买房流程基本知识27379.docx

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1、买房流程基本知识总目录：一、挑选房房源1、小区环环境的选择择误区2、基本注注意事项（价价格、面积积、朝向、楼楼层、位置置）3、挑选房房源的注意意事项（室室内格局、户户型结构、配配套设施、设设计）二、实地考考察1、考察周周边环境及及其他（交交通状况、社社区环境、房房屋适用性性）2、开发商商的资格审审核（住宅宅质量保证证书、建设设工程开工工证、住宅宅使用说明明书）3、区分复复式、跃层层式、错层层式住宅4、看楼应应注意哪些些细节三、签订认认购书1、认购书书签订流程程（签订内内容、经适适房相关知知识、认购购书样本）2、签订认认购书注意意事项（怎怎样认识“定金”、当心订订金风险）四、签订合合同1、签订合

2、合同2、合同样样本（商品品房买卖合合同说明、商品房买卖合同）3、购房签签合同须知知案例分析11：如何防防范开发商商合同陷阱阱案例分析22：拿不到到房产证可可要求赔款款或退房4、退房流流程五、付款方方式1、申请个个人住房贷贷款应具备备的条件2、住房贷贷款（怎样样办理贷款款购房业务务、一次性性付款、分分期付款、按按揭付款、公公积金贷款款）六、保险与与公正1、消费者者：房屋按按揭保险诸诸多问题不不合理2、房产管管理部门：银行、保保险公司部部分规定有有失公平3、商业银银行：贷款款形成风险险银行理应应是第一受受益人4、保险公公司：不投投保不放贷贷款是银行行规定的5、律师、专专家：弱势势群体的利利益不容漠

3、漠视案例分析11：住房贷贷款最高贷贷到80% 消费者者却要买1100%的的保险案例分析22：银行嫌嫌弃期缴型型房贷险 房贷险分分期付款难难以实现案例分析33：消费者者是否可自自主选择房房贷险七、验收房房屋1、简易严严防方法（门门、地板、顶顶棚、墙身身、厨厕、其其他）2、怎样认认定房屋质质量不合格格3、验房参参照标准相关链接11：验房115招相关链接22：新房保修修期从交付付之日起计计算相关链接33：住宅各各部位、部部件保修内内容与保修修期相关链接44：新房“常见病”相关链接55：收房五五大注意事事项八、物业管管理1、什么是是物业管理理（物业管管理的含义义，物业管管理费包含含的内容）2、物业管管

4、理费（起起算日期、服服务不满意意是否可以以拒交、物物业费交多多少钱才是是合理的、没没有入住要要交物业管管理费用吗吗）九、产权过过户1、产权过过户登记手手续2、过户应应准备的材材料案例分析：房屋过户户如何缴税税相关链接：装修111禁忌购房需要理理性，首先先要明确购购房目的。不不同的房屋屋都有不同同的目标客客户群，不不同的目的的，就有不不同的侧重重点。人们们买房主要要有两个动动机:居住住和投资。对对居住型购购房，应视视情况而选选房。对于于在市区里里住习惯了了的购房者者，适合选选择老房周周边的房屋屋或者是离离工作单位位近的房屋屋；对为工工作方便买买房的购房房者，离工工作单位近近或到工作作单位交通通便

5、利的房房屋就是最最重要的；对以前租租房，现在在买房的购购房者，价价格较低、交交通方便是是首先考虑虑的问题；对为父母母亲买房的的购房者，离离自己居住住的地方近近、楼层低低是优先条条件；对为为改善居住住条件买房房的购房者者，得重点点考虑户型型、小区环环境及周围围的人群素素质等因素素。其次，购房房者还要考考虑购房承承受力。对对于绝大多多数人来说说，对房屋屋的承受总总有个限度度，如果不不顾自己的的经济实力力，盲目求求好、求大大，那么买买房将成为为一个巨大大的负担。能不能买看看条件买房一般分分预售和现现售两种。开开发商预售售楼盘需具具备三个条条件:一是是已全部交交付土地使使用权出让让金，并取取得土地权权

6、使用证的的；二是要要持有建设设工程规划划许可证；三是按预预售的商品品房计算投投入开发建建设的资金金达到工程程建设总投投资25以上，现现在再加上上一条，多多层要求盖盖到两层以以上、高层层盖到七层层以上，并并已经确定定施工进度度和竣工交交付日期的的。查看“五证证”是常识问问题，购房房者在购房房时应要求求房地产开开发商和销销售商提供供齐全的“五证”，这是法法律对销售售方的基本本要求，“五证”是指国有有土地使用用证、建设设用地规划划许可证、建建设工程规规划许可证证、建筑工工程开工证证、商品房房销售(预预售)证。在签订购房房合同时，应应注意明确确规定须达达到使用条条件的基础础设施、公公共配套建建筑的种类

