房地产开发报建流程13980.docx

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1、房地产开发流程草案可行性研究及项目决策阶段交付使用阶段项目销售阶段工 程 建 设 阶 段前 期 准 备 阶 段物业移交权属登记办理房产证商品房销售申办预售许可证综合验收工程质量验收工程建设市政配套工程施工准备工作施工手续至取得施工许可证招标投标手续规划手续至取得规划许可证规划设计项目立项获取土地使用权可行性研究及项目决策第一篇 可行性研究究及项目决决策阶段一、 工作流程获取土地市市场项目信信息后，经经董事会批批准初步立立项后，可行性研研究按5个步骤进进行：1、委托项目咨询公司或策划公司接受策划任务2、咨询公司调查研究3、咨询公司方案选择与优化4、财务评价和经济评价5、咨询公司编制可行性研究报告

2、，报董事会决策公司董事会会通过后，批准正正式立项，项项目进入前前期开发阶阶段，积极极筹备有关关获取土地地使用权的的有关工作作。二、 工作所需时时间：按照普通招招拍挂程序序，从发布布公告之日日起计算，共共需要时间间30天。三、 工作所需费费用：参照彩石山山庄项目开开发策略研研究，费用用约40万元。第二篇 前期准备阶阶段第一章 获取土地使使用权一、国有土土地使用权权招拍挂牌牌流程图1、获取土地出让信息2、公司研究决策3、提交竞买申请4、提交挂牌价格制作标书、投标参加拍卖5、签订成交确认书6、签订出让合同,缴纳成交价款及契税7、办理土地登记手续二、工作内内容国有土地使使用权出让让挂牌（一）工作作内容

3、1、获取土土地挂牌出出让公告信信息从报纸和网网络等媒体体获得国有有土地挂牌牌出让公告告2、公司决决策公司研究确确定参加竞竞买土地事事宜。3、提交竞竞买申请1、向市国国土局购买买挂牌出让让文件。2、持国有有土地使用用权竞买申申请书、营营业执照副副本、法定定代表人身身份证明书书、法定代代表人身份份证及复印印件，授权权委托书、代代理人身份份证和复印印件，向市市国土局提提出书面申申请。3、缴纳竞竞买保证金金。（依据据公告保证证金数额缴缴纳）4、提交挂挂牌价格进入挂牌期期。在挂牌牌期限内，需需摘牌者提提交摘牌价价格。5、签订成成交确认书书1、在挂牌牌公告规定定的截止时时间，最高高应价或报报价人为竞竞得人

4、。2、竞得人人与出让人人当即签订成交交确认书。3、挂牌活活动结束，出出让人将挂挂牌出让结结果在土地地有形市场场或者指定定的场所、媒媒介发布公告。6、签订出出让合同缴缴纳成交价价款及契税税1、竞买人人竞得后，凭凭成交确确认书，竞竞得人与市市国土局签签订国有有土地使用用权出让合合同。2、在成成交确认书书国有有土地使用用权出让合合同中约约定的期限限内缴纳成成交价款及及契税。7、办理土土地登记手手续根据成交交确认书、国国有土地使使用权出让让合同及及成交价款款及契税缴缴纳发票，申申请土地登登记，领取取国有土土地使用证证。（二）挂牌牌的时间估估算1、公告：20天2、公司研研究决策：19天内（公公告确定交交

5、申请截止止日前）3、提交竞竞买申请：20天内或或公告限定定的时间。4、提交挂挂牌价格: 10天天或公告确确定的时间间。5、摘牌成成交结果发发布公告：10天6、签订出出让合同：（1）成成交确认书书签订后后30内。（2）缴纳纳成交价款款及契税：合同约定定时间内。 7、办理理土地登记记手续：115天以上时间共共计约2个半月内内（三）挂牌牌的相关税税费1、缴纳保保证金：依据公告告保证金数数额缴纳2、成交价价款：实际际摘牌价格格。3、契税：成交价款款的3%。4、土地登登记费：每每平方米约约0.1元。国有土地使使用权招标标（一）工作作内容1、获取土土地招标出出让公告信信息从报纸和网网络等媒体体获得国有有土

