冰封的土地市场和土地财政.docx

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1、-、土地市场表现？出让金腰斩，低溢价、高流拍并存土地市场维持低温运行 一季度全国土地出让金同比下降超50%。去年12月，中 央政治局会议和中央经济工作会议定调，“支持商品房市场更好满足购房者的合理性住房 需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康开展”，房地产政策迎来政策底”。今年以来， 超过50城对楼市政策进行松绑，包括下调房贷利率、降低首付、放松公积金贷款条件、 提供购房补贴、放宽限购以及降低交易税费等全方位纾困举措。但从政策效果来看，当 前房地产市场形势依然严峻（详见房地产何时见底？），导致土地市场持续低迷。2022 年一季度全国土地出让金6228亿元，同比下降52.9%o其中，3月土地出

2、让金为2505 亿元，同比下降44.7% ,降幅分别较1月和2月收窄13.0和11.7个百分点，主要受到 重点城市供地节奏提前的影响。2021年“两集中”政策发布已在2月底，首批次供地成交 主要集中在4-5月份，2022年首批供地局部城市有所提前，截至3月31日，22个重点 城市中北京、上海等18个城市已公布首批次集中供地，大局部于3月成交。低溢价率仍存受推地结构的影响,一季度土地溢价率边际改善。2022年一季度， 全国成交土地平均溢价率为4.0% ,处于2016年以来的较低水平,较2021年四季度提 高0.7个百分点，主因局部城市优质地块增加。长沙2022年首批供地中主城区供地面积 占比到达

3、90% ,较去年三批次增加41个百分点；武汉今年首批供地7宗中有5宗位于 核心城区，面积占比高达99% ;重庆首批次供地基本位于渝北、九龙坡和沙坪坝，占比 达 74%。土地流拍数量有所下降但土地流拍率仍维持高位。2022年一季度，全国土地流拍 数量共计1631宗，受土地市场供地缩量影响，流拍地块数量同比下降22.3% ;流拍率 为11.5% ,较2021年同期上升0.8个百分点。图表1 ： 2022年一季度全国土地出让金腰斩10000图表11 : 2022年一季度土地出让金排行榜前30名应。/g土地出让金同比增迷序P城市省份（亿元）（%）海价率较去年同期变化（百分点流汨率较去年同期变化（）（百

4、分点）广I北京北京51481.4广2宁波浙江266-26.7广3合花妾微249111.34.16-10.356.9-7.1-21.9-14.910.48.11*0.379.78.71.6-2.11 q上港.ft040广、*如,181-36.8。成都广,四川1562123.06厦门福建146-81.27杭州稽近涉江124-43.0“8支庆淅141-19443.3.86.7 -6.25.7-17.94.3-6.03.894兴宴庆.in104S3.310武汉浙江如1 nof 小II福州湖北”1.4-12-15.8-17.0-0812.03.4250.9/9.9期/匕-7.80.3-47.7a312徐

5、州福建-21.013佛山9314江苏901.1-11.116.5-19.1-0.74.86.214 南通99 7LS台州广东88短16温州江苏86gig17南昌浙江8163.341-18.65.3.22.924-5.12.64.07.33.8I8 荷泽浙江76T91.91.16.311.640.27 21 c1 军用江西70-24.320 常州69.34.5山东，1* afd 7i4.840九/-1.212.12)12.84 5/aH -wo4-fX/. /对宇，浙1江0.0-395乙，四女62-u.u23源坊江苏6240.724植江山东,0-79.425金华陕西55-72.826盐城山东M-

6、14-8广 27出台._190.22.1-1.62.810.6-6.910.6-46.503.33.05.46.410.024.8118.1-3.16.55.31610.59.9资料来源:中指研究院、二、土地市场为何持续低温？ 房企拿地谨慎、政府推地放 缓2022年一季度受房地产市场下行及资金压力加大等因素，房企拿地偏谨慎，是土 地市场降温的核心因素。同时，地方政府推地力度放缓、国内疫情多点散发也在一定程 度上抑制了土地市场表现。一是地产销售尚未完全筑底,企业资金回笼受限。2021年12月以来，房地产市场 暖风频吹，但市场信心尚未修复、购房者观望情绪浓厚导致楼市持续低迷。2022年一季 度商品

