某房地产项目市场研究报告3.docx

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1、江北城项目市场陈诉目 录一、都市经济生长及都市辐射力研究31、重庆经济配景3（1）宏观经济配景阐发3（2）都市人口结构阐发5（3）重庆市消费力水平特征9（4）未来经济生长偏向13（5）都市经济配景阐发小结152、重庆市未来都市职位阐发16（1）直辖市数据比拟16（2）西部重点都市数据比拟20（3）小结253重庆市未来的对外辐射力25（1）重庆都市筹划25（2）重庆都市辐射力综述28二、重庆CBD生长潜力研究291.重庆中央商务区筹划前景29（1）重庆中央商务区（CBD）筹划简介29（2）重庆CBD筹划与经济生长水平30（3）重庆中央商务区财产筹划322.江北城CBD生长潜力阐发35（1）江北C

2、BD筹划前景35（2）江北CBD配套实施筹划37三、重庆种种物业类型综述381.住宅38（1）主城各片区住宅市场概述38（2）住宅产物代价综述39（3）主城中心区域住宅产物开发情况40（4）江北城CBD建立中住宅的生长前景412.酒店公寓、商务酒店41（1）重庆酒店业现状41（2）重庆酒店业产物综述43（3）酒店经营形式44（4）产权式酒店45（5）重庆酒店业的生长筹划46（6）江北城CBD酒店业的生长前景463.商务产物（含纯写字楼和商务公寓）47（1）重庆商务市场生长历程47（2）重庆的商务格式49（3）商务产物供需现状50（4）重庆市场甲级写字楼特征综述53（5）江北城CBD商务市场生长

3、前景预测534.商业56（1）重庆商业地产开发类型56（2）重庆市商业物业主要经营模式简述57（3）重庆各大商圈综述57（4）江北城商业市场生长前景预测58一、都市经济生长及都市辐射力研究1、重庆经济配景（1）宏观经济配景阐发l 百姓经济快速、稳步增长1998-2005重庆市百姓经济生长状况（亿元） “发挥重庆特多数会的辐射作用，建生长江上游的经济中心。”这是中央对重庆市作为直辖市的直接定位，也是重庆人们为之搏斗近10年的战略目标。在直辖市特殊的政治、经济权利的支撑下，重庆市的百姓经济生长开启了其再起之路，年均9.9的增长率使得其都市经济在不到10年的时间里产生了排山倒海的转变，2005年，重

4、庆市百姓经济取得经济总量比直辖翻一番、突破3000亿大关两大硕果，都市生长进入新的阶段。由于“十五”期间打下了良好的底子，“十一五”起始年的上半年（2006年上半年），全市经济进入“起飞”阶段， 1-6月重庆市地域GDP到达了1468.12亿元，同比增长12.6，成为直辖以来增长最快的半年，比全国平均水平高1.7个百分点，全市经济整体继承呈增长速度加快、运行质量较好、经济效益稳步提高的良好生长势头。l 财产结构逐步优化，经济增长模式逐步蜕变直辖以来，重庆市经济水平生长速度较快，财产结构得到了一定的优化，但由于第三财产生长以及第一财产比例萎缩较慢决定了重庆照旧一个落后的农村直辖市。1998年-2

5、005年重庆市财产结构动态图（）作为老产业基地、西南产业重镇，重庆的第二财产一直占有重要的职位，直辖后其比重有逐步上升的趋势，在第三财产比重徘徊不前的情况下，成为第一财产比重下降的主要原因。可见，重庆直辖以后经济生长速度比力快，第二财产正在壮大，第三财产生长迟钝，第一财产比例萎缩。l 牢固资产投资稳步攀升，都市底子逐步完善直辖以来，陪同着国度资金、政策上的支持，重庆市的直接投资取得了较为迅速的生长，特别是牢固资产投资，生长速率险些年年高于全国平均水平。这不但包管了百姓经济的连续高速生长，维持了社会前进的动力，同时，各项底子设施的建立也大大的促进了第三财产，特别是房地财产的生长，使都市财产结构更

