个人住房贷款风险管理现状及防范教材15435.docx

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1、银行个人住房贷款风险管理现状及防范 对外经济济贸易大学学硕士学位论论文我国商业银银行个人住住房贷款风风险管理现现状及防范范姓名：戴光光华申请学位级级别：硕士士专业：金融融学指导教师：杨慧声200600901摘要1998年年，随着国国家住房制制度改革的的全面推进进和金融体体制改革的的逐步深入入， 我翻巍业镔镔罩亍逐步步擦发囊令令人往痿贷贷款受务搀搀为一个荻荻熬铡澜圭圭罄长点。经经过近咒年的快速发发展，圈前前个人住房房贷款已进进入风险高高发区间。商商业银行如如何识别、转转移、控制、管管理个人住住房贷款风风险是此项项业务保持持健康发展展的基本要要求。本文簌我嚣嚣令人住房房贷款聪验验获嚣入乎乎，对篦分

2、分鞭了瓣努努褰韭镊孬孬令久住房房贷款风险管管理枢架和和方法，全全面探索了了我圜商业业银行风险险管理体系系的构建和和相应的措施手段段。本文第一部部分首先介介绍了我莺莺个人往痿痿贷款面临临的主要风风险类型，并并对其成因谶行了分分析。在此此基础上分分析了我国国个人健房房贷款风险险管理体系系和流程风风险管理瓒状，提提出了我国国个人住房房贷款蝇险险管理在内内控制度、操操作流程、管管理技术等等方露存在的的闻题。- 本文第二部部分介绍了了国外商业业银行的风风险管理框框架，主要要包括JxxL险管理理制度、风澄管管理攘式裟裟强殓管理理缌织缝鞠鞠，疑时分分辑贪缨了了翅羚亵业业镊器风险险警理的措施和方方法，主要要包

3、括对流流渤性风险险、提前还还款风险和和抵押物风风险的防范范和控制。本文第三罄罄努锌嚣上上述分聿嚣嚣，箍窭了了箍秀笺警警蠢!锻锻行令夫住住房贷款撼撼陵管理政策建议议：一怒建建立垂直的的风险管理理体系，理理顺风险管管理路径，增增强风险管管理的独立性。二二是逐步完完善内部掇掇制制度，加加强内部控控制制度建建设的同时时，注重强强纯肉部控裁裁潮瘦阙戆戆鬻接，霜霜露鸯蟊强强蓝管政策策鹭磁究，戆戆立内部控控鞠露l菠菠静评价制度和核查查制度；三三是不断提提高风险管管理技术，统统一个人住住房贷款风风隐管理网网络体系，实现现全过程风风险管理网网络体系，并并在此基础础上逐步实实现以定性性和定量手手段著蘩豹管理理方式

4、；鞫鞫是再逢全全过程风险险管疆流程程，设计穰穰实施蘸台台有效竞争争、焉台保障有力力的新烈业业务经营管管避模式；五是针对对商业银行行个人住房房面临的按按揭项目风险、提提前还款风风险、抵押押物风险提提出具体的的风险管理理措施和方方法。关键词：商商业银行个个人住房贷贷款风险防防范风险管管瑗ABSTRRACT With the prommotinng off thee nattionaal reealestaate ssysteem annd thhe deeveloopmennt off the rreforrm off thee finnanciial ssysteem，ouur coommerr

5、ciall bannks wwere launnchinng innto persoonal reallestaate lloan busiinesss as a neew prrofittincrreasiing ffactoor inn 1 9998+AAfterr thee fast proggresss of receent yyearss，thee perrsonaal reealestaate lloan busiinesss is now in hheavyy riskIt iis ann esssentiial rrequeest tto keeep tthe bbusinne

6、ss growwing heallthy thatt commmer ciall bankss shoould recoognizze，coontrool，maanagee，divvert and trannsferr thee perrsonaal reeal-eestatte loans riisks This essaay sttartss witth thhe siituattion of oour ppersoonal reallestaate lloanS riisks and analyyzes the perssonall reaalestaate lloanS riisk m

7、managgemennt frrame and methhods of tbreiign ccommeerciaal baanksThe essaay exxplorres tthe bbuildding of oour ccommeerciaal baanks risk manaagemeent ssysteem annd ouutsidde ciircummstannce In Paart oone，tthe eessayy anaalyzees thhe riisk ttypess andd cauuses whicch ouur peersonnal realestaate lloan

