某房地产楼盘项目可行性研究报告3.docx

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1、 结业设计（论文）陈诉纸中贸世纪龙城项目可行性研究摘 要本论文为房地产项目的可行性研究。可行性研究对付一个投资巨大的建立项目来说是十分须要的。本文运用科学的手段，站在客观、公平的角度上，通过对国度、陕西省、西安市经济状况及房地产市场的阐发，结合项目的具体情况，提出本项目的方案，包罗项目建立的SWOT阐发，市场定位，筹划设计方案，开发进度摆设，市场营销计谋，总投资估算和资金筹措。然后运用工程经济的评价要领，对方案进行财务评价，包罗对方案的盈利能力、清偿能力、抗风险能力进行全面阐发，最后得出本方案的综合评价与发起。要害词：房地产，可行性研究，财务评价AbstractThis thesis is t

2、he Facility Study of Real estate. To an large construction investment, the Facility Study is very important and essential.By the method of science, standing at an objective and impartial viewment, from the analysis to the circumstance of macro-economics of Nation, Shaanxi province and Xian, adding t

3、he detail circumstance of the project, this thesis proposes a detail plan to this project.Including the SWOT Analysis of the project, Marketing Prositon, the Plan of design, the Schedule of Development, the Stratege of Marketing Promotion, the Investment estimate and the funds collection. Then,make

4、a total financial evaluation with Engineering Economic method to this plan. Including the ability of Earnings，Pay the loans and Defying the ventures. Finally，this thesis make a complex conclusions and suggestions to this plan.Key Words：Real Estate，Facility Study，Financial Evaluation共 2 页 第 45 页目 录第一

5、章总 论3建立项目表面3项目建立的须要性3可行性研究的体例依据4第二章市场阐发5宏观经济形势5西安市房地产市场阐发8项目SWOT阐发21项目的市场定位22第三章项目建立条件27项目建立的自然条件27项目建立的用地条件27市政配套条件27第四章项目筹划设计方案28设计指导思想及设计特点28总平面设计29修建设计29结构设计30技能经济指标31第五章项目的实施进度摆设32建立方法32开发进度摆设32第六章项目的销售方案筹谋33销售理念与计谋33促销计谋34销售实施筹划35销售进度摆设36第七章项目总投资估算37估算依据和原则377.2 总投资估算37总投资资金来源40第八章项目财务评价41盈利能力

6、阐发41偿债能力阐发42不确定性阐发43第九章项目综合评价与结论489.1 项目综合评价489.2 项目发起48第一章总 论1.1建立项目表面1.1.1项目表面本项目地块位于西安市长安路和友谊西路交汇处西北角，项目建立总用地面积20185，合亩（已扣除代征路和筹划路所占面积）。该地块南北狭长，工具进深浅，临长安路长度为320米，该地块工具最宽处约100米（南端），最窄处约30米（北端），且出现由南向北宽度逐渐淘汰的特征，现主要为住宅区，修建较为陈旧，目前地块尚未进入拆迁阶段。从目前现状来看，项目周边主干道现状比力理想，车流量和人流量较大，项目周边聚集公交线路31条，组成项目所处区域快捷方便的大

7、众交通系统。周边商业配套、商务配套、公建配套和休闲娱乐配套齐全。本项目地块沿长安路跨度较大，商业代价较高。项目筹划用地面积（不含代征路），建立总面积（含地下），其中住宅，写字楼，商场，多功效中心，绿化率28.26%，车位1065个。项目筹划总投资万元，分两期建立，一期建立面积103940，二期建立面积。1.1.2建立单位表面本项目的开发商中贸房地产开发有限公司是中贸世纪企业团体有限公司的子公司，注册资金5000万元。中贸世纪企业团体公司是中国国际贸易促进委员会、中国国际商会会员，同时是中国国际贸易促进委员会陕西分会、中国国际商会陕西商会的副会长单位。公司先后投资开发完成了现代化智能化的中贸国际

