军产房买卖合同纠纷法院受理.doc

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1、军产房买卖合同纠纷法院受理 依据合同法第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人 所有或者出卖人有权处分”。第一百三十五条规定：“出卖人 应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。”即依据合同法关于买卖合 同的规定，作为军产房的卖方的主要义务是交付房屋并移转 房屋的所有权，虽然有的军产房买卖合同中规定只办理军产 住房证，但这样的规定并不能排除军产房的卖方依合同法应 承担的卖方的法定义务，即转让军产房所有权的义务。综上所述，买卖军产房居住权或永久使用权的说

2、法的法 律性质实质是房屋所有权的买卖，如无总后勤部审批，有关 买卖或转让合同也是无效的。五、评论及建议依据中国人民解放军房地产管理条例第三十四条第（二）款的规定：“对于越权擅自处理军队房地产的单位， 没收其全部收入，擅自处理的房地产应全部收回，并给予主 管负责人或直接责任者行政处分。”也就是说，对于违规的 军产房买卖，购买军产房的一方当事人可能面临失去所购房 屋乂得不到补偿的不良后果。而购买房屋对于绝大多数地方 居民来说乂是一生中最大的一笔支出，所以军产房买卖对于 购房者来说事关重大。军产房买卖涉及军队和地方购买者双方的利益关系，也 是一种军民关系，鉴于目前关于军产房的买卖的法律适用及 合同效

3、力的认定缺乏明确的法律规定，使得律师代理和法院 审理涉及军产房的买卖案件的难度和不确定性加大，购房者 也缺乏法律上的安全感。建议有权立法的权威部门尽快以立法的形式加以明确，以定纷止争，并增进军民合法利益的平 衡保护。篇三：房地产合同管理军产房案例分析p 房地产合同管理案例分析p 11级房地产经营管理 1班黄思豪1104030059案情：A系北京人，由于长期在珠海工作，对北京快速上涨的房价不了解，由于欲在美国投资房地产，遂与b签订房屋买卖合同，以20_万价格将自己的一套面积 100平方米 的军产权房屋（已超过 5年）卖给b,并约定按揭贷款。在 按揭贷款合同中双方约定房价 230万，由b先向A首付

4、30 万，其余20_万按揭，但私下里 b实际向A只支付了 10万 元，A表示同意。后 A发现此房屋市场价格值 350万，欲解 除合同，但b不同意并要求 A继续履行合同。A欲解除合同 的理由是：一是此房屋为军产权房屋，其出售受到军队的限 制，此售房合同应是无效的。二是按揭贷款合同是双方合谋 对银行进行欺诈，所以房屋买卖合同应是无效合同。三是房 屋的合同售价是20_万，但实际市场价值350万，显失公平。显失公平的合同应该是无效合同。问题1: A认为此房屋买卖合同应该是无效合同，要求 法院判决解除合同，法院会否支持，为什么？问题2: A想用支付违约金而拒绝履行合同，法院会否 支持？问题3:房屋所有权

5、应归谁所有？为什么？要回答以上几个问题，首先要整理清楚什么是军产房，军产房有什么性质特点。军产房是指军队享有房屋所有权（即产权）的房屋。依据中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按中国人民解放军房地产管理条例规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记。军队现有住

6、房出售管理办法（总后勤部1999后营字第530号印发）第四条规定：出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。综上所述，军产房的所有权为军委、总部。而后勤部审批是军产房买卖合同是否有效的关键。如无总后勤部审批，有关买卖或转让合同是无效的。关于军产房到底能否出售以及法院受理的依据。本案中军产房能否出售是本案判决的关键之一，如果军产房出售是 违法行为，则该合同为无效合同，若军产房出售为合法行为, 则该合同则因没有犯法律法规而成为有效合同。而

7、法院该不 该受理乂是另一个关键。如何看待这些规定对于军产房向地方转让的合同的效 力的影响却是一个有争议的问题，产生争议的根本原因是对 于如何认定中央军委及其总后勤部的规定对于军产房买卖 合同效力的影响缺乏明确的法律规定。因为依据中华人民 共和国合同法第五十二条第（五）款的规定，“违反法律、 行政法规的强制性规定”的合法无效。而依据中华人民共 和国立法法（以下简称立法法）第七条的规定，法律是由 全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国 家立法权。而行政法规则由国务院根据宪法和法律，制定行 政法规（见立法法第五十六条第一款）。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定不是法律，也不是行政法规，

8、与 合同法关于合同效力的规定无法对应。使得中央军委及其总 后勤部关于军产房的规定对于合同效力的影响没有直接的 法律规定。这是产生军产房法律适用及军产房买卖合同效力 争议的根所在。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定 依据立法法的规定，应属于军事法规和军事规章。而依 据立法法的规定：军事法规、军事规章在武装力H内部 实施。因军产房买卖即涉及军事力虽内部，乂涉及军事力虽 外部的地方军产房购买人，此事如何适用军事法规、军事规 章以及如何认定军事法规、军事规章与合同效力的关系仍然 没有明确的法律规定。具体到判决中的法律适用，合同法第 五十一条的规定：即“无处分权的人处分他人财产，经权利 人追认或者无处