8、 busiinesss is now conffrontted wwithThe essaay allso aanalyyzes the stattus iin quo oof ouur peersonnal rreal-estaate lloan riskk mannagemment mld the riskk mannagemment probllems of tthe iinsidde coontroollinng innstittutioons，ooperaatingg proocesss andd mannagemment technniquee In Paart ttwo，tthe

9、 eessayy inttroduuces the riskk mannagemment framme off forreignn colmnnerciial bbankss，inccludiing rrisk manaagemeent rregullatioons，rrisk manaagemeent ppatteern and rrisk manaagemeent sstrucctureesAtt thee samme tiime，iit inntrodducess thee rissk maanageementt methoods aand mmeasuures of fforeiign

10、 ccommeerciaal baanks，iincluudingg thee conntrolllingg andd keepiing aaway of lliquiidityy rissk，moortgaage rrisk，cctc In Paart ttKreeethee esssay ssuggeests to bbuildd thee perrsonaal reealestaate lloan riskk managgemennt off ourr ownn commmerccial bankksFiirstlly,wee shoould builld a vertticall ri

11、ssk managgemennt syystemm andd inccreasse thhe inndepeendennce oof thhe riisk mmanaggemennt syystemm Seconndly,we sshoulld coonsummmatee thee intternaal coontroollinng syystemm graadualllyTThirddly, we shhouldd impprovee thee rissk maanageementt tecchniqques and reallize quallitattive and 珏quanttita

12、ttive manaagemeent mmethoods，FFourtthly,we sshoulld reebuilld thhe fuull ooperaatingg proceess oofthee rissk maanageementtFinnall)；We shouuld ttake conccretee metthodss to the riskks whichh ourr commmerccial bankksperssonall reaal-esstatee loaan buusineess iis coonfroontedd witth， such as iitem risk

13、ks，moongagge riisks and so 0011 Key wwordss：Commmerccial Bankk， Risk KeeppingAAway, Persoonal Reallesttate Loann Risk Manaagemeent Ill独创性声明明本人声明所所擞交的学学位论_文文是本人在在释蛳指导导下述彳亍亍的研究工工作擞取褥瓣辑完完成豢。据据我掰知，滁滁了文孛特特裂糖泼蠡蠡注襄鼗嚣嚣戆遮方岁岁， 论文中不包包誉冀艳人人已经笈亵亵或撰写过过的研究成成果，也不不包含为获获褥墨妻妻!I：丝塑鳖堡星垄堂_o或麓一他.教教Iu育"t;H 机机v k构构11的uu

14、学T位uuH或m迸书l o 而使用过的的材料。与与我一同工工佟的同志志对本研究究所傲的缎缎露贡献均均基猩论文中箨了了鹤潢的注注明并表示示谢意。学位论文作作者链意舔舔毕熬事隗隗珈妊帽、rr麟学位论文版版权使用授授权书本学位论文文作者完全全了嬲x寸寸夕|、弓弓蛋j干领领男足夸有关保留、使使用学位论论文的规窳窳，有权保保留并向国国家有关部部门或机构构送!趸论史的的复印僻耜耜磁盘，允允垮论文被被套阕鞠漕漕禳。本人人授权苎i生i：!至查亟亟曼 墨垄：爵隧媾媾擎毽论文文酌全部或或部分“_h一一，.“oo工qp硼硼日P，JJ 内窖缡入有有关数据库库逆行检索索，可以聚聚用影邸、缩缩印或扫摘摘等复制芋芋墩保存、

15、汇编编学位论文文。i慑害筻学学搜埝文在在瓣枣羼透透矮搴援裁裁裹) 掌也i仑文文作者签髻髻：<t;塑函毕毕签字!I期期：年，ff妈，尽翩签名；枕枕霆、石墨字目期参参护6年，霹石基学i立论文文作者毕业业朦去向： 工作单位：冲I订南南iR时pp登诱善II)电话：站，。占占吵， 运遗蟪缝：薹发l，331圭|炙炙瓣?蛙ff 螺编：，。；f绪论1998年年，嚣家确确定了痿动动内鬟、拉拉动经济增增长兹经济济政策，国国务院毫台台了圈务院关关于避步步深化城镇镇住房制度度改革加快快住房建设设的通知(国发1998823号号)，推动动了房地产产市场的快快速发媵。为为了配合圈圈家经济政政策的实施施， 推动房地产产业

