房地产市场研究报告2.docx

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1、西安市房地产市场研究陈诉一、 都市生长研究1) 都市表面西安市是中华人民共和国陕西省省会，中国七大区域中心都市之一，陕西省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新铁路沿线经济带上最大的中心都市，具有承东启西、连接南北的重要战略职位。2009年，中华人民共和国国务院批准关中天水经济区生长筹划，提出将西安建立成为国度重要的科技研发中心、区域性商贸、物流、会展中心、区域性金融中心、国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技能财产和先进制造业基地，着力打造西安国际化多数市。西安是国务院于1982年首批宣布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游都市之一 西安市南和东南与汉中市、安康市、

2、商洛市相邻；西与宝鸡市接壤；北与咸阳市相连；东与渭南市相接 工具最长约204千米，南北最宽约116千米，总面积10,108平方千米。西安下辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县等9区4县，到2010年陕西省第六次人口普查数据显示，全市常住人口已达846.78 万人。2) 都市经济2012年全市实现生产总值(GDP)4369.37亿元，比上年增长11.8%。其中，第一财产增加值195.59亿元，增长6.0%；第二财产增加值1893.79亿元，增长11.8%；第三财产增加值2279.99亿元，增长12.2%。第一财产增加值占生产总值的

3、比重为4.5%，第二财产增加值比重为43.3%，第三财产增加值比重为52.2%。全年非公有制经济增加值2245.75亿元，占生产总值比重为51.4%，比上年提高0.8个百分点。全年财务总收入753.07亿元，比上年增长15.9%。地方财务一般预算收入396.96亿元，增长24.6%。全年全部产业实现增加值1340.75亿元，比上年增长12.4%。范围以上产业增加值1144.29亿元，增长13.0%。全年全社会牢固资产投资4243.43亿元，比上年增长26.6%。全年社会消费品零售总额2236.06亿元，比上年增长15.5%。全年进出口总额130.14亿美元，比上年增长3.3%。3) 财产支撑4

4、) 都市建立筹划1. 2009年6月国务院宣布批准关中-天水经济区生长筹划；大经济区格式简直定，极大提升了西安的都市代价。筹划对西安的新定位是打造“国际化多数市”。都市骨架将被大幅拉伸，地产行业面临新的生长时机。2. “地铁观点”一直是区域房价的助力器。西安地铁的修建将压缩都市距离，极大幅度提升都市代价。于2011年9月16日首先建成通车的二号线是西安地铁第一条建成线路，北起西安北客站南到韦曲，纵贯西安市中轴线。于2012年10月竣工的曲江轻轨围绕曲江新区，串联大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池等一系列景区，可饱览曲江美景。而提前两年开建的一号线也预计于2013年9月16日正式运营。目前西安地铁已经开

5、工建立的另有地铁三号线，地铁四号线从大雁塔到火车站的实验段，以及地铁六号线。3. 未来5年，西安都市底子设施投资总范围将达1500亿元，到2015年人均居住面积达33平方米。到2020年，实现全市主城区面积800平方公里，人口1000万以上，初具国际化多数市范围。4. 世园会的乐成举办对付改进都市情况作用极大，对付都市代价的提升起了很大作用。5) 交通筹划高速公路2012年，陕西省高速公路总里程已突破4000公里。预计2015突破5000公里。同时未来西安将形成2条高速环行线（西安绕城高速和西咸北环线），6条以西安为中心的辐射线，组成西安对外辐射各地市的高速通道，西安到各地市实现当日往返。别的

