自学考试专题：房地产法复习资料.doc

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1、00169房地产法名词解释题1涉外房地产是指房地产法律关系的客体房屋、土地位于我国境内，主体具有涉外因素。2房地产纠纷是指当事人固有关房地产的权益而引起的争议。3成片开发是指在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电供热、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及与之配套的生产和生活服务设施等地面建筑物并对这些地面建筑物从书转让或出租的经营活动。4代管侨房是指房屋所有人下落不明，无合法代理人或者所有权不清楚的华侨私有房屋由房屋所在地政府房屋管理部门代为管理的行为，它不同

2、于委托代管的民事代理行为。6房地产法律关系的内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务。它是房地产法律关系的最丛本的要索也可说是主体双方关系的落脚点。7土地。广义是指地球表面能够为人们所控制和利用的陆地，上至一定高度的空间、下至地壳一定深度的立体空间中的自然物；狄义是指一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。8转移登记是因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原同而致使其权屈发生转移，必须办理产权过户手续情况时所进行的登记。9房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。10土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内山让给土

3、地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。11私房继承是指正公民(被继承人)死亡后，按照法定程序，将死者所遗留的房屋转移给有权接受的人所有。12基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。13经营性开发是指房地产开发公司投资生产房地产商品，并通过房地产市场的转让，追求经营利润的开发活动。14契税足在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。15物业是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。16土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。17涉外商

4、品房产的内销是指向国内销售，其购买者为国内的各类单位或个人。18行政责任是指违反行政管理秩序，依法应当承担的行政法律后果。19商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买房人，并由买受人交付房价款的行为。20房屋租金是指房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋出租人的经济补偿。21房屋按份共有是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。每个共同人有权要求将自己的份额分出或者转让。22房地产中介服务是指为房地产开发和交易提供各种媒介性服务活动的总称。它包括房地产咨询，房地产价格评估房地产经纪等业务项日。23旧城区拆迁改造是要对旧城区的丛础设施、建筑物

5、重新布局、改造或建设目的是为了发挥城市的整体功能，以适应现代化城市生产和生活的需要。24住房部分产权是指城镇居民对按标准价(优惠价)购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。25土地复垦是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。26房地产经纪人员是指为委托人提供房产信息和居间代理业务人员。 27房地产买卖是房地产转让的主要方式，是指转让人将房地产移转给受让人所有，受让人取得房地产产权并支付相应价款的行为。28前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。29个人住房贷款是指贷款

6、人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。四、简答题1涉外房地产关系是指具有涉外因素的房地产关系。涉外房地产关系是比较复杂的问题。在立沾、执法丁作中必须坚持以下原则： (1)维护国家主权原则。房地产是重要的生活和生产资料，也是开展对外经济技术交流与合作所不町缺少的物质条件。在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主权和安全放在首位。(2)平等互利原则。平等互利原则是指在国际经济贸易活动中，中外各方当事人之间，在法律地位上是平等的在经济亡应对双方行利：3)统一管理原则：房地产的开发和建发，要有一套具体而明确的管理制度。就土地而言，城镇国有土地为国家所有。由各级人民政府统一管理。统一管理，有利于

7、国家法律、政策的贯彻落实，有利于经济、文化建设的协调发展，实现经济效益、社会效益和生态效益的有机结合和统一。2(1)涉外商品房产的预售(预购)。根据国家有关规定，商品房的顶售，必须向当地市、县房地产管理部门申请，经批准发给商品房销售许可证后方可进行；否则，当事人之间所签订的预售合同无效；需要向境外销售商品房屋的，必须向当地政府房地产管理部门巾请，经批准发给商品房外销许可证后方可进行。预售的，必须同时申请领取商品房顶售许可证；此外，共有房产的预售，必须有共有人的书面协议。房产经营者领到房屋建筑竣工证后，应及时书面通知预购人并向当地人民政府房产管理机关申请办理房产权转移登记手续。(2)涉外商品房产

8、的内、外销售。内销是指向国内销售，其购买者为国内的各类单位或公民个人。外销丛指向境外销售。其购买者为外国或港澳台的企业、具他组织或个人。在对商品房产的内、外销问题上要注意：实行内、外销审批制度，批准内销的，不准擅自外销，如要外销，须经重新审批，并补交增值税；合理确定内、外销比例。(3)房屋所有权与土地使用权期限的统一。我国现行立法确定的原则是“房地一致”，即土地使用权期限届满，原房屋无偿收归国有，但可以申请续期。3房地产纠纷是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。种类包括：(1)民事性质的房地产纠纷。这是指作为平等主体的公民、法人、其他组织之间的房地产纠纷。例如土地权屈、房屋买卖、相邻关系等

