房地产市场的基本知识doc.docx

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1、房地产市场的根本知识 一、 房地产：是只房产和地产的总和，指土地上的修建物，附着物。二、 房地产市场：是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘生意业务）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。一级市场：即土地市场，是由领土部分掌握，通过协议，招标或拍卖的方法，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场：便是房地产开发商在得到土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给宽大的小业主。三级市场：便是小业主在开发商处购置物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。单从房产性质来区分

2、房地产可分为以下几大类：A、 商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：常用词语的解释：房地产产权：是只产权人对衡宇的所有权和对该衡宇所占用的土地使用权。具体内容是只产权人在执法规定的范畴内对其房地产的占有、使用、收益和处置惩罚的权利。土地类型：土地按其性质分别为：居住、商住、产业、仓储、综适用地、大众设施用地及自由集资，微利房地产。三通一平：是指地盘在生长底子上的水通、电通、路通、园地平整。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、园地平整。土地使用权年限：是指政府以拍卖，招标，协议的方法，将国有土地使用权在一定年限

3、内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途切合其时都管帐划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继承使用，如果不符和则该土地使用权由政府无偿收回。土地使用费：土地使用者因使用土地按国度规定每年支付给政府的用度，按现时的收费是：居住用地2元/占地M/年（由用地单位支付，小我私家尚未收取）。筹划局：代表国度对都管帐划设计进行引导和监控。领土局：代表国度行使土地所有者的权利。房管局：对房地产市场，房地产行业治理的一个政府部分。公证处：是一个国度的证明构造，是执法公证的机构。房管局产权登记处：治理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变动、继承、增与等手续的部分。商品房：是指开发商以市园

4、地价取得土地使用权进行开发建立并经过领土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、增与、互换的房地产。福利商品房：是指政府按住房制度革新方案免除房地产地价、按衡宇的本钱造价售给企业或切合条件的职工，带有福利性质的衡宇。微利商品房：与福利房差别在于难免地价，并有略高于房地产本钱的微利，这类衡宇市政府主管单位筹资建立，可来解决企业职工住宅困难房，代价由政府确定实行优惠代价政策。私房：私人通过正当途径在取得的宅基地上兴建的房产。自建房（集资房）：是指各单位自操持资金或合资兴建的衡宇，产权属投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。房地产证

5、：是衡宇土地权属凭证二合为一，是房地产权属的执法凭证。商品房预售许可证：按规定衡宇未建好之前出售均要治理此证，生长商将有关资料送领土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。外销许可证：凡对境外预售的衡宇者要治理此证才可销售。房地产买卖条约：是由房管局统一体例，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此条约，目前，内销的房地产条约亦需做公证，外销的房地产条约必须做公证。银行按揭：是指购置楼房时与银行告竣抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购得楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期倡付银行的及利息，这种方法称为银行按揭。房地产公证：公证构造对房地

6、产买卖、转让、抵押、增与、继承为的正当性作执法公证。楼花抵押登记：是指已办银行按揭的楼花送到房管局产权登记科治理抵押登记手续，抵押人将贷款及利息归还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。房地产转让：房地产转让，是指拥有土地使用权及土地上修建物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、互换、增与将房地产转移给他人的执法行为。银行本票：是付款人将款项交存银行，由银行签发给他，凭此可以转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。（同城结算）银行汇票：银行汇票是汇款人将款项交存本地银行，由银行签给汇款人持往异地治理转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。（异地结算）银行支票：是银行的存款

7、人签发给收款人治理转帐或委托开户银行将款项支付给收款人的票据，有效期为10天。（同城结算）预售楼花：将未建好的楼房提前出售，称为楼花。样板房：是指与实际衡宇的结构相同，但装修尺度按生长商的售楼书而定的屋子。示范单位：与样板房的装修有区别，目的是为提供应客户装修参考。地价：土地使用出让的代价，包罗土地使用出让金，市政配套设施和土地开发费。1什么是房地产？答：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的修建物、附着物。2什么是房地产产权？答：指权利人对土地的使用权和土地上修建物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。3房地产登记有何执法权力？答：依法登记的房地产权利受执法掩护。房地

