第03章物业服务机构及其设置精选PPT.ppt

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1、第03章物业服务机构及其设置第1页，此课件共90页哦1 1 1 1）掌握物业服务企业机构设置的原则；）掌握物业服务企业机构设置的原则；）掌握物业服务企业机构设置的原则；）掌握物业服务企业机构设置的原则；2 2 2 2）了解物业服务公司设立条件和审批程序，资质要求；）了解物业服务公司设立条件和审批程序，资质要求；）了解物业服务公司设立条件和审批程序，资质要求；）了解物业服务公司设立条件和审批程序，资质要求；3 3 3 3）熟悉物业服务企业与其他相关部门之间的关系；）熟悉物业服务企业与其他相关部门之间的关系；）熟悉物业服务企业与其他相关部门之间的关系；）熟悉物业服务企业与其他相关部门之间的关系；4

2、 4 4 4）了解国内外知名物业管理企业。）了解国内外知名物业管理企业。）了解国内外知名物业管理企业。）了解国内外知名物业管理企业。CHAPTER THREE PROPERTY MANAGEMENT AGENCIESCHAPTER THREE PROPERTY MANAGEMENT AGENCIES第2页，此课件共90页哦1 1 1 1）掌握物业服务企业机构设置的原则，熟悉各类组）掌握物业服务企业机构设置的原则，熟悉各类组）掌握物业服务企业机构设置的原则，熟悉各类组）掌握物业服务企业机构设置的原则，熟悉各类组织形式的优缺点；织形式的优缺点；织形式的优缺点；织形式的优缺点；2 2 2 2）熟悉物

3、业管理企业的资质条件。）熟悉物业管理企业的资质条件。）熟悉物业管理企业的资质条件。）熟悉物业管理企业的资质条件。CHAPTER THREE PROPERTY MANAGEMENT AGENCIESCHAPTER THREE PROPERTY MANAGEMENT AGENCIES第3页，此课件共90页哦F本节教学内容一、物业服务企业一、物业服务企业一、物业服务企业一、物业服务企业二、物业服务企业机构设置二、物业服务企业机构设置二、物业服务企业机构设置二、物业服务企业机构设置三、物业服务公司设立条件和审批程序三、物业服务公司设立条件和审批程序三、物业服务公司设立条件和审批程序三、物业服务公司设立

4、条件和审批程序第4页，此课件共90页哦F本节教学重点 主要应掌握物业服务企业机构设置的原则，熟悉物业服主要应掌握物业服务企业机构设置的原则，熟悉物业服主要应掌握物业服务企业机构设置的原则，熟悉物业服主要应掌握物业服务企业机构设置的原则，熟悉物业服务公司设立条件、审批程序、资质要求。务公司设立条件、审批程序、资质要求。务公司设立条件、审批程序、资质要求。务公司设立条件、审批程序、资质要求。第5页，此课件共90页哦第6页，此课件共90页哦 物业服务企业是依法成立、具物业服务企业是依法成立、具物业服务企业是依法成立、具物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地备专门资质并具有独立企业法

5、人地备专门资质并具有独立企业法人地备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管位，依据物业服务合同从事物业管位，依据物业服务合同从事物业管位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。理相关活动的经济实体。理相关活动的经济实体。理相关活动的经济实体。第7页，此课件共90页哦 公司制的公司制的公司制的公司制的物业服务企业有三个物业服务企业有三个基本特征：基本特征：（1）它是以盈利为目的的经济）它是以盈利为目的的经济组织；组织；（2）是依法登记注册的企）是依法登记注册的企业法人；业法人；（3）是以受托对物业实施管）是以受托对物业实施管理及向用户提供劳动服务为理及向用户提供劳动

6、服务为主要经营活动的实体。主要经营活动的实体。第8页，此课件共90页哦独立的企业法人独立的企业法人独立的企业法人独立的企业法人 有明确的经营宗旨和管理章程，实行有明确的经营宗旨和管理章程，实行有明确的经营宗旨和管理章程，实行有明确的经营宗旨和管理章程，实行“自主经营，独立核算，自负盈亏，自主经营，独立核算，自负盈亏，自主经营，独立核算，自负盈亏，自主经营，独立核算，自负盈亏，自我运转自我运转自我运转自我运转”，能够独立承担民事和经，能够独立承担民事和经，能够独立承担民事和经，能够独立承担民事和经济法律责任。济法律责任。济法律责任。济法律责任。属于服务性企业属于服务性企业属于服务性企业属于服务性

