某市物业管理实施办法13012.docx

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1、镇江市物业管理实施办法第一章 总则第一条 为了规规范物业业管理活活动，维维护物业业管理各各方的合合法权益益，营造造良好的的居住和和工作环环境，促促进和谐谐社区建建设，根根据中中华人民民共和国国物权法法、国国务院物物业管理理条例和和江苏苏省物业业管理条条例等等法律、法法规，结结合本市市实际，制制定本办办法。第二条 本办法法适用于于本市行行政区域域内物业业的使用用、维护护、服务务及其监监督管理理活动。本办法所称称物业管管理，是是指业主主通过选选聘物业业服务企企业或者者业主自自行对物物业管理理区域内内的建筑筑物、构构筑物及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护环境境卫生

2、和和相关秩秩序的活活动。第三条 物业管管理工作作实行属属地负责责制。各各辖市、区区人民政政府、镇镇江新区区管委会会应当加加强对本本行政区区域内物物业管理理工作的的组织领领导：（一）将物物业服务务纳入现现代服务务业发展展规划、社社区建设设和社区区管理体体系，制制定、落落实扶持持政策；（二）明确确物业管管理行政政主管部部门、各各街道办办事处（镇镇人民政政府）物物业管理理机构；（三）建立立由物业业管理行行政主管管部门、街街道办事事处（镇镇人民政政府）和和规划、城城市管理理、公安安、物价价、质量量技术监监督、环环境保护护、工商商等部门门参加的的物业管管理联席席会议制制度，协协调解决决物业管管理中的的重

3、大问问题，牵牵头组织织有关部部门对物物业管理理区域内内违法、违违规行为为开展集集中整治治；（四）健全全由物业业管理行行政主管管部门、街街道办事事处（镇镇人民政政府）、基基层人民民调解委委员会等等组成的的物业管管理纠纷纷处理机机制，协协调解决决物业管管理中发发生的各各类矛盾盾和纠纷纷；（五）建立立物业服服务应急急管理机机制和长长效管理理机制；（六）对旧旧住宅区区配套设设施不全全的，有有计划地地组织综综合整治治，提升升配套水水平，逐逐步实施施物业管管理。 第四条 市住房房和城乡乡建设部部门负责责全市物物业管理理活动的的监督管管理工作作：（一）研究究制定物物业管理理发展规规划、行行业服务务标准、相相

4、关配套套政策和和示范文文本等；（二）指导导、监督督辖市、区区物业管管理行政政主管部部门相关关工作；（三）建立立健全物物业服务务企业诚诚信体系系，制定定物业服服务企业业和项目目负责人人信用信信息管理理办法；（四）依法法查处违违反物业业管理法法律、法法规的行行为。第五条 辖市、区区物业管管理行政政主管部部门负责责本行政政区域内内物业管管理活动动的监督督管理工工作：（一）负责责住宅小小区物业业管理招招投标、物物业承接接查验以以及物业业服务企企业交接接工作的的指导监监督；（二）指导导和配合合街道办办事处（镇镇人民政政府）做做好业主主自治组组织筹建建、换届届及日常常工作的的监督；（三）负责责对物业业服务

5、企企业的日日常监管管及信用用信息核核查管理理工作；（四）指导导和协调调旧住宅宅小区物物业管理理相关工工作；（五）依法法查处违违反物业业管理法法律、法法规的行行为。第六条 街道办办事处（镇镇人民政政府）具具体负责责本行政政区域内内物业管管理工作作：（一）建立立社区物物业服务务机构，公公开投诉诉电话、办办公地址址；（二）负责责协调物物业管理理与社区区管理、社社区服务务的关系系；（三）建立立物业管管理矛盾盾投诉调调解机制制，接受受和处理理群众的的投诉和和纠纷，指指导社区区居（村村）民委委员会、人人民调解解委员会会等组织织及时协协调处理理物业管管理中的的矛盾和和纠纷；（四）制定定物业管管理应急急预案，

6、落落实物业业应急管管理机制制；（五）负责责业主自自治组织织的筹建建、换届届等相关关工作，指指导监督督业主自自治组织织的日常常工作，建建立业主主自治组组织档案案；（六）协调调建设单单位与前前期物业业服务企企业、业业主与物物业服务务企业的的关系。第七条 规划、城城市管理理、公安安、物价价、质量量技术监监督、环环境保护护、民防防、工商商等有关关部门，按按照各自自职责，负负责物业业管理活活动的有有关监督督管理工工作。第八条 市物业业管理行行业协会会应当加加强行业业自律管管理，强强化行业业监督，积积极调解解行业内内部争议议，规范范从业行行为，促促进诚信信经营，加加强物业业服务企企业从业业人员培培训，提提

