漳州市房地产企业土地增值税清算工作规程.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作福建省漳州市地方税务局文件 漳地税函200745号漳州市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算工作规程的通知各县（市）、区地方税务局，市局各分局、稽查局：为加强和规范房地产开发企业土地增值税的清算管理工作，现将房地产开发企业土地增值税清算工作规程印发给你们，各单位要加强对房地产开发是否符合土地增值税清算条件的对象进行调查摸底和跟踪管理，对符合清算条件的房地产开发企业要作为重点税源户管理，并督促纳税人及时进行清算申报。同时，加强对土地增值税相关政策的宣传，组织对房地产开发企业财务主管和办税员以及重点企业负责人进行业务培训，对土地增值税

2、相关政策规定、如何办理清算、如何申报纳税进行辅导、讲解，帮助纳税人做好土地增值税清算自查申报工作。要积极引导企业委托中介机构开展土地增值税清算审核，有计划地组织开展清算检查，确保土地增值税清算工作全面有序地开展。附件： 1、漳州市地方税务局房地产开发企业销售收入汇总清算表2、漳州市地方税务局土地增值税扣除项目地价款、征地及拆迁补偿费清算表(一)3、漳州市地方税务局土地增值税扣除项目前期工程费清算表(二)4、漳州市地方税务局土地增值税扣除项目建安工程费、基础设施费清算表(三)5、漳州市地方税务局土地增值税扣除项目-开发间接费及公共配套设施清算表(四)6、漳州市地方税务局土地增值税扣除项目汇总清算

3、表(五)7、漳州市地方税务局福建省漳州市地方税务局土地增值税清算审核底稿二OO七年九月六日 漳州市地方税务局办公室 2007年9月6日印发 打字：林俊秀 校对：税政一科刘震坤房地产开发企业土地增值税清算工作规程 为加强和规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（闽地税发200724号）、福建省地方税务局关于修改土地增值税纳税申报表的通知（闽地税函2007135号）及其他相关文件规定，结合我市实际，制定本规程。 一、土地增值税清算工作应遵循的原则 依法行政，严格审

4、核的原则； 统一规范、便于操作的原则； 职责分明、相互配合的原则。二、土地增值税的清算条件1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；福建省地方税务局规定的其他情况。 三、土地增

5、值税清算工作的职责分工各县（市）、区地方税务局，市局各分局土地增值税清算委员会负责清算工作的组织领导、计划安排和检查督导，协调解决清算工作中出现的困难和问题，负责对查补数额较大案件（由各单位自行决定）的审理定案。管理部门负责督促纳税人按期如实进行清算申报。落实土地增值税清算工作中涉及的清算申报资料审核、纳税评估、日常检查、对税务师事务所鉴证报告的审核、办理补（退）税手续及事项移交、资料归档、台帐建立等工作。 税政管理部门负责土地增值税清算的政策解释和业务指导，抓好税收政策和征管措施的贯彻落实，及时反映需由上级局解决的问题。稽查部门应积极介入土地增值税清算项目的检查工作。各级稽查部门开展房地产企

6、业纳税稽查时，对符合规定条件应进行清算且尚未清算的房地产开发项目缴纳土地增值税情况应进行核查清算；对主管税务机关移送的有偷税嫌疑的房地产开发项目,稽查部门应及时立案稽查。四、土地增值税清算工作的程序 纳税人自行申报 1.申报前的宣传、辅导、培训 纳税人自行申报前，各单位应采取税法公告、发送资料、集中培训、政策咨询等方式对纳税人和社会中介机构广泛进行税法宣传、辅导、培训。2.纳税人自行申报纳税人对符合土地增值税清算条件的开发项目，应在规定的期限内，依据现行的税法规定，自行填写福建省土地增值税清算纳税申报表，同时报送福建省土地增值税清算项目基本情况说明（表样见闽地税函2007135号附件2-3），