6、，还将形成跨省高速通道，实现西安到周边相连的省(区、市)当日抵达。同时西部开拓十年，西安已成为全国高速公路网中最大的节点都市之一，穿境而过的国道主干线40（二连浩特-河口）、45（连云港-霍尔果斯）和西部大通道（阿荣旗-北海、银川-武汉、西安-上海，西安-昆明，西安-茂名）。西安高速公路创建的快速生长，主题市区的辐射驱策作用越来越崭露出来，在很洪流准上增进了西安市的临潼、阎良、蓝田、户县、洛川、商洛等地的区域经济快速生长。公路客运如今西安的公路网以西安市为中心呈“米”字型辐射状，在筹划中还将进一步生长成为“來”字型，使出行越发快捷方便。包罗有绕城高速、机场新线、二环路和三环路等。其中三环路系统

7、工程全线总里程89.7公里，主线总长74.8公里。其中，工具三环新建主线32.5公里，双向8车道（局部6车道），设计车速80公里/小时，三环整体工程已于2008年底前竣工。50 西安市区与全部所辖区县以及省内所有地级市通有高速公路。在公路客运方面，陕西省西安汽车站、西安城东客运站、西安城西客运站、西安城北客运站、西安城南客运站配合组成了旅客运输网络，卖力省内及省外的公路运输。铁路铁路方面，早在2005年西安火车站便首次迈入全国客运大站前五行列。来源请求目前西安火车站开行列车约350列，其中包罗时速250kM/h的调和号动车组以及350KM的高铁，也成为西部地域少数几个开行动车组的都市。西安北客

8、站车站站房总修建面积约33.1万平方米，其范围为号称全亚洲第一的客运站。西安北客站全面运营后，年发送旅客近年将达6800多万人，远期将到达8000多万人。51西安北客站是西安铁路枢纽及将要建成的全国快速高速客运网中的一个重要节点。郑西高铁是海内第三条开通的高速铁路。2012年12月底，西安已开通至北京、广州、长沙、深圳、武汉、郑州、石家庄的直达高铁线路。航空西安咸阳国际机场是中国重要航空港之一，目前共有25家航空公司在机场经营186余条航线（其中海内96个都市的186条航线和国际和地域11个都市的10条航线），每天有600余架次的航班在机场起降。2009年旅客吞吐量到达1529万，2012年吞

9、吐量2343万人次（2012年12月数据），为全国十大机场增速最快的机场。以西安咸阳国际机场为始发圆点，1小时航程可笼罩成都、重庆、武汉、郑州、兰州、西宁、银川等中西部主要都市，2小时航程可笼罩全国70%的领土和85%的经济资源，3小时航程能够笼罩海内所有省会都市和重要的旅游都市，形成了优越的地理位置在全国航线网络中具有得天独厚的优势。二、 政策法例1) 近年西安市房地产政策一览时间政策名称内容2013/11/30关于进一步做好房地产市场调控事情的意见意见明确楼市须严格执行限购政策，报价过高项目，暂不予核发预售证。同时，政策还要求进一步加大中小套型、中低价位住房用地供给，创建保障房土地储备制度

10、，优先向保障房项目供地。西安市将继承严格执行限购、差异化住房信贷和税收政策，严肃查处住房骗购、违规信贷等违法违规行为。同时，进一步加大中小套型、中低价位住房用地供给，2014年一季度末，制定并宣布2014年全市住房用地筹划，确保2014年住房用地筹划供给量在2013年的底子上增加10%。创建保障房土地储备制度，优先向保障房项目供地。2013/10/28陕西省出台7项步伐范例商品房生意业务 未获预售证不得宣布销售告白 日前，陕西省住建厅出台增强商品房预售、告白、展会准入、条约、中介、收费治理、范例生意业务步伐等7项步伐， 其中针对商品房销售做出以下划定：未到达相关条件的开发项目，严禁治理商品房预

11、售许可证，而审批通过的商品房预售项目（楼栋）应在24小时内对外宣布；房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。对付未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得宣布商品房预售告白，另外，房地产告白中不得“售后包租、返本销售”，不得以时间体现距离和含有升值或投资回报的答应，不得有办户口、就业、升学等事项的答应。 2013/10/21房地产市场秩序专项整治运动。2013/6/27西安部分银行房贷速放慢，首套房贷利率或上浮6月27日，一家股份制银行的事情人员介绍说，首套房贷的利率是基准，不排除上浮可能。凭据贷款人提供的资料、收入证明及小我私家征信情况，审核后才气确定。2013/5/28