8、大厦，改革完成了中贸商务大厦、中贸物业大厦等项目，并与西安市修建设计院互助新建了一栋综合业务楼。1.2项目建立的须要性（1）房地财产已经成为我国百姓经济的支柱财产之一，房地财产的生长对国度经济的生长有着十分巨大的动员作用。（2）西安市经济连年高速增长，人民生活水平日益提高，企业对办公用房的需求和居民对住宅的需求都急剧增长。（3）本项目地处南门外，属于都市中心地带，交通便利，种种设施齐全，位于钟楼商圈和小寨商圈结合处，商业优势明显。项目定位于写字楼和住宅的组合，有利于充实发挥本项目的地段优势，同时为西安市房地财产的生长做出一定的孝敬。1.3可行性研究的体例依据（1）百姓经济中恒久生长筹划和财产政

9、策（2）投资项目可行性研究指南（3）西安市建立项目城建用度统一征收步伐实施细则（4）陕西省修建工程综合概预算定额（1999）（5）陕西省工程建立其它用度定额（6）全国统一修建按装工程工期定额（2000年）（7）都市居住区筹划设计范例（8）中贸世纪企业团体提供的其他有关资料（9）现场勘察陈诉及市场观察陈诉（10）行业市场目前的平均情况第二章市场阐发2.1宏观经济形势2.1.1全国经济状况阐发2004年全年海内生产总值136515亿元，按可比代价盘算，比上年增长9.5%。其中，第一财产增加值20744亿元，增长6.3%；第二财产增加值72387亿元，增长11.1%；第三财产增加值43384亿元，增

10、长8.3%。第一、第三财产对海内生产总值增长的孝敬率为9.2%和29.0%，分别比上年提高个百分点和个百分点。从今年一季度的数据看，2005年一季度，我国海内生产总值为31355亿元，同比增长9.5%。这一数据比去年同期低个百分点，但高于政府事情陈诉确定的8%的增长速度。这些数据表明投资、消费、出口的增长，不光各自体现良好，并且相互搭配协调，显示了宏观调控的结果。（1）牢固资产投资增幅继承回落一季度，牢固资产投资虽然仍保持较快增长，但增幅比去年同期有较大幅度回落。全社会牢固资产投资10998亿元，增长22.8%，比去年同期回落个百分点。分行业看，农业、能源、交通等行业投资得到增强。水泥、冶金等

11、行业投资继承得到抑制。 现在投资的现状可以说是增长速度仍然偏快，但是增长的势头已经开始放缓。从一季度新开工项目筹划总投资看，增长速度也是明显放缓，只增长1.5%。固然，这是在去年投资增长幅度很高的底子上。 从房地产投资中也可以看到这种趋势。去年同期城镇投资项目中，房地产开发投资增长41.1%；现在年首季房地产开发投资到达2324亿元，增长26.7%。分行业看，农业、能源、交通等行业投资得到增强。农林牧渔业投资增长39.9%，煤炭开采及洗选业增长86.1%，电力、燃气及水的生产和供给业增长44%，铁路投资增长倍。水泥、冶金等行业投资继承得到抑制。非金属矿物制品业、玄色金属冶炼及压延加产业投资分别

12、下降2.9%和1.4%。首季牢固资产投资增幅较去年虽有较大幅度回落，但这是在去年增长速度很高的底子上的增长，所以范围依然是偏大的，仍在高位运行。因此，国度还会增强土地审批和信贷投放的治理力度。 （2）消费需求加速增长一季度，社会消费品零售总额15112亿元，增长13.7%，扣除代价因素，实际增长11.9%，比去年同期加速个百分点。进出口贸易连续扩大今年一季度，我国进出口贸易连续扩大，出口继承快速增长，进出口总额2952亿美元，增长23.1%。统计还表明，出口1559亿美元，增长34.9%；进口1393亿美元，增长12.2%。进出口相抵，顺差166亿美元。在一些出口大省，一般贸易出口高速增长，私

