开发与经营管理_笔记(1)25315.docx

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1、第六章 经济评价指标与方法第一节 效效益和费用用识别投资、成本本、销售（出出租）收入入、税金、利润等经济济量，是构构成房地产产开发投资项项目现金流流量的基本本要素，也也是进行投投资分析最最重要的基基础数据。一、投资与与成本（一）广义义投资与成本的概概念1、投资（1）投资资的分类广义投资资源（资金金、土地、人人力、技术术、管理经经验、其他他资源）某项计划划报酬房地产投资资（狭义投投资）为实现某种种预定的开开发、经营营目标而预预先垫付的的资金。（2）一般般工业生产活活动中的投投资，包括括固定资产投投资和流动资金金两部分。（记住，一一个是资产产，一个是是资金）工业生产投投资分类投入收回固定资产投投资

2、建造或购置置建筑物、构构筑物和机机器设备等等固定资产产投入磨损损和贬值折旧形式式计入成品品成本成品销售售货币流动资金（投产前垫垫付）1、投产后后用于购买买原材料、燃燃料动力、备备品备件、支支付工资、其其他费用2、制品、半半成品、制制成品占用用的周转资资金。每一个生产产周期完成成一次周转转，在整个个项目寿命命周期内始始终被占用用，直到项项目寿命周周期末，以以货币资金金形式收回回。2、成本（1）成本本是人们为为达成一事事或取得一一物所必须须付出或已经付出出的代价。（2）成品品和销售伴伴随着活劳动与物化化劳动的消消耗，产品品的成本就就是这种劳劳动消耗的的货币表现。（3）生产产成本+销销售费用=产品的

3、销销售成本（完完全成本）（4）影响响成本的因因素：不同的生产产技术方案案；不同的生产产规模；不同的生产产组织形式式；不同的技术术水平和管管理水平；不同的物资资供应和产产品销售条条件；不同的自然然环境。3、投资分分析与企业业财务会计计中成本概概念不完全全相同，主主要出别表表现在：投资分析企业财务会会计影响因素不不确定，数数据不一样样影响因素确确定、数据据唯一多了机会成成本、沉没成本本、不可预见见费等*我们把这这些已经发发生不可收收回的支出出，如时间间、金钱、精精力等称为为“沉没成成本”（SSunk Costt）。（二）房地地产投资分分析中的投投资与成本本（投资与成成本的特点点： 对于“开发发-销

4、售”模式下的的房地产开开发项目而而言，开发发商所投入入的开发建建设资金属属于流动资资金。 开发过程中中所形成的的开发企业业固定资产产，大多数数情况下很很少甚至是是零。 房地产置业业投资或开开发建设完完成后出租租楼宇或自行行经营，则则与一般的的工业生产产项目投资资和成本的的概念相同同。）1、开发项项目的总投投资： 自 营：固固定资产和和其他资产产开发建设投投资：完成成开发所需需投入的各各项费用 出租租、出售：开发产品品成本（转转经营成本本）【开发建设设投资即后后面所说的的项目开发发总成本。】经营资金：用于日常常经营的周周转资金。2、开发产产品成本：转入房地产产产品的开发发建设投资资，多种产产品时

5、，可可合理分摊摊估算成本本。3、经营成成本（将开开发产品成成本按照有有关财务和和会计制度度结转的成成本）*值值得注意的的地方土地转让成成本、商品品房销售成成本、配套套设施销售售成本、出出租经营成成本（对于分期期收款的项项目：房地地产销售成成本和出租租经营成本本按销售收收入和出租租收入的比比率计算）*（房地产产开发产品品销售核算算的科目设设置 、“经营营收入”核算房房地产企业业对外转让让、销售和和出租开发发产品等取取得的经营营收入。同同时，按照照“土地转让让收入”、“商品房销销售收入”、“配套设施施销售收入入”、“代建工程程结算收入入”、“出租产品品租金收入入”等设置明明细分类账账。 2、“经营