7、主动进行土地增值税清算申报并报送以下资料：房地产开发企业清算土地增值税书面申请；项目立项书；施工许可证、预售许可证；房地产开发项目的预、概算书、项目竣工决算报表、项目工程合同结算单、国有土地使用权出让（转让）合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单；不动产销售明细表（内容包含：销售项目栋号、房间号、销售对象、销售面积、销售单价、销售收入等）；商品房分层平面图；纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算鉴证报告；（8）税务机关要求提供的其他有关资料。税务中介机构审核鉴证纳税人可根据需要自愿委托税务中介机构审核鉴证。凡实行审核鉴证，由纳税人

8、自主选择税务中介机构并按规定签定规范的委托代理协议。纳税人应向税务中介机构如实提供财务会计报表及有关资料，税务中介机构应依照税法规定计算应缴税款，出具土地增值税清算鉴证报告，对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。各级主管税务机关在土地增值税清算中的工作内容1.受理清算申报资料主管地税机关收到纳税人的土地增值税清算纳税申报表、土地增值税清算鉴证报告等清算资料后，应认真审核资料的真实性、逻辑性和完整性，审核内容包括：土地增值税清算纳税申报表、土地增值税清算鉴证报告是否与初始项目纳税登记表对应；清算土地增值税项目资料是否齐全。发现申报中明显的逻辑关系不符或申报不实、计算错误、资料不全等问题，应及时

9、督促纳税人进行更正或重报。2.开展清算审核评估 清算资料分析 清算工作人员对资料进行审核前，首先要对清税项目的相关资料进行分析、测算，初步掌握每平方米售价、地价款、成本、费用、利润率等情况。通过测算分析同地段成本、售价等因素是否有较大差别，对相差较多的可暂列为有疑点项目，进行核查。 项目具体情况审核 一是整体项目（成片开发）情况。包括：项目用途情况、开发总建筑面积、批准总销售面积、总留用面积、总配套设施面积、允许分摊配套设施面积、本次清算土地增值税面积等情况。 二是全部收入情况审核。三是成本扣除项目金额情况审核，包括：取得土地使用权所支付的金额、总开发成本、配套设施费的分摊、清算面积与未销售面

10、积成本的配比等明细情况。四是应纳税款详细计算过程审核，必须包含扣除项目分摊、配比的计算公式。五是其他有关项目审计情况的审核，如出售普通标准住宅竣工面积情况，配套设施的具体用途及面积分摊情况等。 对土地增值税清算鉴证报告的审核 清算工作人员应认真审核土地增值税清算鉴证报告的内容及相关资料。发现土地增值税清算鉴证报告内容不规范、审计事项情况不清楚、提供清算资料不完整等问题时，应退回纳税人重新修改土地增值税清算鉴证报告或补充资料，并暂停办理税款清算手续。 3.组织日常检查 土地增值税清算日常检查（审计）工作原则上由负责征收管理的主管地方税务机关组织实施。检查（审计）重点：一是符合土地增值税清算条件但

11、逾期不进行自查申报的房地产开发企业；二是自查申报要求退、抵税的房地产开发企业；三是经纳税评估提请整改，拒不整改的房地产开发企业。具体要求：（1）土地增值税清算检查（审计）的实施应严格按税务稽查工作规程或涉外税务审计规程办理。（2）税务处理决定书、税务行政处罚决定书送达生效后，负责征收管理的税务机关应积极采取各项切实有效的措施，确保查补税款及时足额入库，巩固土地增值税清算检查成果。（3）土地增值税清算检查工作涉及的其他内外文书统一采用国家税务总局印发的全国统一税收执法文书式样（国税发2005179号）。土地增值税清算日常检查（审计）报告应包括：企业基本情况、发现问题、原因分析、处理意见及依据、建

12、议。 4.档案管理 主管税务机关的管理部门负责对已完成清算的土地增值税项目资料进行归档，并移交档案管理部门保存。土地增值税档案应按项目归类保存，清算项目资料应与原保存的档案合并存档。 对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税工作后，将相关资料共同移交档案管理部门保存。 五、严格落实责任追究制度税收管理员要加强对房地产开发项目的巡查控管，对符合清算条件而未按规定及时督促进行清算申报的，应按税收执法责任制的相关规定进行追究处理。（二）管理部门应严格按照税法规定，认真组织审核清算企业报送的土地增值税清算纳税申报表、土地增值税清算鉴证报告内容及相关资料。凡未经组织审核造成应交少