7、类和时间。一一般须规定定的项目有有水、电、气气、热、通通讯、有线线电视、宽宽带网、车车位。如水水、电、气气应在入住住时达到使使用条件，热热力可在采采暖季到来来前达到使使用条件等等.周围环境很很重要如果买房是是为了居住住，那么要要考虑是否否生活方便便、交通便便利；如果果进行投资资，区域选选择更要慎慎重，靠近近各种经济济商圈、交交通方便或或是有较大大升值潜力力区域的房房屋应优先先给予考虑虑。因为区区域是直接接影响房屋屋保值升值值的重要因因素。还要注意住住宅的通风风、采光条条件。开启启门窗时保保证室内外外空气顺利利流通，这这就要求一一套住宅最最好占据住住宅楼的两两个朝向，如如板式住宅宅的南与北北、东

8、与西西，塔式住住宅的东与与南、南与与西等，只只占据一个个朝向时，通通风效果要要差一些；通风的另另外一个要要求是能迅迅速排除房房间内部的的异味，包包括利用门门窗、通风风井、天井井及机械装装置通风。另另外，一套套有利于健健康的房子子，采光条条件也是十十分重要的的。选购住住宅时，其其主要房间间应有良好好的直接采采光，并至至少有一个个主要房间间朝向阳面面。轻轻松松挑挑户型要注意居住住功能的适适用性。首首先，应将将起居厅、餐餐厅、厨房房集中在一一起，形成成公共活动动区；将卧卧室与卫生生间集中在在一起，形形成私用活活动区，公公用区靠近近入口，私私用区设在在住宅内部部，公私、动动静分区明明确，使用用顺当。其

9、次，各房房间的布置置和相互联联系要恰当当。起居厅厅是家庭的的核心部位位，它的位位置应起到到协调家庭庭生活的中中心作用，厅厅内不应有有太多的门门，否则就就会因没有有足够长度度的延续墙墙面而使家家具布置产产生困难，还还会因有人人在厅内来来回穿行而而干扰会客客、视听等等公共性活活动。厅又又是一个家家庭的聚集集点，厅内内需要有良良好的光照照、通风和和视野。厨厨房由于有有家人提着着菜篮或拿拿着垃圾进进出，应使使其靠近入入口，不致致污染其他他空间。厨厨房与餐厅厅要紧邻，以以方便端上上菜肴和撤撤除餐具。卫卫生间与卧卧室要相邻邻，减少老老人使用或或晚间使用用时的麻烦烦等等。最后，需要要提醒的是是，看房时时最好

10、不问问售楼员，多多问业内人人士；看房房不看白天天看晚上，不不看晴天看看雨天。不不看墙面看看墙角，不不看地上看看天上。不不看窗内看看窗外，不不看电器看看插座。高高层住宅，不不仅要看电电梯还要看看楼梯，即即安全出口口梯。这样样才能比较较真实地了了解到一套套房子的情情况。一、挑选房房源【小区环境境的选择误误区】在计划经济济时代，房房子的地理理位置、住住宅户型、朝朝向、外观观曾是大家家最关注的的内容，住住宅也往往往是以低廉廉的造价，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是这些冰冷的人造建筑物将人与自然割裂开，而与我们血脉相通的自然却只有在零星的被围墙圈起来的公园中可以找到。随着生活要求的提高以及市场竞争机

11、制的导引，住宅小区环境越来越为人们所重视，但因为长时间被无环境的水泥丛林迷惑了眼睛，人们在判别住宅环境时往往陷入这样的误区：环境=绿化化率住宅小区环环境包括的的内容绝不不仅仅是绿绿化覆盖率率不低于333，它它包括绿化化硬质铺装装，围墙、大大门、活动动设施，各各种指示标标牌、水景景、浮雕、雕雕塑、灯光光设施、音音响设施等等，而这些些内容又必必须与住宅宅建筑形成成一个有机机的联合体体。单就绿化而而言，也不不是简单的的绿了就可可以了，而而必须考虑虑乔木、灌灌木、藤本本、草本、花花冠木的适适当配植以以及与四季季相适应的的种植方式式，而硬质质铺装及活活动设施应应充分考虑虑其使用功功能，如无无障碍设计计就

12、有规范范的严格规规定，艺术术品的陈设设则要更多多考虑其文文化涵义和和艺术品位位。从学科科来说，环环境则涉猎猎土建、园园林绿化、艺艺术、市政政等许多工工程领域，而而这些都得得由有丰富富经验的设设计人员将将它们有机机组合起来来。小区景观“中看”就行我们强调人人的主体性性是对人本本身的一种种尊重，这这并不是一一句空话，许许多具体的的工作就体体现了这一一点。如活活动设施的的设置主要要考虑老人人、孩子的的户外活动动，它的尺尺度应与人人体工程学学诸尺度相相适应，从从材料的色色彩、质地地和化学性性质上都要要考虑人与与其相接触触时的舒适适性和安全全性以及使使用的耐久久性。小区里的景景观不只是是供居民观观赏的，

