合肥市住宅小区物业服务收费管理办法20919.docx

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1、合肥市住宅小区物业服务收费管理办法第一章总总则第一条为为进一步提提高物业服服务水平，规规范物业服服务收费行行为，维护护业主、物物业使用人人和物业服服务企业合合法权益，促促进物业服服务行业健健康发展，根根据中华华人民共和和国价格法法、国务务院物业业管理条例例和安安徽省物业业管理条例例等法规规，结合本本市实际，制制定本办法法。第二条本本办法适用用于本市范范围内的物物业服务收收费及其管管理工作。第三条本本办法所称称物业服务务收费，是是指具有物物业服务资资质的物业业服务企业业按照物业业服务合同同的约定，对对住宅小区区物业管理理区域内房房屋及配套套的共用部部位、共用用设施设备备和相关场场地进行维维修、养

2、护护、管理，维维护管理区区域内的环环境卫生和和秩序，向向业主或者者物业使用用人收取的的费用。第四条 合肥市住住宅小区物物业服务指指导价收费费标准由市市价格行政政主管部门门负责制定定，并对其其监督管理理。合肥市住宅宅小区物业业服务等级级标准由市市房地产行行政主管部部门负责制制定，并对对其服务质质量进行监监督管理。第五条 物业服务务收费应当当遵循合理理、公开、费费用与服务务水平相适适应的原则则。物业服务企企业在物业业服务中应应当遵循国国家的有关关法律法规规，严格履履行物业服服务合同，为为业主提供供质价相符符的服务。第六条提提倡业主通通过公开、公公平、公正正的市场竞竞争机制选选聘物业服服务企业；鼓励

3、物业业服务企业业开展正当当的价格竞竞争，促进进物业服务务收费通过过市场竞争争形成。第二章 收费范围围第七条物物业服务收收费根据物物业服务内内容的性质质和不同特特点，分别别实行政府府指导价和和市场调节节价。住宅小区物物业服务收收费中的物物业综合服服务费、车车辆停放服服务费、装装饰装修垃垃圾清运费费等物业服服务收费实实行政府指指导价。非住宅的物物业服务费费、别墅（含含独栋、双双拼、联排排、叠加）和和实行酬金金制的住宅宅小区的物物业综合服服务费、物物业服务企企业接受委委托开展的的特约服务务等其他服服务收费实实行市场调调节价。第八条住住宅小区物物业综合服服务费实行行分等级定定价。市价价格行政主主管部门

4、会会同市房地地产行政主主管部门，根根据物业类类型、服务务内容、服服务等级和和服务成本本等，制定定相应的基基准收费标标准和浮动动幅度，并并适时向社社会公布。第九条 实行市场场调节价的的物业服务务收费标准准，由双方方当事人遵遵循平等、自自愿的原则则事先约定定，不得强强行服务，强强行收费。第十条 物业服务务一般包括括以下内容容：（一）物业业共用部位位、共用设设施设备的的日常维修修、养护和和管理；（二）物业业共用部位位、公共区区域的清洁洁卫生、垃垃圾的收集集清理和化化粪池清理理；（三）公共共绿地、景景观和花草草树木的养养护管理；（四）车辆辆停放服务务管理；（五）做好好安全防范范和秩序维维护工作；（六）

5、做好好房屋租赁赁登记和装装饰装修管管理工作；（七）物业业维修、更更新费用的的帐目管理理和物业档档案资料管管理；（八）业主主委托的其其他公共性性服务内容容。第十一条业主与物物业服务企企业可以采采取包干制制或者酬金金制的方式式约定物业业服务收费费标准。包干制是指指由业主向向物业服务务企业支付付固定物业业服务费用用，盈亏均均由物业服服务企业享享有或者承承担的物业业服务计费费方式。酬金制是指指在预收的的物业服务务资金中按按约定比例例或者约定定数额提取取酬金支付付给物业服服务企业，其其余全部用用于物业服服务合同约约定的支出出，结余或或者不足均均由业主享享有或者承承担的物业业服务计费费方式。酬酬金制的物物

