房地产开发手续流程14083.docx

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1、房地产开发手续流程一、开发合合同。办事依据：工程建建设管理服服务规范、城城市房地产产开发经营营管理条例例、山山东省城市市房地产开开发经营管管理条例。时间：取得得土地使用用权证，规规划申定后后。提交：1、可可行性研究究报告;22、资质证证明文件;3、房地地产开发项项目审批书书;4、土土地手续（土土地证或土土地拍卖方方案及成交交确认书）;5、经规规划部门认认定规划平平面图、定定位图、竖竖向图、管管线图;66、前期物物业管理合合同（协议议）;7、相相关规费缴缴纳证明88、项目开开发资金监监管协议。发放：开发发合同，项项目手册。二、开发经经营许可证证办事依据：工程建建设管理服服务规范、城城市房地产产开

2、发经营营管理条例例、山山东省城市市房地产开开发经营管管理条例。时间：取得得开发合同同后。 由由房管分局局审批后报报市局办理理。三、单体工工程审查办事依据城城市房地产产开发经营营管理条理理、山山东省城市市房地产开开发经营管管理条理。时间：签定定开发合同同、规划许许可证、计计委立项建建施图图纸纸审查后，建建设工程规规划许可证证前。提交：1、当当年计委计计划批文;2、单体体工程建施施图（图纸纸审查中心心审查过的的）;3、建建施计划书书及投资计计划书;44、开发合合同、开发发经营许可可证。发放：单体体工程审查查表。四、预售许许可证办事依据 ：城市市房地产开开发经营管管理条理、城城市商品房房预售管理理办

3、法山山东省商品品住宅质量量保证和使使用说明书书试行办法法。时间：单体体工程建设设投资达到到四分之一一，已取得得施工许可可证。提交：1、营营业执照：2、资质质证书、开开发合同、开开发经营许许可证；33、土地使使用权证或或合法用地地文件；44、建设工工程规划许许可证；55、开工许许可证；66、单体工工程审查表表；7、施施工合同；8、工程程施工进度度计划；99工程建设设投资255%以上证证明材料；10、商商品房预售售方案；111、备案案回执单；12、平平面图、楼楼房表；113、商品品房预售资资金监管协协议；144、商品品房住宅质质量保证书书、使使用说明书书。发放：预售售许可证。五、房地产产开发项目目

4、竣工综合合验收（分分期综合验验收）合格格证明文件件。办事依据 ：城市市房地产管管理法、山山东省城市市新建住宅宅及配套设设施建设与与交付使用用管理办法法。时间：规划划、绿化、质质检验收并并合格后、房房屋初始登登记使用前前。提交：1、开开发项目综综合验收申申请；2、开开发项目竣竣工图纸；3、单体体工程审查查表；4、规规划、绿化化、质检验验收合格报报告；5、物物业管理落落实情况报报告。发放：综合合验收（分分期综合验验收）合格格证明文件件。六、房屋初初始登记时间：综合合验收（分分期综合验验收）后。提交：1、土土地使用权权证书或合合法用地文文件；2、建建设工程规规划许可证证；3、建建设工程开开工证明；4

5、、建设设工程竣工工验收证明明；5、幢幢层户平面面图；6、房房屋初始登登记申请表表；7、聊聊城市房屋屋调查表；8、营业业执照复印印件；9、综综合验收（分分期综合验验收）证明明文件。发放：房屋屋产权证。七、转移登登记时间：办完完大证，购购房合同需需备案后。提交证件：1.身份份证复印件件，2.购购房合同，33.聊城市市房屋调查查表，4.购房发票票，5.契契税发票，66.商品房房移交结算算协议书，77.房屋转转移登记申申请、审批批书，8.测绘发票票，9.维维修基金缴缴款证明。发放：房屋屋产权证。房地产开发发手续办理理（非常详详细项目 收费标标准 责任部部门 前置条条件1. 土地地取得 1.1征地地报批

6、所需需文件 1.1.11土地现状状利用图 市市、园区规规建局审核核 开发：到到市规划局局查阅1.1.22总体规划划图 市、园园区规划局局 总工办1.1.33用地红线线图 市、园园区规划局局 研发部明明确用地范范围1.1.44建设用地地土地利用用总体规划划审核表 市市、园区土土地处 由园园区土地处处填写1.2土地地使用证的的办理 1.2.11规划选址址意见书（控控规） 市、园园区规划局局 研发部确确定用地性性质1.2.22规划条件件（用地范范围） 市、园园区规划局局 研发部明明确用地范范围1.2.33土地使用用可行性研研究报告 咨咨询单位 经经营、总工工办、预算算提供材料料1.2.33协助规划划