16、斡发展展，人民银银行先螽颁颁布个人人住房贷款款蛰理办法法积趣趣丈住房僚贷投入入支持住房房建设与消消赞两个个文件，极极大促进了了商业银行行-人住房房贷款业务的发发展。疆药，虽蚤蚤家巍业镊镊亍都瓣瓣令人住痨痨贷款捌为为重点发鼹鼹对象，毽毽出予鏊内内峦业银行发展展个人住房房贷款业务务的经验相相对不足，在在个人谨房房风险的识识别、定性性、量化、分析析和防控技技术等管理理方法以及及组织结构构、管理体体系等方面面，与国外外商业银行还存在在若一霆蓑蓑踅，且市市场环壤和和痿臻臻缓缓也枣德遽遽一步改善善。裰戴，对对个人住房贷款款风险静理理问题进行行系统、全全面的研究究对于商啦啦银行来说说已熄在眉眉睫。 现代会融

17、理理论认为商商业银行的的核心功能能是风险管管理，同时时新巴塞尔尔协议和国国有囊业镶牙牙的段玲裁裁毅造对锻锻纾霜嚣建建立会理载载风殓蛰壤壤抠絮寂完完蛰粒法入入浚理结构提出出了更商的的要求，借借嚣国外商商业银行风风险管理的的先进经验验，我国商商业银行需要重新新构建个人人住房贷款款风险管理理体系的基基本框架，从从而保证业业务快速稳稳健发震。第一章我国国个人住房房贷款风险险现状及问问题近几年，商商业银行个个人贷款业业务保持了了较快的增增长势头，以以中国工商商银行为例，19997年末，个个人住房贷贷款余额仅仅为615亿元，占占各项贷款款的比例为为O7， 至20055年末，贷贷款余额已已经增长为为4473

18、3亿元，占占各项贷款款的比例已已经达到11481 (见图11)。随着业务的的快速发展展，个人住住房贷款的的风险也逐逐步显现，不不良贷款余余额和不良贷款款率均有不不同程度的的上升，以以中国工商商银行为例例，20003年6月月末， 个人住房贷贷款的不良良贷款率已已经达到11292，近几几年还有逐逐步恶化的的趋势， 加强个人住住房贷款的的风险管理理已经成为为商业银行行个人住房房贷款业务务发展和管理的重要要工作。数据来 源：中中国金融年年鉴2龚懿，吕吕晖蓉，吕吕吴炜：我我国个人住住房贷款风风险因素分分析，西西南农业大大学学报，22004，22(2)，227-299 2一、个人住住房贷款面面临的主要要风

19、险类型型及成因我国商业银银行个人住住房贷款面面临的风险险类型是多多样的，由由于作用时时间和空间间的不同，风风险发生往往往是多种种风险因素素共同作用用结果，从从目前我国国商业银行行内部管理情况和和外部环境境情况分析析看，当前前个人住房房贷款主要要面临以下下几类风险险： (一)按揭揭项目风险险按揭项目风风险是指由由于房地产产开发商的的资质、实实力、诚信信度、资金金等方面出出现问题导致致房地产开开发项目无无法完工交交付借款人人或与借款款人产生纠纠纷，致使使借款人拒绝归还还贷款本息息给银行带带来的风险险3。按揭揭项目风险险是我国商商业银行个个人住房贷款面临临的最主要要的风险，目目前的主要要表现形式式为

20、“假按揭”，即以虚虚假房屋交易套取银银行个人住住房贷款的的行为，其其成因主要要有以下几几方面： 1、我国目目前实行的的是期房销销售、期房房按揭的模模式，即房房屋尚未建建成取得房房屋所有权证证即可进进行销售，商商业银行对对期房项目目发放按揭揭贷款必须须是“多层住宅主体结构构封顶、高高层住宅完完成总投资资的三分之之二”4。这就就在政策上上允许房屋屋尚未建造完完成即可进进入销售，使使得借款人人可能面临临房地产项项目烂尾的的风险， 旦发生房地产产丌发项目目无法完工工交付借款款人，借款款人极有可可能将其转转嫁给商业业银行，造成商商业银行个个人住房贷贷款损失。2、房地产产开发商追追求利润最最大化的需需要。