6、业服务收收费按合同同约定办理理。第十二条物业服务务收费的构构成包括物物业服务成成本、法定定税费和物物业服务企企业的利润润。物业服务成成本构成一一般包括以以下部分：（一）服务务人员的工工资、社会会保险和按按规定提取取的福利费费等；（二）物业业共用部位位、共用设设施设备的的日常运行行、维护费费用;（三）物业业管理区域域清洁卫生生、绿化养养护、秩序序维护费用用；（四）物业业服务企业业办公费用用；（五）物业业服务企业业实施物业业管理必备备的固定资资产折旧；（六）物业业共用部位位、共用设设施设备及及公众责任任保险费用用；（七）经业业主或业主主委员会同同意的其他他费用。物业共用部部位、共用用设施设备备的大

7、修、中中修和更新新、改造费费用，符合合专项维修修资金使用用规定的，应应当通过专专项维修资资金予以列列支，不得得计入物业业服务成本本。第十三条 物业服服务企业应应当每年不不少于一次次向全体业业主公布住住宅小区内内的服务项项目和服务务工作开展展情况，听听取业主委委员会或业业主大会的的意见。物业服务企企业收取物物业服务费费用情况，应应接受物业业项目所在在地街道办办事处监督督。第三章 收费管理理第十四条 住宅小小区的开发发建设单位位应当在销销售物业之之前，参照照合肥市市住宅小区区物业服务务等级标准准（附件件3）、合合肥市住宅宅小区物业业综合服务务费基准收收费标准（附附件1），拟拟定前期物物业服务方方案

8、，确定定物业服务务等级标准准，在收费费标准范围围内，按规规定实行公公开招投标标，中标价价格即为前前期物业综综合服务收收费标准，并并在前期物物业服务合合同中明确确。前期物业服服务合同应应当明确物物业综合服服务费的计计费方式、计计费起始时时间，并同同时约定服服务等级标标准、收费费标准。第十五条 开发建建设单位与与业主（物物业买受人人）签订的的商品房买买卖合同应应当包含前前期物业服服务合同约约定的内容容，作为商商品房买卖卖合同附件件，经业主主（物业买买受人）签签字确认。第十六条 业主委委员会成立立后，由业业主大会决决定续聘或或重新选聘聘物业服务务企业；具具体收费标标准由业主主大会或授授权的业主主委员

9、会与与物业服务务企业根据据物业服务务等级和相相应的基准准收费标准准及浮动幅幅度在物业业服务合同同中约定。第十七条物业综合合服务费（含含住宅跃层层或阁楼的的），以房房屋所有权权证登记的的建筑面积积计算。未办证的以以售房合同同中房屋建建筑面积或或房产测绘绘部门实测测的房屋建建筑面积计计算，未计计入产权面面积的附属属房屋不得得收取物业业综合服务务费。第十八条已交付业业主的物业业，物业服服务费自交交付之日起起次月由业业主承担。未未交付业主主的物业，物物业服务费费由开发建建设单位承承担。交付是指在在房屋买卖卖合同约定定的时间内内，业主收收到书面交交付通知并并办妥相关关交付手续续。业主收收到书面交交付通知

10、后后，在通知知期限内无无正当理由由不办理相相关交付手手续的，视视为交付。开开发建设单单位没有事事先书面通通知的，以以业主实际际办妥相关关交付手续续为准。第十九条 业主与与物业服务务企业约定定预收物业业服务费的的，预收期期限不得超超过6个月月。双方另另有约定的的除外，但但约定的期期限不得超超过物业服服务合同期期限。第二十条 出租或以以其他方式式交他人使使用的物业业，业主应应及时到物物业服务企企业登记备备案，物业业服务费由由业主或使使用人按规规定交纳。第二十一条条实行政政府指导价价的物业服服务收费实实行服务价价格登记证证制度。物物业服务企企业在收费费前，应当当向物业所所在县、区区价格行政政主管部门