13、营企业出口高速增长，进料加工进口快速增长，一般贸易和来料加工进口下降，出现了新的特点。外商直接投资继承增加。外商直接投资条约金额352亿美元，同比增长4.5%；实际使用金额134亿美元，增长9.5%。3月末，国度外汇储备达6591亿美元，比去年末增加492亿美元。 2.1.2全国房地产市场阐发2004年全年房地产开发投资13158亿元，比上年增长28.1%；商品房销售额10376亿元，增长30.0%，其中销售给小我私家增长30.4%，所占比重为93.3%。在近几年的高速增长历程中，也出现了一些欠好的情况，如局部地域房地产投资过热，房地产代价增长过快等情况。之所以一些地域的房地产出现连续快速上涨

14、，主要原因在于房地产投资性购置或更准确地说应是投机性购置。局部地域一些人群购置房地产不是为改进居住，而是为赚取升值倒卖的收益，这些人群通过大量购置拉高房地产代价，造成普通居民的房地产代价上升预期及追涨性购置，从而形成代价上涨引发的代价上涨。房地产代价上涨吸引银行资金卷入房地产投机狂潮，非到泡沫高涨到不能再支撑下去或宏观政策政府对其接纳制止性步伐，泡沫膨胀不会自己停歇，一直会上涨到瓦解为止。日本1980年代房地产泡沫飞涨，同时期消费物价并未上涨，最终地产泡沫破灭，日本经济至今也未能从中走出来；中国沿海局部地域1990年代初出现非常严重的房地产泡沫，虽然同时期全国其他地域并未出现大面积的房地产泡沫

15、，但已经对金融体系及宏观经济造成了严重的破坏。这些已往的教导应当引起我们足够的重视。因此，警惕和控制房地产泡沫将成为重要的宏观调控内容。从2003年下半年开始，政府出台了一系列的宏观经济政策对经济过热，主要是投资过热的现象进行了调控。主要包罗通过公布关于进一步增强房地产信贷业务治理的通知（业界称为“121号文件”）关于继承开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察事情的通知等政策，对房地产行业进行调控。从2005年3月份起，国务院又陆续出台了一系列稳定房价，控制房地财产过快增长势头的步伐，主要有：（1）央行加息。自2005年3月17日起，取消商业银行自营性小我私家住房贷款优惠利率，自营性

16、小我私家住房贷款利率改按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限治理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的倍。商业银行法人可凭据具体情况自主确定利率水平和内部订价规矩。以5年期以上小我私家住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的倍。3月18日，央行向各家银行发出了紧急通知，明确5年期以上的房贷下限利率为5.508%。同时上调小我私家住房公积金贷款利率，小我私家住房公积金贷款利率上调个百分点。（2）3月26日国务院下发关于切实稳定住房代价的通知（业界称为“老国八条”），首次以行政问责制的形式对房价实行调控首次以行政问责制的形式对房价实行调控。主要内容有：一、高度重视稳定住房代价。二、

17、切实负起稳定住房代价的责任：房价提高到政治高度，创建政府卖力制，省政府负总责，对住房代价上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任。三、鼎力大举调解住房供给结构，调解用地供给结构，增加普通商品房和经济住房土地供给，并督促建立。四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量。五、正确引导居民公道消费需求。六、全面监测房地产市场运行。七、积极贯彻调控住房供求的各项政策步伐。八、认真组织对稳定住房代价事情的督促查抄。（3）4月28日国务院常务集会提出增强房地产市场引导和调控的8条步伐。（业界称为“新国八条”）主要内容包罗：一、强化筹划调控，改进商品房结构。二、加大土地供给调控力度，严格土地治理。三、增

18、强对普通商品住房和经济适用住房代价的调控，包管中低价位、中小户型住房的有效供给。四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭根本住房需求。五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产生意业务行为的调治力度。六、增强金融羁系。七、切实整顿和范例市场秩序。八、增强市场监测，完善市场信息披露制度。（4）5月11日建立部、发改委、财务部、领土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部分公布关于做好稳定住房代价事情的意见。（5）6月1日开始对小我私家购置住房不敷两年转手生意业务的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。在如此多的调控政策出台后，全国房地产届一时间众说纷纭，批驳不一。但本轮调控的影