12、不动产登记制度起草，60城住房信息联网目前，住房和领土两部分的系统正在设法对接。一旦对接乐成，即可形成“房地合一”的小我私家不动产登记查询系统。消息人士还透露，6个月内，只要通过输入权属人姓名和身份证信息，就可查询其联网都市内所有同一权属人名下的不动产产权变更情况、生意业务情况和有关代价数据等，包罗住房信息与农村宅基地信息。2013/5/27扩大房产税革新试点国务院办公厅宣布关于2013年深化经济体制革新重点事情意见的通知，明确提出，扩大小我私家住房房产税革新试点范畴为今年的经济体制革新重点内容之一。2013/4/19西安落实新国五条 骗购者3年不得在西安买房西安市政府办公厅下发了关于继承做好

13、房地产市场调控事情的通知(市政办发号)，从切实落实稳定房价事情责任、果断抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供给、加快保障性安居工程筹划建立、增强房地产市场羁系五个方面推进房地产调控政策。2013/4/18西安国五条细则正式落地 二手房严格执行20%税费4月8日，市政府办公厅下发了关于继承做好房地产市场调控事情的通知，通知提出了十三条房地产调控步伐和要求，对小我私家转让住房按划定应征收的小我私家所得税，能核实衡宇原值的，严格按转让所得的20%计征。2013/4/3西安各银行房贷政策未变 首套房仍基准利率新国五条出台后，各地实施细则在3月底纷纷出笼，西安实施细则也于3月31日正式落地。昨日

14、，记者采访西安多家银行了解到，目前五大行房贷均未产生变革，首套房首付比例为三成，二套房首付比例为六成。2013/2/21国务院出台房产调控新国五条集会指出,近年来,各地域、各部分认真落实中央关于增强房地产市场调控的决策摆设,取得积极成效,投机投资性购房得到有效抑制,房地产市场形势逐步平稳。2012年10月限利润陕西商品房利润率不得凌驾10% 调控新政引争议。2011年5月商品房销售明码标价划定西安市物价局召开了“全市商品房销售明码标价事情集会”，明确指出将开展全市商品房明码标价专项查抄。对不明码标价的商品房每套将罚5000元。2011年3月限价陕西要求房价涨幅低于收入增幅各地涨幅过快将问责。2

15、011年2月陕西要求房价涨幅低于收入增幅各地涨幅过快将问责明确划定本市居民限购两套房，禁购3套以上住房，两套房贷首付最低60%。2010年5月西安出台稳定房产市场“十六条西安市政府出台西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳生长的若干意见，从解决中低收入家庭住房到外来务工人员安顿，从二手房申请住房公积金贷款到小我私家住房满5年生意业务免营业税等方面提出16条意见，被称之为西牢牢固房产市场“十六条”。2009年12月西安购房补贴终止西安购房补贴终止 “小我私家住房转让营业税免征期限从2年规复至5年”政策出台 国务院出台“国四条”以“停止房价过快上涨”2) 西安市招商引资政策（房地产偏向）1.

16、土地使用权取得、转让商业、旅游、娱乐、商品住宅、产业等经营性项目用地，政府必须接纳招标、拍卖、挂牌出让等竞争性方法出让土地使用权；同时，国度划定了产业项目用地的最低出让价。土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年，产业、教诲、卫生、科研、文化、体育及其他综适用地50年，商贸、旅游、娱乐用地40年。已完成开发投资25%以上的土地，可以转让土地使用权。已取得土地使用权的土地闲置满2年，政府可以依法无偿收回土地使用权；土地闲置满1年、不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。 2. 房地产开发住宅用地中要有不低于70%的土地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小型普通商品