7、区域内企企业土地挂挂牌 动迁部部相关企企业 1.2.33.1企业业动迁摸底底 动迁部相关企业业 1.2.33.2企业业搬迁补偿偿谈判、达达成搬迁协协议 动迁部部相关企企业园区区 搬迁补偿偿洽谈1.2.33.3企业业提交土地地转让申请请 动迁部相关企业业园区 1.2.33.4企业业提交土地地无经济纠纠纷承诺书书 动迁部相关企业业园区 1.2.44规划设计计方案批复复 开发部市规建局局、园区规规建局 规划划设计方案案1.2.55土地挂牌牌评估 市土土地交易中中心、园区区科技发展展局 园区、搬搬迁企业、评评估公司1.2.66办理摘牌牌手续 市土土地交易中中心 1.2.77办理固定定资产投资资计划、基

8、基本建设计计划 园区科科技发展局局 详规批复复、红线图图、开发申申请1.2.88办理中标标通知书 市市土地储备备中心 依缴缴款证明、摘摘牌前的保保证金1.2.99签订开发发履约保证证书 市土地地储备中心心 中标通知知书1.2.110建设用用地规划许许可证 园区区规建局 依依摘牌手续续1.2.111签订国国有土地使使用权出让让合同书 园园区规建局局 依摘牌手手续1.2.112缴纳土土地出让金金 园区财政政局 依摘牌牌手续1.2.113土地出出让契税的的交纳 园区区财政局（市市地籍处） 依依摘牌手续续1.2.114国有土土地使用权权出让批复复 市土地局局、园区规规建局 依摘摘牌手续1.2.115土

9、地指指界国有有土地登记记 园区规建建局、土地地处 依摘牌牌手续1.2.116办理土土地使用证证 1.3拆迁迁补偿 1.3.11动迁普查查 1.3.11.1 动迁地块块摸底 开发发部 土地规规划设计条条件及用地地范围的确确定1.3.11.2 居民动迁迁摸底 拆拆迁区域所所在政府 1.3.11.3 企业动迁迁摸底 拆拆迁区域所所在政府 1.3.11.4 动迁标的的物产权核核实 土地地局、房产产局 1.3.22动迁手续续办理 1.3.22.1 选择拆迁迁单位 拆拆迁公司 经经理办公会会，招标、投投标1.3.22.2 签订委托托拆迁合同同 拆迁公公司 董事会会1.3.22.3 办理拆迁迁许可证 开发部

10、、财财务部房房产局 中标标通知书、规规划、建设设用地、土土地使用许许可证、银银行资金证证明1.3.22.4 办理三停停手续 配套套处煤气气、自来水水、电业局局 1.3.33居民动迁迁实施 1.3.33.1 编制拆迁迁方案 董事事会 依据市市拆迁政策策及相关规规定1.3.33.2 发布拆迁迁公告 办办公室大大连日报社社 1.3.33.3 摸底情况况公示 拆拆迁区域所所在政府 1.3.33.4 召开居民民动迁大会会 拆迁区区域所在政政府 1.3.33.5 制定拆迁迁补偿费发发放计划 财财务部 1.3.33.6 签订拆迁迁货币补偿偿协议 财务务部 1.3.33.7 动迁标的的物拆除 拆迁公司司 1.

11、3.33.8 进行居民民回迁安置置 公证处处 1.3.44企业动迁迁实施 被拆拆迁单位 1.3.44.1 拆迁委托托评估 市市房地产评评估所 1.3.44.2 拆迁补偿偿费确定 董董事会 依据据市拆迁政政策及相关关规定1.3.44.3 签订拆迁迁补偿协议议 财务部 1.3.44.4 动迁标的的物拆除 拆迁公司司 1.3.44.5 拆除现场场移交 工程程部 1.3.55动迁管理理 1.3.55.1 拆迁政策策法规搜集集归档 档案案室 1.3.55.2 居民动迁迁资料归档档 档案室 1.3.55.3 企业动迁迁资料归档档 档案室 1.3.55.4 外理企业业居民动迁迁纠纷 法院院、执法局局、派出所