6、趋于公道。1998-2005牢固资产投资及房地产投资生长状况（亿元）社会牢固资产投资由根本建立、更新改革、房地产开发投资及其他投资四部门组成。从结构看，房地产开发投资比例自1998年连续增长后，于2001年到达24左右，今后4年一直维持在这一水平左右，最高时达25.8%。这说明，近年来重庆的房地产开发投资所占比例处于稳定生长阶段，房地产投资在牢固资产投资中的比例与都市生长阶段相对协调。（2）都市人口结构阐发l 户籍人口稳步上升，总户籍的增长高于总人口的增长1998-2005重庆市户籍人口状况阐发（万人）在都市总人口（户籍人口）的生长方面，随着重庆市都市生长的高速运行，重庆市总人口逐步增长，特别

7、是在2002年以来，年均增长率约0.57%，高于同期全国的0.5%，一方面这主要是由于重庆市自己属于农村型多数会，农村人口基数大，加快了都市总人口的增长，另一方面，这也说明了随着重庆市都市竞争力的不停增强，重庆市的对外人口吸引力逐步增强，都市中外来人口的数量稳步上升。1998-2005重庆市户均人口状况阐发（人/户）户均人口方面，从上图中可以明显看到，至直辖以来，重庆市的户均人口逐年下降，这说明，相比于重庆市总人口的增长，重庆市人口总户数的增长显得更为明显，也即总户数的增长速度高于总人口的增长速度，总户数的增加主要体现为家庭支系不停破裂组成新的家庭组合，可直接产生新的住房需求，这就为重庆市的房

8、地产市场添加了新的需求动力，为房地产市场的蓬勃生长提供了支撑。2003-2005重庆市市外外来人口阐发（万人）说明：本数据为抽样观察结果，2003年样本容量为总人口的千分之一，2004年后为总人口的百分之一。2000-2005重庆市主城九区户籍人口状况阐发（万人）2000-2005重庆市主城九区户均人口状况阐发（人/户）从主城九区的数据看，近年来重庆市的主城区户籍人口呈稳步增长势态，年增长率均高于1%，年均增长率约1.4%，这说明随着主城区的快速生长，扣除每年人口自然增长带来的新生人口入籍（千分之1.19），有9成的新增户籍人口来自外来人口的入籍，重庆市主城区对区外人口的辐射力逐步增强，区外人

9、员入籍主城的现象正逐步提升，相信在未来这种现象还会有加剧的空间。别的，从户均人口的变革来看，2001年以来，主城九区的户均人口根本维持在3左右颠簸，且颠簸幅度较小，结构较为稳定，说明主城区人口增长与户数的增长呈同步趋势。l 常住人口逐年下降，但正逐步开始反弹。2000-2005重庆市常住人口状况阐发（万人）2003-2005重庆市外出人口阐发（万人）说明：本数据为抽样观察结果，2003年样本容量为总人口的千分之一，2004年后为总人口的百分之一。2000-2005重庆市主城九区常住人口状况阐发（万人）说明：本数据为抽样观察结果，2003年样本容量为总人口的千分之一，2004年后为总人口的百分之

10、一。至2000年来，重庆市的常住人口呈逐年下降趋势，常住总人口从2000年的2848.82万人下降至2004年的2793.32万人，下降总量55.5万人，年均下降幅度约5%。常住人口的下降主要是受外出人口增长的影响，随着社会经济的不停生长，重庆市外出人口逐年增长，仅2004-2005两年间，外出人口增长达80万人，高于近年外来人口约 70万人。而主城常住人口的同步增加则充实说明本市的外出人口主要来自郊县，劳务输出的特征明显。虽然市内常住人口总量在不停下降，但其下降幅度呈逐年下降趋势，在2005年，重庆市常住人口开始反弹，这说明随着重庆市经济实力的不停增强，重庆市对人们的吸附能力正逐步增强，相信

11、在未来的一段时间里，重庆市常住人口将会出现连续增长的趋势，常住人口的增长对房地财产的生长也将起到一定的支持作用。l 人口年龄结构稳定，社会结构逐步走向老年型2003-2005重庆市人口年龄结构状况阐发说明：本数据为抽样观察结果，2003年样本容量为总人口的千分之一，2004年后为总人口的百分之一。人口结构的变革可以反应社会需求的生长。2003年以来，重庆市的人口年龄结构较为稳定，0-14岁、15-64岁、65岁以上三种年龄段的比例根本维持在271。但单就老年人的比重来看，重庆市的老年人比重较大，高于同期全国7.7%的水平。凭据国际尺度，当一个国度大概地域的老年人口比重凌驾7%，即视为该国度、地