7、企业 非生产性企业，其非生产性企业，其非生产性企业，其非生产性企业，其“产品产品产品产品”是服务。是服务。是服务。是服务。具有一定公共管理性质的职能。承担着具有一定公共管理性质的职能。承担着具有一定公共管理性质的职能。承担着具有一定公共管理性质的职能。承担着某些行政管理的特殊职能。某些行政管理的特殊职能。某些行政管理的特殊职能。某些行政管理的特殊职能。第9页，此课件共90页哦1.1.组建形式组建形式2.2.股东出资形式股东出资形式3.3.投资主体的经济成分投资主体的经济成分4.4.经营服务方式经营服务方式5.5.内部运作方式内部运作方式 目前物业管理企业的组建形式一般目前物业管理企业的组建形式

8、一般有以下几种：有以下几种：由房地产开发企业派生出来的子公司，占由房地产开发企业派生出来的子公司，占物业管理公司总量的大多数；物业管理公司总量的大多数；由房地产管理部门所属的房管所转换由房地产管理部门所属的房管所转换为物业管理企业；为物业管理企业；由大中型企业自管房单位所组建的物业由大中型企业自管房单位所组建的物业管理企业；管理企业；社会上自发成立的物业管理企业；社会上自发成立的物业管理企业；少量的由街道办事处、居委会出面组建少量的由街道办事处、居委会出面组建的物业管理企业。的物业管理企业。第10页，此课件共90页哦1.1.组建形式组建形式2.2.股东出资形式股东出资形式3.3.投资主体的经济

9、成分投资主体的经济成分4.4.经营服务方式经营服务方式5.5.内部运作方式内部运作方式物业管理有限责任公司（多数如此）物业管理有限责任公司（多数如此）；物业管理股份有限公司物业管理股份有限公司股份合作型物业管理企业股份合作型物业管理企业第11页，此课件共90页哦1.1.组建形式组建形式2.2.股东出资形式股东出资形式3.3.投资主体的经济成分投资主体的经济成分4.4.经营服务方式经营服务方式5.5.内部运作方式内部运作方式全民所有制物业服务企业全民所有制物业服务企业集体所有制物业企业集体所有制物业企业民营物业管理企业民营物业管理企业外资企业外资企业其他其他第12页，此课件共90页哦1.1.组建

10、形式组建形式2.2.股东出资形式股东出资形式3.3.投资主体的经济成分投资主体的经济成分4.4.经营服务方式经营服务方式5.5.内部运作方式内部运作方式委托服务型（物业所有权与经营权分委托服务型（物业所有权与经营权分离）离）自主经营型（物业产权属于上级或该类企自主经营型（物业产权属于上级或该类企业）业）第13页，此课件共90页哦1.1.组建形式组建形式2.2.股东出资形式股东出资形式3.3.投资主体的经济成分投资主体的经济成分4.4.经营服务方式经营服务方式5.5.内部运作方式内部运作方式管理型管理型精干型精干型顾问型顾问型综合性综合性第14页，此课件共90页哦收取管理服务费；收取管理服务费；

11、选聘专业公司承担专项管理等。选聘专业公司承担专项管理等。重大管理措施提交业主委员会审议批准；重大管理措施提交业主委员会审议批准；向全体业主公布管理费收支账目等。向全体业主公布管理费收支账目等。第15页，此课件共90页哦 企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。（一）机构设置的原则（一）机构设置的原则（二）组织机构的设置与职责分工（二）组织机构的设置与职责分工第16页，此课件共90页哦 企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。相连。（一

12、）机构设置的原则（一）机构设置的原则1 1、按照规模、任务设置的原则、按照规模、任务设置的原则2 2、分工协作原则、分工协作原则3 3、精干、高效、灵活的原则、精干、高效、灵活的原则 物业服务企业各个机构和部门的设置，都应当在特定物业服务企业各个机构和部门的设置，都应当在特定物业服务企业各个机构和部门的设置，都应当在特定物业服务企业各个机构和部门的设置，都应当在特定的任务和目标下考虑，并把这些任务和目标具体落实在该的任务和目标下考虑，并把这些任务和目标具体落实在该的任务和目标下考虑，并把这些任务和目标具体落实在该的任务和目标下考虑，并把这些任务和目标具体落实在该部门每一个成员身上。部门每一个成

