房地产相关知识2.docx
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1、第一部分 房地财产概述一、房地财产的根本观点及特性1、房地产根本观点1)、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称,在执法上一般叫不动产。它主要是相对付动产而言,其要求特点就是不能移动位置,具有长时期的稳定性,正因此房地产经常作为公司或小我私家投资保值或升值取利的主要方法。在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让,土地产权是我国所有,至高无上不可以买卖的。 2)、“房地财产”,房地财产属于第三财产的领域,是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等运动而取得经济效益的行业,在高速生长的国度中房地财产总是饰演着百姓经济中极其重要的脚色,在现代的社会中任何企业与小我私家的生长都离不
2、开房地产,企业需要办公场合、生产场合、经营场合,职工需要摆设住所,同时企业的生长需要调换公司事情情况扩大范围、改变形象,小我私家的生长也需要调换居住生活情况来提高自我代价和生活品质,所以房地财产从它诞生那天起,就决定了它的职位。2、房地产的特性(1) 不可移动性(2) 唯一无二性(3) 寿命恒久性(4) 数量有限性(5) 用途多样性(6) 相互影响性(7) 易受限制性(8) 代价高峻性(9) 难以变革性(10)保值增值性二、房地财产的分类房地财产可分为:房地产投资开发业和房地产办事业。房地产经纪业是房地产办事业的一种。房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介
3、绍、署理的经营运动。主要是担当开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。三、房地产市场的涵义房地产市场的涵义有广义和狭义之分1、 狭义房地产市场:是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等生意业务运动的经营场合,主要指房地产生意业务所。2、广义的房地产市场:是指整个社会房地产生意业务干系的总和,而一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、媒介体、代价、资金运行机制等因素组成的综合系统。四、房地产市场的特点 1、市场信息不充实。代价不公然,买卖方缺少相同,有时不能真实反应物业代价。 2、市场区域性强,因其不动牢固,无法流通,具有明显区域性。 3、市场对商品短期供求变革反应不灵
4、敏,因其生产工期长,投资大。 4、市场垄断与竞争并存,土地地产国度垄断。 5、市场调治机制与筹划调治机制配互助用。五、房地产市场的分类房地产市场分为地产市场和房产市场两大类 地产市场按流通形式分别,可以分为土地买卖市场,土地使用权出让市场(一级市场)和土地使用权转让市场(二级市场)。 房产市场按流通形式分别房产市场可分为买卖市场,衡宇租赁市场、衡宇变更市场三种。 第二部分 名词解释1、国有土地有偿使用:国有土地有偿使用是指国度将一定时期内的土地使用权提供给单位或小我私家使用,而土地使用者凭据土地有偿使用条约的规定,一次或分年度向国度缴纳土地有偿使用费的行为。2、土地使用权出让:土地使用权出让,
5、是指国度将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国度支付土地使用权出让金的行为。3、协议出让土地使用权:协议出让土地使用权是指出让方与受让方(土地使用者)通过协商的方法有偿出让土地使用权。4、招标出让土地使用权:招标出让土地使用权,是指在规定的期限内,由切合规定的单位或小我私家(受让人),以书面投标形式,竞投某块土地的使用权,土地使用权出让方评标决标,择优而取。5、拍卖出让土地使用权:拍卖出让土地使用权,是指在指定的时间、所在、利用公然场合由政府的代表者土地行政主管部分主持拍卖指定地块的土地使用权,由拍卖主持人首先叫出底价,诸多的竞投者轮番报价,最后出最高价者取得土地使用权
6、。6、衡宇权属登记:是指房地产行政主管部分代表政府对衡宇所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等衡宇他项权利进行登记,并依法确认衡宇产权归属干系的行为。7、衡宇权利人:是指依法享有衡宇所有权和该衡宇占用范畴内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。8、衡宇权利申请人:是指已得到了衡宇并提出衡宇登记申请,但尚未取得衡宇所有权证书的法人、其他组织和自然人。9、衡宇所有权登记发证:是指申请人凭据国度规定到衡宇所在地的人民政府房地产行政主管部分申请衡宇权属登记,领取衡宇权属证书的行为。10、总登记:是指县级以上人民政府凭据需要,在一定期限内对本行政区域内的衡宇进行统一的权属登记。11、初