12、域进入老年型社会，在都市经济尚不发达的情形下进入老年型社会对重庆市的经济生长将产生一定的压力。（3）重庆市消费力水平特征l 居民收入稳定增长，提升空间巨大1998-2005年重庆市人均可支配收入增长情况（元）百姓经济水平的提高体现到宽大民众，最为直接的便是人均可支配收入与人均消费性支出的提高。十五期间，特别是近两年，陪同着高速增长的宏观情况，重庆市都市人均可支配收入有了较大的提升，2005年迈过10000元大关，年均增长幅度约13%；同时，人均消费性支出方面也有重大改变，不但在增长速度上突破10%，并且在消费结构上也日益从温饱型消费转向享受型消费，恩格尔系数逐年下降。别的，在消费占收入的比例上

13、，虽然近年来重庆市人均可支配收入增长较快，但消费支出占人均可支配收入的比例并没有较大的浮动，根本维持在86%左右，这说明消费者的储备习惯正在产生改变，消费市场近一步扩大，特别是近年来住宅消费比例的提升，使得消费者在收入增加的同时并没有消费节余的增加，这意味着市场的可消费资金的增多，市场机会的增大。1998-2005年重庆市社会消费品零售总额（亿元）备注：为了便于作图，将人均GDP单元变为十元。尽管2003年遭遇非典袭击，但消费市场整体上仍然保持了连续上涨的趋势。2004年以来，消费明显升温并出现升级趋势，城乡消费品市场均出现出快速增长的态势，两年的增长率均凌驾10%，2004年更是使消费得到了

14、一个大的释放，同比上涨幅度到达27%，2005年增长速度虽然有所回落，但其增速仍然靠近14，社零总额也到达了1215.8亿元。l 消费能力逐年上涨，居住类支出整体上升。从下表的阐发中可以看出，随着人们收入水平的增长，重庆市民的消费结构在最近几年开始较为明显的变革，对付衣食、家庭设备等日常生活的消费比重开始逐年下降，而住房、交通、旅游等高等消费的支持比例逐步提高，这一点从都市居民恩格尔系数可直接看出。2000-2005年的五年间，重庆市的都市居民恩格尔系数从42.2%下降至36.4%，年均下降1.16%。2000-2005重庆市都市居民年消费支出及组成表（亿元）20002001200220032

15、0042005消费支出（元）食品交通和通讯教诲娱乐文化办事居住消费组成（%）食品3838交通和通讯教诲娱乐文化办事居住9都市居民恩格尔系数（%）都市居民恩格尔系数3838说明：消费组成为抽样观察结果2000-2005重庆市都市居民年消费支出及组成图l 未来收入稳步增长，都市消费支持总额巨大凭据“十一五筹划”进行预测，2010年重庆市总消费支出将达2181.64亿元，年均增长率约为11.5%，险些比2005年翻一番。这表明，在未来的几年重庆市的城镇居民消费潜力巨大，都市消费前景可观。预测一个都市的消费潜力，一方面可以通过都市居民未来人均收入的变革配合相关的消费理论进行，另一方面则可以通过一个都市

16、社会消费品零售总额的生长趋势来预测。从都市居民未来人均收入变革来看，作为直辖市，重庆市近年来一直呈高速生长的势头，可以肯定的是，陪同都市种种底子设施建立的逐步完善，种种市场制度的逐步成熟，重庆市为社会所提供的投资生长空间将更为辽阔，这就包管了在未来一段时间内，重庆市这种高速生长势头将继承维持甚至进一步提速。预计十一五期间，重庆市地域百姓生产总值年均增长率将不低于10%，到2010年将到达5000亿。高速生长的都市经济肯定动员都市居民收入水平的巨大变革，凭据重庆市政府十一五生长筹划，十一五期间，重庆市人均可支配收入年均增长率为8%，到2010年人均可支配收入达15000元。凭据近年来重庆市可支配