13、员身上。部门每一个成员身上。部门每一个成员身上。因此，设置物业服务企业组织机构要以工作为中因此，设置物业服务企业组织机构要以工作为中因此，设置物业服务企业组织机构要以工作为中因此，设置物业服务企业组织机构要以工作为中心，要根据物业服务企业工作的需要来设机构设岗位，心，要根据物业服务企业工作的需要来设机构设岗位，心，要根据物业服务企业工作的需要来设机构设岗位，心，要根据物业服务企业工作的需要来设机构设岗位，配备合适的管理人员，使管理工作人员与物业管理工配备合适的管理人员，使管理工作人员与物业管理工配备合适的管理人员，使管理工作人员与物业管理工配备合适的管理人员，使管理工作人员与物业管理工作任务有

14、机配合和协调。作任务有机配合和协调。作任务有机配合和协调。作任务有机配合和协调。第17页，此课件共90页哦 企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。密相连。（一）机构设置的原则（一）机构设置的原则1 1、按照规模、任务设置的原则、按照规模、任务设置的原则2 2、分工协作原则、分工协作原则3 3、精干、高效、灵活的原则、精干、高效、灵活的原则 物业服务企业各部门要有明确的分工物业服务企业各部门要有明确的分工物业服务企业各部门要有明确的分工物业服务企业各部门要有明确的分工和协作，要把企业的任务和目标进行层层和协作，要把企业

15、的任务和目标进行层层和协作，要把企业的任务和目标进行层层和协作，要把企业的任务和目标进行层层分解落实到每个部门和每个员工，要注意分解落实到每个部门和每个员工，要注意分解落实到每个部门和每个员工，要注意分解落实到每个部门和每个员工，要注意分工的合理性。分工与工作任务多少、工分工的合理性。分工与工作任务多少、工分工的合理性。分工与工作任务多少、工分工的合理性。分工与工作任务多少、工作量大小相适应，分工过细或太粗都会影作量大小相适应，分工过细或太粗都会影作量大小相适应，分工过细或太粗都会影作量大小相适应，分工过细或太粗都会影响工作效率，分工同时要加强协作。响工作效率，分工同时要加强协作。响工作效率，

16、分工同时要加强协作。响工作效率，分工同时要加强协作。协作分为纵向协作和横向协作。所谓纵协作分为纵向协作和横向协作。所谓纵协作分为纵向协作和横向协作。所谓纵协作分为纵向协作和横向协作。所谓纵向协作，即处理好上下级之间的关系；横向向协作，即处理好上下级之间的关系；横向向协作，即处理好上下级之间的关系；横向向协作，即处理好上下级之间的关系；横向协作，即搞好各部门、各岗位之间的协作关协作，即搞好各部门、各岗位之间的协作关协作，即搞好各部门、各岗位之间的协作关协作，即搞好各部门、各岗位之间的协作关系。系。系。系。第18页，此课件共90页哦 企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧企业的机构

17、设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。密相连。（一）机构设置的原则（一）机构设置的原则1 1、按照规模、任务设置的原则、按照规模、任务设置的原则2 2、分工协作原则、分工协作原则3 3、精干、高效、灵活的原则、精干、高效、灵活的原则4.4.统一领导，分层管理统一领导，分层管理 按照物业管理的目标、任务按照物业管理的目标、任务按照物业管理的目标、任务按照物业管理的目标、任务确定的物业服务机构要精简，队确定的物业服务机构要精简，队确定的物业服务机构要精简，队确定的物业服务机构要精简，队伍要精干。伍要精干。伍要精干。伍要精干。管理体现精干高效，不能机构臃管理体现精干高效，不能机构臃管理

18、体现精干高效，不能机构臃管理体现精干高效，不能机构臃肿，层次繁多，人浮于事，要根据每肿，层次繁多，人浮于事，要根据每肿，层次繁多，人浮于事，要根据每肿，层次繁多，人浮于事，要根据每个人的特点配置合适的岗位，订出目个人的特点配置合适的岗位，订出目个人的特点配置合适的岗位，订出目个人的特点配置合适的岗位，订出目标和责任，充分地调动每个员工的积标和责任，充分地调动每个员工的积标和责任，充分地调动每个员工的积标和责任，充分地调动每个员工的积极性。极性。极性。极性。机构设置要随物业大小变化而机构设置要随物业大小变化而机构设置要随物业大小变化而机构设置要随物业大小变化而灵活地进行调整。灵活地进行调整。灵活

