旅游地产山东省滨海旅游度假规划页.docx

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1、 目 录 第一章 山东省沿海地区表面 1.1配景介绍 11.2存眷海岸线 31.3主要问题 51.4支持旅游开发 61.5项目设计和框架 71.6项目事情方法 10第二章 开发目标与政策2.1山东省旅游总体筹划的政策和目标 112.2目标的目的 112.3政策介绍 112.4开发目标 122.5当前目标 122.6政策目标 132.7具体政策与目标 132.8旅游政策 152.9山东省旅游局的作用 162.10 业务范畴 162.11 私人投资的作用 192.12 结论 20第三章S.W.O.T 阐发 引言 21 优势 21 劣势 24 机会 28 威胁 31 小结 32第四章 旅游资源、产物

2、、设施与办事4.1自然旅游资源 34人文旅游资源 37 旅行旅游产物 41 度假旅游产物 48 都市旅游产物 49 专项旅游产物 51 住宿设施 53 旅游办事 56第五章 市场阐发、市场预测与营销战略 全球旅游生长趋势 58 中国旅游生长趋势 60 山东及其沿海地区旅游生长趋势 63 山东省沿海地区旅游生长趋势阐发 69 山东海滨的市场定位 74 战略目标 77 旅游人数欢迎目标及预测 80 形象设计与品牌打造 87 销售渠道 91 代价 96 营销与促销战略指导 97 优先旅游开发区营销战略 110 五年营销与促销经费预算 111 五年行动筹划及预算 112第六章 产物开发战略 引言 12

3、2 产物开发原则 122 产物开发类型 124 产物开发的分期 149 产物开发陈诉 151第七章 水上运动开发7.1水上运动开发明状 1527.2气象气候与海洋条件 1547.3季候性 1577.4水上运动设施筹划要素 1577.5战略 1587.6水上运动和情况 1607.7水上运动协会 1627.8海滩的分区和治理 1647.9水上运动开发培训 1667.10 具有生长潜力的水上运动 1677.11 山东省海滨含示范区的水上运动项目发起 183第八章 情况思考 影响山东海滨的情况条件 185 海滨的主要海洋特征 193 黄河三角洲 198 黄河三角洲国度级自然掩护区 (YRDNNR) 2

4、02 山东省海滨生态旅游战略和目标 205 掩护和改进海滨地区的发起 209 生态情况承载力 216 情况影响评价 218 山东省旅游局和山东省情况掩护局 219 优先示范区情况影响评价 220 优先示范区情况影响评价结论 223 山东海滨地区情况可连续生长发起 224第九章 海滨旅游区建立开发 9.1现状 2269.2筹划中的市场思路 2289.3海滨框架筹划 2299.4现有旅游区和筹划旅游区的特征 2309.5海滨地带及其类型 2329.6旅游地类型 2339.7现有资源 2349.8主要底子设施 2359.9海滨框架筹划 2369.10 旅游区 2379.11 海滨旅游开发筹划 238

5、9.12 旅游开发区 2439.13 仰口海滨示范区 2609.14 仰口度假区专题陈诉 273 开发治理与用地筹划 2739.16 治理体系与机构设置 274 第十章 治理体系与机构建立 引言 275 治理体系 275 山东省旅游筹划与开发治理体制 278 山东省旅游局 279 度假区治理委员会 280 保障筹划实施的治理体制 281 筹划与开发治理 283 筹划实施与治理 284 开发公司 285 治理公司 289 开发区各部分治理 291 协会团体：地方到场 291第十一章 经济影响 中国的投资行为 293 投资行为的风险与威胁 295 现状 297 治理体制发起 298 生存能力阐发的