8、产权利经登记后，产权即得到执法上的认可。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干预干与或妨碍，不然产权人可依法请求执法上的掩护。4房地产登记发证由哪个部分卖力？答：凭据无锡市房地产登记条例规定，无锡市房地产主管部分即无锡市房管局是无锡房地产登记构造，登记发证事情具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科卖力。5房地产证有什么作用？答：房地产证是权利人依法治理、经营、使用和处分房地产的凭证，是正当拥有房地产的凭证。6房地产登记的种类有哪些？答：房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变动登记、其他登记。7哪些房地产条约须治理公平手续？答：凭据有关规定，

9、房地产条约当事人一方为境外人士或机构的，须治理条约公证手续。现在规定境内人士亦须治理条约公证。8什么是房地产权初始登记？答：是指对未经登记构造确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及修建物、附着物的所有权进行的登记。9土地的使用年期是如何确定？答：凡与无锡市领土局签订土地使用权出让条约书的用地，其土地使用年期按国度规定执行。即：居住用地七十年；产业、商业、教诲、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综适用地大概其他用地五十年。10衡宇的修建面积、大众面积是由什么部分来确定的？答：衡宇的修建面积、大众面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队卖力确定。11房地产转让应遵循的

10、原则是什么？答：房地产转让应当遵循正当、公平、自愿和老实信用的原则。12在什么情况下买房需签订房地产现售条约？在什么情况下买房需签订房地产预售条约？答：欲购置已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售条约。购置尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售条约。13房地产开发商预售商品房时应切合什么条件？答：房地产开发商预售房地产应当切合下列条件：（1） 土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（2） 取得修建许可证和开工许可证；（3） 除付清地价款外，投入开发修建的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册管帐师验资；（4） 房地产开发商和金融机构已签订预售款羁系协议；（5）

11、 土地使用权未抵押大概已解除抵押干系。切合上列条件的，经主管构造批准后，发给房地产预售许可证。审定外销的商品住宅，还应发给商品房外销许可证。14向开发商购置一手商品房属什么转移？答：属房地产二级市场转移。15向开发商购置一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？答：需交（1）印花税：数额为生意业务价的万分之五，每证另贴花5元。 （2）登记费：数额为生意业务价的千分之一。 （3）契税：数额为生意业务价的百分之三，目前业主交纳百分之二。 （4）大众维修基金：35元每平米。16什么叫房地产抵押？答：指债务人或第三人（抵押人）以其正当拥有的房地产作为包管物向债权人（抵押权人）提供债务履行包管的行为

12、。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。17房地产开发商应当在房地产交付使用时，向受让人提供住宅质量包管书和住宅使用说明书。18房地产开发商应当对预售房地产的说明书、设计图纸、销售告白等公然展示文件的真实性卖力。19房地产中介办事机构包罗地产咨询机构、房地产代价评估机构、房地产经纪机构等。20预售房地产的，当事人约定交付房地产的时间应当在竣工验收及格之后。21预购的房地产，须领取房地产证后方可转让。22房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行底子设施、衡宇建立的行为。23房地产生意业务，包罗房地产转让、房地产抵押和衡宇租赁。24土地使用权出让，是指国度将国有土地使用权（以下简称土地使

13、用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国度支付土地使用出让金的行为。25土地使用权出让方法：协议出让土地使用权：协议出让土地使用权，是指由土地治理部分代表政府与土地使用者以土地的通告市场代价为基准，经协商确定的土地代价，并将土地使用权出让与土地使用者的行为。招标出让土地使用权：是指由土地治理部分公然招标或邀请切合条件的投标人投标，通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行为。拍卖出让土地使用权：是指在指定时间、公然场合，在土地治理部分授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方法应价，有出价最高者得到土地使用权的行为。26地价：土地使用权出让的地价，包罗土地使用出让金，市政配套设施费和

14、土地开发费。有关治理购房步伐一、认购手续1. 业主交定后，与生长商签定认购书。A、 小我私家提供身份证B、 公司提供营业执照复印件，还须在认购书上盖上公章二、办条约手续1. 交首期楼款后与生长商签定买卖条约（生长商提供首期延期交的情况例外）。2. 提供楼款收据、身份证三、治理按揭手续1. 交清首期楼款与生长商签定买卖条约。A、 填好按揭申请表B、 银行审批后，到公证处治理按揭条约工证C、 公证后的条约送房管局治理楼花抵押登记D、 业主交清所有办证用度后领取按揭条约，按指定的日期供款。具体的按揭手续和步伐以各楼盘的规定为准。2. 选择“银行按揭”的小我私家需提供的资料A、 伉俪双方户口簿及身份证