19、地进行调整。灵活地进行调整。第19页，此课件共90页哦 企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。紧密相连。（二）组织机构的设置与职责分工（二）组织机构的设置与职责分工 设置物业服务企业内部的机构，对小区住宅的管理水平有直接的影设置物业服务企业内部的机构，对小区住宅的管理水平有直接的影响。响。1.1.物业服务企业的组织形式物业服务企业的组织形式直线制：直线制：主要优点：领导能够集指挥与职能于一身，命令统一，责权分主要优点：领导能够集指挥与职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。明，指挥及时。主要缺点：要求领导者通晓各种专

20、业知识，具备多方面的知主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。识和技能。第20页，此课件共90页哦 企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。（二）组织机构的设置与职责分工（二）组织机构的设置与职责分工 设置物业服务企业内部的机构，对小区住宅的管理水平有直接设置物业服务企业内部的机构，对小区住宅的管理水平有直接的影响。的影响。1.1.物业服务企业的组织形式物业服务企业的组织形式直线职能制：直线职能制：主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面

21、广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业企业。复杂、服务多样化、管理综合性强的物业企业。主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。皮，降低工作效率。第21页，此课件共90页哦 企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。相连。（二）组织机构的设置与职责分工（二）组织机构的设置与职责分工 设置物业服务企业内部的机构，对小区住宅的管理水平有直接的设置物业服务企业内部的机构，对小区住宅的管理水平有直接的影响。影响。1.1.物业服务企

22、业的组织形式物业服务企业的组织形式事业部制：事业部制：主要优点：强化了决策机制，领导能着重于公司重大事情的决策；主要优点：强化了决策机制，领导能着重于公司重大事情的决策；能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性。能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性。主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠、人员较多。主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠、人员较多。第22页，此课件共90页哦 企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。紧密相连。（二）组织机构的设置与职责分工（二）组织机构的设置与职责分工 设置物业服务企业内部的机构，

23、对小区住宅的管理水平有直接的影设置物业服务企业内部的机构，对小区住宅的管理水平有直接的影响。响。1.1.物业服务企业的组织形式物业服务企业的组织形式矩阵制：矩阵制：主要优点：加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资主要优点：加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源；有利于调动工作积极性；较强的机动性和适应性。源；有利于调动工作积极性；较强的机动性和适应性。主要缺点：组织结构的稳定性较差，容易形成多头领导；主要缺点：组织结构的稳定性较差，容易形成多头领导；部门之间关系复杂，协调工作量大，容易产生矛盾。部门之间关系复杂，协调工作量大，容易产生矛盾。第23页，此课件共90页哦2.通

24、常物业服务企业的内部机构设置如通常物业服务企业的内部机构设置如图图3-1所示所示第24页，此课件共90页哦经经经经 理理理理 部部部部办公室办公室办公室办公室财务部财务部财务部财务部工程部工程部工程部工程部管理部管理部管理部管理部经营部经营部经营部经营部产业部产业部产业部产业部人人人人事事事事档档档档案案案案行行行行 政政政政 管管管管 理理理理后后后后 勤勤勤勤 工工工工作作作作会会会会计计计计、出出出出纳纳纳纳各各各各类类类类计计计计划划划划与与与与统统统统计计计计各各各各类类类类费费费费用用用用的的的的收收收收缴缴缴缴办办办办公公公公设设设设施施施施及及及及设设设设备备备备维维维维修修修

25、修房房房房屋屋屋屋维维维维修修修修与与与与工工工工程程程程预预预预算算算算业业业业主主主主房房房房屋屋屋屋装装装装修修修修与与与与监监监监督督督督环环环环卫卫卫卫、绿绿绿绿化化化化治治治治安安安安、车车车车辆辆辆辆管管管管理理理理各各各各类类类类商商商商业业业业、文文文文化化化化设设设设施施施施综综综综合合合合代代代代办办办办服服服服务务务务交交交交通通通通管管管管理理理理产产产产业业业业产产产产籍籍籍籍管管管管理理理理图图图图纸纸纸纸 档档档档案案案案管管管管理理理理业业业业 务务务务工工工工 作作作作各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处行政领导行

26、政领导行政领导行政领导图图图图3-1 3-1 3-1 3-1 物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置第25页，此课件共90页哦经经经经 理理理理 部部部部办公室办公室办公室办公室财务部财务部财务部财务部工程部工程部工程部工程部管理部管理部管理部管理部经营部经营部经营部经营部产业部产业部产业部产业部人人人人事事事事档档档档案案案案行行行行 政政政政 管管管管 理理理理后后后后 勤勤勤勤 工工工工作作作作会会会会计计计计、出出出出纳纳纳纳各各各各类类类类计计计计划划划划与与与与统统统统计计计计各各各各类类类类费费费费用用用用的的的的

