房地产开发与经营沙盘模拟实验报告.docx

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1、房地产开发与经营沙盘模拟实验报告 房地产开发与经营沙盘模拟试验报告班 级 18 级经济学 A 班成 员 钟雨陶、罗梓瑜、翁梦慧、邓采杏 单 位公司 E指导老师 石洪艾二零二一年 四月一、 房地产沙盘简介（一）基本内容模拟经营分为六个年度的经营周期，每个周期要经验三个阶段：1、制定和实施商业安排。2、参加市场竞标、争取资源，实战经营，每个年度编制该周期经营报表。3、总结阅历教训，讲师适时点评，解读关联决策要点。初始状态，6 支房地产公司均有 2.4 亿元现金、价值 1.8 亿的土地 20 亩、0.1 亿元 1 年期的应收款，1 年期银行贷款 0.2 亿元，股东资本 4.1 亿元，目前资质为三级。

2、上一年实现销售收入 6 亿元。（二）企业团队成员构成成员学号成员姓名岗位分工18083040钟雨陶 CEO 18083042罗梓瑜 行政 18083054翁梦慧 盘面 18083029邓采杏 财务二、 公司各年运营状况分析（一）其次年工作 经营步骤 发生金额 单位：万 竞标土地 可供购买土地的款项 46800 填写竞标单，支付竞标土地款 14400 参加竞标土地，获得土地（亩）12 亩 支付拍卖土地款 0 参加拍卖土地，获得土地（亩）0项目启动 公司资质等级 2 级 可供投入的土地数量（亩）16 亩 投入土地修建房屋，2.0 容积率投入的土地亩数为（亩）10 贷款 填写竞标单，申请银行贷款 1

3、5000 市政配套费 500 项目设计与报建 规划设计方案单项竞赛嘉奖 0 施工招标文件与合同评比嘉奖、施工进度嘉奖 400 盘点 现金盘点 40400工作 经营步骤 发生金额 单位：万 工程实施 支付容积率 2.0 的建筑结构费用 8600 容积率为 2.0 的商品房套数（套）140 确定商品房规划设计费比率，支付规划设计费 860 规划设计费占比 10.00%支付工资 支付施工队工资 7000 现金盘点 23940订单竞标与交货每亩商品房景观投入（万/亩）200 支付广告费 200 2.0 容积率可交货商品房数量（套）140 当年交付套数 140获得现金 按订单交货，获得现金 10400

4、消费贷款记一年期应收款 24200 其次年由于刚起先没有那么娴熟，对各项流程都不清晰。我们用 1200/亩获得了 12 亩地，可投入生产为 10 亩地。土地拍卖环节我们没有拍卖。支付了施工队 7000 万，价格昂扬，规划设计费、市政配套费以及广告费都比较合理，房子也全部卖出去了，最终获得了净利润 900 万，比第一年少了许多，期望在第三年赶超。（二）第三年工作 经营步骤 发生金额 单位：万 竞标土地 可供购买土地的款项 29000 填写竞标单，支付竞标土地款 19600 参加竞标土地，获得土地（亩）14 亩 支付拍卖土地款 0 参加拍卖土地，获得土地（亩）0 亩项目启动 公司资质等级 2 级

5、可供投入的土地数量（亩）20 亩 投入土地修建房屋，1.5 容积率投入的土地亩数为（亩）10 投入土地修建房屋，2.0 容积率投入的土地亩数为（亩）10 贷款 填写竞标单，申请银行贷款 40000 市政配套费 800 项目设计与报建 规划设计方案单项竞赛嘉奖 0 施工招标文件与合同评比嘉奖、施工进度嘉奖 0 盘点 现金盘点 44600工作 经营步骤 发生金额 单位：万 工程实施 支付容积率 1.5 的建筑结构费用 5200 支付容积率 2.0 的建筑结构费用 8600 容积率为 1.5 的商品房套数（套）100 容积率为 2.0 的商品房套数（套）140 确定商品房规划设计费比率，支付规划设计

6、费 2100 规划设计费占比 15.22%支付工资 支付施工队工资 7700 现金盘点 21000订单竞标与交货每亩商品房景观投入（万/亩）200 支付广告费 500 1.5 容积率可交货商品房数量（套）100 当年交付套数 100 2.0 容积率可交货商品房数量（套）140 当年交付套数 140获得现金 按订单交货，获得现金 19600 消费贷款记一年期应收款 27000 第三年在其次年的基础上，各企业都或多或少地能够独立运营起来，因此，各企业都有着做大做强的野心，而相对于其他组，我们组决策上则相对保守，在贷款金额上我们仅向银行贷款了 4 亿。在土地竞拍上，今年我们以 1400 万/亩的高价