13、它它必须与居居民的休闲闲活动相匹匹配，也就就是说居民民可以徜徉徉其中，能能够实实在在在地使用用这些景观观设施，比比如小区的的集中空地地做出高低低错落的构构筑物应该该形成或大大或小、或或公共或私私密的活动动空间，以以满足不同同活动的使使用要求，开开阔的场地地可以供居居民集体晨晨练或举办办群众文娱娱活动，而而相对隐蔽蔽的小空间间则可以给给居民提供供阅读、交交谈的场所所。所以说说景观不仅仅是给人看看的，同时时也应该是是给人用的的。过多追求环环境个性居住区中的的环境设计计应该是丰丰富多彩的的，会有许许多视觉上上、使用上上的兴奋点点，而这些些点必须有有一个内在在的秩序将将它们统一一组织起来来，形成既既独

14、立存在在又集中有有序的画面面，否则就就是一盘散散沙，而这这一切的最最终目的是是为居民服服务，而非非设计师表表现个人色色彩的场所所。环境设计是是一门综合合的学科，从从历史上看看，西方在在城市公共共环境的设设计中有许许多不朽的的典范及相相关理论，而而东方则在在造园艺术术中有着独独到的意匠匠，就像油油画与国画画一样以不不同的手法法创造不同同形式，但但同样是美美的生活图图景，我们们当今的环环境设计则则应是博采采众长，继继承传统来来为今天的的生活很好好地服务。 【基本注意意事项】价格： 如何在您能能够承受的的价格范围围内做出一一个最合理理的投资， 您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段

15、升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）交通状况：衣食住行行、人生四四事，交通通是买方考考虑的重要要因素，四四通八达、进进出方便，有有停车位物物业才算物物尽其用。目目前被交通通相对方便便 。的地区区是地处地地铁、京通通、京昌、京京顺、京石石快速路的的居住小区区。社区环境：在人口越越来越密集集的大城市市，社区环环境已经成成为购房者者投资前越越来越重视视的因素，小小区内的绿绿化程度、人人文环境、安安全性、配配套设施都都可能对您您入住后的的生活产生生重大影响响。户型结构：户型的选选择主要考考虑家庭人人员的构成成及主人房房屋功能的的

16、要求，如如楼层高低低的选择、房房屋的朝向向、视野、采采光、私密密性等。面积在我国大部部分城市，根根据建设部部商品房房销售面积积计算及公公用建筑面面积分摊规规则的规规定，房屋屋销售仍按按建筑面积积计算价格格，那么单单元住宅的的销售面积积怎样测算算?商品房按按“套”或“单元”出售，商商品房的销销售面积即即为购房者者所购买的的套内或单单元内建筑筑面积(以下简称称套内建筑筑面积)与应分摊摊的公用建建筑面积之之和。商品房销售售面积=套内建筑筑面积+分摊的公公用建筑面面积套内建筑面面积=套内使用用面积套套内墙体面面积阳台台建筑面积积套内使用面面积的概念念是每套住住宅户门内内除墙体厚厚度外全部部净面积的的总

17、和。其其中包括卧卧室、起居居室、过厅厅、过道、厨厨房、卫生生间、储藏藏室、壁柜柜(不包括吊吊柜)、户内楼楼梯(按投影面面积)。利用坡坡屋顶内空空间作房间间时，其一一半的面积积净高不低低于米，其余余部分最小小净高不低低于米，符合合以上要求求的可计入入使用面积积；否则不不算使用面面积。每户户阳台(无论凹、凸凸阳台)面积在6平方米以以下的，不不计算使用用面积；超超过6平方米的的，超过部部分按阳台台净面积的的折折算计入使使用面积。套内墙体面面积：商品品房各套(单元)内使用空空间周围的的维护或承承重墙体，有有共用墙及及非共用墙墙两种。品品房各套(单元)之间的分分隔墙、套套(单元)与公用建建筑空间投投影面

18、积的的分隔墙以以及外墙(包括山墙墙)均为共用用墙，共用用墙墙体水水平投影面面积的一半半计入套内内墙体面积积。非共用用墙墙体水水平投影面面积全部计计入套内墙墙体面积。阳台建筑面面积：按国国家现行建建筑面积计计算规则进进行计算。单元分摊的的公用建筑筑面积由两两部分组成成：电梯井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备室、公公共门厅和和过道等其其功能上为为整楼建筑筑服务的公公共用房和和管理用房房之建筑面面积；各单元与与楼宇公共共建筑空间间之间的分分隔墙以及及外墙(包括山墙墙)墙体水平平投影面积积的50。公用用建筑面积积不包括任任何作为独独立使用空空间租、售售的地下室室、车棚等等，作为人人防工程的的地下

