关于保障性住房的法律思考及对策 (2).doc

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1、中央广播电视大学法学本科毕业论文题目： 关于保障性住房的法律思考及对策 分 校： 黄山分校 专 业： 法 学 年 级： 10 秋 学 号： 1034001258840 姓 名： xx 指导教师： 王 隼 时 间： 2012年11月16日 目 录一、保障性房建设基本情况1、保障性住房建设的历史、背景2、保障性住房制度改革3、保障性住房建设的现状二、保障性房法律建设情况1、我国保障性住房法律制度的法律基础2、现有的住房保障政策3、现有住房保障政策发挥的作用4、现有的住房保障政策存在的不足5、国外或地区先进的住房保障政策三、完善保障性住房立法的对策1、住房保障立法的宪法依据2、住房保障的立法层次。3

2、、住房保障对象的法律界定。4、住房保障收入的标准划分。5、住房保障资金的渠道来源。6、住房保障房源的供应保障。7、住房保障的退出机制。结 语关于保障性住房的法律思考及对策姓名：程盈 学号：1034001258840 【内容摘要】住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分之一，相对而言，发达国家的住房保障立法已经较为完备，虽然中国也制定了一些这方面的规章和地方性法规，但我国住房保障方面的立法还十分欠缺。文章在对我国住房保障法律制度的发展进行回顾，对国外先进制度进行分析，对我国现行住房保障制度进行分析。2007年8月13日，国务院正式发布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发（2007）24

3、号，下简称“意见”），“意见”对建立我国的住房保障制度具有里程碑式的意义。该“意见”明确指出“城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径”。2008年，住房保障法被列入11届全国人大常委会五年立法规划，但由于牵涉的利益主体比较多，争议也就比较多， 2012年4月住房保障法，“退格”为基本住房保障条例（以下简称条例），对保障性住房的定义、功能、法律地位等进行原则性的规定，并对保障房的“公平分配”和退出机制以及相关的方式和路径进行规定。本文试从法学的角度对我国住房保障制度提出一些立法建议。【关键词】住房保障 基本情况 制度分析 对策建议 关于保障性住房的法律思考及对策住房保障制度是社会保障

4、制度的重要组成部分之一，根本目标是让人们各得其所，基本努力方向是建立“便于进入”的市场和帮助中低收入者获得“能够支付”的住房。然而，我国住房改革没有把住房保障和房地产这两个表面相似而实质属于不同范畴的事物区别开，没有把住房和房地产、市场和保障予以有效区别。本文针对我国住房保障职责缺位，廉租房、经济适用房建设滞后；土地供应、市场监管、住房金融政策等缺失等方面不足，对我国住房保障法律制度的发展进行回顾，对我国现行住房保障制度进行分析，并试从法学的角度对我国住房保障制度提出一些立法建议。一、保障性房建设基本情况目前,我国基本上已经建立起住房公积金、经济适用房、廉租房住房保障体系。但是,在具体运作中却

5、存在：缺乏明确的目标和长远规划、保障性住房供应量严重不足、保障对象覆盖面过于狭窄、资金来源渠道单一、运作不规范等诸多弊端。虽然,目前我国已经建立起如:城镇经济适用住房建设管理办法、经济适用住房价格管理办法等的部门法规以及一些地方性住房保障法规。但是,我国仍未建立全国统一的住房保障法。住房保障制度制订、实施随意性强,缺乏统一法律指导和约束。1、保障性住房建设的历史、背景保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国从1995年开始实施“保障性安居工程”，开始推行保障性

6、住房建设，经历了起步、确立、萎缩、重启、完善等五个阶段：一是起步阶段(1995年-1997年)，二是初步确立阶段(1998年-2001年) ，三是萎缩阶段(2002年-2006年) ，四是重新确立阶段(2007年-2009年)，五是逐步完善阶段(2010年-2015年)。2、保障性住房制度改革住房制度改革起始于1980年，经历了试点售房（1979-1985年）、提租补贴（1986-1990年）和以售带租（1991-1993年）等改革阶段，以及全面推进住房市场化改革的确立（1994-1997年）阶段。1998 年，初步确立了以经济适用房为主的多层次住房供应体系。2007 年，指出加快建立健全以廉

7、租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。2010 年起，提出“要加快推进住房保障体系建设，加大保障性安居工程建设力度，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。3、保障性住房建设的现状2011年我国保障性安居工程建设任务高达1000万套，在政府政策的监督和鼓励下，各地保障房建设开工情况良好。2011年10月，全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务，建设规模创历史之最，资金、土地、工程质量等许多难题在实践中不断破解，为实现“十二五”期间建设3600万套保障房的目标打下了良好的基础。但由于保障性住房用地供给不足、建设资金缺乏、地方政府缺乏动力

