常州市市区物业管理实施办法doc24(1)10281.docx

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1、常州市市区区物业管理理实施办法法第一章 总 则则第一条 为了规范范物业管理理活动，维维护当事人人的合法权权益，根据据国务院物物业管理条条例和江江苏省物业业管理条例例等有关关规定，结结合本市实实际，制定定本办法。第二条 本办法适适用于市区区范围内的的物业管理理活动。第三条本办办法所称物物业管理，是是指业主通通过选聘物物业管理企企业，由业业主和物业业管理企业业按照物业业服务合同同约定，对对房屋及配配套的设施施设备和相相关场地进进行维修、养养护、管理理，维护相相关区域内内的环境卫卫生和秩序序的活动。第四条 物业管理理实行业主主自治管理理与委托物物业管理企企业专业管管理相结合合的原则。提提倡业主通通过

2、公开、公公平、公正正的市场竞竞争机制选选择物业管管理企业。新建住宅小小区应当实实行物业管管理，凡未未落实前期期物业管理理的新建住住宅区不得得投入使用用。配套设设施不全的的原有住宅宅小区按照照“市组织整整治、区落落实管理”的原则，实实施综合整整治，创造造条件逐步步实行物业业管理。配配套设施比比较齐全的的大厦、工工业区等其其他物业，应应结合各自自不同特点点推行物业业管理。第五条市房房产行政主主管部门（以以下简称市市房管部门门）是全市市物业管理理行政主管管部门，负负责制订物物业管理规规章制度，实实施对物业业管理企业业资质的管管理，对全全市物业管管理活动进进行指导与与监管，配配合市物价价部门对物物业服

3、务收收费实施监监督，处理理重大的物物业管理纠纠纷与投诉诉，依法查查处物业管管理活动中中违反法律律法规的行行为等。市物业管理理中心接受受市房管部部门的委托托，负责管管理市区物物业专项维维修资金，监监督新建住住宅小区前前期物业管管理招投标标活动，负负责新建住住宅小区非非营业性公公建配套设设施的监管管工作，指指导与推进进市区住房房的社会化化、市场化化维修工作作,组织实实施原有住住宅区的综综合整治。各各区政府负负责指导与与监督辖区区内的物业业管理活动动，协调和和处理辖区区内物业管管理方面的的纠纷与投投诉，会同同市相关部部门维护辖辖区内的物物业管理市市场秩序。各区房产行行政主管部部门（以下下简称区房房管

4、部门）是是辖区内物物业管理的的行政主管管部门，负负责对辖区区内的物业业管理活动动进行指导导与监督。具具体负责新新建住宅区区前期物业业管理协议议招投标的的监管工作作，会同街街道办事处处（镇人民民政府）筹筹建业主大大会和业主主委员会，指指导与监督督业主委员员会的日常常工作，撤撤销业主大大会和业主主委员会作作出的违反反法律、法法规的决定定，受理物物业管理活活动中的投投诉，协助助市房管部部门管理物物业管理企企业资质。街道办事处处（镇人民民政府）负负责指导和和监督本区区域内的物物业管理活活动，协调调物业管理理与社区管管理、社区区服务的关关系。市发改委、建建设、规划划、物价、民民政、环保保、城管、园园林、

5、水利利、公安、劳劳动保障、地地税、工商商、卫生等等行政管理理部门按照照各自职责责，协同做做好物业管管理工作。第六条 各级政府府应当扶持持物业管理理行业的发发展，逐步步建立专业业化、社会会化和市场场化的物业业管理机制制，提高物物业管理水水平。物业管理企企业按照国国家有关规规定享受第第三产业优优惠政策。物物业管理企企业岗位可可按规定享享受公益性性岗位补贴贴。第二章 业主自治治管理第七条 房屋的所所有权人为为业主。业业主在物业业管理活动动中，享有有下列权利利：（一）按照照物业服务务合同的约约定，接受受物业管理理企业提供供的服务；（二）提议议召开业主主大会会议议，并就物物业管理的的有关事项项提出建议议

6、；（三）提出出制定和修修改业主公公约、业主主大会议事事规则的建建议；（四）参加加业主大会会会议，行行使投票权权；（五）选举举业主委员员会委员，并并享有被选选举权；（六）监督督业主委员员会的工作作；（七）监督督物业管理理企业履行行物业服务务合同；（八）对物物业共用部部位、共用用设施设备备和相关场场地使用情情况享有知知情权和监监督权；（九）监督督专项维修修资金的使使用执行情情况；（十）法律律、法规规规定的其他他权利。第八条 业主应当当履行下列列义务：（一）遵守守物业管理理的法律、法法规和规章章；（二）遵守守业主公约约、业主大大会议事规规则；（三）遵守守物业管理理区域内物物业共用部部位和共用用设施设