11、门办理备案案和申领服服务价格登登记证。第二十二条条 物业服服务收费实实行明码标标价制度。物物业服务企企业应当在在物业服务务区域内的的显著位置置或收费地地点，按照照物业服务务收费明码码标价规定定，公布物物业服务收收费标准、等等级标准。第四章 停车收费费第二十三条条住宅小小区内符合合规划配置置要求的共共用车位、车车库（含地地下、地面面）、地面面停车场由由物业服务务企业人员员提供管理理服务的，按按规定标准准可以收取取停放服务务费（见附附件2）。业主对车辆辆有保管要要求的，由由业主和物物业服务企企业另行签签订保管合合同。第二十四条条 住宅物物业管理区区域内车库库、车位应应优先满足足业主、物物业使用人人

12、停车需要要，业主、物物业使用人人要求承租租车库的，建建设单位不不得以只售售不租为由由拒绝。第二十五条条实施物物业管理区区域车辆停停放服务收收费的物业业服务企业业，应当建建立健全车车辆停放服服务及收费费的内部管管理制度，做做好车辆进进出管理、停停车场所保保洁、照明明、巡视（或或监视）和和日常维护护等服务工工作。第五章 共用设施施设备收费费第二十六条条 住宅小小区内共用用电梯、公公共照明、消消防设施、景景观水系、监监控系统、单单元门禁等等设施设备备运行费,纳入物业业综合服务务费，不得得另行分摊摊收取。二次供水未未移交给供供水部门的的供水设备备，其增压压水泵运行行费用可据据实分摊收收取，接受受监督。

13、第二十七条条非城市市集中供暖暖（冷）单单位直收到到户的集中中供暖（冷冷）系统、中中央空调的的物业小区区，按照“以收抵支支、收支平平衡”的原则，由由物业服务务企业提出出收费方案案，经业主主大会同意意后收取。业业主委员会会成立前，由由开发建设设单位与物物业服务企企业在前期期物业服务务合同中合合理约定，并并在销售物物业时告知知物业买受受人。第二十八条条 物业服服务区域内内供水、供供电、供气气、供热、通通信、数字字电视等单单位应当向向最终用户户收取有关关费用。物业服务企企业接受委委托代收上上述费用的的，可向委委托方收取取手续费，具具体标准在在双方委托托合同中约约定；物业业服务企业业不得向业业主收取手手

14、续费等额额外费用。第二十九条条 利用物物业共用部部位、共用用设施设备备进行经营营活动的，应应当在征得得相关业主主、业主大大会、物业业服务企业业的书面同同意后，按按照规定办办理有关手手续。业主主所得收益益30用用于补贴物物业综合服服务费，770纳入入专项维修修资金，也也可以按照照业主大会会的决定使使用。第六章 装饰装修修收费第三十条装饰装修修单位或装装饰装修人人委托物业业服务企业业清运装饰饰装修垃圾圾的，应当当缴纳装饰饰装修垃圾圾清运费。垃垃圾清运费费标准按建建筑面积每每平方米不不高于3.00元收收取。因装修造成成共用部位位、共用设设施设备等等损坏的，恢恢复、维修修费用按实实际发生额额，由业主主

15、（使用人人）或装修修单位（装装修人）承承担，并承承担相关法法律责任。第七章责责任与义务务第三十一条条物业服服务企业必必须按照物物业服务合合同约定的的服务内容容提供服务务。物业服服务企业根根据业主的的委托提供供物业服务务合同约定定以外的服服务，除法法律法规规规章另有规规定外，服服务收费由由双方约定定。第三十二条条 业主、物物业使用人人和开发建建设单位，应应当按照物物业服务合合同的约定定按时足额额交纳物业业服务费用用。违反物物业服务合合同约定逾逾期不交纳纳物业服务务费用的，应应按照物业业服务合同同约定承担担违约责任任，业主委委员会应当当督促其限限期交纳; 逾期仍仍不交纳的的，物业服服务企业可可以依