27、收收收收缴缴缴缴办办办办公公公公设设设设施施施施及及及及设设设设备备备备维维维维修修修修房房房房屋屋屋屋维维维维修修修修与与与与工工工工程程程程预预预预算算算算业业业业主主主主房房房房屋屋屋屋装装装装修修修修与与与与监监监监督督督督环环环环卫卫卫卫、绿绿绿绿化化化化治治治治安安安安、车车车车辆辆辆辆管管管管理理理理各各各各类类类类商商商商业业业业、文文文文化化化化设设设设施施施施综综综综合合合合代代代代办办办办服服服服务务务务交交交交通通通通管管管管理理理理产产产产业业业业产产产产籍籍籍籍管管管管理理理理图图图图纸纸纸纸 档档档档案案案案管管管管理理理理业业业业 务务务务工工工工 作作作作各小

28、区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处行政领导行政领导行政领导行政领导图图图图3-1 3-1 3-1 3-1 物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置 经理部是物业管理企业的决策机构，一般设经理经理部是物业管理企业的决策机构，一般设经理经理部是物业管理企业的决策机构，一般设经理经理部是物业管理企业的决策机构，一般设经理1 1名，副经理若干名，副经理若干名，副经理若干名，副经理若干名。经理对企业全面负责，对企业一切重大问题作出最后的决策，负责名。经理对企业全面负责，对企业一切重大问题作出最后的决

29、策，负责名。经理对企业全面负责，对企业一切重大问题作出最后的决策，负责名。经理对企业全面负责，对企业一切重大问题作出最后的决策，负责布置和协调各副经理的工作。副经理是经理的助手，在经理的领导下，布置和协调各副经理的工作。副经理是经理的助手，在经理的领导下，布置和协调各副经理的工作。副经理是经理的助手，在经理的领导下，布置和协调各副经理的工作。副经理是经理的助手，在经理的领导下，全面处理分管的工作，重大问题报请经理全面处理分管的工作，重大问题报请经理全面处理分管的工作，重大问题报请经理全面处理分管的工作，重大问题报请经理(或经理会议或经理会议或经理会议或经理会议)处理，完成经理处理，完成经理处理

30、，完成经理处理，完成经理和经理会议交给的各项工作。和经理会议交给的各项工作。和经理会议交给的各项工作。和经理会议交给的各项工作。总经理人选的决定方式因企业的组织形式不同而不同：有限责任公司由总经理人选的决定方式因企业的组织形式不同而不同：有限责任公司由总经理人选的决定方式因企业的组织形式不同而不同：有限责任公司由总经理人选的决定方式因企业的组织形式不同而不同：有限责任公司由董事会聘任；联营企业由合作各方协议商定；房地产开发公司下属的物业管理董事会聘任；联营企业由合作各方协议商定；房地产开发公司下属的物业管理董事会聘任；联营企业由合作各方协议商定；房地产开发公司下属的物业管理董事会聘任；联营企业

31、由合作各方协议商定；房地产开发公司下属的物业管理公司由房地产开发公司任命；独资公司则由投资者委派或聘任。副经理一般由公司由房地产开发公司任命；独资公司则由投资者委派或聘任。副经理一般由公司由房地产开发公司任命；独资公司则由投资者委派或聘任。副经理一般由公司由房地产开发公司任命；独资公司则由投资者委派或聘任。副经理一般由经理推荐，若有董事会领导，则由董事会批准；若属上级主管行政部门领导，经理推荐，若有董事会领导，则由董事会批准；若属上级主管行政部门领导，经理推荐，若有董事会领导，则由董事会批准；若属上级主管行政部门领导，经理推荐，若有董事会领导，则由董事会批准；若属上级主管行政部门领导，则由上级

32、主管人事部门考核批准。则由上级主管人事部门考核批准。则由上级主管人事部门考核批准。则由上级主管人事部门考核批准。第26页，此课件共90页哦经经经经 理理理理 部部部部办公室办公室办公室办公室财务部财务部财务部财务部工程部工程部工程部工程部管理部管理部管理部管理部经营部经营部经营部经营部产业部产业部产业部产业部人人人人事事事事档档档档案案案案行行行行 政政政政 管管管管 理理理理后后后后 勤勤勤勤 工工工工作作作作会会会会计计计计、出出出出纳纳纳纳各各各各类类类类计计计计划划划划与与与与统统统统计计计计各各各各类类类类费费费费用用用用的的的的收收收收缴缴缴缴办办办办公公公公设设设设施施施施及及及

