房地产开发项目2.docx

《房地产开发项目2.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发项目2.docx（32页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产开发项目的开工、建立、竣工申报管线工程筹划许可证排水设计条件咨询意见批复工程勘察及勘察结果验审或存案修建性详细筹划审批或申请修建工程单体筹划设计条件可行性研究及批报治理建立用地筹划许可证修建方案设计及批复修建工程方案设计招标修建消防报建卫生防疫报建开端设计及其技能审查人防报建绿化报建环保报建放线丈量纪录1 治理建立用地筹划许可证申请建立用地筹划许可证所需资料：l 单元红头文件2份（写明建立意图位置范围性质）。l 建立用地筹划许可证申请表。l 跟踪表（填写一、二栏内容）。l 建立项目选址意见书复印件2份。l 建立项目筹划条件意见书复印件2份。l 计委立项批复2份。 l 以出让方法取得国有土

2、地使用权的建立项目提供国有土地使用权出让条约或土地部分用地批准文件，附土地界址坐标（必须附建立项目筹划条件意见书）2份。l 房地产开发项目须提供开发单元资质证书2份。l 住宅小区开发项目须提供房地产开发项目建立条件意见书（市房管局意见书）2份。l 1:500现测地形图2份（文件以CAD格式存盘，测图范畴为选址范畴向四周扩大50-100米）。l 治理部分：筹划局l 治理建立用地筹划许可证所需资料：l 选址意见书；l 计委立项批复；l 土地产权手续(凭据需要提供带坐标的附图)；l 市房管局意见书(住宅小区);l 5、1:500现测地形图。6、有拆迁的附详细拆迁明细(包罗范围)及汇总说明。2 可行性

3、研究及批报房地产开发项目的可行性研究的底子目的是实现项目决策的科学化、民主化，淘汰或制止投资决策的失误，提高项目开发建立的经济、社会和情况效益。可行性研究的一般包罗的主要内容有：l 项目表面；l 开发项目用地的现场观察及动迁安顿；l 市场阐发和建立范围简直定；l 筹划设计影响和情况掩护；l 资源供应；l 情况影响和情况掩护；l 项目开发组织机构、治理用度的研究；l 开发建立筹划；l 项目经济及社会效益阐发；l 结论及发起。3 修建性详细筹划审批或申请修建工程单体筹划设计条件修建性详细筹划审批申报条件：l 相关报建资料齐全。l 切合都会总体筹划有关控制详细筹划及都会设计。l 切合批准的筹划设计条

4、件。l 切合相关专业技能范例中筹划治理内容。治理部分：筹划局申请质料：l 国有土地使用证（复印件，查对原件，必备）l 法人授权委托书（原件，当申请人委托署理人治理有关事宜时提交，就明确署理权限，可后补）l 法定代表人或其他组织主要卖力人身份证明（以上证件可为复印件，查对原件，可后补）l 关于申请审查修建性详细筹划筹谋你改过的陈诉（必备）l 海口市建立项目修建性详细筹划设计条件（可后补）l 建立用地定线作业表（必备）l 附件（现状观察资料汇总表、现状观察陈诉、历次集会纪要、筹划范畴位置图集现状图、可后补）l 提交2套A3幅面装订的筹划文本（图纸为彩色），2套电子文件光盘（含DWG格式、JPG格式

5、文件和PPT格式演示文件）（必备）4 申请修建工程单体筹划设计条件l 出让供地方法提交国有土地使用权出让条约和建立用地筹划许可证，其他供地方法提交选址意见书；l 总平面方案（包罗设计说明、现状地形图和筹划总平面图等）、筹划设计方案（包罗筹划设计说明、现状地形图和筹划图等）、 在筹划设计方案审定前，凭据筹划设计方案修改通知书要求提交筹划设计方案；l 申报单元（人）委托署理的，须提交授权委托书。5 排水设计条件咨询意见批复6 申报管线工程筹划许可证房地产项目申报管线工程筹划许可证所需准备资料：l 立案申请表（原件）l 申请函（原件）l 授权委托书（原件）l 中华人民共和国组织机构代码证（复印件）l