6、地招标标出让公告告2、公司决决策公司研究确确定参加竞竞买土地事事宜。3、提交投投标申请1、购买土土地出让招招标资料。2、提交投投标申请书书、营业执执照副本、房房地产开发发资质证明明（另有规规定除外）、法法定代表人人身份证复复印件（或或授权委托托书、委托托代理人身身份证复印印件）办理理投标申请。3、缴纳投投标保证金金。4、制作标标书、投标标1、根据投投标文件的的规定制作作标书2、在投标标截止时间间前投标3、出让人人组织开标标5、签订成成交确认书书1、竞标人人中标后与与市国土局局当即签订订成交确认认书2、出让人人将投标出让结结果在土地地有形市场场或者指定定的场所、媒媒介公布。6、签订出出让合同缴缴

7、纳成交价价款及契税税1、中标人人凭成交交确认书与与市国土局局签订国国有土地使使用权出让让合同。2、在成成交确认书书国有有土地使用用权出让合合同中约约定的期限限内缴纳成成交价款及及契税（契契税为成交交价款的33%）。7、办理土土地登记手手续根据成交交确认书、国国有土地使使用权出让让合同及及成交价款款及契税缴缴纳发票，申申请土地登登记，领取取国有土土地使用证证。（三）、招招标的时间间估算1、公告：20天2、公司决决策：199天内（公公告确定交交申请截止止日前）3、提交投投标申请：公告期220天内4、制作标标书、投标标: (1)在投投标截止时时间前投标标（公告确确定的期内内）。(2)开标标期限：出出

8、让人另行行发布公告告5、签订成成交确认书书：（1）开标标当日签订订（2）出让让人对中标标出让结果果公告：100天6、签订出出让合同：（1）成成交确认书书签订后后30内。（2）缴纳纳成交价款款及契税：合同约定定时间内。 7、办理理土地登记记手续：115天以上时间共共计约2个半月内内（四）、招招标的相关关税费1、缴纳保保证金：依据公告告保证金数数额缴纳2、成交价价款：实际际中标价格格3、契税：契税为成成交价款的的3%4、土地登登记费：每每平方米约约0.1元。国有土地使使用权出让让拍卖（一）工作作内容1、获取土土地拍卖出出让公告信信息从报纸和网网络等媒体体获得国有有土地拍卖卖出让公告告2、公司决决策

9、公司研究确确定参加竞竞买土地事事宜。3、提交拍拍卖申请1、购买土土地拍卖出出让资料。2、提交竞竞买申请书书、营业执执照副本、房房地产开发发资质证明明（另有规规定除外）、法法定代表人人身份证复复印件（或或授权委托托书、委托托代理人身身份证复印印件）办理理竞买申请。3、缴纳保保证金。4、参加拍拍卖竞买人现场场参加拍卖卖。5、签订成成交确认书书1、拍卖成成交后竞买买人与市国国土局当即即签订成交确认认书2、出让人人将拍卖出让结结果在土地地有形市场场或者指定定的场所、媒媒介发布公告。6、签订出出让合同缴缴纳成交价价款及契税税1、成交竞竞买人凭成成交确认书书，签订订国有土土地使用权权出让合同同。2、在国国

10、有土地使使用权出让让合同中中约定的期期限内缴纳纳成交价款款及契税。7、办理土土地登记手手续根据成交交确认书、国国有土地使使用权出让让合同及及成交价款款及契税缴缴纳发票，申申请土地登登记，领取取国有土土地使用证证。（三）、拍拍卖的时间间估算1、公告：20天2、公司决决策：199天内（公公告确定交交申请截止止日前）。3、提交拍拍卖申请：20天内（公公告期内）。4、参加拍拍卖:公告规定定的时间参参加拍卖。5、签订成成交确认书书：拍卖成成交当即签签订。6、签订出出让合同：（1）成成交确认书书签订后后30内。（2）缴纳纳成交价款款及契税：合同约定定时间内。 7、办理理土地登记记手续：115天以上时间共共

11、计约2个半月（四）、拍拍卖的相关关税费1、缴纳保保证金：依据公告告保证金数数额缴纳2、成交价价款：实际际拍卖价格格3、契税：契税为成成交价款的的3%4、土地登登记费：每每平方米约约0.1元。第二章 项目立项一、 工作流程图图：编制可行性研究报告区发改委投资科审查 窗口受理地震局执法支队环保局监督管理处发改委投资处 合合 格立项根据意见做环评环评中心窗口环保局监督管理处环评批复二、 主要工作内内容1、 编制项目可可行性研究究报告：可行性研究究的根本目目的是实现现项目决策策的科学化化、民主化化，减少或或避免投资资决策的失失误，提高高项目开发发建设的经经济、社会会和环境效效益。可行性研究究的主要内内