19、室也也不计入公公用建筑面面积。公用建筑面面积按以下下方法计算算：整栋建筑物物的面积扣扣除整栋建建筑物各套套(单元)套内建筑筑面积之和和，并扣除除已作为独独立使用空空间销售或或出租的地地下室、车车棚及人防防工程等建建筑面积，即即为整栋建建筑物的公公用建筑面面积。将整栋的的的公用建筑筑面积除以以整栋的各各套套内建建筑面积之之和，得到到建筑物的的公用建筑筑面积分摊摊系数。用用建筑面积积分摊系数数公用建建筑面积套套内建筑面面积之和。公用建筑面面积分摊计计算：各套套(单元)的套内建建筑面积乘乘以公用建建筑面积分分摊系数，得得到购房者者应合理分分摊的公用用建筑面积积。分摊的的公用建筑筑面积公公用建筑面面积

20、分摊系系数套内建筑筑面积一般般高层住宅宅公建分摊摊系数为左右右。朝向在中国，挑挑选住宅商商品房的客客厅，以朝朝南为最佳佳。北方地地区历来形形成的坐北北朝南的住住宅为最佳佳的生活习习惯，造成成消费者“有钱就买买东南房”的需求心心理。因此此，东南朝朝向的房屋屋较其它朝朝向的房屋屋要好销售售。因客厅厅朝南，在在冬天无凛凛冽寒风呼呼啸，在夏夏天又是凉凉风习习。其其它朝向的的优劣顺序序大致为东东南、东、西西南、北、西西。其次，消消费者应挑挑卧室的朝朝向。一套套房内，卧卧室一般有有二三间，其其朝向也不不会完全一一致。而且且在大多数数情况下是是有好有差差。消费者应以以主卧室朝朝向好或多多数卧室朝朝向好为评评

21、判断标准准。卧室也也以南向为为佳，但最最好不要靠靠外墙。因因在夏天，南南向卧室凉凉风，但射射入的阳光光也较北向向房间多，若若是西向外外墙，那么么室内温度度一定较高高。卧室朝朝向为东南南、东、东东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。在南方炎热热地区，除除了要看单单个房间通通风是否良良好外，还还要看房间间与房间之之间的组织织，是否利利于风的直直线流动，在在夏季是否否能形成“穿堂风”。具体的的方

22、法是看看各个房的的门、窗是是否在一个个方向上，如如果建筑与与建筑之间间间距过小小，底层就就会由于上上面建筑的的遮挡，而而终年不见见阳光。最最好的情况况是在北面面的底层房房间冬天也也能接受阳阳光照射。厨厨房由于本本身会产生生许多油烟烟，因此，其其室内空气气最须与外外界经常保保持交换。由由于厨房的的油烟产生生量大，形形成时间短短，靠自然然通风实难难将其在短短时间内排排出，所以以一般会用用同抽烟机机或排气扇扇向外排气气。一般来来说，要防防止由于朝朝向不好、外外面风压太太大，引起起油烟的“倒灌”或风将油油烟引入其其他房间。因因此，厨房房以不选北北向为宜。一般来说，一一天之内阳阳光能射入入时间小时，对对

23、于消除房房间内湿气气，杀灭细细菌，调节节室内温度度，加速空空气流动均均有好处。对对于客厅、卧卧室的朝向向，要以能能接受光线线直接射入入为宜，以以南向或偏偏南方向为为佳。对于于厨房，应应避免西向向为宜，因因厨房内本本来已有热热源，再接接受阳光直直射，其温温度会更高高。卫生间间也以能接接受一定的的阳光照射射为宜。因因卫生间相相对来说阴阴暗潮湿，有有阳光的射射入能避免免病菌滋生生。一套居居室内，最最好能有两两个阳台，其其中一个阳阳台一定要要向阳，使使晾晒和休休息有充足足的阳光。现在多数的的商品房住住宅为一梯梯二户型。对对于条式一一梯二户，一一套只有二二个方向来来通风、采采光。而这这种建筑的的朝向多为

24、为南北向，因因此，有一一半左右的的房间均是是朝北的。消消费者在挑挑选时，就就要看设计计者是否将将较次要的的房间放在在北向。对对于点式一一梯二户，一一套房至少少有三个面面临空，因因此其房间间的朝向应应该都较满满意。对于于一梯三户户，一梯四四户，由于于套数多，要要为各户都都留有一个个相对较好好的主朝向向，故一户户的朝向很很难完善，有有时候，会会出现有较较大缺陷的的朝向。楼层低层建筑一一般为一至至二层。多多层建筑一一般为三至至七层。高高屋建筑一一般为八至至三十层。超超高层建筑筑一般为三三十层以上上。因此，这这就为建筑筑层数的挑挑选提供了了可能和广广阔的天地地。大多数消费费者在挑选选底楼时，一一般不会