6、 企业法人经营执照（复印件）l 法人身份证（复印件）l 已取得的管线工程筹划设计条件或设计方案的批准文件及附图、附件复印件l 建立用地筹划去可证及附图、附件复印件l 用地权属证明文件l 门路交通工程建立工程筹划许可证及附图、附件l 修建工程建立工程筹划许可证及附图、附件复印件l 设计单元需提供资料：l 署理人身份证明复印件l 管线工程施工设计图集说明书一式三份（需在每页图纸盖上设计单元出图章、报建章、建立单元公章）7 修建工程方案设计招标（存案）治理部分：建立局修建工程方案设计招标（存案）所需质料：l 建立单元介绍信大概委托书l 立项或批准文件（不需要立项或审批的项目不必提供）l 用地筹划许可

7、证复印件l 银行资信证明（或资金来源说明）l 招标通告（或投标邀请书）、资格预备文件、招标文件l 资格预审结果l 建立工程设计招标存案表l 投标报名登记表l 选择投标人存案表l 招标署理条约（如未委托招标署理招标单元要提供专业人员职称或资格证书）开标后所需资料：l 中标单元资质证书、营业执照、结构或注册工程师，或ic卡号l 评标陈诉l 中标通知书l 设计条约l 公证书（政府投资项目需提供）8 修建方案设计及批复修建方案设计及批复所需资料：l 1/500现势地形图；l 出让供地方法的建立项目提交国有土地使用权出让条约和建立用地筹划许可证，其他供地方法的建立项目提交选址意见书；l 体例修建性详细筹

8、划或总平面方案的，提交审定的筹划设计方案或总平面方案；l 有相应资质的设计单元设计的修建设计方案（含修建效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）；l 申报单元（人）委托署理的，须提交授权委托书。9 工程勘察及勘察结果验审或存案工程勘察及勘察结果验审或存案所需质料：l 扩初设计批准文件（1份）l 有权构造批准的立项文件（1份）l 岩土工程勘察陈诉（1份原件；加盖审查专用章）l 消防设计审查意见书（1份原件）l 人防易地建立批复或人防地下室设计审核意见（1份原件）l 气象防雷设计审核批复（1份原件）l 居住或大众修建节能设计报审表（1份原件）l 修建工程施工图审查陈诉书（意见书）（1份原件）l 岩

9、土工程勘察陈诉审查陈诉书（意见书）（1份原件）l 衡宇修建、市政工程施工图审查及格书（四份原件；建立局只收取一份）l 施工图文件审查情况存案表勘察、修建等（二份原件）l 省、地专家对修建边坡、深基坑的专项论证；（专指边坡、深基坑）（1份原件）l 修建边坡的地质灾害危险性评估说明书。（专指边坡）（1份原件）l 施工图纸（加盖审查专用章）一套l 岩土工程勘察审查及格书（四份原件；建立局只收取一份）10 修建消防报建修建消防报建治理条件：l 已经取得该修建工程国有土地使用证；l 在都会筹划区的修建工程，已经取得建立工程筹划许可证；l 需要拆迁的，其拆迁进度切合施工要求；l 已经确定修建施工企业；l

10、有满足施工需要的施工图纸及技能资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；l 有包管工程质量和宁静的具体步伐；l 凭据规定应该委托监理的工程已委托监理；l 建立资金已经落实；l 执法、行政法例规定的其他条件。修建消防报建申请质料：l 修建工程施工许可证申请表（一式两份）l 国有土地使用证（复印件一份）l 在都会筹划区的修建工程，已经取得的建立工程筹划许可证（复印件一份）l 拆迁许可证（需要拆迁的）（复印件一份）l 中标通知书（应招标的）(原件一份)l 消防审核意见书（复印件一份）l 施工图审查陈诉及存案表(原件一份)l 条约（设计、施工、监理、劳务）（施工、劳务条约原件各一份，设计、监理复印件各一

11、份）l 包管工程质量和宁静的具体步伐（复印件一份）l 质量监视申报表(原件一份)l 修建施工企业宁静生产许可证（复印件一份）l 建立资金已落实的有效证明质料（资金保函或证明）(原件一份)l 规费缴纳凭证l 企业资质证书（施工、监理、劳务）（复印件一份）l 注册制作师证（复印件一份）l 施工条约存案表(原件一份)l 农民工人为支付保障金核实表(原件一份)l 环保开端审查意见书(原件一份)（产业修建及2万平方米以上的小区）l 开发项目资本金(原件一份)l 执法、法例、规章规定的其他质料11 卫生防疫报建XX市疾病预防控制中心l 建立项目卫生学预评价申请表（原件） l 建立项目卫生学预评价申请陈诉（