12、容有：(1)项目目概况；(2)开发发项目用地地的现场调调查及动迁迁安置；(3)市场场分析和建建设规模的的确定； (4)规规划设计影影响和环境境保护;(5)资源源供给及资资本运作方方案；(66)环境影影响和环境境保护；(7)项目目开发模式式、组织机机构、岗位位需求、管管理费用的的研究；(8)开发发建设节点点计划；(9)项目目经济及社社会效益分分析；(110)结论论及建议。2、 申请立项所所需要提报报的资料：(1) 土土地成交确确认书、土土地出让合合同 (2) 申请报告告（可行性性研究报告告，4份，发改改委2份，环保保局、地震震局各一份份） (3)自有有资金证明明（银行出出具：自有有资金占总总投资

13、的335%，如如成交确认认书收据金金额达到，则则不必银行行出具） (4) 招标计划划（1份，发改改委窗口领领取） (5) 书面申请请（2份）(6) 营业执照照副本（发发改委2份） (7) 项目所在在区发改委委审批意见见（2份，报区区发改委资资料：可可行性研究究报告书书面申请项目所在在区发改委委所需其他他资料）（8）报环保保局资料（土地成交交确认书、土土地出让合合同项目目书面申请请营业执执照，1份地图图1张，简单单标示出项项目所在位位置可行行性研究报报告）（99）报地震震局资料（可行性研研究报告项目书面面申请）（10）房地产企业开发资质（4份，发改委2，环保局、地震局各一份。） 以以上资料一一式

14、两份，均均报发改委委窗口，报报环保局、地地震局资料料由发改委委接收后统统一分发，10个工作日内办理完毕。环保局受理之后，由监督管理处决定项目是否做环评、做哪个种类的环评，出具审查意见（即立项回函），监督管理处处长签字、分管领导签字，5个工作日内办理完毕，送至窗口。地震局窗口受理发改委立项联系函后，转到地震局执法支队，由执法支队出具初步审查，执法支队苏处长盖章后，转到窗口，也可从执法支队领取，5个工作日内办理完毕。设计单位设设计完毕环环评成果后后，先到环环境评估中中心进行环环评评估，评评估中心需需要立项阶阶段环保局局给发改委委的立项回回函，后开开专家评审审会，半天天即可开完完，会后根根据专家意意

15、见修改，于于7个工作日日内评估完完毕。评估估合格后再再报环保局局窗口，需需携带修改改完毕后的的环评报告告书5份，评估估中心出具具的评估报报告6份，建设设单位向环环保局出具具的关于环环评报告批批复的请示示。窗口受受理后，报报环保局监监督管理处处审批，处处长签字后后，分管领领导签字，15个工作日后审批完毕。（如项目须作环境评价报告表，则需先到项目及所在区环保局监督管理科审查，出具审查意见后，再报环保局窗口）设计单位设设计完毕地地震安全性性评价后（45日，包含地震安全性评价专家评审，设计单位办理），报送审批中心地震局窗口，窗口受理后，报地震局执法支队审批，5个工作日审批完毕。项目所在区区发改委需需先

16、行审查查，待区发发改委投资资科审查同同意后，出出具同意同同意资料：可行性性研究报告告书面申申请项目目所在区发发改委所需需其他资料料）发改委在收收到发改委委在得到环环保局、地地震局立项项回函后，于于5个工作日日内出具项项目立项批批文。注：国家根根据建设项项目对环境境的影响程程度，对建建设项目的的环境影响响评价实行行分类管理理。建设单位应应当按照下下列规定组组织编制环环境影响报报告书、环环境影响报报告表或者者填报环境境影响登记记表：（1）可能能造成重大大环境影响响的，应当当编制环境境影响报告告书，对产产生的环境境影响进行行全面评价价；（2）可能能造成轻度度环境影响响的，应当当编制环境境影响报告告表

