物业管理前期介入承接查验方案.doc

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1、.物业管理前期参加与承接测验方案物业管理二一三年一月.目录第一节管理人员的延聘.3第二节前期参加的要紧内容.6第三节工程的准备.14第四节承接测验.15.第一节管理人员的延聘物业效力前期参加需求的要紧人员是工程技能人员跟工程经理。以上人员的入职日期应在物业效力公约签订后尽快入职，其中工程经理应在工程交付前半年入职，工程主管最幸而工程方案阶段入职，最迟不应逾越交房前半年。工程经理的岗位职责：1、制订年度运营管理效力方案、编制年度费用预算，并带着下属开展各项运营管理效力任务，完成年度运营目的；2、担当前期参加阶段的人员延聘、工程准备、独特销售等任务；3、担当工程承接测验的结构任务；4、担当交房的结

2、构任务；5、制订符合工程情况的物业效力方案，并把持其有效实施，保证满足顾主需求；6、严峻履行公司质量系统文件，做好工程质量管理、监督、提高工作；7、制订楼宇、绿化、工程验收接收方案、开荒洁净方案，报上级领导审批后，带着相关部分做好验收接出任务，并树破档案；8、结构并监督管理处顾主效力、工程效力、次第效力、保洁效力、园艺效力等一样往常效力任务，确保效力质量；9、结构展动工程行政、人事、大年夜众关系等综合事情的管理任务，满足效力供应的需求；10、结构展动工程一样往常培训任务，提升员工效力程度；.11、物业工程大年夜众能耗统计跟分析，结构开展节能落耗任务；12、做好辖区内政府部分以及物业管理各主管部

3、分等相关单元的联系一样任务；13、制订社区文化树破任务标准跟规章制度，调跟社区效力跟社区活动的场地及配备，制订活动方案并结构实施；14、结构展动工程地域内危险源识不、评价、防范及改进任务；15、编制物业管理报告，并向公司指导、业主委员会或树破单元汇报；16、接受政府相关部分、公司天性性能部分的监督、检查与指导；17、结构开展创新效力活动，不断提升效力质量工程经理入职恳求。工程经理任职恳求：1、30-45岁，性不不限，大年夜学专科以上文化程度；2、物业管理及相关专业；五年以上相关任务阅历，其中担当工程经理3年以上；3、协作性、积极性、举动力、任务感、自我管理、本钞票见解。4、熟悉物业公司的运作办

4、法及管理效力的各项任务及把持标准，掌握客户效力技能；5、熟悉物业相关政策法则并存在作业任务跟运营管理知识；6、了解把持ISO9001：2000跟ISO14001：2004系统；7、存在较强的一样调跟才干；8、优良的人力资源管理才干。工程主管的岗位职责：.1、在工程部副经理的开门见山指导及质量部的监督指导下，担当工程管理部的一样往常管理事情任务。2、在前期参加阶段，担当图纸考察、施工质量把持、与开拓商、施工单元的一样调跟等任务；3、担当承接测验小组担当人，担当分户验收、图纸材料交接、承接测验任务；4、担当小区工程部的一样往常管理，制订工程配备、配备的管理规章，检查每日配备、配备运行记录，了解配备

5、、配备任务情况，公正布置各项任务；5、单方面担当房屋及配备、配备的畸形运行与维保效力，包括房屋设施、配备运行的应急处理；6、制订系统配备、配备的保养、维修方案，考察统计月度能耗及材料消耗，报请上级指导审批，按方案结构员工具体落实，并指导监督方案的完成情况；7、熟练把持各项配备的把持技能跟维修技能，制订员工技能培训计划，活期结构员工停顿技能练兵，并经常检查员工的技能情况；8、结构员工停顿突发情况预演，制订断电、断水、突发性配备缺点应急办法，并落实到岗；9、编制配备技能档案卡，敦促员工深造图纸与把持配备功能、特点；10、担当编制配备检查巡视表，并监督配备巡视任务；11、经常检查交接班日记、巡视记录

6、，并活期实地抽样检查；12、活期抽样检查报修单完成情况，经常与客户一样听取反响见解；.13、完成工程经理布置的其他任务。工程主管的任职恳求：1、28-45岁，性不男，中专以上学历；2、工程建筑、电气、强弱电、暖通空调等工程类专业，五年以上相关任务阅历，其中担当主管3年以上；3、品行耿直，任务仔细担当，存在优良的效力见解与剧烈的任务心；4、知晓电工技能跟电气把持规程以及电气工艺技能规程。第二节前期参加的要紧内容一、工程技能方面1、方案优化按照如今建筑方案市场的情况，特不是针对大年夜型、专业性强的项目，开拓商方案单元需求由更加专业的顾问参加到方案过程中，协助开拓商跟方案单元提出征询题及处理征询题，