6、营成本”核算企企业对外转转让、销售售、结算和和出租开发发产品等应应结转的经经营成本。同同时，按经经营成本的的种类，包包括“土地转让让成本”、“商品房销销售成本”、“配套设施施销售成本本”、“代建结算算成本”、“出租产品品经营成本本”等设置明明细账。 3、“其他他业务收入入”核算算主营业务务以外的其其他业务收收入，包括括商品房售售后服务收收入、材料料销售收入入、无形资资产转让收收入、固定定资产出租租收入。 4、“其他他业务支出出”核算算企业发生生的与其他他业务收入入相关的成成本、费用用、经营税税金及附加加等。）4、期间费费用：管理理费用、财财务费用、经经营（销售售）费用。开发用于销销售：已在在房

7、地产开开发建设投投资中考虑虑，不另行行计算；开发用于出出租或自营营：开发期期间计入开开发建设投投资，经营营期间计入入运营费用用。（分别别计算）置业：计入入运营费用用。1、出租收收入=房屋屋出租收入入租金+土土地出租收收入租金2、自营收收入=营业业收入-营营业成本-风险回报报3、销售收收入=土地地转让收入入+商品房房销售收入入+配套设设施销售收收入出租收入=房屋出租租收入租金金+土地出出租收入租租金自营收入=营业收入入-营业成成本-风险险回报销售收入=土地转让让收入+商商品房销售售收入+配配套设施销销售收入出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金二、经营收收入、利润润和税金自营收入=营业收入

8、-营业成本-风险回报（一）经营营收入1、经营收收入包括：销售收入入、出租收收入和自营营收入。销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入2、经营收收入比企业业完成的开开发工作量量（投资额额）更能反反映房地产产开发投资资项目的真真实经济效效果。【容易考考判断】经营收入比比企业完成成的开发工工作量（投投资额）更更能反映房房地产开发发投资项目目的真实经经济效果1、企业进进行房地产产开发投资资的最终目目的是获取取开发或投投资利润2、经营利利润：房地地产开发投投资者不论论采用何种种直接的房房地产投资资模式，其其销售收入入扣除经营营成本、期期间费用和和销售税金金后的盈余余部分。3、经营利利润的

9、分配配：国家以税收收形式无偿偿征收，作作为财政收收入。企业可分配配利润、企企业发展基基金、职工工奖励及福福利基金、储储备基金。4、经营利利润=经营营收入-经经营成本-期间费用用-经营税税金及附加加-土地增增值税5、利润总总额=经营营利润+营营业外收支支净额税后利润=利润总额额-所得税税可供分配利利润=税后后利润-（法法定盈余公公积金+法法定公益金金+未分配配利润）（二）利润润1、企业进进行房地产产开发投资资的最终目目的是获取开发发或投资利利润。2、经营利利润：房地地产开发投投资者不论论采用何种种直接的房地地产投资模模式，其销销售收入扣扣除经营成成本、期间间费用和销销售税金后后的盈余部部分。3、

10、经营利利润的分配配：（1）国家家：以税收收形式无偿偿征收，作作为财政收收入。（2）企业业：可分配配利润、企企业发展基基金、职工工奖励及福福利基金、储备备基金。4、经营利利润计算公公式：经营利润=经营收入入经营成本本期间费用用经营税金及附加加土地增值值税5、其他几几个利润概概念：（1）利润润总额=经经营利润+营业外收收支净额（2）税后后利润=利利润总额所得税（3）可供供分配利润润=税后利利润（法定盈盈余公积金金+法定公公益金+未未分配利润润）1、利润总总额=经营营利润+营营业外收支支净额2、税后利利润=利润润总额-所所得税3、可供分分配利润=税后利润润-（法定定盈余公积积金+法定定公益金+未分配

11、利利润）（三）税金金（强制、无无偿、固定定）1、经营税税及附加：营业税=销售（出出租）收入入税率（55%）；城城市维护建建设税和教教育费附加加为营业税税的7%和和3%。2、土地使使用税：按按土地等级级、用途、面面积征收。 房产产税:财产产税，按原原值或出租租收入的一一定比例收收取。 以上上两个税在在企业所得得税之前列支。3、企业所所得税 应纳税所得得额每一一年度的收收入总额不征税收收入免税收入入各项扣除除允许弥补补的以前年年度亏损 所得税应纳纳税额应应纳税所得得额适用税率率（房地产产企业为225%）减免税额额抵免税额额 房地产开发发企业所得得税特殊规规定的主要要内容：（1）预售售收入预计计税税

