房地产专业知识2.docx

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1、一、房地产的概述1、房地产的观点和分类房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产，其寄义有广义和狭义之分。房地产在物资上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的衡宇、土地衡宇的综合体。广义的房地产是指土地、土地上的永久性修建物、底子设施，以及诸如水和矿藏等自然资源，还包罗与土地、衡宇所有权有关的所有权利或利益，与阐发房地产有关的知识，以及经营房地产买卖的商业界。狭义的房地产是指衡宇的修建部分与修建地块有机结合的整体和它们衍生的种种物权。房产是衡宇及权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房产可归私人所有，单土地属于国度和团体所有，业主只拥有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该

2、房产所占用土地的使用权。房地产是由土地、附着在土地上的种种修建物、构筑物和其他不可分散的物质及其权利组成的财产总体。2、房地产的特性（1）房地产位置的牢固性土地是自然的生成物，它的位置是不可移动的。衡宇是修建在土地上的，由此决定了衡宇等修建物是不可移动的。房地产位置上的牢固性使房地产的使用受到的地理位置的制约和影响。（2）房地产地区的差异性房地产地区的差异性使每一宗房地产的代价都不相同。甚至在同一住宅，大概同一栋楼的同一层中的差异单位的衡宇代价也会有所差异。（3）房地产的高值耐久性修建在土地上的修建物和构筑物。一般使用年限都很长，一般也要及十年，有的甚至长达上百年。房地产产物作为消费品代价也比

3、力昂贵。（4）房地产的保值和增值性房地产商品在国度政治、经济形式稳定的情况下，其代价呈不停上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于都市的土地性质决定的，土地的有限性和不可再生性使都市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产物代价呈上升趋势。3、什么是房地产市场？答：房地产市场分广义的和狭义的两类。广义的房地产市场，包罗土地的出让（或批租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、修建、修缮、装饰等劳务运动。狭义的房地产市场就是房地产商品进行生意业务运动的地方或场合。也就是房地产商品在供应与需求的相互作用中

4、，通过流通实现其代价。4、什么叫房地产生意业务？答：都市房地产治理法所称的房地产生意业务，包罗房地产转让，房地产抵押和衡宇租赁。其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与大概其他正当方法将其房地产转移给他人的行为。5、什么叫地产？答：是土地的经济形态，是土地财产，即在一定的土地所有制干系下作为财产的土地。6、什么叫地财产？答：是指从事都市土地开发、经营与治理的行业；是房地财产的重要组成部分，属第三财产领域。二、房地产土地开发使用制度1、什么叫土地？答：原始状态下的土地是一种自然资源，即未经人类开发的自然界原有的童贞地，与空气、阳光、天然水、野生林等资源一样，是一种自然物，是人类生存、生长的须

5、要条件。广义的土地是一垂直系统，包罗地球外貌至地心以及大气层一定垂直距离的空间面积，由多种因素组成，包罗土壤、地貌、植被、岩石、水文、气候以及受人类运动影响的地理位置组成的一个独立的自然综合体。狭义的土地一般指地球外貌组成陆地的土壤层，通常称之为地盘或地表。都市土地是指城镇建制范畴内的土地。1公顷=10000平方米=15亩，1亩=2、土地所有权土地所有权又称土地产权，是物权的一种。它的主体是土地所有者，客体是土地，它的寄义是土地所有者在执法规定的范畴内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。我国实行的是都市土地属于国度所有，农村土地属于团体所有的土地制度。3、土地所有权的权能（1）土地占有权：

6、是指依法对土地实行掌握和控制的权利。（2）土地使用权：是指土地所有者凭据土地分类对土地加以利用的权利。（3）土地收益权：是指依法收取土地所产生的自然或法定的利益的权利，包罗收获土地上生长的农作物，收取出租土地的地租等。（4）土地处分权：是指依法处理土地的权利，包罗出租、出卖、赠送、遗赠、抵押等。4、土地使用权：是指土地使用者凭据国度执法和与土地所有人签定的有关规定，对国度或团体所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。5、土地使用权出让：是指国度将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国度支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让又称“批租”，属于房地产一级市场。6、土地使用