7、始登记:是指新建衡宇(竣工)或团体土地上的衡宇转为国有土地上的衡宇所进行的衡宇所有权登记。12、转移登记:是指因衡宇买卖、互换、赠与、继承、划拨、转让、支解、归并、裁决等原因致使其权属产生转移后所进行的衡宇所有权登记。13、变动登记:是指权利人名称变动和衡宇现状产生下列情形之一的所进行的衡宇所有权登记:衡宇坐落的街道、门牌号大概衡宇名称产生变动的;衡宇面积增加大概淘汰的;衡宇翻建的;执法、法例规定的其他情形。14、他项权利登记:是指设定衡宇抵押权、典权等他项权利所进行的衡宇所有权登记。15、注销登记:是指因衡宇灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的衡宇权属登记。16、衡宇权属证书:是权利
8、人依法拥有衡宇所有权并对衡宇行使占有、使用、收益和处分权利的唯一正当凭证,衡宇权属证书受到国度执法掩护。衡宇权属证书包罗:衡宇所有权证、衡宇共有权证、衡宇他项权证大概房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。17、所有权证:指由县级以上房产治理部分向衡宇所有人核发的对衡宇拥有正当所有权的证书。18、共有权证:指由县级以上房产治理部分对共有的衡宇向共有权人核发,每个共有权人各持一份的权利证书。19、他项权利:指在他项权利登记后,由房管部分核发、由抵押权人持有的权利证书。20、房地产权属档案:是指房地产行政主管部分在房地产权属登记、观察、测绘、权属转移、变动等房地产权属治理事情中直接形成的有代价
9、的文字、图表、声像等。21、房地产权属档案治理:是指房地产行政主管部分对归档的房地产权属文件质料进行登记、整理、分类编目、分别密级、体例检索东西等的治理。22、房地产开发经营:是指房地产开发企业在都市筹划区内国有土地上进行底子设施建立、衡宇建立,并转让房地产开发项目大概销售、出租商品房的行为。23、底子设施建立:是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和门路等设施建立和土地的平整。24、商品住宅:是指房地产开发企业(单位)建立并出售、出租给使用者,仅供居住用的衡宇。25、五证:房地产商在预售商品房时应具备:建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证、建立工程施工许可证、商品房预售许可证和国有土地使用
10、证,简称“五证”。其中前两个证由筹划部分核发,开工证和商品房预售许可证由建立部分核发,国有土地使用证由领土资源部分核发。26、预售价:预售价也是商品房预(销)售条约中的专用术语;预售价不是正式代价,在商品房交付使用时,应按有批准权限部分审定的代价为准。27、基价:基价也叫底子价,是指经过核算而确定的每平方米商品房根本代价。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。28、均价:均价是指将各单位的销售代价相加之后的和数除以单位修建面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价,但也有例外,如某高层物业推出的“不计楼层、朝向,以2800元平方米统一价销售”,即以均价作销售价,也
11、不失为引人瞩目的营销计谋。29、起价:起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售代价中的最低代价,便是起价。多层住宅,不带花圃的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花圃的住宅,一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业,以最低层的销售价为起步价。房产告白中常表“元平方米起售”,以较低的起价来引起消费者的注意。第三部分 修建知识一、按修建物的使用性质分类修建物按使用性质(即用途),通常分为生产性修建,即产业修建、农业修建;非生产性修建,即民用修建。民用修建凭据修建物的使用成果,可分为居住修建和大众修建两大类。(1) 居住修建居住修建是供人们生活起居用的修建物,主要有普通住宅、高等住宅、公寓、别墅等。(2
12、)大众修建大众修建是供人们进行各项社会运动的修建物,大众修建按使用特点,可以分为以下一些修建类型:生活办事性修建:食堂、菜场、浴室、理发店等;文教修建:学校、图书馆、学生实验室等;托幼修建:托儿所、幼儿园等;科研修建:研究所、科学实验楼等;医疗修建:医院门诊所、疗养院、抢救中心等;商业修建:商店、商场、贸易市场、饭馆、餐厅以及相关设施;体育修建:体育场(馆)、游泳池(馆)等办事于体育运动的衡宇修建;文娱修建:剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等;交通、邮电修建:火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的修建;其他修建:如园林修建、怀念性修建、加油站、煤气
