2022年房地产估价师经营与管理练习题.doc

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1、2012年房地产估价师经营与管理练习题1.某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是()。A.0.4月B.2.5月C.0.4年D.2.5年答案：D解析：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。2.在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的( )。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段答案：B3.如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会()。A.减少B.增加C.不变D.同步递减答案：B4.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析( )。A.物理结构B.区域结构C

2、.产品结构D.供求结构E.总量结构房地产估价师网上培训答案：BCDE解析：从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。5.下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有( )。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生房地产估价师B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的答案：ABD解析：房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率1.在房地产市场周期循环中，

3、供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的( )。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段答案：C2.下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是( )。A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因房地产估价师B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成答案：D3.将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是( )。A.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围划分的D.按照房地产购买者目

4、的划分的答案：B4.在房地产市场的分类中，一级市场是指( )。A.土地使用权转让市场B.新建商品房租售市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场答案：C解析：按增量存量细分市场的话，通常将房地产市场分为三级市场，一级市场是土地使用权出让市场，二级市场是土地转让和新建商品房租售市场，三级市场是存量房地产交易市场。5.在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是( )。(2003年试题)A.建筑师B.结构工程师C.设备工程师D.监理工程师答案：A1.房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对( )都具有吸引力。A.置业投资者B.

5、开发商C.承包商D.租客E.专业人士2.房地产投资较一般投资，具有( )优点。A.相对较高的收益B.投资回收期长C.提高投资者的资信等级D.良好的流动性房地产估价师E.投资数额巨大3.提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。A.导致房地产实际价值下降B.导致房地产实际价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求E.增加房地产市场需求4.下列风险属于房地产投资系统风险的有( )。A.持有期风险B.或然损失风险C.政策风险D.通货膨胀风险E.收益现金流风险5.房地产投资的风险主要体现在( )。A.投入资金的安全性B.期望收益的可靠性C.投资项目的变现性D.宏观经济的稳定性E.资产管理的

6、复杂性1.房地产产品进行功能定位的具体方法与步骤是( )A.以人为本和对人的关怀B.明确目标使用者群体C.把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力D.针对目标使用者群体设计答案：BCD解析：体现以人为本和对人的关怀，是进行房地产产品功能定位应遵循的根本原则。2.企业决定应对主要竞争者的对策，可根据以下几种情况做出决定：A.竞争者的强弱B.竞争者与本企业的相似程度C.竞争者表现的好坏D.竞争者在市场中的地位答案：ABC解析：主要是根据前三种情况。3.根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为( )A.习惯性购买行为B.寻求多样化购买行为C.化解不协调购买行为D.复杂购买

7、行为答案：ABCD房地产估价师1.下面不属于不可控制因素的调查的是()A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查答案：B解析：市场营销因素调查属于可控制因素的调查。2.A确定问题和调察目标，B收集和分析信息，C制定调查计划，D报告结果，以上调查步骤顺序正确的是()A.ABCDB.BACDC.CABDD.ACBD答案：D解析：应明确调查的步骤。3.市场某各消费群体的支付能力下降的话，企业就会出现效益下滑的危险。这是指目标市场选择的()模式。A.单一市场集中化B.市场专业化C.产品专业化D.大量定制答案：B解析：这是由市场专业化是为针对满足市场某个消费群体造成的。下面的

8、六个“企业评估定理”能帮助提醒我们在实际操作时应注意的基本原则。六个定理定理1某个物品的经济价值是由具有同样满意程度的替代物的支出决定的。定理2“可比”并不意味着“相同”。定理3“可比”既表示相似也表示相关。定理4“市场价值”是一个范围(概率分布)，而不是单个数值。定理5“市场价值”的最好信息来源就是市场本身。定理6用任何方法进行评估都不是一个完全精确的过程。定理的详细讨论定理1某个物品的经济价值是由具有同样满意程度的替代物的支出决定的。这个熟悉的“替代原则”，为所有经济价值的评估提供了基础，并为大多数评估师认可。它不仅应用于企业评估，还适用各种形式资产的评估。当我们要买一辆汽车时，替代原则就