15、复印件。外地人员需带暂住证。私营业主需带营业执照副本及前两个月的税单。B、 伉俪双方收入证明。C、 首期款收据复印件。D、 结婚证书复印件。（如未婚则需单位或街道开出未婚证明。）E、 伉俪双方私章。F、 条约副本一份。G、 银行信用卡或活期储备存折。H、 保险费。 保险费=贷款金额 * 2 * 贷款时间四、治理公证手续1. 提供条约，楼款收据，公证申请表及公证费A、 小我私家提供身份证B、 公司还需营业执照副本，公章，法人代表证明书，法人代表身份证，如法人要找他人代庖，则要法人委托证明书，被委托人的身份证。2. 有办按揭的，则需另签抵押条约与买卖条约一起公证，并到房管局治理楼花抵押登记。五、办

16、入伙手续1. 提供楼款收据，条约复印件。2. 到治理处取钥匙。3. 提供银行存折，入住通知单，身份证复印件，交水电费押金，大众维修基金，有线电视开户费，煤气开户费，其他。六、办房产证手续 到所在区属房管局房地产产权登记科治理申领房地产证，治理应提供下列质料A、 转移登记申请书（在产权登记科领取）B、房地产买卖条约（涉外房地产需公证）C、付清房款证明D、购房发票复印件E、 身份证明：小我私家身份证复印件（单位购置的应提交营业执照复印件或政府批文，法定代表人委托书，法人，委托人身份证复印件），备齐以上质料，填写好转移登记申请书，交收件室，领取回执，最后凭回执和本人身份证，同时交纳房价款0.05%的

17、印花税（外加5元印花税票）及房价款0.1%的登记费、房款2%契税后、即可领取房地产证七、商品房住宅销售流程图预售 登记 销售 生意业务登记 治理产权证 治理进户手续 物业治理 销售条约转让 治理公证 衡宇转让 治理保险 治理按揭 第二部分： 修建底子知识第一节、 有关词语解释：1、 建立用地面积：经都管帐划行政主管部分规定的建立用地范畴内的土地面积。2、修建面积：指修建物外墙或结构外围水平投影面积。3、修建物基底面积：指修建物打仗地面的自然层修建外墙或结构外围水平投影面积。4、使用面积：使用面积包罗墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和帮助用房的厨房、茅厕或卫生间以及壁柜、

18、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。5、公用修建面积：修建物内可供大众使用的面积，包罗应分摊公用修建面积和不分摊公用修建面积。 6、大众面积大众面积指修建物主体内，户型以外使用的面积，包罗层高凌驾2.2米的设备层或技能层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，大众面积其产权应属修建物内到场分摊该大众面积的所有业主配合拥有，物业治理部分统一治理。7、大众面积分摊 每户（或单位）应分摊的大众面积按如下原则进行盘算： （1）有面积支解文件或

19、协议的，应按其文件或协议进行盘算； （2）如无面积支解文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。 即：每户应分摊的大众面积=应分摊大众面积每户使用面积/各户使用面积之和 8、使用率：衡宇使用面积（含墙体）与修建面积之比。 9、容积率：计容积率总修建面积与地块面积之比。 10、三通一平：指土地在生长底子上到达通水、通电、通路、园地平整的尺度。 11、七通一平：指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、园地平整。 12、修建笼罩率（修建密度、修建系数）：建立用地范畴内所有修建物基底面积之和与建立用地面积的比率（%）。13、绿地率：建立用地范畴内种种绿地面积之和与建立用地面积的比率（%）。绿

20、地面积的盘算不包罗屋顶、天台和垂直绿化。14、绿化笼罩率：建立用地范畴内全部绿化种植物水平投影面积之和与建立用地面积的比率（%）。15、住宅：供家庭居住使用的修建物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。16、公寓：供短期居住而带有小型厨房、茅厕的修建物。公寓具有以下规定：（1）公寓在都管帐划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；（2）凭据人口组成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；（3）凭据公寓的使用要求，每套公寓的建立面积一般在下列范畴内：多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；（4）公寓应充实考虑社会化办事的要求。所谓酒店式公