12、所 1.3.66拆迁评价价 1.3.66.1 形成委托托拆迁单位位评价 1.3.66.2 签订委托托拆迁终止止协议 1.4土地地变更用途途和超面积积补交的地地价 园区规规建局、财财政局 确定定最终规划划用途和面面积 2. 勘测测设计工作作 2.1勘察察测绘与环环评 2.1.11现状地形形测量、基基础配套设设施测绘 2.1.11.1确定定红线图 2.1.11.2面积积确认（根根据坐标） 2.1.11.3基础础配套设施施的测定 2.1.22地质勘察察（初勘） 2.1.33环境影响响评价审批批手续 市环环保局 2.2设计计招标 提供供规划设计计方案2.2.11下达设计计任务书 营营销部 2.2.22

13、确定设计计单位 2.3规划划方案设计计 2.3.11设计方案案全图（见见备注） 2.3.22交通影响响分析 市交交警支队 邀邀请市交警警支队科技技规划科参参加规划评评审会2.3.33方案评审审 2.3.44方案调整整 2.4详规规方案批复复 市规划局局、园区规规建局 立项项批复、选选址意见书书2.5扩初初设计 设计计院 2.6施工工图设计 设设计院 2.6.11建筑施工工图 设计院院 2.6.22结构施工工图 设计院院 2.6.33给排水施施工图 设计计院 2.6.44暖通施工工图 设计院院 2.6.55弱电施工工图 设计院院、专业公公司 2.6.66强电施工工图 2.6.77消防施工工图 设

14、计院院、电业局局 2.6.88人防设计计 消防局 2.6.99自来水设设计 自来水水公司、总总工办 有项项目规划批批文、小区区水内线设设计图2.6.110煤气设设计 煤气公公司、总工工办 有项目目规划批文文、小区建建筑设计图图、房间布布局方案2.7建筑筑工程单体体施工图审审查 园区规规建局、市市建委审图图办 2.8外网网设计（采采暖、雨水水、污水、道道路） 相关关单位 3.工程前前期工作 3.1建设设工程规划划许可证 研研发部园园区规划局局 单体施工工图审批、消消防审核3.2城建建绿化审批批 市城建局局、区城建建局 规划批批复3.3人防防设计审核核、批复及及履约保证证手续 总工工办市人人防办

15、人防防建设立项项通知单3.4消防防审核、批批复 本内阁阁 3.5政府府代收费 3.5.11墙改基金金缴纳 墙改改办 规划批批复3.5.22砂石费缴缴纳 市水务务局 规划批批复3.5.33散装水泥泥专项基金金缴纳 市经经贸委散装装水泥办 规规划批复3.5.44水土保持持费 水土保保持办 规划划批复3.5.55白蚁防治治费 房产局局白蚁防治治办公室 3.5.66办理劳动动保险缴费费手续 质量量处市建建委统筹办办 规划批复复3.5.77人防费缴缴纳 人防办办 规划批复复3.6市政政手续 3.6.11市政道路路挖掘（占占用）审批批 市城建局局市政处 规规划图纸、工工程预先提提要求3.6.22占用公路路

16、路产赔偿偿及挖掘审审批 交通通口岸管理理局 规划图图纸、工程程预先提要要求3.6.33市政工程程质量监督督手续 市城城建局市政政工程质量量检查站 工工程预先提提要求3.6.44路灯设置置工程 路灯灯处 规划图图纸、工程程预先提要要求3.7建设设项目有关关手续 3.7.11施工图审审查 3.7.22防雷审查查 3.7.33行政执法法检查手续续 3.7.44办理工程程招投标手手续 招标委委员会市市建委招标标办 3.7.55办理质量量、安全监监督手续 3.7.66办理档案案手续 3.7.77办理备案案手续 3.7.88交易中心心手续 3.8办理理建筑工程程施工许可可证 3.9办理理预销售售许可证 开