21、房地地产行业是是资金密集集型行业， 房地产开发发企业追求求利润最大大化的客观观需求使其其必须采取取项目滚动动开发的方方式最大限度的的提高资金金的使用效效率，这种种需求加大大了商业银银行在项目目资金监管管和封闭运作上的的难度。由由于项目开开发的盲目目性和项目目监理制度度的不完备备，一旦房房地产丌发企业某某个项目资资金回笼出出现问题则则可能导致致多个项目目资金链断断裂，从而而造成项目无法完完工形成烂烂尾，进而而引发借款款人违约和和商业银行行贷款损失失风险。3、房地产产开发商和和借款人房房产纠纷。由由于对房地地产开发商商开发建设设、竣工验收等环节节缺乏有效效监督和管管理。房地地产开发商商可能与购购房

22、人(借借款人)因因延期交房、规划划超标、或或房屋质量量等原因产产生纠纷，使使得借款人人往往会暂暂停偿还银银行3钟文标：浅析商商业银行个个人住房贷贷款的风险险与防范，龙龙岩师专学学报，22004，222(4)，9-110 4中国人民民银行：关关于规范住住房金融业业务的通知知(银发发20mm1955导) 3贷款，效两两将客户与与开发商之之阕的矛盾盾转嫁到银银行身上66，导致巍巍业锻行个个人住房贷款损失失风险。(二)提前前还款风险险提前还款风风险是指借借 款人在借借款合同规规定的还款款讨1划之之外偿还本本金6，致致使贷款提前偿偿付行为所所造成不确确定的现金金流使贷款款人银行无无法合理安安排资金，造造

23、成毂熬羧失静静菇陵。这这穗攮险虽虽然不会詈詈黎褒教锾锾章亍贷款款本金瓣壹壹接损失，毽毽会影响商业银行行的资焱配配置，从而而造成收益益下降。提前还款的的激困是多多方巅豹。如如果不考虑虑个人信用用的损失及及非经济因因素， 提前偿付对对借款入最最大的好处处怒可以减减少剩怠支支出。这魏魏楚提前偿偿付的决定定性诱因7。在固固定利率贷贷款条件下下，当市场场利率下降降时，借款款人再融资资成本也相相应降低，对予一一个理性的的个人来说说，必然不不会按缀先先较高的利利率支付利利息，i掰掰提嚣还款，选择较较低的利率率重薪融资资戳减少耐耐息支付。扶扶我国实践践情况看，鼹鼹髓还款主主要有以下几几方面的原原因：一是是借款

24、人收收入水平的的不断提高高，20004年职工工平均工资为160024元88，较20000年增增长了711，保黪黪了较快豹豹增长势头头，搜鼹借借款人有经济麓力进进行提前还还款；二是是掇资渠道道的褶对箧箧乏，借款款人很难遥遥过其他投投资渠道获得稳定定的、较黼黼的收益，当当借款人无无法获得高高于贷款利利率水平的的投资回报报时， 势必进行提提翦还款；三是风险险转移的需需要，诲多多氆款人贷贷歇买房并并不怒因为为没有足够的资金金，丽怒由由于在期房房销售的模模式下，借借款入摆心心发生项目目风险，产产权最终无法落实实，因此借借款人往往往通过申请请贷款的方方式，一方方谢可以通通过银行强强化对开发蠢的行行为约柬，

25、另另一方西一一丝发生风风险，出于于银哥亍牵牵涉其中势势必会承担担租应的责任并有有积极性与与开发商进进行相关的的法襻行为为，这在一一定程度上上僳护了借借款人，因此一一旦产权得得以落实，项项目风险得得以消除，借借款人往往往选择了提提前还款。5季爱表：住房金金融掰渡务务与法规，中中嗣金融出出版社，22004年年舨，第55I页6曩蘩誊，王王勇：巾巾J九棱赛赛抵捧贷薮薮最硷及控控捌愚考，睦睦尔滨金敲敲禽等专4学校学学壤200030)，26-28 7凌常峰，张张红：个个人书房房按揭贷款款提前偿付付风险问题题研究中国房房地产盒融融，20002(110)，11 5-119 8数数据来源：根据中华华人民共和和国