12、原件） l 筹划局审批文件及地形图、修建红线图、四置图（复印件加盖公章） l 修建设计蓝图（平、立、剖面图）一套及电子文档到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费12 人防报建人防筹划报建属于市人防办审批，申请办事必备质料：l 防空地下室修建设计登记表(到人防办公室领取)；l 立项、审查、批复等文件；l 总平面图及施工图(厂房除外)。13 环保报建市环保局：环保评估环保局治理生产性项目环保意见书（表）审批。情况影响陈诉：环保局（注：一般委托有资质的环保公司治理） l 建立单元申请报批项目环评文件的申请书。 l 建立项目情况影响评价文件（情况影响陈诉书、陈诉表或登记表）一式三份。 l

13、 国度规定需要立项的，应提供有关部分的立项文件。 l 房地产开发项目应提供筹划部分的批复意见、项目的总平面部署图和各层修建的平面部署图。 l 属租用园地的项目，应提交出租和承租双方已签署的租用条约或意向书。 l 建立项目情况掩护审批登记表（俗称“环评台帐表”）。 l 凡委托申请的应提交由申请人签字或盖印的委托书（一式2份）。委托书应当载明署理人的姓名、名称、权限、委托事项（申报、领取批文等）及委托期限14 绿化报建市园林局：绿化审批申请办事必备质料：l 建立项目筹划方案文本、绿化报建图（附电子介质）l 市筹划部分签发的有关绿地率指标的文件(复印件) （批准原件）l 建立单元法人代表委托书15

14、放线丈量纪录册XX市建立工程放线丈量纪录册：都会勘测设计研究院建立工程丈量队 l 征地红线图（复印件加盖公章） l 经筹划部分审批的修建设计方案复函及修建设计方案平、立、剖面图一套 l 按修建设计方案复函修改后的拟报建修建施工图、四置图（用地形图蓝图描绘）各两套 l 筹划局审批出来的四至图蓝图（原件） 注：在现场丈量时要求丈量队尽可能地将筹划局批复的修建物各个角点全部测出，并且要切合筹划局的批复，满足放线册的要求，方便以后领取建立工程筹划许可证及筹划验线的进行。15 开端设计及其技能审查开端设计审查按项目投资和范围分为限额以上开端设计审查和限额以下开端设计审查两类。审查分为两个阶段：审查阶段和

15、批复阶段。第一阶段：审查阶段申请人需提交如下申办质料：l 取得有关职能部分批准的工程可行性研究陈诉、资源阐发陈诉、情况影响评价陈诉、水土保持可行性研究陈诉、工程选址意见书、修建工程筹划设计要点、以及气象、水文工程地质等底子资料，征地红线、资金来源证明和其他有关协议文件；l 设计单元项目技能卖力人和注册执业人员签署的能到达国度和有关部分规定及深度要求的设计文件和图纸；l 负担工程勘察设计单元应持有的、与工程建立范围相应的勘察设计资质证书。审核条件及资料：l 建立工程开端设计必须按批准的建立性质和范围，开端设计要求全部完成；l 建立工程开端设计体例内容和深度应切合国度有关规定要求；其中修建工程按建

16、立部修建工程设计文件体例深度的规定执行。没有规定的，可参照近行业主管部分的规定执行。l 业主单元向审批构造提出开端设计审批书面申请陈诉；l 负担工程勘察设计单元的资质证书及其他证明资质和小我私家执业情况的质料等。第二阶段：批复阶段申办人需提交如下申办质料：l 修改后开端设计文件和图纸应由设计单元项目技能卖力人和注册执业人员签署且能到达国度和有关部分规定及深度要求；l 修改后开端设计文件和图纸应满足审查集会纪要的要求；l 其他必须增补的资料及文件。审核条件及资料：l 建立工程开端设计必须按批准的建立性质和范围，开端设计要求全部完成；l 建立工程开端设计体例内容和深度应切合国度有关规定要求；其中修

17、建工程按建立部修建工程设计文件体例深度的规定执行；其他专业工程则按国度有关行业主管部分的规定执行。没有规定的，可参照近行业主管部分的规定执行；l 业主单元向审批构造提出开端设计审批书面申请陈诉；l 负担工程勘察设计单元的资质证书及其他证明资质和小我私家执业情况的质料（以上已整理完成2010年11月16日）修建设计方案批复牢固资产投资许可证或预备项目存案表治理房地产项目手册签买地条约交出让金建立用地批准书节能审查交纳市政配套费修建审核意见书和工程筹划许可证修建施工图报建修建施工图设计各专业施工设计签档案移交条约排水、供电、供水、供气、电信、邮政、电视、防雷等报建，签订白蚁防治条约招标文件内部审查

