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1、集美大学诚毅学院毕业设计（论文） 新收入准则对房地产企业的影响研究 题目 以碧桂园为例 院系管理系专业会计学 年级2017 级班级会计 1793姓名学号指导老师职称2021 年 5 月 日集美大学诚毅学院本科学位论文诚信书毕业论文（设计）题 目新收入准则对房地产企业的影响研究 以碧桂园集团为例学生姓名林歆瑶专业会计学学 号201741073079指导老师徐丽林职 称所在学院诚毅学院管理系诚信书本人慎重承诺和声明：我承诺在毕业设计（论文）活动中遵守学校有关规定，恪守学术规范，在本人的毕业设计（论文）中未剽窃、抄袭他人的学术观点、思想和成果，未篡改研究数据，如有违规行为发生，我愿承担一切责任，接受

2、学校的处理。学生（签名）：2021 年 5 月 日备注：本表存入学生毕业设计（论文）资料新收入准则对房地产企业的影响研究 以碧桂园为例摘要 伴随着经济社会的发展，新兴业务崛起，收入结算方式日益增多，原有收入准则难以合理的进行收入确认和计量。为了更好的解决问题，我国与国际准则保持一致,于2017年修订出台了企业会计准则第14号收入。现有的收入准则建立统一的收入确认模型，消除现有收入确认标准的不一致，以提高收入在不同行业、不同经济体和不同交易方式下确认的可比性。本文主要通过房地产企业的角度，介绍了新收入准则发生的背景以及新收入准则的变化内容。同时，结合碧桂园的具体案例,从盈利能力、营运能力、和偿债

3、能力三个方面的财务指标说明新收入准则的应用对房地产企业产生的影响，并给出三点关于应用新收入准则的注意事项。关键词 新收入准则；房地产企业；碧桂园；影响Research on the Impact of New Income Standards on Real Estate Enterprises Take Country Garden as an exampleAbstract：With the development of economy and society, the rise of emerging businesses, and the increasing number of in

4、come settlement methods, it is difficult for the original income standards to reasonably carry out income recognition and measurement. In order to better solve the problem, my country is consistent with international standards and revised and issued Accounting Standards for Business Enterprises No.

5、14-Revenue in 2017. The existing revenue standards establish a unified revenue recognition model to eliminate the inconsistencies in the current revenue recognition standards, so as to improve the comparability of revenue recognition in different industries, different economies, and different transa

6、ction methods. This article mainly introduces the background of the new income standards and the changes in the new income standards from the perspective of real estate companies. At the same time, combined with the specific case of Country Garden, it explains the impact of the application of the ne

7、w income standard on real estate companies from the three financial indicators of profitability, operating capacity, and solvency, and gives three points about the application of the new income standard. matter.Keywords：new income standards; real estate enterprises; Country Garden; influence目录引言2一、

8、新收入准则的主要变化31、 统一收入确认模型32、 多重交易安排合同的会计处理33、 收入确认条件4二、 新收入准则下碧桂园的收入概况51. 碧桂园概况52. 新收入准则下碧桂园的收入概况6三、 新收入准则对房地产企业的影响分析以碧桂园为例71. 盈利能力影响分析72. 营运能力影响分析83. 偿债能力影响分析10四、 应用新收入准则下碧桂园集团应注意的问题111. 加强各部门的合作122. 提供财务人员的综合素质123. 提高信息披露质量12五、 结论与展望131. 研究结论132. 研究不足与展望14参考文献15引言2006年2月，财政部发布企业会计准则第14号收入和企业会计准则第15号建

9、造合同（以下简称“旧收入准则”） 本文将颁布的CAS14（2017）、IFRS 15（2014）、HKFRS15统称为“新收入准则”，相应的将往年其他与收入相关的准则称为“旧收入准则”。，对企业的收入确认、计量和相关信息的披露进行了规范。然而，随着市场经济的日益发展、交易事项的日趋复杂，实务中收入确认和计量面临越来越多的问题，尤其是在房地产企业中较为明显。众所周知，房地产业为我国的经济发展做出了不可替代的巨大贡献，是我国经济发展的支柱之一，其盈利能力是巨大的。然而房地产企业在收入确认时点中存在一个问题：在旧收入准则下，我国的房地产企业按照“风险与报酬转移模型”进行房地产开发活动的收入确认，其收