6、底子 298 仰口优先示范区项目 300 日照太阳城优先开发区项目 304 天鹅湖优先开发区项目 307 海阳沙滩优先开发区项目 312 经济影响 312 提供的就业时机 315第十二章 人力资源开发 配景 316 人力需求预测 316 创造的直接与间接就业时机 32312.4 培训 324第十三章 社会文化影响 社会文化因素 326 负面影响 327 积极影响 328 社会文化影响的治理 329 旅游意识 33113.6 人口转移 333第十四章 相同战略 目的 335 结构 335 实施 337第十五章 总体发起15.1 问题 33815.2 总体发起 33915.3 主要发起 340第十

7、六章 主要发起和行动筹划 348鸣谢与项目组成员 355附件: 技能陈诉 -市场营销与产物开发 技能陈诉- 市场研究统计阐发 技能陈诉-海滨开发筹划 技能陈诉-水上运动与休闲娱乐 技能陈诉-情况思考 技能陈诉- 经济与财务阐发 技能陈诉- 仰口专题陈诉 第一章1.山东省沿海地区表面1.1 配景介绍在已往二十多年间，由于对外开放政策，中国经济得到了连续高速增长。与此同时,中国旅游业也有令人振奋的生长，成为世界最大旅游市场。目前中国不但是主要国际旅游目的地和不停增长的客源市场，并且社会连续向富裕生长，海内旅游业需求不停提高。作为一个沿海省份，山东省具有战略性区位优势，位于主要海内客源市场北京和上海

8、之间，通往韩国和日本区域市场的底子设施便利。山东省的旅游资源漫衍面积广，种类富厚，非常有利于面向海内外市场的旅游开发。省内沿海都市，尤其是青岛、烟台和威海，其旅游业可追溯到二十世纪早期，其时已成为内陆都市富饶阶层的海滨目的地，尤其是北京。历经动荡和战争，上世纪大多时间里休闲和旅游在社会上是很小或没任何脚色。只有到八十年代初期，随着革新开放的深入旅游开始成为中国的新兴财产。中国的旅游业从八十年代第一次浪潮直到近年主要是旅行旅游。陪同着不停富饶和成熟，近几年看到了旅游生长的第二次浪潮，主要是度假和散客旅游。山东旅游连续受到入境游客和外国游客的欢迎，2004年旅游收入达800亿元。目前山东省海内海滨

9、度假市场主要竞争敌手是海南省，并且中国游客也在向出国旅游生长，正由亚洲国度向更远地区生长。为适应日趋猛烈的竞争和不停提高的市场需求，明确需要提供一个未来旅游生长的框架来确保质量和适应不停变革的海内国际旅游需要。山东海滨生长筹划的目的和作用就是为海滨旅游生长提供一个明确和结构性的框架。该筹划通过研究现有产物和旅游资源、旅客预测及旅游趋势来确定优先生长步调，确保提供适当的设施以到达预期需求。该筹划从差别层面强调市场问题，并提出一系列指导市场开发的发起和要领步调。山东海岸线长达3122公里，包罗北部黄河冲积形成的广袤平坦黄河三角洲、山东半岛东北部蜿蜒曲折巨细不一的海湾和近海32个岛屿、东部和东南部延

10、绵不停的海滩，有着富厚和多样化的海洋情况。山东地理特征呈多样化。大海被赋予重要脚色，沿海富有无数的传说、历史事件、历史名人、古典修建和历史遗迹。这使得山东享有中华文明之摇篮的国际盛誉。与众差别的文化特性、特色美食、民俗及传统文化以及在海内国际的驰名景点更是锦上添花，交通便利的山东海岸线可以认定是极具潜力的旅游资源。山东许多高质量沙滩极具海滨度假潜力，主要漫衍在东北和东部沿海。处于青岛小海湾之内和漫衍在烟台、威海大海湾沿线，大概沿着平坦海岸一线展开。多数海滩客容量很大，沙质好。沿海气候温和、空气清新，并且具有宁静洗浴条件，是一个风物优美和康健的度假情况，这对中国海内游客具有极大吸引力，尤其是对远