25、去去过问其有有关防潮设设计的具体体细节，但但是，在天天连续下雨雨的情况下下不去观察察房屋的潮潮湿程度，就就太不应该该了。底层层还有一个个特点是下下水管道容容易堵塞。因因此，消费费者在挑选选底层时一一定要看各各排水管道道、系统是是否经过特特殊处理。底底层的排水水系统是否否单独和独独立。如果果底层的厕厕所管道、下下水管道不不接受来自自上面各层层的排水，自自成系统，那那么就不会会出现由于于上面各户户的不正常常使用而使使一楼发生生堵塞的局局面。如果果底层的管管道与上面面各层是相相连，那么么消费者要要看其管道道是否在一一楼变粗、变变大。底层层最容易接接受地面环环境的影响响，如果地地面植物繁繁茂、景色色优

26、美，底底层的住户户当然是“近水楼台台先得月”。自然界界有好的一一面，也有有不利的一一面，如果果底层四周周下水道管管处理不当当、化粪池池处理不当当，往往会会造成臭气气熏天、蚊蚊虫苍蝇滋滋生。对这这些底层自自然是首当当其冲、深深受其害，故故消费者在在看完底层层的室内时时，千万不不要忘记要要看看室外外。看阴、阳阳沟是否通通畅，看化化粪池口是是否离自己己住宅较远远。地面的的排水系统统是否完善善，有没有有积水的可可能？有没没有一些死死角地带等等。消费者者在选择底底层时，对对这些问题题一定要一察之，不不然等搬进进去再后悔悔，已是悔悔之晚矣。一些家庭之之所以选底底层，就是是考虑到家家中有老人人，可避免免上下

27、楼之之苦。但是是，买房不不在冬天，一一到冬天才才知此房终终日不见太太阳。老人人住的房屋屋没有阳光光，不是让让人苦不堪堪言吗？提提前请有关关技术人员员进行咨询询还是有必必要的。位置:如果您想购购买的是房房子，那么么，首先要要考虑的是是位置是否否优越，因因为处于好好位置的房房子才能满满足您的各各类需求。它它通常具有有下列特征征:城市上上风上水。在在城市中心心区的上风风上水方向向，城市主主要工业区区的上风上上水方向，如如北京的上上风上水方方向为西北北方向。交通便便捷。从住住所到工作作地点或常常去的其他他地点或市市中心区，不不超过可接接受的时间间并且有保保障，一家家两三口人人都有些要要求时，应应尽可能

28、多多的照顾到到，并考虑虑将来可能能的变化情情况，如工工作调动、升升学、转学学等。城市化化水平高。应应在那些各各种市政设设施齐全地地段挑选房房子，这些些地段一般般位于城市市主干道、次次干道附近近，不应超超过公里里，否则有有些设施难难以接通，对对外交通也也会有麻烦烦。郊区和和偏僻地带带，要么基基本设施不不全，要么么花大量投投资搞市政政设施，导导致房价增增加。生活便便利。步行行分钟钟左右即可可到达各类类商业服务务业网点，满满足日常生生活物品的的采购及其其他服务需需求，医疗疗卫生、托托幼。文体体设施也可可就近找到到.环境宜宜人，自然然、人文景景观优雅。绿绿地、公园园步行可达达，空气清清新、水面面清澈，

29、有有早晚休闲闲运动、周周末游玩娱娱乐之所，社社会风气、治治安状况良良好。【挑选房源源的注意事事项】室内格局：现在居民购购房，一般般都会考虑虑做再次装装修，所以以室内有无无横穿的大大梁或回水水管道要先先看清楚，因因为梁底的的高度将直直接影响到到吊顶的高高度，否则则将暴露横横梁；同时时，横窗的的管道需要要特别花功功夫和材料料去处理，再再装饰也会会影响美观观。其次，应注注意整个室室内格局力力求方方正正正，避免免有三角形形（尖角形形）等不规规则形状出出现，也应应避免室内内中央有拄拄穿过。因因为不规则则的房形影影响家具布布置，且造造成的浪费费面积多，很很多缺陷面面靠装饰装装修去弥补补；且突兀兀的斜角或或

30、锐角对室室内居者会会造成一种种不适的压压迫感，能能够避免还还应尽量避避免。再次，对房房内各功能能居室的配配置安排及及行走动线线，要做仔仔细考量。一一般而言，住住宅空间可可以分为三三部分：起起居空间、服服务空间与与睡眠空间间。起居空空间包括：人口、玄玄关、起居居室、客厅厅、餐厅等等。服务空空间包括：厨房、储储藏室、浴浴厕等。睡睡眠空间包包括：卧房房、客人房房、孩童房房、书房等等。在以上上三部分中中，起居室室空间的位位置与布置置最为重要要，因为客客厅是家庭庭活动和对对外交际的的中心，也也是日常生生活中使用用率最高的的区域，所所以客厅采采光一定好好，格局要要方正，与与餐厅和其其他卧室之之间联系要要紧