7、备备的使用、公公共秩序和和环境卫生生的维护等等方面的规规章制度；（四）执行行业主大会会的决定和和业主大会会授权业主主委员会作作出的决定定；（五）按照照合同约定定按时交纳纳物业服务务费用；（六）按照照有关规定定交纳专项项维修资金金；（七）配合合物业管理理企业的管管理与服务务活动；（八）法律律、法规规规定的其他他义务。第九条业主通过业业主大会或或者业主代代表大会和和业主委员员会对物业业实施自治治管理。物物业管理区区域内业主主户数少于于100户户的，物业业管理的自自治组织形形式可以由由业主自主主决定。law1110.coom第十条物业管理区区域内全体体业主组成成业主大会会。业主大大会应当代代表和维护

8、护物业管理理区域内全全体业主在在物业管理理活动中的的合法权益益。业主可可以书面委委托代理人人参加业主主大会会议议。物业管理区区域内业主主户数超过过100户户的，可以以按一定比比例推选业业主代表参参加业主代代表大会会会议（以下下统称为业业主大会）。业业主代表因因故不能参参加业主大大会会议的的，其所代代表的业主主可以另外外推选一名名业主代表表参加业主主大会。第十一条一个物业管管理区域内内入住率达达50%以以上的，或或者入住率率达30%以上、物物业交付使使用一年以以上的，应应当依照本本办法规定定召开首次次业主大会会，选举产产生业主委委员会。物业所在地地的区房管管部门应当当会同街道道办事处（乡乡镇人民

9、政政府）指导导业主召开开首次业主主大会。一个物业管管理区域只只能成立一一个业主大大会。物业业管理区域域的划分，由由市房管部部门根据该该物业的区区域规划和和共用设施施设备、建建筑物规模模、社区建建设等因素素进行划定定。第十二条 业主的的投票权数数，普通住住宅房屋实实行一户一一票；其他他物业按照照其拥有物物业的建筑筑面积计算算，具体计计算规则由由市房管部部门制定。第十三条 业主大大会履行下下列职责：（一）制订订、修改业业主公约和和业主大会会议事规则则；（二）选举举、更换业业主委员会会委员，监监督业主委委员会的工工作；（三）选聘聘、解聘物物业管理企企业；（四）监督督物业管理理企业对专专项维修资资金的

10、使用用执行情况况，按有关关规定决定定专项维修修资金的续续筹方案；（五）制定定、修改物物业管理区区域内物业业共用部位位和共用设设施设备的的使用、公公共秩序和和环境卫生生的维护等等方面的规规章制度；（六）决定定有关业主主共同利益益的重大事事情；（七）法律律、法规规规定的其他他职责。第十四条业主大会会会议分为定定期会议和和临时会议议。业主大大会定期会会议应当按按照业主大大会议事规规则的规定定召开。经经20%以以上的业主主提议，应应当召开业业主大会临临时会议。业业主委员会会在接到业业主提议后后15日内内，应当组组织召开业业主大会临临时会议，逾逾期不组织织召开的，由由物业所在在地的区房房管部门责责令其限

11、期期召开。第十五条 业主大大会会议可可以采用集集体讨论的的形式，也也可以采用用书面征求求意见的形形式，但应应当有物业业管理区域域内持有二二分之一以以上投票权权的业主参参加。业主大会作作出的决定定，必须经经与会业主主所持投票票权二分之之一以上通通过。业主主大会作出出制订和修修改业主公公约、业主主大会议事事规则、选选聘和解聘聘物业管理理企业、专专项维修资资金使用和和续筹方案案等重大决决定，必须须经物业管管理区域内内全体业主主所持投票票权三分之之二以上通通过。业主大会的的决定对物物业管理区区域内的全全体业主具具有约束力力。业主大大会作出的的决定应当当予以公布布。第十六条召开业主大大会会议，应应当于会

12、议议召开155日前通知知全体业主主。业主大大会可以邀邀请社区居居民委员会会和使用人人代表列席席会议。业业主委员会会应当做好好业主大会会会议记录录。第十七条 业主委委员会是业业主大会的的执行机构构，对业主主大会负责责。业主委委员会履行行下列职责责：（一）召集集和主持业业主大会会会议，报告告物业管理理实施情况况；（二）代表表业主与业业主大会选选聘的物业业管理企业业签订物业业服务合同同；（三）及时时了解业主主、物业使使用人的意意见和建议议，监督和和协助物业业管理企业业履行物业业服务合同同；（四）监督督业主公约约的实施；（五）接受受业主、业业主大会、物物业管理行行政主管部部门的监督督；（六）根据据业主