13、站、消防站等设施。二、修建知识中各词汇的解释1、修建承包商:房地产公司往往把自己建立的种种商品房发包给修建承包商, 修建承包商在商品房建立历程中,对衡宇的质量起着十分重要的作用。也是房地产开发历程中的一个重要环节。2、修建立面图:是将修建的差异测外貌,投影到铅直投影面上而得到的正投影图。它主要体现修建的外貌形状,反应屋面、门窗、阳台、雨篷、台阶等的形式和位置,修建垂直偏向各部分高度,修建的艺术造型效果和外部装饰做法等。凭据修建型体的庞大水平,修建立面图的数量也有所差异。一般分为正立面、背立面和侧立面,也可按修建的朝向分为南立面、北立面、东立面、西立面,还可以按轴线编号来命名立面图名称,这对平面
14、形状庞大的修建尤为适宜。在施工中,修建立面图主要是作修建外部装修的依据。3、修建剖面图:是依据修建平面图上标明的剖切位置和投影偏向,假定用铅垂偏向的切平面将修建切开背面得到的正投影图。沿修建宽度偏向剖切后得到的剖面图称横剖面图;沿修建长度偏向剖切后得到的剖面图称纵剖面图;将修建的局部剖切后得到的剖面图称局部剖面图。修建剖面图主要体现修建在垂直偏向的内部部署情况,反应修建的结构形式、分层情况、质料做法、结构干系及修建竖向部分的高度尺寸等。4、修建平面图:是假想在衡宇的窗台以上作水平剖切后,移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面图。它体现修建的平面形式、巨细尺寸、房间部署、修建人口、门厅及
15、楼梯部署的情况,表明墙、柱的位置、厚度和所用质料以及门窗的类型、位置等情况。主要图纸有首层平面图、二层或标准层平面图、顶层平面图、屋顶平面图等。其中屋顶平面图是在衡宇的上方,向下作屋顶外形的水平正投影而得到的平面图。5、修建总平面图:修建总平面图是表明一项建立工程总体部署情况的图纸。它是在建立基地的地形图上,把已有的、新建的和拟建的修建物、构筑物以及门路、绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图。主要表明新建平面形状、层数、室内外地面标高,新建门路、绿化、园地排水和管线的部署情况,并表明原有修建、门路、绿化等和新修建的相互干系以及情况掩护方面的要求等。由于建立工程的性质、范围及所在基地的地形、
16、地貌的差异,修建总平面图所包罗的内容有的较为简朴,有的则比力庞大,须要时还可分项绘出竖向部署图、管线综合部署图、绿化部署图等。6、修建工程施工图:简称“施工图”,是体现工程项目总体结构,修建物的外部形状、内部部署、结构结构、内外装修、质料做法以及设备、施工等要求的图样。具有图纸齐全、表达准确、要求具体的特点。它是设计事情的最后结果,是进行工程施工、体例施工图预算和施工组织设计的依据,也是进行施工技能治理的重要技能文件。一套完整的修建工程施工图,一般包罗修建施工图、结构施工图、给排水、采暖通风施工图及电气施工图等专业图纸,也可将给排水、采暖通风和电气施工图合在一起统称设备施工图。 7、修建施工图
17、:简称“建施”。它一般由设计部分的修建专业人员进行设计画图。修建施工图主要反应一个工程的总体结构,表明修建物的外部形状、内部部署情况以及修建结构、装修、质料、施工要求等,用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据,同时也是结构施工图和设备施工图的依据。修建施工图包罗设备说明和修建总平面图、修建平面图、立体图、剖面图等根本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和质料做法说明等等。8、修建工程图:修建工程图是以投影原理为底子,按国度规定的制图标准,把已经建成或尚未建成的修建工程的形状、巨细等准确地表达在平面上的图样,并同时表明工程所用的质料以及生产、安装等的要求。它是工程项目建立的技
18、能依据和重要的技能资科。修建工程图包罗方案设计图、种种施工图和工程竣工图。由于工程建立各个阶段的任务要求差异,种种图纸所表达的内容、深度和方法也有差异。方案设计图主要是为征求建立单位的意见和供有关领导部分审批办事;施工图是施工单位组织施工的依据;竣工图是工程完工后按实际制作情况绘制的图样,作为技能档案生存起来,以便于需要的时候随时查阅。9、容积率:指修建用地中修建面积与基地总用地面积之比。容积率实际于都市筹划治理秩序,要为改进都市居住情况条件,为控制人口密度和财产密度,即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高,则意味着修建面积越大,单位土地本钱越低,衡宇本钱越低。同时也意味着人均占
19、有绿地面积减小,居住情况质量下降。10、盘算公式10.1 修建面积指修建物的水平面积,其盘算公式为:修建面积套内修建面积应分摊的大众修建面积10.2 套内修建面积套内的使用面积(厅、卧、厨、卫、储的净面积墙体面积阳台修建面积)10.3 套内墙体面积12共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体、水平投影面积10.4 大众分摊面积公用修建面积分摊系数套内修建面积10.5 公用修建面积分摊系数整幢修建物的公用修建面积整幢修建物的各套套内修建面积之和 10.6 居住面积是指住宅修建各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。居住面积与修建面积差异,其换算公式为: 居住面积衡宇的修建面积修建面积的换算系数11