26、国家统统计局网站站(wwwstats,220vccn)相关关资料整理理4(三)抵挥挥物风险抵押物_II)(L险险艇指借款款人造约后后，贷款人人无法处置置抵押物或或处置后姆姆致利益受受损产生戆风风殓9。它它主要包括括抵事甲物物处置抛除除、抵押物物贬缀风险险和抵拶物物撰毁风险三个方面面。其中，抵抵押物处澄澄风险是指指由予产权权璃癌、处处置成本逮逮离绒社会会稳定的需要导导致银行无无法通过处处鬣抵押物物受偿贷款款余额而彤彤成的风险险；抵押物物贬值风黢楚指因因经济阑期期、房地产产市场波动动、抵搀物物评估行为为不规范或或抵掸房屋屋本身藤湖导致抵抵押 物大幅贬贬值，锻行行无法通过过处鬣抵押押物受偿贷贷款的可

27、髓髓瞧；抵押押物损毁风险是是指由于地地震、火灾灾等不可抗抗力因索或或其他因素素导致抵押押物严重受受损或灭失，使褥褥抵押物不不蓐具有使使援价值或或使t蓦jj份毽降低低，镊雩i二无法法通过怂嚣嚣抵押扬受偻全部贷贷款余额的的可能性。对对个人住房房贷款而言言，.虽发发生风险，对对抵押物的的处鼢是保护护商业银行行债权的最最后道屏屏障，因此此应该尽力力避免和降降低由于抵抵押物带来的风险险，僵从实实践看，蠢蠢子钋部环环境抟缀因因，商韭银银雩亍葱妊妊的抵摊物物风险还是非常严重重的： - 一是法律保保障问题。由由于抵押物物多为膦民民自住房，借借款人违约约后，如果果银行逶遥鲶鬟抵抵攘魏毅鏊鏊贷款，就就会造成抵抵摺

28、入无家家可癌、无无痨可茳，渡渡浚霹襞会会窭予维护社会会稳定的考考虑，使得得锻行即使使胜诉也最最终难啦处处理抵押物物，形成抵抵押物处鬣风险。二是鬏赛镬镬键露l凄凄竭逶。斑斑予蚕蘸我我溺痨篷产产市场以襞襞房镑售为为主，巍盈盈壤行个人住房房贷款大多多在房屋未未竣工时就就已发放，一一旦借款人人出现违约约，银行在在通过处置抵押押物收网贷贷款时，将将颟崎抵押押房鼹因未未完工而赡赡以处置的的风险。三是抵押登登记制度问问题。穗我我国部分蟪蟪嚣，茹内内蒙蛊蠡治治医静露帮帮涪特市稚稚黑龙江省的的哈尔滨市市无法办理理期房的预预抵押登记记手续，谶谶成银行资资金在贷款款发放到房屋办妥妥产权诞之之间无法落落实房屋抵抵押，

29、两只只能依赖开开发商的阶阶段燃担保保，存在巨大题险险隐恚；部部分造区酶酶髓晶房销销售登记备备案稍度未未熊褥羁有有效瓶行，导导致一房多售、抵抵押厝再售售等情况的的出现；这这些幽于制制度不完善善和相关行行政部门不不作为纛接损害害了商渡银银行的剥熬熬。9蔡德容。潘潘军：住住房盎融创创新研究东东北财经大大学出版社社，20002年版，第第318页页5靼是评估制制度阀题。房房地产译估估枫构及扶扶业人员行行为豹监督督枫翎尚未未建立， 个别房氇氇产佶价桃桃梅或售价价瓣W能会会为谋求垂垂身利益，丽丽不遵守信信价瓶程和和职业道德，在审审批发放贷贷款时高储储抵押物价价值，在处处置不良贷贷款时低估估抵押物价价值， 从

30、蕊使银芎芎亍贷款嚣嚣牾抵揆物物风除。个人住房贷贷款风险管管理现状蠢兹我溪囊囊燕镆嚣黠黠予个人住住痔贷款貔貔风险管理理主要毯瑟瑟风险瓣理理体系载构建和对流流程的风险险管理两个个方面： (一)热险险管理体系系1、机构体体系鏊魏嚣魂亵亵救镶嚣大大多实行基基分牙裁，|丛遥大嚣嚣枣褒盟壤壤嚣为铡，总总萼亍一FF设一缀分行、二二级分行、支支行和游业业网点，实实行自上而而下的蓬直直管理。下下级行在业业 务上接受上上级行专业业主管部门门的指导，但但人事、工工资、任免免等权限基基本不受上上级露专堑主管管罄门瓣羧羧澍，瑟是是爱零缀嚣嚣嚣长静终终衷，良本本缀行毒亍亍长 受蠹。总总嚣设立个人住房房贷款管理理部门，策策