19、响照旧显而易见的，本轮调控的重点是要稳定房价，停止房价增长过快的情况。这些步伐一方面使消费者普遍推迟购房筹划，转而持张望态度，据上海“房产之窗”网楼市监测数据显示，整个4月份上海一手房住宅成交面积环比下降37%，闸北、普陀等次中心城区成交面积明显萎缩，黄浦、静安等中心城区的住宅成交均价也出现了今年以来的首次下滑。在二手房市场，多数中介认为，新增委托放盘量同比上升了30%，但实际成交量不升反跌，近一个月来普遍萎缩了6到7成。上海一楼市专刊今年3月、4月所作的两次同题观察显示，消费者对楼市的看法与购屋心态前后迥异。准备购屋者比例从先前的91%锐减为68%，购屋目的从主要是投资、投机转向投资、置产或

20、自用；而有意卖房人则从31%陡升至53%，其卖房目的则从“再投资房产”（82%）逐步向赢利了结（63%）靠拢。这说明市场到场者对房地产市场短期走势信心动摇。在买家连续张望的淡市压力下，卖家开始调解待售衡宇的利润回报预期：3月初，过半的受访者对赢利6至8成布满期待，更有近3成人希望赢利9成以上；到了4月份，3至5成的投资回报成了最多人的预期。另一方面，使得到土地和资金的难度增大，是房地产投资本钱升高，抬高了进入房地产行业的门槛，对范例市场也会起到积极作用。由此可见，随着国度对房地产行业的调控，再加上行业自己的生长，开发上的预期收益可能会有所下降，销售难度可能会加大，但房地财产在我国兴起时间不长，

21、属于向阳财产，再加上国度经济的生长和人民生活水平的提高，房地财产的市场前景照旧很乐观的。2.2西安市房地产市场阐发2004年西安市生产总值（GDP）1095.87亿元，按可比代价盘算，比上年增长13.5%。经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在13%以上，经济生长迈上了新台阶，并步入一个新的增恒久。其中第一财产增加值60.05亿元，比上年增长6.7%；第二财产增加值495.67亿元，增长15.6%；第三财产增加值540.15亿元，增长12.3%。三次财产结构出现新变革，第一财产和第二财产比重有所提高，第三财产比重有所下降。全年第一财产增加值占GDP5.5%，同比提高0.1%；第二财产增

22、加值占45.2%，提高1.1个百分点；第三财产增加值占49.3%，下降1.2%。修建业：全年修建业实现增加值亿元，比上年增长17.3%；修建业总产值227.9亿元，增长34.3%；施工面积1410.8万平方米，竣工面积584.6万平方米，分别增长14.7%和29.9%。修建企业效益有所提高，按施工产值盘算，全员劳动生产率13.3万元/人，增长17%。施工工程竣工率41.1%。房地财产：全年房地财产实现增加值56.5亿元，比上年增长10.3%。全年房地产开发量1497万平方米，增长11.4%；商品房竣工面积210.8万平方米，下降37.9%。2004年1到9月，西安市房地产开发投资增速回落，商品

23、房施工面积与竣工面积增势趋缓，商品房平均销售代价继承攀升。1到9月份，西安市累计完成房地产开发投资亿元，同比增长34.96%，增幅比去年同期淘汰了%，比今年1到6月份增幅回落12.28%。资金上，增幅全面回落，海内贷款增幅锐减。1到9月份，房地产开发企业本年累计资金来源亿元，同比增长%，增幅较1到6月份低落了个百分点。1到9月，西安市完成土地开发面积万平方米，同比增长倍，比1到6月份增长倍。另外，商品房销售减速，代价攀升。1到9月份，西安市商品房完成销售面积万平方米，同比增长%，增幅比去年同期回落%；商品房销售额亿元，同比增长%，比去年同期增幅低了个百分点，比1到6月份增幅低了%。截至9月份，