9、纠纷。(2)行政性质的房地产纠纷-这是指政府、政府下属房地产行政主管部门及其他行政机关在行政管理职权过程中与行政相对人即被管理对象之间发生的纠纷。例如，对行政机关作出的关于确认土地、荒地的所有权或者使用权的决定不服，对房地产主管邪门的行政处罚不服等等。均属行政性质的纠纷。4方式与标准：公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得的上地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的，应当先申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘定、调整或者征收土地的决定，省、自治区

10、、直辖市人民政府确认土地、矿臧、森林、山岭、草原、荒地、濉涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。5有可能违反房地产管理法律、法规的主体包括： (1)与房地产事项相关的公民、法人和其他组织。例如，农村村民非法占用土地修建住宅，房地产开发企业擅自转让房地产开发项目，此时，该村民、该企业即构成违法主体。 (2)房地产行政主管部门。例如，非法批准占用土地、乱收费。以及工作人员玩忽职守、滥用职权等，此时房地产主管部门及其工作人员即构成违法主体。(3)其他违法主体。例如，房地产主管邪门之外的其他行政机关以出让人的身份出让国有土地使用权，某公民阻碍土地主管部门的工作人员依法执行职务，

11、此时某行政机关、某公民即构成违法主体。6(1)土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力将土地使用权进行分配或调整； (2)土地使用权划拔是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这外不等于使用者不需支付任何费用； (3)土地使用权可以是有期限的也可以是无期限的； (4)划拨的土地使用权不可以转让、出租、抵押。7我国房地产权屈登记具有以下功能： (1)产权确认功能；是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态赋予房产地产权的法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。 (2)公示功能。足将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。 (3)管理

12、功能。是指房地产登汜所具有的实施国家管理意图的功能；8(1)土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权进行抵押的应当认定抵押权没有生效。 (2)土地使用者未办理上地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地处用权签订抵押合同。并办理了抵押登记手续的，应当认定两个抵押合同均有效。抵押人给前一合同的当事人造成损失的，应当承担相应的民书责仟。 (3)以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同。一般应当认定为无效，但在一审诉讼期间依法补办出让手续的，可以认定合同有效。9我国城镇住房制度改革的基本内柞包括： (1)把住房建设投资山国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人

13、三者合理负担的体制： (2)把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制： (3)把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式； (4)建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为刘象的商品房供应体系； (5)建立住房公积金制度； (6)发展住房金融和住房保险建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；(7)建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场逐步实现住房资金投入产出的良性循环促进房地产业和相关产业的发展； (8)加快住房建没，改善居住条件、满足城镇居民不断增长的住房需要。10禁止房地产转让的情形包括：

14、 (1)以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的有关转让条件的； (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定杳封或者以其他形式限制房地产权利的； (3)依法收回土地使用权的； (4)共有房地产未经其他共有人书面同意的； (5)权属有争议的； (6)未依法登记领取权属证书的； (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。11主要包括以下几方面： (1)向外商出让的只是土地使用权，土地的所有权仍属于国家。 (2)出让的只是地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。 (3)开发企业依法自主经营管理但在具丌发区域内没有行政管理权。 (4)外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施

15、及具经营活动须遵守我国法律、法规。12(1)协商，指纠纷当事人在自愿的基础上，依据实际情况自行商议解决争议。 (2)行政处理。指由房地产行政主管邪门在自己的职权范围内对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动作出的。 (3)仲裁。指由专门的仲裁机构根据房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。 4)诉讼。指由纠纷当事人向人民法院提起诉讼，由人民法院依据特定程序审理。13(1)国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。 (2)土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权，即使用者有依法

16、占有、使用、收益和一定处分的权利使用者成为权利主体。 (3)国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。 (4)建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。14依法收回土地使用权的情况包括： (1)出让年限届满而朱续期； (2)根据社会公共利益的需要而提前收回； (2)因逾期开发而被无偿收回等等。15(1)土地公有原则； (2)土地有偿使用原则； (3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则； (4)房地产综合丌发原则； (5)城镇住房商品化原则； (6)宏观调控与市场调节相结合的原则。16(1)拆迁人与被拆迁入对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁

