物业工程部维修注意事项3.docx

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1、工程维修部工作手册（振头大厦物业公司工程维修部手册试运行版）一：工程维修部质量/办事目标维修办事满意率 设备设施完好率 请修实时率 请修及格率对维修办事满意的业主人数客户满意视察总业主人数= 100%，不得低于85% 。每月查抄中完好的设备设施数量总设备设施数量= 100%，不得低于98%；对维修办事实时感触满意的业主人数客户满意视察总业主人数=100%，不得低于95%；每月一次请修及格次数每月请修总次数= 100%，不得低于95%。二：维修部组织架构图物业治理处总经理工程维修部经理工程维修部调理主管强弱电综合班给排水综合班土建二装综合班 事情职责：1、在物业治理处的领导下，全面卖力工程维修部

2、的各项事情。2、卖力物业治理地方辖衡宇修建，大众设施，机电设备、消防设备等技能和治理事情。3、卖力制定本部分的各项治理制度及应急步伐，确保质量治理体系在本部分有效运行。4、卖力向业主提供日常维修等办事。5、卖力对本部分各班的事情进行查抄和指导。6、卖力业主装修申请、审批事情及较大范围的装修验收事情。7、卖力加入大厦工程验收交代事情及制定大厦工程验收实施筹划。卖力组织大厦的机电设备运行调试事情。8、卖力对本部分产生的重大事故，组织视察阐发及处置惩罚事情。9、对采购物资和提供办事的供方进行评价。10、卖力审核本部分提交的物品申购陈诉，交主管领导审核的并报物业治理处总经理批准。11、卖力本部分水、电

3、、土等各专业技工的事情技能的培训及考核筹划的制定，并配合物业治理处组织实施；确保其正常运行。12、监视、组织实施与物业治理处治理有关的计量检测设备的定期校准事情。13、全面筹划公司办事设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等事情，为质量治理体系的正常运作提供保障。14、卖力收集设施、设备运行原始记载，并进行统计阐发，为提高运行质量提供依据。15、组织领导工程维修部人员的岗亭培训和技能培训。根本要求：1)包管工程维修部日常事情正常运转。2)包管大厦设施设备公司日常运作。3)包管物业治理处总经理交办的各项事情。事情职责：1)配合工程维修经理的事情，完成公司下达的各项治理指标。2)配合工程维修

4、部经理主持全面事情，包罗增强宁静治理和教诲，创建宁静制度，防备事故产生；卖力部分员工的业务培训和考核；卖力指挥日常维修调养；下属员工事情的查抄督导；卖力维修东西及日常消耗品控制治理等。3) 配合工程维修部经理组织制定设备设施维修筹划和方案；加入二装实施及革新的筹谋。4) 配合工程维修部经理掌握人员及设备状况，审核种种运行记载，掌握能耗规律，实时处置惩罚异常情况。5) 配合工程维修部经理定期查抄重点设备运行状况，不停革新设备缺陷，支持下属公道的技能改革，使设备日趋完善。6) 配合工程维修部经理健全各项规章制度，落实赏罚步伐，提高治理水平。7) 配合工程维修部经理现场查抄维修点的事情情况，收集业主

5、意见，不敷之处即时跟进。8) 配合工程维修部经理定期召开维修部集会，指正事情中的不敷之处，听取报告总结，部署事情，了解员工生活、事情、思想等实际情况，并尽量资助解决。9)卖力工程方面技能图纸、文件和设备档案的担当和归档事情。10) 配合工程维修部经理指挥突发性设备设施的抢修工程。11) 配合工程维修部经理卖力外委工程的立项，工程施工督导及验收移交事情。 12) 配合工程维修部经理卖力大厦内工程维修方面各项数据的统计。13)定期向维修部经理报告事情，完成上级交办的其它任务。根本要求：1)包管设备设施完好率达98%以上。2)包管水、电、气供给顺畅，不产生工程维修方面较大的责任事故；出现意外情况实时