17、房的建立。商品房建立已投入开发资金25%以上，并已确定施工进度和竣工日期，可以预售。外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得国有土地使用证的，或开发项目资本金未到达项目投资总额35%的，不得治理境内、境外贷款。3) 土地招拍挂流程三、 土地市场阐发1) 2013年西安市土地市场总体情况阐发表2-1： 西安市2013年土地市场表面（截止到10月）土地出让面积(万M2）土地成交面积(万M2）地价（万/亩）修建面积（M2）成交金额（万）平局楼面地价（元/M2）350.61 323.47 10,267,409.90 1,305,042.00 1,485.30 数据来源：西安市领土资源局生意业务

18、网 （项目部整理）数据来源：西安市领土资源局生意业务网 （项目部整理）截止到2013年10月，西安土地供给量稳步上涨，但是成交量和成交金额与供给量走势相反，趋于下滑。市场体现为供大于求，地价平稳生长。从供给面来看，在2013年1月到5月间土地供给量连续加大，主要以商业、产业地块为主，市场供给在年度供地筹划及财务需求的双重影响之下出现续涨。从成交面来看，在经历了1、2月的一个成交低迷以后，土地成交面积开始稳步上升，全国重点都市土地市场全线飘红是影响西安土地市场成交逐渐活泼的重要因素，别的本年度前两个季度楼市体现不俗，部分房企资金运转顺畅使其越发重视一级市场，也是土地市场成交量上升的重要原因。西安

19、土地供给量、成交量保持了稳步增长态势，整体来看原因有三：1. 全国重点都市2季度土地市场体现活泼加固了行业向好预期，大情况乐观气氛对付西安市场的传导作用是本季度西安土地市场供销两端稳步增长的重要影响因素。2. 面对本年度前两个季度土地市场低迷态势，政府为完成年度供地任务而加大土地供给，用以包管财务收入，这是本季度土地供给量加大的重要驱动力。3. 西安楼市金三银四销量回暖明显，部分房企资金运转状况也较为顺畅，这使其使得拿地补仓意愿开始显现，是土地成交量稳步增长重要动力。由上图可以看出，地价在2013年上半年总体也是保持了跟土地供给与成交面积相似的走势，但是土地代价的敏感度要高于成交量和供给量，所

20、以我们可以看出，地价在三月的时候就开始了上涨，并在四月份到达了。2013年第三季度的土地供求情况与上半年的情况相反。在6-7月间，土地供给量和成交量出现了一个明显的下滑，土地供给量的下滑是因为上半年土地供给增长过快，在6-7月间政府调解了土地的供给量。而国五条的细则出台及银根收紧使得房企对付未来市场生长趋势判断不明朗是导致土地成交量下跌的主要因素。所以在2013年7月的时候，土地供给和成交量均到达了最低点，分别17和14.2万平方米。随后土地供给和成交量开始小幅度反弹。地价的调解也是先于土地供给的调解。地价在4月到达极点后，随即下滑，在6月份土地成交量开始下滑的时候，地价也同时开始小幅度反弹并

21、在之后保持在一个平稳的区间运行。在2013年统计区间的后半段，土地供给量开始上涨，这是因为亩（约合870万平方米），而前三季度住宅用地供给量与既定目标有一定差距，因此四季度成为土地会合推售期或再所难免。但是与之成为相反的是，土地的成交量和地价成相反走势。这放映了各大房企对四季度到明年初西安市房地产市场生长持审慎态度。数据来源：西安市领土资源局生意业务网 （项目部整理） 截止到2013年10月，西安市平均楼面地价为1485.30元每平方米。西安市平均楼面地价走势平稳。在2013年3月到4月间，由于传统的金三银四的影响，房地产市场产销两旺加固了各大房企对西安房地产市场向好的预期，拿地欲望强烈，动员