7、高物业业服务水水平，维维护物业业服务企企业的合合法权益益。第二章 物业管管理区域域第九条 一个物物业管理理区域由由一个物物业服务务企业实实施物业业管理。物业管理区区域的划划分以有有利于实实施物业业管理为为原则，综综合考虑虑规划条条件、建建筑物规规模、共共用设施施设备、业业主人数数、自然然界限、社社区布局局、社区区建设等等因素确确定。建设单位在在向规划划行政主主管部门门申请住住宅建设设工程设设计方案案审查时时，应当当明确物物业管理理区域的的划分。规规划行政政主管部部门在审审查时，应应当听取取辖市、区区物业管管理行政政主管部部门对物物业管理理区域划划分的意意见。第十条 建设单单位应当当根据物物业建

8、设设用地规规划许可可证确定定的红线线图范围围，结合合物业的的共用设设施设备备、社区区建设等等因素划划定物业业管理区区域。新新建物业业项目的的物业管管理区域域划分遵遵循以下下规定：（一）同一一规划区区域内地地上、地地下建筑筑物及其其构筑物物和共用用设施设设备、相相关场地地，应当当划分为为一个物物业管理理区域；（二）住宅宅物业项项目内的的非住宅宅物业与与住宅物物业，应应当划分分为一个个物业管管理区域域；（三）分期期建设或或者由两两个以上上建设单单位共同同开发的的物业项项目，其其配套的的设施设设备是共共用的，应应当划分分为一个个物业管管理区域域；（四）其他他可以划划分物业业管理区区域的情情形。上述情

9、形中中，配套套设施设设备能够够分割、独独立使用用并符合合规划建建设工程程设计方方案要求求且能够够区分建建筑物所所有权的的，可以以划定为为不同的的物业管管理区域域，但规规划行政政主管部部门有明明确要求求的除外外。第十一条 新建建物业项项目的物物业管理理区域划划分是物物业管理理方案的的重要组组成部分分，建设设单位在在办理商商品房预预（销）售售许可证证前，应应当将划划定的物物业管理理区域向向辖市、区区物业管管理行政政主管部部门备案案，并提提交以下下材料：（一）物业业管理区区域档案案登记表表；（二）立项项批文；（三）建设设用地规规划许可可证；（四）土地地使用权权证书或或者使用用土地的的批准文文件；（五

10、）规划划条件书书和规划划总平面面图；（六）其他他相关材材料。辖市、区物物业管理理行政主主管部门门对于提提交材料料齐全、符符合要求求的，应应当在33个工作作日内予予以备案案，并出出具物业业管理区区域划分分备案证证明。建设单位应应当将物物业管理理区域划划分备案案证明的的相关内内容在商商品房买买卖合同同中明示示。第十二条 新建建物业出出售前，经经规划行行政主管管部门批批准调整整原有规规划设计计方案，原原物业管管理区域域划分不不符合本本办法第第九条、第第十条的的，应当当重新划划分物业业管理区区域。物物业管理理区域内内房屋已已经预（销销）售的的，建设设单位调调整规划划设计方方案报规规划行政政主管部部门审

11、核核前，应应当征求求相关买买受人意意见。重重新划分分物业管管理区域域后，由由建设单单位向辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门重新新备案。已划定物业业管理区区域并实实施物业业管理但但尚未向向物业管管理行政政主管部部门备案案的，由由物业服服务企业业向辖市市、区物物业管理理行政主主管部门门备案。已投入使用用但尚未未划分物物业管理理区域的的，由辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门会同同街道办办事处（镇镇人民政政府）征征求相关关业主意意见后确确定物业业管理区区域，物物业管理理区域划划分前应应当在物物业管理理区域内内显著位位置向业业主进行行公示。第十三条 辖市市、区物物业管理理行政主主管部门门应当建建

12、立物业业管理区区域档案案。物业管理区区域档案案应当载载明物业业管理区区域的地地理位置置、四至至界限、建建筑物总总面积、专专有部分分数量、业业主共有有部分主主要情况况、建设设单位以以及其他他需要载载明的事事项。第三章 业主、业业主大会会与业主主委员会会 第第十四条条 房房屋的所所有权人人为业主主。业主应当依依照法律律、法规规和管理理规约（含含临时管管理规约约，下同同）行使使权利，自自觉履行行法定和和约定的的义务。 第第十五条条 业业主在物物业管理理活动中中，享有有下列权权利：（一）按照照物业服服务合同同（含前前期物业业服务合合同）的的约定，接接受物业业服务企企业提供供的服务务；（二）按程程序提议