6、修复，不影响业主正常事情和生活及物业公司日常运作。事情职责：1)配合调理主管的各项事情摆设、听从指挥、担当监视，认真完成任务并配合其它部分事情。2)卖力对种类大众设施定时进行维修，确保强弱电设备正常使用功效，组织对种种突发性妨碍进行抢修，实时公道解决业主的请修。3)实时处置惩罚种种突发事故，并做好记载。4)向调理主管陈诉事情情况、每月的质料使用情况等。5)对维修中的一些整改项目，提出公道化发起。6)卖力大厦内的供配电的正常运行，包管正常供电。7)对各供配电房进行巡检事情，每月将各电房运行记载表整理归档，呈报治理处。8)定期对设备房及设备进行清洁除尘、维护调养事情。9)向主管陈诉设备的运行情况及

7、调养情况；凭据实际情况，对设备设施的改革提出公道化发起。10)节约种种维修质料，凭据实际情况做好节水节电事情；按规定对大厦的消防设备设施进行巡视及例行调养，确保消防设备设施完好。11)执行公司及治理处事情筹划，遵守公司规章制度，积极加入种种类培训，不停总结实际事情经验提高思想素质和技能水平。12)完成主管及上级领导交代的其它任务。根本要求：1）实时修复电、气妨碍，包管业主事情和生活及大厦物业事情需要。2）准确快速地完成维修任务，注重礼貌礼节，保持良好的仪容仪表。3) 包管大厦内正常供电，不出现供电方面大的责任事故。4) 通过维护调养包管设备宁静稳定运行。事情职责：1、在工程维修主管调理指导下，

8、对空调及给排水系统所辖设备。2、制订并执行空调及给排水系统的设备定期调养规定及技改项目方案。3、填写本系统的操纵要求和事情指令。4、提出本系统的备料筹划，协助采购专业性较强的东西或零件。5、卖力本系统的外委项目（含外委工程、代维修工程及仪器、仪表、东西送检）监视。6、卖力业主给排水的请修。7、卖力本系统种种图纸和资料的收集、分类。8、卖力空调系统（包罗风机盘管）的日常运行和维护调养。协助强弱电维修组对空调系统中相关的电气设备进行维护调养。9、卖力给排水系统（包罗阀门、管道）的维护调养。协助强弱电维修组对给排水系统中相关的电气设备进行维护调养。10、在非供冷期内设备责任人每周一次巡查责任设备；每

9、月一次清洁责任设备及周围情况卫生。11、在供暖期卖力供暖系统的维修调养。12、卖力大楼统领范畴内所有大众设备的应急维修。根本要求：1）实时修复给排水和空调及暖气，包管业主事情和生活及大厦物业事情需要。2）准确快速地完成维修任务，注重礼貌礼节，保持良好的仪容仪表。3) 包管大厦内正常供水，不出现供水方面大的责任事故。4) 通过维护调养包管设备宁静稳定运行。事情职责：1) 在工程维修主管调理指导下，对土建，大厦地面墙面天花，楼外墙体，广场路面的整修。2)配合工程维修部经理主持二装的全面事情，包罗二装前期的审图及改图的跟进，二装中期的现场监视施工工序和施工进度及制品掩护，二装后期的最终图纸的收集和绘

10、制，及现场的清理。3) 配合工程维修部经理组织制定大厦结构设施维修筹划和方案。4) 11) 配合工程维修主管调理卖力外委建立及修缮结构工程的立项，工程施工督导及验收移交事情。 5) 在工程维修主管调理指导下定期查抄大厦地面墙面天花，楼外墙体，广场路面。根本要求：1)包管大厦设施正常使用；2) 包管大厦地面墙面天花，楼外墙体，广场路面的平整和美观。不影响业主正常事情和生活及物业公司日常运作。3)包管大厦内二装事情正常进行和完成。4)包管物业治理处外委建立及修缮结构工程进行和完成。三：工程维修办事查验流程和尺度1.0目的：确保所需维修项目的实时进行，高质量地完成维修，满足业主的办事要求，包管小区内