22、了土地市场的代价上涨。而随后的国五条细则出台打击了房地产商的积极性，平均楼面地价迅速回落并在一个平稳的区间运行。而原来被开发商予厚望的“金九银十”却一再出现出日薄西山的态势，也导致平均楼面地价在三季度尾体现波涛不惊。楼面价环比小幅下跌，下跌幅度在1个百分点以内，郊县地块低价成交是影响楼面价变更的主要因素，整体来看西安地价处于理性运行区间。2) 2013年西安市土地市场分区情况阐发表2-2：西安市2013年土地市场分区表面（截止到10月）土地出让面积(万M2）土地成交面积(万M2）土地成交面积（亩）地价（万/亩）修建面积（M2）成交金额（万）楼面地价（元/M2）城东145.32 126.36 1

23、,895.37 188.65 3,657,774.53 357,554.00 977.52 城南85.94 120.32 1,804.83 247.32 3,229,551.87 446,367.00 1,382.13 城西93.10 55.15 827.25 251.90 1,951,770.10 208,383.00 1,083.06 城北226.48 29.65 444.79 436.63 945,803.89 194,211.00 1,627.42 高新160.59 14.93 224.01 292.51 482,495.71 65,527.00 1,450.36 城内3.10 4.2

24、0 63.00 523.81 13.80 33,000.00 2,391.30 数据来源：西安市领土资源局生意业务网 （项目部整理）数据来源：西安市领土资源局生意业务网 （项目部整理）从土地成交城区漫衍来看：城东区土地销售面积占比最大，为36%。城东区由西安国际商务港区板块，浐灞生态区板块和纺织城综合生长区板块组成。城东区区域内情况优美，教诲资源强势，区域内配套完善并且商业气氛浓厚，以上众多因素使西安城东土地销售畅旺。而城东区的平均楼面地价为977.52元/平方米，为统计的各区中最低。其次为城南区，占比为34%。城南区主要由曲江板块和长安板块组成。西安城南集结了西安一泰半的高等教诲资源，从幼儿

25、园、小学、中学，乃至到大学。富厚的人文教诲资源是城南的一大特色。曲江新区凭借独占的历史渊源和人文情况，造就西安楼市中的寸土寸金之地，成为高端物业的焦点区域，也是各大地产开发企业展现实力的竞赛区域。长安则因大学城的入驻，拥有丰盛的教诲资源。城南区的平均楼面地价为1382.13元/平方米。城西区的土地销售面积排第三位，占比为16%。城东区主要由沣东板块（沣渭新区）和大兴新区板块组成。城西区是一个产业区，高端楼盘少，商业配套比力落后，城西二环之外城乡结合部乡村较多。由于以上原因，城西区的土地本钱比力低，平均楼面地价为1083.06元/平方米，仅略高于城东区。但是城西区也有一些其他优势，如：城西区紧靠

26、高新区，政府对城西区基建的投入等。城北区的土地销售面积占比9%，居统计各区的第四位。城北区主要由经开区板块、未央区板块和大明宫板块组成。城北区是筹划为未来西安新的市政中心、行政中心和经济区，这预示着城北中央商务区未来潜在的居住代价。所以城北区平均楼面地价为1627.42元/平方米居各区的第二，排在城内区。但是由于城内区是古城掩护重点区域，可供开发土地稀缺，供给量和销售量都十分小。所以城北区根本上是西安市可统计范畴内楼面地价最高的一个区域。高新区的土地销售面积占比4%，据居计各区的第五位。高新区位于西安市南郊文化、科技研究院所会合区，筹划总面积30平方公里，其连片开发的会合新建区20平方公里。作

27、为西安的CBD焦点区，高新区一直是西安写字楼的密集区域。区内有多个国度康居示范小区和物业治理示范小区，居住情况居西安市前列。区内酒店、娱乐、餐饮、购物配套齐全，并有多个休闲娱乐公园。由于以上原因，高新区地价在各区中处于较高的位置，平均楼面地价为1450.36元/平方米。最后是城内区，城内区的土地销售面积占比仅有1%，是各区中销售面积量最小的一个区。城内区主要指的是钟楼为中心四周的四条大街，是西安的老城区，政治，文化和商业的中心。由于区内是古城掩护重点区域，可供开发土地稀缺，主要以局部旧城改革为主，开发主要以商业为主，除商业代价外，住宅地产代价优势不明显。由于区域内土地供给稀缺，平均楼面地价也是

