某居住区土地开发前期策划10386.docx

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1、燕山新区居住区土地开发前期策划（奥体新都综合居住区）2006年年3月目 录1、项目地地块开发发背景2、地块基基本情况况3、项目地地块开发发环境分分析 3.11项目地地块环境境条件 3.22项目地地块的优优劣分析析（SWWOT分分析）4、住宅市市场分析析与研究究 4.11济南市市房地产产市场现现状及发发展趋势势 4.22 济南南市房地地产消费费需求特特征分析析4.3 济济南东部部房地产产供给现现状及未未来发展展方向5、奥体中中心周围围土地开开发案例例研究（广广州奥体体中心）6、地块项项目开发发定位 6.11地块开开发总体体定位 6.22居住区区功能定定位 6.33居住区区目标客客户定位位7、项目

2、规规划设计计及建筑筑类型建建议 7.11 规划条条件 7.22 空间间布局7.3 建建筑类型型及分布 7.44 产品品的建议议 7.55 配套套设施要要求8、土地开开发模式式建议9、土地开开发策略略建议9.1对启启动地块块的规划划设计的的策划（环环玉顶山山地块）9.2对一一、二期地地块规划划设计的的引导性性的策划划 （主主要是保保证配套套现行）10、土地地出让流流程及收收益评估估10.1土土地出让让流程10.2土土地出让让总收益益计算（依依据土地地分类及及基准地地价及相相关出让让办法）10.3土土地出让让次序及及收益表表11、土地地开发招招商策略略 11.1 土土地招商商目标客客户分析析 11

3、.2 土土地招商商方式建建议 11.3 土土地招商商流程12、土地地总体开开发时序序安排附件：土土地开发发招商手手册燕山新区居居住区土土地开发发前期策策划1、土地开开发背景景根据济南南市城市市总体规规划(220055年20220年)中“东拓、西西进、南南控、北北跨、中中疏”的城市市空间发发展战略略，济南南主城区区以向东东发展为为主。未未来五年年，济南南主城区区将投资资新建两两个新区区，即燕燕山新区区和腊山山新区。其其中燕山山新区，以以举办第第十一届届全运会会为契机机，加快快奥体政政务中心心的建设设，带动动周围开开发，建建成以行行政办公公、文化化、体育育为主导导的城市市功能区区。新区的开发发建设

4、，应应该通过过城市经济济的两大大支柱-产业业和居住住的拉动动，形成成产业簇簇群的巨巨大集聚聚效应，有有效地提提升整体体功能。新区的建设势必带来地区土地市场升值，成为地产商关注的热点，因此，土地使用如何实现最大化经济价值，适宜市场开发，要求对市场做准确定位和可操作性的前期策划。其中以生活居住为功能规划的地块也开始启动，这一地块建设开发必须建立在充足调研、理性分析、科学策划的基础之上。2、土地基基本情况况本地块位于于历下区区玉顶山山西侧，西西至体育育东路，北北至经十十路绿化化带，东东、南至至城市用用地范围围线，规规划总用用地面积积约为224000多亩。具体用地地范围见见下图：3、土地开开发环境境分

5、析3.1、项项目地块块环境条条件 A 交交通条件件方面济南东部交交通建设设力争形形成“三三横六纵纵”道路路交通网网，包括括东西向向三条道道路包括括经十东东路从邢邢村立交交桥向东东延至章章丘边界界，全长长14.8公里里，双向向八车道道；工业业南路向向东延至至章丘边边界，双双向八车车道；沿沿经十一一路向东东，从东东二环至至东绕城城高速公公路建设设旅游路路，作为为山、城城分界线线和旅游游线，全全长133公里；南北向向六条道道路包括括整治二二环东路路，建设设贤文路路、刘志志远路、临临港路、泉泉港路、孙孙村西路路，形成成东部干干道网。燕燕山大大辛河东东部新城城道路交交通系统统以经十十东路和和贤文路路为城

6、市市快速路路 ，以以经十一一路、龙龙洞路为为旅游路路，规划划建设“四四纵四横横”的新新城主干干道。本本地块作作为主城城区拓展展部分，道道路规划划建设比比主城中中心区更更加便利利和优越越。 B 景景观方面面东部景观结结构为“一一轴两带带、三区区五廊、山山水相融融”。一一轴指南南北向的的空间景景观主轴轴。即将将东部新新城的龙龙洞风景景区、中中心区、产产业居住住综合区区、华山山风景区区与黄河河风景区区有机组组织为一一体；两两带指两两条自然然景观带带，分别别为南部部山体绿绿色景观观带和北北部黄河河蓝色景景观带；三区指指三个城城市景观观区，分分别为中中心区城城市景观观区、综综合区城城市景观观区、华华山风

