商业地产可行性研究实际操作33880.docx

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1、 前言 房地产业是是基础性和和先导性产产业，是国国民经济发发展的基础础和推动力力，同时，房房地产业又又具有较强强的产业关关联性，住住宅的发展展能够促进进相关产业业的兴起和和发展，从从各国房地地产业发展展的历史和和我国房地地产业发展展的实践来来看，我国国的房地产产业必将成成为居民的的消费热点点和推动国国民经济发发展新的经经济增长点点。 由于目前房房地产业涉涉及到土地地管理、城城市规划、建建设管理、市市政管理、房房地产管理理等政府部部门，关系系复杂，使使房地产项项目在运作作过程中感感到阻力重重重，为此此，我们对对济南市房房地产开发发程序进行行了专门的的考察与分分析，以求求删繁就简简、提纲携携领形成

2、基基本的、高高效的、可可操作性良良好的开发发程序体系系，用于指指导、开展展房地产项项目开发的的业务。 本课题研究究的主要内内容： 从项目前期期的市场调调研、项目目立项到后后期的土地地使用权的的取得、房房屋拆迁、规规划、建设设、营销等等方面，对对房地产项项目进行全全过程的系系统描述。 对房地产开开发各个环环节中交纳纳（支付）的的相关税费费的依据（以以济南为例例）进行研研究分析。 本次编写的的房地产开开发程序是是工作经验验的总结，主主要用于指指导房地产产开发的具具体工作，因因此未涉及及房地产开开发的理论论及学术方方面的问题题，本程序序研究侧重重基础概念念、基本方方法、基本本办事程序序的介绍。对对于

3、近年来来新出现的的概念、有有争议的理理念以及理理论探讨如如社区、心心理学、社社会学的概概念涉及较较少。编写写中公司内内部的办事事程序没有有涉及；对对于国家、地地方政府的的政策法规规、办事程程序等不再再附文件。 由于编者的的学识水平平所限，难难免有错误误或不妥之之处，请读读者批评指指正。第四节 房房地产项目目开发程序序概述 房房地产项目目开发是指指在依法取取得国有土土地使用权权的土地上上进行基础础设施、房房屋建设，并并进行出售售的行为。 房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。 对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权

4、的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。 1项目开发前期调研程序项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。 2.项目立项程序 项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。 3土地使用权取得的程序 土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。 4.项目规划程序 项目规划程序，工程规划许可证的就是开发商取得建设用地规划许可证、建设途

5、径。 据国家和济南市有关城市规划的规定,在济南市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下： （1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。（2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。（3）根据

6、规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。（4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。 （5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。 （6）申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。 5.征地拆迁程序 征地是指项目选址用地为

7、集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。 拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。 征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。 征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。6.工程建设程序 工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过

8、程。 在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。 7.房地产经营程序 房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现

9、房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。第二章 房房地产项目目开发程序序 第一节节 项目立立项 一、概概述 发项目立立项，是房房地产项目目开发的第第一步，即即取得的政政府主管部部门（省市市计划发展展委员会）对对项目的批批准文件。对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。山东省及济南市暂延续原立项制度。） 二

10、、实施程序 1.工程建设项目立项审批 （1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处 （2）申报资料：书面申请；提供资金落实证明；土地使用权证明；由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；房地产开发公司的资质证明. （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购

11、出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地使用权出让合同。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。 2.建设项目年度投资计划审批 （1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处 （）申报资料：书面申请；国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；规划部门出具的建设项目规划许可意见；跨年度建设项

12、目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。 （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （三）项目立项审批程序图（见程序图一）第二节 五五证两书的的取得 第一小节 土地使用用权证的取取得开发商商在项目立立项通过后后，须取得得建设用地地规划许可可证,方可可办理取得得土地使用用权的手续续。在现阶阶段根据的有关关规定,房房地产开发发用地的取取得方式有有三种：一一是通

13、过国国家出让方方式获得（即即通过土地地一级市场场取得）；二是通过过转让方式式获得（即即通过土地地二级市场场取得）；三是通过过与当前的的土地的使使用者合作作等方式（即即通过土地地三级市场场取得）。 通过出让让方式取得得使用权的的法律凭证证是国有土土地使用权权证;通过过划拨取得得土地使用用权的临时时证件是建建设用地批批准书国有有土地使用用权出让，是是指国家将将国有土地地使用权在在一定年限限内出让给给土使用者者，由土地地使用者向向国家支付付土地使用用权出让金金的行为。征征地是指项项目选址用用地为集体体土地,按按照法定的的程序报请请有批准权权限的政府府机关审批批以后,对对集体土地地及地上物物等依法补补