13、大会会的决定，代代表全体业业主参加因因物业管理理活动发生生的诉讼；（七）法律律、法规规规定以及业业主大会赋赋予的其他他职责。第十八条业主委员会会由业主大大会选举产产生。业主主委员会人人数应当是是5-155名的单数数，其组成成人员不得得在物业管管理企业中中兼职。业业主委员会会委员每届届任期三年年，可以连连选连任。业主委员会会可以通过过选举产生生主任1名名和副主任任1-2名名，业主委委员会会议议由主任或或者主任委委托的副主主任召集，召召开会议必必须有过半半数委员出出席，所作作决定须经经业主委员员会全体委委员半数以以上同意。业主委员会会不得从事事经营活动动。第十九条业主大会选选举产生的的业主委员员会

14、，自选选举产生之之日起300日内，将将业主大会会的成立情情况、业主主大会议事事规则、业业主公约、业业主委员会会名单等材材料向物业业所在地的的区房管部部门备案，由由区房管部部门出具业业主委员会会备案证明明。第二十条业主委员会会任期届满满2个月前前，应当召召开业主大大会会议进进行业主委委员会的换换届选举；逾期未换换届的，物物业所在地地的区房管管部门应当当督促、指指导其换届届工作。原业主委员员会应当在在其任期届届满之日起起10日内内，将其保保管的档案案等文件、印印章及其他他属于业主主大会所有有的财物移移交新一届届业主委员员会，并做做好交接手手续。第二十一条条 业主主公约是业业主共同订订立的有关关物业

15、的使使用、维护护、管理等等方面的行行为守则，对对全体业主主和使用人人具有约束束力。第二十二条条 业主主大会议事事规则应当当就业主大大会的议事事方式、表表决程序、业业主投票权权确定办法法、业主委委员会的组组成和委员员任期等事事项作出约约定。第二十三条条 业主主大会、业业主委员会会应当依法法履行职责责，不得作作出与物业业管理无关关的决定，不不得从事与与物业管理理无关的活活动。业主大会、业业主委员会会作出的决决定违反法法律、法规规规定的，物物业所在地地的区房管管部门，应应当责令限限期改正或或撤销其决决定，并通通告全体业业主。第二十四条条 在物物业管理区区域内，业业主委员会会、物业管管理企业、社社区居

16、委会会应当依法法履行各自自的职责，密密切配合，共共同做好物物业自治管管理和社区区建设管理理工作。（一）业主主委员会接接受业主大大会的委托托，实施业业主自治管管理，监督督与配合物物业管理企企业的服务务活动；协协助公安机机关、社区区居民委员员会做好物物业管理区区域内的社社会治安、社社区建设等等工作。（二）物业业管理企业业应在依法法经营服务务活动中，接接受业主委委员会的监监督，按照照合同约定定为业主提提供服务；听取社区区居民委员员会的有关关意见，配配合社区开开展有关活活动。（三）社区区居委会应应当指导与与协助业主主的自治管管理活动，引引导业主将将物业自治治管理与社社区管理相相结合。第二十五条条业主大

17、会和和业主委员员会开展工工作的经费费由全体业业主承担。可可以从收取取的物业管管理服务费费中，或者者从产权属属业主共有有的公建配配套设施经经营收益部部分中列支支。经费的筹集集、管理、使使用等具体体事项，由由业主大会会议事规则则规定。业主大会和和业主委员员会工作经经费的使用用情况应当当定期以书书面形式在在物业管理理区域内公公告，接受受业主质询询。第三章 物业管理理企业第二十六条条 物业业管理企业业是指依法法设立、具具有独立法法人资格、独独立核算、自自主经营、自自负盈亏，从从事物业管管理服务活活动的企业业。第二十七条条 物业业管理企业业实行资质质管理制度度。物业管理企企业资质等等级分为一一、二、三三

18、级。市房房管部门负负责本市三三级物业管管理企业资资质证书的的颁发和管管理，并接接受省建设设行政主管管部门的指指导和监督督。第二十八条条 从事事物业管理理的人员应应按照国家家有关规定定，取得职职业资格证证书。第二十九条条 物业业管理企业业享有下列列权利：（一）依照照法律、法法规、规章章和合同的的约定，制制定物业管管理工作制制度；（二）收取取物业服务务费用和按按规定应收收取的其他他费用；（三）选聘聘专业公司司承担专项项经营业务务；（四）拒绝绝承担任何何形式的摊摊派以及法法律法规规规定或服务务合同约定定以外事项项的责任；（五）开展展其他多种种经营服务务项目，增增强企业实实力；（六）法律律、法规规规定