16、法追追缴。业主与物业业使用人约约定由物业业使用人交交纳物业服服务费用的的，从其约约定，业主主负连带交交纳责任。物业发生产产权转移时时，业主或或者物业使使用人应当当结清物业业服务费用用。第三十三条条物业服服务企业将将物业服务务合同中的的部分专业业服务事项项外包给其其他专业服服务企业的的，不得降降低服务质质量，减少少服务内容容，提高收收费标准。第八章 监督管理理第三十四条条市、县县、区价格格行政主管管部门应当当会同房地地产行政主主管部门加加强对物业业服务收费费项目、收收费标准、收收费行为和和服务内容容、服务质质量、服务务标准进行行监管。物业服务企企业构成价价格违法、违违规的，由由价格行政政主管部门

17、门依据中中华人民共共和国价格格法等法法律、法规规予以处罚罚。第三十五条条 未选聘聘物业服务务企业提供供物业服务务的住宅小小区、单位位宿舍、业业主自行组组织的物业业管理，可可参照本办办法自行协协商，并在在物业所在在街道办事事处（乡、镇镇）的指导导下具体实实行。第三十六条条 肥东、肥肥西、长丰丰三县价格格行政主管管部门和房房地产行政政主管部门门可结合本本地实际参参照本办法法执行。第三十七条条 本办法法自20111年8月月1日起施施行，有效效期5年。2006年年9月6日日发布的关关于印发合肥市住住宅小区物物业服务收收费管理实实施细则的通知（合合价房22006325号号）同时废废止。附件1：合合肥市住

18、宅宅小区物业业综合服务务费基准收收费标准附件2：合合肥市住宅宅小区车辆辆停放服务务最高指导导价收费标标准附件3：合合肥市住宅宅小区物业业服务规范范及等级指指导性标准准（合肥肥市房地产产管理局制制定）附件1合肥市住宅宅小区物业业综合服务务费基准收收费标准服务等级基准收费标标准（元/月.平方方米）备 注无电梯有电梯甲级0.701.20各等级收费费标准上下下浮动不超超过20乙级0.601.10丙级0.501.00丁级0.400.90定价形式：政府指导导价附件2合肥市住宅宅小区车辆辆停放服务务最高指导导价收费标标准定价形式：政府指导导价类型停放形式车型收费标准（元/月.辆）备 注机动车地面车位小型车3

19、0住宅小区未未规划建设设地下车库库，或规划划建设地下下车位配比比率30%（包包括地面室室内停车位位，下同）中型车50小型车80住宅小区有有规划建设设地下车库库，车位配配比率330%且75%中型车100小型车160住宅小区有有规划建设设地下车库库，车位配配比率775%中型车180室内车库（地地下、地上上）车位小、中型车车180含物业综合合服务费550元50已售产权或或使用权立体机械升升降式停车车位小、中型车车220含物业综合合服务费770元70已售产权或或使用权购买地面独独立车库30业主共用车车库摩托车15包含燃油车车非机动车室内自行车5电动车7电动车代充充电服务收收费由物业业服务企业业与业主协

20、协商三轮车15包括机动三三轮车、非非机动三轮轮车说明：1、上上述费用包包括物业综综合服务费费、公共设设备运行费费和日常维维护费等。 2、小小型车，乘乘坐人数9人，蓝蓝牌；中型型车，乘坐坐人数10019人，黄黄牌。3、室内地地下、地上上公共车库库、车位不不得强行销销售，不得得拒绝业主主租赁使用用。4、停车收收费标准为为最高指导导价，下浮浮不限。5、已成立立业主委员员会的由业业主委员会会在上述最最高指导价价收费标准准内确定具具体收费标标准。附件3-11合肥市住宅宅小区物业业服务规范范及等级指指导性标准准（甲级）序号内 容容服务要求1管理处设 置（1）小区区内设置管管理机构，并并设客服接接待中心，公

21、公示服务电电话；管理理人员每日日巡查小区区两次以上上，发现问问题及时处处理。（22）在客服服接待中心心悬挂或张张贴物业服服务企业资资质证书或或复印件、项项目负责人人照片，公公示物业服服务事项、服服务标准、收收费项目、收收费标准等等有关信息息。提供特特约服务的的，公示特特约服务项项目及服务务标准、收收费标准。（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机、复印机等办公设施及办公用品；办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。2管理人员和和服务人员员要求（1）小区区项目经理理持证上岗岗，有五年年以上物业业管理工作作经历。（22）管理人人员、专业业操作人员员按规定取取得物业管管理职业资资格证书或或岗位