10、入确认集中在一个点上，就会导致在每个资产负债表日的收入波动较大。而在新收入准则下，我国房地产企业收入确认的时点可以概括为“竣工验收时点”、“实际交付时点”和“所有权转让时点”。这就分散了收入确认时间，降低资产负债表日的收入波动。因此，只有规范房地产公司收入确认、计量和信息披露的处理，才能真实、可靠、准确地反映房地产公司的盈利能力。这从客观上要求我们完善现行收入相关准则，切实满足实际需要。2一、 新收入准则的主要变化1、 统一收入确认模型在旧准则中，把收入划分为以下几类：销售商品收入、提供劳务收入、让渡资产使用权收入和建造合同，根据类型分别来确认收入。其中销售收入准则和建造合同准则是割裂开来的，

11、但是实务中却没有对它们进行非常明确的划分,因此这两类准则的边界并不十分明确。这样的情况会直接导致如果两类合同的交易相似,却选择了不同的收入确认方式，那么它们对于企业来说产生的经济利益也不相同。而在2017年7月，财政部发布的新收入准则中不再区分收入类型来确认收入。将收入准则和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型，以合同的收入确认原则为核心来规范所有与客户之间的合同产生的收入。打破了商品和服务的界限，消除了在后续收入确认标准中新旧准则的不一致，因此这种情况下不会产生比较大的差异。2、 多重交易安排合同的会计处理对于含有多个交易安排的合同，这类交易有个相同点，一笔交易包含多个交易对象，而对象之间

12、可能是从属关系的，比如超市购物赠送物品、折扣券、积分兑换商品等。还有可能是捆绑关系的，例如，打印机和墨盒捆绑在一起或者机器销售附带安装服务。在旧收入准则下仅仅提供了非常有限的指引，除了“有关奖励积分的会计处理”外，对这类业务没有更加具体的指引。导致企业凭借各自的理解进行会计处理，造成对于相同的交易作出不同的会计处理。而新收入准则对包括多个交易安排的合同的会计处理提供了更清晰的指导，即五步法：要求企业在合同开始日对合同进行评估、识别合同所包含的各项履约义务、确认交易收入、按照各项履约义务所承诺商品(或服务）的相对单独售价将交易价格分摊至各项履约义务，进而在履行各履约义务时确认相应的收入。其中，新

13、收入准则引入了“履约义务”的概念，并且对如何识别单个的履约义务，以及如何将交易价格分摊至合同中各项履约义务当中都作出了明确的规定。总而言之，当一个合同中包括多个履约义务时，要在合同生效时，按照单项履约义务所承诺商品的单独的售价的相对比例，将交易价格分摊至合同中各项履约义务。3、 收入确认条件旧收入准则中第四条规定，销售商品收入同时满足以下四个条件，就能予以确人收入。新收入准则第五条规定，当企业与客户之间的合同同时满足以下五个条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入。表1 以下为新旧准则关于收入确认条件的对比表：旧收入准则新收入准则l 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方l

14、 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制l 相关的经济利益很可能流入企业l 相关的收入和成本能够可靠地计量l 合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务l 该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务l 该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款l 该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额l 企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回其主要变化为：明确了“控制权转移”的前提条件，即对于收入确认时点的变更。旧准则下收入确认时点的判断标准为销售商品或者提供劳务的主要风险以及报酬的转移，即在销售商品方面收入确认

15、点为销售的某一个时间点，提供劳务或者建造合同方面收入确认点强调的是某一段时间。由于很多时候销售商品和提供劳务之间没有明显的界限，这就造成对收入时间点的确认比较困难，使企业的业务实质有时候不能客观地被反映出来。新收入准则下收入确认时点的判断标准是销售商品或提供劳务的控制权转移作为收入的确认点。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。相比之下，对于旧准则在收入确认时强调“风险报酬转移”，新准则所强调“控制权转移”得出的判断结果一致性更高。受到人为因素的影响较小，企业业务实质的结算结果更加客观。二、 新收入准则下碧桂园的收入概况1. 碧桂园概况碧桂园集团，即碧桂园控