17、过渡方式和过渡期限等事项，可进行协商，订立拆迁补偿安置协议。如果是拆迁租赁房屋的，拆迁入应与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。 (2)协商仍达不成协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。 (3)当事人刘行政裁决不服的，可以在接到裁决之日起3个月内向人民法院起诉。17(1)通过山让方式取得土地使用权； (2)上地使用权作价人股； (3)通过租赁厂房和场地的方式； (4)通过企业拍卖或租赁经营方式； (5)与农村经济组织合资、合作经营取得集体土地使川权。18业主委员会是业主大会执行机构履行下列职责： (1)召集业主大会会议报告物业管理

18、的实施情况； (2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； (3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； (4)监督业主公约的实施； (5)业主大会赋予的其他职责。19房地产法调整房地产关系。具体内容包括如下几项： (1)土地、房屋财产关系； (2)土地利用和管理关系； (3)城市房地产开发经营关系； (4)城市房地产管理关系； (5)城市物业管理服务关系。20国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让余的行为。出让土地使用权的范围仪限于城市规划区内的国有土地。土地使用权

19、出让的方式：协议出让、拍卖、招标。 国有土地使用权山让具有如下法律特征： (1)土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。出让土地使用权的一方是国家。一般是以各级人民政府土地管理部门为代表，称为出让人，另一方是自然人或法人，称为受让人。 (2)土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。土地使用权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。21(1)国务院。国务院是中央人民政府，领导和管理全国城乡建没，并代表国家行使国有土地的所有权，制定全国城镇住房的基本制度和统一政策。 (2)地方人民政府。地方人民政府在国务院领导下，管理本地方的城乡建没。 (3)土地行政主管部门。国务院土地行

20、政主管部门统一负责伞国土地的管理和监督工作。国土资源部对省级人民政府国土资源主管部门实行业务领导。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。 (4)建设行政主管邪门。国务院建设部是综合管理全国建设事业的政府部门。地方人民政府设立相关机构，分别负责管理规划、土地、房产、建筑、住宅等项工作。23房地产转让应当按照下列程序办理： (1)签约；(2)申报； (3)审查；(4)查勘与评估：(5)缴纳税费；(6)核发过户单。24房地产咨询人员包括为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的人员。从事房地产咨询业务的人员，必须是具

21、有房地产及相关专业中等以上学历有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。25迁入房屋的权利。 (2)拆迁入的基本义务是对被拆迁人给予补偿、安置。这里的补偿，是指货币补偿，即拆迁人给予被拆迁人一定价值址的货币；这里的安置则指实物安置，即拆迁人通过为被拆迁人提供安置用房的力式来安置被拆迁人。26房地产抵押权人的权利主要有：(1)要求保全抵押房地产担保价值；(2)物上代位权：(3)处分抵押权；(4)优先受偿权。 义务主要有： (1)不得妨碍抵押人依法行使对抵押房地产的占有、使用、收益权，不得单方扩大抵押人的担保范围，增加其负担。 (2)在抵押权实现后，如果变卖抵押

22、房地产的价款清偿主侦务后有剩余，应当及时将剩余部分返还给抵押人。目前。我国房地产开发企业主要有三种：(1)专营企业。房地产开发专营企业(通称专营公司)，是以房地产开发经营为主的企业。房地产专营企业按照资质分为斤级。一级企业由建设部核发等级证书二级以下企业由省级建设行政主管部门核发等级证书。2)兼营企业。房地产开发兼营企业，是指经批准从事房地产经营业务的其他企业。对兼营企业虽不定资匝等级，但也有必要的条件要求。(3)项目公司。房地产开发项目公司，是以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。其经营对象只限于经批准的项目，项目开发经营完毕后，应向工商行政管理机关办理注销经营范围的登记。27房地产

23、开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。全面、正确领会这一概念，应当注意如下两点：(1)取得国有土地使用权丛房地产开发的前提。(2)房地产开发既可以是进行基础设施建设，也可以是继之进行房屋建设。总之，房地产开发并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋外发在内的开发经营活动。28(1)所有权登记。城市公有房屋实行所有权登记制度。公有房屋产权人应当在规定期限内，到房屋所在地房地产行政主管部门办理所有权登记于续。(2)使用管理。公有房屋的产权人和使用人应当按照房屋的用途合理使用房屋，不得擅自改变。确需改变用途的，应当依照有关规定办理审批手续。(3)

