房地产工程项目管理流程13848.docx

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1、一、前言易建科科技凭借自自身深厚的的行业背景景与丰富的的实施经验验，在充分分研究房地地产行业的的管理模式式与特点基基础上，提提出针对房房地产行业业项目全过过程管理的的整体解决决方案，借借此帮助房房地产企业业解决高速速增长中面面临的项目目管理瓶颈颈，促进企企业实现从从传统项目目管理向现现代项目管管理的转变变。解决方案的的特点优势势从宏观的角角度管理项项目实施过过程，实现现投资、进进度、资源源、成本、质质量等的综综合管理。涵盖项目生生命周期的的全过程项项目管理，从从项目可行行性研究、项项目前期、设设计规划、投投资管理、项项目施工到到项目验收收的全过程程管理。以市场关系系管理的思思想管理项项目全过程

2、程，从市场场与客户的的需求分析析出发，以以实现客户户价值为目目标，管理理项目全过过程的价值值活动。基于互联网网建立全天天候的项目目管理平台台，使信息息的沟通与与交流更加加快捷方便便。为项目决策策人随时提提供多方位位的价值评评估和分析析, 高效效解决高层层领导最关关心的宏观观总体问题题二、解决方方案构成体体系1、项目前前期阶段管管理1.1、投投资机会研研究投资机机会研究的的核心是通通过市场调调研与市场场信息分析析，发现最最佳的投资资机会，具具体功能包包括： 市场调研 竞争地地位调研 开发土地地调研 市市场环境调调研 市场场特点调研研 消费费者调研 促销情情况调研 地产信息息调研 专专案调查调调研

3、市场分析 以往楼楼盘销售信信息分析 客户分析析 以以往楼盘业业主反馈分分析 促促销情况分分析 地产产信息分析析1.2、项项目策划管管理在对市市场信息进进行充分调调研与分析析的基础上上，将项目目的投资方方案转换成成为定义明明确、系统统清晰、目目标具体的的项目策划划，实现策策划过程的的规范化、科科学化，策策划内容的的全面化、综综合化，策策划成果的的共享化、知知识化。具具体的功能能包括：策划过程管管理按照企业的的实际业务务流程，科科学地规范范项目策划划阶段的各各项工作，提提供策划过过程的计划划编制模板板。策划内容管管理项目的策划划内容既有有总体的策策划也有局局部的策划划，包括： 项目构构思策划 项目

4、实施施策划编制项目策策划报告与与项目建议议书根据项目策策划的具体体内容，按按照企业自自定义的策策划报告模模板与项目目建议书模模板，高效效生成项目目具体的策策划报告与与项目建议议书。1.3、项项目可行性性研究项目可可行性研究究是项目前前期工作的的重点与核核心，系统统将从流程程、内容、方方法等多方方面保证可可行性研究究的规范性性、科学性性与充分性性。具体功功能包括：方案设计与与优选管理理依据项目的的策划报告告与项目建建议书，编编制项目的的多个可选选方案，通通过可选方方案的分析析比较，从从中选择和和推荐最优优方案。具具体功能包包括： 编制可可选方案 可可选方案的的比较分析析 选择择推荐最优优方案经济

5、分析与与评价采用先进科科学的经济济评价工具具对推荐方方案的各类类经济指标标进行评估估，从而为为项目的投投资决策提提供高效支支持，经济济评估内容容主要有财财务评估与与不确定性性分析，具具体功能包包括： 财务评评估 不不确定性分分析编制可行性性研究报告告按照有关规规定建立规规范的项目目可行性研研究报告模模板，并可可以依据企企业与项目目的实际情情况对模板板进行管理理。 开发项项目用地的的现场调查查及拆迁安安置 市场场分析和建建设规模的的确定 规划设计计影响和环环境保护 资源供供给 环环境影响和和环境保护护 项目开发发组织机构构、管理费费用的研究究 开发发建设计划划 项项目经济及及社会效益益分析 结论

6、及建建议可行性研究究报告评审审按照科学规规范的评审审流程与内内容对可行行性研究报报告进行评评审，具体体评估内容容包括： 建设必必要性评估估 方案评评估 建设设生产条件件评估 项目效益益评估 项目投资资决策1.4、项项目立项管管理对项目目立项的流流程按照不不同的建设设项目类型型进行规范范化管理，并并提供相应应的工作计计划模板。同同时对各类类关键性的的政府批文文与许可证证进行统一一管理。2、项目实实施阶段管管理2.1、项项目实施阶阶段的PDDCA循环环在项目目的实施阶阶段，采用用PDCAA（Plaan计划Do执行行Cheeck检查查Acttion处处理）循环环，通过在在项目组织织的各层次次中应用P

