业主大会和业主委员会指导意见参考模板范本.doc

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1、业主大会和业主委员会指导意见第一章 总则第一条 为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据省物业管理条例、住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则等法规、规章的规定，结合我市实际，制定本意见。第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

2、第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。第六条 市房产管理局负责物业管理区域划分登记、业主委员会备案等工作。街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会开展社区管理。第二章 物业管理区域划分登记第七条 物业管理区域划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑规模、共用设

3、施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。第八条 建设单位办理商品房预售许可证前（已办理预售许可证，未进行综合验收的项目，在项目综合验收之前），应当持以下材料向市房产管理局提出物业管理区域划分申请：（一）莱西市物业管理区域划分申请表；（二）房地产项目开发经营权证明；（三）建设用地规划许可证；（四）建设用地使用权证书；（五）项目规划设计方案；（六）地名核准文件；（七）物业管理区域建设用地规划平面图。第九条 市房产管理局自受理申请之日起10个工作日内，在

4、征求街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会的意见后进行划分登记，出具莱西市物业管理区域划分意见书。第十条 建设单位应当将划定的物业管理区域通过商品房买卖合同向买受人明示，并在房屋销售场所公示。第十一条 已经建成交付使用的小区，原建设单位在本意见实施之日起30日内持相关材料申请物业管理区域划分登记。原建设单位因为吊销、注销或其他原因已经不存在，由社区居委会组织相关区域内业主代表持物业管理区域划分申请表申请物业管理区域划分登记。第十二条 物业管理区域划定后，确需调整的，应当经物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例达到百分之五十以上的业主书面同意。已成立业主委员会的，由业主委员会向市房产管理局提

5、出物业管理区域划分调整申请；未成立业主委员会的，由所在地社区居委会组织业主代表提出物业管理区域划分调整申请。第三章 业主大会和业主委员会第一节 业主大会筹备组第十三条 房屋的所有权人为业主。建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告市房产管理局和街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会。第十四条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议： 1.业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；2.业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；3.自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。第十五条 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会应

6、当在30日内组建业主大会筹备组。筹备组由7人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会代表担任，筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会或者社区居民委员会组织业主推荐。 未依法组成筹备组的，不得进入下一工作程序。筹备组应当自成立之日起10日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置及每个单元口进行书面公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府、经济开发区管委会协调解决。建

7、设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。 第十六条 筹备组履行下列职责：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（四）确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（五）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内显著位置及每个单元口进行书面公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

8、第十七条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。 基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。 业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。第十八条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。 第十九条 筹备组应当自成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。第二节 业主大会第二十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内业主人数较少且经过全体业主一致同意决定不成立业主大

9、会的，由全体业主共同履行业主大会职责。划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。第二十一条 业主大会履行下列职责： （一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约； （二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定； （四）选聘、解聘物业服务企业； （五）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)； （六）决定改建、重建建

10、筑物及其附属设施；（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。第二十二条 管理规约应当对下列主要事项作出规定： （一）物业的使用、维护、管理； （二）专项维修资金的筹集、管理和使用； （三）物业共用部分的经营与收益分配； （四）业主共同利益的维护； （五）业主共同管理权的行使； （六）业主应尽的义务； （七）违反管理规约应当承担的责任。 第二十三条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定： （一）业主大会名称及相应的物业管理区域； （二）业主委员会的职责； （三）业主委员会议事规则； （四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； （五）业主投票权数的确定方法； （六）业主代表的产生方式；

11、（七）业主大会会议的表决程序； （八）业主委员会委员的资格、人数和任期等； （九）业主委员会换届程序、补选办法等； （十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； （十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。 第二十四条业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。 第二十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： （一）经专有部分占建筑物

12、总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的； （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。 第二十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。 第二十七条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积： （一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未

13、进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 第二十八条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。 第二十九条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的

14、业主人数为一人。 业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。 第三十条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。 未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。 第三十一条物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。业主代表推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。 第三十二条业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一

15、定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。 第三十三条业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本意见第二十一条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。 第三十四条业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。首次业主大会会议由筹备组作出书面记录，待业主委员会产生后，筹备组将相关书面记录移交给业主委员会。 业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内显著位置和各单元口及时公告。 第

16、三节 业主委员会第三十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。业主委员会履行下列职责：（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）执行业主大会的决议、决定；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）业主大会赋予的其他职责。第三十六条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

17、业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵守国家有关法律、法规； （三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （五）具有一定的组织能力； （六）具备必要的工作时间。第三十七条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。执行委员负责业主委员会的日常事务工作。第三十八条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向市房产管理局和街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会备案：（一）业主大会会议决议；（

18、二）业主大会议事规则；（三）管理规约；（四）业主委员会委员名单和基本情况；（五）法律、法规规定的其他资料。市房产管理局自收到规定资料之日起10日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内书面告知市房产管理局和街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会。第三十九条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料： （一）管理规约、业主大会议事规则； （二）业主大会和业主委员会的决定； （三）物业服务合同； （四）专项维修资金的筹集、使用情况；

19、 （五）物业共有部分的使用和收益情况； （六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况； （七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况； （八）其他应当向业主公开的情况和资料。第四十条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在3日内召开业主委员会会议。 第四十一条 业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议可以邀请社区居民委员会派人参加会议。业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。第四十二条 业

20、主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。 业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置和各单元口书面进行公告。 业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。第四十三条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容： （一）业主大会、业主委员会的会议记录； （二）业主大会、业主委员会的决定； （三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同； （四）业主委员会选举及备案资料； （

21、五）专项维修资金筹集及使用账目； （六）业主及业主代表的名册； （七）业主的意见和建议。第四十四条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。 使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。 第四十五条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止： （一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的； （二）丧失民事行为能力的； （三）依法被限制人身自由的； （四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。 第四十六条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业

22、主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格： （一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；（二）拒不履行委员职责的；（三）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；（四）违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；（五）因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。第四十七条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。第四十八条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定

23、。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。 第四十九条业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届选举，并报告市房产管理局和街道办事处、乡镇人民政府、经济开发区管委会。 业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会应当协调督促其移交。第五十条 业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。第四章 指导和监督第五十一条市房产管理局和街道办事处、镇人民政府、

24、经济开发区管委会应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动。街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会应当及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。 第五十二条已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，由街道办事处、乡镇人民政府、经济开发区管委会责令建设单位限期改正。 第五十三条业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，由街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居民委

25、员会在街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会的指导和监督下组织召开。 第五十四条按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。 第五十五条召开业主大会会议，街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会应当给予指导和协助。 第五十六条召开业主委员会会议，业主委员会应当告知相关的社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员

26、会开展工作，并接受其指导和监督。 第五十七条违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，由街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。 第五十八条业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。 业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。 第五十九条业主委员会在规定

27、时间内不组织换届选举的，由街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会的指导和监督下，组织换届选举工作。 第六十条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会的指导和监督下，代行业主委员会的职责。 第六十一条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，由街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第六十二条业主不

28、得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 第六十三条物业管理区域内，实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会负责召集，市房产管理局、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理企业等部门、单位参加。联席会议主要协调下列事项：（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；（二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；（三）物业管理区域内发生的突发事件；（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；（五）需要协调的其他物业管理事项。业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。第五章 附则第六十四条 本意见自发布之日起施行，有效期5年。- 19 -