16、股有限公司（股份代号：02007.HK），该集团成立于1992年，总部位于广东省佛山市顺德区，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。创立人为杨国强先生，并且杨国强到目前为止仍担任碧桂园董事长。是一家以房地产为主营业务，涵盖旅游开发、建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团。1992年杨国强先生审时度势，正式进军房地产，在顺德的碧江畔，开卷力作顺德碧桂园华丽转身。直至2016年，碧桂园全年业绩3088亿元，位列中国房企第三名；启动科技小镇计划助力国家创新驱动发展战略。2017年，入围美国福布斯杂志发布年度全球上市公司300强榜单，并荣登财富世界500强排行榜。2018

17、年碧桂园与苏宁达成约定在国内范围开展商业地产的合作，顺势推进投资、金融、电商采购等业务。2019年，碧桂园紧抓城市群及热点城市发展机遇，把握市场主流需求，加大营销力度助力规模增长，在克而瑞的2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜中，碧桂园的全口径销售金额依然独占鳌头。2. 新收入准则下碧桂园的收入概况碧桂园集团业务收入主要来自五个经营分部：房地产开发、建筑、物业投资、物业管理及酒店经营。表2 2016年至2020年碧桂园的收入情况：单位（亿元）年份收入类型20162017201820192020房地产开发1481.802201.573694.054750.124493.41建筑11.4

18、323.0552.6562.1987.79物业投资0.971.0844.0946.7747.36物业管理19.5926.56酒店经营17.0816.74合计1530.872269.003790.794859.084628.56 资料来源：根据碧桂园2016-2020年年度报告中相关数据整理由表2可以看出，从2017年实施新收入准则后的四年碧桂园的收入总额由比较大的波动。其中，相较于2016年度，碧桂园的收入总额在2017年和2018年呈现快速增长模式，尤其在2018年其收入增长率达到最大为67.1%。此增长在销售上由最直接的体现：截至2018年底，碧桂园权益的合同销售金额5018.8亿元，权益

19、的合同销售面积约5416万平方米，同比分别增加31.25%和23.06%，均价为9267元每平方米，增速大幅超过行业平均水平。然而在2019以及2020年度收入的涨幅大幅度下滑，特别是在2020年其收入总额出现首次下滑，同比下降了4.7%。碧桂园在财报中对收入下滑进行了解释，受到了2020年新冠疫情的影响，部分项目工程及楼盘交付、确认收入放缓。同时，我们可以看出碧桂园主要的收入来源还是来自房地产开发业务，均占比96%以上，其余4.0%来自其他部分。这里特别说明一下：碧桂园为首家且唯一一家提前使用新收入准则的房地产企业。在港交所上市的，适用的是HKFRS15，我们所讨论的是CAS14(2017)

20、，但是这两个收入准则在核心内容上并没有明显的差异，都是追随国际财务报告准则第15号来自客户合同的收入的脚步。三、 新收入准则对房地产企业的影响分析 以碧桂园为例1. 盈利能力影响分析盈利能力是指企业获取利润的能力。利润是企业内外有关各方都关心的中心问题、利润是投资者取得投资收益、债权人收取本息的资金来源,是经营者经营业绩和管理效能的集中表现，也是职工集体福利设施不断完善的重要保障。表3 新旧准则下碧桂园财务指标的对比：（单位：亿元）准则财务指标现行准则旧准则营业收入2,269.00 1981.34营业成本1681.141514.23销售毛利率25.91%23.58%资产总额10,496.69