14、偿，将集集体土地转转为国有土土地的一种种行为。 拆迁是指指项目选址址在城市规规划区国有有土地上,为达到施施工要求的的场地条件件,拆除建建设用地上上原有房屋屋及其附属属物,并对对原用地者者进行补偿偿、安置的的行为。根根据国土资资源部第111号令，房房地产开发发经营性用用地均由土土地储备中中心以招标标拍卖挂牌牌等方式出出让，出让让的地块均均为熟地，不不需要土地地受让方进进行征地拆拆迁。若因因特殊原因因，必须进进行征地拆拆迁的，该该工作原则则上是在国国土资源局局取得建设设拆迁临时时用地许可可证或土地地使用权证证即可提出出申请。实实际操作中中只要与土土地出让方方达成协议议，即可进进行拆迁。征征地、拆迁

15、迁都是项目目开工前的的重要工作作。 二、实实施程序 （一）国国有土地使使用权划拨拨手续的办办理 办部门：济济南市国土土资源局 2.申报报资料：用用地申请；计委批复复的当年投投资计划；建设用地地规划许可可证；建设设用地规划划意见；用用地范围图图；土地权权属证明；工程项目目总平面图图。 3.申办程序序： 审核核有关申报报资料（22个工作日日）；现场场勘测定界界（10个个工作日）；制定一书书三方案（建建设用地项项目呈报说说明书、农农用地转用用方案、补补充耕地方方案、征用用土地方案案）（155个工作日日）；缴纳纳征地管理理费、复垦垦费、新增增建设用地地使用费（22个工作日日）；依照照规定办理理土地登记

16、记，领取土土地使用证证书。 44.收费标标准：征地地管理费、复复垦费、新新增建设用用地使用费费的收取标标准参见附附录六土地地开发费用用一览表。 5.应注注意的事项项：划拨土土地的范围围仅限于：1.国家家机关用地地和军事用用地；2.城市基础础设施用地地和公益事事业用地；3.国家家重点扶持持的能源、交交通、水利利等项目用用地；4.法律、行行政法规规规定的其他他用地。对对开发商来来说，可以以通过划拨拨方式取得得的开发用用地，主要要是经济适适用房项目目建设用地地。 （二二）国有土土地使用权权出让手续续的办理 国土资源源部第111号部令规规定：凡各各类经营性性用地（含含房地产开开发建设），均均必须以招招

17、标、拍卖卖或者挂牌牌方式出让让。承办部部门均为：济南市土土地收购储储备中心。现现分述如下下： 国有有土地使用用权招标、拍拍卖或者挂挂牌出让活活动，是有有计划地进进行的。济济南市国土土资源局根根据社会经经济发展计计划、产业业政策、土土地利用总总体规划、土土地利用年年度计划、城城市规划和和土地市场场状况，编编制国有土土地使用权权出让计划划，报经济济南市政府府批准后，向向社会公开开发布。 济南市土土地收购储储备中心根根据招标拍拍卖挂牌出出让地块的的情况，编编制招标拍拍卖挂牌出出让文件。招招标拍卖挂挂牌出让文文件应当包包括招标拍拍卖挂牌出出让公告、投投标或者竞竞买须知、宗宗地图、土土地使用条条件、标书

18、书或者竞买买申请书、报报价单、成成交确认书书、国有土土地使用权权出让合同同文本。 济南市土地地收购储备备中心在投投标、拍卖卖或者挂牌牌开始日前前 20 日发布招招标、拍卖卖或者挂牌牌公告，公公布招标拍拍卖挂牌出出让宗地的的基本情况况和招标拍拍卖挂牌的的时间、地地点。 招标拍卖卖挂牌公告告包括下列列内容： 出让人的的名称和地地址出让宗地地的位置、现现状、面积积、使用年年期、用途途、规划设设计要求； 投标人、竞竞买人的资资格要求及及申请取得得投标、竞竞买资格的的办法；索取招标标拍卖挂牌牌出让文件件的时间、地地点及方式式； 招标拍卖卖挂牌时间间、地点、投投标挂牌期期限、投标标和竞价方方式等； 确定中