31、凑；同同时，在位位置上应具具有相对的的独立性，不不应成为其其他功能居居室间穿行行的通道。主卧室是最最具机密性性的地方，其其与客餐厅厅的关系不不仅不应有有“开门见山山”之感，且且应有良好好的隔音和和充足的光光线。主卧卧室之窗户户要尽量避避免与邻栋栋建筑的门门窗相对，以以免破坏机机密性，给给生活造成成不便。一一般而言，主主卧室应有有足够空间间可以放置置双人床、床床头柜、衣衣柜等，如如条件好一一些，可考考虑拥有一一套独立的的卫生设备备。厨房与卫生生间是居室室内最重要要的服务空空间，首先先应选择明明卫与明厨厨，因为自自然通风与与采光对厨厨房与卫生生间的洁净净干燥效果果是最佳的的。另外，厨厨房的位置置也

32、很重要要，其与餐餐厅之间联联系要紧凑凑，两者之之间的行走走路线不能能被破坏；除此之外外，尚应考考量厨房面面积形状是是否合理，是是否兼顾了了储藏、清清洗和烹调调各功能，能能同时容纳纳几个人作作业。对于浴厕，主主要应考虑虑自然通风风与采光，位位置应处在在隐密次要要处，如有有条件，可可考虑将厕厕所和淋浴浴区分隔开开，以方便便使用。户型结构：随着房改的的深入进行行，个人购购房比例逐逐渐上升，对对产型的要要求也随之之提高，户户型设计的的合理与否否是决定消消费者购买买心态的重重要因素。在在这方面有有以下几点点需要提醒醒购房者予予以关注。（一）根据据使用选择择户型对于住宅的的户型，消消费者应如如何选择呢呢？

33、住宅的的户型按平平面组织可可分为：独独幢公寓、二二室一厅、二二室二厅、三三室一厅、三三室二厅、四四室二厅等等。按剖面面变化可分分为：复式式，跃层式式，错层式式等。消费费者在挑选选时，应结结合平面、剖剖面一起考考虑。对于于一室一厅厅、二室一一厅、二室室二厅等户户型，因主主要的目的的是满足使使用功能，且且面积控制制紧张，故故应选择剖剖面上无大大动作的设设计。对于于独幢公寓寓、三室二二厅、四室室二厅等高高标准住宅宅，剖面上上应有变化化才好。若若全从一个个标高上展展开，空间间感觉较死死板，而且且也需要一一些走道。若若能 结合剖面面变化，水水平走道会会减少，空空间也多了了一个层次次。所以消消费者在选选择

34、此类住住宅时，应应选择剖面面有变化设设计。从户户型结构分分析，超大大户型与超超小产型的的设计不是是大众的需需求对象，而而面积大小小适中、居居室功能分分开、双厅厅双卫双阳阳台的户型型设计较受受欢迎。目前较为流流行的跃层层设计及外外廊式厨卫卫设计则得得到更多消消费者的青青睐，销售售前景看好好。（二）各地地户型各有有差异由于历史的的原因，各各地的房产产户型存在在着差异，相相比上海、深深圳等城市市，北京的的户型设备备确实是相相对落后。其其中主要是是两方面的的原因：首首先是北京京对限高、楼楼距等要求求十分严格格，出于容容积率的考考虑，发展展商为了尽尽可能多出出面积的考考虑，发展展商为了尽尽可能多出出面积

35、，只只好牺牲了了户型的合合理性；另另外，由于于从前北京京住宅市场场消费主体体是集团购购买力，在在购房时更更多考虑的的是住宅面面积和居室室数，对户户型的要求求不太高。这这也使发展展商忽略了了居室户型型的完善与与创新。缺缺少市场的的压力，自自然使北京京的户型设设计缺乏新新意，落后后于南方城城市。（三）室外外景观成新新宠客户在购房房时，住宅宅的面积、居居室数、朝朝向、内部部布局都是是应该考虑虑的重要因因素，但目目前客户挑挑选住房时时有一个新新的趋势，即即客户选房房时对居室室朝向有逐逐渐淡化的的倾向，而而对室外景景观的重视视程度正日日渐加强。如如果室外景景观优美，即即使传统上上让为较差差的朝北户户型也

36、会受受到认可。这这主要是由由于现在人人们工作繁繁忙，白天天较少有时时间在家休休息，加之之空调等电电器的普及及，人们对对日照等自自然条件的的要求有所所减弱，而而对优美景景色的需求求却在增强强。（四）先厅厅后卧，顺顺序选择客户在购房房时考虑居居室各部分分的优先顺顺序是：第第一看起居居室（厅）是是否好用，包包括厅的面面积、布局局等；第二二是主卧室室的合理性性，如面积积、采光条条件、居室室私密性；第三是相相对独立的的餐厅的功功能；第四四考虑的是是厨房的环环境，一个个宽敞好用用的厨房，往往往比次卧卧室更为客客户所看重重；第五才才是次卧室室（书房、客客房）；最最后考虑阳阳台。另外，在厅厅的选择和和设计时，