11、的设施设备正常运行。2.0适用范畴： 2.1大厦内种种大众设施设备及大众部分维修历程的查验。2.2业主（住户）委托的种种维修的维修历程查验。 3.0职责： 3.1调理主管每日对维修单进行查验。 3.2调理主管卖力大众设施设备及大众部位的巡检，组织对发明的问题实施整改。3.3大厦客服部卖力对客户请修事情进行回访。 4.0根本内容： 4.1维修历程的查验要求： 维修办事实时性的查验：如无特殊情况从接到维修要求起至到达维修现场时间不凌驾15分钟。如有特殊情况15分钟到达不了的实时和业主联系说明情况并得到业主的认可。维修时间视工艺庞大水平而定。一般性维修不凌驾当天， 对付特别困难的，从接到维修要求到维

12、修完成最多不凌驾三天（工艺要求特殊的例外）。不能当天完成的，应向业主（住户）解释原因。 维修办事质量的查验，按维修办事尺度进行查验：功效性维修，以恢回复有功效为准；外观性维修，外貌应无色差、崎岖不平现象出现，与原有部位相比力，应无凹凸感。 4.2查验： 日检：调理主管实时收回每日的维修单，以查验维修的实时性和住户对维修办事历程是否满意，查抄当天维修任务的完成情况。 周检：调理主管每周对小区各大众设备设施的维修、调养进行查抄，有问题实时督促协助维修技工解决。 回访：客服部接单前台/区域物业管家按规定的时间对业主（住户）进行电话或上门回访,并在维修单上作好相应记载，对业主感觉不满意的维修办事应立即

13、摆设返工或接纳相应步伐进行处置惩罚。 月检：调理主管每月监视查抄时应对维修记载进行抽查,查验维修记载填写是否范例，维修回访满意率是否到达要求等。对以上查验中发明的严重不及格立即查找原因，实时接纳步伐进行纠正，在查验历程中发明隐患应实时接纳预防步伐。 1.0目的:范例维修办事流程，包管办事质量。2.0适用范畴:客户请修的处置惩罚流程。3.0职责:3.1维修领班卖力维修指导及监视查抄，维修领班与维修技工卖力日常维修办事。3.2大厦客服部卖力回访，客户前台卖力开单及跟进。4.0根本内容:业主提出维修YESYES4.1流程图:维修单交客服部客服部回访马上或按约上门检察客服部填写请修登记通知主管调理取维

14、修单通调理主管通知保修单位向业主说明并估价进行维修业主验收维修单调理主管登记NONO是否庞大项目是否保修项目1.0目的：确保上门维修实时、高效，让业主（住户）满意。 2.0适用范畴：所有涉及业主（住户）的维修办事。 3.0职责：3.1调理主管指导、监视及协助技工完成维修事情。 4.0根本内容：4.1欢迎住户的维修请求： 调理主管到客服中心领取维修单，凭据维修内容摆设上门维修。 无论何种情况，都不可拒绝住户要求上门维修或检察的请求，如有特殊情况予住户公道的解释。 凭据实际情况，克日或预约上门检察（如为简朴维修无须此步调）或维修， 如住户要求马上上门则必须在15分钟内到达现场。 事情服穿着整洁，佩

15、戴事情证方可上门。 约定时间的必须按约定时间提前分钟到达。 凭维修单进门检察；对发明的问题向住户提出解决方案并就所需的质料、东西、修理时间征询住户意见，并得到住户肯定后方可进行下步事情。 4.2领用质料 如住户未准备质料或准备质料不适用，在向其说明情况后回治理处领用质料。 如住户对所需质料有特殊要求或堆栈无此质料时，可由住户采购提供或或向公司申购。 4.3上门维修 使用对讲门禁系统和业主联系，如业主不在家中，则填写好留言条，附在住户家门上，方可返回。 事情服穿着整齐，佩戴事情牌，对所需质料及东西一次性配带齐全，并自带抹布以便清理事情现场。 敲门。当和业主起得联系后到达其所属单位门口时，无论业主