7、房销售面积和销售额同比分别下降13.8%和22.7% ,延续2021年7月以来的负 增长态势。二是房企面临偿债高峰,现金流紧张情况加剧。截至2022年4月30日，房企未来 一年内到期的信用债余额3985亿元，海外债余额4488亿元（678亿美元），合计8474 亿元。2022年6月、7月房企迎来阶段性偿债高峰，到期量分别为1272亿元和986亿 元。其中，境外债的归还压力较大，未来一年到期余额占比到达53.0% , 一季度已有多 家房企发生债券违约或展期。2022年一季度拿地主力仍是央企和地方国企,房企拿地态度整体偏谨慎。2022年 1-3月，TOP100房企拿地总额2271.6亿元，拿地规模

8、同比下降59.3%。其中，73家为 地方央企或地方国企，拿地金额占比为72.4%O以华润、中海、保利等全国性龙头企业 为代表的央企参与热度较高，与企业资金状况良好有直接关系。在北京首批次集中供地 拿地企业中，仅旭辉一家民企，其余全部为央企、地方国企或混合所有制企业；福州首 批次集中供地拿地企业中，央企和地方国企占比七成，民营房企仅3家。三是地方政府推地力度放缓。受市场下行及房企资金压力的影响，地方政府在推地 规模上保持谨慎态度，局部重点城市调整供地批次，由去年的“分三批供地”改为“分四批 供地”，分散了各批次供地面积。武汉、重庆和青岛首批次供地面积分别较去年首批次下 降 91%、79%和 68

9、%。图表12 :未来一年内房企到期债券规模1400信用债（亿元）海外债（亿元）注:统计时间截至2022年4月30日；海外债按2022年4月29日汇率换算为人民币；图表13 : 2022年1-3月全国拿地TOP100房企排名企业拿地金额d乙元）企业性质排名企业拿地金额 d乙元）企业性质1绿城中国208民企51数城大丰城迂12越方国企2华涧赛比182央企52中粮大忧城12央企3虚发房产173地方国企53厦门同安置业12比方国企4上海地产集团135地方国企54中这五局12央企5中海地产85央企55足山昆安置业12民金6北京兴创投资66地方国企56福州城市建设12延方国企7依利开展60央企57启东城投

10、集m12，也方国企8金地集团46氏金58湘潭九华投资控股集团12比方国企9伟星房产42民企59兴城人居11地方国企10龙湖集阳36氏企60南山集团11民企11成都城投孤池（集团）34她方国企61福州经济技术开发区建 设开展集闺11比方国企12演江集团34民企62中瑞天悦实业11民企13交通控股32地方国企63温州海升走设开展10央企14中国中铁32央企64广州开发区投资集团10比方国会15中国执迂29央企65高安开展投资集团10地方国会16徐州新城国有费产经普29地方国企66中国金茂10央金17城建开展26地方国企67台州城建10地方国企18福州新区开发集团26地方国企68漳州九龙江古雷投资1

11、0地方国企19拶枝园24民企69万战万兴投资桑团10把方国企20大家房产23地方国企70福建漳州城投臬m10，也方国企21武汉洪山中雄况地20地方国企71衡阳痉投房产10方国企22薪赤望越产20民企72淮安市投资校岐集团10地方国企23K期房产20地方国企73落泽常发城市速设10比方因企24湖州城市集团19地方国企74徐州新盛彭濡式业10地方国企25南通沿海条团19地方国企75厦门万泰房地产9民生26中这三局18央企76绍兴柯桥建设集in9地方国企27徐州高新技术产业开发 区国有资产经管17地方国企77金昌集159民企28海a城建集团17地方国企78绍兴柯桥开发经营集团9地方国企29重庆渝隆资