7、权出让的特征（1）土地使用权出让是一种国度垄断行为。（2）土地使用权是有限的。年限届满时，土地使用蛰可以申请续期。（3）土地使用权出让是有偿的，其本质是国度凭借土地所有权取得的土地经济效益。（4）土地使用权享有者享有的范畴不含地下之物。土地使用者不因其享有土地使用权而对地下的资源、埋藏物和市政公用设施等享有权利。7、什么叫土地使用权划拨?答：是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳赔偿、安顿等用度后将该幅土地交其使用，大概将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。8、土地使用权出让的方法：协议、招标和拍卖。（1）协议出让：是指土地的出让方和受让方通过协商方法有偿出让土地使用全的方法。一般多

8、用于产业及政府为调解经济结构而赐与优惠政策的项目。（2）招标出让：是指在规定的期限内，由切合条件的单位大概小我私家，以书面招标形式，竟投某块土地的使用权，由招标人凭据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方法。 适用于开发性用地大概较高技能性要求的建立用地。（3）拍卖出让：又称竞拍，是指土地所有者的代表在指定的时间、所在，组织切合条件的土地使用权友谊受让人加入，就所出让使用权的土地公然叫价竟投，凭据“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方法。主要适用于投资情况好，赢利大，竞争性很强的金融业、旅游业、商业和娱乐用地。9、土地使用权出让的年限中华人民共和国城镇土地城镇土地使用权和转让暂行条

9、例规定了土地使用权出让的最高年限，凭据土地的用途分别为：（1）居住用地70年（2）产业用地50年（3）教诲、科技、文化、卫生、体育用地50年（4）商业、旅游、娱乐用地40年（5）综合或其他用地50年这个最高年限是一次性出让签约的最高年限。土地使用权年限届满时，除非出让条约中另有规定或都市筹划部分另有规定，土地使用权受让人可以继承申请使用，并重新签订土地使用权出让条约，支付土地使用权出让金，治理土地使用权登记手续。10、什么是生地？答：待开发的国有土地叫生地。这类土田主要指离城镇较远、无市政底子设施、未开发利用的土地。11、什么叫熟地？答：已完成市政底子设施建立的国有土地叫熟地。这类土田主要是指

10、完成七通一平的土地。12、什么叫毛地？答：已有地上修建物及隶属设施的国有土地叫毛地。这类土田主要指地上原有修建物，隶属设施将被改建的土地。13、什么叫用地性质？答：是指筹划用地的使用功效。14、什么叫用地面积？答：是指筹划地块规定的面积。15、什么叫用地红线？答：是指经都市筹划行政主管部分批准的建立用地范畴的界限。16、什么是土地的一级市场和二级市场？答：我国都市土地经营主要有两种形式，即土地使用权的出让和转让。土地的一级市场就是指政府以土地所有者的身份向建立用地单位或土地经营单位（主要是房地产开发公司）有偿、有限期地出让土地使用权，并收取土地使用权出让金的土地经营市场。土地的二级市场是指土地

11、使用者或土地经营单位（包罗房地产开发公司）有偿地将土地使用权横向转让他方的市场；其中包罗出售、互换、赠与，也包罗土地使用权出租、抵押市场。三、房地产经营治理及销售1、房地财产的观点和内涵房地财产是从事房地产开发、经营、治理、办事等行业与企业的总称。 房地财产是一个巨大的财产体系。具体来说，房地财产包罗：（1） 土地开发和再开发；（2） 衡宇开发和建立；（3） 地产经营，包罗土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（4） 房地产经营，包罗房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5） 房地产中介办事，包罗咨询、估价、丈量、办事、办事公证等；（6） 房地产物业治理办事，包罗家居办事、衡宇及配套设施和大