22、证书书。（3）管管理人员服服装统一，挂挂牌上岗，仪仪表整洁，行行为规范，用用语文明，服服务主动热热情。（44）服务人人员日最低低配置标准准：客服人人员：1人人/2000户3000户；保保洁人员：1人/6600080000（建建筑面积）；秩序维护护员：34人/每每门岗+11人/5000070000（建筑筑面积）；绿化人员员：1人/1000001160000（绿化化面积）；维修人员员：1人/200户户3000户，高层层住宅小区区不得低于于3人。总总建筑面积积超过500万以上上的住宅小小区各岗位位人员配置置可乘以00.9系数数。3服务时间在小区管理理机构每日日不低于110小时提提供业务接接待；其他他

23、时间设置置值班人员员，负责项项目运行，及及时处理各各种临时或或突发事件件。4日常管理与与服务（1）制定定小区物业业管理与服服务工作计计划，并组组织实施。（2）建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。（3）建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。（4）建立物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等），设有专职人员、档案资料室；归档及时、完整，便于查询。（5）使用专业计算机系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修

24、养护记录、收费记录。（6）按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度。受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项；装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录；业主或使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻，拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主委员会，并在小区内公示；装饰装修结束后，应进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理；装修垃圾及时清运。（7）在物业共用部位显著位置公示24小时服务电话。水、电、气等急迫性报修半个小时内，一般修理

25、一日内完成（预约除外）；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在2个工作日内处理回复；有报修、维修、处理记录，维修完成后48小时内回访，回访率不低于80%。（8）设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。（9）涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知，履行告知义务。（10）按有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。（11）每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。（12）每年组织业主代表参观共用设施设备机

26、房。（13）做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。（14）每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率达到实际入住业主80%以上，公示整改情况。（15）在小区醒目位置设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传。（16）按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。（17）按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。（18）能提供四种以上特约服务（有偿）和四种以上便民（无偿）服务；重要节日进行美化装饰；每年组织两次以上的社区文化活动。（19）专项服务委托管理。依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方

27、权利义务；专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书；专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明；对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。（20）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（21）对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主。5公共区域卫卫生保洁服服务一、 生活活垃圾的收收集、清运运（1） 配置密闭闭式垃圾收收集容器，有有分类标志志。塔楼按按栋、板楼楼按单元设设置垃圾收收集容器。（2） 生活垃圾实行分类收集。（3）每2周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒

28、药水消毒。（4） 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。（5） 保洁车外观整洁、摆放整齐。二、 物业共用部分清洁（一） 楼内（1） 每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面；每周擦拭3次信报箱、大堂玻璃；每月天刮2次大堂玻璃；每月清洁2次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1-2次。（2） 每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖2次；每周擦拭3次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭4次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁1-2次。（3） 根据地面材质，定期做地面清洗、养护。（二） 电梯（1） 每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面

29、；每日巡视保洁2次。（2） 不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理3次。石材地面的电梯每月养护1次。（三） 天台屋面每月清扫1次楼顶天台、屋面。有天台、内天井的每周巡查1-2次，有杂物及时清扫。（四） 庭院（1） 每日清扫1次道路、两侧人行道，巡视保洁2次；广场地面砖每半月冲洗一次，全天候保洁。（2） 每周清洁1-2次小区公共照明及设施设备；每2月清洁1次雨蓬、门头等。（五） 水景（1） 定期对水体投放药剂或进行其他处理。（2）每周安排专人清洁2-3次水面；定期进行水体净化处理；每季度清洁1次水池池底。三、 有害生物防治（1） 配合相关部门进行有害生物防制。（2） 投放药物应预先告知，投药位置

30、有明显标志。四、 雨雪天气（1） 雨后清洁。雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。（2） 扫雪铲冰。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。五、卫生事件发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。六、 检查记录（1） 每日检查1次清洁质量，做好记录。（2） 每月全面检查1次清洁质量，做好记录。（3） 清洁档案齐全。6公共秩序维护（1）秩序序维护人员员以中青年年为主，445周岁以以下的人数数占总人数数的80%以上。（22）秩序维维护人员应应配备对讲讲装置和其其他必备的的安全护卫卫器械。（33） 出入入口有专人人24小时