12、产管理16地方国企79锦星置业9民金30宁波奉化投资臬团16地方国企80永身盘盒理业9民企31浙江文控16地方国企81宏合五业9氏企32怀柔科学城16地方国企82陕西彬长矿业集用9地方国企33方远房越产16民企83天健美团9地方国会34中交房地产16央企84宁夏中房集团9民金35温州大诚15民企85大华集团9民令36株洲城市也设开展集15地方国企86杭州祖空城市比设投诉 开展集团9地方国企37安姐置她15民企87红谷津城投9地方国会38合肥城市轨道交通资漉 开发15地方国企88枭兴东部速设开发集团9地方国企39温州海筑迂设开展14央企89南通城镇房地产开发9地方国企40宁波世纪东方也地14及企

13、90某兴金易达更业8民企41苏A厉产14民企91湖州瑞威房地产8民企42旭辉集团14民企92滨海投资8越方国企43越房地产14地方国企93泰州兴化国资投资8地方国企44厦门国贺13地方国企94恚东环大亚湾新区注设8比方国会45陕建地产集团13地方国企95山西建投8地方国企46北投渠团13地方国企%象屿地产8地方国企47珠海正方房越产开发13地方国企97大冶新钢鄢城市开展投 资集团8比方国会48东和投资13地方国企98中定智地8央金49招商蛇。13央企99新华地产8民企50荷译正邦控殷禀团13地方国企100广东和右立设工程8民企资料来源:中指研究院、图表14 : 2022年1-3月全国拿地TOP

14、100房企分布情况外环企业数目（家）资料来源:中指研究院、三、对地方财政的影响？房地产相关税收和土地出让收入下行 压力较大，形势严峻房地产市场低迷对一季度地方财政收入的冲击逐步显现，房地产相关税收及 土地财政压力较大；如果疫情持续蔓延，二季度地方财政可支配财力增速下行， 抗疫和纾困支出增加，形势严峻。2015年以来，随着我国城镇化推进，房地产市场快 速开展，土地相关的财政收入持续上升。2020年土地出让收入为8.2万亿，房地产行业 税收为2.5万亿元，广义土地财政依赖度到达38.8%，较2019年提高3.5个百分点。（详 见土地市场降温，土地财政向何处去？b受土地市场低迷的影响，土地出让收入和

15、 房地产相关的税收收入承压。2022年一季度，一季度契税、土地增值税同比分别下降 22.4%和增长7.6% ,分别较去年同期降低90.6和32.9个百分点；国有土地使用权出让 收入同比下降27.4%o由于一季度已披露政府性基金收入（主要是土地出让收入）的省 份较少，从1-2月数据来看，分省份来看，15个省份中有14个省份1-2月政府性基金 收入负增长，其中内蒙古、云南、吉林1-2月政府性基金收入分别为-70.3%、-69.8%和 59.6%O伴随调控政策边际放松，热点城市陆续启动新一轮集中供地，二季度整体土地 出让收入降幅可能收窄，但在区域分化加重的背景下，局部中西部地区土地财政下行压力可能进

16、一步加大。在当前时点下，财政既要对冲经济社会风险，更要确保自身风险可控；m 要发挥财政逆周期调节的总量调节功能，更要发挥结构性改革的作用，在多重目 标下行走：实现开展不平安的平衡、稳增长和防风险的平衡、减税降费和财政可 持续性的平衡、短期经济社会稳定不长期内生增长励力的平衡。一是政府需多措并举稳地价、稳房价、稳预期，促迸房地产业良性循环和健 康开展。第一，适当下调房贷利率，降低居民购房本钱；第二，地方政府要蹒 策，满足购房者合理住房需求；第三，满足房企正常融资需求，防范化解房羲 务风险；第四，进一步探索房地产的新开展模式，坚持租购并举，加快开展长租 房市场，推进保障性住房建设。二是中央财政需继