12、众场合的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代购代付等（7） 房地产金融，包罗信贷、保险和房地产金融投资等确切的说，房地产行业包罗开发、经营、治理、办事等各个环节或历程的经济运动。种种经济组织和经纪人以及种种技能人员，组成了上述诸要素的有机体系。2、房地财产与修建业的干系房地财产与修建业之间既有区别又有密切联系。修建业是属于第二财产，属于物质生产部分。房地财产则兼有开发、经营、治理和办事等多种性质，属于第三财产。一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商或生长商，将从事衡宇建立和设备安装的企业称为修建商或承建商。在项目开发和建立运动中，房地产企业和修建企业往往形成甲方和乙方的密切互助干系。

13、3、房地产开发经营的主要阶段和历程（1）建立工程项目设立和企业组建（2）房地产建立工程项目筹划与审批（3）土地使用权的取得（4）征地与拆迁（5）工程建立与治理（6）房地产的租售治理（7）房地产的物业治理4、房地产经营：主要是指处于流通领域的房地产租赁、销售等经济运动。5、房地产销售经营：是房地产企业经营的一种重要方法，凭据销售房地产时是否建成，房地产销售经营分为房地产开发项目转让和商品房销售两种形式。6、房地产开发项目转让：是指房地产企业依法取得土地使用权以后，经过一定的投入和开发建立运动，到达房地产转让条件但尚未凭据土地出让条约的要求完成修建任务时。将开发项目转让给他人继承开发建立的行为。7

14、、商品房销售：是指房地产开发企业将其开发建立的衡宇，包罗房基地、院落土地和其他隶属用地，作为商品运用差异的途径，通过市场销售单位和小我私家，满足生产和生活的需要，实现房地产商品的使用代价和代价，获取最佳经济和社会效益的经营运动。8、商品房预售：是房地产开发企业为了加快资金周转，在开发项目的设计图纸已经确认，完成一定的开发事情量，但衡宇尚未建成时，企业向房地产治理部分申请取得预售许可证以后，即刊登告白，按图纸出售的销售方法。9、正当预售房地产应具备哪些条件？通常在以市场 地价取得的土地上兴建的商品房地产，具备下列条件后，可以公然发售：（1）土地使用权已依法登记，取得房地产权利证书。（2）取得修建

15、许可证和开工许可证（3）除付清地价款外，七层以下（含七层）工程主体封顶，七层以上工程投入开发建立的资金已达工程款投资总额的2/5并经注册管帐师验资（4）房地产生长商和金融机构已签订了预售款羁系协议（5）领取了房地产预售许可证。10、商品房出售切合的条件：（1）衡宇的产权必须是清晰的，有正当的产权证件。（2）经过改建和扩建的衡宇，产权的所有者必须在房地产治理部分治理变动登记手续后，才气进入市场进行生意业务。（3）凡以优惠方法购置的共有住宅或优惠方法制作的住宅，原产权单位或房地产治理部分有优先购置权。（4）出售已经出租的衡宇，必须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购置的权利。（5）出

16、售共有人的衡宇，出售人必须提共有人同意或为委托出售的证明文件。在同等的条件下，衡宇共有人有优先购置权。（6）对付继承、赠予等方法取得的衡宇，必须在治理正当受后，才气投入房地产生意业务市场。11、不能投入房地产生意业务市场进行生意业务的衡宇：（1）没有正当的证件的衡宇（包罗违章修建的衡宇）。（2）有产权争议的衡宇。（3）已经批准征用或划拨土地使用权范畴内的衡宇。（4）经人民法院裁定限制产权转移或经人民法院批准代管的衡宇。（5）未领取衡宇所有权的外国侨民的衡宇。（6）因其他特殊情况不能出售的衡宇。12、现售：是指商品房销售并订立销售条约时，商品房已经建成并按国度尺度验收及格，凭据销售条约交付房款后