19、的其他他权利。第三十条 物业管管理企业应应履行下列列义务：（一）执行行物业管理理行业规范范、服务标标准；（二）履行行物业服务务合同，提提供物业服服务，维护护业主利益益；（三）接受受业主、业业主委员会会的监督；（四）在物物业管理区区域内公示示物业服务务合同约定定的收费项项目、标准准和收支情情况，以及及公建配套套设施经营营管理的收收支情况，接接受质询和和审计；http;/m（五）劝阻阻违章搭建建或者其他他侵害业主主公共利益益的行为，劝劝阻不听的的，及时报报告有关行行政管理部部门和业主主委员会；（六）接受受政府有关关行政主管管部门的监监督和行业业协会的自自律管理；（七）协助助有关行政政管理部门门制止

20、违法法、违规的的行为，维维护物业管管理区域公公共秩序；（八）法律律、法规规规定的其他他义务。第四章 前期物业业管理第三十一条条 前期期物业管理理是指业主主、业主大大会选聘物物业管理企企业之前，由由建设单位位选聘物业业管理企业业实施的物物业管理。第三十二条条 住宅宅物业的建建设单位，应应当通过招招投标的方方式选聘具具有相应资资质的物业业管理企业业。住宅物业规规划总建筑筑面积5万万平方米以以上项目，应应当实行公公开招投标标；3万平平方米以上上、5万平平方米以下下（含5万万）项目，可可以采用邀邀请招标的的方式；33万平方米米以下（含含3万）或或投标人少少于3个的的项目，在在市房管部部门的监督督下，经

21、物物业所在地地的区房管管部门批准准，可以采采用协议招招标的方式式。第三十三条条 建设设单位应当当在市房管管部门的监监督下，按按照以下规规定时限完完成前期物物业管理招招投标工作作：（一）预售售住宅商品品房项目应应当在取得得商品房房预售许可可证之前前完成；（二）新建建现售住宅宅商品房项项目应当在在现售前330日完成成；（三）非出出售的新建建住宅物业业应当在交交付使用前前90日完完成；建设单位应应当自确定定中标之日日起30日日内，与中中标的物业业管理企业业签订书面面的前期物物业服务合合同，并报报市房管部部门备案。签订前期物物业服务合合同期限一一般不超过过三年。如如果期限未未满，业主主委员会与与物业管

22、理理企业签订订的物业服服务合同生生效的，前前期物业服服务合同自自然终止。第三十四条条 前期期物业管理理的主要内内容是：（一）建立立与业主、物物业使用人人的联络关关系；（二）设计计管理模式式，草拟物物业管理制制度，编写写物业管理理公约建议议书；（三）建立立服务系统统和服务网网络；（四）办理理移交承接接验收事宜宜；（五）在业业主大会选选聘物业管管理企业前前，按照前前期物业服服务合同的的约定实施施物业管理理。建设单位应应当根据物物业管理企企业提供的的前期介入入管理内容容，给予物物业管理企企业相应的的前期介入入管理经费费，具体内内容与标准准由双方在在前期物业业服务合同同中约定。第三十五条条建设单位应应

23、当制定业业主临时公公约，对有有关物业的的使用、维维护、管理理，业主的的共同利益益，业主应应当履行的的义务，违违反公约应应当承担的的责任等事事项依法作作出约定，但但不得侵害害物业买受受人的合法法权益。建设单位应应当在物业业销售前将将业主临时时公约向物物业买受人人明示，并并予以说明明。物业买受人人在与建设设单位签订订物业买卖卖合同时，应应当对遵守守业主临时时公约予以以书面承诺诺。第三十六条条 建设设单位与物物业买受人人签订的买买卖合同应应当包含前前期物业服服务合同约约定的内容容。建设单位选选聘的物业业管理企业业应当与物物业买受人人签订前期期物业服务务协议。第三十七条条业主依依法享有的的物业共用用部

24、位、共共用设施设设备的所有有权或者使使用权，建建设单位不不得擅自处处分。建设单位应应当按照住住宅小区总总建筑面积积的千分之之四配置物物业管理服服务用房，其其产权属该该住宅区全全体业主共共有。第三十八条条 物业业管理企业业承接物业业时，应当当与委托方方按照市房房管部门制制定的承接接验收办法法进行承接接验收。第三十九条条 在办办理物业承承接验收手手续时，建建设单位应应当向物业业管理企业业移交物业业管理用房房和下列资资料：（一）竣工工总平面图图，单体建建筑、结构构、设备竣竣工图，配配套设施、地地下管网工工程竣工图图等竣工验验收资料；（二）设施施设备的安安装、使用用和维护保保养等技术术资料；（三）物业