17、收入与人均消费支出所维持的86%的比例干系，到2010年重庆市都市居民年人均消费支出将达13000元左右；凭据十一五生长筹划，到2010年，重庆市城镇化水平将达52，以目前的常住人口仅考虑人口自然增长盘算，届时城镇人口将达1500左右，也即届时的重庆市都市居民消费支出总额将达1926亿元左右。这表明，在未来的几年重庆市的城镇居民消费潜力较大，都市消费前景可观。2000-2005重庆市都市居民可支配收入支出比阐发表指标可支配收入人均消费支出收入支出比20006276547587.24%2001672185.78%20027238636087.87%20038094711887.94%200492

18、21797386.47%200510244862384.18%2006-2010重庆市都市居民可支配收入支出预测表年份比拟可支配收入人均消费支出20062007200820092010从社会消费品零售总额来阐发，凭据重庆市政府十一五生长筹划，重庆市十一五期间，社会消费品总额年均增长率为12%，到2010年将达2142.58亿元，这说明在未来的几年时间里，重庆市将依旧保持高增长的消费势态，都市消费力将进一步增强。2006-2010重庆市社会消费品零售总额预测表指标社会消费品零售总额（亿元）增长率（%）备注2005实际增长率20061361.65 12预期增长率20071525.05 12预期增长

19、率20081708.06 12预期增长率20091913.02 12预期增长率20102142.58 12预期增长率（4）未来经济生长偏向未来经济生长产业、基建仍是重点，房地产份额有待进一步挖掘。l 产业经济比重巨大，都市生长依赖性较强，第三财产有待提升。重庆各财产主力组成状况财产结构生产总值项目组成生产总值比重第一财产（100%）农业100%第二财产（100%）产业81.3%修建业18.7%第三财产（100%）交通运输、仓储及邮政业16%批发和零售业21%房地财产11%教诲10%其他（包罗住宿和餐饮业、金融业、大众治理与社会组织及其他办事业）42%重庆产业的组成状况重庆产业组成按轻重产业分按

20、企业个数统计轻产业41%重产业59%按行业分按产业企业增加值统计采矿业4%制造业61.30%电力、燃气及水的生产和供给业7.90%其他26.80%比拟上面的表格可以得出，重庆的经济主要靠制造业、批发零售业、交通运输、仓储及邮政业支撑。重庆历来都是产业都市，重产业对经济的动员作用最大。重庆市的产业生长仍旧是以重产业生长为主，其比例高达60%，而行业上由于矿产资源的缺乏，主要依靠制造业的生长支撑，重庆制造业主力为汽摩财产。l 都市生长进入新的阶段，经济动力逐步转向自身再生长1998-2005重庆市根本建立投资生长状况（亿元）从上图的阐发中可以看出，直辖以来，重庆市的根本建立与改革投资一直处于高增长

21、状态，其在牢固资产投资中的比重根本维持在60%以上，2004年更高达66.1%，这为都市牢固资产投资的连续增长提供了有利支持，进而有力支撑了都市经济的高速生长，所以，近年来重庆市经济的高速生长是一个典范的底子投资型生长。就目前重庆市的种种底子建立状况来看，尚有许多需要革新完善的地方，十一五期间政府对根本建立的投入将会继承加大，这就是说，根本建立及改革投资对都市经济生长的支持还将会连续下去，这就有力的支持了都市经济高速生长的势头在未来几年继承维持。（5）都市经济配景阐发小结都市的百姓经济生长水平很大水平上决定着都市的消费信心。从近年来重庆市百姓经济的生长现状，结合重庆市自己在西部乃至全国的政治、

22、经济职位以及重庆市自己的资源条件，可以预见，在接下来的“十一五”期间，甚至更长一段时间，重庆市的宏观经济形势将继承走好，都市地域生产总将继承保持年均约10%的增速高速生长，人民生活水平得到进一步的提高。而高速稳定生长的宏观形势肯定会进一步促进人们的消费意识，消费结构将继承沿温饱向享受型转变，住房消费支出比重也肯定会进一步增加。这说明，单从消费力这一角度，重庆市未来的房地产市场必将面临更辽阔、更具实力的消费群体，行业生长仍有较大的上升空间。2、重庆市未来都市职位阐发（1）直辖市数据比拟目前中国共有四个直辖市，分别为北京、上海、天津和重庆，因此以下的比拟阐发以这四个直辖市的种种指标为底子，四个直辖