12、毛利率=当期毛利利额当期应纳税税所得额当期毛利利额期间费用用营业税金金及附加（待开发产产品结算计计税成本后后再进行调调整）（2）预计计计税毛利利率：省、直直辖市级别别政府所在在地不低于于20%；地级市市不低于115%，其其他地区不不低于100%。（3）开发发完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确定的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入。然后将 实实际销售收收入 按规规定结转对对应的计税税成本，计计算出实际际销售收入入的毛利额额。实际销售收收入的毛利利额与预售售收入毛利利额直接的的差额，计计入完工年年度的应纳纳税所得额额。（4）税务务鉴定报告告：（实际际毛利额和和预售毛利利额

13、之间差差异调整情情况）开发项目的的地理位置置及概况、占占地面积、开开发用途、初始开发时时间、完工工时间、可售面积及及已售面积积、预售收入及及其毛利额额、实际销销售收入及及其毛利额额、开发成本及及其实际销销售成本。三、房地产产投资经济济效果的表表现形式（一）置业业投资（1）三种种主要表现现：租金收收益、物业业增值、股股权增值。租金：月租租金收入物业、股权权增值：处处置转让或再融融资行为中中实现。（2）经济济效果受市市场状况和和物业特性性变化的影影响。（三种表现现形式仅仅仅是一个模模糊的期望望，在没有有转换为现现金流量之之前，经济济效果是无无法定量描描述或量测测的）【判断】（二）开发发投资（1）主

14、要要表现：销销售收入。（2）衡量量指标：开开发利润、成成本利润率率、投资收收益率。第二节 经经济评价指指标一、投资回回收与投资资回报（1）i/(1+i)nn-1是是投资者提提取折旧的一一种方法：储存基金金法。Pi为回报报，p ii/(11+i)n-1为回收。（2）投资资回收：提提取折旧的的方式获得得；投资回报：投资者所所获得的收收益率或利利息率。（注意）（3）对于于房地产开开发投资来来说，投资资回收主要要是指开发发商所投入入的总开发发成本的回回收，投资资回报则主主要表现在在开发利润润。二、经济评评价指标体体系1、房地产产投资项目目经济评价价的目的，是是考察项目目的盈利能力和和清偿能力。2、盈利

15、能能力：分类特点适用静态指标不考虑资金金的时间价价值，直接接通过现金流流量计算出出来。概略评价动态指标考虑资金的的时间价值值，将现金金流量进行行等值化处处理后计算算出来的。1、详细可可行性研究究2、计算期期较长的项项目3、清偿能能力：投资者重视视、为项目提供供融资的金金融机构更更加重视评评价结果。4、开发投投资和置业业投资的经经济评价指指标体系项目类型盈利能力清偿能力静态动态（一样样的）开发投资利润率率成本利润率率销售利润率率静态投资回回收期财务内部收收益率财务净现值值动态投资回回收期借款偿还期期资产负债率率利息备付率率置业投资利润率率资本金利润润率、资本本金净利润润率现金回报率率、投资回回报

16、率静态投资回回收期财务内部收收益率财务净现值值动态投资回回收期借款偿还期期资产负债率率偿债备付率率流动比率速动比率三、通货膨膨胀的影响响1、在通货货膨胀的情情况下，投投资者往往往提高对名名义投资回回报率的预预期（记住住，是回报报率），因为投资者者所希望获获得的始终终是一个实实际的投资资回报率。2、从理论论上来讲，全全部期望投投资回报率率应该包含含所有预期期通货膨胀胀率的影响响。预期收益率率 随着着 对通货货膨胀预测测 的变化化而变化；当折现率不不包含对通通货膨胀的的补偿时，收收入现金流流的折现值值才是一个个常数。3、房地产产投资分析析人员进行行投资分析析工作的关关键是：模拟典典型投资者者对未来

17、市市场的预期期，而没必必要花很多多精力去寻寻找准确可可靠的收益益率和通货货膨胀率。4、通货膨膨胀和房地地产增值表现形式对钱的影响响对折现率的的影响通货膨胀资金、信用用规模、总总体价格水水平上升一样（一定定的贬值）导致折现率率提高房地产增值值由于需求超超过供给，房房地产价值值上升。一样（一定定的贬值）不影响，除除非与物业业投资有关关的风险因因素发生变变化。5、分析工工作中，如如何消除通通货膨胀的的影响：（1）允许许未来收入入及成本随随着通货膨膨胀分别有有所增加。（2）如果果现金流估估算过程中中没有考虑虑通货膨胀胀影响，则则可在选择择折现率时时适当考虑虑（适当调低低折现率）。第三节 动动态盈利能能