31、划、管理理和赂控全全行个人健健房贷款业业务；一级级分行和二级分行行相应设立立个人住房房贷款管理理部门机构构，对辖区区内的个人人住房贷款款进行管爨稳整控控；支行设设立设专飘飘爨位，受受责个人住住房贷款熬熬弱查、审审查、窜魏魏蠢货后管理工作作。2、制度体体系(1)最陵陵按稍铡度度风险控制制制艘主要有有两种类型型：一是统统一负责制制，即设立立风险管蠛蠛委员会， 统防范和和控制锫种种风险；二二是分工负负责制，即即由各相关关北务部门门对各种风风险分剐交施管理理。浚濯大大国毒蠢数数滚行为秘秘，瓣蘩臻臻采褒两耱耱方式著嚣嚣麓模式。(2)授权权与审批制制度以四大国有有商业银行行为例，均均实行统一一法人制度度，

32、各分支支机构须在在上级行授授衩菠豳痰遂遂嚣经鬻帮帮管理，授授载每l凄凄是豢慧行行自分支嚣嚣藏信贷搴搴懿投陵、经经营蔽限镎进行逐逐级转授；审批制度度是指根据据“审贷分离离”原则，通通过分设贷贷款调查、6审豢、审批批不同嬲控控和职责，实实现个人住住房贷款的的风险按铡铡与管理。秘秘魏国内商商业锻行正在在探索戏已已经实现了了蒸中审批批的模式，即即成立窜貔貔中心，由由专鞔审抚抚人员对辖区内内所有个人人住房贷款款进行集中中化和规范范化的审批批。3、操乍乍体系按照“韭务务籀震，内内控先行”的原剐，霞霞内各家商商般锻行均均建立了一一系列适应北务发展展需要的操操作体系，主主要包括个个人住房贷贷款管蠛办办法、操作

33、作流程、会会计核舞办法、贷贷嚣管理办办法、挡察察管理办法法、借款人人资信谬毯毯意见等，融融经逐步燎燎个人往房贷贷款业努纳纳入规范仡仡与制度化化发鼹的轨轨道。以中中国工商银银行为例，其其已经建立了个个人住房贷贷款程序化化、标准化化的操作模模式，实现现了业务操操作的“四统一”， 即绞监务务滚稳、统统一业务软软傅、绞一一业务文本本帮统一袋袋嚣管理。同同时逐剥莠莠j全行统一的业业务揉作与与管理软件件，建立了了从憨行到到分行和支支行的业务务濂控网络络系统，可监测测到全彳予予个人住房房贷款业务务数量和质质量、楼盘盘和客户信信息等，实实现了业务攥撵稿管管理在按拳拳层嚣上的的绞一纯、短短藏纯和标标准纯。4、监

34、控体体系 (1)业务务监测上级行裂用用娩务监控控系统，定定麓对下缓缓行个人往往痿受款业业务懿数爨爨鞠蒺量、按揭项目以以及贷款客客户进行监监测。发现现贷款存在在潜在风险险时，上级级行下发核核查通知书，要求求下级行核核查整改，问问题严重的的，上级行行派人赴现现场核查。(2)城殓殓颧罄上级行根据据经营和管管理状况，确确定个人住住房贷款业业务的风险险预警指标标，定期对越过预警警指标的经经营机构，按按照程度不不同分别下下发预警、整整改或停牌牌通知。接接裂邋妇夔分分支辍擒要要在翘定羧羧羧内鼹韭韭务遴行整整改，并淘淘上级行提提交整菠报报告。(3)内部部检查 内部检查查制度可分分为业务检检查、业务务稽核和执执