13、议召开业业主大会会会议，并并就物业业管理的的有关事事项提出出建议； （三）提出出制定和和修改管管理规约约、业主主大会议议事规则则的建议议；（四）参加加业主大大会会议议，行使使投票权权，并在在选举业业主委员员会成员员时，享享有被选选举权；（五）监督督业主委委员会的的工作；（六）监督督物业服服务企业业履行物物业服务务合同（含含前期物物业服务务合同）；（七）对对物业共共用部分分、共用用设施设设备和相相关场地地使用情情况享有有知情权权和监督督权；（八）监督督物业共共用部分分、共用用设施设设备专项项维修资资金（以以下简称称专项维维修资金金）的管管理和使使用；（九）认为为业主大大会或者者业主委委员会作作出

14、的决决定侵害害其合法法权益的的，有权权依法向向人民法法院提起起诉讼；（十）法律律、法规规规定的的其他权权利。 第第十六条条 业业主在物物业管理理活动中中，履行行下列义义务：（一）遵守守管理规规约、业业主大会会议事规规则，不不得损害害公共利利益和他他人合法法权益；（二）遵守守物业管管理区域域内物业业共用部部分和共共用设施施设备的的使用及及公共秩秩序、公公共安全全、环境境卫生的的维护等等方面的的规章制制度；（三）执行行业主大大会和业业主大会会授权业业主委员员会作出出的决定定；（四）按照照有关规规定交纳纳专项维维修资金金；（五）遵守守物业服服务合同同（含前前期物业业服务合合同）的的相关约约定，按按时

15、足额额交纳物物业服务务费、公公共水电电费（含含电梯运运行电费费，下同同）等费费用；（六）法律律、法规规规定的的其他义义务。第十七条 一个个物业管管理区域域成立一一个业主主大会。业主大会由由物业管管理区域域内全体体业主组组成。物物业管理理区域内内业主人人数较少少且经全全体业主主一致同同意，决决定不成成立业主主大会的的，由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会的职责责。业主户数超超过3000户的的，可以以成立业业主代表表大会，履履行业主主大会的的职责。业业主代表表由业主主大会筹筹备组以以幢、单单元、楼楼层等为为单位推推荐出11至5名名候选人人，经相相关业主主选举产产生。参参加业主主代表大大会

16、的业业主代表表应当于于业主代代表大会会7日前前，就会会议拟讨讨论的事事项书面面征求所所代表的的业主意意见。业业主代表表的任期期与当届届的业主主委员会会任期相相同。 第第十八条条 符符合下列列条件之之一的，应应当召开开首次业业主大会会或者业业主代表表大会（以以下统称称业主大大会）会会议： （一一）物业管管理区域域内房屋屋出售并并交付使使用的建建筑面积积达到550%以以上的； （二二）物业管管理区域域内业主主已入住住户数的的比例达达到500%以上上的。 第第十九条条 物物业管理理区域内内符合业业主大会会成立条条件的，建建设单位位应当按按照物业业所在地地的街道道办事处处（镇人人民政府府）的要要求，报

17、报送下列列筹备首首次业主主大会会会议所需需的文件件资料：（一）物业业管理区区域备案案证明；（二）房屋屋及建筑筑物面积积清册；（三）业主主名册；（四）建筑筑规划总总平面图图；（五）交付付使用共共用设施施设备的的清单及及证明；（六）物业业服务用用房配置置证明；（七）其他他有关的的文件资资料。第二十条 符合合成立业业主大会会条件的的，街道道办事处处（镇人人民政府府）应当当在收到到建设单单位或者者十人以以上的业业主公开开联名提提出筹备备业主大大会书面面申请后后60日日内，组组织成立立首次业业主大会会筹备组组。筹备召开首首次业主主大会会会议所需需的费用用，根据据物业管管理区域域规模、业业主户数数和建筑筑

18、面积等等因素确确定，由由建设单单位承担担。建设设单位在在报送筹筹备首次次业主大大会会议议所需文文件资料料时，应应当和街街道办事事处（镇镇人民政政府）商商定筹备备召开首首次业主主大会会会议所需需费用，并并将筹备备费用一一次性交交至街道道办事处处（镇人人民政府府）代管管。街道道办事处处（镇人人民政府府）应当当将筹备备费用单单独列账账，独立立核算。首首次业主主大会会会议召开开后，筹筹备组应应当将筹筹备费用用的使用用情况向向全体业业主公布布，接受受全体业业主的监监督。 第第二十一一条 首次业业主大会会筹备组组由业主主、建设设单位、街街道办事事处（镇镇人民政政府）、社社区居（村村）民委委员会等等派员组组

