重庆房地产市场分析报告商业计划可行性报告.doc

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1、重庆房地产市场分析报告第一部分：重庆市房地产市场发展现状一、 重庆市房地产市场供应分析二、 重庆市房地产市场需求分析三、 重庆市房地产市场成交分析1、 二级市场成交情况2、 三级市场成交情况四、重庆市房地产市场价格走势分析1、 412月份全市价格趋势2、 各区价格趋势第二部分：房地产市场发展趋势综述（一）2004年房地产业发展的有利因素（二）重庆房地产将呈七大发展趋势序言重庆做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升

2、温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了关于促进房地产市场持续健康发展的通知，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建

3、设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。第一部分：重庆市房地产市场发展一、重庆市房地产市场供应分析（一） 土地优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。 前三季度，重庆市经市审批出让共356宗，面积共3518

4、.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二） 投资适度增长今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点. 地产投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；  地产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析（一）客户需求调查统计分析消费者的居住区域和工作区域：

5、在研究消费者居住区域时，康联发现：主城区的居民更注重房交会的住房展示机会，并且从中我们也可以看出，主城区的居民其住宅需求也具相当大的潜力，其中，与上几届的房交会相比除开就近的九龙坡区以外，居住在渝中区的消费者购房需求最大，其次是沙坪坝区、江北区、南岸区；对比春交会研究资料我们发现，主城各区的消费者所表现的购房需求趋于理性。 从消费者的工作区域来看，在渝中区工作的消费者所占比例最高，其次为九龙坡区；渝中区作为全市的商业商贸中心，一直是公司机构比较集中的区域，但渝中区由于地域限制，住宅市场不如其他区域活跃，因此很多上班族都是白天在渝中忙碌，晚上则居住在九龙坡或者沙坪坝或者是南岸区更或者是江北。1、

6、购房区域的选择通过上图分析说明：在研究消费者居住区域时，发现：主城区的居民更注重房交会的住房展示机会，并且从中我们也可以看出，主城区的居民其住宅需求也具相当大的潜力，其中，与上几届的房交会相比除开就近的九龙坡区以外，居住在渝中区的消费者购房需求最大，其次是沙坪坝区、江北区、南岸区；对比春交会研究资料我们发现，主城各区的消费者所表现的购房需求趋于理性。 从消费者的工作区域来看，在渝中区工作的消费者所占比例最高，其次为九龙坡区；渝中区作为全市的商业商贸中心，一直是公司机构比较集中的区域，但渝中区由于地域限制，住宅市场不如其他区域活跃，因此很多上班族都是白天在渝中忙碌，晚上则居住在九龙坡或者沙坪坝或

7、者是南岸区更或者是江北。2、购房需求面积的选择总体上，消费者对住宅面积的需求呈增大的趋势。研究消费者对住房面积的需求时发现：80-100平方米的住宅是消费者最青睐的，其次为60-80，再次为100-120，分别占总体的31、27和20。由此可见，消费者对住宅面积的需求主要集中在80-100平方米，而小型和更大型住宅面积的需求量相对较少。另外，还发现不同背景的消费者对住宅面积的需求呈现明显差异。 3、购房价格的选择由于二次以上置业的消费者较多，因此对比其现居住状况和需求居住状况，可以了解消费者对居住面积的需求趋势，由下图我们可以看出，换房群体的主要意愿表现在增大住宅的使用面积，改善住居的条件。a

8、) 需求价位1、消费者对住宅单价的承受力： 单位：元/平方米在调查消费者对住宅单价的承受力时，发现27%以上的消费者认为2500-3000元/平方米的是他们可以承受的范围，而另外有23%的消费者能承受2000-2500元/平方米的房价，20%的消费者能承受1500-2000元/平方米的房价，尽管消费者选择有所保守，但对比以往的研究结果我们可以看出，消费者对于房价的承受能力在逐渐提高。 2、消费者对住宅总价的承受力：40的消费者能承受10-20万的房价，31的消费者能够承受20-30万的房价，对比以往的研究结果发现：消费者对住房总价的承受能力有所提高，可见消费者对渐涨的房价还是表现出一定的镇静。