17、，即可投入使用的销售方法。13、什么是修建工程的竣工与验收？答：竣工验收是修建产物生产的最后一个环节。所谓修建工程项目的竣工，指一个修建工程项目经过修建施工和设备安装之后，到达了该项目设计文件规定要求，具备了使用和投产的条件。竣工后，承建单位向建立单位治理交付手续时，需经建立单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，认为及格后治理工程担当手续，把产物呈交给建立单位，这一交代历程称之为验收。14、“五证两书”建立用地筹划许可证：是建立单位在向土地治理部分申请征用，划拨土地前，经都市筹划行政主管部分确认建立项目位置和范畴切合都市筹划的法定凭证。 建立工程筹划许可证：是有关建立工程切合都市筹划要

18、求的执法凭证。修建工程施工许可证工程开工的执法凭证。国有土地使用证是证明土地使用者向国度支付使用权出让金，得到了在一定年限内某块国有土地使用权的执法凭证。商品房（预）销售许可证是市、县人民政府房地产治理部分允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。住宅质量包管书是住宅质量到达验收尺度，向购房人提供的有关质量问题的包管说明。住宅使用说明书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关说明。15、衡宇预售的具体步伐？（1）房地产开发商向市房地产治理局提出衡宇预售申请，并提交如下有关文件。1） 企业开发资质品级证书和营业执照；2） 土地治理部分出具的建立用地批文和筹划部分签发的建立许可证；3

19、） 建立施工条约；4） 已完成投资额的证明或衡宇底子工程验收及格单；5） 衡宇预售筹划，包罗商品房的的位置、总单位数、各单位数、各单位的修建面积、销售时间和所在等。（2）经房地产主管部分批准后，预售单位与预购房者就可以签订衡宇预售条约。（3）治理衡宇登记、签证。（4）房地产开发商在衡宇竣工后，应当按衡宇预售条约治理衡宇交付手续，购房人凭衡宇预售条约及衡宇交付凭证治理房产过户手续，缴纳手续用度。 16、作甚公寓或办公修建、一般办公修建？答：公寓或办公修建指单位或小空间分别、每个单位平均修建面积大于150平方米、有独立的卫生设备的办公修建。一般办公修建是指非单位式小空间分别按层设置卫生设备的办公楼

20、修建。17、什么叫花圃住宅？答：花圃住宅一般为四面或三面临空，装修精致，备有客厅、餐室、有数套卫生间等结构较好的独立式或和复合式、别墅式住宅，一般附有较大的花圃、空地或隶属修建，如汽车间、门房间等。18、什么是安居房？答：安居房是指为直接以本钱价向中低档收入家庭出售而建立的住房。19、什么是裙房？答：指与高度修建紧密连接组成一个整体的多层、低层修建。裙房的高度不凌驾24米，凌驾24米按高层修建处理惩罚。20、什么是商品房？答：商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他修建物。通常自建大概委托建立大概加入统建，又是自己使用的住宅、商业用房和其他修建物，不属于商品房范畴

21、。商品房有正当产权，购置后，能领取国有土地使用证及衡宇所有权证或房地产证的住宅，业主有自由依法买卖转让、租赁权利。21、商品房代价由哪些因素组成？答：商品房代价有以下几项因素组成：本钱、利润、税金、地段差价。非住宅小区级的大众修建的建立用度、住宅小区内的营业性用房和设施的建立用度，不计入商品房代价之内。四、修建知识1、砖混结构修建：修建物中竖向承重结构的墙、柱接纳砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等接纳钢筋混凝土结构。砖混结构修建的竖向承重构件接纳砖墙或砖柱，水平承重构件接纳钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包罗少量的屋顶接纳木屋架。这类修建物的制作层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开