19、成。筹筹备组中中的业主主成员由由街道办办事处（镇镇人民政政府）组组织业主主推荐产产生，其其他成员员应当由由其所在在单位出出具书面面委托书书。 筹筹备组人人数应当当为5至至11人人的单数数，其中中业主成成员应当当不少于于筹备组组人数的的60%。筹备备组组长长由街道道办事处处（镇人人民政府府）代表表担任。 筹筹备组中中业主代代表的推推荐办法法由街道道办事处处（镇人人民政府府）确定定，并向向全体业业主公布布。筹备备组应当当自成立立之日起起7日内内，将成成员名单单在物业业管理区区域内显显著位置置进行公公示。业业主对筹筹备组成成员有异异议的，由由街道办办事处（镇镇人民政政府）协协调解决决。 筹筹备组正正

20、式开展展工作前前，辖市市、区物物业管理理行政主主管部门门应当会会同街道道办事处处（镇人人民政府府）对筹筹备组成成员进行行物业管管理相关关知识培培训。 第第二十二二条 筹备组组应当自自成立之之日起990日内内完成下下列筹备备工作，并并组织召召开首次次业主大大会会议议。 （一一）确定定首次业业主大会会会议召召开的时时间、地地点和内内容； （二二）拟定定管理规规约、业业主大会会议事规规则、业业主委员员会工作作规则草草案； （三三）确定定业主身身份（含含业主姓姓名及所所拥有的的专有部部分面积积），确确定业主主在首次次业主大大会会议议上的投投票权数数，监票票人应当当由街道道办事处处（镇人人民政府府）派员

21、员担任； （四四）拟定定首届业业主委员员会委员员候选人人条件、名名单和选选举办法法； （五五）依法法确定首首次业主主大会会会议的召召开方案案、表决决规则； （六六）召开开首次业业主大会会会议的的其他准准备工作作。 对前款款规定的的内容，筹筹备组应应当在首首次业主主大会会会议召开开15日日前，在在物业管管理区域域内显著著位置公公告，并并书面通通知全体体业主，公公告时间间不少于于7日。业业主对公公告内容容有异议议的，应应当在公公告期间间以书面面形式向向筹备组组提出意意见，筹筹备组应应当自收收到书面面意见之之日起77日内集集体讨论论决定是是否采纳纳并书面面答复。 业业主大会会成立后后，筹备备组自动动

22、解散。筹筹备组未未在900日内完完成前款款所述筹筹备工作作的，由由街道办办事处（镇镇人民政政府）书书面公告告筹备组组解散。筹筹备阶段段发生诉诉讼、复复议，或或者对筹筹备组成成员有异异议的，诉诉讼、复复议和异异议处理理期间不不包含在在筹备期期限内。第二十三条条 业业主大会会决定以以下事项项，并履履行相关关职责： （一）制定定和修改改业主大大会议事事规则、管管理规约约和业主主委员会会工作规规则； （二）选举举或者更更换业主主委员会会委员，监监督业主主委员会会工作，听听取业主主委员会会的工作作报告，改改变或者者撤销业业主委员员会不适适当的决决定；（三）制定定物业服服务内容容、标准准以及物物业服务务收

23、费方方案；（四）选聘聘、续聘聘、解聘聘物业服服务企业业，审议议和批准准业主委委员会拟拟签订的的物业服服务合同同；（五）依法法决定专专项维修修资金筹筹集、使使用、管管理事项项并监督督实施； （六）决定定业主大大会、业业主委员员会工作作经费筹筹集方式式并监督督使用；（七）改建建、重建建建筑物物及其附附属设施施； （八）改变变共用部部分的用用途；（九）制定定、修改改共用部部分和共共用设施施设备收收益分配配、使用用方案；（十）法律律、法规规或者管管理规约约确定应应当由业业主共同同决定的的事项。第二十四条条 业业主大会会会议分分为定期期会议和和临时会会议。业主大会定定期会议议应当按按照业主主大会议议事规

24、则则的规定定召开，每每年不少少于一次次。物业管理区区域内有有下列情情况之一一的，业业主委员员会应当当及时组组织召开开业主大大会临时时会议：（一）经专专有部分分占建筑筑物总面面积200%以上上且占总总人数220%以以上业主主提议的的；（二）发生生重大事事故或者者紧急事事件需要要及时处处理的；（三）业主主大会议议事规则则或者管管理规约约规定的的其他情情况。召开业主大大会会议议，应当当于会议议召开115日前前通知全全体业主主。召开开住宅小小区的业业主大会会会议，应应当同时时告知社社区居（村村）民委委员会。社社区居（村村）民委委员会应应当对业业主大会会、业主主委员会会进行指指导、监监督。业业主委员员会