28、最贵的，到达2391元/平方米。3) 近三年西安市土地市场总体情况阐发表2-3：西安市近三年土地市场表面（截止到2013年10月）土地出让面积（万M2)土地成交面积（万M2)平均楼面地价土地成交面积（亩）地价（万/亩）修建面积（万M2)成交金额(亿元）185.94 94.54 631.67 1,418.09 132.78 298.10 18.83 570.93 211.25 865.71 3,168.73 202.06 739.59 64.03 387.32 450.14 1,743.90 6,752.07 361.61 1,400.08 244.16 1,120.15 378.44 625.

29、05 5,676.57 156.71 1,423.24 88.96 443.53 162.79 936.20 2,441.84 174.62 455.46 42.64 271.00 157.64 1,058.85 2,364.59 185.66 414.60 43.90 数据来源：CRIC 由上图可以看出，近三年西安市土地供给量大部分时间处于供大于求的情况。2011年到2012年期间，土地供给量稳步上升，在2012年下半年土地供给量到达极点的1120.15万平方米。而同期土地销售面积仅有378.44万平方米，土地供给面积是土地销售面积的近2倍。所以西安市平均楼面地价也在2012年上半年到达极点

30、1743.90后，随即大幅度下滑到625.05元。在2013年期间，土地供给量和成交量保持平稳，但是总体成交量比2012年同期有一个比力大的降幅。平均楼面地价在经历了2011年下半年到2012年上半年的上涨以及随后在2012年下半年的大幅度调解以后，在2013年西安市平均楼面地价出现稳中有升的态势，这说明土地市场在经历了由于2011年-2012年以来对房地产市场乐观的预期形成的代价大涨，以及消化了2012年下半年由于“国五条”等调控步伐出台和银根缩紧的影响后，西安市的地价开始重回一个理性的运行空间。4) 近三年西安市土地市场分区情况阐发城东区城东区土地出让面积（万M2)土地成交面积（万M2)平

31、均楼面地价土地成交面积（亩）地价（万/亩）修建面积（万M2)成交金额(亿元）104.33 67.19 395.88 1,007.84 74.02 188.44 7.46 130.78 76.90 796.46 1,153.49 185.87 269.19 21.44 115.99 195.00 954.18 2,924.99 181.68 556.92 53.14 533.27 147.80 569.62 2,216.99 144.11 560.90 31.95 58.22 33.10 865.67 496.50 175.23 100.50 8.70 87.10 60.90 340.18 91

32、3.50 58.02 155.80 5.30 数据来源：CRIC数据来源：CRIC城西区城西区土地出让面积（万M2)土地成交面积（万M2)平均楼面地价土地成交面积（亩）地价（万/亩）修建面积（万M2)成交金额(亿元）2.62 2.62 714.29 39.30 315.52 17.36 1.24 62.49 21.46 524.56 321.90 164.56 100.98 5.30 51.08 35.42 616.03 531.30 169.58 146.26 9.01 156.15 50.72 894.17 760.80 174.69 148.63 13.29 70.04 14.92 67

33、2.12 223.80 220.29 73.35 4.93 15.90 13.40 2,891.25 201.00 542.29 37.70 10.90 数据来源：CRIC数据来源：CRIC城南区城南区土地出让面积（万M2)土地成交面积（万M2)平均楼面地价土地成交面积（亩）地价（万/亩）修建面积（万M2)成交金额(亿元）41.64 13.54 1,252.83 203.10 326.44 52.92 6.63 230.33 75.20 857.89 1,127.99 202.84 266.70 22.88 96.14 83.13 1,050.89 1,246.94 280.04 332.29