22、间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制，所以，这类修建物正逐步被钢筋混凝土结构的修建物所替代。 2、框架结构：由钢筋混凝土柱子、梁及楼板结合组成的修建物，隔墙均为填充墙，现浇楼板。它的特点是抗震性能好，屋面可自由组合，使用空间更大。3、剪力墙：因高层修建物高，故着重设防的是刮强风或地动产生的横向推力。横向推力，则会产生剪力，反抗剪力的墙称剪力墙。4、作甚钢筋混凝土结构修建？答：修建物中竖向承重结构的柱、梁、板、楼梯全部是用钢筋混凝土制作，墙用砖大概其他质料填充。钢筋混凝土的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大质料组成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成

23、。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层修建都可以用此类结构。钢筋混凝土结构衡宇的结构主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。5、埋置深度：从室外设计地面至底子底面的垂直距离称为底子的埋置深度。简称埋深。6、什么是修建物的底子？答：底子是修建物的组成部分，是修建物地面以下的承重构件，它支撑着其上部修建物的全部荷载，并将荷载及自身重量传给下面的地基。7、墙体的作用及要求是什么？答：墙体的作用有四个方面：承重（指屋顶楼板传下来的重量）作用、围护作用、分开作用、装饰作用。根本要求包罗有足够的强度和稳定性、满足热工方面性能（

24、保湿隔热）、一定的隔音性能、一定的防火性能。按修建物的偏向可分为纵墙（修建物工具走向的长轴）和横墙（修建物上下偏向的短轴），其中横墙的外墙通常称为山墙。8、作甚衡宇承重结构？答：衡宇承重结构是指衡宇的楼盖、屋顶、梁、柱、承重墙体等。9、作甚混凝土？作甚板？作甚柱？答：混凝土是水、水泥、石子、沙子搅拌在一起的混淆物。板是直接负担其上面的平面荷载的平面构件，它支撑在梁上或直接支撑在柱上，再把所有荷载传给梁和柱。柱是独立支撑结构的竖向构件，它在衡宇中顶住梁和板这两种构件传来的荷载。10、开间：是指一间房间内一个墙面到另一个墙面的实际距离。之间。11、进深：是指一间独立的衡宇或一幢住宅修建，从前墙面到

25、后墙面之间的实际距离。一间衡宇从前墙到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节约用地，但为包管住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。（进深一般限制在5米左右）。12、层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼面之间的距离。净高是指下层地板面或楼板上外貌之间的距离，即层高减去楼板层的厚度为房间的净高。 13、户型：凭据家庭人口组成情况和国度规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和巨细。14、户室比：种种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”。户室比=某种户型套数/（一栋、住宅群）住宅总套数*100%。15、什么是修建间距？答、修建间距一般是指两幢修建的外墙面之间最小的垂直距离。但对付坡度大于

26、45。的坡屋面修建，其修建间距则指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡修建的外墙面之间的最小垂直距离。16、什么是修建容量？答：修建容量包罗修建容积率和修建密度。修建容积率：指修建物地面以上各层修建面积总和与修建基地面积之比。修建密度：是指地块内所有修建物的基底总面积占地块面积的比例。即：修建密度=修建基底占地总面积/修建筹划用地面积。17、修建系数答：“修建占地系数”的简称。是指一定修建用地范畴内所有修建物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明修建物漫衍的疏密水平、卫生条件及土地利用率。公道的修建系数应节约用地的原则下，尽可能满足修建物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并包管足

27、够的门路、绿化和户外运动园地。18、什么是修建控制高度？答：又称修建限高，是指地块内修建物地面部分最大高度限制值。一般地区，其修建高度，平顶衡宇按女儿墙高度盘算；坡顶衡宇按屋檐和屋脊的平均高度盘算。楼层筹划的高度需要凭据市政及其他原因规定最高的高度。19、什么是低多层修建物？答：低层修建物指高度小于即是10米的修建物，低层居住一般为一层至三层修建物。多层修建指高度大于10米小于即是24米的修建物，多层居住一般为四层至八层的修建体。20、什么是高层、超高层修建？答：指高度大于24米的修建，高层修建为八层以上（可含八层）的修建体。凌驾二十四层的为超高层修建。21、楼间距：两栋楼之间修建外墙的距离。