37、面面宽也是一一个较为关关键的因素素。面宽大大小会给使使用带来极极大不便。一一般应在米以以上较为适适宜，至少少也应满足足米米。由于现在主主卧室已逐逐渐成为人人们的重要要生活空间间，功能较较以前增加加了许多，相相应也要求求扩大主卧卧室的面积积。而户型型设计上，可进入式衣帽间（WALKINCLOSET）的出现，也使主卧室布局更为灵活，房间进深可以适当增加。 配套设施：业主们都希希望项目内内“家园”内有一个个好的环境境，这是千千真万确的的。但业主主们如果知知道项目里里要建公园园，则会有有不同意见见 特别是当当他们认识识到，这项项投资及以以后的维护护费用要由由他们来出出的话，可可能更有争争议。我看看到有

38、些报报道说，某某项目花了了几千万造造了什么空空中花园或或空中巴比比伦之类的的，就个人人观点而言言，实属不不当投资。有有人会说我我土老帽，其其实不全是是这么回事事。一个好好的家园，环环境应该是是干净、整整洁、方便便，有树、有有花、有草草，车、人人各行其道道，访客停停车方便。另外，园林林建设还可可以发挥业业主的积极极性，如一一楼的住户户可在开发发商以树篱篱或其他方方式标出的的花园内种种树、种花花、种草，不不仅可以美美化环境，突突出个性，而而且不用花花开发商和和以后的物物业管理一一分钱。总总之，环境境绿化实属属必要，但但实在没有有必要投资资搞华而不不实的公园园式的园林林，特别是是投资巨大大，维护费费

39、用很大的的园林，这这一点，买买房者在选选房需引起起重视。至于会所，当当然是很必必要的，高高档社区更更少不了。但但是，会所所体量应与与项目大小小相匹配，也也就是利用用率和维护护费用的问问题。另外外，会所内内容也很重重要。我个个人觉得，除除其他设施施外，有两两样设施必必不可少，特特别是对高高档家园而而言：一是是健身设施施，包括健健身器械室室，还有可可用于健美美操等的室室内空间；二是室内内游泳池。成成功的业主主都十分注注重锻炼，至至少每周二二至三次或或更多，越越是“新新人类类”越是如此此，这是健健康的生活活方式。其其他的可视视需要和预预期利用率率加以考虑虑。本人看看到有的会会所搞什么么棋牌室，个个人

40、认为不不当，搓麻麻当然可以以，但不是是健康的生生活方式，如如要搓，可可以到家里里去，不必必要会所用用大家的钱钱来建棋牌牌室，毕竟竟高档社区区应该倡导导健康生活活方式，这这和今后社社区的环境境直接相关关设计：（）房屋屋间距窄人们发现，这这几年城市市的建筑多多了，同时时越来越密密，而这种种密有时到到了令人尴尴尬的地步步。如果你你住在八楼楼伸出手来来几乎可与与对面一幢幢的住户在在空中相握握，而住在在低层次的的，白天却却要开灯，过过着近似暗暗无天日的的生活。过过于狭窄的的房屋间距距，造成采采光不足，通通风不良，也也影响了住住房的私密密性。造成成这一局面面的原因，则则是有些房房地产开发发商为了增增加住房

41、和和营业面积积，挤占了了本该留存存的正常空空间，从而而无形中增增加了出售售面积。事事实上，这这不仅损害害了消费者者的权益，同同时也是一一种短视行行为。这样样的房子不不仅卖不出出价，有时时还会出现现积压，即即便一时卖卖出去了，也也会留下后后患。（二）面积积短缺据中国社会会调查事务务所的一项项调查表明明，住户在在对商品住住房的投诉诉中，其中中有8O是反反映面积问问题。这份份调查其实实反映了时时下大部分分购房者的的担忧，而而买商品房房的短斤少少两现象，百百姓是十分分痛恨的，因因为短斤少少两造成了了大的损失失，短少几几平方米的的面积，在在大中城市市是好几万万元，在小小城市也是是好几千元元，况且在在物业

42、管理理费中也是是以此面积积来决定费费用档次的的，这样造造成的损失失会更大。因因此，国家家对此有了了规定，并并相继出台台一些相应应措施进行行规范。但但百姓还是是希望，开开发商能自自己约束自自己，以实实实在在的的面积来对对待消费者者，因为用用政府行为为来制约房房产短斤少少两现象，运运作起来一一时也非易易事。（三）室内内设计欠科科学在购买住房房时，消费费者普遍希希望其所购购住房能充充分利用面面积，设施施配套也适适当合理。而而事实上，一一些开发商商开发的住住宅，往往往让消费者者大失所望望。1200平方米的的住房竟然然只有两室室两厅，厕厕所竟然没没有窗户因此，消消费者希望望，开发商商在这上面面多动动脑脑