7、PDCA概概念来保持持持续改进进管理过程程的能力。PPDCA循循环主要由由以下过程程构成：计划（Pllan） 执行（DDo） 检查（CCheckk） 处理（AActioon）2.2、工工程招标管管理按照国国家、地区区及行业主主管部门的的工程招标标程序和规规定，对工工程招标过过程进行全全面管理。并并可帮助企企业建立招招投标信息息沟通平台台，统一管管理项目的的设计、施施工、监理理、材料采采购等招标标工作，从从而使项目目的招投标标更加高效效与科学。具具体功能包包括： 招标信息发发布管理 招标文文件编制管管理投标单单位报名管管理 投标单单位资质审审查管理招招标文件发发送管理 施工图图预算及项项目标底价

8、价格确定（针针对施工与与监理招标标）投标文文件管理 开标、截截标管理方方案评审管管理 中标单单位确定中中标合同管管理2.3、项项目设计管管理限额设计管管理 设计内内容管理 制制定限额指指标 概算管管理 限额控控制 设设计变更管管理通过挂接行行业、地区区与企业定定额实现资资源的精确确分析与计计算，在此此基础上进进行资源计计划的编制制、优化与与追踪管理理。设计过程管管理提供项目设设计过程的的全面综合合管理，具具体功能包包括： 设计目目标管理 设计进度度管理 设设计质量管管理 设设计成本管管理 设计计文档管理理设计审核提供全面的的设计审核核管理功能能，以保障障项目的设设计成果符符合策划阶阶段确定的的

9、项目整体体构思与目目标体系，具具体功能包包括： 设计评评审管理 设设计变更管管理2.4、项项目施工管管理项目范围管管理通过范围管管理，明确确项目施工工阶段管理理的目标与与边界，主主要包括： 建立项项目目标体体系 建立项项目分解结结构 建立项项目编码体体系项目合同管管理按照建设设工程施工工合同范本本、FFIDICC土木工程程施工合同同范本等等要求全面面管理工程程项目的各各类合同。具具体功能包包括： 合同编编制 合同同信息管理理 合同文文档管理 合同事务务管理 合同变更更索赔管理理 合同同费用管理理 合同同自动跟踪踪与预警 合同履履约分析项目投资管管理投资管理是是房地产项项目实施管管理的重点点与核

10、心，系系统提供了了全过程的的投资管理理与控制功功能，具体体功能包括括： 工程四四算对比分分析 投资计计划管理 资金筹筹措管理 资金使使用管理 投资过过程检测 投资综综合统计分分析项目进度管管理依据项目实实际情况，建建立项目业业主管理总承包包管理分包管理理实施施层管理的的完整分级级计划体系系，施工单单位和监理理单位依据据总体控制制计划编制制具体的实实施性计划划。具体功功能包括： 进度计计划编制 进度计划划的优化 进进度追踪管管理 进度度统计与分分析项目资源管管理主要实现对对甲供材料料与设备的的全面管理理，同时可可以与易建建供应链管管理系统（SSCM）结结合，实现现对材料设设备的计划划、采购、库库

11、存、使用用等的全过过程管理，具具体功能包包括： 材料需需求计划管管理 材料采采购管理 材料库库存管理 材料使使用统计与与分析项目质量管管理以ISO99000质质量标准和和国家行业业的质量规规范为基础础进行全面面的质量管管理，具体体功能包括括： 建立质质量体系 质质量体系文文件管理 质量费用用管理 建立质量量控制分解解结构 质量量控制点管管理 质质量事件记记录项目信息管管理对项目中的的各类文档档信息进行行分级、分分类归档管管理，并可可与知识管管理系统紧紧密结合。 项目文文档分类组组织与查询询 国家行行业规范及及标准分类类组织与查查询项目组织协协调对项目中的的各类组织织协调活动动进行统一一的管理，