28、22、衡宇的基底面积：是指修建物底层勒脚以上外围水平投影面积。23、修建面积：修建物各层面积总和，每层修建面积按修建物勒脚以上截面盘算，包罗使用、帮助面积和结构面积。（修建面积是指按修建物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包罗阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固，层高以上(含)的永久性修建。）24、商品房销售面积=套内修建面积+分摊的大众修建面积25、套内修建面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台修建面积26、套内使用面积：修建物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。由套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、蕴藏间、壁柜等空间面积组成。非住宅单位的使用面积

29、应包罗摊位、柜台、精品屋、写字间等空间面积。使用面积大于即是地毯面积。27、套内墙体面积：各套内使用空间周围的维护式承重墙体以及结构柱所占的面积，分为共用和非共用两种。各套之间的分开墙，套与公用修建空间之间的分开以及外墙（包罗山墙）均为共用墙体，其余为非共用墙体。公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包罗在面积中的烟囱、通风道、管道井。28、公用修建面积：系指各产权人配合占有或配合使用的修建面积，指各套以外为各户配合使用，不可支解的修建面积。可分为应分摊的公用修建面积和不可分摊的公用修建面积。其中分摊的公用修建面积包罗A栋内的电梯间

30、（含电梯井及前室）楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、大众门厅和过道、地下室以及其它只为整栋楼办事的功效空间的修建面积。B应计入套内修建面积之和外的共用墙体面积。29、大众的公用修建面积=套内修建面积*公用修建面积分摊系数30、公用修建面积=整栋楼的修建面积-套内修建面积-不应分摊的修建面积31、不计入公用修建面积的范畴（1） 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、堆栈、车棚等。（2） 作为人防工程的地下室、独立居委会用房、独立的值班警卫室（收发室）等也不计入公用修建面积部分。（3） 为主体修建配套的地下室的大众公益设施，及其小型修建物均不得计入公用面积。如锅炉房、泵房等已在工程本钱的配套费中列

31、项，不得计入销售面积。32、有关盘算面积的规定（1） 按全面积盘算：关闭阳台；有上盖的外楼梯；永久性的有柱车棚、货棚；永久性关闭通廊。（2） 按1/2盘算面积盘算：未关闭的阳台；有顶盖不关闭的通廊。（3） 不盘算面积：无上盖的通廊。33、使用面积系数：用百分率体现，外墙、内墙、垃圾道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。34、使用率：使用面积与修建面积之比，用百分数体现，板楼80%、塔楼75%、写字楼70%商场65%使用率与人流密切相关，人流量大的地方使用率低。35、实用率：是套内修建面积和住宅面积之比。36、得房率：衡宇实用面积与衡宇修建面积之比，即：得房率=衡宇实用面积/衡宇修建面积。3

32、7、容积率：是指地块内修建物的总修建面积与地块面积的比值，即：容积率=总修建面积/修建用地面积。38、绿化率：是指筹划建立用地范畴内的绿地面积与筹划建立用地面积之比。即：绿化率=绿化面积/筹划用地面积39、绿地率：是指筹划建立用地范畴内的绿荫面积（包罗绿地面积）与筹划用地面积之比。40、硬铺面积：小区中的广场、小径等由硬性的铺砖组成的面积。41、门路面积：宅间小路和公建专用门路以外的各级车行门路、广场、停车场、回车场等。42、居住人口密度=居住总人口/总用地面积43、三通一平：水通、电通、煤气通和园地平整。44、“七通一平”：通上水、通下水、通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、园地平整。4