13、交税款、发现问题仍办理退税手续或未经清算擅自办理注销手续造成税款流失的，应按有关规定追究相关责任人责任。 （三）负责清算土地增值税工作的有关人员，在土地增值税清算鉴证报告的审核中，发现有重大违反税收政策、法规和虚假、欺骗行为，应及时向本局领导和有关部门反映，并由有关部门按房地产开发企业土地增值税清算审核鉴证办法处理。 9附件1漳州市地方税务局房地产开发企业销售收入汇总清算表企业名称：开发项目名称：单位：、元功能开发情况已售情况未售情况套数面积金额套数面积销售金额开票金额套数面积金额普通住宅合计非普通住宅合计非住宅店面写字楼车库车位其它小计总合计检查人员签章： 被检对象确认： 年 月 日 年 月

14、 日附件2漳州市地方税务局土地增值税扣除项目地价款、征地及拆迁补偿费清算表(一)企业名称：开发项目名称： 单位：取得土地的成本支出提供土地单位名称地块名称土地编号类别用途土地面积（）平均单价（元/）市场公允单价（元/）已支付的土地价款尚未支付的土地价款已取得发票金额小计地拆迁补偿支出拆迁施工单位拆迁施工合同金额拆迁面积拆迁安置面积（）拆迁补偿金额安置房作价市场公允单价（元/）已支付的拆迁工程价款尚未支付的拆迁工程价款已取得建安发票金额小计检查人员签章： 被检对象确认：年 月 日 年 月 日附件3漳州市地方税务局土地增值税扣除项目前期工程费清算表(二)企业名称：开发项目名称： 单位：元前期工程项

15、目项目承接单位名称项目名称建安合同工程价款竣工验收工程价款市场公允单价（元/）实际支付工价款尚未支付工程款已取得发票金额总造价单价（元/）验收价单价（元/）规划勘察设计测绘可行性研究“三通一平”小计检查人员签章： 被检对象确认：年 月 日 年 月 日附件4 漳州市地方税务局土地增值税扣除项目建安工程费、基础设施费清算表(三)企业名称:开发项目名称： 单位：元类别工程施工企业名称施工项目名称建安合同工程价款竣工验收工程价款市场公允单价（元/）实际支付工价款尚未支付工程款已取得发票金额总造价单价（元/）总造价单价（元/）主体建安工程1、2、3、小计基础设施供电供水供气排污排洪绿化环保人防安防消防通

16、讯小区道路照明小计检查人员签章： （年 月 日） 被检对象确认： （年 月 日）附件5 漳州市地方税务局土地增值税扣除项目-开发间接费及公共配套设施清算表(四)企业名称：开发项目名称：单位:元开发间接费用管理人员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销其他小计公共配套设施小区内的居委会派出所幼儿园学校自行车棚公共厕所其他小计房地产开发费用销售费用管理费用财务费用小计检查人员签章： 被检对象确认：年 月 日 年 月 日附件6漳州市地方税务局土地增值税扣除项目汇总清算表(五)企业名称:开发项目名称:单位:元序号扣除项目帐面金额有效凭证金额审减金额审增金额1 一、土地使用权（1）+

17、（2）（1）地价款（2）取得土地使用权交纳的有关费用2 二、房地产开发成本(3+4+5+6+7+8)3 (一)土地征用及拆迁补偿费4 (二)前期工程费5 (三)建筑安装工程费6 (四)基础设施费7 (五)公共配套设施费8 (六)开发成本中间接费9 三、房地产开发费用(10+11)10 (一)利息支出11 (二)其他房地产开发费用12 四、与转让房地产有关的税金(13+14+15+16+17)13 (一)营业税14 (二)城市维护建设税15 (三)教育费附加16 (四)地方教育费附加17 （五）其它18 财政部规定的其它扣除项目19 扣除项目金额合计（1+2+9+12+18）检查人员签章： 被检