12、确确保项目的的正常稳定定运作与目目标的顺利利实现。具具体功能包包括： 工作会会议管理 会议纪纪要管理 对外事事务管理3、项目验验收阶段管管理3.1、项项目验收流流程管理按照企企业的工程程项目流程程管理，合合理的规划划与管理验验收阶段的的各项工作作，提供验验收阶段的的计划编制制模版。3.2、项项目验收内内容管理 分项工程验验收管理 专业工工程验收管管理 竣工综综合验收管管理验收记记录统计与与分析管理理 竣工验验收的各项项证明管理理3.3、项项目竣工移移交管理 项目设备设设施移交管管理 工程技技术档案移移交管理 竣工资资料移交管管理3.4、项项目保修维维护管理对工程程保修期内内的各项保保修与维护护

13、工作进行行统一管理理，并进行行统计分析析，以反映映项目的工工程质量。3.5、项项目总决算算管理编制并并审定项目目的总决算算报告，并并通过与项项目的概预预算进行比比较分析，确确定项目决决算是否达达到总成本本目标的要要求。3.6、项项目验收文文档及资料料管理对项目目验收阶段段涉及的各各类国家与与行业的工工程验收标标准规范、各各类技术文文档资料、各各类竣工验验收资料等等进行分类类组织与管管理，以方方便用户查查询。房地产工程程项目管理理系统房地产产企业信息息化建设不不仅极大提提高房地产产企业的市市场竞争力力，而且大大大减少人人力，提高高效率，加加快信息处处理速度，提提高信息的的准确性和和可靠性。同同时

14、，房地地产企业信信息化可以以通过辅助助管理和辅辅助决策，准准确及时地地把握市场场信息，从从而获得更更多商机。房房地产企业业信息化还还可以提高高企业对市市场反应能能力，提高高决策的正正确性和预预见性，从从而大大提提企业的市市场竞争力力。所以，我我国房地产产企业如何何适应激烈烈的国际市市场竞争，采采用信息化化技术武装装企业将是是一条重要要的途径。 因为信信息技术可可以使房地地产商开发发的房屋功功能得到改改善，使传传统的房地地产经营管管理方式得得到改善。目目前，从房房地产的项项目管理方方面来说，国国外从项目目的立项、设设计、招投投标、采购购、施工、财财务管理等等方面采用用的信息技技术比较普普遍，所带

15、带来的效益益很明显。据据统计，由由于信息技技术的实施施，能降低低项目的成成本约10015左右；在在传统的物物业销售和和房地产经经纪方面，发发达国家已已建成传统统的物业销销售数据库库和网络系系统，拥有有一个统一一的综合信信息平台，用用户通过网网上能查到到所需物业业的详细资资料，并通通过网上完完成物业经经纪的所有有手续，节节省了房屋屋销售的成成本和经纪纪费用。 盟友万万通公司采采用科学的的、先进的的信息化手手段，构建建一个房地地产的电子子商务平台台和目前流流行的数字字神经系统统，实现全全面的信息息化管理，使使房地产开开发公司具具备管理理创新、制制度创新、业业务创新的能力，拉拉开房地产产企业之间间的

16、距离，在在本质上加加强企业竞竞争优势，提提升核心竞竞争力。 主要模块包包括：一、文件收收发管理对房地地产部门的的收文、发发文单据电电子存储，使使对外对内内的文件往往来内容、时时间、收发发单位等清清楚明确，以以备将来快快速查找，从从细微处把把握工程管管理，减少少自身纰漏漏。二、工程综综合信息管管理通过对对工程综合合信息的管管理，提高高房地产部部门的知识识管理能力力，提高工工作效率。 可把一些些不能在其其他模块归归类的信息息存放于此此，此处还还有用户可可自由划分分文件类别别功能。用用户可按照照规定自建建文件类别别。 三、施工前前期文档管管理施工前前期的准备备工作对工工程能否顺顺利进展起起决定作用用

17、。此处对对施工前期期工作文档档进行存储储，辅助业业主监督工工程施工准准备情况，文文件分类存存放，用户户按照自己己的权限查查看相应目目录的内容容。四、图纸管管理目前正正式图纸往往往不能及及时送达，引引发准备图图和正式图图不同，图图纸历次版版本变更等等一系列问问题。处理理不好，就就会给业主主带来不必必要损失。利利用微机实实现图纸管管理电子化化非常有必必要。五、招标管管理招标是是业主选择择工程项目目实施单位位的手段，招招标给了业业主优选承承包商的机机会，是项项目成功实实施非常关关键的一环环，但招标标牵涉到合合同编制资资料难查、资资审环节多多导致招标标时间长、费费用高等一一些问题，信信息化具有有数据充