33、5、日照间距如何盘算？答：日照间距=修建物高度/修建物相邻距离。（详细内容参阅沈阳市政府26命令，有关楼间距系数与日照系数的有关规定）46、配套指哪些内容？答：配套是指包管单栋修建物和群体修建物发挥其功效，满足人民生活所必须的配合工程。主要配套内容有：门路、雨污水排放、自来水、煤气、电力、消防、电话、有线电视、人防工程以及居住区的绿化和其他公建配套内容。47、共用部位：共用部位指整幢衡宇业主配合使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、转达室、内天井以及衡宇承重结构、外墙面、走廊墙和墙面遮盖等部位。48、作甚自用设备？答：自用设备是指单位衡宇内业主自用的门窗、

34、浴缸、抽水马桶、种种表具等设备。49、别墅：小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。50、复式：上下两层相连的单位，其中包罗中空复式及封密复式。51、只身公寓：也称酒店式公寓。厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在30平方米以下。52、裙楼:从地面一直到尺度层或平台花圃的修建层,一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其它配套设施。53、排挤层：指由地面至尺度层或裙楼顶至尺度层间，以梁承托尺度层修建物的空间，一般用作绿化或会所用途。54、封顶：指项目已完成最顶层的结构工程。55、现楼：已经交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可入住，称现楼56、准现楼：已经平顶，正在

35、搞装修，即将交付使用的楼。57、地下室、停车场及车位可否销售、抵押？地下室、地下室停车场属于不能分摊的大众面积，其产权应属修建物内加入分摊该大众面积的所有业主配合拥有，由衡宇物业治理部分统一治理，不允许销售、抵押。在修建报建和预销审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。58、联排别墅：相对付独立别墅而言，住宅由多个单位组成，形成排状结构，绿地为各个业主支解所有。59、独立别墅：独立别墅是在修建形态上对别墅的一种描述，独立别墅是一个独立的住宅单位，体现为上下左右前后都属于独立空间，一般衡宇周围都有面积不等的绿地、院落。60、公寓：相对付独院独户的西式别墅而言的，多数为高层住

36、宅，尺度较高，每层有若干单独使用的套房，供一些客户短期居住。61、跃层：跃层是近年来推广的一种新颖的住宅修建形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过大众楼梯而接纳户内独占的内部楼梯联系上下层：一般首层摆设起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层摆设卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，纵然朝向欠好，也可以通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和帮助面积较大，结构紧凑，功效明确，相互滋扰小。62、复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在制作上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层中增建一个的夹层，两层合计的层高要大大低

37、于跃层式住宅（复式为，而一般跃层为）上层供休息和蕴藏用其目的的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的使用率。63、错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）。五、影响楼价因素1、地区：根本上越靠近市中心的物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、饮食、娱乐及购物消闲等设施较完善。2、交通：一般都市的楼宇比乡村的楼宇较昂贵，因都市门路网络完善、来往各处地方均较方便。3、楼层：一个高层的住宅单位，一般都市比低层的同样单位卖贵一点。简朴的原因是位于高层的单位，比低层单位更远离地面，所以较少受到街上人车喧闹的骚扰，如上打仗的灰尘量相对较少，空气

38、虽然比力清新。况且如果大厦位置适中，高层单位享有更佳视野，天然光芒吸纳较多，亦会使单位阳光十足。反之，一个低层单位可能是阴暗局促、人车嘈杂的地方，虽然不是一个理想的居住情况。别的，位于大厦低层的单位，一般外墙（风力墙）较厚，影响了楼宇的实际可使用面积。又基于污水排放设计及设置垃圾房的位置，位于大厦低层单位，容易受污水渠淤塞，塑料去水喉排水声的影响或垃圾臭氧滋扰等。但这只适用于设有电梯的高层大厦。如没有电梯的多层楼宇，其中低层单位代价将较贵，因高层单位没有电梯上落未便。4、偏向：这是一个影响楼价较重要因素，因单位内部设备可花金钱添置或改进，但偏向则完全不能改变。加上中国人传统认为向南较佳，东向或