21、10,674.27 利润总额465.22346.72总资产报酬率6.99%5.48%资料来源：根据碧桂园2017年年度报告以及同花顺中相关数据整理毛利率反映的了企业的基本竞争状况和成本控制水平，是企业生存和发展的基本前提。如果毛利率薄弱，代表企业所在行业的竞争程度较高。根据上述对比表具体而言，新收入准则实施后，碧桂园的销售毛利率增长了2.33%。其增长主要来源于营业收入相对于旧收入准则增长了287.66亿元，同比增长了14.52%，从而也促使了销售毛利的增长。营业收入增长的主要原因是根据新收入准则规定，地产项目正式开发前，可以按照实际施工进展进行部分销售收入确认，分散了收入确认的时间，还可以更

22、为合理的衡量房地产开发项目的成本投入与收入确认。同时在计量收入时，更综合的考虑可变对价、重大融资成分等其他因素。总资产报酬率表示企业全部资产获取收益的水平，全面反映了企业的获利能力和投入产出状况。总资产报酬率高，说明企业资产的运用效率好，也意味着企业的资产盈利能力强，所以这个比率越高越有利。由上表数据可以看出，碧桂园施行新收入准则前后总资产报酬率的变化比较大，增长了1.5%。其变动的主要原因有两方面，一方面为利润总额的影响，利润总额的增加主要来源于营业收入，其原因是新收入准则的应用对销售收入确认的影响；另一方面是来自2017年末资产总额的变动，降低了177.58亿元，其变动情况在2017年年报

23、中有披露。对于资产总额的变动，根据旧收入准则和新收入准则的两项会计规定，我们可以看到碧桂园在旧收入准则下的资产规模仍高于新收入准则下的资产规模。主要原因是：旧收入准则下的收入确认，碧桂园是依据交付房屋时点确认。实际上，这些存货不再具有资产属性，因为按计划出售但未交付的房屋已经为企业带来了经济利益，并且将来将不再能够为公司带来经济利益。这就导致收入确认的延迟，以至于账簿上保留了大量存货金额，从而资产规模整体虚增。总体来看，在应用新收入准则后，碧桂园的盈利能力有所涨幅，集团整体的经营情况朝着积极的趋势稳步前进。2. 营运能力影响分析企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计

24、算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。有利于企业管理当局改善经营管理。有助于投资者进行投资决策。有助于债权人进行信贷决策。表4 新旧准则下碧桂园财务指标对比：（单位：亿元）准则财务指标现行准则旧准则应收账款平均余额289.44289.44存货3930.60 4148.34 资产总额10,496.69 10,674.27 营业收入2,269.00 1,981.34 营业成本1,681.14 1,514.23 总资产周转率/次0.280.24存货周转率/次0.52 0.46 应收账款周转率/次7.84 6.85 资料来源：根据碧桂园2017年年度报告以及同花顺中相关数据整理总资

25、产周转率这一指标反映了企业总资产和总收入之间的关系。指标越高，说明企业总资产营运能力越强。如果说总资产产值率仅仅反映了企业生产过程中资产的利用效果，总资产周转率反映出整个经营过程中资产的利用效率总资产周转率用与衡量资产规模和销售水平之间的配比情况。根据表4 可以看出，在施行新收入准则后，2017年碧桂园集团的总资产周转率降低了0.04。我们看到明显增长的主要在于营业收入的增长以及资产总额的降低。营业收入的增长主要在于销售收入的确认，而资产总额的降低是由于在在就收入准则下存货金额的虚增。整体看该比率有所增长，这将有利于企业的经营效率和盈利能力。存货周转率，即表示存货在报告期（通常为一年）内的周转

26、次数，既体现企业对存货的去化速度，也体现企业的存货资金占用是否合理。该比值越高，说明存货周转次数越高，存货资金利用效率也越高。具体来说，存货周转率是企业营业成本与平均存货的比值。根据上述表4分析，碧桂园集团应用新收入准则后，受重分类及存货确认的影响，其2017年年末的存货调减了217.74亿元，营业成本调增了166.91亿元，导致其存货周转率相比于采用现行准则计算出的存货周转率有所增长，但变动不大。相对与行业平均水平0.35来说，碧桂园的存货周转率高于行业平均水平。这表明公司的业务状况良好。应收账款收款率，体现了应收账款的变现速度和企业的收账效率。一般而言，企业的应收账款周转率越高，平均收账期