16、是否开门都要轻声敲门期待业主的回应。 介绍。当业主有回应时，要首先自我介绍：“对不起，打搅了，我是物业管大厦工程维修人员，工号，前来为您办事”。 进门。经业主许可后，进入室内步子要轻，东西袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着东西袋，拆卸的零件，不能将东西和拆卸下来的零件直接放在地上。 预算用度。当维修人员查抄所需维修部位后，按维修收费尺度和人工办事费计费，并填写在维修单上，请业主确认、签字。如维修收费尺度无所须维修项目的代价，就自行计费，请业主签字确认，一式两份，一份留业主，一份自留交收费员。事情中手脚要轻，尽可能不发出大的噪音，实在无法制止时，应事先向业主或住户打招呼

17、，并说“非常歉仄，对不起要打搅一段时间”。 整理：修理完毕后，应卖力扫除洁净，将垃圾杂物装好，带离业主房间，放入公用垃圾桶内，临行时注意收好东西，不可遗留东西在业主房内。试用：当维修完毕后，在业主面前试用维修好的项目。解说：向住户解说妨碍原因，介绍维修调养知识，并报告住户正确使用要领和注意事项。填单：请住户填写维修办事意见。告别：东西袋背在肩上，如拎在手中，则应离开地面一定距离，至门口时应转身对业主说：“使用历程中如有问题，请联系客服中心，再见”。 整个事情期间不得担当业主赠送的物品。 4.4 有关上门维修常见的问题及处置惩罚要领： 全屋停电有以下几种情况：1)区域停电，为不可抗力。由客服中心

18、向业主解释。2)该物业单位电表主电源开关跌落。接到投诉后，首先到所在梯间查抄该单位电表箱开关，查抄是否有烧焦的迹象或闻一下是否有烧焦的气味，可作出判断，进行调换。3)室内配电箱漏电开关跳闸，此时应将后续各回路断路器封闭，再按下漏电开关外貌按钮，打上开关，如果仍然跳闸则说明漏电开关损坏，需调换。同样可查抄漏电开关是否有烧焦的迹象和睦味，来作出判断。4)如总漏电开关可以合上，则可能各单独回路线路有问题。处置惩罚要领：打下总掣分别将各回路开关输出端线头断开，甩掉负载用欧姆表丈量线间是否有短路现象。可测出哪两根线间的短路引起的跳闸，再进行查抄，可找出问题。5)如果以上查抄全部通过，未发明问题，则有可能

19、为室内某家用电器有问题，以排除法测出，发起业主去维修。6)引起跳闸的原因另有，例如各压线部位是否压紧，如不压紧，带负荷时会引生机花、发热导致跳闸，另外，另有由于暴雨、闪电或区域电压不稳等造成跳闸，合上即可。并向业主解释清楚。屋内天花、地板、墙身有水渍。1)在天花板上发明水渍，首先，要询问业主该处水渍是突然出现，照旧时有时无。如果是突然出现，且面积在迅速增大，说明楼上单位地板内的水管爆裂，漏水，到楼上去查抄。此时如何判断是给水管爆裂照旧排水管漏水呢？有以下几种要领：（1）肉眼视察水迹，如果很大，并有大量水珠，水渍较洁净，说明极有可能是给水管漏水，因为给水管漏水会不停有水涌出。而如果是排水管漏水的

20、话，水迹会给人污糟的感觉，甚至会有异味。（2）打压试验法，将总水闸封闭，将手动打压泵接入室内管路，打压至0.8Mpa，稳压10分钟，视察压力表变革，如压力下降很大，说明给水管有漏水，如无压力降，则可能是排水管漏水。有了以上判断，就可以有针对性的进行维修。另有一种情况，如水渍时有时无，则有可能是天气变革形成结露，属自然现象，报告业主注意开窗通风。如果天花漏水产生在顶层物业单位，则可以判断为天面排水不畅。天沟堵塞，积水引起天花板漏水。2)当发明墙面有水渍时，这种情况，一种可能是墙内埋设的给水管产生漏水，也可能是天气变革结露现象。另有就是空调排水倒流，引起墙身水迹。外墙有水迹，如排除空调漏水，墙内无