8、、法律监管空白等原因，虽然历经十五年，但我国保障性住房发展仍然滞后，人民居住矛盾较为突出。二、保障性房法律建设情况1、我国保障性住房法律制度的法律基础一是法哲学基础。法律不是抽象社会的附属物，而是与建立在私人利益冲突基础上的特定社会环境相适应的历史范畴。个人的生存权、自由权和财产权不会绝对地或抽象地存在；从法律的角度看，他们之所以存在，只是因为国家保护他们，并且，这些权力完全服从国家权威。 一旦与交换行为相联系的最卓越的私人关系脱离了对权力的依赖，独自产生，那么事实上的权力就获得了显著的司法、公共特征。权威以监护人自居，成为社会的、公共的权威，成为代表公共利益秩序的权威。国家对保障性住房建设力

9、度的加大生动地反映了科学发展观的要求。中国共产党提出的科学发展观，即坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展。统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展与对外开放的要求。以人为本是科学发展观的核心内容，以人为本就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会的根本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和发展的需求，提供充分的物质文化产品和服务，围绕人的全面发展，推动经济和社会的全面发展，更好的满足社会公共利益。为什么建立保障住房，在哲学角度还是没说清楚啊。法律基础到底是什么啊 二是经济法基础。经济法作为以社会为本位的部门

10、法，其首要目标是维护社会公共利益，体现的是社会公共意志。社会公共意志即大众的、社会普遍性的意志，是关于公有性而非私有性、关于共享性而非排他性的。这一意志指导经济法在协调本国经济运行时就关注社会性和公共性。保障性住房是现在社会热议的话题，至关社会公众利益。经济法调整个人利益与社会整体经济利益之间的矛盾，它产生经济和法律根源。经济法的社会公平观引导着保障性住房法律制度的制定和实施。经济法的社会公平体现在国家在协调经济运行的过程中，切实保障公民在社会、经济、政治、等方面的地位平等、利益分配机会平等，使公民享有同等的各种社会权利，实现结果公正平等。经济法的社会公平的最本质的内容是公民间合理的财产分配关

11、系和社会经济关系。保障性住房中的社会公平观体现在房屋建设、销售、监管等各个环节中。经济法的平衡理念是以平衡不同主体的利益，维护和实现社会整体经济利益为出发点和归宿点。社会利益是个体利益的有机构成体，个体利益的增加并不意味着整体利益也相应增加，只有站在共同利益之上，才能协调各层次利益关系，而个人利益至上必然破坏利益的平衡与和谐，保障性住房是国家平衡不同利益需求之间关系的充分体现，因此，经济法以整体利益作为价值取向与制度设计的基点有别于传统民法。2、现有的住房保障政策目前，我国住房保障方面的法律主要是一些部门规章和地方性规章，如1999年4月3日国务院颁布的住房公积金管理条例（2002年3月24日

12、修订），国家发改委、建设部、国土资源部和中国人民银行于2004年5月13日的经济适用住房管理办法（2007年11月19日修订），建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局于2003年12月31日联合发布的城镇最低收入家庭廉租住房管理办法（以下简称“廉租管理办法”），建设部2006年8月19日发布的城镇廉租住房档案管理办法和北京、上海、天津等各城市人民政府颁布的廉租住房“管理规定”和“保障办法”等。3、现有住房保障政策发挥的作用一是土地供应方面。国务院关于深化城镇住房制度改革的决定和国土部发布关于切实做好2011 年城市住房用地管理和调控重点工作的通知，指出为确保1000 万套保障房建设用

13、地实行责任制，促进了保障房建设的开展。二是资金保障方面。国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见（国发201013 号），住建部、发改委等7 部委出台关于加快发展公共租赁住房的指导意见，有力地缓解保障房建设资金的缺乏。三是税费减免方面。财政部、国家税务总局发布关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知，保障房建设由费用减免扩大到税收优惠，并且税收优惠项目范围更广、更加具体。4、现有的住房保障政策存在的不足一是我国保障房建设缺乏法律保障，法制不健全。我国还没有实施住房保障法，各个地方政府建设保障房没有法律约束，地方政府对政策的贯彻落实力度有限，成效不大。二是我国的保障房短期政策多