17、开发部、营营销部市市房产局、房房屋测绘部部门 详规方方案批复、规规划、施工工进程3.9.11商品房面面积测绘 市市房屋测绘绘管理部门门 建筑施工工平面图3.9.22商品房登登记 3.9.33商品房销销售价格认认定 3.12增增容项目 3.12.1水 大连连水务局、项项目部、总总工办 详规规图、规划划批文并报报送自来水水公司；主主体工程基基本封顶。3.12.2电 电业业局、项目目部、总工工办 详规图图、规划批批文3.12.3煤气 煤煤气公司、项项目部、总总工办 详规规图、规划划批文；工工程已竣工工；总户数数已确定。3.12.4热力 热热力公司、项项目部、总总工办 详规规图、规划划批文；工工程已竣

18、工工；总户数数已确定。3.13红红线外市政政设施 3.13.1红线外外道路、水水、电、气气、热力 市市政、自来来水、电业业局、煤气气 规划方案案3.13.2通讯建建造 电讯公公司 规划方方案3.13.3管线铺铺设 规划方方案3.13.4接口 规规划方案3.14三三通一平 3.14.1临时道道路 3.14.2临时用用电 电业局局、项目部部 项目部提提前20天天提供用电电负荷及使使用地点3.14.3临时用用水 自来水水公司、项项目部 项目目部提前220天提供供用水点及及使用地点点3.14.4场地平平整 3.15临临时设施 3.15.1临时围围墙 3.15.2临时办办公室 3.15.3临时场场地占用

19、 3.15.4临时围围板 9.后期手手续 项目部部、监理公公司、施工工单位质质量监督站站、档案局局 工程档案案、监理档档案9.1综合合验收 项目目部、监理理公司、施施工单位质量监督督站、档案案局 工程档档案、监理理档案9.1.11工程档案案验收 项目目部、监理理公司、施施工单位质量监督督站、档案案局 工程档档案、监理理档案9.1.22环保验收收手续 市环环保局 建设项目环环保设施竣竣工验收检检测报告审审批 市环保保局、环保保监测单位位 依规划批批复协调环保三同时时项目验收收手续 市环环保局 依规规划批复协协调9.1.33工程竣工工规划验收收 项目部园区规划划局 竣工9.1.44工程竣工工消防验

20、收收 项目部市消防局局 竣工9.1.55工程竣工工人防验收收 项目部市人防办办 竣工9.1.66工程竣工工电梯验收收 项目部市消防局局 竣工9.1.77工程竣工工市政验收收 项目部市 竣工9.1.88工程竣工工防雷验收收 项目部市消防局局 竣工9.1.99工程竣工工专家组验验收 项目部部、监理公公司、施工工单位质质量监督站站、档案局局 工程档案案、监理档档案9.2竣工工备案 质检检站备案科科 9.3办理理地名及建建筑物门牌牌号批复手手续 市民政政局地名办办 规划批复复9.4房产产测绘 9.5房产产证 2033 一个完整的的房地产项项目从开始始到竣工,大致可以以分以下三三大部分。 第一部分，房房

21、地产开发发公司的准准备工作在报行政机机关审批之之前，房地地产开发公公司应办理理好土地出出让手续，委委托有资质质的勘察设设计院对待待建项目进进行研究并并制作报告告书,应附附有详细的的规划设计计参数和效效果图，并并落实足够够的开发资资金。 第二部分，行行政审批部部分 房地地产开发前前期手续办办理流程根据我国当当前法律、法法规、规章章，房地产产建设项目目的行政许许可程序一一般共分六六个阶段：1）选址址定点；22）规划总总图审查及及确定规划划设计条件件；3）初初步设计及及施工图审审查；4）规规划报建图图审查；55）施工报报建；6）建建设工程竣竣工综合验验收备案。 一、选址定定点阶段。此此阶段一般般办理

22、以下下事项：1、计委审审查可行性性研究报告告和进行项项目立项。2、国土资资源局进行行土地利用用总体规划划和土地供供应方式的的审查。3、建委办办理投资开开发项目建建设条件意意见书。4、环保局局办理生产产性项目环环保意见书书（表）。5、文化局局、地震局局、园林局局、水利局局对建设工工程相关专专业内容和和范围进行行审查。6、规划部部门办理项项目选址意意见书。 二、规划总总图审查及及确定规划划设计条件件阶段，此此阶段办理理以下一般般事项：1、人防办办进行人防防工程建设设布局审查查。2、国土资资源局办理理土地预审审。3、公安消消防支队、公公安交警支支队、教育育局、水利利局、城管管局、环保保局、园林林局、

