物业管理暂行办法20656.docx

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1、定襄县物业管理暂行办法第一章总则第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善居民的生活和工作环境，根据国务院物业管理条例和山西省物业管理实施细则以及其它有关法律、法规的规定，结合本县实际，制定本办法。第二条本本办法所所称物业业，是指指房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地。本办法所称称物业管管理，是是指业主主通过选选聘物业业服务企企业，由由业主和和物业服服务企业业按照物物业服务务合同约约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和秩序的的活动。第三条国国家提倡倡业主通通过公开开、公平平、公正正的市场场竞争

2、机机制选择择物业服服务企业业。第四条国国家鼓励励采用新新技术、新新方法，依依靠科技技进步提提高物业业管理和和服务水水平。第五条县县人民政政府房地地产行政政主管部部门负责责本行政政区域内内物业管管理活动动的监督督管理工工作。其其它有关关部门应应当在各各自的职职责范围围内，依依法做好好物业管管理活动动的有关关工作第二章业业主及业业主大会会第六条业业主委员员会的成成立（一）业主主委员会会由业主主大会会会议选举举产生。（二）业主主委员会会产生程程序如下下：1、由住宅宅区开发发建设单单位或物物业服务务企业向向物业所所在地的的县房地地产行政政主管部部门和居居民办事事处、乡乡镇人民民政府申申请成立立业主委委

3、员会，并并提交本本物业区区域业主主清册、物物业清册册。2、成立筹筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、居民办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由居民办事处、乡镇人民政府代表担任。以后的业主委员会换届选举工作，由上届业主委员会负责组织。第七条筹备组组应当做做好以下下筹备工工作：（一一）确认认并公示示业主身身份、业业主人数数以及所所拥有的的专有部部分面积积；（二）确定定首次业业主大会会会议召召开的时时间、地地点、形形式和内内容；（三）草拟拟管理规规约、业业主大会会议事规规则；（四）依依法确定

4、定首次业业主大会会会议表表决规则则；（五五）制定定业主委委员会委委员候选选人产生生办法，确确定业主主委员会会委员候候选人名名单；（六六）制定定业主委委员会选选举办法法，业主主委员会会选举，应应采取差差额选举举办法。（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。第八条筹备组组成立后后，组织织召开首首次业主主大会。业主人数较较多的区区域，可可以幢或或单元为为单位建建立业主主小组，业业主小组组应协商商推荐小小组长11人，业业主小组组长是本本幢或单单元房屋屋业主的的代表，参参加本区区域业主主(代表表)大会会。第九条业主大大会决定定以下事事项：（一一）制定定和修改改业主大大会议事事规则；（二二）制定定和

5、修改改管理规规约；（三三）选举举业主委委员会或或者更换换业主委委员会委委员；（四四）制定物物业服务务内容、标标准以及及物业服服务收费费方案；（五五）选聘聘和解聘聘物业服服务企业业；（六）筹筹集和使使用专项项维修资资金；（七）改改建、重重建建筑筑物及其其附属设设施；（八）改变变共有部部分的用用途；（九）利用用共有部部分进行行经营以以及所得得收益的的分配与与使用；（十）法律律法规或或者管理理规约确确定应由由业主共共同决定定的事项项。第十条当选的的业主委委员会，115日内内报请物物业所在在地的县县房地产产行政主主管部门门和居民民办事处处、乡镇镇人民政政府登记记备案。第十一条业主主委员会会的职责责和义

6、务务(一)职责责1、执行业业主大会会的决定定和决议议；2、召召集业主主大会会会议，报报告物业业管理实实施情况况；3、与与业主大大会选聘聘的物业业服务企企业签订订物业服服务合同同；4、及及时了解解业主、物物业使用用人的意意见和建建议，监监督和协协助物业业服务企企业履行行物业服服务合同同；5、监监督管理理规约的的实施；66、督促促业主交交纳物业业服务费费及其他他相关费费用；7、组组织和监监督专项项维修资资金的筹筹集和使使用；8、调调解业主主之间因因物业使使用、维维护和管管理产生生的纠纷纷；9、业业主大会会赋予的的其他职职责（二）义务务1、宣传、贯贯彻及执执行国家家和省、市市、县有有关物业业管理的法