18、治理招标署理体例施工图预算及预算审批基坑支护设计及审查各专业施工图审查及存案审批及签订监理及施工条约施工招标监理招标 修建施工图设计及报建1、修建施工图设计修建施工图设计是修建工程上所用的,一种能够十分准确地表达出修建物的外形轮廓、巨细尺寸、结构结构和质料做法的图样。它是衡宇修建施工的依据。大要上修建施工图包罗以下部分：图纸目录，门窗表，修建设计总说明，一层屋顶的平面图，正立面图，背立面图，东立面图，西立面图，剖面图（视情况，有多个），节点大样图及门窗大样图，楼梯大样图（视功效可能有多个楼梯及电梯）。2、修建施工图报建施工图报建时只需提供经施工图审查机构审查及格的修建专业施工图。3、交市政配套

19、设施费、签档案移交条约都会底子设施配套费由市、县建立（筹划）主管部分在治理建立项目报建审批手续时按报建面积一次性征收。具体尺度为：l 海口市、三亚市征收尺度为220元/；l 文昌市、琼海市、万宁市、陵水县征收尺度为150元/；l 其他市、县征收尺度为90元/。5、修建设计方案批复l 修建设计方案批复申请所需条件（质料）：l 建立工程设计方案审核申请表（原件1份）l 建立工程修建设计要点（复印件一份）l 设计方案图纸两套及电子文件（原件）l 以划拨方法提供国有土地使用权的须提交立项批复（复印件1份）l 属经济适用房、安顿房须提供房改批复手续、政府及主管部分批准文件（复印件1份l 用地范围大于即是

20、4公顷的建立项目须提交批准的修建性详细筹划图纸和批复文件（复印件1份）l 节水部分审批同意的意见备注：建立单元或小我私家去的建立工程设计方案审查通知书后、持方案审查通知书到消防、人防、环保、园林等部分完善相关手续；对涉外项目、军事控制周边、党政等首脑构造周边的项目还应征求国安部分的意见；对市级以上文物掩护单元周面控制协调区的项目应征求省、市文物部分的意见；完善上述相关手续后建立单元持方案审查通知书、切合要求的开端设计图纸和相关资料向筹划窗口申请核发建立工程筹划许可证6、牢固资产投资许可证或预备项目存案表项目投资筹划下达后，并已治理建立工程筹划许可证(修建许可证)、修建工程施工许可证（特殊行业项

21、目可提供行业主管部分发表的开工许可证），可申请治理牢固资产投资许可证。7、建立用地批准书治理建立用地批准书需提交以下资料：l 筹划建立部分出具的建立用地筹划许可证及图纸，原件1份及复印件1份；l 发改部分出具的立项批文，原件1份及复印件1份；l 环保、林业、水保、消防等相关部分出具的批准意见，原件1份及复印件1份；l 国务院或省政府批准农转用与征地批文复印件1份；l 县政府抄告复印件2份；l 征地协议书等整套相关资料，原件及复印件各2份；l 成交确认书等相关招、拍、挂资料，原件1份及复印件1份；l 法人代表身份证、营业执照或机构代码证复印件1份；l 招商条约或拆迁协议与安顿图纸等相关资料，原件

22、1份及复印件1份；l 缴费凭证及税费完税凭证各一式二份。注：切合划拨供地目录的项目与拆迁安顿的项目，免招、拍、挂资料。8、修建审核意见书和工程筹划许可证凭据中华人民共和国城乡筹划法、海南经济特区都会筹划条例、海口市都会筹划条例，治理建立工程筹划许可证所需质料：l 海口市建立工程筹划许可证申报表（原件 1份），附申请人身份证明质料（申请人为单元的，提供营业执照或组织机构代码证、申请人为百姓的，提供身份证明）、委托他人的，须提供项目法人代表授权委托书和署理人身份证明(复印件1份）国有土地使用证（复印件1份）l 建立用地筹划许可证（已取得土地使用权证的项目不需提供）l 建立工程设计方案技能审核通知书