25、应当当做好业业主大会会会议记记录，并并妥善保保存。 第第二十五五条 业主大大会会议议可以采采用集体体讨论的的形式，也也可以采采用书面面征求意意见的形形式；但但应当有有物业管管理区域域内专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主参参加。采用书面征征求意见见形式的的，应当当将征求求意见书书送交每每一位业业主；无无法送达达的，应应当在物物业管理理区域内内公告。凡凡需投票票表决的的，表决决意见应应当由业业主本人人签名。具具体表决决方式应应当在管管理规约约或者业业主大会会议事规规则中约约定。鼓励运用互互联网技技术开展展业主自自治活动动，业主主大会会会议、业业主小组组议事可

26、可以采用用纸质或或者手机机信息、电电子邮件件、APPP平台台等方式式实行实实名制表表决。第二十六条条 业业主委员员会执行行业主大大会的决决定事项项，在物物业管理理活动中中应当维维护全体体业主的的合法权权益，履履行下列列职责：（一）执行行业主大大会决定定和决议议；（二）召集集业主大大会会议议，报告告物业管管理状况况以及业业主委员员会的工工作情况况；（三）草拟拟业主大大会议事事规则、管管理规约约和业主主委员会会工作规规则及修修改方案案，提交交业主大大会表决决；（四）与业业主大会会选聘的的物业服服务企业业签订物物业服务务合同；（五）草拟拟共用部部分和共共用设施施设备收收益分配配方案，提提交业主主大会

27、表表决；（六）督促促业主按按时足额额交纳物物业服务务费、公公共水电电费及其其他相关关费用；（七）草拟拟专项维维修资金金使用、续续筹方案案，提交交业主大大会表决决；（八）草拟拟改建、重重建建筑筑物及其其附属设设施方案案，提交交业主大大会表决决；（九）督促促业主、物物业使用用人遵守守管理规规约及其其他有关关规章制制度；（十）及时时将业主主大会的的有关决决定和决决议向全全体业主主公布，并并负责执执行和组组织实施施；（十一）听听取业主主、物业业使用人人对物业业管理的的意见和和建议，监监督并协协助物业业服务企企业履行行物业服服务合同同；（十二）接接受街道道办事处处（镇人人民政府府）、社社区居（村村）民委

28、委员会的的指导和和监督，并并积极配配合做好好社区管管理工作作，协调调业主之之间及业业主与物物业服务务企业之之间的矛矛盾和纠纠纷；（十三）法法律、法法规规定定以及业业主大会会赋予的的其他职职责。第二十七条条 业业主委员员会实行行任期制制，每届届任期33至5年年，委员员可以连连选连任任。业主主委员会会由5至至11人人的单数数委员组组成，具具体人数数、任期期由业主主大会议议事规则则确定。业业主委员员会主任任、副主主任在业业主委员员会委员员中推选选产生。业主委员会会是否实实行差额额选举以以及实行行差额选选举的差差额比例例由业主主大会议议事规则则确定。业主委员会会实行差差额选举举的，未未当选业业主委员员

29、会委员员且得票票数过半半数的候候选人，可可以按照照得票顺顺序当选选业主委委员会候候补委员员，并在在业主委委员会委委员出缺缺时依次次递补。候候补委员员人数由由业主大大会议事事规则确确定，但但最多不不得超过过业主委委员会委委员总数数的500%。候候补委员员可以列列席业主主委员会会会议，不不具有表表决权。第二十八条条 业业主委员员会应当当自选举举产生之之日起330日内内，持下下列材料料到街道道办事处处（镇人人民政府府）备案案，并向向辖市、区区物业管管理行政政主管部部门备案案：（一）业主主委员会会备案申申请表；（二）业主主委员会会委员名名单（含含委员基基本情况况和分工工情况）；（三）业主主大会议议事规

30、则则和管理理规约；（四）业主主大会会会议记录录；（五）其他他应当提提供的材材料。 街道办事处处（镇人人民政府府）和辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门对于于提交材材料齐全全、符合合要求的的，应当当在3个个工作日日内予以以备案并并出具书书面备案案证明。备备案材料料不齐全全的，街街道办事事处（镇镇人民政政府）应应当书面面告知须须补齐的的材料；备案材材料齐全全但存在在争议的的，街道道办事处处（镇人人民政府府）可以以暂不出出具备案案证明，但但应当书书面说明明暂不予予备案的的理由。业业主委员员会违反反法律、法法规以虚虚假资料料取得备备案的，辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门和街街道办事事处（镇镇人