25、业质量保修修文件和物物业使用说说明文件；（四）物业业管理所必必需的其他他资料。建设单位应应当在办理理物业承接接验收手续续起30日日内将以上上资料移交交给物业管管理企业。物物业管理企企业在前期期物业服务务合同终止止时将上述述资料移交交给业主委委员会。第四十条 建设单单位应当按按照国家规规定的保修修期限和保保修范围，承承担物业的的保修责任任。建设单单位在保修修期限内未未尽到保修修责任的，仍仍由建设单单位承担保保修责任。第五章 物业管理理服务与收收费第四十一条条 一个个物业管理理区域由一一个物业管管理企业实实施物业管管理。其中中分期建设设的物业，只只能委托同同一物业管管理企业管管理。物业管理企企业可

26、以将将物业管理理区域内的的专项服务务委托专业业公司实施施，但不得得将物业的的整体或者者主要管理理服务责任任委托给他他人，如因因委托造成成的损失由由物业管理理企业承担担。第四十二条条物业交付使使用后，业业主或者业业主委员会会应当及时时续聘或者者重新选聘聘物业管理理企业，参参照建设部部统一印制制的示范文文本，订立立物业服务务合同，并并在该区域域内公示。物业服务合合同的主要要内容包括括：（一）当事事人和物业业的基本情情况；（二）双方方的权利和和义务；（三）物业业管理服务务事项和服服务质量要要求；（四）物业业服务费的的标准和收收取办法；（五）物业业管理服务务用房的使使用、管理理和收入分分配办法；（六）

27、专项项维修资金金使用方面面的约定；（七）合同同的有效期期限、合同同终止和解解除的约定定；（八）违约约责任及解解决纠纷的的途径；（九）双方方当事人约约定的其他他事项。第四十三条条 物业业服务事项项主要内容容包括：（一）物业业共用部位位和物业共共用设施设设备的日常常维护和管管理；（二）物业业管理区域域内环境卫卫生、绿化化的日常管管理；（三）协助助管理物业业管理区域域内公共秩秩序、安全全防范、消消防、交通通等事项；（四）物业业装饰装修修和垃圾清清运管理服服务；（五）应业业主要求进进行的室内内特约服务务；（六）物业业档案资料料的管理。第四十四条条 物业业管理企业业应当按照照物业服务务合同的约约定，提供

28、供相应服务务。物业管理企企业未能履履行物业服服务合同的的约定，导导致业主人人身、财产产安全受到到损害的，应应当依法承承担相应的的法律责任任。物业管管理合同中中没有特别别约定的事事项，当事事人不承担担责任。原有住宅小小区经综合合整治实行行物业管理理的，可根根据住宅小小区的实际际情况和业业主的需求求订立物业业服务合同同，明确相相应的服务务事项。第四十五条条物业管理企企业应当在在物业服务务合同期限限届满前990天，以以书面形式式告知业主主委员会，业业主委员会会接到告知知书起300日内，组组织召开业业主大会讨讨论决定选选聘事项。业主大会决决定续聘原原物业管理理企业的，由由业主委员员会在业主主大会会议议

29、结束后77日内，与与原物业管管理企业续续签物业服服务合同。业主大会决决定重新选选聘物业管管理企业的的，由业主主委员会在在业主大会会会议结束束后7日内内以书面形形式通知原原物业管理理企业，原原物业管理理企业在合合同期满后后7日内，与与业主委员员会或新选选聘的物业业管理企业业办理移交交手续，移移交物业管管理用房、经经审计后的的费用帐册册以及本办办法第三十十九条规定定的有关资资料等。物业管理企企业或业主主委员会经经过双方协协商一致，可可以提前解解除物业服服务合同。当当事人可以以约定一方方解除合同同的条件，解解除合同的的条件成就就时，解除除权人可以以解除合同同。但应当当通知对方方，并按上上款规定办办理

30、移交手手续。物业管理企企业或业主主委员会单单方提出解解除物业服服务合同，另另一方持有有异议的，可可以请求人人民法院或或仲裁机构构确认解除除合同的效效力。第四十六条条 物业业服务收费费应当遵循循合理、公公平、公开开、质价相相符的原则则。物业服务收收费实行政政府指导价价和市场调调节价：（一）普通通住宅公共共服务收费费实行政府府指导价，由由市物价部部门会同市市房管部门门根据物业业的硬件设设施、环境境和物业服服务内容、服服务质量、物物业规模等等因素制定定分项收费费的标准，并并定期公布布。确定政府指指导价，应应依法举行行价格听证证会，听取取业主、使使用人和物物业管理企企业的意见见。通过前期物物业管理招招