33、及设设设设备备备备维维维维修修修修房房房房屋屋屋屋维维维维修修修修与与与与工工工工程程程程预预预预算算算算业业业业主主主主房房房房屋屋屋屋装装装装修修修修与与与与监监监监督督督督环环环环卫卫卫卫、绿绿绿绿化化化化治治治治安安安安、车车车车辆辆辆辆管管管管理理理理各各各各类类类类商商商商业业业业、文文文文化化化化设设设设施施施施综综综综合合合合代代代代办办办办服服服服务务务务交交交交通通通通管管管管理理理理产产产产业业业业产产产产籍籍籍籍管管管管理理理理图图图图纸纸纸纸 档档档档案案案案管管管管理理理理业业业业 务务务务工工工工 作作作作各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理

34、处各小区（大厦）管理处行政领导行政领导行政领导行政领导图图图图3-1 3-1 3-1 3-1 物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置 办公室是经理领导下的综合管理部门，负责协调和监督检查企业内各部门的工作，办公室是经理领导下的综合管理部门，负责协调和监督检查企业内各部门的工作，办公室是经理领导下的综合管理部门，负责协调和监督检查企业内各部门的工作，办公室是经理领导下的综合管理部门，负责协调和监督检查企业内各部门的工作，处理正、副经理交办的工作。具体有如下内容：处理正、副经理交办的工作。具体有如下内容：处理正、副经理交办的工作。具

35、体有如下内容：处理正、副经理交办的工作。具体有如下内容：(1)(1)(1)(1)召开有关行政会议，检查各部门完成企业下达的计划任务；召开有关行政会议，检查各部门完成企业下达的计划任务；召开有关行政会议，检查各部门完成企业下达的计划任务；召开有关行政会议，检查各部门完成企业下达的计划任务；(2)(2)(2)(2)调查了解生产经营管理情况，及时向正、副经理汇报，做到调查了解生产经营管理情况，及时向正、副经理汇报，做到调查了解生产经营管理情况，及时向正、副经理汇报，做到调查了解生产经营管理情况，及时向正、副经理汇报，做到“上情下达，下情上上情下达，下情上上情下达，下情上上情下达，下情上达达达达”；(

36、3)(3)(3)(3)按正、副经理的指示精神，负责草拟企业的报告，总结有关规章制度，处理文书按正、副经理的指示精神，负责草拟企业的报告，总结有关规章制度，处理文书按正、副经理的指示精神，负责草拟企业的报告，总结有关规章制度，处理文书按正、副经理的指示精神，负责草拟企业的报告，总结有关规章制度，处理文书来往，保管整理好文件资料和归档工作；来往，保管整理好文件资料和归档工作；来往，保管整理好文件资料和归档工作；来往，保管整理好文件资料和归档工作；(4)(4)(4)(4)负责本企业的党、政、工、青、妇工作，抓好员工的思想教育和业务培训，搞好企业文负责本企业的党、政、工、青、妇工作，抓好员工的思想教育

37、和业务培训，搞好企业文负责本企业的党、政、工、青、妇工作，抓好员工的思想教育和业务培训，搞好企业文负责本企业的党、政、工、青、妇工作，抓好员工的思想教育和业务培训，搞好企业文化建设，不断提高员工的思想觉悟和业务水平；化建设，不断提高员工的思想觉悟和业务水平；化建设，不断提高员工的思想觉悟和业务水平；化建设，不断提高员工的思想觉悟和业务水平；(5)(5)(5)(5)搞好招工、劳动用工、劳动工资手续，调解劳资纠纷，抓好员工考勤考绩，落实搞好招工、劳动用工、劳动工资手续，调解劳资纠纷，抓好员工考勤考绩，落实搞好招工、劳动用工、劳动工资手续，调解劳资纠纷，抓好员工考勤考绩，落实搞好招工、劳动用工、劳动

38、工资手续，调解劳资纠纷，抓好员工考勤考绩，落实员工的社会保险、医疗保险以及离退休工作；员工的社会保险、医疗保险以及离退休工作；员工的社会保险、医疗保险以及离退休工作；员工的社会保险、医疗保险以及离退休工作；，(6)(6)(6)(6)做好企业的后勤工作，保证各部门办公用品的供应，管理好本企业的固定资产；做好企业的后勤工作，保证各部门办公用品的供应，管理好本企业的固定资产；做好企业的后勤工作，保证各部门办公用品的供应，管理好本企业的固定资产；做好企业的后勤工作，保证各部门办公用品的供应，管理好本企业的固定资产；(7)(7)(7)(7)搞好文件收发、打印工作。搞好文件收发、打印工作。搞好文件收发、打