31、民政政府）应应当撤销销备案，并并在物业业管理区区域内显显著位置置公告。业主委员会会在辖市市、区物物业管理理行政主主管部门门办理备备案手续续后，持持备案证证明向公公安机关关申请刻刻制业主主大会印印章和业业主委员员会印章章，业主主委员会会印章应应当标注注当选届届数及任任期。业业主大会会印章由由社区居居（村）民民委员会会代为保保管。业业主大会会印章应应当根据据业主大大会议事事规则的的规定或或者业主主大会会会议的决决定，在在社区居居（村）民民委员会会监督下下使用。业业主委员员会应当当建立业业主委员员会印章章管理规规定，并并指定专专人保管管印章。业业主委员员会印章章应当在在其职责责范围内内根据业业主委员

32、员会会议议的决定定使用。第二十九条条 业业主大会会和业主主委员会会日常工工作经费费由全体体业主承承担，可可以从物物业共用用部分、共共用设施施设备收收益中列列支，也也可以由由全体业业主分摊摊，具体体经费额额度由业业主委员员会提出出预算，经经业主大大会表决决通过后后执行。业业主大会会、业主主委员会会工作经经费由社社区居（村村）民委委员会代代为保管管，社区区居（村村）民委委员会应应当单独独列账，专专户存储储，监督督使用。业主委员会会每半年年应当向向全体业业主公布布业主大大会、业业主委员员会工作作经费的的使用情情况，接接受全体体业主的的监督。业主委员会会的委员员可以获获得一定定数额的的津贴。津津贴来源

33、源在业主主大会、业业主委员员会的工工作经费费中列支支，津贴贴标准由由业主大大会决定定后在业业主委员员会工作作规则中中确定。业业主委员员会委员员不得接接受本物物业管理理区域物物业服务务企业的的津贴。 第第三十条条 业业主委员员会应当当按照业业主大会会议事规规则的规规定及业业主大会会的决定定召开会会议。经经三分之之一以上上业主委委员会委委员的提提议，应应当在77日内召召开业主主委员会会会议。业主委员会会会议由由主任召召集和主主持，主主任因故故不能履履行职责责，可以以委托副副主任召召集。业主委员会会会议应应当有过过半数的的委员出出席，作作出的决决定必须须经全体体委员半半数以上上同意。业业主委员员会委

34、员员不得委委托代理理人参加加会议。业主委员会会应当于于会议召召开7日日前，在在物业管管理区域域内显著著位置公公告业主主委员会会会议的的内容和和议程，听听取业主主的意见见和建议议。业主主委员会会会议应应当制作作书面记记录并存存档，业业主委员员会会议议作出的的决定，应应当有参参会委员员的签字字确认，并并自作出出决定之之日起33日内在在物业管管理区域域内显著著位置公公告。第三十一条条 业业主委员员会委员员、业主主代表有有下列情情形之一一的，由由业主委委员会三三分之一一以上委委员或者者持有220%以以上投票票权数的的业主提提议，业业主大会会或者业业主委员员会根据据业主大大会的授授权，可可以决定定是否终

35、终止其委委员或者者代表资资格：（一）以书书面方式式提出辞辞职请求求的；（二）不履履行委员员、业主主代表职职责的；（三）利用用委员、代代表资格格谋取私私利或者者本人、配配偶及其其直系亲亲属与同同一物业业管理区区域内提提供物业业服务的的企业有有利害关关系的；（四）不遵遵守管理理规约、拒拒不履行行业主义义务的；（五）侵害害他人合合法权益益的；（六）有不不良信用用记录的的；（七）因其其他原因因不宜担担任业主主委员会会委员、业业主代表表的。第三十二条条 业业主委员员会委员员、业主主代表因因本办法法第三十十一条情情形资格格终止的的，业主主委员会会应当在在物业管管理区域域内显著著位置公公告，公公告时间间不少

36、于于7日。业业主委员员会委员员、业主主代表出出现空缺缺时，应应当及时时补足。业业主委员员会委员员候补办办法由业业主大会会决定或或者在业业主大会会议事规规则中规规定。业业主委员员会委员员人数不不足总数数的二分分之一时时，应当当召开业业主大会会临时会会议，重重新选举举新一届届业主委委员会。业主委员会会委员因因客观原原因集体体辞职或或者委员员人数不不足总数数的二分分之一的的，新一一届业主主委员会会产生之之前，由由社区居居（村）民民委员会会在街道道办事处处（镇人人民政府府）的指指导和监监督下，代代行业主主委员会会的职责责。业主委员会会委员、业业主代表表资格终终止的，应应当自终终止之日日起3日日内将其其