7、景景区；五五廊指五五条城市市景观走走廊，分分别为经经十东路路、荷花花路两条条城市景景观主廊廊和工业业南路、花花园东路路、工业业北路三三条城市市景观辅辅廊。山水水相融指指自然山山体与河河流相互互交融，分分别为小小清河、大大辛河、窑窑头河等等河流与与华山、卧卧牛山、马马山坡、菠菠萝山、玉玉顶山、王王八盖子子山、转转山、牧牧牛山、鳌鳌角山、燕燕翅山、五五顶茂岭岭山等山山体。其其中有座山体体环绕在在中心区区内，座位于于华山风风景区内内。C 区域开开发环境境燕山新区位位于二环环东路以以东，大大辛河以以西，形形成以行行政办公公、公共共服务、体体育休闲闲为主的的现代化化新区，南南部规划划以行政政办公、体体育

8、休闲闲、文化化娱乐为为主导功功能的综综合性服服务中心心，建设设行政办办公中心心和奥体体中心；北部则则以布局局高新产产业、科科研开发发、生活活居住用用地为主主。燕山山新区作作为主城城区的一一部分，又是未来济南发展的主要方向,该区域未来五年的济南城区的地位显而易见。奥体中心和政务中心作为本区域标志性工程，对本地块带动作用将非常大。 同时，济南南东部新新城的开开发以高高新技术术产业和和高附加加值制造造业发展展为重点点，以高高新技术术产业开开发区为为龙头，加加快推进进出口加加工区、孙孙村工业业区建设设，启动动建设唐唐冶新城城、郭店店物流园园区，完完善彩石石高教集集中区建建设，同同步配建建生活服服务设施

9、施，在孙孙村片区区西部初初步形成成东部城城区公共共中心。整个东部的开发建设将使东部更加成熟，居住环境更优越。D 配套设设施方面面 作为奥体中中心、政政务中心心东临的的项目地地块，奥奥体中心心的配套套设施将将惠及本本住宅区区。同时时，按照照居住区区配套设设施规定定，居住住区将有有包括学学校、商商业、银银行、邮邮政等完完善的市市政和生活配套套。虽然然现在新新区还在在建设之之中，但但是未来来的居住住服务配配套将是是非常好好的，也也是可以以预见的的。3.2、项项目地块块的优劣劣分析（SSWOTT分析图图）优势（S）1 交通便便利；2 环境生生态，无无污染；3 与奥体体、政务务中心相相邻，有有利于人人文

10、环境境提升；4 周围有有山水景景观；劣势（W）1 地块东东紧挨玉玉顶山公公墓，阻阻碍形象象的塑造造和提升升；2 地块形形状不规规则，不不利于整整体的规规划开发发；1 环玉顶山公墓地块开发专案解决，提出可行的解决方案；2 区内开发建筑及配套，根据地形地貌差异安排主打生态、交通、人文、运动等主题，机会（O） 1地块处于于重点开开发区域域，开发发热度对对地块开开发有促促进作用用；2 先期土土地开发发成本低低，后期期增值潜力力大，开开发盈利利空间大大；3、东部大大力开发发，将聚聚集人气气并提升升商业、居居住氛围围。威胁（T）1 周围有有的居住住区楼盘盘开发，由由于竞争争给开发发商来一一定的投投资抗性性

11、； 4、住宅市市场分析析与研究究济南东部地地理环境境优越、交交通便利利，基础础设施完完善，人人文气息息浓厚，再再加上为为举办第第十一届届全运会会，奥体体中心、政政务中心心、金融融商务区区、高校校院区、唐唐冶新城城等一大大批项目目的开展展实施，东东部毫无无疑问将将是济南南未来发发展的重重中之重重，东部也也必将成成为济南南新的城城市名片片。得天时时、地利利、人和和的东部部地产将将毫无疑疑问会成成为未来来济南地地产市场场的领舞舞者。研究表明，济济南南部部、东部部、中部部的住宅宅吸引力力指数分分别为 1577.144%、1100%、833.333%，而而西部和和北部的的吸引力力指数分分别为 75%、5

12、00%，这这说明在在济南人人的心目目中“住住南不住住北”、“住住东不住住西”的的传统观观念依然然浓厚。尽尽管南部部、东部部地区房房价高，但但是南部部和东部部地区优优美的居居住环境境、高素素质的人人文环境境、便利利的交通通、完善善的基础础设施还还是吸引引了大部部分人的的视线，这这是济南南人长期期的居住住倾向形形成的必必然结果果。南部部旅游区区大大限限制了其其住宅产产业的发发展，而而东部地地区在很很大程度度上说居居住在这这里已经经成为富富贵身份份的相争争。加上上“东拓”引导，东东部新城城区位优优势明显显，东城城板块将将持续升升温。特别别是东部部新城板板块和高高新区板板块近几几年将持持续升温温，现已