14、，政策执行不到位。我国的保障房政策主要是中央政府以“通知”、“意见”等形式下发，多是强调短期的措施、手段，并且不稳定。三是保障房建设、管理机制不健全。我国的保障房建设没有明确的成熟模式，缺乏制度设计，保障房的运营、管理机制不健全，涉及这方面的政策内容很少。5、国外或地区先进的住房保障政策从法的渊源角度讲，保障住宅权利的法律都可以称为住宅法。住宅权作为一项基本人权，已经得到了国际社会的广泛认同。住宅权作为基本人权的基本依据有：1948年世界人权宣言第25条第1项明确规定：“人人享有为维持他本人以及家属的健康和福利所必需的生活水平，包括食物、衣着、住宅、医疗和必要的社会服务：且于遭受失业、患病、残

15、疾、寡居、衰老或其他不可抗拒之环境时，有享受保障之权利。”1997年lO月，我国政府签署参加经济、社会、文化权利国际公约。该公约第l1条第l项规定：“本公约缔约各国承认人人享有为其本人和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着、和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利，并承认为此而实现基于自愿同意的国际合作的重要性。”这一措辞直接引自世界人权宣言第25条之规定。由于不同地区的政治、经济、文化发展很不平衡，世界各国的住房保障法律并不相同。一是新加坡实行保障性住房层次分明、全面覆盖式的保障性住房政策，施行非常成功，但鉴于其国情的特殊性，这种政策并不具有普适性。二是

16、美国全面的立法保障和发达的金融体系作为支撑，值得借鉴。三是法国法律强制与市场化运作并行。杜绝了腐败现象和寻租行为，提高了保障性住房工程的建设效率，也降低了公共住房财政包袱？的风险。三、完善保障性住房立法的对策为尽快使住房保障工作有法可依，从法律层面详细规定住房保障的对象、标准、方式以及保障性住房建设资金的来源、相关优惠政策的适用等，从而为建立住房保障制度体系以及相关金融支持政策措施的出台和落实提供法律依据。1、住房保障立法的宪法依据住宅权是基本人权，这已经得到包括许多国际条约在内的广泛认可。我国宪法第33条第三款规定：“国家尊重和保障人权”。按照该规定，尊重和保障包括住宅权在内的人权是国家的职

17、责。宪法第43条规定：“中华人民共和国劳动者有休息的权利，国家发展劳动者休息和休养的设施”。劳动者休息和休养的设施主要是适宜居住的住宅，该规定为国家履行建设住宅以供“劳动者休息和休养”的职责提供了宪法依据。宪法第44条规定：“退休人员的生活受到国家和社会的保障”；第45条规定：“中华人民共和国公民在年老、疾病或者丧失劳动能力的情况下，有从国家和社会获得物质帮助的权利，国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保险、社会救济和医疗卫生事业，国家和社会保障残废军人的生活，抚恤烈士家属，优待军人家属，国家和社会帮助安排盲、聋、哑和其他有残疾的公民的劳动、生活和教育”。规定了国家对特定人员的保障义务和职责

18、，这些特定人员包括：退休人员、年老人员、疾病人员、丧失劳动能力人员、残疾军人、盲、聋、哑和其他有残疾的人员等。这些人员基本上是社会经济能力较低的群体，依靠自身能力难以满足包括住宅在内的生活需求，需要得到国家和社会的特殊的照顾，宪法规定国家有责任对上述人员包括住宅在内的“生活”进行“保障”和“救济。我国正在大规模推行的廉租住宅制度，廉租住宅的保障对象主要是上述特定人员；我国还通过建设养老院、福利院、救助机构等为上述特定人员提供住宅保障，这些规定都是保障住房立法的宪法基础。2、住房保障的立法层次目前，我国住房保障方面的法律还停留在部门规章和地方政府规章的层次。不仅是住宅法或住宅保障法没有制定，就连

19、社会保障方面的基本立法都没有，住房保障方面的立法严重滞后。没有国家层面的立法，就不能对住房保障制度进行整体上的设计，也无法规定适当的法律责任。因此，建议住房保障方面的法律由人大来立法，消除地方政府执行保障房“条例”和“文件”不力无法追责的问题，为不符合条件却享受保障房的情况提供追究责任的法律依据，全面规范住房保障方方面面的行为，尽快保障公民的住房权和满足基本住房需求。3、住房保障对象的法律界定基本住房保障法不应以户籍为界限，而应积极主动地制定长远规划和有效措施解决中低收入人群的住房问题。在具体的法律实施时，应当将住房保障的对象扩大为城镇所有的中、低收入家庭，即逐步由户籍前面讲不以户籍为界限，矛