39、印工作。搞好文件收发、打印工作。第27页，此课件共90页哦经经经经 理理理理 部部部部办公室办公室办公室办公室财务部财务部财务部财务部工程部工程部工程部工程部管理部管理部管理部管理部经营部经营部经营部经营部产业部产业部产业部产业部人人人人事事事事档档档档案案案案行行行行 政政政政 管管管管 理理理理后后后后 勤勤勤勤 工工工工作作作作会会会会计计计计、出出出出纳纳纳纳各各各各类类类类计计计计划划划划与与与与统统统统计计计计各各各各类类类类费费费费用用用用的的的的收收收收缴缴缴缴办办办办公公公公设设设设施施施施及及及及设设设设备备备备维维维维修修修修房房房房屋屋屋屋维维维维修修修修与与与与工工工

40、工程程程程预预预预算算算算业业业业主主主主房房房房屋屋屋屋装装装装修修修修与与与与监监监监督督督督环环环环卫卫卫卫、绿绿绿绿化化化化治治治治安安安安、车车车车辆辆辆辆管管管管理理理理各各各各类类类类商商商商业业业业、文文文文化化化化设设设设施施施施综综综综合合合合代代代代办办办办服服服服务务务务交交交交通通通通管管管管理理理理产产产产业业业业产产产产籍籍籍籍管管管管理理理理图图图图纸纸纸纸 档档档档案案案案管管管管理理理理业业业业 务务务务工工工工 作作作作各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处行政领导行政领导行政领导行政领导图图图图3-1 3-1 3

41、-1 3-1 物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置 财务部在企业经理的领导下，财务部在企业经理的领导下，财务部在企业经理的领导下，财务部在企业经理的领导下，参与企业和经营管理。根据财务制参与企业和经营管理。根据财务制参与企业和经营管理。根据财务制参与企业和经营管理。根据财务制度，负责制定企业财务计划和管理度，负责制定企业财务计划和管理度，负责制定企业财务计划和管理度，负责制定企业财务计划和管理费用的预算方案，监控资金运用情费用的预算方案，监控资金运用情费用的预算方案，监控资金运用情费用的预算方案，监控资金运用情况，定期向经理汇

42、报，对经理负责。况，定期向经理汇报，对经理负责。况，定期向经理汇报，对经理负责。况，定期向经理汇报，对经理负责。第28页，此课件共90页哦经经经经 理理理理 部部部部办公室办公室办公室办公室财务部财务部财务部财务部工程部工程部工程部工程部管理部管理部管理部管理部经营部经营部经营部经营部产业部产业部产业部产业部人人人人事事事事档档档档案案案案行行行行 政政政政 管管管管 理理理理后后后后 勤勤勤勤 工工工工作作作作会会会会计计计计、出出出出纳纳纳纳各各各各类类类类计计计计划划划划与与与与统统统统计计计计各各各各类类类类费费费费用用用用的的的的收收收收缴缴缴缴办办办办公公公公设设设设施施施施及及及

43、及设设设设备备备备维维维维修修修修房房房房屋屋屋屋维维维维修修修修与与与与工工工工程程程程预预预预算算算算业业业业主主主主房房房房屋屋屋屋装装装装修修修修与与与与监监监监督督督督环环环环卫卫卫卫、绿绿绿绿化化化化治治治治安安安安、车车车车辆辆辆辆管管管管理理理理各各各各类类类类商商商商业业业业、文文文文化化化化设设设设施施施施综综综综合合合合代代代代办办办办服服服服务务务务交交交交通通通通管管管管理理理理产产产产业业业业产产产产籍籍籍籍管管管管理理理理图图图图纸纸纸纸 档档档档案案案案管管管管理理理理业业业业 务务务务工工工工 作作作作各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理

44、处各小区（大厦）管理处行政领导行政领导行政领导行政领导图图图图3-1 3-1 3-1 3-1 物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置 工程部是物业管理企业的一工程部是物业管理企业的一工程部是物业管理企业的一工程部是物业管理企业的一个重要技术部门，主要负责住宅个重要技术部门，主要负责住宅个重要技术部门，主要负责住宅个重要技术部门，主要负责住宅区或高层楼宇内的各类设备的管区或高层楼宇内的各类设备的管区或高层楼宇内的各类设备的管区或高层楼宇内的各类设备的管理、维修、养护。理、维修、养护。理、维修、养护。理、维修、养护。第29页，此课件