17、，对产产生的环境境影响进行行分析或者者专项评价价；（3）对环环境影响很很小、不需需要进行环环境影响评评价的，应应当填报环环境影响登登记表。建设项目的的环境影响响报告书应应当包括下下列内容： （1）建设设项目概况况； （2）建设设项目周围围环境现状状； （3）建设设项目对环环境可能造造成影响的的分析、预预测和评估估； （4）建设设项目环境境保护措施施及其技术术、经济论论证； （5）建设设项目对环环境影响的的经济损益益分析； （6）对建建设项目实实施环境监监测的建议议； （7）环境境影响评价价的结论。 （8）涉及及水土保持持的建设项项目，还必必须有经水水行政主管管部门审查查同意的水水土保持方方案。

18、三、 项目立项的的时间估算算1、 环评报告的的编制及报报批：约需需要2个月；2、 可行性研究究报告的编编制：约需需要1个月；3、 立项申请时时间: 约需要1个月。以上时间共共计约3个月四、 立项阶段的的相关税费费1、环境影影响评价咨咨询费：根据国家家计委、国国家环境保保护总局关关于规范环环境影响咨咨询收费有有关问题的的通知（计计价格22002125号），收收费标准如如下表：建设项目环环境影响咨咨询收费标标准 单位：万元估算投资额额(亿元)咨询服务务项目 0.3以下下 0.322 210 10500 501000 100以上上 编制环境影影响报告书书(含大纲) 56 615 15355 3575

19、5 751110 110 编制环境影影响报告表表 12 24 47 7以上 评估环境影影响报告书书(含大纲) 0.811.5 1.533 37 79 评估环境影影响报告表表 0.500.8 0.811.5 1.522 2以上 注：1.表表中数字下下限为不含含，上限为为包含； 22.估算投投资额为项项目建议书书或可行性性研究报告告中的估算算投资额； 33.咨询服服务项目收收费标准根根据估算投投资额在对对应区间内内用插入法法计算； 44.以本表表收费标准准为基础，按按建设项目目行业特点点和所在区区域的环境境敏感程度度，乘以调调整系数，确确定咨询服服务收费基基准价。调调整系数见见附件2之表1和表2；

20、 55.评估环环境影响报报告书(含大纲)的费用不不含专家参参加审查会会议的差旅旅费；环境境影响评价价大纲的技技术评估费费用占环境境影响报告告书评估费费用的400。 66.本表所所列编制环环境影响报报告表收费费标准为不不设评价专专题的基准准价，每增增加一个专专题加收550； 77.本表中中费用不包包括遥感、遥遥测、风洞洞试验、污污染气象观观测、示踪踪试验、地地探、物探探、卫星图图片解读、需需要动用船船、飞机等等的特殊监监测等费用用。2、可行性性研究咨询询费用：根据国家发发展和改革革委的规定定建设项项目前期工工作咨询收收费暂行规规定，收收费标准如如下：可行性研究究报告收费费标准及时时间单位：万元元

21、 估算投资额额3000万万元1亿元 1亿元55亿元 5亿元110亿元 10亿元50亿元元 50亿元以以上 一、编制项项目建设书书 614 14377 37555 551000 1001125 二、编制可可行性研究究报告 12288 28755 751110 1102200 2002250 三、评估项项目建议书书 48 812 12155 15177 17200 四、评估可可行性研究究报告 510 10155 15200 20255 25355 注：1、估估算投资额额是指项目目建议书或或可行性研研究报告的的估算总投投资额2、建设项项目的具体体收费标准准，根据估估算总投资资额在相对对应的区间间内插

22、入法法计算。33、根据行行业特点和和各行业内内部不同类类别工程的的复杂程度度，计算咨咨询费用时时可分别乘乘以行业调调整系数和和工程复杂杂程度调整整系数按建设项目目估算投资资额分档收收费的调整整系数行 业调整系数(以表所列列收费标准准为1)一、行业调调整系数 1、石化、化化工、钢铁铁 1.32、石油、天天然气、水水利、水电电、交通(水运)、化纤 1.23、有色、黄黄金、纺织织、轻工、邮邮电、广场场、电视视、医药、煤煤碳、火电电(含核电)、机械(含船舶、航航空、航天天、兵器)1.04、材业、商商业、粮食食、建筑0.85、建树、交交通(公路)、铁道、市市政公用工工程 0.7二、工程复复杂程度调调整系