37、保管的的有关档档案资料料、财物物、印章章等在街街道办事事处（镇镇人民政政府）和和社区居居（村）委委会的监监督下移移交给业业主委员员会。拒拒不移交交的，其其他业主主委员会会委员、新新一届业业主委员员会可以以向公安安派出所所提出协协助移交交，公安安派出所所应当予予以配合合。第三十三条条 业业主委员员会任期期届满前前3个月月，应当当组织召召开业主主大会会会议，进进行换届届选举，并并报告辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门和街街道办事事处（镇镇人民政政府）。业主委员会会在规定定时间内内不组织织换届选选举的，街街道办事事处（镇镇人民政政府）应应当责令令其限期期组织换换届选举举；逾期期仍不组组织的，可可

38、以由街街道办事事处（镇镇人民政政府）参参照本办办法第二二十一条条、第二二十二条条，组织织选举新新一届业业主委员员会。原原业主委委员会委委员怠于于或者阻阻挠换届届选举的的，不再再列入新新一届业业主委员员会委员员候选人人名单。业主委员会会应当自自任期届届满之日日起100日内，将将其保管管的有关关档案资资料、财财物、印印章等在在街道办办事处（镇镇人民政政府）和和社区居居（村）委委会的监监督下移移交新一一届业主主委员会会。拒不不移交的的，新一一届业主主委员会会可以向向公安派派出所提提出协助助移交，公公安派出出所应当当予以配配合。第三十四条条 管管理规约约应当对对有关物物业的使使用、维维护、管管理，业业

39、主的共共同利益益，业主主应当履履行的义义务，违违反管理理规约应应当承担担的责任任等事项项依法作作出约定定。管理规约应应当尊重重社会公公德，不不得违反反法律、法法规或者者损害社社会公共共利益。业主大会、业业主委员员会作出出的决定定违反法法律、法法规的，辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门和街街道办事事处（镇镇人民政政府）应应当责令令限期改改正或者者撤销其其决定，并并通告全全体业主主。 第三十五条条 业业主委员员会任期期内，备备案内容容发生变变更的，业业主委员员会应当当自变更更之日起起30日日内将变变更内容容书面报报告备案案部门。业主委员会会应当同同时将变变更情况况书面告告知物业业服务企企业或者

40、者其他管管理人，并并在物业业管理区区域内显显著位置置公告。第三十六条条 住住宅小区区有下列列情形之之一的，可可以成立立物业管管理委员员会代行行业主大大会和业业主委员员会职责责：（一）不具具备成立立业主大大会条件件的；（二）具备备成立业业主大会会条件但但未成立立，经辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门或者者街道办办事处（镇镇人民政政府）指指导后仍仍不能成成立的。第三十七条条 物物业管理理委员会会由街道道办事处处（镇人人民政府府）、社社区居（村村）民委委员会、社社区服务务机构、建建设单位位、业主主代表等等组成。物物业管理理委员会会的业主主代表可可以由业业主自荐荐，也可可以由社社区居（村村）民委委

41、员会推推荐，业业主代表表最终由由街道办办事处（镇镇人民政政府）确确定，物物业管理理委员会会其他成成员应当当由其所所在单位位出具书书面委托托。业主主对物业业管理委委员会成成员有异异议的，由由街道办办事处（镇镇人民政政府）协协调解决决。物业管理委委员会成成员人数数应当为为5至111人的的单数，其其中业主主代表应应当不少少于总人人数的660%。物物业管理理委员会会主任由由街道办办事处（镇镇人民政政府）代代表担任任。街道办事处处（镇人人民政府府）应当当将物业业管理委委员会的的成员名名单、物物业管理理委员会会议事规规则等内内容，在在物业管管理区域域内显著著位置进进行公示示。物业业管理委委员会成成立之日日

42、起300日内应应当持下下列材料料到辖市市、区物物业管理理行政主主管部门门备案：（一）物业业管理委委员会备备案申请请表；（二）物业业管理委委员会成成员的身身份证明明（含委委员基本本情况和和分工情情况）；（三）管理理规约、物物业管理理委员会会议事规规则；（四）其他他应当提提供的材材料。 辖市、区物物业管理理行政主主管部门门对于提提交材料料齐全、符符合要求求的，应应当在33个工作作日内予予以备案案并出具具书面备备案证明明。物业业管理委委员会办办理备案案手续后后，持备备案证明明向公安安机关申申请刻制制物业管管理委员员会印章章。第三十八条条 物物业管理理委员会会作出的的决定，应应当就相相关事项项进行公公