31、时值守，其其中主出入入口20万万平方米以以上住宅小小区应双人人值守；当当值时坐、立立姿势端正正（不少于于18小时时），并有有详细交接接班记录和和外来车辆辆的登记记记录。（44）对进出出小区的车车辆进行管管理和疏导导，保持出出入口环境境整洁、有有序、道路路畅通；对对大型物件件搬出实行行记录。（55）实行224小时巡巡视检查，220万平方方米以上住住宅小区夜夜间巡查应应设2-33片巡查路路线。重点点部位（小小区道路、单单元出入口口和地下车车库）应设设巡更点，秩秩序人员手手持巡更采采集器，按按指定的时时间和路线线每2个小小时巡查一一次，在正正常情况下下到达每个个巡更点的的时间误差差不超过22分钟，监

32、监控中心有有巡更记录录。（6）接接到火警、警警情后三分分钟内到达达现场，协协助保护现现场，并报报告管理处处与警方。（7）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。（8） 维护道路使用和场地的正常秩序。（9）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警、住户报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。监控影像资料，应当留存15日备查。（10）监控中心接到报警信号后，秩序维护人员应5分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警方；接到住户紧急求助时，秩序维护人员应

33、5分钟内赶到现场，采取相应措施（11）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。专业人员24小时值守安防控制室；报警记录由系统打印留存。（12） 在强降雨、雪天气期间，备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。（13）记录与档案。各项工作记录完整有效；档案齐全。7停车管理（1）建立立停车管理理制度。（22）建立停停车管理档档案。（33）定期存存放车辆的的，应签订订停车服务务协议。（44）在显著著位置公示示停车须知知。（5） 设置规范范的交通标标志，包括括引导标志志，疏散指指示灯，安安全出口标标志灯和其其他

34、警示性性标志。（66）机动车车辆凭证出出入，对临临时进入的的机动车辆辆进行登记记。（7） 24小时时有专人定定时巡查停停车场（库库），车库库内配置道道闸和录像像监视等设设施设备。（8） 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。（9） 停车场地面每日清扫1次，地下停车库地面（含车位地面）每月清拖1次。（10）车库无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。8公共绿化养护一、基本要要求：1、小小区绿地率率达40%以上。22、绿地总总体布局合合理，满足足居住环境境的需要，集集中绿地率率10%以以上。3、利利用植物、山山石、水景景等设置景景点，且与与环境协调调。4、乔乔、灌、地地被、

35、草配配植合理，层层次较丰富富，景观好好。花坛、花花境面积占占绿地总面面积的0.5%以上上。5、绿绿地保存率率100%，乔、灌灌、草等保保存率988%以上。绿绿地设施、硬硬质景观保保持完好。二、草 坪：修剪草坪保持平整，草高不超过8cm；随时清除杂草，目视无杂草；常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水；按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上；及时做好病虫害防治；草地生长正常，斑秃黄萎率低于5%。三、树 木 ：修剪乔、灌木修剪每年四次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于六遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀缘植物修剪及时，每年不少于四次，基本无枯枝；适

36、时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治结合、及时灭治，无病虫害发生；树木基本无倾斜；乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。花坛花境：一年中有二次以上花卉布置；保持有效供水，无积水；缺枝倒伏不超过三处；及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次；适时做好病虫害防治。四、 垃圾处理绿化垃圾能随时清理干净，无垃圾堆放过夜情况。五、树干涂白涂白时间一般在11月上旬至12月中旬，小区内的树干涂白高度应保持一致。六、 检查记录（1） 各项工作

37、记录完整有效，（2） 绿化档案齐全。（3）每月至少检查绿化工作2次并对植物的养护情况进行记录。9共用部位及及共用设施施设备维修修养护管理理一、综合管管理（1） 建立房屋屋及共用设设施设备档档案，有运运行、检查查、维修养养护记录。（2） 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。（3）每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。（4） 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。（5） 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。（6）在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。（7）设备机房。 每日巡视2次、每周清洁1次，