23、市所形成的经济配合体称之为“直辖经济体系”。l 百姓经济总量比拟2000-2005四大直辖市百姓经济生长状况比拟（亿元）2000-2005四大直辖市百姓经济增长状况比拟说明：增长率按可比代价积盘算在四大直辖市的百姓经济总量的比拟中，重庆市一直处于下风，且这总量差额有扩大的趋势。这主要归罪于重庆市自己较低的起点，基数小，范围效应尚未发挥其应有的效用，加上西部片去的生长同东部及沿海地域有着天生的劣势，种种财产在产生增加值的能力上存在差距。而就增长率来看，随着重庆市种种底子设施建立的深入，都市经济生长所需的种种配套得到了较大的改进，都市经济增长速度也一再提速，其同北京、上海都市生长增长率差距正逐步缩

24、小，2005年甚至凌驾了两者，这意味着，在今后的经济增长历程中，重庆市将逐步步入缩小直辖市经济差距的新阶段，其在直辖经济体中的职位也将逐步提高。2000-2005四大直辖市百姓经济总量占直辖经济体系比例变革200020012002200320042005重庆市14.25%13.99%13.99%13.71%13.51%13.52%天津市14.68%14.71%14.55%14.91%14.86%16.14%上海市42.75%41.65%40.74%40.78%40.92%40.32%北京市28.32%29.66%30.73%30.60%30.72%30.02%l 财产结构比拟2000-2005

25、四大直辖市百姓经济增长状况比拟财产城 市200020012002200320042005第一财产重庆市17.80%16.70%16.00%15.20%16.20%14.70%天津市4.50%4.30%4.10%3.60%3.50%3.00%上海市1.80%1.70%1.60%1.50%1.30%0.85%北京市3.60%3.00%2.60%2.70%2.40%1.40%第二财产重庆市41.40%41.50%41.90%43.40%44.30%45.48%天津市50.00%49.20%48.80%50.90%53.20%56.00%上海市47.60%47.60%47.40%50.10%50.80

26、%48.95%北京市38.10%34.80%35.80%35.80%37.60%30.90%第三财产重庆市40.80%41.70%42.10%41.40%39.50%40.05%天津市45.50%4650.00%47.10%45.50%43.30%41.00%上海市50.60%50.70%51.00%48.40%47.90%50.20%北京市58.30%68.20%61.60%61.50%60.00%67.70%财产结构效能的优劣是制约都市百姓经济水平快速提高主要因素之一。从上表的数据中可以看出，在四个直辖市中，重庆市的财产结构效能最差。虽然从2000年至2005年，重庆是的财产结构产生了一定

27、的变革，但第一财产的比重依然占约15的比例，比其它三个直辖市超过约12个百分点，这使得重庆市经济在产出效能上要明显低于其它三个直辖市，这也是重庆市经济总量差距逐步拉大的一个直接原因。凭据国际都市生长纪律，大型焦点都市生长到最终肯定会走向以第三财产为主导财产的财产结构。就目前重庆市财产结构现状以及近年来的生长历程来看，虽然近年重庆市第三财产取得了较大的进步，但是由于都市自己的重产业性质，其生长潜力尚未充实显现，特别是其作为西部的焦点战略都市，其自己应有的辐射优势尚未得到充实发挥。这说明，在今后的都市生长历程中，重庆市的第三财产尚有较大的提升可能，这肯定为都市的商务市场带来巨大的机会，也就是说，重

28、庆市商务市场仍然具有辽阔的潜力，升值空间巨大。l 人均可支配收入比拟2000-2005四大直辖市人均可支配收入状况比拟（元）2000-2005四大直辖市人均可支配收入增长状况比拟人均可支配收入的巨细，很大水平决定了一个都市消费潜力的巨细。作为西部都市，都市人均可支配收入起点较低，虽然通过直辖后近10年的快速生长，也取得了骄人的结果，但其同其它三个直辖市的差距依然较大，特别是同北京、上海两个发达都市相比尤为明显。但就增长率的趋势而言，随着重庆市经济水平的不停提高，财产效能的不停进步，重庆市人均可支配收入的增长不停升级，2002年之后一直处于高于10的高增长势态，这也是重庆市人均可支配收入差距方面