21、寓即按酒店模式治理的公寓。17、夹层：在一个楼层内，局部增设的楼层。18、裙房：指与高层修建相连的隶属修建，高度不凌驾24米。19、尺度层：指修建物内主要使用功效平面部署相同的各楼层。20、设备层：指专用于部署机电设备等的楼层。21、结构转换层：修建物某楼层的上部与下部因平面使用功效差别，该楼层上部与下部接纳差别结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。22、修建高度：修建高度指自修建物散水外缘处的室外地坪至修建物最高部分的垂直高度。23、坡屋顶修建高度：坡层顶修建物当屋面坡度凌驾四十五度（含四十五度）时，修建高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一为止；当小于四十五度时，修建高

22、度自基地室外地坪至坡屋顶最高处。24、修建物内各层的层数排列（1）室内设计标高为正负零的楼层，按排列称为一层（修建设计文件中应按楼层顺序标注修建层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规矩类推至修建的最高层数。层高不大于2.2米时不计层数。（2）室内设计标高正负零下面的一层，按排列称为地下一层，地下一层楼板以下称为地下二层，按此筹划类推修建物地下室最低层数。25、电梯电梯数量、容量和速度表 尺度 修建类别数量（台）额定容量P（人）速度V（m/s）经济级常用级舒适级豪华级住宅80-100户/台60-80户/台40-60户/台40户/台8、10、1526、智能化住宅在现代化

23、的城乡住宅小区内综合接纳目前国际上最先进的4C技能（即盘算机、自动控制、通讯与网络和智慧卡），创建一个由小区综合信息办事和物业治理中心、通信接入网和家庭智能化系统组成“三位一体”的小区办事与治理集成系统Intelligent Home Service/Management System。智能小区的智能化最终端体现在小区内独立家庭运用多元信息技能（IT），并到达监控与信息交互的水平（或能力）。由此，我们不难理解，智能化小区主要有三个组成部分，即提供多元信息办事和大众物业治理的中心，提供多元信息传输的网络（小区接入网），以及提供家庭宁静、自动化和通讯的智能化系统。通过该系统，不但极大的提高了小区居

24、民的生活质量，还进一步增强了小区范例化的物业治理。第二节、住宅户型设计要点住宅优势户型并没有牢固的模式，但是筹谋、设计时应考虑以下要求：户型设计应看法新、功效全，具有超前性，功效分区、消息分区公道，以完善性和独立性相结合，又显示出相应的组合性，应最大限度地突出每套住宅的实用率，每套房间的差别空间要有相对公道的面积，种种房间的一些根本要求是：A、客厅空间客厅是家庭的共享空间，是娱乐、大众运动、亲友来访的地方，位置最好朝南，应有富足的视野和日照，在有限的套型面积控制尺度内，应尽可能扩大客厅面积，宜大于18平方米。客厅应设计在住宅入口处，为使客厅与外界打仗时保持一定水平的私密性，有较好的过渡，宜设“

25、玄关”。客厅的设计还应注意要尽量方正，包管两个相对的完整墙面，以利于家具部署和使用。B、餐厅餐厅宜靠近厨房，并和客厅能顺畅联系，要包管1-2个完整的墙面摆放餐桌椅。C、卧室空间卧室是套房内最根本的空间，主要考虑睡眠、休息及必须的衣物贮藏区，个体兼作事情学习区。为实现消息功效的良好分区，卧室门尽可能不要正对客厅，数量以小于卧室总数的一半为宜。卧室对采光、通风要求很严格，设计时不允许出现“暗房”，主卧室面积宜在13-14平方米，次卧室面积8-10平方米。D、厨卫空间厨房应尽可能靠近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的进出，并与餐厅相邻，公道面积为4-5平方米。卫生间应靠近卧室区，并应靠近厨房，以利管道

26、会合，设计最好是洗卫功效分开。当只设一个卫生间时，公道面积是3-4平方米左右；设两个卫生间时，公用卫生间面积不宜小于2平方米；主卧卫生间宜在3平方米之内。厨卫是住宅内设备最会合的空间，是居住文明的重要标记，要实现定型化、配套化、尺度化，重点要解决的是：a、依照模数尺寸的要求，配置配套化的厨卫设备配件，包管设备和修建、设备与管道之间联接配合。b、公道有序部署厨卫的各项设备和设施，冰箱要入厨，卫生间要适当分开。大套型的住宅，应独立分设卫生间。c、厨卫均应配置性能良好的通风机器和风道。风道应满足不串气、不传声、通畅无阻的要求，在有条件的地方，可接纳直排风道。d、各户应设会合管井，实现户外查表；隐蔽和