7、使资源的使用抵达最大年夜化。如今方案部分在方案建筑物时均是按照呼应的国家标准与开拓商提出的恳求停顿方案。但是屡屡与应用方的应用办法存在较大年夜的差距。我司供应的效力不仅仅是限于纯建筑技能及相关标准方面，更加重要的是站在开拓商的破场，从市场、营销以及工程最终应用者国际用户及本地用户等角度分析方案中可以存在的征询题，通过跟方案单元的独特使方案抵达最优化，使开拓商的回报完成最大年夜化。按照开拓商对建筑物方案应用的理念，协助开拓商对全部建筑停顿设.计优化，确保建筑的竣工后的理论情况符合开拓商理念,优化建议包括配备配备安装选型、空间应用方案方案等，还包括强弱电连接、道管方案、垃圾处理空间跟建议办法等。空

8、间上包括大年夜众地域，如走廊，卫生间，残疾人配备，坡道等的方案优化，不的，物业公司还将在配套商业上做出预留方案。在应用者的角度上，将按照以上理念以及对建筑工程的充沛了解，提交专业分项建议，使建筑物在应用跟管理方面失落失落充沛优化，同时也将尽可以的发挥出开拓商理念。在管理者的角度上，物业公司将提交需求的方案优化或补偿建议，以确保建筑物竣工后的管理跟应用结果。其中包括物料的选择、物业方案、各系统配备安装选型、隐蔽工程施工封闭等任务建议。2、隐蔽工程的记录跟施工工艺的建议在工程的施工阶段，物业公司要紧对施工工艺跟隐蔽工程停顿重点关注。隐蔽工程对日后的物业管理维修跟爱护有严峻的阻碍，物业工程主管应对隐

9、蔽工程停顿验收、记录，了解隐蔽的管线位置、敷设倾向，为日后的维修养护供应准确像是的信息支持。施工工艺是房屋树破过程中的细节之一，但是小小的征询题多次重复出现，确信会带来弗成估计的丧失落。比如，卫生间、阳台空中坡度的把持，水泥混凝土标号的把持，抹灰的平整度等待。这些粗大年夜的征询题可以会给日后业主的应用带来极大年夜的便当，以致构成无法修复。物业公司在前期参加阶段应亲热关注施工工艺，做好细节关注。3、配备选型建议.配备选型要紧包括电梯、扶梯，空调的选择，选择的按照主假如白费投资，便当日后的应用、管理，节能落耗，提高建筑无的质量、档次。4、参加配备安装调试配备安装方面要紧是电梯、锅炉、变配电配备、换

10、热配备、道闸系统、监控系统、消防系统等等。配备安装调试阶段对日后的应用跟管理有着要紧的阻碍，在如今期物业工程主管应积极参与配备的安装调试，记录配备安装调试过程，收集相关的配备出厂文件、安装说明书、应用说明书、随机附件等。二、前期参加的任务重点物业管理的角度对工程各种配备、配备、材料的方案、选型、选材、安装等方面供应专业建议；按照对楼宇机电配备等的了解，结合工程本身的市场定位，为发展商供应质量价钞票比最优的品牌与型号建议；从业主有效的角度供应户型方案、各种管道方案等方面的建议；建筑外墙的选材跟方案供应专业建议；具体研究工程总体方案方案方案，供应次第爱护岗与安保系统监控布点的方案方案，兼顾充沛监控

11、与白费本钞票；供应环保配备建议，如觉得式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱房等。对管理用房的大小、分配、位置等提出建议，如：物管人员宿舍出出口应尽管避免与物业出出口交叉等。.就开展商制订物业收费标准、入住收费明细及装修时代的收费标准等方面供应建议。独特开展商楼宇销售。按照物业所在地物价部分的有关规那么，并结合市场的理论情况。三、前期参加的任务内容1对物业各业态的建筑提出见解跟建议建筑结构及功能方案包括但不限于：物业内功能全部方案；交通道路分布；绿化景不雅观等。停车系统及交通道路方案包括但不限于：人流跟车流导向；停车场进出与计费管理系统；行车道路；停车标识；停车场的分配与方案等。消防系统监控跟消防中心