27、越短，说明企业的应收账款回收得越快;反之，则企业的营运资金过多地呆滞在应收账款上，会严重影响企业资金的正常周转。根据表4 分析，新收入准则实施后，在应收账款不变的情况下，营业收入增加287.66亿元，而营业收入中销售收入的提前确认是导致万科的应收账款周转率有所降低的主要原因。总的来说，在施行新收入准则后，碧桂园集团的营运能力的变动相对平稳，其变动主要是受到销售确认影响的营业收入的增加。3. 偿债能力影响分析企业偿债能力，静态的讲，就是用企业资产清偿企业债务的能力；动态的讲，就是用企业资产和经营过程创造的收益偿还债务的能力。企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。表5 新旧准则下

28、碧桂园集团财务指标对比：（单位：亿元）准则财务指标现行准则旧准则流动资产8,679.15 8,800.58 资产总额10,496.69 10,674.27 流动负债7,695.37 8,043.90 负债总额9,330.57 9,623.87 流动比率112.78%109.41%资产负债率88.89%90.16%资料来源：根据碧桂园2017年年度报告以及同花顺中相关数据整理流动比率是企业流动资产与流动负债的比，一般认为该比例为2：1即流动比率应该保持在2比较适宜。根据表5数据可得，碧桂园集团应用新收入准则后的流动比率增加了3.38%。其变动一方面来自于流动资产中存货在就收入准则下的虚增；另一方

29、面主要变动是来源于流动负债的大幅下降。其主要原因是在新收入准则下，将财务报表中“预收客户账款”项目符合新收入准则规定的部分拆分为合同负债。在碧桂园2017年年报中披露，当年3880.2亿元的预收客户账款全部被拆分。因此，流动比率有所增幅。但是应用新收入准则前后流动比率都是低于2这一水平的，说明碧桂园集团的短期偿债能力理论上不强。尽管在实施新准则后有所增加，但增幅十分小，说明碧桂园存在潜在的违约风险。资产负债率，反映了总体的企业财务风险水平和杠杆收益水平以及偿债能力的重要指标。该指标越大，说明企业的债务负担越重；反之，说明企业的债务负担越轻。理论上该比率需保持在50%比较合理，但是由于房地产开发

30、行业的特殊性，这一比例可以提升至60%70%，略高于70%也尚且合理，但不能高于80%。从表5数据来看，碧桂园集团应用新收入准则后的资产负债率降低1.27%，说明其长期偿债能力有所增强。其变动来源于是负债总额的减幅为3%，以及在旧收入准则下虚高的资产总额的降幅。但碧桂园的资产负债率明显高于行业平均水平，说明碧桂园集团的长期偿债能力在全行业中也处于相对劣势地位。总的来说，在施行新收入准则后，碧桂园的偿债能力有所提升，但整体没有产生大的变动，还是存在一定的财务风险。四、 应用新收入准则下碧桂园集团应注意的问题1. 加强各部门的合作新收入准则中收入确认的基础是合同的签订。合同签署不仅涉及财务部门，而

31、且涉及许多其他部门。与客户签订合同的条件。这些要求房地产公司的有关部门加强联系与合作，并及时传达合同内容，从而让企业更快熟悉新收入准则的要求。此外，房地产公司的利润与其他上下游公司紧密相关，例如与其开展业务的供应商以及有其他交易往来的合作企业。因此，公司需要及时与团体利益相关者团结并进行沟通。碧桂园是一家相对有影响力的房地产公司。有许多影响整个机构的子公司和分支机构。因此，需要做好每个公司与母公司之间的沟通和协调。2. 提供财务人员的综合素质财务管理是企业管理活动的核心，而财务人员又是财务管理的执行者，一个企业成败与财务活动有着密切联系。悉数近年来发生的财务案例，其企业的失败无一不与财务链条的