19、标标人、竞得得人的标准准和方法； 投标、竞竞买保证金金； 济南市土土地收购储储备中心对对投标申请请人、竞买买申请人进进行资格审审查。对符符合招标拍拍卖挂牌公公告规定条条件的，应应当通知其其参加招标标拍卖挂牌牌活动。 1.投标标、开标依依照下列程程序进行： 投标人在在投标截止止时间前将将标书投入入标箱。招招标公告允允许邮寄标标书的，投投标人可以以邮寄，但但出让人在在投标截止止时间前收收到的方为为有效；标标书投入标标箱后，不不可撤回。投投标人应对对标书和有有关书面承承诺承担责责任。 由投标人人或者其推推选的代表表检查标箱箱的密封情情况，当众众开启标箱箱，宣布投投标人名称称、投标价价格和投标标文件的

20、主主要内容。 评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。 招标人根据评标结果，确定中标人。 2.拍卖会会依照下列列程序进行行： 主持人点点算竞买人人；主持人介介绍拍卖宗宗地的位置置、面积、用用途、使用用年期、规规划要求和和其他有关关事项； 主持人宣宣布起叫价价和增价规规则及增价价幅度。没没有底价的的，应当明明确提示； 主持人报报出起叫价价； 竞买人举举牌应价或或者报价； 主持人确确认该应价价后继续竞竞价； 主持人连连续三次宣宣布同一应应价而没有有再应价的的，主持人人落槌表示示拍卖成交交； 主持人宣宣布最高应应价者为竞竞得人。 买人不足足三人，或或者竞买人人

21、的最高应应价未达到到底价时，主主持人应当当终止拍卖卖。 3.挂牌牌依照以下下程序进行行： 在挂牌公公告规定的的挂牌起始始日，出让让人将挂牌牌宗地的位位置、面积积、用途、使使用年期、规规划要求、起起始价、增增价规则及及增价幅度度等，在挂挂牌公告规规定的土地地交易场所所挂牌公布布； 符合条件件的竞买人人填写报价价单报价； 出让人确确认该报价价后，更新新显示挂牌牌价格； 出让人继继续接受新新的报价； 出让人在在挂牌公告告规定的挂挂牌截止时时间确定竞竞得人。 挂牌时间间不少于 10 个个工作日。挂挂牌期间可可根据竞买买人竞价情情况调整增增价幅度。 挂牌期限限届满，按按照下列规规定确定是是否成交： 在挂

22、牌期期限内只有有一个竞买买人报价，且且报价高于于底价，并并符合其他他条件的，挂挂牌成交； 在挂牌期期限内有两两个或者两两个以上的的竞买人报报价的，出出价最高者者为竞得人人；报价相相同的，先先提交报价价单者为竞竞得人，但但报价低于于底价者除除外；在挂牌期期限内无应应价者或者者竞买人的的报价均低低于底价或或均不符合合其他条件件的，挂牌牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 4. 成交确认书 以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。 交确认书应应当包括出出让人和中中标人

23、、竞竞得人的名名称、地址址，出让标标的，成交交时间、地地点、价款款，以及签签订国有有土地使用用权出让合合同的时时间、地点点等内容。 成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。 中标人、竞竞得人应当当按照成交交确认书约约定的时间间，与出让让人签订国国有土地使使用权出让让合同。 中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还，不计利息。 招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10

24、 个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果予以公布。 出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。受让人依照国有土地使用权出让合同的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。 5.收费标准：济南市城区国有土地基准地价及政府出让土地纯收益标准，参见附录五土地开发费用一览表。 （三）土地确权登记手续的办理 1.承办部门：济南市国土资源局 2.申报资料： ）土地登记需要的资料 计划立项批文；建设用地规划许可证和用地意见；土地登记申请书；地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；土地登记审批表；土地登记卡。 （2）

25、土地转让登记需要的资料 国有土地使用权转让申请审批表；出让人土地使用权证书；土地使用权评估报告；土地转让协议；转让双方法人证明；出让人原出让批文；出让方土地登记申请 3.申办程序： 申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复。地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。 审核：市市局对土地地登记申请请人、宗地地自然状况况、土地权权属状况进进行全面审审核。 注册登记记颁发证书书：市局对对批准的土土地登记进进行登记卡卡装簿，土土地权利人人领取证书书。 4.办结结时限：对对