43、示，公公示时间间不少于于7个工工作日。业业主对公公示内容容有异议议的，应应当在公公示期间间以书面面形式向向物业管管理委员员会提出出意见，物物业管理理委员会会应当及及时给予予书面答答复。物业管理委委员会与与物业服服务企业业签订的的物业服服务合同同期限一一般不得得超过33年。街街道办事事处（镇镇人民政政府）对对能够召召开业主主大会的的，应当当组织召召开业主主大会选选举业主主委员会会。物业业管理委委员会自自业主委委员会备备案之日日起停止止其职责责，并在在10日日内与业业主委员员会办理理移交手手续。第三十九条条 同同一物业业管理区区域内有有两幢以以上房屋屋的，可可以以幢幢、单元元为单位位成立业业主小组

44、组。业主主小组由由该幢、单单元的全全体业主主组成。业主小组应应当履行行下列职职责：（一）推选选业主代代表出席席业主大大会会议议；（二）决定定本幢、单单元范围围内住宅宅共用部部分、共共用设施施设备的的维修、养养护、更更新和改改造；（三）决定定本小组组范围内内的其他他事项。业主小组议议事由该该业主小小组产生生的业主主代表主主持。业业主小组组作出的的决定应应当符合合管理规规约、业业主大会会议事规规则的规规定，不不得违反反业主大大会或者者业主大大会授权权的业主主委员会会作出的的决定，并并在作出出决定后后7日内内告知业业主委员员会。业业主小组组履行职职责的程程序，参参照本物物业管理理区域业业主大会会议事

45、规规则执行行。第四十条 业主主大会筹筹备组中中的业主主代表、业业主代表表大会的的业主代代表、业业主委员员会的委委员、物物业管理理委员会会的业主主代表由由热心公公益事业业、责任任心强、具具有一定定组织能能力、具具备必要要的工作作时间的的业主担担任，最最高任职职年龄可可在业主主大会议议事规则则中约定定。业主有下列列情形，不不得担任任上述职职务，已已担任上上述职务务的，应应当终止止其职务务并予以以公示：（一）因物物业转让让、灭失失等原因因不再具具备业主主资格的的；（二）丧失失民事行行为能力力的；（三）依法法被限制制人身自自由的；（四）有损损坏房屋屋承重结结构、违违法搭建建、破坏坏房屋外外貌、擅擅自改

46、变变物业使使用性质质等不当当使用物物业行为为的；（五）未按按照规定定交纳物物业服务务费、公公共水电电费、汽汽车停放放费用和和住宅专专项维修修资金等等相关费费用的；（六）违法法出租房房屋的；（七）非法法接受、索索取建设设单位、物物业服务务企业的的利益或或者报酬酬的；（八）其他他违反法法律、法法规、管管理规约约、业主主大会议议事规则则等不宜宜担任的的情形。第四章 前期物物业管理理第四十一条条 新新建住宅宅物业实实行前期期物业管管理。鼓鼓励销售售后形成成多个业业主的非非住宅物物业实行行前期物物业管理理。在业主、业业主大会会选聘物物业服务务企业之之前，前前期物业业管理由由建设单单位负责责。建设设单位应

47、应当与选选聘的物物业服务务企业签签订书面面的前期期物业服服务合同同。前期物业服服务合同同可以约约定期限限；期限限未满，业业主委员员会与物物业服务务企业签签订的物物业服务务合同生生效的，前前期物业业服务合合同终止止。第四十二条条 住住宅物业业的建设设单位，应应当通过过招投标标的方式式选聘具具有相应应资质的的物业服服务企业业。投标人少于于3个或或者住宅宅规模建建筑面积积小于33万平方方米的，经经辖市、区区物业管管理行政政主管部部门批准准，可以以采用协协议方式式选聘具具有相应应资质的的物业服服务企业业。建设单位应应当提供供前期物物业管理理开办费费及物业业承接查查验所需需费用，费费用的具具体标准准及支付付方式由由建设单单位与物物业服务务企业根根据项目目规模、配配套设施施等因素素协商确确定。物物业管理理开办费费用于购购买物业业办公设设备等固固定资产产。所购购资产归归全体业业主所有有，由物物业服务务企业使使用，应应当在前前期物业业服务合合同中明明确载明明。物业业承接查查验的费费用，由由建设单单位和物物业服务务企业在在前期物物业服务务合同中中约定。第四十三条条 建建设单位位应当在在发布招招标公告告或者发发