35、法监察三三种类型。其其中业务检检查主要是对对令人程涝涝贷款静风风除l坐援援进雩亍簸簸替检查；韭务疆孩孩主要是对对令人霞房房贷款内控制制度的建立立和执行，以以及个人住住房贷款审审批发放各各个环节的的台婉性进进行监督检查；执法监察察是对各级级行管理人人员或员工工贯彻执行行国家金融融方针、政政策、法镣、法燕燕殴及冬矮矮翻凄、办办浚等薅援援送抒簸督督硷囊。(：)流程程的风险管管理个人住房贷贷款流程风风险管理是是指按照贷贷敞流程所所做的全过过程风险管管理，包括括贷款调查、审审查、审批批、贷后管管理帮不良良贷款清收收等环节豹豹风殓管理理。l、贷款调调查环节贷款调查人人对受理的的个人健房房贷款申请请资料进行

36、行调查，通通过约见借借款人，对对客户身份、购购房行为真真实性、掰掰购住房情情况及还款款能力等进进行调查核核实，并出出具诵鸯意见。贷贷款调奁入入对贷款淡淡料的真实实毪、台法法性翻合娥娥性负调套套爨任。2、贷款审审查环节贷款审查人人对个人住住房贷款申申请资料、贷贷款调查人人的溺查意意见进行审审查和核实，必要时时可采取电电话或面谈谈的形式进进行核实，并并出其窜焱焱意见。贷贷款审查人人对贷款的合法法性、合舰舰性和真实实性负审查查责任。3、贷款审审撼环节赞款审批人人对审查通通过昀贷款款申请资料料避行审批批，符合条条件盼，签签磐借款合合同和借据，确确定贷漱金金额、利率率、期限。贷贷款审批人人对贷敞的的合法

37、性和和合规性负负审批责任。4、贷后管管理环节贷款发放后后，贷后管管理员要对对借款人、保保证人和抵抵押物情况况进行跟踪踪检查， 了瓣氆款大大职业、投投入变动馕馕况，弱期期房按搦兹兹要对开发发麓秘按揭揭项爨进展展髂况进行跟踪检检查。5、不良贷贷款滴收环环节不蠢贷款熬熬渣牧主要要包括对违违约贷款鲍鲍毽搜褰处处曼工终，鄹鄹采取彀话话经竣、发倦收通知知书、上门门催收、发发律师函等等方式鼹求求借款人限限期清偿违违约贷款；对于催收无效的的，采取诉诉讼、以物物抵贷、核核销、打包包出售、引引入投资人人、风险代代理、资产涯券纯纯等方式送送学处置。三、个人住住房贷款风风险管理存存在的主要要问题随着我国商商业银行股股

38、份制改革革的不断推推进，商业业银行已经经初步建立立了个人住住8房贷款的风风险管理体体系，毽也也存在一些些超题照特特解决，主主熏表现为为： (一)内控控制度建设设尚需加强强=l爨凡年年，裔鼗锻锻行凝据曼曼务发装毒凝割定定了大量懿懿毒l浚麓麓定来麓蕊蕊照务熬发发展，假从实实际操作稽稽，商业银银行内控制制度建设上上仍然存在在大量的问问题： 一是制度办办法的修改改和完善还还无法适应应舭务不断断发展和市市场需求不不断变化貔嚣要。令令人住癃贷贷款歪签予予蝗务上秀秀蘩，嚣窳窳各习蘸蘸蓑壤定潋潋及市场环环凌交亿较快，一旦旦出现不利利于银行的的枣件发生生 ，如聚不不能及时修修改和完善善相关制度度，就有可熊导致致

39、制度风陵陵； 二楚各项蕊蕊搴翻发的的贯襁撬行行力凄较差差。澈亏二二不是或者者失羧懿内内部控簇、太太员、系统或或者外部攀攀件的风险险”时有发生生，有章不不循，违章章操作的现现象展禁不不止， 这是蹦前商商业银行存存在的主要要问题。出出于市场环环境的不完完备，交易易对手的非非市场纯，虢及阊阊监竞争豹豹压力，健健褥蠢照银银行静渡务务人员芏芏往游离予予政策边缘缘，要么丢掉市场，要要么违舰操操作。三是监管和和检凌力度度不足。嗣嗣前商业银银行封操作作风险的检检查主要依依赖内部合合纛裣鸯鞠辨辨部篮管稔稔奁，扶内内部秘合凝凝检查纛，交交于梭套部部门分属一一个褫穗翡翡不同部门很难难进行实质质性的检查查，往往是是不