11、离海滨和没有度假经历的内陆省份游客。山东省数量和范围客观的海滩可以容纳数量巨大的游客。目前每年夏天在沿海聚集大量海内游客，其数量在未来预期会有增长。仅日照一地就有64公里高质量海滩，而凌驾10公里的沙滩也很常见（例如海阳、乳山、文登和莱州）。入境和地区市场尤其是韩国和日本增长迅速，尽管目前大多是商务客人，但最终会吸引国际长线市场，尤其那些有着特殊兴趣的人。由于2008奥运会水上项目摆设在青岛，山东沿海地区预期将会吸引不停增长和差别的市场群体。高质量的文化旅游产物已经逐步选定沿海地区，尤其显著的是在山东半岛。主要的沿海都市已开始卓有成效的事情，青岛有殖民时期修建的修复和对民众开放、青岛啤酒博物馆

12、和德国老城区得到良好掩护；威海有在刘公岛上英国殖民居住地的掩护；烟台则有殖民地时期古街区和修复的古炮台以及张裕葡萄酒博物馆、蓬莱阁。这些都很大水平上提高了青岛、威海和烟台的旅游代价。在其它都市另有一些吸引游客的旅游景点，例如潍坊的杨家埠和鹞子博物馆以及其它历史遗迹，增加了对游客的吸引力。1.2存眷海岸线 然而，目前已有一些问题袒露出来，如同其它地方的沿海地区，直接威胁到海滨筹划和度假开发。尽管海滨资源巨大，但面临开发压力。省内的旅游和非旅游开发压力会威胁到沿海情况质量，危害着原有的一个保持良好原始状态、有吸引力的旅游目的地的形象，导致沿海地区整个社会、经济和文化空间的吸引力下降。尤其是整个海岸

13、线面临着无控制开发的威胁，每年吸引巨大数量的海内低消费旅行游客到风物秀丽的沿海地区（境内、外游客组成比约为99：1）。全省目前有9180万人口，并且位于经济发达人口众多的北京和上海之间的区位优势（随着公路、铁路和航空生长，交通很方便）会增加沿海地区的游客量，并且可能是旅行和流动性较大的游客，将造成很大的情况压力。有些海滩，例如青岛和日照，过多的游客岑岭时间大大凌驾客容量，需要游客科学的分流。沿海应该有原始形成的面积很广的沙丘，也曾经是非常吸引人的海滩的配景。但是许多出现在沙丘上的不科学建立行为（旅游的或非旅游的），例如挖鱼塘、采沙、建盐场，另有许多有些不切实际门路、防浪堤的修建，有些范围、位置

14、和形式底子不适合海滨生长偏向，离沙滩地区太近（例如青岛和琅玡台度假区之间、乳山银滩度假区和烟台的许多地方）。上述地方原来应该是为沙滩办事的配景区域，将制约高质量度假旅游生长，限制了人们通往沙滩的通道，这些都将成为影响中恒久可连续度假旅游生长的负面因素。对付情况问题，有典范的例证是威海的天鹅湖，由于不科学开发破坏了湖自己的生态平衡和生存情况，造成迁徙天鹅总数下降了许多，这说明如果总体情况上造成的不良隐患，可能影响到旅游的可连续生长。省内对海滩比力遍及的过分开发和对自然情况的破坏也严重影响到许多生态和自然景点的旅游生长，尽管有些政府及部分筹划拆除有些不美观和不实用修建解决上述问题，规复和美化情况，

15、但是自然生态的规复需要时间。许多沙滩开发过分，最为明显的是沿度假区中心向外蔓延的带状开发模式（宾馆、别墅、公寓等）。许多度假区酿成了单调的城镇化的情况，没有气势派头和特点，影响了游客和本地人的社交运动，因为很明显缺少社区中心和带有饭馆、商店等办事设施小的大众场合。这种枯燥单一的开发例子有石岛湾度假区的海滩、乳山银滩度假区，青岛石老人国度度假区海滩也一定水平上也出现这样问题。过分开发也限制了任何自然或生态运动，从久远意义上讲，威胁到作为度假目的地的形象和吸引力。度假区盲目的建立项目的趋势必须制止，要会合致力于专项和特色的度假旅游项目的建立，例如已经开始的温泉疗养、专业高尔夫球场、博物馆、生态旅游