9、分权的人订立合同后取得处分权的，该合同 有效”。所以，本案中的军产房买卖合同因没有违反国家法律法 规、强制性效力性规定而成为有效合同。而关于对本案中军产房的出售合法性以及法院必须受理的理由则有以下几条。军产房向地方出售不违法。现行法律和行政法规对面向地方购房人销售军产房的买卖行为没有禁止性规定。军队房 地产管理规章相关规定则允许军队利用空置土地进行开发 经营。中央军委发布的中国人民解放军房地产管理条例 第28条规定：“军队房地广在保证战备和部队住用并保守军 事秘密的前提下，可以对空余房地产依法进行开发经营活动。”第29条规定：“军队房地产开发经营的主要方式：？（三）军用土地有偿转让、合作经营；

10、（四）与地方换建及合资建房；”据此，军产房买卖显然属于合法。大H军产房 的建设和买卖，既扩充了军费，解决了部队干部的居住用房， 乂解决了城市土地匮缺的困难，还节省了购房人的购房投入，无疑是利国、利军、利民的好事。其次，符合条件的军产房纠纷，人民法院必须受理。军 产房开发、建设和买卖的主体法律关系大多是是军队与开发 商、开发商与建筑企业、开发商与购房人之间的法律关系。这些当事人之间并不存在军队内部上下级之间的行政和制 约关系。他们之间显然属于市场中平等主体之间的民事法律 关系，而平等民事主体之间的纠纷，依法应属于民法调整的 范围。再次，人民法院受理平等民事主体军产房纠纷案件完全 符合相关法律和司

11、法解释的规定。一是军产房纠纷当事人主 体和诉讼请求请求符合民事诉讼法第三条规定的“公民之间、 法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人 身关系提起的民事诉讼。”的民事诉讼法调整的范围； 据此， 对于起诉到人民法院的军产房纠纷，人民法院立案庭应当按 照不同情况区别对待：对当事人与军队具有行政隶属关系的 军队内部纠纷，人民法院应告知当事人通过行政途径予以解 决，不予立案；对双方当事人之间系平等民事主体合同关系 的，人民法院依法应当予以受理。人民法院对符合立案条件 的军产房纠纷予以受理，将及时解决因建设、买卖、租赁军 产房发生的合同纠纷，通过民事法律手段制裁违约方，维护 守约方的合法权益

12、。只有这样，才能彰显社会的公平和正义， 才能强化人民法院的法律权威，才能免去因与军产房发生民 事法律关系的当事人的后顾之忧，促进军队房地产市场的稳定和健康发展。综上所述，对于第一个问题。该房屋转让合同有效，合 同生效的理由则是合同主体合格，合同当事人意思表示真实， 合同不违反法律或者社会公共利益。因此法院并不会支持解 除合同。而关于按揭贷款合同是双方合谋对银行进行欺诈这一 问题上，我们要弄清楚恶意串通行为的定义与构成要件。恶意串通彳丁为，乂称做恶意通谋彳丁为。是指在买卖活动 中，双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为。具 体表现为：串通掩盖事实真相，在应价过程中串通一气，有 意压价，损害

13、委托人的利益。在本案例中买卖双方存在恶意 串通行为，但是由于在该案例中贷款合同为从合同，但从合 同不成立或失效，一般并不影响到主合同的效力。在该案件 中，从合同的失效并未直接使得主合同失效，因此主合同仍 然有效。恶意串通行为的构成要件：第一，恶意串通首先需 要有双方损害第三人的恶意。第二，恶意串通需要恶意串通 的双方事先存在着通谋，这首先是指当事人具有共同的目的， 即串通的双方都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或 第三者的利益，共同的目的可以表现为当事人事先达成一致 的协议，也可以是一方作出意思表示，而对方或其他当事人 明知实施该行为所达到的非法目的，而用默示的方式表示接 受。其次，当事人

14、互相配合或共同实施该非法行为。因此根据定义，在该案件中存在的恶意串通行为对主合 同没有影响效力。转让合同依然成立。关于原告第三条理由显失公平。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第72条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双 方的权利义务明显违反公平、等价有尝原则的，可以认定为 显失公平。关于合同条款显失公平的问题，可以从两个方面 进行认定：一是考察合同对一方当事人是否明显不公平，具 体应结合双方当事人权利义务是否对等、一方获得的利益或 另一方所受损失是否违背法律或者交易习惯等综合衡it。二、 考察合同订立时，一方是否利用其优势或者对方轻率、没有 经验，具

15、体看利益受损一方是否无经验，或对合同的相关内 容缺乏认识的能力，或者因为某中急迫的情况，并非出自真 正的自愿而接受了对方提出的合同条件，如合同中设定了某 些明显对一方不利的条款，注意区分是否为一方当事人的真 实意思表小。结合该案例可知，本案中的当事人并没有利用特殊优势 或者是不对价交换来与当事人进行交易，因此不存在显失公 平这一情况出现。总结：本案例中因为军产房的买卖并没有违反国家法律 法规，因此合同有效，法院并不会判决解除该合同。而在 A 欲支付违约金而决绝履行合同这一问题上，由于A是出于恶意来进行这一决定。而法律是维护正常社会秩序的工具，因 此根据法律的公平公正原则，法院不会支持A用支付违约金而拒绝履行合同这一行为。至于房屋所有权这一问题。在改 军产房过户给b之前该房屋归军委、总部所有。而在法院判 定该房屋给b并下令过户给b之后，该房屋的所有权则归 b 所有。因此法院应该会判定合同有效，并下令A配合将房屋登记过户到b的名下。第 7 页 共 7 页