23、和附件（审核通过的修建方案文本）（原件1份）开端设计方案文本叁套及电子文件（原件，装订成A3图册，图纸须加盖注册修建师章及设计单元出图章）消防、人防专业部分审核意见及消防审定签章的总平面图，项目涉及国度宁静、情况掩护、民用航空等问题的，需附有关主管部分的审查意见（原件1份）l 筹划设计条件要求体例的其它文件（如：情况影响评价陈诉、交通影响评价陈诉等）l 凡需治理减免市政设施配套费的项目，须提供市政府、房改、发改等部分的批准文件。行政办事流程：一般项目审批步伐（9个事情日）第一步：市行政办事中心窗口受理、局信息中心录入 （1个事情日）第二步：处长分件（个事情日）第三步：经办人初审（3个事情日）经

24、办人按规定查对、审查开端设计方案，对项目进行综合审查。第四步：处长审核（个事情日）第五步：分管局领导审定（2个事情日）第六步：市行政办事中心窗口核发修建工程筹划许可证（1个事情日）重点项目审批步伐（7个事情日）第一步：市行政办事中心窗口受理、局信息中心录入（1个事情日）第二步：处室审查（3个事情日）处室吸收并登记质料后，实行处长审查制，由处长卖力组织人员对项目进行综合审核，做出审查意见。第三步：分管局领导审定 （2个事情日）第四步：市政务办事中心窗口核发修建工程筹划许可证（1个事情日）注:用地范围2公顷的建立项目,实行修筹划和报建联合审查制,由局领导组织召开专题会研究审定。10、节能审查凭据国

25、务院关于增强节能事情的决定（国发200628号）、国务院关于印发节能减排综合性事情方案的通知（国发200715号）、海南省人民政府关于印发海南省牢固资产投资项目节能评估和审查治理暂行步伐的通知（琼府200853号），节能审查治理所需质料： 节能评估项目： l 海南省牢固资产投资项目节能审查申请表 l 项目可行性研究陈诉（包罗节能阐发篇章）大概项目节能专项陈诉书l 企业法人营业执照副本（复印件） 节能登记项目：l 海南省牢固资产投资项目节能审查申请表 l 项目可行性研究陈诉（项目申请陈诉或项目存案质料） l 企业法人营业执照副本（复印件）治理步伐：向省政务中心大厅省工信局审批窗口申请（项目业主提

26、出）受理审查（委托评估或登记）审核出具节能审查决定书12、各专业施工设计、各专业施工图审查及存案凭据建立工程质量治理条例第十一条，衡宇修建和市政底子设施工程施工图设计文件审查治理步伐中华人民共和国建立部令第134号，各专业施工图需治理审查及存案手续。治理步伐：建立单元提出申请-携带相关质料-质料审核存案审批存案发放。行政审批条件（前置条件）：l 施工图设计文件通过职能部分审查；l 施工图设计文件通过技能审查。申请质料：l 修建工程施工图设计文件审查存案陈诉（原件3份）；l 审查及格书（原件1份）；l 审查陈诉（原件和拷贝光盘各1份）；l 审查条约（原件或复印件1份）；l 修建节能设计审查存案登

27、记表（原件7份）。13、基坑支护设计及审查l 建立单元：委托具体有甲级以上勘察资质的设计单元进行基坑支护方案的专项设计，设计按开端设计和施工图设计两个阶段进行，用度为设计阜的37%。l 设计单元：进行现场踏勘，收蒋资料、进行方案阶段和开端阶段的设计。该阶段事情时间320天。l 建立单元：设计单元完成方案设计后由建立单元向省建立厅提交方案申请（附一份设计方案）。申请书样本见附件1。该申请可由建立单元提前准备好，设计单元代向建立厅递交。l 建立厅：保密室收到申请陈诉后完成内部的批示（厅、处两级）后转施工图审查中心（省大地勘察结果审查办事中心）。时间为25天。l 图审中心：与建立方、设计单元签订三方

28、审查协议。l 图审中心：摆设专家（一般5位）进行审查，一般以集会形式进行审查，要求建立单元、施工单元、监理单元派人员加入，后形成开端设计阶段的审查意见。时间需要510天。l 该阶段产生的用度为会务费及专家审查费（约7000元）。l 设计单元：凭据图审专家审查意见进行设计文件的修改完善后重报图审中心，若无重大修改可进入施工图阶段的设计，时间需57天。l 设计单元：向图审中心报送施工图阶段的设计文件。时间需37天。l 图审中心：图审专家对施工图阶段设计文件提出书面的审查意见。（如有须要召开该阶段的集会审查，产生用度7000元）。时间需要510天。l 设计单元：凭据图审专家施工图阶段的审查意见修改完