24、租赁管理。公有住房的租赁必须执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策和租金标准。出租人和承租人应当签订书面租赁协议，明确双方的权利和义务。并到房地产行政主管部门办理审核于续。4)头卖管理。公有房屋的买卖买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府规定的证明文件。任何单位和个人均不得擅自买卖公有房屋。(5)修缮管理。公有房屋产权人或房屋共有人有义务维修养护公有房屋及其附属设施。28房屋按份共有是指两个或两个以上的人对同一栋房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。其特征是：(1)主体各有份额，即对同一房屋享有明确、具体的份额。(2)每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。(3)每个共有人按照各自

25、的份额，对共有房产分享权利，分担义务。五、论述题1(1)外商投资企业土地使用权的取得：土地使用权作为中国合营者投资的一部分。如果中方合资者以其拥有的土地仗用权折作股本投入合资企业，或者中方合作者以具圳有的土地使用权作为合作条件投入合作企业，那么，当这一合资(或合作)企业的合资(或合作)合同得到批准，讣在所在地县级以上工商行政管理部门注册登记领取营业证书后，即取得土地使川权。土地址用权未作为中国合营者投资的一部分，分两种途径取得土地使用权：一是向国家取得，即外商投资企业按照有关建设用地的规定，通过缴纳土地使用费而取得土地使川权；二是向其他土地使用者取得，即外商投资企业通过土地使用权有偿转让方式取

26、得土地使用权。(2)对外商投资企业使用土地的限制：外商投资企业对其占有的土地也只有使用权，没有所有权；外商投资介、限用地期限与企业的经营期限相同；外商投资企业不得擅自改变土地的用途。如需改变十地使用合同规定的土地用途，应按申请用地程序办理变更用地手续；外商投资企业使用土地必须严格遵守所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地进行建设。(3)土地使用费：根据有关法律规定，外商投资企业用地，不论是新征收的土地，还是利用中方合资者或者合作者原来使用的土地都应缴纳上地使用费，又称“场地使用费”。场地使用费包括征收土地的补偿费、原有建筑物的拆迁费、人员安置费以及为外商投资企业直接配套的厂外道

27、路、管线等公共设施分摊的投资费用等。2.房地产法律责任主要包括三种形式：民事责任、行政责任和刑事责任。(1)民事责任：狭义的民事责任，是指违法或违约之后。依法应当承担的民事法律后果。可分为：侵权责任、违约责任和不履行其他义务的责任，承担民事责任的形式：停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；修理、重作、更换；赔偿损失；违约金；消除影响、恢复名誉；赔礼道歉。这十种民事责任形式，可以单独适用，也可以合并适用。(2)行政责任：行政责任是指违反行政管理秩序，依法应当承担的行政法律后果。违反房地产行政管理秩序的责任主要包括：房地产行政管理相对人的责任；房地产行政管理部门的责任；其他行政机关及其

28、工作人员、其他公民或组织的责任。适用于房地产关系的行政处罚的种类有：警告、罚款(最广泛)、没收违法所得、没收非法财物、责令停业停产、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照。房地产行政管理相对人承担行政责任的形式是行政处罚。行政处罚措施可以单独适用，也可以合并适用。但对当事人的同一个违法行为，不能实行两次以上的罚款。 刘于房地产行政管理部门、其他行政机关及其工作人员基本的行政责任形式是行政处分。(3)刑事责任：刑事责任，是指危害社会的行为构成犯罪，依照刑法规定应当承担的刑事法律后果。房地产关系中犯罪的主体，不仅有个人，也可能有单位。企业、公司、事业单位、机关、团体实施的危害社会的行为，法律规定为单

29、位犯罪的应当负刑事责仟。刘个人犯罪，判处的主刑有管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑：附加刑有罚金、剥夺政治权利、没收财产。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对具直接负责的主管人员和其他直接责任人员判处刑罚。在房地产关系巾发生的犯罪包括：非法转让、倒卖土地使川罪；非法占用徘地罪；非法批准征收、占有土地罪和非法低价出让国土使刑罪；擅自出卖、转让军队房地产罪等等。3.我国土地管理法主要从三个方面确立了对耕地的保护：(1)把切实保护耕地作为我国的一项基本国策。切实保护耕地，关系到农业的长期稳定发展，关系到整个国民经济持续、快速、健康发展，关系到全民根本利益，所以必须将其列为基本国策。(2)实行基本农田保护制度。基本农田保护区以乡(镇)为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。划定的基本农田保护区，由县级人民政府设立保护标志，予以公告。(3)对土地开发与复垦进行法律规制。开垦未利用的上地，必须在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内进行。依照土地骨理法规定，土地利用总体规划中应当划定土地利用区，时可开垦的土地划定范围，经过科学论证和评估后依法进行开垦。4