26、符合登记记条件的，77个工作日日以内完成成审核和登登记发证。 通过招标标、拍卖或或者挂牌出出让的土地地均为熟地地，即做好好三通一平平的用地，开开发商可直直接利用地地块进行开开发建设。若若因实际情情况要求需需要拆迁的的，则需要要按下列程程序办理。 （一）建设拆迁临时用地许可证的取得 1.承办部门：济南市国土资源局 2.申报资料：用地申请；建设用地规划许可证；建设工程设计规划要求通知书及附图；建设用地规划意见。 3.申办程序：持用地申请及相关申报资料报市国土资源局，经审查，符合条件的，7个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证。 4.收费标准：此阶段，须缴纳土地开发管理费800元/亩。 （二）拆迁手续

27、的办理 1.承办部门：济南市拆迁办 2.申报资料：拆迁申请书；项目立项批文；建设用地规划许可证及附图、附件；国有土地使用证；建设拆迁临时用地许可证；拆迁补偿、安置资金证明；拆迁计划和拆迁方案；产权调换和安置用房证明。 3.申办程序： 审查申请，并于收到申请后2日内作出是否准予拆迁立项的决定；批准拆迁立项的，拆迁人应自批准立项之日起3日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳拆迁管理费；拆迁立项批准之日起5日内，核发房屋拆迁许可证。 定拆迁范围围，发布拆拆迁公告，进进行户口登登记、房屋屋勘测等拆拆迁准备工工作；拆迁迁机构与被被拆迁单位位签订拆迁迁协议；实实施拆迁，核核发拆迁验验收证明，取取得拆迁迁

28、验收合格格证；征征地办、拆拆迁办、规规划局现场场测量定线线，核定用用地范围、拆拆迁面积。 4. 拆迁程序图（见程序图二） 5.收费标准： 拆迁管理费的收费标准为，安置一次到位8元/平方米，实行过渡安置12元/平方米。二小节 规规划许可证证的取得 （一）概述述 为加强城城市规划管管理，保证证济南市整整体规划的的实施，对对新建、改改建、扩建建项目实施施建设工程程规划许可可证制度。开开发商在办办理建设工工程规划许许可证时，应应持当年的的建设计划划、土地使使用证件、建建设工程用用地规划许许可证、建建设工程拟拟建位置的的地形图、建建设工程总总平面图、符符合审定设设计方案的的施工图及及消防、设设计质监部部

29、门对施工工图的批复复意见、建建设工程用用地规划许许可证，向向市规划管管理部门提提出建设申申请，经审审查批准后后，核发建建设工程规规划许可证证。（二）施施程序 11.建设用用地规划许许可证的取取得 (11)承办部部门： 济济南市规划划局 2)申报资料料：书面面申请（含含建设要求求和内容）；计委年年度计划投投资批文；1：5500地形形图；已已批准的可可行性研究究报告。 (3)申申办程序： 持所需需材料向市市规划局提提出申请；规划局现现场勘察，审审查、核对对相关规划划，在155个工作日日内给予答答复；规规划局对符符合城市规规划的申请请签发建建设用地规规划许可通通知书，开开发商凭该该通知书向向国土资源

30、源局申请办办理建设用用地计划批批准手续；需制订订详细规划划的，在77个工作日日内签发规规划设计要要求通知书书；委委托有资质质的设计单单位作总平平面规划设设计；规规划局审查查规划设计计方案；到市规划划局规划管管理处办理理建设用用地规划许许可证。对对具备审批批条件且符符合详细规规划的，77个工作日日内核发建建设用地规规划许可证证和建建设用地规规划意见。 2.建设设工程设计计招投标程程序 （1）承办办部门：开开发商或其其代理机构构 2）申申报资料：建设项项目计划批批文；建建设工程设设计规划要要求通知书书及附图；招标投投标工作计计划及方案案；设计计任务书；招标人人或代理机机构工作能能力证明材材料及资格