18、力指标及及其计算一、财务净净现值1、概念：是指项目目按行业的的基准收益益率（MAARR）或或设定的目目标收益率率（ic）,将项目计计算期内各各年的净现现金流量这这算到投资资活动起始始点的现值值之和。2、项目计计算期：（1）出售售：=开发发期+销售售期。（2）出租租或自营：=开发期期+经营期期（3）置业业投资：=经营准备备期+经营营期计算期开始时间结束时间开发期购买土地使使用权项目竣工验验收销售期正式销售（含含预售）销售完毕经营期预计出租经经营和自营营的时间周周期经营准备期期获取物业所所有权（使使用权）出租经营和和自营活动动正式开始始3、基准收收益率：最最低投资报报酬率。mminimmum aa

19、ccepptablle raate oof reeturnn（MARRR）决定基准收收益率的因因素：资金金成本和项目风险险二、财务内内部收益率率1、是评估估项目盈利利性的基本本指标。2、经济含含义：项目目寿命期内内，内部未未收回投资资每年的净净收益，（未收回回投资的年年净收益。）同同时意味着着，项目寿寿命期终了了时，所有有投资可以以被完全收回。3、内插法法的过程：先按目标标收益率或或基准收益益率求的项项目的财务务净现值，如如为正，则采用更更高的折现现率使净现现值接近于于零的正值值（i1）和和负值（ii2）各一一个，最后后用内插法法公式求出出。4、i1和和i2之差差不应超过过1%-22%，否则则

20、，折现率率i1、ii2和净现现值之间不不能近似于于线性关系系，从而使使所求的的的内部收益益率失真。5、内部收收益率表明明了项目投投资所能支支付的最高高贷款利率率。6、求解FFIRR的的理论方程程应有n个个解。常规项目（净净现金流量量正负符号号仅有一次次变化）：有唯一的实数数解。非常规项目目（净现金金流量正负负符号有多多次变化）：有多个实数解解，依据经济含含义，进行行检验。利用同一直直线上的点点斜率相等等的原理，即即AB/BCC=AD/DE用B=i11，E=ii2，C=FIRRR，E=NPVV2， AA=NPVV1 ，CC点的NPPV=0代入公式即即可得到财财务内部收收益率的计计算公式：FIRR

21、=i1+NNPV1/（NPVV1+|NNPV2|）*（ii2-i11）三、动态投投资回收期期1、概念：自投资起起始点算起起，累计净净现值等于于零或出现现正值的年年份。2、公式：Pb=（累累计净现值值开始出现现正值期数数1）+上上期累计净净现值的绝绝对值/当当期净现值值 上公公式是以计计算周期为为单位的动动态投资回回收期，应应再把它换换算成以年年为单位的的动态投资资回收期。3、该指标标适合的评评价项目范范围：开发发类的出租租经营或自自营项目；置业投资项项目。（书本中提提到的指标标分类仅分分到开发和和置业，对对于开发类类未明确细细分，而此此处却着重重提到开发发中的小类类）4、几个回回收期的理理解：

22、（1）基准准回收期：按基准收收益率计算算，是行业业的允许的的最长回收收期。（2）企业业的动态投投资回收期期：按目标收收益率计算算，是企业业的真实投投资回收期期。该回收收期应低于于行业的基基准回收期期，项目才才具有可行行性。*（33）（个人人理解，不不知道对不不对）按财务内内部收益率率计算出来来的投资回回收期：是是企业允许许的最长的的回收期。第四节 静静态盈利能能力指标及及其计算一、成本利利润率与销销售利润率率（一）成本本利润率1、项目总总开发价值值：（1）用于于销售：=总销售收收入销售税费费（2）用于于出租：=整个持有有期内净经经营收入和和净转售收收入的现值值累计之和和。2、项目总总开发成本本