29、善后重新报图审中心。时间需35天。l 图审中心：确定审查专家意见修改完善后同意出具审查及格证书加盖审查专用章。l 建立单元缴纳审查费后可拿走审查及格证及；设计文件（图审中心留一份），收费比例为施工图设计阜对应设计费的47%（见附件2），需要时间为23天。l 一个基坑支护设计文件正常情况下的设计周期约2030天。14、体例施工图预算及预算审批体例施工图是凭据施工图设计和预算定额体例工程造价的详细预算。工程项目总预算包罗若干个单项工程综合预算；单项工程综合预算包罗若干个单元工程（如土建工程、机器设备及安装工程）预算(见设计概算)。总预算和综合预算由以下五项用度组成：修建工程费；安装工程费；设备购买

30、费；东西、器具购买费；其他工程和用度。单元工程预算由直接费、间接费、筹划利润组成；设备及安装工程的单元工程预算还包罗设备及其备件的购买费。体例要领主要有单元估价法和实物估价法两种。体例施工图预算审批一般申请资料：l 项目批文复印件一份；l 施工图一份；l 工程造价预算一份；l 建立工程设计方案总平面图一份。 治理招标署理招标署理是一般是指具备相关资质的招标署理机构（公司）凭据相关执法规定，受招标人的委托或授权治理招标事宜的行为。招标署理包罗修建设计招标、工程施工招标。海南省收费依据：计代价20021980号招标署理办事收费治理步伐收费尺度：盘算要领：某工程招标署理业务中标金额为6000万元，盘

31、算招标署理办事收费额如下： 100万元1.0%=1万元（500-100）万元万元（1000-500）万元（5000-1000）0.35%=14万元（6000-5000）0.2%=2万元合计收费（万元） 招标文件内部审查对招标署理单元体例的招标文件进行审查，严格控制 招标文件中以不公道的条件限制大概排斥潜在投标人，给投标人以不公平报酬，限制竞争。 招标文件接纳无标底招标，投标单元哄抬标价和计谋报价的防备性步伐，标书中没有体现招投标运动应掩护国度利益和社会大众利益以及招投标运动当事人的正当权益，提高经济效益的原则。 招标文件评分条件中存在主观判断条款，影响评标的公平、公平和诚信原则。 招标文件中没

32、有必须经财务、审计部分进行竣工决算审计的条款。 招标文件中没有明确工程验收后限时治理工程决算的条款。 招标文件中对监理单元失职行为给建立项目造成不须要的经济损失没有相应的制约步伐。 监理招标这是在项目实施中，为了对项目质量进行治理监视，防备出现施工单元自己监视自己的现象出现，从而通过招标署理机构，公然招标项目监理单元对项目实施单元进行质量控制治理。收费依据：原国度物价局、建立部下发的关于公布工程建立监理费有关规定的通知（1992价费字479号）监理工程收费尺度：盘算要领：计费额处于两个数值区间的，接纳直线内插法确定施工监理办事收费基价。某工程建安工程费为万元，盘算监理办事收费额如下：(708.

33、2-393.4)/30000( 施工招标工程建立单元运用竞争机制选择工程建立承包者的事情。房地产开发单元通过招标署理机构选择项目施工单元。 审批及签订监理及施工条约条约审批共包罗7个环节：缮制条约文本、审核业务风险、审核执法风险、审核财务风险、审批、签署条约和登记存档。审批是指公司总经理对条约做出最后的决策。在条约完成内部审批和外部审批历程之后，公司必须至少准备四份条约正本（其中三份供公司内部相关部分使用），由公司总经理和条约相关方的法定代表配合签字、盖印，使条约生效。（以上已整理完成2010年11月30日）交劳保基金房地产开发正式项目存案交散装水泥基金 安监、质监登记存案牢固资产投资许可证或

34、预备项目存案表治理房地产项目手册签买地条约交出让金 施工许可证交条约印花税建立用地批准书 交新型墙体质料包管金 工程建立监理 条约登记存案 节能审查修建审核意见书和工程筹划许可证 招标文件内部审查治理招标署理体例施工图预算及预算审批基坑支护设计及审查各专业施工图审查及存案审批及签订监理及施工条约施工招标监理招标 工程建立监理条约登记存案建立部建立监理司为全面掌握了解全省建立监理事情的开展情况，提高工程监理条约签订质量，更好地范例监理条约当事人的行为，经研究决定实行工程建立监理条约登记存案制度。以上步伐的详细步调为：治理招标登记、招标申请招尺度备公布招标通告体例招标工程标底标底送审条约预算审查处