31、格证书；委托代理理协议或合合同。 （3）申办办程序：招标人或或其代理机机构按规定定提交申报报材料（包包括：计划划批文、设设计规划要要求通知书书、设计任任务书等）；填报工工程设计招招标投标申申报表；审核项项目情况及及招标条件件，登记备备案；对对发标、评评标及方案案评审等活活动实施现现场监督；中标方方案确定后后，招标人人提交招投投标情况报报告；签签发工程程设计招标标投标意见见书。 （4）办结结时限：22个工作日日。 （5）应注注意的事项项：单体1100000平方米以以上的建筑筑工程，必必须进行设设计招标，行行政监督部部门为市建建委设计处处。 3.施工图图设计消防防审批 11）承办部部门：济南南市公

32、安消消防分局建建审科 （2）申报报资料：计委立项项批文；市规划局局建设工程程设计规划划要求通知知书、定点点红线图、建建设工程设设计方案规规划审查意意见书；有关部部门审核意意见表（加加盖开发商商公章）；施工图图1套（含含建施、结结施、设施施、电施）；室内装饰饰工程需正正式装饰设设计图纸11套；设设有自动消消防设施的的建筑物应应备有图纸纸光盘。 （3）申办办程序：开开发商领取取并填报建建筑工程设设计防火审审核申报表表、自自动消防设设施设计防防火审核申申报表或或建筑内内部装修设设计防火审审核申报表表，并将将申报表连连同设计图图纸向市公公安消防分分局送审办办理建筑消消防设计审审批手续。 4）办结结时限

33、：自自收到图纸纸资料之日日起，一般般工程100个工作日日内；国家家、省重点点工程200个工作日日内审核完完毕。 （5）收费费标准：执执行鲁政发发20001166号的有关关规定，按按建筑面积积计，收取取消防设施施设备费22元/平方方米。 44.施工图图设计质量量审查 （1）承办办部门：济济南市建设设工程勘察察设计质量量监督站 （2）申报报资料：施工图设设计文件22套（含建建施、结施施、设施、电电施）；计委立项项批文；市规划局局建设工程程设计规划划要求通知知书及附图图；工程程勘察、设设计合同（原原件）；地质勘察察报告2份份（原件）；设计招招标的相关关证明；结构计算算软件名称称和热工计计算书；房屋鉴

34、定定报告（仅仅限于加层层、改造项项目）。 3）申办办程序：开开发商领取取、填报开开发商报审审施工图设设计文件登登录表；将登录表表连同施工工图及其它它申报资料料送勘察设设计质量监监督站进行行技术性审审查，并出出具审查意意见；勘察察、设计单单位对审查查意见进行行答复；勘勘察设计质质量监督站站向市建委委提交技术术性审查报报告；核发发施工图图设计文件件审查批准准书。 4）办结结时限：自自收到图纸纸资料，并并缴纳设计计质量审查查费用之日日起，155个工作日日内，提出出图纸审查查意见。 （5）收费费标准：执执行国家计计委、建设设部计价格格20002100号文件和和省物价局局、鲁价费费发20002445号文

35、件件的有关规规定，按建建筑面积计计，分为住住宅、商住住楼、办公公写字楼、医医院、托幼幼、中小学学教学楼、高高等院校教教学楼、综综合楼、商商场、宾馆馆、酒店、超超市、工业业项目、仓仓库等9类类建筑按不不同标准计计取。收费费标准详见见附表一。 6）应注注意的事项项：该项审审查的该项项办结时限限是15个个工作日内内提出图纸纸审查意见见，然后由由设计、勘勘察单位根根据其意见见对施工图图作相应的的修改。整整个手续办办理通常需需要30个个工作日。 5.地下人人防工程设设计与审查查 （1）承办办部门：济济南市人民民防空办公公室 （2）申报报资料：施工图设设计文件22套（地下下人防部分分）；计计委立项批批文；

36、市市规划局建建设工程设设计规划要要求通知书书及附图；人防结结建手续证证明。 （3）申办办程序：地地下人防工工程的设计计应由具有有相应资质质的设计单单位来承担担，如由济济南市人防防设计院或或省人防设设计院来设设计，达到到人防保护护等级，并并办理了人人防结建手手续证明，则则无须再缴缴纳人防易易地建设费费。如为人人防系统以以外的设计计院设计，则则须经过市市人防办设设计处的审审查后方可可通过。 4）办结结时限：如如办理了人人防结建手手续证明，则则无须办理理人防设计计审查手续续；如未办办理人防结结建手续证证明，图纸纸审查时限限在10个个工作日以以内。 （5）收费费标准：根根据鲁价费费发（20001）11