9、解释了为什么我们想用一辆林肯来代替最初想买的卡迪拉克。同时，还能说明为什么我们愿意用现金去交换“同样满意程度”的卡迪拉克(或林肯)轿车。定理2“可比”并不意味着“相同”。替代原则告诉我们，企业的经济价值是由具有同样满意程度的替代物的支出决定的。一个企业的同样满意程度的替代物并不一定必须是与被评估企业相同的企业。以下假设是不合理的，即市场价值典型定义中的潜在购买者只愿意考虑与被评估企业属于相同行业或有相同生产线的企业(投资)。例如，一家五金零售商店的买卖可以作为购买一家零售鞋店的同样满意程度的替代物。它对于有鞋业经营背景的特定买主可能是不适用的，但对于所有购买者的总体来说是适用的。正是这些潜在购

10、买者的总体组成了零售商店的“市场”。实际上，除了某些特殊情况外，任何类型的零售企业都可能被视为其他任何类型零售业的“同样满意程度的替代物”。一项投资，虽然在多方面与被评估企业不同，但仍有可能成为被评估企业的“同样满意程度的替代物”。关键要看这项作为替代物的投资是否同样满足被评估企业潜在购买者的财务需要和愿望。也就是说，被评估企业和这个潜在的“同样满意程度的替代物”在投资的出发点上是否一致?定理3“可比”既表示相似也表示相关。同定理2一样，定理3也是关于选择参照企业或投资与被评估企业相比较，以确定该企业的价值的。定理3提醒我们，可比、参照投资与被评估企业相同是不够的。这些可比投资的买卖价格必须要

11、与被评估企业的价值相关。因此，作为揭示被评估企业价值的替代物的企业或投资必须在市场上交易，而在这个市场上决定价格的买方与卖方应当与被评估企业的潜在购买者具有相同的投资原则、目标。这种投资原则的一致性应包括投资者的关注事项，如风险承受能力、购买者时间范围(预期持有时间)、该项投资的流动性(变现性)以及至少在一定范围内的投资额相同。关于参照公司与被评估企业相关的要求见企业评估准则第六章“价值的市场评估法”。该章要求用以确定参照公司是否能成为“合理”比较基础的因素须包括“投资性质数量和质量上的相似性”。由于公司的股票价格主要是由那些对短期价格变动感兴趣的投资者在买卖中确定的，所以，不能用来作为私人持

12、股公司价值的替代物，因为这种公司投资者的目的在于长期拥有公司的所有权。同样，不活跃投资者的投资也不能作为被评估企业的替代物，如果该被评估企业的所有者是要准备以自身的管理能力，使本企业在未来获得成功。定理4“市场价值”是一个范围(概率分布)，而不是单个数值。直到现在，一些评估师还认为企业或其他形式资产的价值是单个数值。这似乎与流行的市场价值的定义即“由资产带来的价格”是相一致的。然而，近来越来越多的人接受了市场价值是一个范围而不是单个数值的观点。也就是说，企业的市场价值是由一些可能的价值量组成的范围，而其中的某些值比其他值的可能性更大。市场价值是一个范围的有力论据出现在一篇关于道德规范的文章中。该文作者提出，人类的需求(如市场)因人而异，对某个特定人也因时间而异，并且与许多主观因素有关。他还指出，商品的价值是由它对大多数人而不是对单个购买者的用途决定的。因此，市场价值应该是有弹性的也就是说是个范围。通过与几百位评估师的交谈，我发现我们中的大多数人赞同市场价值是一个范围而不是单个数值。在一次企业评估师的全国性会议上进行的书面调查表明，2/3的评估师认为市场价值是一个范围而不是一个数值。为强调价值的这种可能性，评估的评估执业准则中将市场价值定义为“一项资产能带来的最可能的价格”定理5“市场价值”的最好信息来源就是市场本身。