13、已开发并并建成了了许多中中等规模模的高品品质社区区，如中中润世纪纪城、如如意苑、荷荷兰庄园园等。在在济南“东东拓”空空间发展展战略引引导下，东东部新城城相对丰丰富的土土地资源源将成为为开发商商竞争的的沃土。该该地段道道路、环环境等基基础设施施好，未未来房价价的增值值空间较较大。4.1 济济南市房房地产市市场现状状及发展展趋势通过对全市市近1000个在在售楼盘盘数据资资料的分分析，可可以根据据销售价价格、分分布区域域特征、供供给形式式、应对对客户群群，对济济南市房房地产楼楼盘开发发总结如如下：价格区间数量特征分布区域特特征供给形式应对客户群群分析优势2000元元以下30多个多位于离市市中心稍稍远

14、的非非繁华地地带，象象七里河河路、工工业南路路、工业业北路、华华农路、花花园路一一带的东东部地区区，也是是济南房房地产开开发的热热点区域域。西部部、北部部两个区区域更是是居多。以多层住宅宅为主，户户型以中中小户型型为主（以以两房两两厅、三三房两厅厅，面积积区间在在70-1130平平方米），总总价在220万元元左右。广大工薪阶阶层、刚刚刚参加加工作正正准备成成家的青青年朋友友。区域未来的的配套、交交通有优优势、价价格优势势。2000-330000元占主流地位位不是处在绝绝对的市市中心，但但是位置置也相当当不错，交交通四通通八达，有有多条公公交线路路直达，周周围有成成熟的商商业网点点、日常常生活有

15、有保证。以公寓、小小高层为为主，户户型以错错层、中中小户型型为主（以以两房两两厅、三三房两厅厅，面积积区间在在70-1130平平方米），总总价在330万元元左右。为改善居住住条件中中老年人人、收入入较高的的单身贵贵族、有有一定积积蓄的三三口之家家、经济济富裕的的投资者者等。在位置、配配套、社社区景观观和物业业管理方方面具有有优势。3000-440000元以下下品牌大盘为为主楼盘多占据据城市中中极佳位位置、或或位于城城市的成成熟地带带、或位位于市区区中绝版版地段、或或位于随随着城市市规划的的出台，刚刚刚热起起来的潜潜力地段段。象花花园路、山山大路、解解放路、文文化路、经经十东路路。以小高层、高高

16、层住宅宅为主，户户型以大大户型为为主（三三房两厅厅，面积积区间在在1500-2000平方米米），总总价在770万元元左右。有经济实力力的市民民、对居居家生活活要求颇颇高的都都市白领领和城市市中产阶阶级为主主。楼盘个性突突出、性性能价比比极高、楼楼盘的品品牌含量量高。4000元元以上少量精品楼楼盘多占据市区区风景景景点或坐坐拥都市市闹区、核核心地段段。以打风景、山山水牌居居多，或或商住楼楼、写字字楼。总总价在880-1100万万元左右右。多为私营业业主、个个体老板板、外资资企业高高级白领领及从事事投资、IIT等城城市高收收入职业业的人士士。地段、环境境、配套套、物管管有绝对对的优势势。4.2 济

17、济南市房房地产消消费需求求特征分分析 根据相关关的调查查数据，济济南市民民对于住住宅的面面积、价价位、户户型等需需求如下下： 面积需需求 结论：需求求面积在在10001200平方米米的占449.555% ，800-1000平方方米的占占19.82%，其他他占199.822%整体体面积需需求集中中在1000平方方米左右右。 价位需需求表结论：承受受的总价价多集中中在200-300万元（占占37%）、330-440万元元（占336%）间间，在认认可面积积在1000平方方米，单价在在30000元/平方米米左右是是市场的的主力购购买群体体。 户型需需求结论：对三三房二厅厅的需求求占到550%，说说明目

18、前前房地产产的开发发热点应应集中在在开发功功能完善善、面积积适中的的产品。 通过以上需求分析可以看出，居住区楼盘规划设计必须必须注意消费者要求，户型较好、面积适中、总价在承受的范围内的产品，将大大受到欢迎。同时产品开发过程中必须控制好面积、在户型设计方面灵活多变，进行户型创新、加大产品的科技含量，降低成本、采用多种付款方式，形成有效供给。4.3 济济南东部部的房地地产供给给现状及及未来发发展方向向东部房地产产开发现现状本地块所在在区也的的住宅区区，绿化化率大都都在400%以上上。均价价约为229544元/平平方米，销销售情况况已经基基本售完完或已经经进入尾尾盘销售售阶段；主力户户型为二二房二厅