18、分分共享、信信息及时等等优势，业业主通过利利用信息化化辅助招标标工作非常常有必要。六、合同管管理合同管管理是企业业在经济活活动中保证证企业利益益的重要环环节，应有有条不紊、动动态控制、掌掌握全局。系系统应采用用目录树结结构，层次次分明，文文档资料一一目了然；分为编辑辑合同、分分析合同、合合同支付等等逻辑模块块；可生成成多种报表表供用户使使用。七、合同签签审管理通过此此模块完成成合同的签签审、流转转管理。八、施工进进度管理施工进进度管理是是对施工计计划文件汇汇总管理，使使进度状态态明了清晰晰。九、质量管管理项目质质量是业主主非常关心心的问题，施施工质量控控制由监理理主要管理理，房地产产部门只是是

19、起监督指指导作用。故故质量管理理同监理数数据紧紧联联系起来。 由监理报报送相关质质量数据，达达到对质量量的内业管管理。从业业主的管理理需要出发发，本模块块只涉及人人、材、物物的资质管管理和重大大的验收记记录管理。 十、物资管管理对项目目甲供材管管理，包括括物资前期期寻价管理理，供应商商查询，物物资所属供供应商查询询等。项目目需求计划划和物资采采购数量联联系，动态态更新。十一、文档档管理对房地地产部门的的一些需要要共享的文文档进行管管理，分为为公共区和和个人区两两个部分。 可行行性报告项目策划也也就是房地地产开发项项目的可行行性研究。 一、可可行性研究究的内容 可行行性研究的的根本目的的是实现项

20、项目决策的的科学化、民民主化，减减少或避免免投资决策策的失误，提提高项目开开发建设的的经济、社社会和环境境效益。 可行行性研究的的主要内容容有： (1)项目概况况； (2)开开发项目用用地的现场场调查及动动迁安置； (3)市场场分析和建建设规模的的确定; (44)规划设设计影响和和环境保护护; (5)资资源供给； (6)环境境影响和环环境保护； (7)项目目开发组织织机构、管管理费用的的研究； (88)开发建建设计划； (9)项目目经济及社社会效益分分析; (100)结论及及建议。 二、可可行性研究究的工作阶阶段 投资机会会研究。该该阶段的主主要任务是是对投资项项目或投资资方向提出出建议，即即

21、在一定的的地区和部部门内，以以自然资源源和市场的的调查预测测为基础，寻寻找最有利利的投资机机会。 投资机机会研究相相当粗略，主主要依靠笼笼统的估计计而不是依依靠详细的的分析。该该阶段投资资估算的精精确度为30%，研研究费用一一般占总投投资的0.2%00.8%。如如果机会研研究认为可可行的，就就可以进行行下一阶段段的工作。 初步步可行性研研究，亦称称“预可行行性研究”。在在机会研究究的基础上上，进一步步对项目建建设的可能能性与潜在在效益进行行论证分析析。初步可可行性研究究阶段投资资估算精度度可达220%,所所需费用约约占总投资资的0.225%11.5%。 详细细可行性研研究，即通通常所说的的可行

22、性研研究。详细细可行性研研究是开发发建设项目目 投资决决策的基础础，是在分分析项目在在技术上、财财务上、经经济上的可可行性后作作出投资与与否决策的的关键步骤骤。 这一阶段段对建设投投资估算的的精度在10%，所所需费用，小小型项目约约占投资的的1.0%3.00%，大型型复杂的工工程约占00.2%1.0%. 项目的评评估和决策策，按照国国家有关规规定，对于于大中型和和限额以上上的项目及及重要的小小型项目，必必须经有权权审批单位位委托有资资格的咨询询评估单位位就项目可可行性研究究报告进行行评估论证证。未经评评估的建设设项目，任任何单位不不准审批，更更不准组织织建设。 三、可可行性研究究步骤 可行性性研究按55个步骤进进行： (1)接受委托托； (2)调调查研究； (3)方案案选择与优优化； (4)财务评价价和国民经经济评价； (5)编制制可行性研研究报告。