31、投标方式式确定的服服务收费价价格，应报报市物价部部门备案，作作为前期物物业管理服服务收费的的依据。物物业管理企企业或建设设单位应在在物业买卖卖合同中与与物业买受受人预先约约定收费标标准。已成立业主主委员会的的普通住宅宅公共服务务收费标准准，由业主主委员会经经业主大会会同意后，在在政府指导导价范围内内与物业管管理企业在在物业服务务合同中约约定。（二）非普普通住宅及及非住宅物物业的公共共服务收费费实行市场场调节价。前期物业管管理阶段由由开发建设设单位与物物业管理企企业在服务务合同中约约定服务费费用；已成成立业主委委员会的，由由业主与物物业管理企企业在物业业服务合同同中约定服服务费用。物业服务收收费

32、管理中中涉及的其其它有关事事项，按照照江苏省省物业服务务收费管理理办法以以及本市有有关规定执执行。第四十七条条业主应当根根据物业服服务合同的的约定按时时足额交纳纳物业服务务费用，不不得以物业业服务合同同约定以外外的事项为为理由，迟迟交或拒交交物业服务务费用。业业主与使用用人约定由由物业使用用人交纳物物业服务费费用的，从从其约定，业业主负连带带责任。纳入物业管管理范围的的、竣工但但尚未出售售或者因开开发建设单单位的原因因，未按时时交给物业业买受人的的物业，物物业服务费费用由建设设单位全额额交纳。物业发生产产权转移时时，业主或或者物业使使用人应当当结清物业业服务费用用。第四十八条条 物业业管理企业

33、业收费的项项目、标准准和收支情情况，应当当按照合同同的约定，定定期向业主主公布，并并接受业主主委员会的的监督和质质询。第四十九条条 市物物价部门应应当会同市市房管部门门，加强对对物业服务务收费的监监督。第五十条 物业管管理企业可可以根据业业主的委托托提供物业业服务合同同约定以外外的代办、特特约服务项项目，服务务费用由双双方约定。第五十一条条物业管理区区域内，供供水、供电电、供气、供供热、环卫卫、通信、有有线电视等等单位应当当向最终用用户收取有有关费用，该该用户计量量器具显示示的量值为为收费依据据。最终用用户是指接接受供水、供供电、供气气、供热以以及环卫、通通信、有线线电视等服服务的最终终分户使

34、用用人。上述单位向向业主或者者使用人收收取费用等等服务事项项，可以委委托给物业业管理企业业实施，双双方应当签签订有偿服服务合同，物物业管理企企业接受委委托代收前前款有关费费用的，不不得向业主主收取手续续费等额外外费用。第五十二条条对物业管理理区域内违违反有关治治安、环保保、物业装装饰装修和和使用等方方面法律、法法规规定的的行为，物物业管理企企业应当及及时劝阻，并并及时向有有关行政管管理部门报报告。有关行政管管理部门在在接到物业业管理企业业的报告后后，应当依依法对违法法行为予以以制止或者者依法处理理。第五十三条条物业管理企企业应当协协助做好物物业管理区区域内的安安全防范工工作。发生生安全事故故时

35、，物业业管理企业业在采取应应急措施的的同时，应应当及时向向有关行政政管理部门门报告，协协助做好救救助工作。物业管理企企业组建保保安队伍的的，应当遵遵守国家有有关规定。保保安人员应应当经过政政审、培训训后方可上上岗。保安安人员在维维护物业管管理区域内内的公共秩秩序时，应应当履行职职责，不得得侵害公民民的合法权权益。五十四条 物业使使用人在物物业管理活活动中的权权利义务由由业主和使使用人约定定，但不得得违反法律律、法规的的规定和业业主公约的的约定。物业使用人人违反本办办法的规定定和业主公公约的约定定，有关业业主应当承承担连带责责任。第六章 物业的使使用和维护护第五十五条条 新建建住宅小区区内的公建

36、建配套设施施应当按照照规划部门门核定的内内容实施，不不得擅自更更改规划及及其使用功功能和建筑筑布局。已列入住宅宅小区商品品房建设成成本的公建建配套设施施，属于非非营业性公公建配套设设施，除社社会公益性性配套设施施以外，产产权属全体体业主所有有，由市房房管部门代代为登记，开开发建设单单位不得销销售或以其其它方式处处置其使用用权。未列入住宅宅小区商品品房建设成成本的公建建配套设施施，属于营营业性公建建配套设施施，产权归归投资人所所有，但交交付使用后后须纳入住住宅小区统统一的物业业管理。新建住宅小小区的车库库（含机动动车和非机机动车）属属住宅小区区规划停车车位控制指指标以内的的，按非营营业性公建建配