19、厅、三房房二厅。面面积范围围在9001150平平方米；都聘请请了专业业的物管管公司，管管理费在在0.66元/平平方米月左右右。目前前济南东东部新城城高档楼楼盘出现现不少，从从多层向向小高层层、高层层精品楼楼盘迈定定，短短短一年的的时间高高新区内内的住宅宅楼已经经从20000元元/平方方米上涨涨到了330000多元/平方米米，新开开的楼盘盘也在几几个月的的时间内内销售一一空。 周围辐辐射区房房产开发发分析 周围围辐射区区房产楼楼盘状况况如下表表：项目名称售价范围均价主力户型销售情况三箭吉祥祥苑起价435504800三室65%已售售中润世纪城城3980500003980三室、复式式销售良好三箭平安

20、安苑2700335503000二居、三居居结论：通过对本居居住片区区周边直直接或间间接住宅宅区资料料分析和和调研，对对黄金时时代、悉悉尼花乡乡、新天天地、三三箭平安苑苑、锦绣绣泉城、荷兰庄庄园 、正大城城市花园园 、齐鲁涧桥等十十多个居居住区，包包括位置置交通、周周边环境境、小区区配套、整整体规划划、建筑筑规模及及类型、销销售状况况、销售售价格等等多方面面的分析析，可以以得出周周围住宅宅区按照照品质的的大致分分类：代表住宅区区档次分类均价消费群体锦绣泉城、中润世世纪城、荷荷兰庄园园等为代代表高档4000元元以上政府官员、企企业高管管、私营营业主等等高收入入人群富翔天地、上海花园等为代表中高档3

21、000-40000元之之间企业团购、私私营老板板、白领领阶层等等三庆都市市新城、茂茂岭花园园、科苑苑小区等等中低档2500元元左右中青年白领领、普通通市民、安安置居民民等5、奥体中中心周围围土地开开发案例例研究案例研究： 广州市市天河区区东圃房房地产的的崛起，与与广东奥奥林匹克克体育中中心(以以下简称称奥体中中心)的的建设有有着重要要的联系系。20001年年奥体中中心建成成，使周周边土地地的区位位价值提提高、人人口密度度增加、交交通及基基础设施施完善和和商业环环境提升升等，导导致区域域土地开开发成为为城市的的热点板板块。经经过对东东圃板块块楼盘调调查得到到以下结结论：(1)奥奥体中心心建设前前

22、后周边边同等档档次楼盘盘的平均均差价为为每平方方米8000元人人民币左左右，剔剔除物价价自然上上涨和其其它因素素，价格格增长率率在177左右右。我们们视楼盘盘平均差差价为土土地价值值提升的的表现。(2)奥奥体中心心对周边边土地增增值辐射射面积约约为122.566平方公公里。(3)奥奥体中心心对周边边土地增增值辐射射呈环形形放射状状分布，分分析表11数据和和调查对对象的地地理位置置靠近奥奥体中心心的楼盘盘受到的的增值效效应更加加明显。 结论：奥体体中心实实际是区区域土地地开发的的“引擎”。由于于奥体中中心的建建设带动动区域城城市景观观和基础础设施的的建设，从从而改变变了区域域发展地地位。所所以，

23、6、地块项项目开发发定位 6.11地块开开发总体体定位考虑地块的的地理环环境、开开发环境境、居住住需求、规规划要求求等方面面因素，本本项目地地块居住住区开发发定位为为：济南东部高高品质、低低密度、生生态运动动型大型型综合居居住区 6.22土地开开发功能能定位以居住功能能为主，建建设成为为一个具具有良好好的购物物、休闲、运运动、娱娱乐环境境氛围的的商业中中心，和配套套完善、交交通方便便、环境境优美的的具有浓浓郁生活活气息的的综合居居住区。依依据功能能定位，本本片区内内各地块块土地利利用性质质主要包包括居住住用地、道道路广场场用地、绿绿地、政政府社团团用地、商商业服务务业设施施用地等等。 6.44居住区区目标客客户定位位 1、由由于奥体体政务中中心功能能定位的的确定，以以及紧靠靠老城区区的区位位优势，旧旧城区外外迁人口口及第二二居住购购置群体体为主力力消费群群体； 2、主主城区工工作的年年轻购房房群体； 3、在在本区域域附近工工作的白白领阶层层； 4、由由于东部部开发热热潮吸引引投资者者注意力力，他们们会做投投资性置置业；5、部分个个体和个个人以二二次投资资方式购购房，以以期待升升值。 7、项目规规划设计计及建筑筑类型建建议 7.11 规划条条件 7.22 空间间布局7.3 建建筑类型型及分布 7.44 产品品的建议议 7.55 配套套设施要要求