29、未被其它三个都市拉开的主要原因。而凭据重庆市“十一五”生长筹划，预计重庆市“十一五”其间人均可支配收入平均增长率将到达12，高于同期的其它几个直辖市的生长水平，这就是说，重庆市人均可支配收入将在“十一五”期间加快其追赶的步调，其与其它几个直辖市的差距将逐步缩小。l 社会消费品零售总额比拟2000-2005四大直辖市社会消费品零售总额状况比拟（亿元）2000-2005四大直辖市社会消费品零售总额占直辖经济体系比例变革200020012002200320042005重庆市14.16%14.02%14.20%14.17%15.70%15.59%天津市16.20%16.70%15.48%15.65%1

30、5.57%15.26%上海市37.89%37.32%37.86%37.67%36.31%38.11%北京市31.75%31.95%32.46%32.51%32.42%31.05%社会消费品零售总额是反响都市经济景气水平的重要指标。就这几年的生长来看，重庆市的社会消费品零售总额可谓是取得了巨大的结果，从2000年到2005年的6年间里根本实现总额翻一番，其在直辖经济体系中的比重也逐步提高，于2004年凌驾了天津, 增长率也逐步进入高于其它三个都市的新的生长阶段，这意味着近年来的都市生长历程中，在快速增长的人均可支配收入及都市化建立的支撑下，重庆市的都市消费实力逐步开始释放，都市的经济景气水平良好

31、。陪同都市经济生长的进一步深入，都市人均可支配收入的提高等等利好因素，相信在未来的生长历程中，重庆市社会消费品零售总额在直辖经济体系中的职位将会有进一步的变革。l 外商直接投资金额比拟2000-2005四大直辖市外商直接投资金额比拟（亿美元）说明：2000、2001、2002年天津数据缺失外商直接金额的巨细一方面反应了外商对都市未来生长潜力的认可度，另一方面也反应了都市的国际化水平。相比于其它几个直辖市，重庆的对外直接投资的吸引力较弱，差距较大，2005年重庆市外商直接投资金额仅为5.2亿美元，与同期的其它直辖市的差距最小也有达28亿美元。巨大的差距反应了重庆市目前在国际化水平上同其它三个直辖

32、市的差距，也大大低落了其在直辖经济体系中的职位。在这方面，唯一值得期待的是近年重庆市政府加大了对外资引入的重视力度，外商直接投资连续两年增长率凌驾25，特别是随着重庆市种种底子设施建立的逐步深入，都市配套的逐步完善，都市投资潜力的进一步的挖掘，对外资的吸引力也逐步有了质的提升，相信在未来的都市建立进程中，外商直接投资金额将会有更大幅度的增长，这对增强都市的综合竞争力、提升都市国际化水平、提高都市在直辖经济体中的职位有着巨大的推行动用。（2）西部重点都市数据比拟由于西部落后的整体经济状况，与重庆市可比性的都市仅有成都和西安两个，故在下面阐发中以三者的种种指标为底子，重庆、成都、西安所形成的经济配

33、合体称为“西部焦点经济体系”。l 百姓经济总量比拟2001-2006.1-9西部焦点经济体系百姓经济生长状况比拟（亿元）说明：增长率按可比代价积盘算由于自己特殊的直辖市职位，在单独的都市比拟中，重庆市的百姓经济总量在西下属于龙头职位，特别是近年来增长率的差距缩小之后，都市的经济总量得到了巨大的增加，同其它都市的差距正逐步扩大。20012002200320042005重庆市44.01%44.18%44.46%44.81%45.74%44.49%成都市37.53%37.36%36.97%36.76%35.33%37.28%西安18.46%18.46%18.57%18.43%18.93%18.22%

34、l 财产结构比拟2001-2005西部焦点经济体系百姓经济增长状况比拟财产结构城 市20012002200320042005第一财产重庆市16.70%16.00%15.20%16.20%14.70%成都市8.90%8.60%8.00%7.70%7.70%西安6.10%5.71%5.23%5.48%5.05%第二财产重庆市41.50%41.90%43.40%44.30%45.48%成都市45.40%45.50%45.90%46.80%42.50%西安44.96%45.25%47.53%45.23%42.48%第三财产重庆市41.70%42.10%41.40%39.50%40.05%成都市45.8