27、潜伏水平管道，设立水平管道区；强调各户分支管线，尽量不穿和少穿楼板；推荐使用后出水便器和半硬性铝塑复合管和配件等。e、种种管线综合处置惩罚，一次敷就，防备后安装破坏装修和设备。f、推广应用推拉门和折叠门，以利节约空间，方便使用。g、热水器的选用的安装，要求注意通风的处置惩罚和整体设计的配合。E、贮藏空间贮藏空间一般是设计中易忽视的地方，为方便住户使用，应在可能的情况下，扩大贮藏面积，除包管卧室和厨房必备的贮藏空间外，应尽可能利用边角，多设置壁柜、吊柜，有条件的设贮藏室。房地产市场调研房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品工具，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记载和阐发，进而对房地产市场

28、进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业筹划，拟订经营计谋提供参考与发起。由于土地和衡宇的“不动性”，房地产市场观察也烙有很深的地区特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地区形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观情况)；然后再从体复兴到点、线和面，不停的循环往复，融会领悟，才可真正掌握。 一、点单个楼盘 对单个楼盘进行市场观察是房地产市场观察的底子，它不光是新进员工打仗房地产知识的第一课，并且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。 单个楼盘的市场观察通常包罗以下五大项： 第一项是阐发楼盘的地理位置。大的方

29、面讲，就是阐发楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、产业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；区域大众配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文情况等等。小的方面讲，就是楼盘地块的巨细形状，所处位置，它的工具南北的邻居是谁?它的进出门路如何?是否临街等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分散的要害因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分代价。 第二项是阐发产物。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产物类别与筹划，修建设

30、计与外观，总建套数与房型，面积、格式配比，修建用材，大众设施和施工进度等等。阐发产物是理解楼盘的底子，只有认真阐发产物，才气正确掌握因此而产生的种种变革。产物因素中有一特别项目，虽不是产物自己，但却是产物的重要组成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建立和物业治理等主要事项的负担公司是谁?他们的资质如何?相互间是如何互助的?，从而评估楼盘的资信度。 第三项是剖析代价组合。即产物的单价、总价和付款方法。市场中，往往有许多代价方面的促销运动，但万变不离其宗，其最终归结于代价组合的三个方面。剖析代价组归并了解其运用计谋是市场观察最吸引人的地方。 第四项是了解告白计谋。告白计谋是指告

31、白的主要诉求点，媒体选择，广密告度和实施效果等等。 第五项是销售执行。这是最要害的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场合担当?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征，所有的这一切都是市场观察所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，阐发其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调事情的全部内涵。 二、线和面区域市场 对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的观察与阐发。区域市场的观察与阐发，主要包罗区域阐发、区域产物和需求特征这三个方面。 区域阐发 区域阐发是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通

32、路线、区域特征和生长筹划这三方面因素的综合阐发。区别于单个楼盘的地理位置阐发，在具体阐发中，区域阐发更偏重于整体的阐发和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域阐发便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的生长筹划是分不开的。 区域产物 区域产物主要包罗了解和阐发在某个特定的区域范畴内，楼盘的总量、类别、位置、漫衍、单价漫衍、总价结构、种种营销手法的市场反应和市场空白点的捕获等等。阐发区域产物要害在于认真研究区域产物的配合性与特异点，以及它们市场反应强弱的缘由。如某区域的楼盘，在各人都是住宅，都是一样的代价，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产物应该

33、着力阐发的地方。 需求特征 需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭范围，购置力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好。需求特征是从客户的角度对产物的一种审视，掌握需求特征是不停创新的动力与源泉。 区域市场的阐发是创建在单个楼盘的详尽市场观察底子之上的。要写好区域市场阐发陈诉，首先应该详细观察该区域某一单个楼盘，尔后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘观察仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细观察周边的各条街道的楼盘情况，由此从点到线，从线到面，不停的比力、阐发，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。 三、体宏观情况 对点、线、面的掌握是市场观察的主体，但不是全