23、数 0.811.2注 ：工程程复杂程度度具体调整整系数由工工程咨询机机构与委托托单位根据据种类工程程情况协商商确定第三章 规划设计一、 工作流程图图：二、 主要工作内内容1、 修建性详细细规划设计计：（1） 详细规划设设计招标：根据项目规规模及董事事会的要求求，对所开开发项目进进行设计招招标。招标需要准准备资料：招标文件件、规划划设计要求求通知书、地形图电电子文档、可行性研究报告、项目立项批文、相关市政条件资料。（2） 详细规划设设计委托：与选定的规规划设计单单位签订设设计委托合合同，进行行设计委托托应提供资资料：可可行性研究究报告、规划设计计要求通知知书、项项目立项批批文、设设计任务书书、地

24、形形图及电子子文件、相关市政政条件资料料。（3） 详细规划设设计：规划设计单单位根据规规划要求，对对项目进行行修建性详详细规划，直直接对建设设项目和周周围环境进进行具体安安排和规划划设计，主主要确定各各类建筑、各各项基础工工程设施、公公共服务设设施的具体体配置，为为建筑方案案和施工图图设计提供供依据。修修建性详细细规划成果果应当包括括规划说明明书、图纸纸、电子文文件。具体应包包括： 建设条件分分析及综合合技术经济济论证； 建筑、道路路和绿地等等的空间布布局和景观观规划设计计，布置总总平面图； 对住宅、医医院、学校校和托幼等等建筑进行行日照分析析； 根据交通影影响分析，提提出交通组组织方案和和设

25、计； 市政工程管管线规划设设计和管线线综合； 竖向规划设设计； 估算工程量量、拆迁量量和总造价价，分析投投资效益。（4） 规划评审：甲方根据项项目策划产产品定位以以及规划要要求通知书书，对详细细规划进行行评审，并并提出修改改意见，详详规设计公公司进行优优化、调整整。（5） 本阶段工作作所需时间间：按照一一般居住小小区规模考考虑，如考考虑规划招招标时间，时时间约需要要3个月；如如不考虑规规划招标，时时间约需要要2个月。（6） 详细规划费费用估算：按照用地地规模计算算，约3万元/公顷2、 建筑方案设设计：根据详细规规划对项目目进行进一一步设计，在在满足控制制指标的情情况下，依依据甲方的的产品定位位

26、要求，对对建筑风格格、建筑布布局、单体体平面、户户型、外立立面等进行行设计。（1） 地质勘察：根据现场地地质条件为为工程建设设的规划、设设计、施工工提供必要要的依据及及参数。主主要工作包包括：搜搜集研究区区域地质、地地形地貌、遥遥感照片、水水文、气象象、水文地地质、地震震等已有资资料，以及及工程经验验和已有的的勘察报告告等; 工程地质质调查与测测绘；工程地质质勘探见工工程地质测测绘和勘探探；岩土测试试和观测见见土工试验验和现场原原型观测、岩岩体力学试试验和测试试；资料整理理和编写工工程地质勘勘察报告。地质勘察时时间：约00.5个月月；此项工工作在详规规完成后即即可进行，可可与建筑方方案招标同同

27、步进行。地质勘察费费用：约114元/建筑平米米（2） 建筑方案设设计招标：编写、评审审、确定建建筑方案招招标文件，招招标文件应应包含：满满足并用足足规划设计计指标、户户型设计要要求、户型型设计比例例、建筑风风格等内容容；招标工作步步骤：确定建筑筑方案招标标代理单位位，签定招招标代理合合同；建建设单位到到市建委备备案；待待设计单位位完成建筑筑方案设计计后，确定定建筑方案案投标设计计单位并发发布招标文文件；建筑方案案专家评审审（开标），确确定中标建建筑方案及及方案设计计单位。建筑方案招招标需提供供：招标标代理单位位编制招标标文件、可行性研研究报告、项目立项报告批复、详细规划批复文件或规划设计要求通

28、知书地形图及电子文件设计任务书招标所需时时间：约22个月；招标所需费费用：约33万元，由由中标设计计单位支付付（3） 建筑方案优优化与选定的建建筑方案设设计单位签签定方案设设计合同后后，进行方方案优化。建筑方案设设计成果具具体内容应应包括：场地与环环境分析；小区各项项功能配套套、布局；交通组织织方案；竖向设计计；各专业设设计方案（结结构、给排排水、消防防、暖通、电电气等）；建筑平立立剖设计；效果图。建筑方案完完成后，即即可进行报报批手续。建筑方案设设计时间：约2个月；建筑方案设设计费用：约8元/建筑平米米。3、 扩初设计：（1） 扩初设计扩初设计委委托一般不不单独委托托，与方案案设计或与与施工