35、0%45.90%46.10%45.50%49.80%西安48.91%49.03%47.24%49.29%52.47%受多数会带大农村的都市结构的影响，重庆市的第一财产所占比重在西部焦点经济体系中依然最大，第三财产比重依然最小，都市财产结构效能相对依然较差，这也是西部龙头职位收到威胁的一个直接原因。 而从另一方面来看，也正是因为有这种财产结构效能上的差距，方显出重庆市巨大的生长潜力，预示着在未来的都市生长中，其后期增长动力要比成都及西安更为强劲。从逐步缩小的增长幅度和逐步优化的财产结构的比拟中我们完全有理由相信，随着都市经济的不停进步，种种底子设施的不停完善，都市化进程的逐步深入，以前制约重庆市

36、经济腾飞的种种障碍正逐步被消除，重庆市的经济生长正逐步走向新的里程，在未来直辖市经济体中，重庆市的经济职位将得到进一步的提升，其经济总量在直辖经济体中的比重肯定会有进一步的提高，这对其后期的生长有这至关重要的推行动用。l 人均可支配收入比拟2001-2006.1-9西部焦点经济体系人均可支配收入状况比拟（元）由于起点、都市结构等原因，在西部焦点经济体系中，重庆市的人均可支配收入方面一直低于成都，甚至很长一段时间只能与西安持平。高速生长的都市经济动员了都市人均可支配收入的快速增加，“十五”期间，重庆市人均可支配收入增长险些翻一番，这使得其同成都的差距不停缩小，同时也逐步拉开了同西安的距离，都市职

37、位也得到了进一步提升。随着都市建立提速、都市化建立以及种种底子设施的改进，重庆是经济站在了一个新的历史平台，这为都市人均可支配收入的增长提供了强力的后援。可以预见，在十一五期间，重庆市的都市人均可支配收入将会继承保持高速增长的势头，其与成都的差距将会进一步缩小，都市在人民生活水平上的职位将会有进一步的提升。l 社会消费品零售总额比拟2001-2006.1-9焦点经济体系社会消费品零售总额状况比拟（亿元）2001-2006焦点经济体系社会消费品零售总额增长状况比拟从上表的比拟中可知，在西部焦点经济体系中，重庆市在社会零售品总额照旧有着一定的优势，特别是2004年以后，这种优势逐步扩大。在增长率方

38、面，成都一直以高于重庆市的增长速度占据西部焦点经济体系的至高点，但随着重庆、成都可支配收入方面的差距的缩小，这种差距逐步被缩小，相信在未来的几年里，重庆的社会消费品零售总额的增长率将凌驾成都，成为总量及增长率均高速增长的新霸主。l 外商直接投资金额比拟2001-2005西部三多数会外商直接投资金额状况比拟（亿美元）由于西部自己的落后形象，在吸引外商直接投资方面，整个西部都尚待提高。在焦点经济体系中，重庆市的外商直接投资一直处于中等职位，近年来的生长速也体现一般，同其它两个都市的依然存在一定的差距。（3）小结作为西部唯一一个直辖市，重庆市在直辖市体系中并没有特别的优势而言，更多的时候其饰演的是一

39、种配角的脚色，其同北京、上海存在较大的差距，并且客观的讲，短时间内，这种差距是很难改变的。但，就其在西部的战略职位而言，其在直辖市体系中又是一个不不可或缺的重要脚色，其自己担负着引领西部经济生长、推动西部都市建立的重要使命，是长江上游以及整个西部的经济中心。3重庆市未来的对外辐射力（1）重庆都市筹划l 总体筹划重庆的都市定位为“建立成为长江中上游的区域性经济中心都市”，并力争在2020年到达这一目标。区域经济中心，实际上是这一区域经济生长的枢纽，区域内的人流、物流、资金流、信息流都不可制止地要受它的影响，区域内的资源要经过它而得到更好的配置。l 交通枢纽重庆是长江上游和西南地域最大的水、陆、空