12、消防中心肠位；消防水池、水箱位置；消防通道方案；消防栓接合器位置；.消防中心配备布置；消防监控点位调解与补偿。大年夜众地域装饰装修土建装饰装修审图；土建装饰装修符合工程树破特点与档次；土建装饰装修便于运营后的测验保养；土建装饰装修便于运行后的洁净任务；土建装饰装修与不的专业的施工独特。管理用房管理用房的数量、位置、面积；管理用房的功能、破体布置；管理用房的装饰标准跟装饰风格建议；管理用房的从属配备配备标准。会所会所面积、位置建议；会所装修档次、风格建议；会所水、电、气供应建议；会所功能分区建议；会所停车地域；垃圾处理垃圾房位置、面积、垃圾场高度标准。垃圾桶位置预留建议；.垃圾房配备配备标准；垃

13、圾分类。电梯系统电梯配备数量；电梯档次、品牌的选择建议；电梯装饰建议；电梯梯速的选择。2对物业各业态的机电配备提出见解跟建议各系统方案参数及配制建议在符合方案标准的情况下，提出市场阅历调解参数。空调系统空调系统方案审图建议；空分配备的地域把持；空分配备选型的经济评价；空调系统方案便于物业运行管理；空调阀门的安装位置；空调动力费用的分摊办法。配电系统配电系统方案审图建议；室庐电力负荷参数；室庐地域最后点位配备建议标准；配电系统的分界；.配电配备选型跟经济评价。给排水系统给排水系统方案审图建议；给排水阀门位置补偿建议；雨水篦子、雨水、污水检查井的分布建议；雨水管的流向结构建议；给排水系统计量；中水

14、系统的建议；给排水系统配备的选型跟经济评价。消防系统消防系统方案审图建议；消防电、水系统物业补偿建议；消防最后阀门位置；消防中控室的位置、面积、装建筑议；消防系统配备的选型跟经济评价。安防系统安防系统方案审图建议；安防系统最后点位的物业建议；安防系统分区跟门禁把持；安防系统配备的选型跟经济评价。大年夜众照明系统大年夜众照明系统审图建议；.照明运行分区节能把持；大年夜众照明能耗计量；大年夜众照明运行方式；大年夜众照明系统配备的选型跟经济评价。3对物业各业态的智能系统提出见解跟建议智能化建筑的不雅观点跟标准；智能化的硬件配备跟扩大年夜恳求；智能化配备的软件功能；智能化把持的分级天性性能；智能化运行

15、的经济性分析；智能化运行的可靠功能分析；智能化把持最后点位的补偿；智能化把持系统的完满；智能化系统在各专业系统工程中的表白；4跟进物业建筑施工跟配备安装过程了解施工进度了解隐蔽工程大年夜众地域公正尺寸及应用材料建议车场合理建议5动力收缴与计量把持建议物业主体部分及相关配套配备各功能部分之供电、水、燃气系统公正联络与独破计量恳求。.物业主体部分及相关配套配备各功能组合部分内大年夜众地域各地段、照明用电、动力用电系统、洁净、绿化用水之系统与业户单元内之供电、水系统公正联络与独破计量恳求。计量表的位置与抄表办法符合物业运行管理恳求；通过计量，抵达动力系统平衡把持。6装修管理建议物业公司将向书面供应布

16、置装修工程、物料保送把持及相关之装修管理次序建议。向开拓商供应成品爱护方案；装修现场消防安全管理方案；装修现场施工安全管理方案；装修现场临时用电管理方案第三节工程的准备准备的内容1、人员延聘，包括但不限于结构架构的确定、工资福利标准的确定、.延聘道路的选择、见解制度的编写；2、办公室的选址、装修，要紧内容有装修公司的选择、图纸的查察、装修风格的确定、装修预算的恳求、装修过程的把持；3、行政性事情，包括但不限于工服厂家的选择、办大众具的倾销、工程配备、货色的倾销，保洁板滞、用品的倾销；4、物业管理方案的编制；5、工程效力预算及兴办费的编制；6、协助开拓商编制临时管理公约、房屋质量保证书跟房屋应用

17、说明书；7、交房材料的准备及印刷任务；包括单不限于业主手册、装修手册、交房通知书等；8、评价阻碍物业管理运作收费的因素，并就物业管理效力之各项无偿及有偿收费标准与把持次序提出建议。第四节承接测验一、分户验收室庐工程质量分户验收以下简称分户验收，是指树破单元组织施工、监理等单元，在室庐工程各测验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在室庐工程动工验收前，按照国家有关工程质量验收标准，对每户室庐及相关大年夜众部位的不雅观感质量跟运勤劳用等停顿检查验收，并出具验收合格证明的活动。.分户验收内容要紧包括：1空中、墙面跟顶棚质量；2门窗质量；3栏杆、护栏质量；4防水工程质量；5室内要紧空间尺寸；6给水排水