39、西向均会受阳光照射影响，故南向物业代价一般较高。5、景观：景观亦是不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、海景、山景或绿化公园景观上午单位代价均较高。6、配套：若楼宇有周围情况及设施的配合，其代价亦将相应提高，如一些大型会所、游泳池及私家花圃等。7、别的，物业用料、楼龄、楼宇维修调养、地区因素区别及物业用户素质等因素，均可影响物业代价崎岖。六、房地产面积的盘算范畴及资料1、房地产面积的盘算范畴（1） 多层修建物的总修建面积，按各层修建面积的总和盘算；其首层按修建物外墙勒脚以上的外围水平面积盘算；第二层以上按外墙的外围水平面积盘算。（2） 楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按修建物的自然层盘

40、算修建面积。（3） 在修建物内用作通风范光的天井，通天部分不盘算修建面积、修建面积，但应盘算用地面积。建有上盖的盘算修建面积、建基面积和用地面积。（4） 飘阳台按其水平投影面积的一半盘算修建面积；首层外阳台以外围维护结构盘算用地面积，以上盖投影部分面积的一半盘算修建面积。（5） 飘楼、内阳台、飘梯台（梯间飘出墙外部分）按其水平投影盘算修建面积。（6） 衡宇的内阳台，在房地产证的附图中不作体现；飘阳台、飘走廊等仍按原面积注记，按面积的一半计入总修建面积。2、楼宇面积盘算资料盘算全部修建面积的范畴1） 久性结构的单层衡宇，岂论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围水 平面积盘算修建面积；多层衡宇按各

41、层修建面积的总和盘算。2） 自然层内的附层、技能层，按其层高在以上部位的上口外围水平投影面积盘算。3） 穿过衡宇的通道，衡宇内的门厅、大厅，岂论其高度，均按一层盘算。门厅、大厅内的回廊部分，层高在以上的，按其水平投影面积盘算。4） 楼梯间、电梯（旅行梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按衡宇的自然层盘算。5） 突出衡宇屋面，有围护结构且层高在以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房，按其维护结构外围水平投影面积盘算。6） 关闭阳台、挑廊，按其外围水平投影面积盘算。7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和盘算。8） 修建物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按其柱外围水平投影面积盘算。9

42、） 衡宇间永久性的、关闭的排挤通廊，按外围水平投影面积盘算。10） 净高在以上的地下室或半地下室，按其外墙（不包罗采光井、防潮层及掩护墙）外围水平面积盘算。11） 有柱雨篷或有维护结构的门廊、门斗，按其柱或维修结构外围水平面积盘算。12） 玻璃幕墙等作为衡宇外墙的，按其外围水平投影面积盘算。13） 属永久性修建有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积盘算。14） 位于自然层以上的假层衡宇或斜面结构衡宇，按其高度凌驾以上部位的水平投影面积盘算。（应具备通风、采光条件）盘算一半修建面积的范畴1） 与衡宇相连有上盖、未关闭的排挤通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半盘算。2） 独立柱

43、、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性修建的，按其上盖水平投影面积的一半盘算。3） 未关闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半盘算。4） 无上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和的一半盘算。不盘算修建面积的范畴1） 层高在以下的衡宇，净高在以下的地下室和半地下室。2） 突出衡宇墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。3） 衡宇之间无上盖的排挤通廊。4） 无柱的雨蓬。5） 修建物内的操纵平台、上料平台及利用修建物的空间安顿箱、罐的平台。6） 骑楼、过街楼的用作街巷通行的部分，以及衡宇底层用作街巷通行的部分。7） 衡宇的天面、挑台、天面上的花圃、泳池。8） 消防、检验等用途的室外爬梯。9） 构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池、罐、地下人防干、支线等。