16、和家庭旅馆等。通过这些积极的趋势来吸引差别类型的游客到山东海滨。必须延长省内旅游旺季时间，提升被注意的水平和国际知名度。旅游质量、产物多样化和可连续生长是所有旅游生长筹划的要点。目前，虽然旺季有大量游客旅游涌入海滨，但从经济角度看，收益并不高。这也反应出旅游产物和设施质量不高，度假区宾馆的室外娱乐运动不敷。应该在高质量休闲娱乐、餐饮、购物等方面，应该为创造耗费销时机和改进相对贫乏的旅游设施，尤其是晚上的消费设施，吸引更高消费的游客。1.3主要问题专家组一致同意该筹划强调以下主要问题：F山东的旅游旺季相对较短。因温带气候冬天较冷，目前海滨旅游季候局限于5到10月份。F与以上有关，缺乏替代产物，例

17、如更高质量娱乐、购物、体育以及休闲运动。F 低档次和过分开发以及不恰当的城镇筹划对旅游形成的威胁，许多沙 滩都受到负面影响，例如度假区非旅游项目的蔓延，盲目的门路建立，不恰当范围的都市广场和欢迎设施建立。F一些较好沙滩非度假游客的大量涌入，如青岛，岑岭时凌驾客容量。F对地貌的破坏行为，例如挖鱼塘、吸沙、建盐场，或在离海滩很近的自然情况搞修建（旅游的和非旅游的），直接威胁到生态旅游时机。F需要开发的同时去掩护自然海滩，既可以掩护自然状态和野生动植物，又可以为子女留下遗产。F缺乏海滨品牌形象，阻碍了市场范畴的扩大。F需要旅游投资连续性的保障步伐。F在以可连续方法开发海滨问题上，各有关方面缺乏统一认

18、识和筹划。F在制定筹划和控制开发规定方面存在缺陷。该山东海滨旅游开发筹划准确地反应出开发压力，同时也描述了游客自己的态度变革，运动性和期望。这意味着不但设计新的产物和办事，还要更多地实施开发控制、分流，提高设计档次，同时注意掩护和可连续生长。1.4支持旅游开发山东省政府曾在2000年与世界旅游组织签约，为全省制定了恒久的旅游生长总体筹划。2001年筹划制定完成，筹划中强调了特别存眷沿海地区的须要，并称有须要重新考虑沿海旅游开发。去年，山东省旅游局又与世界旅游组织签约，体例本海滨旅游生长筹划，对现有和潜在旅游区域进行定位和提升，确定和开发海内、地区和国际市场的战略思路。与此相关的某些筹划项目已经

19、完成，青岛仰口度假旅游详细筹划已由本国际专家组完成。日照太阳城度假区除有本筹划中完成的看法性筹划外，还将同时完成的类似的详细筹划。青岛大学也已完成了天鹅湖马山度假区的旅游生长筹划。沿海其有关区域及有些城区也有自己的看法性筹划，对本项目结果没有影响。显而易见，不是所有的地方都适于旅游开发。3000多公里的海岸线上资源现状决定掩护开发的力度。该筹划得到了山东省旅游局和沿海都市旅游政府的意见指导，专注于针对所有客源市场最有潜力的地方。本陈诉包罗三个优先区域看法筹划和一个优先示范项目详细筹划及其支持战略、一个全面的海滨框架筹划、基于市场战略推动生长的多个开发筹划和发起开发区域。我们期待着对近期、中期和恒久沿海度假旅游开发的战略支持。1.5 项目设计和框架该海滨旅游生长筹划就到2020年的近、中期提供了一系列政策解决方案： 一个包袱提高沿海景观情况的框架，包罗掩护自然生态情况，增强城镇的旅游功效筹划设计、土地利用筹划和污染控制，为旅