23、：（1）土地地费用（2）勘察察设计和前前期工程费费（3）建安安费用（4）基础础设施建设设费（5）公共共配套设施施建设费（6）其他他工程费（7）开发发期间税费费（8）管理理费用、销销售费用、财财务费用（9）不可可预见费计算以上两两个数据时时，可依据据评估时的价价格水平进进行估算，因因为大多数数情况下，收收入与成本本支出受市市场价格水水平变动的的影响大致致相同。3、成本利利润率一般般与目标利利润率进行行比较，超超过目标利利润率在经经济上是可可接受的。 目标标利润率的的高低：市场竞争状状况；项目目开发经营营期长度；开发项目目的物业类类型；贷款款利率水平平。4、成本利利润率不等等于年利润润率。成本本利

24、润除以以开发经营营期的年数数，也不等等于年成本本利润率。5、成本利利润率= 开发利利润/项目总开开发成本=（项目总总开发价值值项目总开开发成本）/项目总总开发成本本=【（销售售收入销售税费费）项目总开开发成本】/项目总开开发成本6、成本利利润率：项项目建成后后出售或在在建设过程程中就开始始预售，这这只是在房房地产市场场上投资和和使用需求求旺盛时的的情况。在市场较为为平稳的条条件下，开开发商常常常将开发建建设完毕后后的项目出出租经营，此此时项目就就变为开发发商的长期期投资，由由于出租经经营的经营营期限很长长，计算开开发成本利利润率显得得意义不大大，因为开开发成本利利润率没有有考虑经营营期限的因因

25、素。*（也就是是说，成本本利润率仅仅适合在房房地产市场场上投资和和使用需求求旺盛时的的情况。在在市场较为为平稳的条条件下，不不适合算项项目的成本本利润率）7、用开发发成本利润润率对开发发项目进行行初步评估估时，一般般也不计算算缴纳所得得税后的成成本利润率率情况。（二）销售售利润率1、销售收收入：销售售开发产品品过程中取取得的全部部价款，包包括现金、现现金等价物物、其他经经济利益。2、销售利利润=开发发利润=总总开发价值值（销售收收入销售税费费）总开发成成本3、销售利利润率=销售利润润（开发利利润）/销销售收入=【（销售售收入销售税费费）项目总开开发成本】/销售收入入对于开发利利润水平较较高的商

26、品品房开发项项目，土地地增值税已已经对开发发成本利润润率或销售利润润指标产生生了实质的的影响。（三）评价价方法：1、普通评评价方法（直直接计算）有有两个缺点点：（1）成本本支出和经经营收入的的时间分布布没有弹性性（即在某某点完全发发生，而不不是一个时时间段）（2）未体体现开发过过程中隐含含的许多不不确定性因因素。2、现金流流评估法：（1）可以以克服普通通评价方法法的第一个个确定，即即支出和收收入时间无无弹性的缺缺点。（2）经过过大量的研研究，人们们发现，对对于建安成成本，在工程开始始时，其费用的的增长是缓慢的。达到合同工工期的600%时，增增长达到峰峰值。（3）适合合项目居住小区综综合开发项项

27、目评估这类项项目时，不不需作任何假设设，就可较较为客观地地得出评估估结论。商业区开发发项目工业开发项项目新区开发和和旧城改造造项目（4）该方方法的精确确性依赖于于评估中所所涉及的有有关数据的的准确性。二、投资利利润率（1）投资资利润率是是年利润率率。开发投资：年平均利利润额/项项目总投资资置业投资：经营期内内，正常年年份的年利利润总额（年年平均利润润总额）/项目总投投资（2）销售收入、出租收入和自营收入利润总额=经营收入入经营成本本运营费用用销售税金金（将开发产品成本按照有关财务和会计制度结转的成本）土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租经营成本营业税、城市维护建设税、教育费附加

28、项目总投资资=项目总总开发成本本+经营资资金（用于于日常经营营的周转资金）三、资本金金利润率和和资本金净净利润率（1）资本本金：投资资者投入项项目的资本本金或权益益资本。（2）资本本金利润率率=年利润润/资本金金（3）资本本金净利润润率=年税税后利润/资本金四、静态投投资回收期期即不折现，累累计净现金金流量为正正时的期限限。算法和动态态投资回收收期相同，仅仅仅是累计计的数字不不需要折现现而已。五、现金回回报率与投投资回报率率（置业投资资盈利指标标）（一）现金金回报率（1）分子子：净经营营收入还本付息息（2）分母母：初始现现金投资（首首付款）（3）不同同于资本化化率，资本本化率未考考虑还本付付息