32、断裂相关。因此提高财务人员的素质关系企业的发展。新的收入标准为财务人员提出了更高的标准，并要求他们具有更高的整体素质。根据新收入准则规定，确认和计量收入的会计处理与合同履约义务紧密相关。财务人员在进行账务处理时，应正确识别合同中的履约义务，以便对收入确认的时点或时段做出正确的判断。因此，提高财务人员素质要从提高道德水平、促进业务知识、实现能力认可等方面采取的措施，培养和提升财务人员的管理意识、理财意识，增强参与预测与决策的能力，使其发现问题、解决问题时能站在企业发展的高度，充分发挥财务人员的信息反馈作用、决策咨询作用、管理中心作用。3. 提高信息披露质量信息披露是影响公司行为和保护中小股东利益

33、的有力工具。强有力的披露制度有助于吸引资金，维持公众对资本市场的信心。股东和潜在投资者需要得到定期的、可靠的、可比的和足够洋细的信息，从而使他们能对经理层是否称职做出评价，并对股票的价值评估、持有和表决做出有根据的决策。新收入准则对信息披露提出了更具体的要求，规定资本市场在新准则实施年度对有关执行新准则的影响提供清晰、详细的信息披露，以便能够直观地看到相关财务报表每个项目的影响的性质和程度。帮助报表使用者更好的理解新准则下公司相关列报的变化。五、 结论与展望1. 研究结论新收入准则的发布，改变了收入确认的理念，开启了收入确认新篇章。新准则收入确认的理念与旧准则是完全不同的，旧准则在解决实务时存

34、在一些边缘化的地方，对特殊交易指引不清晰。新收入准则下，不再机械地区分是销售商品提供劳务还是建造合同，而是采用了一个统一的模型，一个模型就能解决各行各业收入确认的问题。这个模型就是“五步法模型”，以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准，对于多重安排的合同，或者是复杂、特殊的交易，新准则都提供了更多的指引。本文选取在2017年施行新收入准则的碧桂园集团为案例，通过分析新收入准则在收入适用范围、收入确认时点以及条件和收入计量这几个方面的改变，从而深入分析这些变化对万科集团盈利能力、营运能力和偿债能力这三个方面相关指标的影响。最后，提出优化资产结构、加强现金流的管理和积极加强合作，寻

35、求政府支持的建议措施。在新收入准则的应用下，碧桂园的盈利能力、营运能力和偿债能力这三个方面相关指标都有所涨幅。同时使得企业整体朝着一个比较积极的方向发展。随着行业的进一步发展，暴露的问题越来越多，尤其是收入确认标准重叠、概念混乱、财务指标失真等问题。正是这些在实务中函待解决的问题催生了新收入准则。新收入准则在旧准则的基础上进行了改革，统一了收入确认、计量以及列报和披露的标准，新标准将适用于各个行业(特殊情况除外)。2. 研究不足与展望由于新收入准则实施时间较短，使得数据范围所涵盖的年份有限，并且本文仅以碧桂园集团为研究对象有一定的局限性，并不能完全分析出准则实施所带来的全面影响。新收入准则确实

36、有效弥补了旧准则存在的不足，但这并不意味着新的准则就是完美无缺的。从更长远的角度来看，应用新收入准则的过程中可能会暴露出其它需要改进的地方。但尽管如此本文对新收入准则对上市公司的影响做了大致的总结，希望对相关企业能产生一定的帮助,关于新收入准则带来的影响仍需随着实施的深入继续进行研究。参考文献1刘哲. 新收入准则对房地产企业的影响分析D.山西大学,2020.2薛磊.新收入准则对房地产企业的影响探析J.齐鲁珠坛,2020(05):43-43陈丽红.新收入准则对房地产企业的影响分析J.财经界,2020(31):119-120.4逯聪聪. 新收入准则对房地产企业收入确认的影响研究D.河南农业大学,2019.5张释方. 新收入准则对上市公司的影响研究D.长春工业大学,2020.6余应敏,李佳蔓,陈明宇.万科报表收入调整的原因分析J.财务与会计,2019(18):71-72.7周敏. 我国新收入准则对房地产企业的影响研究D.西南财经大学,2019.15