7、律法法规和方方针政策策;2、执行业业主(代代表)大大会的各各项决定定;3、接受物物业所在在地的县县房地产产行政主主管部门门和居民民办事处处、乡镇镇人民政政府和各各有关部部门的指指导和监监督；4、履行经经业主(代表)大会批批准的物物业管理理委托合合同;5、协助物物业服务务企业落落实各项项管理措措施，业业主委员员会不得得从事各各种投资资和经营营活动。第十二条凡是是实施物物业管理理的住宅宅小区，均均应成立立业主委委员会，实实行业主主自治管管理，物物业所在在地的县县房地产产行政主主管部门门和居民民办事处处、乡镇镇人民政政府负责责全县业业主委员员会的指指导、监监督工作作。第十三条业主主委员会会委员有有下

8、列情情况之一一的，业业主委员员会委员员资格自自行终止止：（一）因因物业转转让、灭灭失等原原因不再再是业主主的；（二二）丧失失民事行行为能力力的；（三三）依法法被限制制人身自自由的；（四四）法律律、法规规以及管管理规约约规定的的其他情情形。第十十四条业主主委员会会委员有有下列情情况之一一的，由由业主委委员会三三分之一一以上委委员或者者持有220%以以上投票票权数的的业主提提议，业业主大会会或者业业主委员员会根据据业主大大会的授授权，可可以决定定是否终终止其委委员资格格：（一）以以书面方方式提出出辞职请请求的；（二二）不履履行委员员职责的的；（三）利利用委员员资格谋谋取私利利的；（四四）拒不不履行

9、业业主义务务的；（五五）侵害害他人合合法权益益的；（六六）因其其他原因因不宜担担任业主主委员会会委员的的。第十五五条业主委委员会委委员资格格终止的的，应当当自终止止之日起起3日内内将其保保管的档档案资料料、印章章及其他他属于全全体业主主所有的的财物移移交业主主委员会会。第十六条对业业主委员员会的监监督。（一）召开开业主大大会会议议，物业业所在地地的县房房地产行行政主管管部门和和居民办办事处、乡乡镇人民民政府应应当给予予指导和和协助。（二）业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的县房地产

10、行政主管部门或者居民办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居民委员会在居民办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。（三）召开业主委员会会议，应当告知相关的社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。（四）违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的居民办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当

11、依法追究责任人的法律责任。（五）业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的县房地产行政主管部门、居民办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的社区居民委员会在居民办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。（六）业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的县房地产行政主管部门和居民办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。（七）业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治

12、安管理处罚。（八）物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由居民办事处、乡镇人民政府负责召集，由县房地产行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。（九）社区区居委会会每半年年对所属属小区的的业主委委员会进进行一次次满意度度测评，对对测评不不达标的的，物业业所在地地的县房房地产行行政主管管部门、居居民办事事处、乡乡镇人民民政府责责令其限限期整改改，拒不不整改的的坚决撤撤换。（十）业主主委员会会的活动动经费来来源及经经费的使使用情况况要定期期向业主主公布。第三章物物业服务务企业第十七条物业业服务企企业，是

13、是指依法法设立、具具有独立立法人资资格，从从事物业业管理服服务活动动的企业业。物业业服务企企业应当当依法取取得物业业服务企企业资质质，并在在资质等等级许可可的范围围内从事事物业管管理活动动。从事事物业服服务的人人员，应应当依法法取得职职业资格格证书。物业服务企企业应当当在经营营服务场场所公示示营业执执照、资资质证书书和从业业人员的的职业资资格证书书。第十八八条物业服服务企业业资质等等级分为为一、二二、三级级。各资资质等级级物业服服务企业业的条件件如下：（一一）一级级资质：11.注册册资本人人民币5500万万元以上上；2.物物业管理理专业人人员以及及工程、管管理、经经济等相相关专业业类的专专职管

14、理理和技术术人员不不少于330人。其其中，具具有中级级以上职职称的人人员不少少于200人，工工程、财财务等业业务负责责人具有有相应专专业中级级以上职职称；3.物业管管理专业业人员按按照国家家有关规规定取得得职业资资格证书书；4.管管理两种种类型以以上物业业，并且且管理各各类物业业的房屋屋建筑面面积分别别占下列列相应计计算基数数的百分分比之和和不低于于1000：（11）多层层住宅2200万万平方米米；（2）高高层住宅宅1000万平方方米；（33）独立立式住宅宅（别墅墅）155万平方方米；（44）办公公楼、工工业厂房房及其它它物业550万平平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度