29、的影响响。（二）投资资回报率（记记住，是和和资本金相相比）（1）不考考虑物业增增值：分子：（净净经营收入入还本付息息）+还本本付息所获获得的物业业权益增加加的价值（每每年还一点点贷款，每每年对获得得物业多一一份持有价价值）分母：权益益资本（资资本金）（2）考虑虑物业增值值：分子加加上物业增增值额。第五节 清清偿能力指指标及其计计算一、利息还本付息的的方式：（1）一次次性还本，利息照付付。（2）等额额还本，利利息照付（3）等额额还本付息息（4）一次次性偿付（5）气球球法。任意意偿还，期期末全部还还清。二、借款偿偿还期（1）开发发经营期内内，可用作还款款的利润、折旧、摊销、其他他还款资金金偿还项目

30、借款本本息所需要的时时间。（2）公式式：Pd=（借借款偿还后后开始出现现盈余期数数开始借款款期数）+（上期偿偿还借款额额/当期可可用于还款款的资金额额）三、利息备备付率（1）利息息备付率=税息前利利润/当期期应付利息息费用。税息前利润润=利润总总额+计入入总成本的的利息费用用（2）表示示使用项目目利润偿付付利息的保保障倍数，一一般项目，应应大于2（3）可以以按年计算算，也可以以按整个借借款期计算算四、偿债备备付率（1）偿债债备付率=可用于还还本付息资资金/当期期还本付息息资金可用于还本本付息资金金：用于还还款的折旧旧和摊销+成本中列列支的利息息费用+可可用于还款款的利润。当期还本付付息：贷款款

31、本金+计计入成本的的利息。（2）也是是个保障倍倍数，应大大于等于11.2。该该指标对出出租经营和和自营的投投资项目非非常重要。五、资产负负债率（1）资产产负债率=负债/资资产（2）表示示：总资产产中有多大大比例是通通过借债来来筹集的，属属于长期偿债能能力指标。六、流动比比率（1）流动动比率=流流动资产/流动负债债。（2）比率率越高，债债权越安全全，又称偿偿债能力比比率。（3）国际际上，银行行一般要求求该比率在在200%以上，称称之为“银行家比比率”或“二比一比比率”。（4）对于于房地产开开发企业，2200%不不是最理想想的流动比比率，房地地产的流动动比率相对对较低。七、速动比比率（1）速动动比

32、率=（流流动资产总总额存货）/流动负债债总额（2）属于于短期偿债债能力指标标，一般而而言，房地地产企业的的存货占流流动资产的的大部分，其其速动比率率较低，一一般达到1100%*五六七七：资产负负债率、流流动比率、速速动比率，通通常结合企企业的资产产负债表进进行计算。但大型综合合性开发企企业，通常常不需要针针对具体的的项目编制制资产负债债表，也就就很少计算算项目的这这三个指标标。第六节 房房地产投资资方案经济济比选一、方案经经济比选及其作作用1、概念：遵循规则则、选用方方法，在各各种可能的的开发投资资方案中寻寻求合理的的经济和技术方案的的行为过程程。2、类型：（1）互斥斥：互不相相容，只能能选择

33、一个个。（2）独立立：方案至于于自己的可可行性有关关。（3）相关关：某一方案案的采用会会对其他方方案的现金金流量带来来一定的影影响。常见的方案案比选，是是互斥（或是是可转化为为互斥关系系的）方案案比选。3、作用是项目可行行性研究与与决策工作作的重要内内容。4、决策准准则（1）备选选方案差异异原则：最核心、最基础的准准则。（2）最低低可接受收收益率原则则：最低可接受受收益率定定的太高，会会损失好的的投资机会会；定的过低，可可能给企业业带来巨大大经济损失失。规律：高于于银行存款款利率或国国债投资收收益率，高高于资本成成本。（3）不行行动原则不选择任何何项目，保保持其资金金随时投资资到财务内部收收益