7、竞拍了 14 亩地，按理说，竞拍价格相较于拍卖价格较低的，但因为大家想扩大企业规模，担忧购买不到足够的土地满意其野心，因此都以比较高的价格竞拍。同样，在拍卖市场上，价格更是出现了 1800/亩的拍卖价格，由于上年土地有多得的剩余，我们今年不须要拍卖但我们却尝试在拍卖中叫高价格，提高其他企业土地成本从而提高他们的经营成本。同时行业各企业不仅在土地市场上争得头破血流，甚至在施工队上狠出高价，只因为能争取足够的施工队建设较大数量的土地，提高营业收入。 原本第三年我们可以以 300 万最低价争取到两个施工队，简称兜底行为，因为各企业都高价竞争中型和大型施工队，而在限定数量的小型施工队需求较少，本以为我

8、们可以捡了个便宜，降低了较大的成本，但因为小组数据错误导致的系统性风险造成我们第三年重头来过，我们的兜底策略以及施工队的需求信息被其他组察觉到，因此在其次次的操作中我们没有了这个成本优势，有一两个组也加入了对小型施工队的竞争,因此最终我们只能以 700 万的高价购买一支的中型施工队。同时因为施工队投入加大，再加上今年我们生产的套数不是许多，因此我们投入了相较于其他组而言更少的广告费 500 万，但最终订单与我们生产的套数相一样，全部卖出去了。（三）第四年第四年，因为没有所剩余的土地，因此今年我们要在竞拍市场和拍卖市场上竞争土地。在竞拍与拍卖前，我们提前打探市场行情，通过政府今年的土地上限，以及

9、往年其他企业得到亩数的估计，偷偷记录其他企业所剩与的土地，同时还要留意其他企业上一年的商品房买卖状况，即上一年的销售收入从而估算对方资金剩余，最终依据自身企业所剩余的资金，从而确定我们今年的拍卖价格。 今年在第三年销售完全部的商品房上，我们积累了肯定的资金，准备今年起先实施我们扩大企业规模的安排，因此今年我们贷款了 6 个亿，选择了 2.0 和2.5 容积率的商品房，但不幸的是，其他组也跟我们一样有着同一样的想法，市场上造成了相同容积率房产积累的状况，在市场需求既定的状况下，商品房供大于求，再加上我们组广告费投入只有 900，在如此竞争的商品房市场上我们败战了，导致今年入不敷出，造成了-8.4

10、 亿的营业利润亏损。总结：在市场需求有限的状况下，较多相同容积率的房产在房产市场中竞争时，是处于劣势的地位的，只有组合房产才能分散风险，得到比较劝慰的收入。（四）第五年工作 经营步骤 发生金额 单位：万 竞标土地 可供购买土地的款项 15500 填写竞标单，支付竞标土地款 11000 参加竞标土地，获得土地（亩）10 亩 支付拍卖土地款 0 参加拍卖土地，获得土地（亩）0 亩项目启动 公司资质等级 2 级 可供投入的土地数量（亩）10 亩 投入土地修建房屋，1.5 容积率投入的土地亩数为（亩）10 贷款 填写竞标单，申请银行贷款 15000 市政配套费 300 项目设计与报建 规划设计方案单项

11、竞赛嘉奖 0 施工招标文件与合同评比嘉奖、施工进度嘉奖 0 盘点 现金盘点 47700 工作 经营步骤 发生金额 单位：万 工程实施 支付容积率 1.5 的建筑结构费用 5200 容积率为 1.5 的商品房套数（套）100 确定商品房规划设计费比率，支付规划设计费 700 规划设计费占比 13.46%支付工资 支付施工队工资 2800 现金盘点 9000订单竞标与交货每亩商品房景观投入（万/亩）200 支付广告费 700 1.5 容积率可交货商品房数量（套）100 当年交付套数 100 2.0 容积率可交货商品房数量（套）170 当年交付套数 140当时间线进入到第五年，由于上一年过多剩余的商

12、品房，让我们的资金链一时间不能够回流，可供我们运用的资金非常紧缺，在我们进过一步步地推导以及测算后，我们发觉我们甚至无法支付向银行贷款的利息。没有贷款、没有流淌资金，意味着无法购买土地，进行生产，一切会进入一个非常被动的局面，即使我们有不少闲置的商品房，但是假如单单是什么也不干，就是看着其它企业公司运营，那么我们之后想要复原过来会很困难，特殊是在这种时间线只有六年的沙盘。于是，我们找到了之前关系还不错的小组进行托付贷款，让我们能够接着竞标土地（即使只是十亩土地）。所幸今年的订单状况不差，及大部分的商品房都出售出去。尽我们所能，我们尽量在合理的范围内把成本压到最低。包括施工队的竞标，我们始终清晰

13、知道，施工队对于一个公司利益也是一个不容小觑的因素。在我们公司看来，想要把施工队的工资压低，那就要学会捡漏。揣测各个公司要建房子的容积率，并且对于不同施工队的需求。完成揣测后，避开需求量最多的施工队，然后以最低的价格竞标施工队。这样的方法其实有不少的风险，假如没有胜利竞标到的话那就很简单会导致最终要以最高的价格雇佣施工队。但是在权衡了之后，我们认为假如加价可能也与施工队的最高价格相差不多，所以我们情愿去冒这个风险。第五年不少公司扩建，但是我们生产商品房的数量少、容积率低， 所以对于施工队的要求恰恰避开了大部分公司，胜利捡漏。但并不是全部事情都是可观的。由于第五年生产的是 1.5 容积率的房子，