34、 34.92 99.65 55.12 652.04 826.80 176.83 224.22 14.62 85.20 31.82 1,391.72 477.30 334.59 114.75 15.97 7.90 28.70 1,436.03 430.50 383.28 114.90 16.50 数据来源：CRIC数据来源：CRIC城北区城北区土地出让面积（万M2)土地成交面积（万M2)平均楼面地价土地成交面积（亩）地价（万/亩）修建面积（万M2)成交金额(亿元）25.30 11.01 860.44 165.15 203.45 39.05 3.36 98.98 15.51 1,932.30 23

35、2.65 564.37 67.95 13.13 117.87 116.62 5,379.05 1,749.29 760.94 247.46 133.11 207.68 87.16 550.48 1,307.39 146.02 346.79 19.09 123.88 15.18 2,241.05 227.70 360.12 36.59 8.20 102.60 6.34 2,386.83 95.10 609.89 24.30 5.80 数据来源：CRIC数据来源：CRIC高新区高新区土地出让面积（万M2)土地成交面积（万M2)平均楼面地价土地成交面积（亩）地价（万/亩）修建面积（万M2)成交金额(

36、亿元）10.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 42.49 20.33 185.96 304.95 17.38 28.50 0.53 6.11 19.12 1,029.56 286.80 404.47 112.67 11.60 123.40 37.51 690.27 562.65 173.29 141.25 9.75 103.79 65.37 204.24 980.55 24.88 119.47 2.44 56.80 46.50 570.34 697.50 64.52 78.90 4.50 数据来源：CRIC数据来源：CRIC城内区城内区土地出让面积（万M2)土地

37、成交面积（万M2)平均楼面地价土地成交面积（亩）地价（万/亩）修建面积（万M2)成交金额(亿元）2.03 0.18 4,242.42 2.70 518.52 0.33 0.14 5.86 1.85 1,196.17 27.75 169.37 6.27 0.47 0.13 0.85 5,312.50 12.75 1,866.68 4.48 2.38 0.00 0.13 1,793.10 1.95 1,333.34 1.45 0.26 2.40 2.40 2,222.22 36.00 666.67 10.80 2.40 0.70 1.80 3,000.00 27.00 333.34 3.00 0.

38、90 数据来源：CRIC数据来源：CRIC四、 建立安装本钱和税费1) 修建安装本钱由上图可以看出，截止于2013年上半年，西安市住宅建安工程本钱为：小高层1847元/平方米、高层2058元/平方米。在统计的28个省会都市中，西安市的小高层本钱排名第6位，而西安市的高层本钱排名第4位，两方面数据都排名前列。有上图可以看出，近几年里，种种型的楼房建安本钱平稳生长。其中多层住宅的建安本钱变革很小。而小高层的建安本钱平稳上涨，由2010年的1561元/平方米上涨到2013年上半年的1847元/平方米，上涨幅度18.32%，年增速约5%；而高层的建安本钱则增幅较少，由2010年的1821元/平方米上涨

39、到2013年上半年的2058元/平方米，上涨幅度13.01%，年增速约3.6%。其中多层面积在2013年上半年没有纳入统计，是因为西安市2013年多层修建开工量较少。2) 西安市主要税费及税率列表税费种类税率说明纳税义务产生时间营业税预售收入*5%取得预售收入时土地增值税预售收入*1%或0.05%（市为1%，县为0.05%）取得预售收入时城建税及教诲费附加营业税额*7%缴纳营业税时堤围防护费预售收入*（1）缴纳营业税时印花税销售条约金额*1销售条约签订时企业所得税应纳税所得额*25%取得预售收入时综上所述，撤除企业所得税外，其它税费所占销售收入约6.58%。五、 西安市房地产市场阐发1) 20