34、率 最最低可接受受收益率 的投资项项目中去。不选择实际际上也是一一种方案，该该方案的财财务内部收收益率等于于基准收益益率，净现现值和等额额年值均为为零。二、方案经经济比选定量分分析方法方法名称计算公式如何判定适用范围净现值法FNPV（按按最低可接接受收益率率计算）1、先FNNPV最大大值为优选选方案。2、若所有有方案都小小于0，则则选择不行行动方案。开发经营期期相同，项项目资金无无约束开发经营期期不同，通过最小小公倍数和和研究期法法进行调整整，然后必必选。差额投资内内部收益率率法两方案净现现金流量差差额的现值值和等于零零时的折现现率（IRR）IRRMARRR（IC），选选投资大的的方案。反反之

35、，选投投资小的方方案。（多个方案案，先排序序，再两两两比选）等额年值法法将每年的净净现值换算算为年值（AAW），（算算法类似已已知P求AA）等额年值最最大的方案案为优选方方案（每年年获取的收收获最大）开发经营期期不同,可直直接用费用现值法法算费用（投投入额回收额）的的现值和费用现值小小的方案为为优选方案案效益相同或或基本相同同等额年费用用法算出了总的的年费用现现值和，推推算每年的的等额年费费用等额年费用用小的方案案为优选方方案其他方法利润总额、投投资利润率率等静态指指标开发经营期期较短的出售型项目目三、方案经经济比选方法的的选择遵循“费用用和效益 计算口径径对应一致”的原则。第七章 风风险分析

36、与与决策第一节 决决策的概念念与方法一、决策的的概念（一）决策策及其特征征1、决策的的简单定义义：从两个个以上的备备选方案中中选择一个个的过程。包包括：识别别机会、诊诊断问题、确确定目标、拟拟定方案、选选择方案、实实施方案、监监督与评估估等决策过过程。2、决策的的分类按层次分按性质分按参与的人人数分战略型决策策确定型决策策个人决策管理型决策策风险型决策策群体决策业务型决策策不确定型决决策【注意点】房房地产决策策属于风险险型和不确确定型的群群体管理决决策。（上上面红色部部分）3、决策的的4个基本本特征：（目目标、手段段、选择、后后果可估计计）（1）决策策是为了达达到一个预预定的目标标（2）决策策

37、是在某种种条件下寻寻求优化目目标和达到到优化目标标的手段（3）决策策是在若干干个有价值值的方案中中选择一个作作为行动方方案。（4）准备备实施的某某个方案可可能出现几几种后果是是可以预测测或估计的的。（易考考）（二）决策策的原则和和评价标准准1、六项原原则：6大原则说明满意原则决策遵循的的是满意原原则而不是是最优原则则系统原则把对象看成成一个系统统，并以此此系统的整整体目标为为核心，追追求整体优优化目的。信息原则强调信息是是决策的基基础预测原则通过科学的的预测，对对未来事件件进行描述述分析，为为决策提供供科学依据据和准则。比较选优原原则在各种可能能的备选方方案中，选选择最能满满足决策者者目标的方

38、方案反馈原则将先期决策策执行过程程中的经验验，及时反反馈应用于于后续决策策活动中。2、四大评评价标准：（评价决决策的有效效性程度）（1）决策策的质量或或合理性（2）决策策的可接受受性（3）决策策的时效性（4）决策策的经济性（三）决策策理论区别方式当代决策理理论（有机机结合以下下两大决策策理论分支支）古典决策理理论行为决策理理论决策因素从经济角度度来看待决决策问题，决决策的目的的为组织获获取最大的的经济利益。（忽忽视了非经经济因素的的作用）考虑了人或或组织的经经济因素。还考虑了动动机因素、情感感因素、经验验因素、其他他因素。决策者完全理性的的决策环境的的稳定与否否是可以被被改变的。人是有限理理性

39、的，介介于完全理理性和非理理性之间。在识别和发发现问题中中容易受知知觉上的偏偏差（把问问题的部分分信息当做做认知对象象）的影响响；对未来的判判断，直觉觉运用往往往多于逻辑辑分析。信息情报充分了解信信息情报，可可以做成完完成组织目目标的最佳佳决策即使充分了了解和掌握握有关决策策环境的信信息情报（也也只可能做做到尽量了了解各种备备选方案的的情况，而而不可能做做到全部了了解），决策者选择择的理性是是相对的。考虑点考虑最多的的是经济利利益。风险型决策策中，对待待风险的态态度起着更更为重要的的作用；决策者往往往厌恶风险险，倾向于于选择风险险较小的方方案，尽管管风险大的的方案可能能带来可观观收益。决策结果