23、文化化局对建设设工程相关关专业内容容和范围进进行审查。4、规划部部门对规划划总图进行行评审，核核发建设设用地规划划许可证。5、规划部部门确定建建设工程规规划设计条条件。 三、初步设设计和施工工图设计审审查，此阶阶段办理以以下一般事事项：1、规划部部门对初步步设计的规规划要求进进行审查。2、消防局局对初步设设计的消防防设计进行行审查。3、交警支支队对初步步设计的交交通条件进进行审查。4、人防办办对初步设设计的人防防设计进行行审查。5、国土资资源局进行行用地预审审。6、市政部部门、环保保局、卫生生局、地震震局等相关关部门对初初步设计的的相关专业业内容进行行审查。7、建委制制发初步设设计批复，并并对

24、落实初初步设计批批准文件的的要求进行行审查。8、建委对对施工图设设计文件进进行政策性性审查，根根据业主单单位意见，核核发技术性性审查委托托通知单。9、建委根根据施工图图设计文件件审查机构构发出的建建设工程施施工图设计计文件审查查报告，发发放建设设工程施工工图设计文文件审查批批准书。 四、规划单单体审查阶阶段，此阶阶段办理以以下一般事事项：1、公安消消防支队进进行消防设设计审查。2、人防办办进行人防防设施审查查。3、建委、市市政部门、园园林局、环环保局、卫卫生局按职职责划分对对相关专业业内容和范范围进行审审查。4、规划部部门对变更更部分的规规划设计补补充核准规规划设计条条件，在建建设单位缴缴纳有

25、关规规费后，核核发建设设工程规划划许可证。 五、施工报报建阶段，此此阶段办理理以下一般般事项：1、建设单单位办理施施工报建登登记。2、建设方方对工程进进行发包，确确定施工队队伍。招标标类工程通通过招投标标确定施工工队伍，非非招标类工工程直接发发包。并取取得中标通通知书。3、建委组组织职能部部门对工程程开工条件件进行审查查，核发建建筑工程施施工许可证证。 六、商品房房预售许可可阶段，此此阶段办理理以下一般般事项：由房地产管管理部门办办理预售登登记，核发发商品房房预售许可可证。开发企业申申请办理商商品房预售售许可证应应当提交下下列证件（复复印件）及及资料：1、以下证证明材料： （1）已交交付全部土

26、土地使用权权出让金，取取得土地使使用权证书书；（2）持有有建设工程程规划许可可证和施工工许可证；（3）按提提供预售的的商品房计计算，投入入开发建设设的资金达达到工程建建设总投资资的25以上，并并已经确定定施工进度度和竣工交交付日期。2、开发企企业的营营业执照和和资质等级级证书；3、工程施施工合同；4、商品房房预售方案案。预售方方案应当说说明商品房房的位置、装装修标准、竣竣工交付日日期、预售售总面积、交交付使用后后的物业管管理等内容容，并应当当附商品房房预售总平平面图、分分层平面图图。 七、建设工工程竣工综综合验收备备案阶段，此此阶段办理理以下一般般事项：1、建筑工工程质量监监督站（机机构）对建

27、建设单位提提供的竣工工验收报告告进行备案案审查。2、财政部部门对建设设项目应缴缴纳的行政政事业性收收费和基金金进行核实实验收。3、规划部部门、市政政部门、水水利局、环环保局、文文化局、卫卫生局、公公安消防支支队、园林林局以及其其他需要参参加验收的的部门，按按照法律、法法规、规章章的有关规规定对相关关专业内容容和范围进进行验收。规规划部门根根据上述部部门和本部部门验收情情况核发建建设工程规规划验收许许可证（正正本）。4、建委综综合各部门门验收、审审查意见，对对符合审核核标准和要要求的，出出具建设工工程项目竣竣工综合验验收备案证证明；不符符合标准或或要求的，作作退件处理理并要求限限期整改。 第三部分房房地产项目目权属初始始登记阶段段 房地产产开发前期期手续办理理流程1、由房管管局核准新新建商品房房所有权初初始（大产产权证）登登记。2、开发商商应提交材材料：（1）申请请书；（2）企业业营业执照照；（3）用地地证明文件件或者土地地使用权证证；（4）建设设用地规划划许可证；（5）建设设工程规划划许可证；（6）施工工许可证；（7）房屋屋竣工验收收资料（8）房屋屋测绘成果果；（9）根据据有关规定定应当提交交的其他文文件。