38、机房内不得堆积杂物； 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板；在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况；设施设备标志、标牌齐全；在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书；各类管线有分类标志和流向标志； 交接班记录齐全、完整。二、共用部位（一） 房屋结构（1） 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。（2） 每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。（3） 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。（二） 建筑部件（1） 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维

39、修养护，做好记录。（2）每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（3）每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（4）每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。（三）附属构筑物（1） 每月巡查2次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（2）每月1次对屋面泄水沟、楼内外排水管理道进行清扫、疏通，保证排水畅通；每年检6月至9月每月检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项

40、工作应做好记录。（3） 每月巡查2次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（4） 每月巡查2次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施，儿童乐园等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（5） 每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。三、空调系统（1） 温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。（2） 每年检查1次管道、阀门并除锈。（3）定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。（4） 每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每

41、年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。四、二次供水设备（1） 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。（2） 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。（3） 每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。（4） 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。（5）每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。（6） 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。（7） 水水箱、蓄水水池盖板应应保持完好好并加锁，钥钥匙由专人人保管，溢溢流管口、透透气口应安安装金属防防护网并

42、保保持完好。五、排水系统（1） 按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。（2）排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通；每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。（3） 污水泵。每周巡视1-2次，每季度养护1次。（4） 窨井、化粪池。定期检查，每半年清掏1次。六、公共照明和电气设备（1） 室内照明。每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障2日内修复。（2） 室外照明。每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复；适时调整时间控制器。（3） 应急照明。每周巡检2次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标，指示灯表面亮度和应急照明照度达标；

43、每季度活化1次蓄电池。（4） 高压柜及高压线路。每周巡检1次高压柜；定期进行设备和线路的检测；每年活化1次直流屏蓄电池；每2年检测1次中央信号屏；做好记录。（5） 干式变压器。每日巡检1次，做好记录。（6） 油浸变压器。每日巡检1次，做好记录。（7）低压柜。每周巡检1次；每半年养护1次；每年检查2次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；做好记录。（8）低压配电箱和低压线路。每月巡检3次；每年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；做好记录。（9）电动机。每周巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。（10） 控制柜。每周巡检1次；每年养护2次。每半年校正各种电器装置或控制设备

44、的设定值。每年检查1次各类远控装置和节能装置；做好记录。（11） 发电机。每月试运行1次；每年1次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每周巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。（12） 电气检测。每2年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每2年检测1次直流屏；每2年检测1次高压电缆；每年校验1次内部结算电能表；做好记录。（13） 变配电室。24小时有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。七、安全防范系统（1） 对讲门口机。每月检查3次按键、显示屏等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。（2） 网络控制箱。每半年度检查1次外观、接线，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。（3）

45、 红外对射探测器。每2月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。（4） 图像采集设备。每周检查2次监视画面、录像功能；每月表面清洁3次；每半年内部除尘1次。（5） 摄像机。每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。（6） 解码器。每季度检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。（7） 云台。每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。（8） 巡更点。每月检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。（9） 读卡器。每月检查键盘、防水3次，表面清洁1次。八、电梯（1） 24小时运行。（2） 设有高峰

46、梯的，在高峰期与主梯同时运行。（3） 发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。（4） 每半月日进行1次日常维修养护工作。（5） 设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。（6） 定期检查紧急报警装置。（7） 定期年检并取得合格证。（8） 轿厢内规范张帖年检合格证（有效期内）、乘梯安全须知。九、水景（1） 启用前进行防渗漏检查。（2） 使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。（3） 设置必要的安全警示标志。（4） 水质符合卫生要求。10消防安全防范一、综合管管理（1） 落实消防防安全责任任制，明确确逐级和岗岗位消防安安全职责；（2） 成立义务务消防队，每每年进行11次消防演演练，有业业主、物业业使用人参参与，相关关人员掌握握消防基本本知识和技技能。（33） 发生生火情及时时报警，并并采取必要