14、导致我们的成品房套数不多。售价与成本带来的利差很低，合计下来几乎抵去了我们在别的公司为头贷款和银行贷款的利息，相当于在为银行和别的公司打工。（五）第六年工作 经营步骤 发生金额 单位：万 竞标土地 可供购买土地的款项 54800 填写竞标单，支付竞标土地款 13200 参加竞标土地，获得土地（亩）12 亩 支付拍卖土地款 14000 参加拍卖土地，获得土地（亩）10 亩项目启动 公司资质等级 2 级 可供投入的土地数量（亩）22 亩 投入土地修建房屋，2.5 容积率投入的土地亩数为（亩）10 投入土地修建房屋，3.5 容积率投入的土地亩数为（亩）10 贷款 填写竞标单，申请银行贷款 45000

15、 市政配套费 1700 项目设计与报建 规划设计方案单项竞赛嘉奖 0 施工招标文件与合同评比嘉奖、施工进度嘉奖 0 2.5 容积率可交货商品房数量（套）70 当年交付套数 70获得现金 按订单交货，获得现金 24600 消费贷款记一年期应收款 57300盘点 现金盘点 66400 工作 经营步骤 发生金额 单位：万 工程实施 支付容积率 2.5 的建筑结构费用 12200 支付容积率 3.5 的建筑结构费用 18800 容积率为 2.5 的商品房套数（套）180 容积率为 3.5 的商品房套数（套）260 确定商品房规划设计费比率，支付规划设计费 4600 规划设计费占比 14.84%支付工资

16、 支付施工队工资 16000 现金盘点 14800订单竞标与交货每亩商品房景观投入（万/亩）100 支付广告费 1000 2.0 容积率可交货商品房数量（套）30 当年交付套数 30 2.5 容积率可交货商品房数量（套）220 当年交付套数 150 3.5 容积率可交货商品房数量（套）260 当年交付套数 160获得现金 按订单交货，获得现金 22800 消费贷款记一年期应收款 53100 最终来到第六年，为了抓住最终一年的机会，全部公司都有甩开了棒子加油干的感觉，臆想着在最终一年，之前不太顺当的企业能够打个翻身仗，之前俺运营还不错的企业乘胜追击，争取把公司的净利润翻一番，当然这其中也包括我们

17、公司。由于第六年是最终一年，找银行借的钱不用考虑下一年有没有足够的钱还，全部的贷款会计入到各个公司的负债，我们也想趁着这个机会扩建一下公司盈利，对各个要素进行了一番思索。这思索的首选对象便落在了容积率上建立怎么样的？建多少亩数？ 在视察之前几年最简单撞车的容积率，又考虑到 1.5 容积率带来的收益太低，假如不能把握好成本和订单售价也会很简单亏本的问题，最终我们选择了2.5 容积率和 3.5 容积率。气概这并不是一个合适的选择，2.5 容积率和 3.5 容积率的商品房的成本太高，假如没有足够的流淌资金，在一起先没有贷足够的款项，很简单进行不了后面的程序。同时，2.5 容积率和 3.5 容积率的商

18、品房订单量并不多，最终我们又再一次剩余了一百七十套房子，售出房子带来的收益并没有很好，我们以一个并不算太完备的结果结束了时长六年的沙盘模拟。全部人信念满满的起先，神情凝重的结束，好像每个人、每个小组内心都有属于自己的宏图大业，恢弘壮丽，但是落败而归，就像现实中的状况。三、 公司经营决策分析（一）土地竞标与拍卖分析竞标价格获得亩数拍卖价格获得亩数土地成本净利润其次年14400 12/ 0 14400 900 第三年19600 14 / 0 19600 3700第四年16900 13 26000 20 42900 -8400 第五年11000 10 / 0 11000 16300 第六年13200

19、 12 14000 10 27200 1200 在其次年刚起先，由于对这个沙盘还没有娴熟，我们预料各个公司都不会出高的价格去竞标土地，所以我们就以 1200 万/亩，获得了 12 亩，数量上少了点，而且在竞拍的时候，其他公司疯狂的抬价格 1500,1600 所以我们就没有叫价了，在这一年获得的少量土地。在第三年的时候，对比了上一年其他公司都以高价 1400/亩竞拍土地，我们也竞拍 1400 每亩，获得了 14 亩，比上一年多了两亩，土地成本却比上一年多了5200 万，就这样我们发觉要想获得更多的土地，而且不用更多的成本，那就是通过拍卖土地来获得土地。在第四年的时候，我们竞拍价格填了 1300 万/亩，获得了 13 亩，而且在竞拍阶段，我们抓住了其他公司今年缺少资金买土地的弱点，以 1300 万每亩的价格,拿到了 20 亩，这是一次特别胜利的决策。第五年由于上一年我们公司销售的房子有一半没有销售出去，在今年我们的资金是很少的，我们在竞标土地的时候就填了个较低的价格 1100 万/亩,获得了1.