21、水管，则是外墙有裂缝，下雨导致外墙渗水，查明原因后，再进行针对性维修。四、工程维修部治理制度一、值班治理制度1、值班员工必须严格服从岗亭，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗亭者，作违反劳动规律处置惩罚；造成损失的，追究其经济责任。2、值班员工必须会合精力，保持警觉，认真事情，不得麻痹大意或做任何与值班岗亭无关的事情。3、值班员工必须听从调理主管的摆设，听从调配，执行组长的事情指令。4、值班员工必须严格执行巡检制度；做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，实时发明隐患，迅速排除妨碍，包管设备宁静运行。5、值班员工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。6、值班员工必须掌握并正确实施应急处置惩罚方案。

22、遇突发性事件，应保持冷静，坚决处置惩罚。7、值班员工必须做功德故现场的掩护事情，收集有关数据和原始记载，期待上级加入处置惩罚。8、值班人员必须做好当班的事情记载，按栏目要求认真如实填写。二、运行记载治理制度1、巡视值班记载表每班记载一次，电气设备运行记载、每半天记载一次，设备运行记载表（空调系统）每班记载一次，由相关专业的治理员查抄后每月月底将表格汇总交调理主管存档。2、设备维修调养记载由维修人员填好后交班组长，相关专业的治理员审查后签名，每月月底将记载表格汇总交调理主管存档。3、巡查签到表每日均由当值员工巡查设备后签名，由相关专业的治理员抽查监视，月底汇总后交调理主管存档。4、巡视值班记载表

23、每日由当值员工填写，每周部分经理签名后交调理主管。5、值班表每月月底由维修班填写，物管部经理审阅后交调理主管。6、设备查抄必须认真、仔细，记载须填写认真、字迹清晰。7、所有记载必须定时完成，禁绝弄虚作假。三、工程档案治理制度1、工程设备档案资料由调理主管。调理主管者应严守公司档案治理制度和保密守则。2、种种档案应按系统分类：强、弱电；给排水；暖通、空调；消防报警；衡宇结构；等系统资料由调理主管存放于档案盒内并贴上标签。3、体例档案目录，内容应与档案盒外标签一致。4、外单位交来图纸由调理主管统一签收，并将有关图纸交各相关专业查对实物，如图纸无误则由调理主管按系统归档；图纸有误，则由调理主管联系交

24、图单位改正。5、档案及图纸是工程维修调养的重要依据，应妥善生存。6、借阅档案须经相应调理主管以上人员批准，调理主管登记并指定送还日期，由调理主管定期追还，需续借的要重新登记。四、设备设施治理制度一、设施设备巡检规定为包管设备正常运行，实时发明并消除妨碍隐患，设施设备组必须对所辖设备进行日常巡检。1、巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视查抄统领下的设备。2、巡视值班人员外出巡检，必须随时与部分保持联系。3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记载上依顺序做好巡查情况和结果记载。4、巡视值班人员应凭据当班设备的具体运行情况，对“手动”运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备增强巡检和监控。

25、5、发明设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发明设备运行状态指示灯有损坏，发明宁静掩护元件有变革，均应即时通知维修人员调解或调换，包管设备的监控元件在完好状态下运行。6、发明有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即陈诉维修人员，并接纳适当的防护步伐，防备事故的产生或扩大。7、相关专业人员每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发明问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。五、设备治理制度1、设备的维修调养分月度、季度、半年、年度，由相关专业人员按维修调养项目、内容、达标参数制订调养筹划，交各班组实施。2、各班组每次完成通例调养后，责任人和班组长填写调养记载并存档

26、。3、设备的维修分小修、中修、大修三种，由相关专业的人员凭据设备的性能等筹划体例维修方案，交班组执行。4、如查验调养中发明有可能导致严重妨碍的缺陷事项，必须立即填入维修调养记载表，上报调理主管实施整改。5、每次查验调养后必须填写相应的表格，调理主管卖力监视执行。 六、机房治理制度物管部辖下的设备机房有：开闭所变配电房、弱电机房、电梯机房、热互换机房、水泵房、空调机房等；它们都是生产重地，为范例各机房的治理，特制定本规定。1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，谢绝来访”或“生产重地，请勿进入”的通告牌。2、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场合，在外围的入口或通道等显眼位置挂