29、图设设计一并委委托。扩初设计为为在方案设设计基础上上的进一步步设计，进进一步对图图面进行深深化。该阶阶段要明确确所采用的的建筑材科科、建筑结结构、暖通通水电等的的系统构成成。深度应应在建筑结结构、暖通通、水电等等系统以及及材料和其其它有关方方面表现该该项目的规规模和特点点。需向扩初设设计单位提提供：设计计委托书、建建筑方案（2） 扩初评审甲方根据项项目设计方方案要求及及产品定位位等，对扩扩初进行评评审，并提提出修改意意见，扩初初设计公司司进行优化化、调整。扩初设计工工作所需时时间：约11个月。扩初设计费费用：约88元/平方米4、 施工图设计计：(1) 施工图设计计委托：根据前期所所进行的产产品

30、定位评评审，以及及交房标准准等，起草草设计任务务书，签定定施工图设设计、地勘勘合同；与选定的设设计单位签签订设计委委托合同，进进行设计委委托应提供供资料：可行性研研究报告、规划设计计要求通知知书、项项目立项批批文、设设计任务书书、地形形图及电子子文件、相关市政政条件资料料。与济南市人人防设计院院签订设计计委托合同同，进行设设计委托应应提供资料料：设计计任务书项目建设设、规划定定点等的批批准文件人防设计计要求（防防空地下室室报建表）地质勘探探报告施工图设计计委托时间间：约0.5个月。(2) 施工图设计计：施工图设计计包括建筑筑、结构、给给排水、暖暖通、电气气专业的设设计。施工图设计计应做到以以下

31、几点：按照我我公司的交交房标准以以及造价要要求设计体现建筑筑方案的建建筑风格建筑和结结构应细化化到节点做做法、详细细大样、工工艺要求等等给排水水、暖通、电电气专业应应细化平面面图、系统统图、逻辑辑关系表、产产品选型参参考参数等等向我公公司提供图图纸及电子子文件施工图设计计时间：约约3个月；施工图设计计费用：约约16元/建筑平米米左右(3) 人防工程设设计：根据济南市市人防办文文件，小区区内须建设设人防设施施，若易地地建设，必必须缴纳人人防易地建建设费。可可根据项目目实际情况况选择缴费费或建设人人防地下室室。人防设计包包括建筑、结结构、给排排水、暖通通、电气等等专业。人人防项目为为平战结合合，进

32、行人人防设计时时，应与施施工图设计计单位互相相沟通。人防工程设设计时间：1个月；人防工程设设计费用，按按照人防工工程建筑面面积计算如如下：1500平平方米以下下：5.55万/单体+7元/平方米1500-50000平方米：38+77=45元元/平方米5000平平方米以上上：33+7=400元/平方米(4) 图纸评审：请专家、专专业人员、室室外管线设设计单位、施施工单位会会同施工图图设计人员员对设计图图纸各专业业进行审核核、优化。设设计人员根根据会审意意见进行设设计优化、修修改。图纸评审时时间：1个月；图纸评审费费用：专家家评审相关关费用，22万元左右右5、 室外工程设设计：(1) 设计委托：与选

33、定的设设计单位签签订设计委委托合同，进进行管线综综合和专业业管线的设设计委托。设设计委托应应提供资料料：设计计任务书项目总平平面图电力、电信信、自来水水、热力、燃燃气等专业业需到相应应专业公司司分别委托托。可在与与专业公司司签订协议议时加入施施工图设计计委托事项项。设计委托时时间：约00.5个月月(2) 管线综合：综合解决各各专业工程程技术管线线布置及其其相互间的的矛盾，从从全面出发发，使各种种管线布置置合理、经经济，最后后将各种管管线统一布布置在管线线综合平面面图上。管管线综合应应做到以下下几点：根据各种种管线的介介质、特点点和不同的的要求，合合理安排各各种管线敷敷设顺序确定各专专业工程管管