35、确认标底送市招标办批准，正式申请招标投标单元资格审批体例投标书并送达召开招标会，勘察现场召开开标集会，进行开标评标、决标发中标通知书签订工程承包条约工程成包条约审查。 房地产开发正式项目存案表凭据领取的房地产开发项目手册的相应表格进行房地产开发正式项目存案。 安监、质监登记存案施工企业建立工程开工前，建立单元应依法到工程所在地的工程质量宁静监视站存案。 交劳保基金劳保统筹基金，在以前的定额取费中叫劳动掩护费，厥后随着革新名称有了变革，有的地域定额中叫养老保险费，与失业保险费、医疗保险费统称为社会保障费，社会保障费与住房公积金、危险作业意外伤害保险、工伤保险、一道统称为规费，规费是政府和有关权利

36、部分规定必须缴纳的用度，在工程报价中属于不可竞争项目。因此在所有建立工程中都必须计取。劳保统筹基金在任何建立工程中都要计取，它是规费的一种，是国度强制执行的用度。修建工程劳动保险基金：由各级建立行政主管部分统一向建立单元从工程投资中按统一尺度收取，统一拨付（调度拨付）给施工企业，由施工企业为职工缴纳社会统筹养老金。交劳保基金收费尺度：大多按建安造价的3%左右收取 交散装水泥基金用于推动设施改进，从而动员情况掩护的国度散装水泥生长专项基金征收。原国度经贸委、财务部于1998年联合制订实施了散装水泥专项资金治理暂行步伐，要求对生产、使用袋装水泥的企业和单元，分别按每吨1元和4元的尺度征收基金，用于

37、各地散装水泥推广事情。2002年以后，散装水泥基金被正式列为国度级基金，未经国务院许可，任何地方政府、部分和单元不得擅自扩大和减免征收。 交条约印花税以经济运动中签立的种种条约、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为东西所征的税。印花税实行由纳税人凭据规定自行盘算应纳税额，购买并一次贴足印花税票（简称贴花）的缴纳步伐。印花税各税目收费税率尺度： 交新型墙体质料包管金征收专项基金，使用省财务部分统一印制的海南省非税收入一般缴款书(以下简称缴款书)，通过非税收入治理系统征缴，实行银行代收，款项全额缴入同级非税收入财务专户，列“暂存款”，待专项基金结算后，将确认的专项基金及按规定不予退

38、付的专项基金预收款缴入同级国库，需要退付的，从非税收入财务专户治理。具体缴款、退付步伐凭据省财务厅规定执行。征收新型墙体质料包管金尺度：凭据财务部国度经贸委关于印发新型墙体质料专项基金征收和使用治理步伐的通知(财综200255号)和海南省人民政府关于印发海南省生长应用新型墙体质料治理规定的通知(琼府200629号)等有关规定：每平方米(凭据工程概算确定的修建面积)8元。 施工许可证建立工程施工许可证(建立工程开工证)是修建施工单元切合种种施工条件、允许开工的批准文件，是建立单元进行工程施工的执法凭证，也是衡宇权属登记的主要依据之一。没有开工证的建立项目均属违章修建，不受执法掩护。当种种施工条件

39、完备时，建立单元应当凭据筹划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建立行政主管部分治理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。申请领取施工许可证，应当提交以下质料：l 施工许可证申请表；l 修建工程筹划许可证复印件（验原件）；l 修建施工企业资质证书、项目经理证书复印件；l 施工图设计文件审查及格书、消防设计审核意见书；l 招标（定标）存案书（附中标/定标通知书）；l 建立单元开户银行依法出具的资金证明（工期一年内为投资额的50%，工期一年以上为投资额的30%）；l 已存案的施工（监理）条约；l 工程质量监视申请表、宁静报监表；l 施工组织设计；l 有拆迁的，提供拆

40、迁许可证复印件（验原件）。 余泥排放证治理余泥排放证一般申请资料：l 根本资料：建立用地筹划许可证（或门路开挖许可证）、坐标征地红线图、建立单元与渣土治理部分签订的情况卫生治理责任书、余泥渣土运输条约。l 设计图纸：施工平面图、工程纵、横断面图、桩基平面图、桩大样图、管坑剖面图。l 支护图纸：基坑支护平面图、支护桩大样图和放坡施工方案。正式开工、房地产开发项目的工程施工1、施工园地的“三通一平”三通一平是指根本建立项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和园地平整。l 水通（专指给水）l 电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件）l 路通（指场外门路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆收支条