37、81号关关于调整人人防建设收收费的通知知和济价价费字（22001）2259号市市物价局、财财政局、人人防办转发发省物价局局、财政厅厅、人防办办的通知的的规定，人人防易地建建设费的标标准为，按按总建筑面面积计，330元/平平方米计取取。 .规规划许可证证的办理 （1）承办办部门：济济南市规划划局 （2）申报报资料： 申请阶段：书面申请请（含建设设要求和内内容）；1：5000地形图图；已批批准的详细细规划； 取证阶段：建设工工程规划许许可证申申报表一式式两份；建筑工程程总平面图图（加盖工工程设计单单位证书专专用章）一一份；建筑和结结构施工图图的主要部部分、室外外工程平面面图，装订订成册，一一式两套

38、；当年年度度投资计划划；有关部门门的审核手手续；已取得建建设用地规规划许可证证的，须须附土地使使用权批准准文件。涉涉及房屋拆拆迁的，须须附拆迁验验收证明；按规定由由专业主管管部门审查查的，应附附其书面审审查意见。 （3）申办办程序： 申请阶段：持申报材材料向市规规划局提出出申请；到到市规划局局规划管理理处办理建建设工程设设计规划要要求通知书书；省会会规划专家家组评审；到市规划划局规划管管理处办理理建设工工程设计方方案规划审审查意见书书。 取证阶段：开发商领领取、填报报建设工工程规划许许可证申报报表，并并将申报表表连同施工工图及其它它申报资料料送规划局局办理审批批手续。资资料审核完完毕，执由由规

39、划局开开具的济南南市城市建建设基金管管理办公室室收费联络络单，到基基金办缴纳纳市政设施施配套费。同同时，在市市规划局缴缴纳城市规规划技术咨咨询服务费费和建筑放放线费。在在缴纳上述述费用后，方方可领取建建设工程规规划许可证证。 （4）办结结时限：批准办证证申请，115个工作作日内；办理建建设工程设设计规划要要求通知书书，7个个工作日内内；办理理建设工工程设计方方案规划审审查意见书书，7个个工作日内内；办理理施工图审审查，200个工作日日内。（方方案或施工工图修改时时间不计入入办结时限限内） （5）收费费标准：根根据济价非非字（19996）1154号文文的规定，市市政设施配配套费的收收费标准为为：

40、自建自自用项目，1111元/平方米；房地产开开发项目，1180元/平方米；根据鲁建建规字2200133号文文的规定，城城市规划技技术咨询服服务费的收收费标准按按建筑类别别的不同，分分别计取不不同的费用用。（详见见表三）；根据国家家测绘局测测绘产品价价目表，建建筑放线费费的收费标标准为6449元/点点。 （6）规划划许可证办办理程序图图（见程序序图三） （7）应注注意的事项项：涉及到到跨年度的的工程，要要在年底到到投资计划划批复部门门办理年度度结转计划划。第三小节 施工许可可证的取得得 一、概述 申领建设工工程施工许许可证,是是在办理建建筑工程规规划许可证证后,需需要进行的的验证工程程建设符合合

41、开工要求求的最后法法定程序,该证是申申办开工的的必备文件件。 在市建委办办理报建证证后,开发发商可在济济南市建筑筑有形市场场办理施工工、监理招招投标、质质量监督、安安全监督、造造价、劳保保统筹等手手续后，向向市建设管管理部门提提出开工申申请，经审审查批准，核核发施工许许可证。二、实施程程序 （一）项目目报建 1.承办部部门：济南南市建设委委员会 2.申报资资料：计计委批准的的当年投资资计划；市规划局局建设工程程设计规划划要求通知知书、定点点红线图、建建设工程设设计方案规规划审查意意见书；工程建设设项目报建建申请表。 3.申办程程序：到到市建设行行政主管部部门领取报报建申请表表，根据投投资计划填

42、填写清楚并并加盖单位位公章。持投资计计划及申请请表报市建建设行政主主管部门，取取得工程程建设项目目报建证。 4.办结时时限：1个个工作日。 5.收费标标准：报报建证工工本费：110元。 （二）济南南市建筑市市场需办理理的手续 1.建设工工程施工、监监理招投标标 （1） 承办部部门：招标标代理公司司或开发商商、市招标标办（监督督职责） （2）申报报资料：计委计划划批文；市规划局局建设工程程设计规划划要求通知知书、定点点红线图、建建设工程设设计方案规规划审查意意见书；建设用地地规划许可可证；建建筑工程规规划许可证证；报建建证；施施工单位应应当具备营营业执照、资资质证书、安安全资格证证书等证证件；从