20、、修建密度:即修建笼罩率,指项目用地范畴内所有基底面积之和与筹划建立用地之比。12、绿化率:是指筹划建立用地范畴内的绿地面积与筹划建立用地面积之比。以上所提到的筹划建立用地面积是指项目用地红线范畴内的土地面积,一般包罗建立区内的门路面积、绿地面积、修建物(构筑物)所占面积、运动园地等等。13、建立用地面积:指都市筹划行政主管部分确定的建立用地界线所围合的用地水平投影面积,不包罗代征地的面积。14、修建高度:指修建物室外地平面至外墙顶部的总高度。应切合下列规定:烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建立高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等修建物之屋顶上突出部
21、分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20,且高度不凌驾四米的,不计入修建高度。修建为坡度大于30度的坡屋顶修建时,按坡顶高度一半处到室外地平面盘算修建高度。文物掩护建立控制地带内的修建高度,按修建物和构筑物的最高点(包罗电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物)、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度盘算修建高度。15、住宅平面系数:一幢住宅中居室面积总和与修建面积总和的百分比,是住宅设计时的技能经济指标之一,用字母“K”体现。16、使用面积系数:用百分率体现:便是各套内使用面积之和(平方米)除以总修建面积(平方米)。纵然用面积系数各套内使用面积之和(平方米)/总修建面积(平方米)10017、修建间距系
22、数:指遮挡阳光的修建与被遮挡阳光的修建的间距为遮挡阳光的修建高度的倍数;修建的长高比指遮挡阳光的修建的正面长度为该修建高度的倍数。18、户室比:“户室比”,又叫户型比,它是指种种户型在总户数中所占百分比,反应到住宅设计上,就是体现在一定命量住宅修建中,种种差异套型住宅占住宅总套数的比重,如一栋住宅楼中,小套(或一室户)占25%,中套(二室户)占47%,大套(三室或四室户)占28%。19、开间:开间即住宅的宽度。指一间衡宇内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离,因为是就一个自然的宽度而言,故又称为开间。20、进深:进深是指一间独立的衡宇或一幢居住修建从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。21、层高:层高
23、是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国度在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包罗下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。(记入修建面积)22、净高:净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。23、住宅的套型和户型:“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范畴。通俗的讲,就是指每家所用的住宅单位的面积巨细。住宅的“套型”也就是满足差异户型家庭生活的居住空间类型。对付住宅套型的巨细,一般都是用面积指标来规定。凭据1987年7月颁布的城镇住宅设计范例,住宅的面积标准分为:小套(每套使用面积不少于18平方米);中套(每套使用面积不少于30平方米);大套(每套使用面积不少于45平方米)。规定了差异住
24、宅套型设计标准。但随着住房商品化的房地产市场的不停发育,除了安居房、公有住房等政策性住房外,其它住房的住宅套型标准正趋市场化。需要提到的是,在新的住宅设计范例未实行之前,住宅户型面积指标是以“室”来分别的,“室”一般是居住修建中的居室和起居室。通常来说,住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室”,612平方米房间称为半“室”,小于6平方米,一般不算“间”数或“室”数,因而,住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。24、跃层、复式、错层:24.1 跃层:一套居住单位占有二层的为跃层式,也有人称为“楼中楼”。它较平层住宅消息分区更为明确,但上下楼对付老人、孩子不方便。
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