18、系统安装质量；7室内电气工程安装质量；8采暖工程安装质量；9建筑节能工程质量；10有关公约中约定的其他内容。室庐工程分户验收的次序一分户验收内容完成后，施工单元应首提高展单方面的自检评定，自检合格后向树破单元提出室庐工程分户质量验收书面恳求。二树破单元结构监理、施工、物业管理等单元的有关人员按照国家工程质量验收标准的恳求，逐户按照本办法恳求的分户验收内容判定检查部位、数量并适时停顿检查验收；分包单元工程经理、项目技能担当人也应参加分包工程的分户验收；已选定物业公司的，物业公司应当参加分户验出任务。三参加分户验收的人员应存在呼应的技能才干跟资格，并经本地监督机构成认与备案。四分户质量验收前，施工

19、单元应在建筑物呼应部位标识好暗.埋水、电管线的走向，分户验收应配备需求的检测仪器；树破单元应延迟5个任务日向本地工程质量监督机构停顿通知。五分户验收应逐户、逐间检查，并做好记录。分户质量验收不合格的，须经整改符合恳求后重新结构验收。六每户室庐跟规那么的大年夜众部位验收终了，应填写室庐工程质量分户验收表见附表一，由树破单元跟施工单元工程担当人、监理单元工程总监理工程师中分不签字确认，并加盖公章后，张贴于户内耀眼位置。树破、施工、监理等单元应严峻履行分户验收职责，对分户验收的结论停顿签认，不得简化分户验收次序。对于经检查不符合恳求的，施工单元应及时停顿返修，监理单元担当复查。返修完成后由树破单位重

20、新结构分户验收。二、材料档案交接在物业交付前，物业公司应与开拓商停顿材料档案的交接，材料档案的交接应当在综合验收合格后，房屋交付行停顿。最迟不得逾越房屋交付前5日，以便给承接验收留出充沛的时辰。材料档案的内容：第一类、基础材料1.动工图原件一套包括：总破体布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、.消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、智能系统等各专业动工图及地下管线综合布置动工图2.工程及隐蔽管线的全套图纸原件一套3.工程方案变更通知包括质量事故处理记录复印件一套4.生活供水配备清洗消毒合格报告复印件一套5.配备出厂合格证、技能材料、应用说明书复印件一套，6.各种动力供应公约电、水、

21、热力、天然气复印件一套7.排污协议污水排放、垃圾排放复印件一套第二类、工程技能材料1)动工图(包括总破体布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、智能系统等各专业动工图及地下管线综合布置动工图)；2)工程及隐蔽管线的全套图纸；3)地质勘察报告；4)工程公约及开、动工报告；5)图纸会审记录；6)工程方案变更通知包括质量事故处理记录；7)隐蔽工程验收签证；8)沉落不雅观看记录；9)动工验收证明书；.10)水、电、卫生器具等配备的测验合格证书；11)砂浆、混凝土块试压报告及不的材料测试、检测记录；12)管道系统试压、冲洗试验报告；13)生活供水配备清洗消

22、毒合格报告。第三类、配备配备材料1)配备开箱记录，包括装箱单、出厂合格证、技能材料、应用说明书、随机备件、附件等；2)发电机安装、调试记录；3)消防系统安装、调试记录；4)监控、门禁、对讲系统安装、调试记录；5)所在空调系统安装、调试记录；6)广播、智能系统安装、调试记录；7)电梯安装、调试记录；8)变压器的安装调试记录第四类、施工、供货公约、协议1施工总承包公约；2分包公约；3建筑材料供货公约、协议；4产品测验报告、合格证；.5混凝土试压报告、钢筋检测报告等；6施工总承包单元、分包单元、供货商材料；物业公司接收以上档案材料时，应仔细清点、测验，觉察有缺失落、毁坏，应请开拓商补偿，图纸、材料应妥善保管，树破档案室，钥匙由专人保管。以上材料保管年限为永久保管。三、物业交接物业材料档案交接终了后，房屋交付前，开拓商应与物业公司停顿物业交接，并签订交接协议。交接的要紧内容包括：共用部位跟共用配备配备的交接；园区绿化交接；业主材料交接。交接时应对以上内容停顿及仔细测验，觉察征询题应请开拓商停顿整改。整改终了再签订交接协议。具体交接次序见：园区绿化交接方案、保洁交接方案。.