17、续加大对地方转移支付力度，推咖力向市县基层下沉， 防止地方因财力71足而在支出力度上打折，兜牢三保底线。三是加快发行与项债，加大对优质工程的投资力度，扩大有效投资，尽快拗 基建投资靠前发力，对冲需求收缩尤其是房地产下行和消费廊的形势，同时扭 转低迷的预期。四是考虑发行特别国债应对疫情对经济和地方财政的冲击,用于基建投资、为小 微企业和中低收入人群纾困、抗疫支出。2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020注：狭义土地财政依赖度 =国有土地使用权出让金一般公共财政预算收入+政府性基金预算收用；广义土地依赖度 =（国有土地使用权出让金

18、+房地产业税收收入川一般公共财政预算收入+政府 性基金预算收入）；图表16 : 1-2月,多数省份政府性基金收入大幅下滑海南 浙江 河北 天津 甘肃 贵州 湖北 广西 重庆 福建 辽宁 江西 吉林44.6%云南内蒙古60%-100% -80%-60%-40%-20%0%20%40%资料来源:各地财政预算执行情况、40%0%20%-20%-40%-60%0资料来源:中指研究院、 注：数据更新至4月20日,后续可能因数据补录存在差异,下同；图表2 : 2016年以来全国土地平均溢价率走势资料来源:中指研究院、图表3 ：局部重点城市2022年首批供地核心城区地块面积占比（市本级）资料来源:中指研究院

19、、图表4 : 2022年一季度全国土地流拍率仍维持高位资料来源:中指研究院、2022年一季度浙江江苏 北京土地出让金居全国前三超半数省份降幅超过50% 仅北京、福建两地同比正增长。从规模上看，一季度土地出让金超过500亿元的省份有4个，依次为浙江（904.5 亿元、江苏（ 525.9亿元X北京（513.8亿元）和山东（511.0亿元）；西藏尚未土地成 交，宁夏、天津、黑龙江一季度土地出让金均在10亿元以内。从同比增速上看，2022年一季度仅北京、福建两地土地出让金同比增速为正。其中， 北京由于首批集中供地时间较早、土地出让情况较好，土地出让金同比增速达81.4% ; 福建受到厦门、宁德两市土地

20、市场逆势上涨的带动，全省土地出让金同比增长17.0%o 16个省出让金同比降幅高于50%。除西藏因尚未供地外，天津、宁夏、黑龙江、青海、广东土地出让金同比下滑幅度较大，分别为95.1%、84.3%、83.4%、79.1%和74.0%。图表5 ：全国土地出让金及同比变化2022Q1分省份土地出让金（亿元）o05050100100-200200-500500资料来源:中指研究院、r排名 排名变化 省份r排名 排名变化 省份谷谷令谷谷谷+谷布谷*谷谷*生 谷谷+为惠 一 rkpkwkpkpppppppppppp产k pkwkpk江苏京北东西川北港南南两州庆西西南宁扭曲斯联-海 浙江北山福安河广江四湖

21、上河湖陕贵更广山云辽吉海廿新根青一增速（）图表6 ： 2021年分省份土地出让金情况资料来源:中指研究院、图表7 : 2022年一季度仅北京、福建土地出让金同比增速为正北京 福建 海海 江西 安徼 甘肃 新经 云南 河北内蒙古 湖北 重庆 山东 山西 贵州 陕西 吉林 四川 广西 湖南 浙江 辽宁 河南 江苏 上海北京 福建 海海 江西 安徼 甘肃 新经 云南 河北内蒙古 湖北 重庆 山东 山西 贵州 陕西 吉林 四川 广西 湖南 浙江 辽宁 河南 江苏 上海81.4%-5.7% 7-23.5%-27.3%-29.2%-30.5%17.0%-42.0%.2O22QI 土地出让金同比增速-43.0%-43.5%-45.8% 1-46.8%-51.1% .-52.0*!-52.-58.5%-66.4%- 68.39-73.91-74.0%200100-200 50100205010-205-101-5200100-200 50100205010-205-101-520I0-205-I0I-540% 30%40% 20%30% 10%20% =10%资料来源:中指研究院、注:马鞍山、蚌埠、龙岩等尚未公布2022年一季度流拍率数据,此处样本城市253个；