45、共90页哦经经经经 理理理理 部部部部办公室办公室办公室办公室财务部财务部财务部财务部工程部工程部工程部工程部管理部管理部管理部管理部经营部经营部经营部经营部产业部产业部产业部产业部人人人人事事事事档档档档案案案案行行行行 政政政政 管管管管 理理理理后后后后 勤勤勤勤 工工工工作作作作会会会会计计计计、出出出出纳纳纳纳各各各各类类类类计计计计划划划划与与与与统统统统计计计计各各各各类类类类费费费费用用用用的的的的收收收收缴缴缴缴办办办办公公公公设设设设施施施施及及及及设设设设备备备备维维维维修修修修房房房房屋屋屋屋维维维维修修修修与与与与工工工工程程程程预预预预算算算算业业业业主主主主房房房

46、房屋屋屋屋装装装装修修修修与与与与监监监监督督督督环环环环卫卫卫卫、绿绿绿绿化化化化治治治治安安安安、车车车车辆辆辆辆管管管管理理理理各各各各类类类类商商商商业业业业、文文文文化化化化设设设设施施施施综综综综合合合合代代代代办办办办服服服服务务务务交交交交通通通通管管管管理理理理产产产产业业业业产产产产籍籍籍籍管管管管理理理理图图图图纸纸纸纸 档档档档案案案案管管管管理理理理业业业业 务务务务工工工工 作作作作各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处行政领导行政领导行政领导行政领导图图图图3-1 3-1 3-1 3-1 物业管理企业的内部机构设置物业管理

47、企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置 落实企业关于小区的有关规定、决议，有落实企业关于小区的有关规定、决议，有落实企业关于小区的有关规定、决议，有落实企业关于小区的有关规定、决议，有计划、有步骤地完善小区的各种配套设施，管计划、有步骤地完善小区的各种配套设施，管计划、有步骤地完善小区的各种配套设施，管计划、有步骤地完善小区的各种配套设施，管理好小区的各种机电、消防、供水、供电设备理好小区的各种机电、消防、供水、供电设备理好小区的各种机电、消防、供水、供电设备理好小区的各种机电、消防、供水、供电设备和园庭绿化、环境卫生、消防治安等，为业主和园庭绿化、环境卫生、消

48、防治安等，为业主和园庭绿化、环境卫生、消防治安等，为业主和园庭绿化、环境卫生、消防治安等，为业主(使用人使用人使用人使用人)提供一个安全、舒适、优雅的居住和提供一个安全、舒适、优雅的居住和提供一个安全、舒适、优雅的居住和提供一个安全、舒适、优雅的居住和工作环境。工作环境。工作环境。工作环境。第30页，此课件共90页哦经经经经 理理理理 部部部部办公室办公室办公室办公室财务部财务部财务部财务部工程部工程部工程部工程部管理部管理部管理部管理部经营部经营部经营部经营部产业部产业部产业部产业部人人人人事事事事档档档档案案案案行行行行 政政政政 管管管管 理理理理后后后后 勤勤勤勤 工工工工作作作作会会

49、会会计计计计、出出出出纳纳纳纳各各各各类类类类计计计计划划划划与与与与统统统统计计计计各各各各类类类类费费费费用用用用的的的的收收收收缴缴缴缴办办办办公公公公设设设设施施施施及及及及设设设设备备备备维维维维修修修修房房房房屋屋屋屋维维维维修修修修与与与与工工工工程程程程预预预预算算算算业业业业主主主主房房房房屋屋屋屋装装装装修修修修与与与与监监监监督督督督环环环环卫卫卫卫、绿绿绿绿化化化化治治治治安安安安、车车车车辆辆辆辆管管管管理理理理各各各各类类类类商商商商业业业业、文文文文化化化化设设设设施施施施综综综综合合合合代代代代办办办办服服服服务务务务交交交交通通通通管管管管理理理理产产产产业业

50、业业产产产产籍籍籍籍管管管管理理理理图图图图纸纸纸纸 档档档档案案案案管管管管理理理理业业业业 务务务务工工工工 作作作作各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处各小区（大厦）管理处行政领导行政领导行政领导行政领导图图图图3-1 3-1 3-1 3-1 物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置物业管理企业的内部机构设置 经营部是全心全意为群众排忧解难的一个经营部是全心全意为群众排忧解难的一个经营部是全心全意为群众排忧解难的一个经营部是全心全意为群众排忧解难的一个重要部门。坚持重要部门。坚持重要部门。坚持重要部门。坚持“用户至上用户至上用