15、和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。（二）二级资质：1.注册资本人民币300万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5.建立并严格执行服务质

16、量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。（三）三级资质：1.注册资本人民币50万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书4.有委托的物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。第十九条新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（一

17、）营业执照；（二）企业章程；（三）企业法定代表人的身份证明；（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。第二十条新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。第二十一条一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。第二十二条条物业业服务企企业在物物业管理理活动中中享有下下列权利利：(一)根据据法律、法法规的规规定和物物业服务务合同的的约定，制

18、制定物业业管理工工作制度度;(二)根据据物业服服务合同同实施物物业管理理，收取取物业服服务费用用;(三)选择择专业性性服务企企业承担担专项服服务业务务;(四)制止止损害物物业或者者其他侵侵害业主主公共利利益的行行为;(五)法律律、法规规规定的的其他权权利。物业管理工工作制度度涉及约约束业主主行为的的，应当当经业主主大会审审议通过过，或者者经持有有二分之之一以上上投票权权的业主主书面同同意后执执行。第二十三条条物业业服务企企业在物物业管理理活动中中应当履履行下列列义务：(一)履行行物业服服务合同同;(二)接受受业主、业业主大会会和业主主委员会会的监督督;(三)执行行物业管管理行业业规范、服服务标

19、准准;(四)妥善善保管物物业有关关资料;(五)接受受有关行行政管理理部门的的监督管管理;(六)法律律、法规规规定的的其他义义务。第二十四条条物业业服务企企业被解解聘的，应应当自收收到解聘聘通知之之日起110日内内与建设设单位或或者业主主委员会会办理物物业的交交接验收收手续，并并退出该该物业管管理区域域。第第四章物业业服务等等级收费费管理第二二十五条条物业业服务收收费管理理实行分分级负责责，定襄襄城区按按照城市市建设管管理权限限划分，分分别由当当地价格格主管部部门、房房地产主主管部门门负责。价格主管部门牵头，房地产主管部门等配合，负责物业服务收费等级标准的制定，对物业服务价格进行监管，依法查处物

20、业服务中的违规收费、乱收费行为。房地产主管部门牵头，价格主管部门等配合，负责物业服务行业的管理，指导物业企业自主定价，协调解决物业服务管理中的矛盾和问题，加强对物业企业的监督和管理。第二十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及服务内容、服务质量与服务费用相适应的原则。第二十七条物业服务收费管理，业主委员会或产权单位应根据物业实际情况和业主消费水平，选定相应级别的服务内容标准，确定服务收费价格。第二十八条物业综合服务费构成包括物业服务成本、法定税费和利润。其中，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部

21、位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括电梯运行、供热供水二次加压和专项维修资金分摊费用）；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业服务机构固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）IC卡工本费及经业主大会（业主委员会）同意的其它费用。第二十九条物业服务收费包括物业综合服务费、电梯等共用设备运行费、车辆停放服务费、装饰装修管理费、装修垃圾清运费、卫生费和代收代办服务费、特约服务等费用。根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区前期物业和保障性小

22、区物业综合服务费、装饰装修管理费、装修垃圾清运费，实行政府指导价。电梯等共用设备运行费据实结算，按住户面积分摊。已成立业主委员会的非保障性住宅小区的物业综合服务费、非住宅物业和别墅服务收费以及车辆停放服务费、物业企业接受委托开展的特约服务、代收代办等服务收费，实行市场调节价。第三十条实行政府指导价的住宅小区物业综合服务收费实行分等级定价。价格主管部门会同房地产主管部门根据住宅小区的硬件设施、环境和物业服务企业的服务内容、服务标准，制定出台住宅小区物业服务等级控制收费标准。具体收费标准由建设单位或业主与物业服务企业在控制收费标准内选择等级以物业服务合同的形式约定执行。第三十一条前期物业服务（房屋

23、竣工交付使用、业主大会未成立前）。开发建设单位应在政府指导价范围内对照有关服务内容标准，拟定服务价格后，进行前期物业服务招投标，选择物业企业，签订物业服务合同，报房地产主管部门备案。前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件应当明确双方的权利、义务和物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，经买受人签字确认后执行。第三十二条业主大会选举产生业主委员会后，非保障性住房物业服务收费实行市场调节价，物业服务企业可参照定襄县普通住宅物业服务等级与收费标准，结合业主或业主委员会的意见确定本小区物业服务等级。物业服务收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。第三十三条电梯运行费、消防维护费