40、13年西安市房地产市场总体情况表3-1：西安市房地产开发情况房地产开发投资（亿元）商品房施工面积（万平方米）住宅施工面积（万平方米）商品房竣工面积（万平方米）住宅竣工面积（万平方米）1,279.45 9,924.49 8,150.63 383.38 328.62 986.79 9,124.55 7,610.82 691.02 607.29 同比30% 9% 7% -45%-46% 数据来源:西安市统计网截止到2013年10月，西安市全市房地产开发投资1279.45亿元，同比上升30%。商品房施工面积为9924.49万平方米，同比增长9%；其中住宅施工面积8150.63万平方米，同比增长7%。房

41、地产开发投资和商品房施工面积都有一定幅度的提高，说明开发商对后市持乐观态度。商品房竣工面积为383.38万平方米，同比大幅下滑45%；其中住宅的竣工面积为328.62万平方米，同比淘汰46%。竣工面积的淘汰，有可能导致未来一段时间商品房供给量不敷，供求干系将会趋紧，对西安市房价造成一定的上涨压力。表3-2：西安市2013年商品房销售情况（截至到10月）商业房销售面积（万M2）商业房销售均价（元/M2)住宅销售面积（万M2）住宅销售均价（元/M2)2013年10月995.31 7,000.75 109.01 15,733.35 数据来源：CRIC数据来源：CRIC截止到2013年10月，西安市住

42、宅市场成交量平稳生长，平均每月成交量保持在100万平方米左右。住宅成交总量与2011年10月及2012年10月同比增长21.38%和34%。住宅销售均价为7162.53元/平方米，与2011年10月及2012年10月均价同比增长2.4%和1.8%。与住宅成交量相比，住宅均价总体呈震荡下滑的一个趋势。由上图可以看出，在传统的“金三银四”的影响下，西安市房地产市场成交量和均价均有不错的体现。平均成交量保持在118万平方米，均价也维持在7250元/平方米的水平。但是本应是另一个产销旺季的“金九银十”，市场体现令人失望，成交量和均价都在平均线以下。总体来说，今年2013年市场明显好于2012年，但从7

43、月份起，市场热度较上半年有了一定下降。一方面是由于上半年需求的大量释放，另一方面是下半年供给量的增加，导致买方市场的张望情绪加重。数据来源：CRIC截止到2013年10月，西安市商业房成交量呈阶段性生长，平均每月成交量10.9万平方米。商业房成交总量与2011年10月及2012年10月同比增长47.73%和33.49%。商业房销售均价为16591.22元/平方米，与2011年10月同比增长7.8%，但较2012年10月同比下降13.76%。在2013年第一季度，商业房的销售面积呈上涨趋势，特别是2013年3月份，成交量到达统计区间的顶峰21.89万平方米。而均价也保持在高位运行。但在随后的4月

44、份时，成交量骤然下跌至7.35万平方米，下跌幅度达66%。但同期均价保持平稳生长。在第二季度和第三季度中，成交量经历了平稳爬升宁静稳下降的态势。而均价则保持稳定的走势，并在2013年10月到达统计区间的顶峰22372.17元/平方米。2) 2013年西安市房地产市场分区情况表3-3：2013年西安市分区商品房销售情况区域住宅销售面积（万M2）住宅销售均价（元/M2)商业房销售面积（万M2）商业房销售均价（元/M2)城东区225.49 6,344.88 39.43 10,364.63 城西区144.31 5,877.50 14.88 12,925.25 城南区268.94 8,581.88 16.54 20,087.00 城北区251.09 6,291.63 25.30 15,800.38 高新区104.85 8,226.38 10.09 14,430.75 城内区0.63 6,682.25 2.77 20,792.13 数据来源：CRIC数据来源：CRIC由上图和表3-2可以看出，城南区的住宅销售均价最高为8581.88元/平方米，而成交量占比为27%，占比最大。在西安，人们时常可以听到这样的俚语“宁要城南一张床，不要别处一间房”，许多喜欢住在城南的居民