27、贴范例的警示牌。3、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。4、各系统按有利事情和宁静原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的通告牌。5、机房钥匙是专用钥匙，任何员工不得随意配制机房钥匙。6、未经部分领导批准，外来人员(包罗观光学习和施工等)禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，听从机房事情人员的摆设指导。7、供电局突然加入查抄或抽查相应的机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情欢迎，主动配合，并应立即通知调理主管或部分领导。8、保持机房的平静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗等，不得有影响事情、疏散注意力的行为

28、。9、严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实宁静步伐，不得在机房内进行动火类作业。10、机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。11、各机房事情员工必须按要求如实认真填写种种表格，主要设备的参数记载必须齐全，事情记载应清晰明了。七、设备机房防火制度1、不得在机房内吸烟。2、维修事情中需使用易燃物品要事先清除火源，事情中要防备易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。3、需要动火作业时，由相关专业人员填写机房动火作业申请表，工程部经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，准备好灭火器；施

29、工后认真查抄，确认无火种后方能离开。4、部分人员在当值期间，应注意查抄机房内的灭火自救步伐，并辅导员工掌握种种灭火器械的性能及处置惩罚种种消防信号的正确要领。5、当值人员应巡查、记载责任统领区域内消防报警探测器和消防设备的情况，实时陈诉、处置惩罚火警信号。6、机房内的楼梯、走道、出人口要保持流通无阻，严禁堆放物件。7、机房内的火警探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标记和指示灯等设施，必须保持完整好用。8、产生电气火警时，当值员工施救时应对峙“先断电，后灭火”原则；如油路产生火警，应立即封闭油闸并用沙袋堵截油路，防备扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。9、火警时设备操纵应按各工

30、种的宁静操纵规程操纵，并做好防火步伐。10、遇火警时，要实时上报消防中心，并接纳相应的灭火步伐。灭火后，要详细记载火警成因及灭火情况，书面上报公司领导。八、机房卫生治理制度为做好机房内外和设备的清洁事情，包管设备的最佳运行情况，特制定本卫生制度。1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。2、各班员工必须定时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。3、机房内各设备必须定时擦拭，使设备外貌光洁无尘。4、机房值班员工必须定时清洁机房通风系统滤尘网。5、机房内电气控制箱及电器开关外貌必须定时清洁除尘。6、维修人员卖力制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生卖力。7、各专业人员定期抽查机房卫生清洁情况

31、，发明严重卫生问题，立刻组织整改，并追究设备责任人的责任。五： 强电系统治理一、层间配电室治理制度1、配电室内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内种种开关应标记清晰。2、配电室内每周清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。3、工程维修部每月一次查抄内部设备，发明异常立刻维修。4、工程维修部凭据计规定期调养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。5、查抄和调养结束后填写设备查验单。二、转、停电通知用户事情规程(一)筹划转、停电 1、供电局转、停电，物管部接到通知后应立即陈诉物业经理。2、因大楼施工需要停电，须至少提前24小时将停电筹划书面上报部分经理。3、总经理审批后，工程维修部部拟发转、停电通知书，由物

32、业客服部通知业主。三、供配电设备运行治理规程1、每天定期巡查供配电系统设备，包罗(开闭所、低压配电室，发电机房)，并将设备运行参数记载在供配电系统运行记载表上。2、发明供配电负荷有显著变革或其他设备异常，应马上查找原因，并通知物管部摆设处置惩罚。3、用电岑岭或湿润天气期间，应每班两次关灯查抄讨论是否有过流放电现象，发明异常马上维修处置惩罚。4、未经主管人员同意，不得私自变动设备线路和运行设置。特殊情况下，须经主管人员批准。5、严格执行机房治理规定和交代班、值班规定。6、高压东西应每年送供电局年检，年检及格标记贴在东西外貌上。四、供配电设备维修调养规程1、严格凭据供配电系统设备调养筹划进行辖区设