40、出事没没问题，一一出睾全是是问题；从从外部监管露，监监管部门对对不同机构构的检查尺尺度不统一一，对实际际般务背景景不了解，不不但没有怒到有有效兹蕊鬻鬻俸舞l，反反舔勰澍TT同监的不不公平竞争争。(二>t;遭务操操佟滚程有有祷完誉照然我国各各商业银行行都已经制制定了较为为完锫的个个人住房贷贷款业务操操作流程， 毽隧羲泣务务最陵管褒褒戆鸯瑟强强，鼗务撩撩睾滚程程有特完善善： 是个人住住房贷款业业务经营的的集约化和和舰模化水水平不商。由由于个人住住房贷款的对魏是个个人客户，与与法人贷款款相比，个个人贷款具具有贷款对对藩分散、贷贷款会额小小、贷款笔数多多等黪熹，窝窝暴不实瑷瑷繁终诧窥窥趣模往警警理

41、，燕数数实现|芟盏拳乎乎瓣提毫仲樊欣，杨杨晓光：操操作风险管管理的方法法与现状，证证券市场导导报，22003年年6月号9和风险管理理的加强。但但出于业务务营销的考考虑，商业业银行普遍遍利用网点点优势采用用了撒网式营销销方式，一一般支行均均可以办理理个人住房房贷款业务务，一些储储蓄所、分分理处也可以受理理，集约化化水平较低低，而且由由于参与人人员的水平平不高，风风险管理意意识薄弱，对个人人住房贷款款的风险管管理带来了了负面影响响，潜存着着一定的风风险隐患。二是个人住住房贷款未未真正实现现审贷分离离。审贷分分离不仅包包括人员的的分离也包包括机构的分分离，以四四家国有商商业银行为为例，对于于法人贷款

42、款除了采取取质押方式式担保的贷款以外外，支行层层级均没有有审批权，而而对于个人人住房贷款款出于业务务发展的原原因， 支行一般都都具有一定定的审批权权，使得支支行既承担担了贷款营营销，又承承担了审批批和贷后管理的职职责，由于于单一机构构利益目标标的一致性性，即使个个人住房贷贷款由多个个人分别进行调查查、审查和和审批，也也很难避免免操作风险险和道德风风险。(三)风险险管理技术术和方法仍仍需改进个人住房贷贷款具有同同质性的特特点，即业业务特性比比较接近，这这就要求在在业务操作和管理上上能够实现现统一的标标准，这种种统一的标标准并不意意味着所有有方面全部部一 致，而是指指在操作管管理的基本本框架、技技

43、术等方面面是一致的的，而从我我国商业银银行实践操作看，这这方面还是是十分薄弱弱的： 一是业务操操作和管理理技术比较较落后，我我国商业银银行对个人人住房贷款款的核算和和管理基本停停留在分地地区集中管管理的基础础上，即个个人贷款数数据纳入计计算机网络络核算和管理，但但网络连接接和数据集集中是以二二级分行或或一级分行行为单位实实现的，二二级分行或一级分分行之间是是没有实现现联网的，因因此数据是是无法共享享的，也就就无法实现现跨地区的监控控和管理。一一些技术较较为薄弱的的商业银行行甚至还处处于手工核核算管理阶阶段，难以有有效防范操操作风险。二是定性判判断较多，定定量分析较较少，对于于贷款的量量化管理和

44、和模型化管管理等方面还非常薄薄弱。由于于电子化水水平不高，商商业银行在在对个人住住房贷款的的历史数据据管理基本是一一片空白，而而这恰恰是是个人住房房贷款量化化管理和模模型化管理理建立的基基础。由于历历史数据的的缺失，目目前商业银银行在对客客户的评定定上定性标标准较多，定定量标准少，即即使存在，其其定量标准准的估值基基础也很少少是从历史史经验数据据分析得来来。这种管理方方式难以适适应商业银银行对个人人住房贷款款风险管理理需要。三是对各种种风险的防防范缺乏有有效的措施施。由于外外部环境的的制约，目目前商业银银1 n行风险转移移手段和方方法比较匮匮乏，如项项目风险，由由于现行法法律的问题题，对银行行的债权保护有有限；又如如抵押物风风险，由于于整个外部部环境包括括抵押登记记、销售登登记、抵押物拍卖卖、评估等等