43、从事招标代代理、工程程造价咨询询及经济咨咨询业务的的中介机构构具有相应应资格，持持有有关证证明、证件件。 （3）申办办程序：招招标单位提提出招标申申请；市招招标办审查查招标单位位资格及招招标文件；发布建筑筑工程招标标公告；投投标单位提提出投标申申请；招标标单位预审审投标单位位资格并优优选投标单单位；确定定评标和定定标方法；向投标单单位发放标标书；确定定评标组织织；投标单单位投递标标书；开标标、评标、定定标；发布布中标公告告、取得中中标通知书书；签订、审审查鉴证合合同；核定定工程定额额取费标准准；分别办办理注册登登记施工队队伍、审查查其他事项项；集中收收缴有关规规费；按照照招投标标法的有有关规定

44、，在在市招标办办登记备案案。备案资资料包括招招标情况说说明、开发发商的招标标文件、中中标单位的的投标文件件、评标的的原始记录录、中标通通知书。 （4）办结结时限：审查招标标单位资格格、招标申申请书和招招标文件，在在三日内完完成；评评标、定标标，一般工工程在三日日内完成；大、中型型工程在七七日内完成成，特殊工工程可适当当延长；审查合同同，在收到到送审文本本后三日内内完成。 （5）收费费标准：招招标完成后后，应缴纳纳下列费用用：工程招招标管理费费,中标价价的0.555；招招标公证费费，20000元/中中标单位。 （6）应注注意的事项项：如开发发商自行招招标，需提提前向招标标办申请，经经该办同意意后

45、方可实实施。 2.造价、劳劳保、质量量监督、交交易信息手手续 造价、劳保保、质量监监督、交易易信息手续续在建筑有有形市场仅仅须交纳费费用即可。办办结时限，1个工作日。其标准分别为：（1）质量量监督费 1.4 （2）造价价管理费 0.9 （3）交易易信息费 0.6 以上费用的的计算基数数是：建筑筑面积*收收费基数（收收费基数的的标准参见见济建工字字20002第116号文，详详见附录五五） （5）劳保保统筹费该费用用由济南市市建筑工程程劳保费管管理办公室室收取，收收费标准为为建安工程程总造价的的26。工工程造价33000万万元以内的的须一次缴缴清，30000万元元以上首次次须缴付550%以上上，分

46、期缓缓交不超过过两次。 （三）施工工许可证的的办理 1.承办部部门：济南南市建设委委员会 2.申报资资料：报报建证；计委立项项批文；市规划局局建设工程程设计规划划要求通知知书及附图图；施工工合同备案案登记表；质监委委托书；监理合同同鉴证；施工单位位安全报监监书；总总包单位中中标通知书书；建筑筑工程质量量责任卡；施工许许可申请表表。 3.申办程程序：开开发商领取取、填报济济南市建设设工程施工工许可申请请表、工工程质量责责任卡、质质监委托书书；将将上述三表表连同其它它申报资料料送建筑有有形市场市市建委窗口口办理审批批手续；交纳墙体体材料节能能费和散装装水泥保证证金后，领领取施工许许可证。 4.办结

47、时时限：自收收到申办资资料，并缴缴纳墙体材材料节能费费和散装水水泥保证金金之日起，55个工作日日内，核发发建设工工程施工许许可证 5.收费标标准：在此此阶段，需需交纳墙体体材料节能能费，100元/平方方米；散装装水泥保证证金2.55元/吨。 6.应注意意的事项：施工许许可证实行行一个单项项建设工程程，实行一一份施工许许可制度；施工许许可证分为为正本、副副本，正本本由开发商商保存，副副本由施工工企业保存存，作为竣竣工验收资资料。 7. 施工工许可证办办理程序图图（见程序序图四）第四小节 房屋预售售许可证的的取得 一、概述 我国实行商商品房预售售许可证制制度，开发发商进行商商品房预售售，应当向向城市、县县房地产管管理部门办办理预售登登记手续，取取得商品品房预售许许可证。二、实