9、b) 选择付款方式通过上图分析说明：随着近几年重庆市民观念慢慢改变，以及对未来经济前景的乐观预期，使众多的消费者越来越能接受较为超前的住房消费理念，选择各种贷款购房方式的比例明显高于一次性付款的消费方式，达到了71.2%的比例。其中7成20年的按揭方式占其它方式37.8%又是大多数人的首选。三、重庆市房地产市场成交分析今年三月份以来，国务院等相关部门陆续出台了一系列宏观调控政策，我市认真落实、区别对待，保持了我市房地产市场持续稳定健康的发展。 （一）二级市场成交情况：2004年1-9月份，重庆市主城区商品房交易整体保持增长态势，重庆市主城区商品房销售成交面积925.17万平方米。成交金额214

10、.01亿元,分别比同期增长20.8%、38.9%,其中,住宅商品房成交面积839.79万平方米,成交金额178.46亿元,分别同比增长21.5%、41.2%;商服用房成交面积59.27万平方米,成交金额26.66亿元,分别同比增长14.0%、31.0%.办公用房成交面积16.93万平方米,成交金金额4.88亿元,分别同比下降11.4%、21.4%.今年1-9月,我市主城核心区(不含巴南 北碚及城交结合部)商品房销售面积为604.65万平方米,交易金额157.79亿元,分别占主城区的65.4%和73.7%,从商品房交易的同比增速来看,1-3月是同比增长的最高峰值,达到57.8%随后出现较大幅度下

11、降,特别是下半年以来,随着宏观调控政策的集中出台,交易量增速呈持续性回落的态势,政策影响开始逐步显现,市场更趋理性.（二）三级市场成交情况：二手房市场被普遍看好的情况下,我市存量房转让均价普遍上升,自年初突破1000元大关以来,一直保持稳步上涨的局势.今年1-9月份,重庆市主城区存量房转让面积314.49万平方米,转让金额40.98亿元,分别比上年同期大幅度增长30.8% 、61.9%.住宅转让面积253.93万平方米,转让金额32.02亿元,分别比上年同期增长22.0% 61.9%其中,房改住房再转让面积47.21万平方米,同比下降9.5%,转让金额8.96亿元,分别同比增长88.1% 61

12、.7% 四、重庆市房地产市场价格走势分析（一）412月份全市价格趋势从对几个区的价格走势分析来看，重庆市整体房价没有太大的变化；但房屋价格普遍还是稳中有升，涨幅不太明显。除大渡口区以外，受化龙桥大面积拆迁的影响，九龙坡和大渡口区都是拆迁户求购的的热点区域，房价以由年初的1500左右上升到2000左右，整体来讲，房价从4月到12月没有大的变化，单个中有些上下浮动 2-4月房价上升之后必然有一个市场消化的过程，所以整体房价没有大的变化；现行房价相对于重庆这个城市在全国的比较而言较低，但是相对于重庆的收入水平而言又较高，所以暂时市场预期并不明确，所以整体房价没有大的变化；由于市场预期不明朗，所以市场

13、上的买卖双方均有观望心理，造成总体成交量下滑，这时市场上的价格走势并不能完全体现出价值走势，所以个中价格有所浮动与整体价格变动不明显并不矛盾从后期市场来展望，如果政府的宏观调控能够使市民的收入水平得到相应的提高，重庆的房价整体继续上涨是必然的，而且还会有一个相当的幅度。（二）4-12月份公司价格走势分析沙坪坝区月份均价套数42976115314986278840733334382701489300972103098105113095153122912122沙坪坝区从公司采集的房源来看，由于公司4月成立之前，房价在2-4月经历了一个较大的涨幅，所以整体房价处于较高的水平房屋均价在2900左右/平

14、米。在6月房价其实没有回落，因为重庆房价的区域性比较明显，6月新开了连锁店，新进入了一些地段稍差的低价房源，同样的原因体现在8月和12月的均价回落上。 渝中区月份均价套数431706531503263167817285191828691149297697103127107113104150122921138渝中区历来是重庆市房价最高的区域，市场走势从公司成交情况来看，总体保持平稳，最高价格出现在3月份，达到3170元/平米，最低价格为7月份的2851元/平米，均在3000元/平米上下浮动，但是仔细分析我们会发现，在3、4月份到春展会这段时间，由于旧城改造力度不断加大，特别是化龙桥的大规模拆迁，

