房地产快周转解析.docx

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1、又要扩规模，又要资产平安5个指标决定中小房企必须要快，要下沉到三四线中小房企抗风险能力相对是比拟低的，所以，卞克认为房地产开发的本质是金融产品和服务, 中小房企在做投资的时候，有一个大的原那么，就是坚持流动性覆盖平安性，平安性大于盈利 性。无论在定位还是操盘上都要坚持这个大原那么。理论上，一个中小房企一年投入10个亿的自有资金可以催生120亿的销售规模，市场上行期 可以做到更高。如何以1挑10,四两拨千斤？主要是通过自有资金和销售额之间的梯度关系 进行测算，运用并控制好以下5个指标：指标一：自有资金的年度周转率（每周转一次需要天数）也就是要快周转，目前祥生、华鸿嘉信的自有资金周转能做到一年1.

2、5次，9个月左右现金回 流。指标二：资金杠杆率阿基米德曾经说过：“给我一个支点，我就能撬起地球。”杠杆率决定了自有资金的撬动能力。卞克认为，对开发商来说，在市场单边上扬、利润高且 对市场判断精准的时候，一定要敢于加杠杆。一旦市场横盘，在一个箱体内窄幅震荡时，为 了降低风险，就要降杠杆，少用债务融资，提升股权性融资比例。市场上行通道，优质工程融资杠杆率可做到19通常水平是2:8,但现在逐步回归理性，三 四线开始分化，融资杠杆一般也就4 ： 6、3 ： 7。指标三：地货比也就是土地价值和能够提供的货值之间的比例。现在一二线城市很多大于I ： 1.5,在浙江能 做1 ： 1.8,还有些地方能做到1

3、: 34,行情好的时候1 ： 9的工程都有，祥生和华鸿平均差 不多在1 ： 2.5以上。如果地货比能做到1 ： 3的话，再加上前面的资金周转1.5*融资杠杆4,那你自有资金杠杆率 就是18倍了。指标四：土地的年度转化率也就是土地货值有多少能转化成供货。目前华鸿嘉信是要求是，6月份前的土地，当年的供 货率要到达80%,那18*0.8就是当年能够提供的货值。指标五：当年销供比顾名思义，这是指供出来的货有多少能卖掉。当年销供比要求也是80%,算下来那就是 18*0.8*0.8=12左右，也就是说，你自有资金能够产生的销售额，能够放大12倍。投入10个 亿，一年产生的销售额可以到达120亿。r 、色J

4、:通过以上5个指标分析，可以很容易得出以下几个结论：1、要提高自有资金周转率，就必须快周转，学会算大账在祥生、华鸿嘉信，IRR和销售净利润率各占一半权重，市场容量大能提供现金流的工程， 哪怕利润偏低也会做。卞总表示，根据测算，两年5%利润率的工程，如果你一年或者一年半干完，自有资金杠杆 做至U3：7,地货比能够保证在1：3, EVA （即经济增加值二税后净营业利润-资本本钱-借贷 本钱二税后净营业利润-资本总额x资本本钱率）股东年度的权益，总收益能到达一倍，年化 收益也有60%+。所以快周转是最基本的投资逻辑。房企要想慢，得有资本，比方你的资金 本钱足够低，只有56个点，周期够长，那你买一块地

5、放三五年都没问题，行情一来，地价 上涨一些就把你的本钱覆盖掉了，这个时候可以穿越周期运作。但现在很多中小房企的资金 本钱高达十几个点，根本等不起，也不敢赌，否那么一旦现金流出问题就出局。没有资格慢，就只能快，一旦快起来就有很多文章可以做，两年干一个利润16%的工程不如 两个干两个利润8%的工程，16%收益率的工程很难找，但是8%的工程大把，好处不言而喻： 增加投资机会和可能、降低投资峰值、熨平现金流峰谷、降低现金断流风险、分散市场风险。 那么快周转就成了成长型企业必须打造的核心竞争力。成长型企业要让大象跳舞，规模和快 周转是挛生兄弟，结合在一起企业才能平安。2、要提高土地的年度转化率，就不能拿

6、太大的地要保证土地年度转化率，就要求你拿地的时候，地块不能太大，否那么你很难做到当年就能全 部卖掉变现。一般来说，地块尽量不大于15万吊，1（）万吊上下的工程是最合适的。同时，小企业不宜大量土储，应轻资产模式，政府一旦推地，一定快速拿地、快速开发、快 速清盘。3、要保证地货比，就决定了要下沉到三四线城市地货比高的地方在哪里，肯定不是一二线，这就决定了我们的投资方向，三四线，当然，有 个前提该城市有快速去化的容量。4、要提高资金杠杆率，融资收紧的时候要增加股权性融资要实现规模增长，一靠负债，二靠积累，没有积累，就只能加负债。但负债过大又有风险， 市场上行一定要加，但是一旦市场震荡就要果断增加股权