34、线在地下下敷设时的的排列顺序序、覆土深深度各工工程管线间间的水平、垂垂直净距等等。管线综合设设计时间：约2个月，可可在方案批批复后进行行。管线综合设设计费用：约0.66元/建筑平米米(3) 各专业管线线设计：根据管线综综合图中的的位置、走走向、节点点图等，各各专业管线线分别设计计。其中，电电力、电信信、自来水水、热力、燃燃气均需要要专业公司司设计，排排水、雨水水、污水、路路灯等专业业可由管线线综合设计计单位设计计。专业管线设设计时间：由于需协协调市政部部门以及单单体施工图图，时间约约为4个月。可可在单体施施工过程中中设计。专业管线设设计费用：约1.44元/建筑平米米。不含各各市政专业业公司设计

35、计费用。(4) 图纸评审：专业人员与与施工单位位会同设计计人员对图图纸进行会会审，根据据会审意见见对图纸进进行审核、优优化。图纸评审时时间：约00.5个月月6、 景观设计：（1） 设计委托：与选定的设设计单位签签订设计委委托合同，进进行景观设设计委托，包包括景观规规划、方案案、施工图图的设计。设设计委托应应提供资料料：设计计任务书项目建筑筑方案及扩扩初文件设计委托时时间：0.5个月（2） 景观方案：景观方案阶阶段包括景景观总体规规划与景观观分区设计计。此阶段段景观设计计具体包括括：景观观总平面绿地地空间结构构分析交通通结构分析析植物物景观结构构与植物类类型分析铺装装材料布局局照明明设计结构构场

36、地地空间尺度度与设施小小品分布节点点设计样图图景观观效果、鸟鸟瞰图景观方案初初步完成后后甲方需根根据产品定定位、风格格等进行内内部评审，设设计单位根根据评审意意见调整方方案，提交交方案成果果。方案成成果应包括括彩色文本本、彩图和和电子文件件。景观方案设设计时间：约2个月（3） 景观施工图图：景观施工图图阶段的设设计具体包包括：景观观施工图总总平面竖向向设计：包包括场地标标高、排水水设计等种植植图：种植植布置图、苗苗木表等道路路铺装及建建筑小品设设计景观观照明设计计景观施工图图完成后甲甲方需结合合单体、室室外施工图图对景观施施工图进行行评审，设设计单位根根据评审意意见进行设设计调整。此阶段由于于

37、需要参考考单体施工工图设计以以及室外工工程设计，故故需提供单单体施工图图以及室外外工程图纸纸。此阶段段设计可与与单体施工工图和室外外工程图同同步进行。景观施工图图设计时间间：3个月（4） 景观设计所所需费用：根据锦绣苑苑设计合同同，景观设设计从方案案至施工图图按12元/景观平米米，约合44.5元/建筑平米米。三、 规划设计时时间估算：（1） 详规阶段：3个月；（2） 方案阶段：4个月；（3） 扩初阶段：1个月；（4） 施工图设计计阶段：55.5个月月；（5） 室外工程设设计：6.5个月（6） 景观设计：5.5个月月； 规划设计阶阶段总时长长：约255.5个月月，由于施施工图设计计、室外工工程设

38、计、景景观设计可可同步进行行，估算规规划设计阶阶段总时长长18个月。四、 规划设计费费用估算：费用均根据据锦绣苑项项目估算得得出。（1） 详规阶段：3万元/公顷，按按容积率11.5计算算，约2元/建筑平米米；（2） 建筑方案阶阶段： 勘察：144元/平方米左左右，根据据锦绣苑勘勘察合同。 建筑方案：8元/平方米左左右，根据据锦绣苑设设计合同。 扩初阶段：8元/平方米左左右，根据据锦绣苑设设计合同。（3） 施工图设计计阶段： 建筑施工图图设计：116元/平方米左左右，根据据锦绣苑设设计合同； 人防工程施施工图设计计：根据锦锦绣苑设计计合同，人人防部分445元/平方米，按按人防面积积占总面积积的十

39、分之之一计算，折折合建筑面面积4.55元/平方米。 图纸专家会会审：2万元，估估算合0.1元/平方米。 室外工程设设计：2元/平方米，根根据锦绣苑苑设计合同同。 景观设计：约合4.5元/建筑平米米，根据锦锦绣苑设计计合同。总费用约为为：59.1元/平方米。第四章 规划手续至至取得建建设工程规规划许可证证一、 工作流程图图：(一)建设用地规划许可证(二)建设工程规划设计要求通知书(三)建设工程规划许可证（四）施工图审查1施工图联合审查2施工图技术审查人防审查消防审查市政审查面积审查卫生审查规划审查防雷审查3渣土审查4施工图设计审查备案书施工图设计审查合格书4开具缴费联络单1缴纳人防费(五)办理缴