37、套设施施认定，列列入住宅小小区商品房房建设成本本，不得对对外销售，交交付使用后后，由业主主委员会委委托物业管管理企业统统一管理。业主依法确确需改变公公建配套设设施用途的的，应当在在依法办理理有关手续续后告知物物业管理企企业；物业业管理企业业确需改变变公建配套套设施用途途的，应当当提请业主主大会讨论论决定同意意后，由业业主依法办办理有关手手续。第五十六条条新建住宅小小区公建配配套设施的的项目名称称、指标等等内容，应应在控制性性详细规划划、公建配配套建设要要求意见书书、土地出出让公告、建建设项目批批文、公建建配套建设设计划中予予以明确；在商品房房预售价格格认证时，应应对住宅小小区公建配配套设施的的

38、成本进行行认定；在在核发新建建住宅小区区建设规划划许可证和和商品房预预售许可证证时，应将将住宅小区区公建配套套设施的名名称、位置置、性质、面面积等内容容明确标注注；住宅小小区开发建建设、销售售单位在商商品房销售售中，应将将公建配套套设施实施施计划在销销售场所公公示，并告告知购房人人；办理权权属初始登登记时，应应按公建配配套设施的的性质进行行区分登记记。原有住宅小小区经综合合整治实施施物业管理理的，应按按有关规定定对被占用用或闲置的的公建配套套设施进行行清理、清清退或调整整；对街道道办事处、居居委会等投投资自建的的配套设施施实行回购购；根据规规划和小区区服务与管管理的需要要，补建必必要的配套套设

39、施。同同时对清退退、调整、回回购和补建建的公建配配套设施进进行产权登登记，并办办理移交使使用手续，用用于物业管管理。第五十七条条 业主主、物业管管理企业不不得擅自占占用、挖掘掘物业管理理区域内的的道路、场场地，损害害业主利益益。因维修物业业或者公共共利益，业业主确需临临时占用、挖挖掘道路、场场地的，应应当征得业业主委员会会和物业管管理企业的的同意；物物业管理企企业确需临临时占用、挖挖掘道路、场场地的，应应当征得业业主委员会会的同意。业主、物业业管理企业业应当将临临时占用、挖挖掘的道路路、场地，在在约定期限限内恢复原原状。第五十八条条供水、供电电、供气、市市政、排水水、环卫、通通讯、有线线电视等

40、单单位，按规规定承担物物业管理区区域内相关关管线和设设施设备维维修、养护护责任的，原原有职责和和养护渠道道不变。委委托物业管管理企业代代为维修、养养护的，应应当与物业业管理企业业签订委托托合同，并并支付维修修、养护费费。前款规定的的单位因维维修、养护护等需要，临临时占用、挖挖掘道路、场场地的，应应当事前通通知业主委委员会和物物业管理企企业，并及及时恢复原原状。造成成损失的，应应当予以赔赔偿。第五十九条条 物业业管理区域域内禁止下下列行为：（一）损坏坏房屋承重重结构；（二）擅自自改变房屋屋用途；（三）占用用或者损坏坏物业共用用部位、共共用设施设设备、擅自自改变公建建配套设施施使用功能能；（四）私

41、搭搭乱建；（五）侵占占绿地、毁毁坏绿化；（六）随意意倾倒或者者抛弃垃圾圾、杂物；（七）存放放不符合安安全标准的的易燃、易易爆、剧毒毒、放射性性等危险物物品，或者者超标准排排放污染物物质、发出出超标准的的噪声和振振动；（八）未经经批准摆设设摊点；（九）无序序停放车辆辆；（十）在建建筑物或者者构筑物上上乱悬挂、乱乱张贴、乱乱涂写、乱乱刻画；（十一）利利用物业从从事危害公公共利益或或者侵害他他人正当权权益的活动动；（十二）在在消防通道道上设置路路障，损坏坏或者挪用用消防设施施；（十三）法法律、法规规和业主公公约禁止的的其他行为为。第六十条 业主、使使用人装饰饰装修房屋屋时，应当当事先告知知物业管理理

42、企业。物物业管理企企业应当将将房屋装饰饰装修的禁禁止行为和和注意事项项告知业主主、使用人人。天下房地产产法律服务务网业主、使用用人装饰装装修房屋时时需要改变变房屋结构构或涉及房房屋承重部部位的，应应当向房屋屋安全管理理部门办理理相关手续续。物业管理企企业发现业业主、使用用人擅自损损坏房屋结结构行为的的，应当及及时劝阻，并并及时向市市房屋安全全管理部门门报告。第六十一条条 物业业出现危及及安全、影影响观瞻、侵侵害公共利利益或者影影响他人正正常使用等等情况时，责责任人应当当及时维修修养护。物业管理企企业对物业业共用部位位、共用设设施设备进进行维修养养护时，相相关业主和和使用人必必须给予配配合。因阻