15、刺激了经济型二手房交易的大幅增长，虽然投资型高尚住宅开始流入三级市场，但总体价格水平维持在一个较低的水平；随着政府相关部门一系列宏观调控政策的出台，拆迁浪潮也趋于平静，市场价格也随之理性化，短期行情受到一定打压，消费者普遍存在持币待购心理，下半年的市场交易相对平淡。但是从总体上说，随着渝中半岛城市形象设计招标方案的出台，渝中区房地产市场将日趋高端化，次新房和高档物业交易将日渐成为市场主流，价格肯定会水涨船高，考虑到拆迁日益市场化，预计在2005年将会达到3300元/平方的水平 九龙坡区月份均价套数4248015524743762868417275269825607392512126102476

16、147112536154122493128 受化龙桥拆迁及高新区大量高档楼盘住宅涌入三级市场的影响，九龙坡区二手房在春展会前后成交量迅速放大，价格也达到一个高峰，其中6月份的平均成交价达到2868元/平米；同样由于宏观调控的原因，随着各项政策的出台，购房者持币待购心理越来越强，成交量和成交价格也趋于平稳，下半年总体维持在2500元/平米的水平。随着杨家坪商业配套的日渐完善和“两厂一院”的搬迁，九龙坡的人居环境将得到极大改善，加之高新区大量高品质住宅手续日益完备，转让变得相对容易，对成交价格水平将起到拉升作用，但是大量“两厂一院”的旧房交易日益活跃，整体价格相对较低，因而从宏观上来看，九龙坡区三

17、级市场将日益红火，价格水平将稳步上升，预计2005年将达到2600-2700元/平米的水平。南岸区月份均价套数42736375258340628501087279181828379192654177102502223112685241122740187 江北区月份均价套数42584145255318626174472432828243912292408141102610173112648324122736193 南岸区4-12月份房价在2500-2900元箱体内震荡，箱底在2500元左右，箱顶在2850元左右。南岸区房价最高涨幅达到2850元，但上涨趋势不明显，预计后期房价仍将维持在2600-

18、2700元左右。3月份随着成交的放量，房价会有所上升，但涨幅最高维持在2800-2900元之间。江北区4-9月份房价在2450-2800元箱体内震荡，箱底在2450元左右，箱顶在2750元左右。12月份价格突破了2750元大关，江北区目前是重庆市重点开发的区域之一，江北步行街商圈的规建，形成重要的商业氛围，随之也带动了周边房价的提升，参照4-9月数据分析，可以看出整个的江北房产市场的份量在逐步放大，价格在持续上升，随着市场的进一步成熟，明年的份量将能有所放大 ，价格有所上升，基本可以确立新的一轮升势，预计价格将上涨到2800元/平米左右。渝北区月份均价套数4276438526974262456

19、97723301268266414092400177102350284112438304122756193渝北区4-9月份房价在2350-2800元箱体内震荡，箱底在2350元左右，箱顶在2750元左右。12月份价格回复到2750元大关，但份量下降，从4-9月的综合情况来看，箱体波动较大，价格经过2-4月的大幅上扬以后，在接下来的几个月里有一个缓慢的下调，但经过市场一段时间的成熟，在渐渐放量，随着重庆北部开发的加快，明年1-3月份量应该能有所放大 ，价格到时如果有所上升，基本可以确立新的一轮升势，预计价格将上涨到2900元/平米左右。如果价格没有稳定在2900元以上，则极有可能回到箱体继续震荡

20、运行。大渡口区月份均价套数4152115212136210910718681881929229195228102161471119284412213649 大渡口区，在价格方面房价还是呈上升趋势，从4月的1521到年末的2136，应该说长幅明显，轻轨的建成促进了大渡口地区房价上扬，以前的大渡口由于地理位置相对于其他区来说偏僻一点，加上交通的欠发达直接影响了大渡口的招商引资战略，从而导致一直以来大渡口区经济相对滞后，房价偏低。重庆整体经济的飞速的发展带动了大渡口区的经济，主要表现在现在重庆市各部门和各区对大渡口的支持增加了，外来资金的投入都是影响大渡口区经济以及房市上涨的重要因素。大渡口自身建设