40、立体交通枢纽。l 公路：重庆市高速公路网结构由3条环线、10条放射线、3条联线组成，简称“三环、十射、三联线”，总范围约3888千米。整体筹划将在2020年前全部建成。总筹划筹划名称线路名称起点-终点三环一环重庆内环童家院子-上桥-大渡口-茶园-童家院二环重庆绕城鱼嘴-王家-北碚-西彭-江津-南彭-鱼嘴三环重庆外环白砂-双石-铜梁-合川-南川-綦江-白砂十射一射成渝路重庆成都二射渝遂路重庆遂宁三射渝合路重庆南充四射渝邻路重庆西安五射渝鄂路重庆武汉六射渝湘路重庆长沙七射渝黔路重庆贵阳八射渝泸路重庆泸州九射成渝帮助通道重庆成都十射沿江路重庆安康三联一联垫武路垫江武隆二联梁黔路梁平黔江三联巫建路巫溪

41、建始都市区筹划结构内环高速公路、外环高速公路以及渝武高速公路、渝邻高速公路、渝宜高速公路、江南通道、渝湘高速公路、渝黔高速公路、渝泸高速公路、成渝高速公路、渝遂高速公路共十一条高速公路，筹划形成“两环九射”的高速公路网。l 铁路: 重庆市域筹划建成“一枢纽十干线一专线七支线”的铁路根本网络。“一枢纽”为重庆铁路枢纽“一专线”为连接西南与华东地域快速客运专线渝沪、渝蓉铁路线路，即上海南京武汉重庆成都十干线成都重庆重庆贵阳遂宁重庆重庆利川兰州重庆万州宜昌襄樊重庆达州万州重庆怀化安康奉节常德七支线三江万盛长命梁平万盛南川江津泸州南川涪陵涪陵万州黔江石门重庆铁路枢纽将成为成渝、遂渝、兰渝、襄渝、渝怀、

42、渝黔、渝泸、沪汉渝蓉客运专线、渝万城际客运专线的交点。枢纽奖现有24个客货运车站的底子上，筹划新增12个车站，形成“两个主客运站、一主一辅解编系统”的多环枢纽系统：其中江北客站、重庆站（菜园坝）为枢纽内主要客运站；重庆西编组站为为枢纽内主要编组站，重庆南编组站为枢纽内帮助编组站，筹划新建兴隆场编组站。团结村站为集装箱中心站；重庆东、重庆南、梨树湾为主要货运站；伏牛溪为危险品货场。l 水运:重庆是长江上游最大的内陆口岸都市。我市共有136条航道共4222公里，70%以上区县实现了通航。2005年，在重庆进行周转的水运货品到达了284.3亿吨公里，其中30%以上来自川、黔、陕、滇等周边省市；而通过

43、水运实现的货品周转量更是首次凌驾铁路，跃居五种运输方法的首位。最新的“十一五”筹划把重庆列为重要内河口岸。据悉，今后5年，我市将打造长江、乌江和嘉陵江“一干两支”高品级航道，主城、涪陵、万州三大枢纽港区及永川、江津、合川、奉节、武隆5个重点港区建立，根本建生长江上游航运中心。同时，加快航道整治，改进提高航道品级1908公里，实现万吨级船队直达重庆。随着这些水运建立项目的推进，重庆的水运本钱将大幅下降，还将吸引越来越多的企业内迁，在重庆投资办厂，水运对周边省市辐射作用正逐步增强。l 航空:在航空交通方面，江北机场是中国西部第三大机场，将在2010年前修建第二条跑道，并新建一个10万平方米的停机楼

44、，使旅客吞吐量到达2000万人次，货邮吞吐量达50万吨。另外还要预留第三跑道，建成后将使旅客吞吐量达4500万人次年，货邮吞吐量达100万吨。别的，还筹划修建一条的公路接通渝邻高速，形成第二条机场高速路，并在回兴、石坪间再建一个火车转运站，与机场相关的中环、外环和轻轨3号线也将在2010年前完成。据中百姓航总局预测，2008年旅客吞吐量将靠近1200万人次，2020年将到达4500万人次。未来的航空城将促进航空运输、空港物流的生长，并动员整个都市国际商务、宾馆会展等财产的生长。目前重庆已经筹划中国第三大航空城，重庆航空城筹划面积157平方公里，其中焦点区面积为60平方公里，预计2015年将根本建成。l 商贸功效重庆得长江水运之利，恒久以来就是长江上游和中国西南地域最具活力与竞争力的物资集散地和商贸中心，商品流通兴旺发达，其商业设施、市场网点、社会消费品零售总额均居全国大中都市前