40、最佳决策往往只追求求满意结果，而而不寻求最佳方案。二、决策的的方法按性质分的的决策类型型未来事件的的发生与否否未来事件发发生的概率率主要特征决策方法确定型决策策确定无概率具有反复、经常的特点点；又称为程序序化决策线性规划等等运筹学方法法；借助计算机机决策风险型决策策确定概率已知存在不以决决策者意志志为转移的的多种未来来事件的各各自然状态态，且可判判断自然状状态的概率率；备选方案的的在不同自自然状态下下的损益值值可以计算算最大可能法法期望值法决策树法不确定型决决策不确定不确定没有先例、没没有固定程程序；依靠决策者者的个人经经验、分析析判断能力力和创造能能力。小中取大法法大中取大法法最大最小后后悔

41、值法三、房地产产投资决策策1、核心：准确估算算投资收益、分析投资面面临的风险险，并在权权衡收益和和风险的基基础上做出出投资决策。2、三个阶阶段：（1）策略略阶段：界界定可接受的收益益和风险（2）分析析阶段：衡衡量可能的收益和和风险（3）决策策阶段：评评估各种收益与与风险。3、房地产产投资策略略类型（1）期望望收益率高高低无风险策略略收益型型策略核核心策略高收益型型策略增增值型策略略机会型型策略最低：无风风险策略；最高：机会会型策略；【注意】高高收益策略略不是最高高的收益，主主要指投资资没有等级级的CMBBS、夹层层债务。（22个生疏的的概念），排排在机会型型和增值型型投资策略略之后。* CMM

42、BS（商商业房地产产抵押贷款款支持证券券）是指商商业地产公公司的债权权银行以原原有的商业业抵押贷款款为资本，发发行证券。夹层资本（MMezzaaninee Cappitall）是收益益和风险介介于企业债债务资本和和股权资本本之间的资资本形态，本本质是长期期无担保的的债权类风风险资本。当企业进行破产清算时，优先债务提供者首先得到清偿，其次是夹层资本提供者，最后是公司的股东。因此，对投资者来说，夹层资本的风险介于优先债务和股本之间。（2）带“租”字内容的的投资策略略有4种：收益型策略略：净租金，所所有费用由由租户承担担的出租性性房地产（*收益型的的反而是出出租性房地地产）核 心 策策略：整体出租或

43、多租租客收益性性房地产增值型策略略：部分出租，低于于市场租金金需要更新新改造收益益性房地产产（部分出租租的增值型型策略期望望收益率要要高于整体出出租的核心心策略的期期望收益率率）机会型策略略：待租收益性性房地产（房房地产开发发、不良资资产）第二节 房房地产投资资项目的不不确定性分分析房地产投资资项目不确确定性分析析，是分析析不确定性性因素对项项目可能造造成的影响响，并进而而分析可能能出现的风风险。不确定性分分析是房地地产投资项项目财务评评价的重要要组成部分分，对项目目的投资决决策成败有有着重要的的影响。一、房地产产开发投资资项目的主主要不确定定性因素（一）土地地费用1、土地费费用组成：土地出让

44、让金、城市市建设配套套费、土地地开发费用用。2、大城市市中心区，土土地费用占占总开发成成本的500-60%，城市郊郊区，占330%左右右。（二）建筑筑安装工程程费发生变化的的原因：1、估算的的建安费用用与标价（开开发商从承承包商处得得到的一个个可以接受受的合理价价格）时间间相差半年年到一年的的时间，这这期间可能能会由于建建筑材料或或劳动力价价格水平的的变化而变变化。2、开工后后，由于建建筑材料和和人工费用用发生变化化，也会导导致建安费费用的改变变。【注意】如如果是固定定总价合同同，则变动动风险由承承包商负担担，对开发发商基本无无影响。否否则，开发发商要承担担增加额。（三）租售售价格1、项目评评估中，通通过比较修修正得到。这这种比较不不考虑通货货膨胀因素素、租金和和售价在开开发期间的的增减，而而仅以“今天”的租金和和售价水平平估算。2、同类物物业供求关关系的变化化、开发过过程中的社社会、经济济、政治和和环境的变变化，都会会对租售价价格产生影影响，而这这些影