24、、年检费和供热、供水的二次加压费用等收费，根据运行情况据实结算、按住户面积分摊，定期公布，具体收取办法由双方议定后以合同约定的形式执行。供电实行合表电价计费的小区，使用公共变压器用电的，应将供电企业折扣的度电3分钱用于小区供电设施的运行维护和弥补损耗等费用，不得另外向住户分摊损耗电量或加收损耗电费；使用非公共变压器用电的，供电企业折扣的度电3分钱不足以弥补运行损耗的，超出部分据实结算、分摊到户。第三十四条符合规划要求且业主已购买的地下车库（位）、地面车库（位）以及未购买的停车库（位）、经业主大会同意的临时停车位等管理服务收费实行市场调节价，具体收费标准由双方议定后以合同约定的形式执行。第三十五

25、条业主或使用人装饰装修房屋的，应在装饰装修前与物业服务企业签订装饰装修管理协议，服从物业管理服务企业的管理。装饰装修管理费每平米不得高于3元，业主与物业企业另有约定的从其约定。装修垃圾清运费按照房屋建筑面积分段收取，100平方米（包括100平方米）以内的按400元/户收取，100平方米以上的按600元/户收取。业主或使用人自己清理装修垃圾、运送到垃圾处理场的，不得收取装修垃圾清运费。第三十六条物业服务采用IC卡等各种智能卡管理的，在同一小区内应尽可能采用一卡管理，一卡多用，智能卡费用均应包含在物业服务成本中，发卡时不得向业主或使用人收取卡费和押金，更不得通过采用多卡管理强制收费或变相乱收费。由

26、于业主或使用人的原因造成智能卡丢失、损坏需要补卡的，可以据实收取智能卡工本费。第三十七条物业服务收费按房屋建筑面积计费，按月、季、年计收，也可预收，但预收期限不得超过12个月。未办理房产证的，可以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。第三十八条物业服务管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收上述费用的，必须严格执行国家收费标准，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等一切额外费用，严禁通过代收费用强制捆绑收费。供电、供水、供热主管部门要采取工作措施，尽快解决住宅小区供电变压器运行

27、用电及线路损耗过大和供水、供热二次加压的问题，加快推进户表改造工作，必须实行向终端用户收费。第三十九条物业服务企业在制定调整物业服务收费标准时，必须经过业主大会或住户代表大会讨论同意，通过公示无异议后，由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。第四十条物业服务企业必须按照规定实行明码标价。在物业收费管理区域内的醒目位置公示服务企业名称、服务对象、服务内容、服务等级、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、投诉举报电话等，接受业主或物业使用人的监督，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。第四十一条业主、使用人、开发企业，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务相关

28、费用。违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务相关费用的，业主委员会应当协助物业服务企业督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。第四十二条不按照物业服务等级标准执行或不执行合同约定服务收费的物业企业，房地产主管部门会同价格部门责令企业限期改正，并进行行政处罚，逾期不改的按照资质管理规定降低资质等级，记入信用档案，通报所管小区，直至取消收费行为。第四十三条奖惩办法。物业服务管理项目荣获市级以上优秀住宅小区称号的，可与企业资质等级挂钩，在动态考核时可作为加分项目，记入企业信用档案；物业企业有过失或责任事故的，依法给与行政处罚直至吊销企业资质证书并记入信用档案。第四十四条价格主管部门

29、和房地产主管部门要加强对物业服务企业的协同监管和信息共享。指导企业自主定价，协调解决物业企业与业主之间存在的收费矛盾和问题；依法查处违反规定要求的违规收费、随意提高收费标准、乱收费、不明码标价等行为；指导物业企业加强队伍、制度建设，增强服务意识，提升服务质量。第五章物物业管理理招标投投标第四十五条条前期期物业管管理招标标人是指指在业主主、业主主大会选选聘物业业服务企企业之前前，依法法提出招招标项目目、进行行招标的的建设单单位。物业管理招招标人是是指依法法提出招招标项目目、进行行招标的的业主或或者业主主大会。物业管理投投标人是是响应物物业管理理招标、参参加投标标竞争的的、具有有相应物物业服务务企