41、件）l 园地平整（指拟建修建物及条件现场根本平整，无需机器平整，人工简朴平整即可进入施工的状态），简称三通一平 水通施工企业、凭据修建范围、结构、檐高、工程所在（城近郊区以内不允许现场搅拌混凝土）盘算出生产用水，凭据民工进驻工地施工的人数盘算出生活用水，以及消防用水等累计出日须用水量，要求建立单元提供几时（直径几多毫米）的水管安装到红线以内，施工企业的项目经理（制作师）依据施工工程的实际需要以及拟定的施工组织设计（施工方案）安装临时管网、在安装临时水管时，尽量利用红线内的正式管网，如果可以利用异取而代之，应在破土动工之前先把红线内室外管线铺设到室外查抄井再接通临时管网，以便节约现场治理费中的临

42、时设施用度。 电通施工企业在施工组织设计中，凭据施工工期，修建物的高度和跨度，修建构配件或设备的最大重量，确定安装几台什么型号的大型垂直运输机器以及施工现场需要设置的中小型机器和施工方案中筹划使用的施工电动机具，施工照明盘算出生产用电，凭据施工企业进驻施工现场办公，操做（干活）人数盘算照明，生活用电等累计出几多千瓦供电量，要求建立单元提供满足需求的变压器或电闸总表，施工企业项目卖力人凭据标后设计（中标后的施工组织设计），布线接通电源安装临时电线或电缆，亦可把红线的室外线路铺设安装到位，再接通临时线路，节省用度开支。临时线路要用及格产物防备漏电确保生产宁静。 路通公路交通（汽车或火车）能否直通施

43、工现场以满足施工机器、修建质料、设备的运输以及施工劳务的进出厂。如果修建物建在山丘上或半山腰或湖泊中，公路不能直通，施工组织设计中就要充实考虑不通距离的运输方案。如果通往施工现场有段门路松软，难以载重车辆通行，得在开工前将松软地段接纳加固技能步伐满足门路通畅。以上诸多因素造成的运动物化劳动的消耗，施工企业要在商务标（经济标）的开办费中或在投资方登记的技能经济洽商中赐与量化并用钱币形式计取出来。 园地平整园地内的障碍物已经全部折除，满足施工企业在标后设计中（中标后的施工组织设计）的生产区、生活区在施工运动中的平面部署，以及丈量修建物的座标、标高、施工现场抄平放线的需要。2、施工单元进场和施工暂设

44、、工程的底子、结构施工与设备安装施工单元进场时一般应该向监理公司提交以下质料：l 企业营业执照、资质证书、宁静生产许可证；l 项目部治理人员执业资格证书、考核证书、特殊工种上岗证书；l 施工组织设计；l 拟分包单元、检测单元等相关资料；l 拟进场机器、丈量仪器等相关资料。3、施工历程中的工程质量监视施工历程中的工程质量监视其主要事情为： 项目开工前担当工程质量监视申报，凭据有关规定治理质量监视手续，体例项目质量监管事情筹划。 凭据监视计规定期或不定期对受监工程进行现场质量巡查、抽查和质量大查抄，对施工、监理单元的质保体系、人员设备的加入情况、条约执行情况进行监视。对工程质量情况进行抽检，阐发主

45、要质量指标的变革情况，评估总体质量状况和存在的主要问题，提出增强质量治理的政策步伐和指导性意见，定期公布质量动态信息；对存在的问题下发分送建立、施工、监理单元。 承包人应实时凭据质监站的内容进行整改，并将反馈情况实时报送监理、建立单元审核，由建立单元报送市质监站。 承包人对证监站的质量抽查意见通知书有异议，则由承包人实时将情况反馈给市交通局或省厅质监站行政复议。 工程完工后，组织交、竣工质量检测，并出具检测意见、判定意见，加入工程交、竣工验收。 房地产开发项目的竣工验收1、 治理单项工程验收手续凭据海南省城镇住宅小区竣工综合验收实施步伐，各市、县建委或主管小区治理的政府职能部分应当增强领导，认真抓好综合验收事情，组成由城建（包罗市政工程、供水、供电、供气、通讯、环保、消防、教诲、园林、绿化）、筹划、房地产、工程质量监视等有关部分及住宅小区