34、部，只有对体 (宏观情况)的深刻理解，才可能将房地产的市场观察作得更活更深入。房地产市场的体(宏观情况)包罗政治社会、经济生长、行政法例、国际状况等各方面的因素。 政治社会 政治社会是指国度运作体制、政治安定状况、社会治安水平，房地产投资和都会化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会生长的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。 经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和小我私家最为显现，最为直接的因素。它包罗国度的经济生长状况，财务收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储备等种种因素，如1997年存款利率的频频大幅下调，对刺激小我私家购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波

35、涛。 行政法例 行政法例主要包罗土地制度、住房制度、税收政策、都会生长战略、都管帐划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。另有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济生长速度就相对迟钝一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对百姓经济的损害也不可低估。 国际状况 国际间经济、军事、政治等情况如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末产生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资本钱这一点阐发，因为在东南亚金融危机中，中国周边国度的钱币均贬值20%50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，

36、他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对本钱作一评估。在势态尚未明朗的时候，他一定扎脚不前。 总之，点、面(线)、体组成了房地产市场观察根本框架，它的融会领悟则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场观察，科学的进行阐发整理，我们才可能成为真正的市场专家。衡宇预售个案阐发表项目名称四季花城工职位置盛岸西路易初莲花大卖场向西800米投资兴建钱桥房产开发有限公司企划销售凯捷房地产营销企划有限公司修建设计无锡市都会设计院筹划用途住宅基地面积6万修建面积9万多修建楼层6层筹划面积90224主力面积90一楼单价2400元/平均单价2800元/车位单价未定单价范畴240032

37、00元/主力总价26万可售总额筹划户数846户可售户数846户售出户数800销 售 率95银行贷款80交房日期公然日期观察日期工程进度在建综合阐发1 产物阐发：小区共分三期，以小高层为主，二室一厅一卫92.35、103.3，三室一厅一卫106.14，三室二厅二卫131.77、147.71，三室二厅二卫118.69，三室二厅二卫109.24。商铺部分：沿街一层层高，二层。内街一层层高，二层。共40多套。面积：185为主。其中以500600的最为好销售，捆绑销售43005300元/。2 绿化率：403 得房率：90（住宅），98-99%(商铺)4 户型配比阐发：5 去化阐发：6 区域状况：7 公建

38、配套：8 交通状况：9 个案配套：10 个案客户层：11 样板房状况：12 销售现场状况：13 销售人员状况：14 物业治理费：0.4元/左右15 停车位：一共有423个车位，到达了50，全都是地下停车位，代价还未定16 大众配套：在三期会有一其中心会所，其他的没有什么配套了17 媒体阐发：电视，报纸，户外看板18 综合阐发：本案所在的位置很偏，交通很不方便，就只有一条公交线路60路，并且班次也很少，周边也没有什么生活性能，学校，医院，菜场，大型的大卖场都离地很远，销售的好跟价格有干系，比力的自制，并且那里的商铺以内街的大型的商铺比力的好卖，案场有销控，没有配景音乐，销售人员态度良好，案场没有

39、什么客户诉求重点地段，产物，代价，配套推广语：新都会主义生活版图基职位置本案个案阐发项目1、 案名2、 工职位置3、 投资兴建4、 企化销售5、 修建设计6、 筹划用途7、 基地面积8、 销售面积9、 修建楼层10、 筹划面积11、 主力面积12、 一楼单价13、 平均单价14、 车库单价15、 主力总价16、 单价范畴17、 可售总额18、 筹划户数19、 可售户数20、 售出户数21、 销售率22、 按揭贷款23、 开盘日期24、 交房日期25、 观察日期26、 工程进度27、 绿化率28、 得房率29、 栋距30、 层高31、 总栋数（几个单位，每个单位几户）32、 有无门面房（代价、面积、产权）33、 多层阁楼（面积、代价）34、 有无领土证，产权证35、 配套（煤气、太阳能、门窗）、收费尺度、维修、治理36、 户型阐发优缺点37、 筹划阐发优缺点38、 生活性能阐发优缺点39、 物业（收费尺度、保安处置惩罚方法）40、 按揭贷款（利率、年限、成数、银行、首付款）41、 修建结构（砖混、柜架）、座向、建材42、 大众维修基金43、 有几多智能化设施44、 诉求重点（售楼员介绍、楼书）45、 车库（单价、面积、有无产权）46、 小高层电梯设施收费尺度、维修47、 一次性付款有无优惠48、 地下室（用途、代价）49、 交通阐发优缺点50、 四周大众建立