7、性融资，做小股操盘，自有资金杠 杆还是有保证的。从这些指标出发，就可以决定你要去找什么样的工程，围绕这些指标中小房企应快速形成核 心竞争力。想得明白，干得坚决，过程中不动摇。r - n 幽本文作者常乐（左）、艾振强（右）与卞总对话后合影02目前三四线已经开始分化如何判断土地市场的潜力卞克认为，从宏观层面来看，目前政府希望控制一二线城市的资产价格快速上扬，但是由于 土地供应越来越少，一二线资产是平安的。不过长期平安是一回事，短期机会那么又是另一回 事。对房企来说，一二线城市短期内没有太多作为的空间，但房地产的总池子不能缩小，不然对 经济的影响面过大。所以必然是按住一二线的水位，让势能往三四线递推

8、，一方面三四线通 过棚改放量，一方面允许局部有人口有产业的城市资产价格适当上升。这是这一轮三四线行 情的根本逻辑。因城施策后，三四线城市已经分化非常严重，要善于从微观研究里发现别人看不到的机会， 投资策略也要有定力、有决心。一、中小房企要致胜，要从微观的研究里面发现机会房地产投资”短期看政策、中期看产业、长期看人口”，但是看库存、看人口、看产业，大家 都会看，逻辑太简单了！都看得到机会的地方，价格就高了，中小房企反而没机会。中小房 企要致胜，要从微观的研究里面发现别人看不到的机会点。例如，一般人认为，新房对二手房影响比拟大，但是卞克认为，根据他的研究，实际上是二 手房对新房影响大c但凡交易本钱

9、下降的时候，二手房的交易会先于新房市场放量，存量盘 活的资金又流入了增量市场，这是存量市场的融资效应。2008/2009年南京出现一个现象，90M以下交易免税（先交后返），于是90M以下的存量房 交易剧增，但房管局监管资金却没有同比例上升，你会发现亲戚之间的交易特别活跃，实际 也就是一个模拟交易，然后拿这个交易合同去银行融资。所以，一个城市土地市场有没有前景，真正投资要研究二手房数据。如果一个城市二手房交 易活跃，就说明这个城市潜力大，而且二手房交易是有数据可查的。r - n姆同样的，库存量大的城市是不是一定没有机会？答案是，也不一定！你还要看他的库存结构是什么，库存是什么产品，后续的供地是怎

10、么样的条件，能不能有差 异化产品，很多时候库存量大也可能有机会。同样的还有人口净流出的城市，也不一定就没有机会。毕竟人口净流入的城市大家都愿意进, 你能看到别人也能看到，反而没机会。人口净流出，如果城市人口基数大，同时又有流入的 话，在相对短的时间内也可能有机会。关键就是，你要发现别人发现不了的机会，越往下沉风险越大，但机遇也越多。找到一些根 据地，派小组过去，研究微观数据、风土人情，真正摸透，你就可能发现别人没有发现的机 会点。当然也可以简单判断，比方有没有抗跌能力，能不能以价换量。核心区位，工程规模适度， 10-15万这样的单个工程即使市场下行，也不会亏，能够保证资产平安，即便市场震荡,

11、亏一点就能够快速出货回笼资金，也可以拿。二、长期看好的城市要深耕，长短结合、快慢结合现在华鸿嘉信拿地是集团和区域双轮驱动，长短期战略结合。看好的城市长期深耕，而适合 轮耕的城市那么快进快出。同样的还有快慢结合，有的地方要快周转，拿地快，建得快，卖得 快；有的地方要中周转，有上升的潜力，在销售节奏上有目的的控制，同时在销房的时候， 在土地市场上做一些动作，适当的勾地，帮助销售溢价，要有多盘联动的意识。三，做投资拓展，前面多花精力，后面就易下决心现在很多公司有几百人在外面做投拓，每周都要一堆地要上会。但是华鸿现在只有40个人在 做投拓，祥生17年拿下800多亿货值土储，投拓也只有几十人。卞克认为，拼人海战术不如拼精准狠，只要足够专业，花的精力足够，拿地决心就大。华鸿嘉信的做法是在信息渠道上广撒网，但是对看好的地，就下精力深入研究，把握要精准 了，看准了就舍得投入资源。设计部门也要到现场去看，看周边的建筑布局，把强排