33、备的调养。2、工程维修经理每年12月制订下一年度的设备调养筹划。报物业经理审批。3、督促承包商对外委高压部分设备如期调养，并有详细记载。4、事情历程应严格遵守电气作业规程。5、凭据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等调养事情。6、各系统的维修调养以不影响大楼正常营运为原则，特殊情况，须陈诉物管部经理，实时通知受影响的用户。7、维修调养结束后，应将有关事情情况记载在开闭所设施查抄表、变压器设备查抄表、低压柜设备查抄表、发电机房设备查抄表和当值日志上。8、高压设备产生接地时，在室内不得靠近妨碍点4米以内，在室外不得靠近妨碍点8米以内，进入上述范畴必须穿绝缘鞋；打仗设备外壳或构架时应戴

34、绝缘手套。五、事情票制度1、在电气设备上事情，应填用事情票或按命令执行，其方法有下列两种：填用事情票；口头或电话命令。2、填用事情票的事情为：高压设备上事情需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的事情，需要将高压设备停电或做宁静步伐者；带电作业和在带电设备外壳上的事情；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的事情；二次接线回路上的事情，无需将高压设备停电者；转动中的发电机上的事情。3、其他事情用口头或电话命令。口头或电话命令必须清楚正确，值班人员应将发令人、卖力人及事情任务详细记人操纵记载簿中，并向发令人复诵查对一遍。4、事情票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得

35、任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份事情票中的一份必须经常生存在事情所在，由事情卖力人收执，另一份由值班员收执，按值移交。值班员应将事情票号码、事情任务、许可事情时间及完工时间记入操纵记载簿中。5、一个事情卖力人只能发给一张事情票。事情票所列的事情所在，以一个电气连接部分为限。开工前事情票内的全部完全步伐应一次做完。6、事故抢修事情可不消事情票，但应记入操纵记载簿内。在开始事情前必须做好包管宁静的技能步伐并指定专人卖力监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌。7、事情票的有效时间，以批准查验期为限。8、需要变动事情班中的成员时，须经事情卖力人同意。9、事情票签发人由强电治理

36、员担当。事情卖力人和允许治理事情票的值班员（事情许可人）由强电组长或资深技工担当。10、事情票所列人员的宁静责任：(1)事情票签发人：事情须要性；事情是否宁静；事情票上所填的宁静步伐是否正确完备；所派事情卖力人和事情班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。(2)事情卖力人（监护人）：正确宁静地组织事情；结合实际进行宁静思想教诲；督促、监护事情人员遵守本规程；卖力查抄事情票所载宁静步伐是否正确完备，值班员所做的宁静步伐是否切合现场实际条件；事情前对事情人员交待宁静事项。(3)事情许可人：卖力审查事情票所列宁静步伐是否完备，是否切合现场条件；卖力查抄事情现场部署的宁静步伐是否完善；卖力查抄停电设备

37、有无突然来电的危险；对事情票中所列内容纵然产生很小疑问，也必须向事情票签发人询问清楚，须要时应要求做详细增补。(4)事情班成员：认真执行宁静规程和现场宁静步伐，相互体贴施工宁静，并监视宁静规程及步伐的实施。六：供电突发性事故的应急步伐(一)外线妨碍1、大楼设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线妨碍导致主供电源停电时，值班员工要查抄真空开关的指示牌是否分闸，再查抄电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂上“有人事情，禁止合闸”指示牌。2、备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，查抄备用电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备用电源进线柜

38、开关。3、查抄馈电柜和变压器出线柜是否正常。4、查抄低压受电柜，并合上低压总开关。5、向供电局调理室陈诉并了解外线妨碍情况。(二)内部妨碍当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现妨碍时（短路或接地），非误操纵引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列步伐：1、将妨碍柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火，1人向消防中心陈诉火警）。2、将妨碍柜的低压总开关退出，挂“有人事情，禁止合闸”指示牌。3、将低压母联合闸，包管大楼设施用电。4、向物管部主管和维修班陈诉妨碍经过和处置惩罚情况。5、物管部召开事故阐发会，邀请供电局、厂商及有关