30、业资资质的企企业法人人。第四十六条条新建建住宅物物业的建建设单位位应当通通过招标标投标的的方式选选聘具有有相应资资质的物物业服务务企业;投标人人少于33个或者者住宅规规模小于于3万平平方米的的，经物物业所在在地的房房地产行行政主管管部门批批准，可可以采用用协议方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业服务企企业。业主、业主主大会可可以通过过招标投投标方式式选聘具具有相应应资质的的物业服服务企业业。第四十七条条建设设单位应应当按照照下列规规定时限限完成前前期物业业管理的的招标投投标工作作：（一）现售售商品房房在现售售30日日前;（二）预售售商品房房在取得得商品房房预售许许可证前前;（三）非出出售的新新

31、建物业业在交付付使用990日前前。业主、业主主大会通通过招标标投标方方式选聘聘物业服服务企业业的，应应当在物物业服务务合同期期满前660日内内或者合合同解除除之日起起60日日内，完完成物业业管理招招标投标标工作。第四十八条条评标标由招标标人代表表和物业业管理方方面的专专家组成成的评标标委员会会负责。依法必须进进行招标标的项目目，其评评标委员员会由招招标人的的代表和和有关物物业管理理的技术术、经济济等方面面的专家家组成，成成员人数数为5人人以上单单数，其其中专家家人数不不得少于于成员总总数的22/3。第四十九条条招标标人应当当当场宣宣布中标标人，向向中标人人发送中中标通知知书，同同时将中中标结果

32、果通知所所有未中中标的投投标人。第五十条物业管管理招标标投标的的具体程程序按照照国家有有关规定定执行。第六章物物业的使使用和维维护第五十一条条业主主、物业业使用人人和物业业服务企企业使用用物业应应当遵守守有关法法律、法法规、规规章的规规定，在在供水、排排水、通通风、采采光、通通行、维维修、装装饰装修修、环境境卫生、环环境保护护等方面面，按照照有利于于物业安安全使用用、外观观整洁以以及公平平合理、不不损害公公共利益益和他人人利益的的原则，处处理相邻邻关系。业主、物业业使用人人应当按按照城市市规划行行政主管管部门批批准或者者房屋权权属证书书载明的的用途使使用房屋屋，不得得擅自改改变其使使用性质质。

33、擅自自改变房房屋使用用性质的的，物业业服务企企业应当当制止，并并及时向向有关行行政管理理部门报报告。第五十二条条物业业管理区区域内禁禁止下列列行为：(一)破坏坏房屋承承重结构构和主体体结构、损损坏房屋屋外貌;(二)违法法修建建建筑物、构构筑物;(三)损坏坏物业共共用部位位、共用用设施设设备及场场地，擅擅自移动动、拆改改共用设设施设备备;(四)擅自自设置营营业摊点点;(五)占用用、损坏坏绿地、树树木和绿绿化设施施;(六)擅自自在物业业共用部部位、共共用设施施设备上上安装、放放置、悬悬挂、张张贴物品品或者涂涂写、刻刻划;(七)擅自自在城市市中的住住宅小区区内饲养养畜禽;(八)违反反有关规规定存放放

34、易燃、易易爆、剧剧毒、放放射性等等危险物物品，排排放有毒毒、有害害气体、液液体，堆堆放、抛抛撒废弃弃物，产产生超过过规定标标准的噪噪音;(九)利用用物业从从事损害害公共利利益和侵侵害他人人合法权权益的活活动;(十)法律律、法规规、规章章和业主主公约禁禁止的其其他行为为。第五十三条条车辆辆在物业业管理区区域内停停放、收收费和管管理等事事项，由由业主大大会决定定。业主主大会决决定对车车辆停放放收费的的，参照照价格主主管部门门的规定定确定收收费标准准。车主对车辆辆有保管管要求的的，由车车主和物物业服务务企业另另行签订订保管合合同。公安、消防防、抢险险、救护护、环卫卫等特种种车辆执执行公务务，在物物业

35、管理理区域内内停放的的，不得得向其收收费。第五十四条条物业业管理区区域内的的机动车车停车场场(库)，应当当提供给给本物业业管理区区域内的的业主、物物业使用用人使用用;停车车位有空空余的，可可以临时时出租给给物业管管理区域域外的单单位、个个人，但但不得转转让给物物业管理理区域外外的单位位、个人人。第五十五条条物业业服务企企业利用用物业的的共用部部位、共共用设施施设备及及场地从从事经营营性活动动的，应应当经物物业管理理区域内内相关业业主和业业主委员员会书面面同意并并报有关关部门批批准。经经营性活活动的收收益，主主要用于于补贴相相关业主主的物业业服务费费用和专专项维修修资金，具具体补贴贴办法由由物业