21、加快了其经济发展，带动了房价的攀升，现在随着大渡口新城区的改造的进行，可以预想的是在不远将来，大渡口的房价会依然保持强劲的上升势头。预计到2005年4月，大渡口区房价将会在2500左右第二部分 房地产市场发展趋势综述（一）2004年房地产业发展的有利因素1、房地产业政策日趋完善。近年来，重庆市经济运行态势良好，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了关于促进房地产市场持续健康发展的通知，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，

22、2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。2、居民消费能力的不断提高。随着我市经济的发展，2003年11月，城市居民人均可支配收入达7401.05元，同比增长11.6%。住房消费对象已经绝大部分是个人消费（2003年，个人购买住房已达到98.6%），随着住房货币化分配工作的加快、房地产交易税费的降低、住房金融配套的完善，住房消费环境的改善，全市住房市场将进一步繁荣，全市住房消费有望再上台阶。3、政府加大基础设施建设。目前重庆正处于大发展阶段。政府已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几

23、个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。4、城镇化步伐的加快。目前重庆城镇化水平只有36.3%，低于全国平均水平。按照政府规划将在2005年提高到41%。每年约70万农民转为城市人口，其中20万进入主城区。随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区的转移，住宅需求量亦将同步增加。据测算，“十五”期间我市城镇居民住宅潜在年均需求量约2000万平方米左右，这必将成为我市房地产业持续发展的强大动力

24、。5、旧城改造力度加大。市政府计划在2005前完成主城区260万危旧房的改造任务，加上主城区退二进三，一批工业企业、污染性企业向城市边缘迁移，旧城改造的力度加大，渝中半岛化龙桥片区的拆迁改造建设的将于2004年启动，预计2004年拆迁规模将在300万平方米左右，将为房产开发和房地产交易带来现实的发展机遇。6、土地供应市场化。2003年我市加大推进土地招标拍卖和挂牌出让工作的力度，全市经营性用地在出让前一律先行公示，出让方式一律采用招标、拍卖和挂牌三种形式。今年这些举措将进一步深化，并且土地收购、整治、储备机制将加快运行，“生地”出让将大幅减少，“熟地”出让大幅增加，土地供应的市场化将加速推进。

25、7、停止一切形式的住房实物分配。在贯彻国务院18号文中，市政府决定停止一切单位以经济适用住房或集资建房搞住房实物分配。住房分配实行货币化，住房建设实行市场化，这将进一步规范重庆房地产市场。市国土房管局负责人介绍：房地产业在全市国民经济中的地位和作用已日益突出，其增加值在地区生产总值中的份额由1997年时的1.99%，上升到了去年的3.89%，预计今年可达4.5%。去年我市商品房平均单价为1596元/平方米，主城区则为2103元/平方米，呈适度上涨之势。 预计今后两年，重庆房地产投资将以30%的幅度增长，房价将会稳中有升。在近日我市举行的2004中国(重庆)房地产金融论坛上，市土房局负责人阐述了

26、重庆房地产业的现状和未来七大发展趋势。（二）重庆房地产将呈七大发展趋势     一、是房地产投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；     二、是土地、房屋供应结构将进一步优化。今后几年政府将调控土地供应总量、供应区域和供应结构，并确保80%以上的房地产开发用于住宅建设上。大力建设普通商品住房，控制高档商品房，适量建设经济适用房；     三、是市

27、场消费将进一步扩大，房价稳中有升。这是因为居民消费能力不断提高、政府基础设施建设全面提速、城镇化步伐不断加快、旧城改造力度不断加大；     四、是房地产开发融资渠道将出现多元化格局。上市融资、房地产信托、房地产基金将成为主要形式；     五、是区域市场热点不断。北部新区、轻轨沿线、部分工业企业退出主城后的地块都是重庆楼市的焦点；     六、是二手房市场将持续火爆。从2000年至2003年，我市二手房成交量平均以30%左右的幅度增长，今后几年二手房市场仍将呈火爆之势，这也将拉动房地产梯级消费，对商品房市场起到良好的推动作用； 七、是政府调控力度将进一步加大，市场环境会越来越好。 - 15 -