18、对象确认：年 月 日 年 月 日附件7福建省漳州市地方税务局土地增值税清算审核底稿清算对象名称： 一、证据出处 （一）国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证复印件 （二）城市规划管理局建设用地许可证复印件 （三）商品房买卖合同复印件 （四）房地产公司与施工企业签订的施工合同复印件 （五）竣工决算书 (六)相关帐页及记帐凭证 二、计税依据的审核 (一)开发土地总面积XX平方米 ，已转让土地面积XX平方米。 (二) 开发总建筑面积XX平方米，可售建筑面积XX平方米（其中：已转让建筑面积XX平方米）， 其中：普通住宅建筑面积XX平方米，非普通住宅建筑面积XX平方米，店面建筑面积XX平方米、车库建筑

19、面积XX平方米，写字楼建筑面积XX平方米，地下车位XX平方米；未售建筑面积XX平方米。不可售面积XX平方米。 (三)收入的审核 取得的收入元，其中：普通住宅取得收入元，非普通住宅取得收入元 ，店面取得收入元，车库取得收入元，写字楼取得收入元，地下车位取得收入元。 (四)扣除项目金额的审核 1、取得土地使用权支付 元 2、房地产开发成本 元，审核减少 元，允许多支 元 ，其中： (1)土地征用及拆迁补偿费 元，审核减少 元，允许多支 元 (2)前期工程费 元，审核减少 元，允许多支 元 (3) 建筑安装工程费 元，审核减少 元，允许多支 元 (4) 基础设施费 元，审核减少 元，允许多支 元 (

20、5) 公共配套设施费 元，审核减少 元，允许多支 元 (6) 开发成本中间接费 元，审核减少 元，允许多支 元 3、房地产开发费用 元，审核减少 元，允许多支 元 ，其中： （1）利息支出，审核减少 元，允许多支 元 （2）其他房地产开发费用，审核减少 元，允许多支 元 4、与转让房地产有关的税金 元 （1）营业税 元 （2）城市维护建设税 元（3）教育费附加 元（4）地方教育附加 元5、财政部规定的其他扣除项目 元（取得土地使用权支付元+房地产开发成本允许多支元）*20% 元以上合计扣除项目金额 元普通住宅分摊的扣除项目金额扣除项目金额 元*（普通住宅建筑面积XX平方米/总建筑面积XX平方米

21、） 元非普通住宅分摊的扣除项目金额扣除项目金额 元*（非普通住宅建筑面积XX平方米/总建筑面积XX平方米） 元非住宅分摊的扣除项目金额扣除项目金额 元*（非住宅建筑面积XX平方米/总建筑面积XX平方米） 元（五）增值额 元1、普通住宅增值额普通住宅收入额-普通住宅分摊的扣除项目金额元2、非普通住宅增值额非普通住宅收入额-非普通住宅分摊的扣除项目金额 元3、非住宅增值额非住宅收入额-非住宅分摊的扣除项目金额 元（六）增值率1、普通住宅增值率普通住宅增值额/普通住宅分摊的扣除项目金额元2、非普通住宅增值率非普通住宅增值额/非普通住宅分摊的扣除项目金额 元3、非住宅增值率非住宅增值额/非住宅分摊的扣除项目金额 元（七）应缴土地增值税1、普通住宅应缴纳土地增值税普通住宅增值额*适用税率-普通住宅分摊的扣除项目金额*速算扣除系数 元2、非普通住宅应缴纳土地增值税非普通住宅增值额*适用税率-非普通住宅分摊的扣除项目金额*速算扣除系数 元3、非住宅应缴纳土地增值税非住宅增值额*适用税率-非住宅分摊的扣除项目金额*速算扣除系数 元 合计应缴土地增值税 元，已预缴土地增值税 元，房地产公司自行清算补（退）土地增值税 元，应补(退)土地增值税 元 。检查人员签章： 年 月 日 9