40、费及管线审查2管网审查3缴纳配套费（六）取得规划证原件（七）规划放验线二、主要工工作内容市规划局在在市行政审审批服务中中心设总服服务窗口，受受理城市规规划区内建建设用地规规划许可证证（含建设设用地规划划通知书）、建建设工程规规划设计要要求通知书书、建设工工程规划许许可证等事事项的办理理申请。（一）建设设用地规划划许可证（含含建设用地地规划通知知书）1、以划拨拨方式提供供国有土地地使用权的的建设项目目，经有关关部门批准准、核准、备备案后，办办理划拨土土地批准手手续前申请请办理建设设用地规划划许可证2、以出让让方式提供供国有土地地使用权的的建设项目目，在签订订国有土地使使用权出让让合同后申申请领取

41、建建设用地规规划许可证证。 所需资料料:建设用地地规划许可可证申请表表。1：5000现状地地形图2份（需拆拆迁使用土土地的3份）其中中1份用HB铅笔标标明拟用土土地位置和和范围；用用地规模超超过20公顷的的建设项目目申请办理理用地许可可的可提供供1：20000现状地形形图；建设项目目批准、核核准或者备备案文件（如如为复印件件需核验原原件）； 国有土地地使用权出出让合同及及补充协议议（需核验验原件）以以及反映实实际出让土土地范围的的勘测定界界图纸； 省省或市国土土资源部门门备案的地地质灾害危危险性评估估报告或出出具的项目目用地不处处于地质灾灾害易发区区的证明文文件，省或或市环保部部门审查同同意的

42、环境境影响评价价报告（如如为复印件件需核验原原件）；根据建设设项目的特特殊性需提提供的相关关材料；法律、法法规、规章章规定的其其他材料。办理时限:自受理之之日起5个工作日日缴费标准:2.1元元/平方米（二）建设设工程规划划设计要求求通知书申请人在取取得建设设用地规划划许可证（含含建设用地地规划通知知书）后,在编制详详细规划或或进行建设设工程设计计前，需办办理建设工工程规划设设计要求通通知书，根根据通知书书中的规划划条件，委委托有相应应资质的设设计单位进进行设计.所需资料建设工程程规划设计计要求申请请表；建设项目目批准、核核准或者备备案文件（如如为复印件件需核验原原件）；土地使用用权属证件件（需

43、核验验原件）或或者建设用用地规划许许可证（复复印件），并并提供土地地勘测定界界图；出让让用地需提提供国有土土地使用权权出让（转转让）合同同（需核验验原件）； 1:5000或1:10000现状状地形图22份(其中市政政管线工程程需提供加加载现状地地下管线资资料的1：500现状状地形图)；根据建设设项目的特特殊性需提提供的其他他相关材料料。办理时限: 自受理理之日起220个工作作日（三）建设设工程规划划许可证申请人根据据建设工工程规划设设计要求通通知书的的规划条件件和要求，组组织制定建建设工程设设计方案后后申办建设设工程规划划许可证。要求:除工工业、仓储储、物流、基基础设施类类项目和可可规划建设设

44、用地面积积3公顷以下下的建设项项目外，其其他建设项项目在编制制建设工程程设计方案案前，还应应当委托有有相应资质质的设计单单位编制修修建性详细细规划方案案.需要编制制修建性详详细规划方方案的,申办建设设工程规划划许可证时时应当一并并提供.所需资料:建设工程程规划许可可证申请表表；建设项目目批准、核核准或者备备案文件（如如为复印件件需核验原原件）；土地使用用权属证件件（需核验验原件）以以及土地勘勘测定界图图，出让用用地还需提提供国有土土地使用权权出让（转转让）合同同（需核验验原件）；进行道路路（与道路路一并实施施管线）、管管线工程建建设的，提提供使用土土地的证明明文件；符合国家家标准和制制图规范规规定的建设设工程设计计方案成果果2套（需要要编制修建建性详细规规划的建设设项目，还还应当提供供修建性详详细规划成成果）