39、方面加入，阐发事故产生原因和处置惩罚步伐，并书面总结陈诉有关部分。七： 给排水、管道系统治理一、宁静用水、供水治理制度凭据市宁静用水治理的有关规定，结合辖区内的具体情况，对供水治理规定如下：1、凡属辖区范畴内的供水系统(即自来水公司向辖区供水总表以内的)一律由治理公司治理。2、用户出门前应将水阀封闭，制止产生事故。 3、用户不可随意变动大厦供水管道。4、有以下现象的均属偷水行为，大厦物业将按下列规定处置惩罚：(1)私自装表接水或绕表接水者，除就地停用，按最大流量和使用时间更加追计水费外，还要赔偿大楼损失。(2)私自启动水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间更加追计水费外，赔偿大厦损失。(

40、3)私自启用水表的，不管停用时间是非，除按用水量和使用时间更加追计水费外，赔偿大厦损失。5、用户违反宁静用水规定，拒绝物业治理公司维修人员查抄，不接纳宁静用水意见及步伐而造成事故，影响供水系统或对其他用户造成损失的，按实际情况赔偿损失。二、大厦节水、用水步伐1、严格凭据节水办所批复的用水量用水，不超标用水。2、在各大众洗手间张贴节水标语，增强用户节水意识。3、安装感到式或延时式水龙头，防备用水后不关水源。4、每周缮写总水表读数，发明读数异常增大，马上追查原因。5、做好地下水池、屋面水箱、冷却水塔水池、膨胀水箱的防漏步伐。三、物管部停水、限水治理制度1、所有的停水、限水审批权限为工程经理以上。2

41、、收到政府部分有关停水通知或决定需停、限水应立即陈诉总经理，至少提前24小时书面通知受影响用户。3、工程维修部应摆设足够的人员处置惩罚停、限水事情。4、停水前应将蓄水池注满。5、停水期间工程人员应每两小时巡查一次地下水池水位，发明水位过低应封闭水泵以免水泵吸空，并立即通知受影响的用户。6、当值人员应将停水、限水情况记载在当值日志上。四、水泵房治理制度1、保持水泵房通风换气，情况卫生清洁。2、每班查抄水池的水位是否正常，水池盖必须锁好，无关人员不得借用钥匙。外单位观光或领导查抄作好登记记载。3、每班查抄泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或封闭的正常状态。4、每班将转换开关转到“手动”位置，用手

42、动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。5、定期查抄水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。6、进行维修调养时，必须先切断电源，并挂上“有人事情，严禁合闸”的通告牌。7、发明有异常情况或自动失灵等，立即陈诉主管领导，并留在现场视察。8、每班对泵房进行查抄后，在机管泵房巡检签到卡签名并认真填写机管系统巡查表。9. 定期查抄生活用水水池，和药剂添加系统。五、给排水系统维修调养制度1、给排水系统的日常维修调养由暖通、给排水运行维修班卖力。2、工程部每年12月份卖力制订和监视实施下年度的系统调养筹划。3、维修及调养历程如要限、停水，需提前将停水区域通知客服部，由

43、客服部通知受影响用户。4、凭据设备特点重点做好润滑、除尘事情。5、供水泵妨碍时马上停止妨碍泵，开启备用泵，以包管供水。6、污水泵妨碍时应马上接纳步伐，低落集水井水位。7、所有系统的维修调养事情结束后应填写维修调养记载表。8、给排水设备的妨碍应于24小时内修复，无法解决的应马上要求通知受影响用户，并陈诉上级领导，限期修复。六、给排水系统妨碍排除步伐(一)给水系统妨碍处置惩罚1、因给水泵妨碍影响供水时，把出现妨碍的给水泵打到“停止”位置，将备用水泵投入“自动”状态运行。2、因给水泵自动控制系统妨碍影响供水时，由两名技工分别在上水池和下水池泵房接纳手动状态定时供水，并用对讲机保持联系和在现场监护，防备出现水浸事故，待自动控制系统修复正常使用后规复自动控制状态。3、因供水管网或供水阀妨碍影响供水时，应立即组织抢修，尽快规复供水。(二)排水系统妨碍处置惩罚1、排水管妨碍，先将该区域的供水管网封闭，用沙包拦截溢水区域，防备溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。2、雨水管堵塞，先用沙包拦截，防备溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。如雨水较大，无法拦截时可将溢水从走火梯引走，排到街外。八： 空调、设备系统治理一、