36、服服务企业业和相关关业主、业业主委员员会约定定。业主主委员会会应当将将有关情情况报告告业主大大会。第五十六条条供水水、供电电、供气气、供热热、通讯讯、有线线电视等等单位，应应当依法法承担物物业管理理区域内内的相关关管线和和设施设设备维修修、养护护的责任任和费用用。所有单位因因维修、养养护等需需要临时时占用、挖挖掘道路路、场地地的，应应当及时时恢复原原状。第五十七条条住宅宅物业、住住宅小区区内的非非住宅物物业或者者与单幢幢住宅楼楼结构相相连的非非住宅物物业的业业主，应应当按照照国家有有关规定定交纳专专项维修修资金。本办法实施施前，商商品住房房和公有有住房出出售后未未交纳专专项维修修资金的的，住房

37、房购买人人和公有有住房出出售单位位应当按按照国家家有关规规定补交交专项维维修资金金。专项维修资资金余额额不足时时，业主主应当按按照国家家有关规规定续交交。房地产行政政主管部部门会同同同级财财政部门门负责本本行政区区域内专专项维修修资金收收取、使使用、管管理的监监督工作作。第五十八条条专项项维修资资金应当当在金融融机构开开设专户户储存，按按幢建账账，按户户核算。专项维修资资金的代代管单位位和业主主委员会会应当每每年公布布一次专专项维修修资金的的收支情情况。专项维修资资金的使使用，应应当按照照国家有有关规定定接受审审计监督督。第五十九条条专项项维修资资金属业业主所有有，专项项用于物物业保修修期满后

38、后物业共共用部位位、共用用设施设设备的维维修和更更新、改改造，不不得挪作作他用。专项维修资资金按照照下列规规定使用用：(一)一幢幢住宅只只有一个个单元的的，共用用部位、共共用设施施设备的的维修和和更新、改改造费用用，从该该幢住宅宅的专项项维修资资金中支支出;(二)一幢幢住宅有有两个以以上单元元的，共共用部位位、共用用设施设设备的维维修和更更新、改改造费用用，从各各单元的的专项维维修资金金中支出出;(三)物业业管理区区域内共共用设施施设备的的维修和和更新、改改造费用用，按照照各幢住住宅的建建筑面积积比例从从各幢住住宅的专专项维修修资金中中支出。第六十条业主转转让物业业的，专专项维修修资金中中的剩

39、余余部分应应当结转转受让人人。因拆迁或者者其他原原因造成成物业灭灭失的，剩剩余的专专项维修修资金应应当退还还业主。第七章法法律责任任第六十一条条住宅宅物业的的建设单单位未通通过招投投标的方方式选聘聘物业服服务企业业或者未未经批准准，擅自自采用协协议方式式选聘物物业服务务企业的的，由房房地产行行政主管管部门责责令限期期改正，给给予警告告，可以以并处110万元元以下的的罚款。第六十二条条建设设单位擅擅自处分分属于业业主的物物业共用用部位、共共用设施施设备的的所有权权或者使使用权的的，由房房地产行行政主管管部门处处5万元元以上220万元元以下的的罚款;给业主主造成损损失的，依依法承担担赔偿责责任。第

40、六十三条条不移移交有关关资料的的，由房房地产行行政主管管部门责责令限期期改正;逾期仍仍不移交交有关资资料的，对对建设单单位、物物业服务务企业予予以通报报，处11万元以以上100万元以以下的罚罚款。第六十四条条未取取得资质质证书从从事物业业管理的的，由房房地产行行政主管管部门没没收违法法所得，并并处5万万元以上上20万万元以下下的罚款款;给业业主造成成损失的的，依法法承担赔赔偿责任任。以欺骗手段段取得资资质证书书的，依依照本条条第一款款规定处处罚，并并由颁发发资质证证书的部部门吊销销资质证证书。第六十五条条物业业服务企企业将一一个物业业管理区区域内的的全部物物业管理理一并委委托给他他人的，由由房