43、筋，从消消费者的角角度去设计计。首先可可采用内涵涵挖潜式，在在固定的面面积中进行行内涵挖潜潜，避免面面积浪费，充充分利用空空间，这样样的住房设设计会讨百百姓喜欢。其其次是设计计、设置让让住户方便便，这一点点尤其要动动脑筋。譬譬如如今一一些开发商商针对住户户洗衣机不不好摆放的的情况，在在阳台设置置了拱排水水管让住户户在阳台洗洗衣、晾衣衣；有的开开发商在建建设中就将将空调管线线等预先装装好；厨房房的排烟口口先留好 （四）公共共空间少 这主要反映映在绿地面面积和建身身地域少两两方面上。对对于这一点点，许多住住户是深有有体会的。有有的住宅设设计时由于于没有预留留绿化面积积，环境不不好，没有有一定的公公

44、共空间，做做做操都没没有地方。住住在这样的的住宅里，何何谈生活质质量的提高高？值得高高兴的是，一一些有眼光光的开发商商，开始注注意营造良良好的居住住环境，干干方百计留留一点绿地地面积，即即使在受地地域限制时时，也不惜惜花钱建起起屋顶花园园，在走廓廓上预留绿绿化带。同同时，留下下一些让住住户健身的的空间。一一些开发商商以此为卖卖点竟收效效很大。所所以，百姓姓希望开发发商都以发发展的眼光光看问题，要要善于留一一定的公共共空间，保保持一定的的绿化率，预预留给住户户健身、活活动的空间间。二、实地考考察【考察周边边环境及其其他】交通状况位置的远近近，不仅与与实际距离离有关，更更重要的是是与交通状状况相联

45、系系。考察交交通状况的的 优劣主主要从以下下几方面考考虑:A、公共交交通状况。公公共交通的的路线有多多少，与市市内各主要要区域的联联系是否广广泛；公共共交通的起起止时间、间间隔时间、运运行速度、票票价等情况况如何；从从您要购买买的房屋到到公交车站站的距离如如何；出小小区打车（的的）是否方方便；小区区的出入口口是否合理理等。B、交通的的便利度。每每天必经的的路段是否否经常堵车车；到火车车站、飞机机场、长途途汽车站等等交通站点点是否便利利，是否有有较多交通通工具可到到达等。C、道路状状况。小区区是否邻城城市的交通通主干道或或次干道、支支线等，与与这些交通通干道的远远近程度（不不能太近 ，因为可可能

46、影响到到居民的安安宁及环境境）。是否否有方便的的出入口，路路面状况如如何等。D、是否有有交通管制制。如，行行车是否受受单双号、速速度、方向向、行车路路线的限，有有无停车场场，路边可可否停车等等。社区区环境什么是好的的社区环境境考察一个项项目主要注注意几个数数据：容积积率、绿化化率、楼间间距、居住住密度。环境设计再再好 容积积率太低不不切实对于住户来来说，容积积率直接牵牵涉到决定定居住舒适适度的几个个指标，如如人均绿化化面积。绿绿化率也是是如此，绿绿化率越高高，建筑密密度越低，发发展商可用用于回收资资金的面积积越少，而而住户就越越舒服。这这两个比例例决定了这这个项目是是从人的居居住需求角角度还是

47、从从纯粹赚钱钱的角度来来设计一个个社区。好好的居住区区容积率不不能超过 5，绿化化率不能低低于30% 。现在在人们常常常标榜自己己的社区环环境设计如如何如何，但但所有设计计的基础是是建立在有有足够的绿绿地比例之之上的，也也许买房看看不到将来来建成后的的实景，但但这两个数数据基本决决定了社区区绿化环境境的好环。 楼间距太窄窄 采光、绿绿化等于空空谈楼间距也是是一个可以以泄露发展展商秘密密的指标标。楼间距距太窄不仅仅影响各楼楼体之间的的光照，也也影响人们们的视野和和心情。无无法想象楼楼挨着楼的的社区能谈谈得上什么么绿化和环环境。真正正好的社区区是张弛有有度的，既既有大面积积的集中绿绿地，也有有各组

48、团自自己的小型型绿地，有有的新项目目甚至推出出了宅旁空空间和楼内内共享空间间的绿化，每每一个新概概念的推出出和落实都都是社区环环境的更新新。 房屋的适用用性要了解所购购商品房是是否适用，首首先应确定定购买目的的，从以下下两个方面面来考核：1用来自自己居住的的，要根据据家庭人口口数量、结结构、工作作特点、对对交通的要要求状况、对对小区物业业管理内容容及特点要要求，以及及将来自己己的经济变变化所引起起的生活要要求变化程程度来确定定。2用来投投资的，主主要考虑保保值增值潜潜力，对于于长期出租租的，要考考虑出相机机会、投资资回报率、投投资回报风风险，对于于准备随时时转让取得得收益的，要要考虑物业业的升值潜潜力、转让让机会、投投资回报风风险等因素素。保值增值值潜力购买物业还还要考虑物物业之价值值变化及价价值实现问问题，它们们与以下因因素有关：1物业之之地理条件件，通常所所说的地段段包括：物物业与城市市中心活动动区域的距距离及联结结交通状况况以及物业业所在地的的人又环境境等。2物业自自身品质特特点，包括括