20、盾最低收入家庭扩大到中低收入家庭，包括外来人口低收入人群，促进社会的健康和谐和经济的可持续发展。4、住房保障收入的标准划分基本住房保障法应结合当地的社会和经济发展状况，动态地解决好住房保障的标准划分问题。在住房保障的收入线划分上，应采用三条标准线进行控制。这三条线分别是：城镇最低收入保障标准线；城镇最低工资标准线；城镇人均收入标准线。城镇最低收入保障标准线是当地最低居民生活标准线（即维护生存需要的保证），这条线正好可以将户籍以及非户籍的最低收入人群划分出来。城镇最低工资标准线是城市供职人员低收入家庭的收入标准线，可以区分低收入与最低收入家庭。城镇人均收入标准线可以划分出中低收入家庭的范围。你的

21、观点是什么，以什么为界限，为什么啊。5、住房保障资金的渠道来源基本住房保障法应明确住房保障资金以公共财政为主，多渠道筹集资金。由政府财政纳入财政年度预算，安排一定资金专项用于经济适用住房、廉租住房建设和廉租住房租金补贴，解决低收入家庭住房困难；将住房公积金、其他住房基金的部分增值收益以及直管公房出售后的部分净归集资金，用于廉租住房的建设；直管公房租金收入实行“以房养房”用于公房维修保养，以保障提供廉租住房房源；工商业用地收益的土地出让金中，安排一定比例，用于解决经济适用住房和廉租住房建设资金；从社会福利奖券募集中，提取一定比例；通过接受社会捐赠和企业“回报社会”等其它渠道来筹集资金，专项用于住

22、房保障需要。6、住房保障房源的供应保障基本住房保障法应增加廉租住房房源，对于行政事业单位的闲置房、房改腾退房和直管公房清退房等都应纳入今后的廉租住房供应体系。向社会收购配套设施比较齐全、交通较为便捷、价格适中、小户型为主的二手住房和普通商品住房用来补充实物配租的廉租住房房源，以扩大廉租住房的供应量，缩短廉租住房的供应周期。7、住房保障的退出机制基本住房保障法应区分市场化的住房供应体系与多元化、多层次的住房保障体系，把推动经济适用房的政策目标由“政策性商品房”向“保障类住房”过渡，从而在法律上剥离现行住房政策中的经济特性，使经济适用房制度回归其社会政策目标，从根本上达到经济适用房的社会保障性和社

23、会公平性。对住房保障对象的家庭收入状况、住房困难程度和住房保障面积等应进行动态跟踪。根据收入水平的变化调整低收入家庭的标准，并定期向社会公布，每隔两年或稍长时间对原保障对象进行重新认定，符合条件的方可继续享受经济适用房。将政府回购条款列入基本住房保障法，把回购作为购房者购买商品房的前置条件，逐步实现“租售并举、售出回购”。制定由廉租房向经济适用房再向商品房过渡的正反双向的具体操作程序，以使保障对象在家庭收入变化后能适时调整到所对应标准的住房，直到这个家庭具备购买商品房的能力以完全退出。同时，建立对保障住房申请、审核、公示等重要程序的社会监督制度和加大对骗取保障住房者的处罚力度。对于骗取保障住房

24、的非低收入者，不仅妨害了国家的房地产宏观调控政策的实施，而且直接损害社会弱势群体的生存利益，其社会危害性尤为巨大，应增加处罚条款，情节特别恶劣的直接追究刑事责任。论文中的5、6、7点与你论文提出的问题对不上啊，上次我在你二稿中已经提出了相关的问题结语住房保障法律制度涉及社会的稳定与和谐社会的建设，从中央到地方各级政府都给予了高度重视，尤其是在当前房地产市场出现泡沫、宏观调控效果不明显的情况下，加快住房保障制度尤为重要。党的十七大将住房问题，与教育、就业、医疗、养老问题一起，确定为改善民生工作的重点领域，提出“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”的奋斗目标。因此，应加

25、紧制定和落实住房保障方面的法律和法规，缓和社会矛盾，缩小贫富差距，为全面建设小康社会做出应有的贡献。论文的思路还是存在问题，你提出的问题与你解答的对应不起来，即没有围绕论文的中心，论文到底解决什么，请考虑清楚后，认真修改论文。参考文献1、王晓瑜,郭松海,张宗坪.住房社会保障理论与实务M.北京:中国经济出版社,2006.2、褚超孚.城镇住房保障模式研究M.北京:经济科学出版社,2005.3、李华云.构建国民住房保障体系与建设和谐社会J.中华建设,2006,(10).4、赵慧敏.发达国家住房保障制度建设的经验启示J.理论学习,2006,(09).5、高阳,张静.我国城镇廉租住房制度构建的理论依据与现实基础J.- 14 -