41、地产产行政主主管部门门责令限限期改正正，处委委托合同同价款330%以以上500%以下下的罚款款;情节节严重的的，由颁颁发资质质证书的的部门吊吊销资质质证书。委委托所得得收益，用用于物业业管理区区域内物物业共用用部位、共共用设施施设备的的维修、养养护，剩剩余部分分按照业业主大会会的决定定使用;给业主主造成损损失的，依依法承担担赔偿责责任。第五十九条条挪用用专项维维修资金金的，由由房地产产行政主主管部门门追回挪挪用的专专项维修修资金，给给予警告告，没收收违法所所得，可可以并处处挪用数数额2倍倍以下的的罚款;物业服服务企业业挪用专专项维修修资金，情情节严重重的，并并由颁发发资质证证书的部部门吊销销资

42、质证证书;构构成犯罪罪的，依依法追究究直接负负责的主主管人员员和其他他直接责责任人员员的刑事事责任。第六十六条条建设设单位在在物业管管理区域域内不按按照规定定配置必必要的物物业管理理用房的的，由房房地产行行政主管管部门责责令限期期改正，给给予警告告，没收收违法所所得，并并处100万元以以上500万元以以下的罚罚款。第六十七条条未经经业主大大会同意意，物业业服务企企业擅自自改变物物业管理理用房的的用途的的，由房房地产行行政主管管部门责责令限期期改正，给给予警告告，并处处1万元元以上110万元元以下的的罚款;有收益益的，所所得收益益用于物物业管理理区域内内物业共共用部位位、共用用设施设设备的维维修

43、、养养护，剩剩余部分分按照业业主大会会的决定定使用。第六十八条条有下下列行为为之一的的，由房房地产行行政主管管部门责责令限期期改正，给给予警告告，并按按照本办办法的规规定处以以罚款;所得收收益，用用于物业业管理区区域内物物业共用用部位、共共用设施施设备的的维修、养养护，剩剩余部分分按照业业主大会会的决定定使用：(一)擅自自改变物物业管理理区域内内按照规规划建设设的公共共建筑和和共用设设施用途途的;(二)擅自自占用、挖挖掘物业业管理区区域内道道路、场场地，损损害业主主共同利利益的;(三)擅自自利用物物业共用用部位、共共用设施施设备进进行经营营的。个人有违反反规定行行为之一一的，处处10000元以

44、以上1万万元以下下的罚款款;单位位有违反反规定行行为之一一的，处处5万元元以上220万元元以下的的罚款。第六十九条条业主主逾期不不交纳物物业服务务费用的的，业主主委员会会应当督督促其限限期交纳纳;逾期期仍不交交纳的，物物业服务务企业可可以向人人民法院院起诉。第七十条业主以以业主大大会或者者业主委委员会的的名义，从从事违反反法律、法法规的活活动，构构成犯罪罪的，依依法追究究刑事责责任;尚尚不构成成犯罪的的，依法法给予治治安管理理处罚。第七十一条条行政政管理部部门的工工作人员员利用职职务上的的便利，收收受他人人财物或或者其它它好处，不不依法履履行监督督管理职职责，或或者发现现违法行行为不予予查处，

45、构构成犯罪罪的，依依法追究究刑事责责任;尚尚不构成成犯罪的的，依法法给予行行政处分分。第八章附附则第七十二条条本办办法自发发布之日日起施行行。2016年年11月月19日日附件：定襄襄县普通通住宅物物业服务务等级与与收费标标准附件：定襄县县普通住住宅物业业服务等等级与收收费标准准一级标标准（00.855元/月月.）一、基本要求（0.07元/月.）1、各岗位有规范的岗位职责，并将制度上墙接受监督；2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；3、建立有完善的住户档案；4、有完善的物业管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共设施设备运行管理制度、财务管理制度、档案管理制度，

46、保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度；5、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验，有检验记录，并将移交代管的各种资料按照合同要求保存完好；6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；7、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；8、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修及时到场，有完整的报修、维修和回访记录；9、能够根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务；10、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准。据实结算的费用每季公布一次；11、按合同约定规范使用住房专项维修资金；12、每年至少二次书面征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。二、公共设施设备运行维修保养（0.25元/月.）住宅区域范围内公共设施设备完善，并部分设施设备实行智能化管理的：1、配备专业人员维修养护；2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；3、公共设施设备标志齐全、规范，责任人明确；