43、阻挠维修养养护造成物物业损坏或或者财产损损失的，责责任人应当当负责修复复或者赔偿偿。第六十二条条 房屋屋在国家规规定的保修修期满以后后的维修责责任，按照照下列规定定承担：（一）房屋屋室内部分分，由业主主自行维修修；（二）房屋屋的共用部部位和共用用设施设备备，由物业业管理企业业根据物业业服务合同同的约定定定期维修养养护。第六十三条条 住宅宅物业、住住宅小区内内的非住宅宅物业或者者与单幢住住宅楼结构构相连的非非住宅物业业的业主，应应当按照国国家、省、市市有关规定定交纳专项项维修资金金。专项维修资资金属业主主所有，专专项用于物物业保修期期满后物业业共用部位位、共用设设施设备的的大中修和和更新、改改造

44、，不得得挪作他用用。第六十四条条利用业主共共有的公建建配套设施施进行经营营的，应当当在征得相相关业主、业业主委员会会的书面同同意后，按按照规定办办理有关手手续。其收收益在扣除除物业管理理企业代办办费用后，应应当将收益益的30用于补贴贴物业管理理公共服务务费，收益益的70纳入专项项维修资金金，但合同同另有约定定的除外。第七章 罚 则第六十五条条住宅物业的的建设单位位未通过招招投标的方方式选聘物物业管理企企业或者未未经批准，擅擅自采用协协议方式选选聘物业管管理企业的的，根据国国务院物物业管理条条例第五五十七条规规定，由市市房管部门门责令限期期改正，给给予警告，可可以并处110万元以以下的罚款款。第

45、六十六条条建设单位擅擅自处分属属于业主的的物业共用用部位、共共用设施设设备的所有有权或者使使用权的，根根据国务院院物业管管理条例第第五十八条条规定，由由市房管部部门处5万万元以上220万元以以下的罚款款；给业主主造成损失失的，依法法承担赔偿偿责任。第六十七条条违反本办法法的规定，不不移交有关关资料的，根根据国务院院物业管管理条例第第五十九条条规定，由由市房管部部门责令其其限期改正正；逾期仍仍不移交有有关资料的的，对建设设单位、物物业管理企企业予以通通报，处11万元以上上10万元元以下的罚罚款。第六十八条条违反本办法法的规定，未未取得资质质证书从事事物业管理理的，根据据国务院物物业管理条条例第六

46、六十条规定定，由市房房管部门责责令其停止止活动，没没收违法所所得，并处处5万元以以上20万万元以下罚罚款；给业业主造成损损失的，依依法承担赔赔偿责任。以欺骗手段段取得资质质证书的，依依照本条第第一款规定定处罚，并并吊销资质质证书。第六十九条条未按照规定定交纳专项项维修资金金的，根据据江苏省省物业管理理条例第第四十二条条规定，由由市房管部部门责令其其限期补交交；逾期仍仍不足额交交纳的，可可按每日万万分之五加加收滞纳金金。违反本办法法的规定，挪挪用专项维维修资金的的，根据国国务院物物业管理条条例第六六十三条规规定，由市市房管部门门追回挪用用的专项维维修资金，给给予警告，没没收违法所所得，可以以并处

47、挪用用数额2倍倍以下的罚罚款；物业业管理企业业挪用专项项维修资金金，情节严严重的，可可以吊销其其资质证书书；构成犯犯罪的，依依法追究刑刑事责任。第七十条违反本办法法的规定，建建设单位在在物业管理理区域内不不按照规定定配置必要要的物业管管理用房的的，根据国国务院物物业管理条条例第六六十四条规规定，由市市房管部门门责令其限限期改正，给给予警告，没没收违法所所得，并处处10万元元以上500万元以下下罚款。第七十一条条违反本办法法的规定，未未经业主大大会同意，物物业管理企企业擅自改改变物业管管理用房用用途的，根根据国务院院物业管管理条例第第六十五条条规定，由由市房管部部门责令限限期改正，给给予警告，并并处1万元元以上100万元以下下的罚款；有收益的的，所得收收益用于物物业管理区区域内物业业共用部位位、共用设设施设备的的维修、养养护，剩余余部分按照照业主大会会的决定使使用。第七十二条条违反物业服服务合同约约定，业主主逾期不缴缴纳物业服服务费用的的，业主委委员会和物物业管理企企业应当督督促其限期期交纳；逾逾期仍不缴缴纳的，物物