24、西安商品房平均售价为每平方米2562元，同比增长9.64%增幅比去年同期提高%。其中，商品住宅每平方米2371元，办公楼和商业用房分别为每平方米3947元和每平方米4339元。从1到9月的代价趋势上看，5月每平方米2582元，到达一个小岑岭，然后有所回落，8月份后又开始上扬。2004年西安商品房销售代价上涨%，创历年新高。商品房销售代价以每平方米2850元收盘。其中，住宅类每平方米2710元，代价水平上升%；非住宅类每平方米5730元，上升%；“二手房”生意业务代价上涨%。西安市城调队的观察结果显示，2005年一季度，经历了去年的宏观调控、今年的利率上调之后，西安房地产市场代价稳中有升。除衡宇

25、租赁代价同比下降%外，今年首季我市衡宇销售、物业治理和土地生意业务代价水平分别比上年同期上升4.7%、%和2.4%，房价绝对值与相对涨幅明显低于海内多数大都市及东部沿海地域。（1）多层住宅涨价较多 据观察统计，全市第一季度商品房、二手房代价同比分别上升%和%。在商品房中，住宅生意业务代价与去年同期相比上涨%，拉动衡宇销售代价总水平上升个百分点。经济适用房、普通住宅和高等住宅代价比去年同期分别上涨6%、%（其中多层上涨10%、高层上涨%）、%（其中别墅上涨%、高等公寓上涨%）。非住宅代价比上年同期上涨2%，拉动衡宇销售代价指数上涨个百分点。商品房代价上涨也刺激了二手房代价上涨。从调检察，今年一季

26、度我市二手房生意业务地段范畴明显扩大；宽大工薪阶级面对商品房地段选择面较窄、代价高等因素，纷纷进入二手房市场。首季二手房生意业务代价上涨%，其中非住宅代价同比上涨%，涨幅高于住宅代价个百分点。（2）衡宇租价略有下降 受办公楼（写字楼）及商业娱乐用房租赁代价下跌的影响，今年一季度我市衡宇租赁代价同比下降%。其中，住宅租价上升2%、产业仓储用房租价上升%，分别拉动衡宇租赁代价水平上升和个百分点。由于写字楼和商业娱乐用房代价下降，导致衡宇租赁代价水平下降个百分点。受政府订价以及调价必须经过业主委员会等因素的制约，今年一季度我市物业治理代价只有高等住宅同比上涨%，其余均与上年同期持平。别的，1-3月我

27、市土地生意业务代价同比上涨%；从用地项目代价变革看，商业、旅游、娱乐用地涨幅为%，其它用地上涨%，产业仓储用地涨%、居住居住用地涨%。（3）中高住宅需求上升从今年一季度衡宇销售情况看，受去年下半年出台的土地政策以及用地紧缺等因素影响，高等住宅（包罗别墅和高等公寓）尽管每平方米售价4000元以上，但需求仍呈上升趋势。目前西安城区人口已近400万，中高收入户以及部特别来人口住房消费热情高涨，成了买房的主力军。而占销售总额三成以上的普通住宅，由于价位适中（每平方米2500元左右），尤其是多层住宅备受工薪族的青睐，销售势头看好；与上年同期和上个季度相比，多层住宅代价分别上涨10%和%，在种种商品房中涨

28、幅居首。（4）城外升速快于城内随着市委、市政府加速都市化进程系列政策的出台，门路、立交等底子设施建立步调加速，高新区、经济开发区和曲江新区等迅速崛起，本地、外地房地产开发商巨资投入、精心打造的知名品牌楼盘遍及全市。加之城内土地资源消耗殆尽，以及住户住房投资意向的变革，城外房地产市场渐入佳境，房价屡创新高。据市城调队观察，今年1季度高新区、经济开发区、南二环外商品房均价分别为4035元/平方米、3221元/平方米和4224元/平方米，分别比上年同期上涨了%、%和%。与此相反，城区商品房售价仅4166元/平方米，同比下降%。城外房价的快速提升，与城区内的代价差距逐渐减小，使区域房地产代价结构趋于公

29、道。2.2.1近几年来西安市房地产销售状况阐发表2-1项目 年份2001年2002年2003年房地产开发投资主要指标（万元）6742117936891248177别墅、高等公寓997118456948434办公楼5414663238129362商业营业用房6441367385164846其中办公楼所占比重8.03%7.97%10.36%商品房实际销售面积()225346825289582527368别墅、高等公寓13863613937393374办公楼14897884515138679商业用房998614933878599其中办公楼所占比重6.61%3.34%5.49%实际销售额（万元）472

30、204513468542851别墅、高等公寓491635206834009办公楼582013981163575商业用房438051408035011其中办公楼所占比重12.33%7.75%11.71%商品房预售面积()674407610198523516别墅、高等公寓35000950521022办公楼8594121482800商业用房133232911829557其中办公楼所占比重1.27%1.99%0.53%商品房空置面积()508233571417638528别墅、高等公寓438842134251846办公楼1381855423759352商业用房215524687948520其中办公楼所

31、占比重27.19%9.49%9.30%资料来源：西安市统计年鉴凭据表2-1可以得出，写字楼的投资额在近几年连续上升，2003年的增幅到达了49%，随着投资的上涨，写字楼的平均售价也一路飙升，从2001年的3906元/平方米，上升到2003年的4584元/平方米，相比之下，别墅、高等公寓的代价却是一路走低，同时，办公楼空置率的下降也可以显示出市场对写字楼需求的增长。这与经济生长情况，国度的宏观经济政策也是相吻合的。2.2.2西安市写字楼市场状况阐发(1) 供给状况观察虽然国度并没有一个具体的写字楼分类尺度，但参照北京、上海等地的写字楼市场，我们可以发明，就目前已建成的写字楼来看，西安市写字楼市场

32、还不是很成熟，具体体现为分级尺度不明确，很少有诸如5A级，或一级、二级之类的区分，装修尺度普遍不高，员工餐厅、集会设施等不能满足需要，特色不明显，只有老三届世纪星大厦、高新国际商务中心等少数项目在这几方面做得较好。a) 西安市写字楼存量阐发（表2-2）表2-2区域城东城南城西城北城内曲江合计数量174352213005430045195111240001036514比例16.82%20.55%41.49%18.82%2.32%100%由此，我们可以清楚地看出，城西、城南、城内会合了西安市80%以上的写字楼，城北作为新经济开发区，还没有一座商业化的写字楼，这也体现了写字楼市场的一个共性漫衍区域较

33、为会合。具体说来，主要会合在两线一区，即：宁静路，向北延伸至解放路一线；新城广场，北大街延伸至南大街一线；高新区一区。另外，在南二环沿线，东门外东关正街，南门外南关正街至长安北路，以及曲江新区，都有漫衍。b) 目前西安市写字楼租金水平据观察，目前西安市写字楼租金水平根本稳定在3050元/平米*月，具体漫衍见表2-3：表2-3租金30-4041-5051-6061-7071-8081以上比例33.33%40%6.67%6.68%013.33%c) 目前西安市写字楼售价水平由于被访问者对此问题答复较少，有效答案较少，阐发不具代表性，故只能凭据开发商提供的数据估算。表2-4为西安市主要写字楼表面：表

34、2-4区域项目名称现状面积租金售价东郊招商局广场建成680005000世贸大厦建成540004050南郊长安国际广场在建500008USD13000高速大厦建成436785500老三届 世纪星大厦建成59000656150富城大厦建成180006000西郊高新国际商务中心建成14000088创业广场建成856006300汇德广场建成400004800财产中心建成5900续表2-4区域项目名称现状面积租金售价E阳国际建成300005500高科广场建成390006500西部国际广场在建1249456200丽华科技大厦在建370006800海星都市广场在建1382005500华晶商务广场在建2300

35、04800西部电子信息大厦在建800006000紫州国际在建272254598天创国际大厦在建570005500好汉旺座时代广场在建北郊经发大厦在建500005500东方濠景商务大厦在建43896城内凯爱大厦建成450005600新时代广场建成24000金泰丰商务大厦建成29000366480裕朗国际在建40120名流天地在建170005500曲江会展国际大厦在建670003600国际科技孵化大厦建成240003380资料来源：，部分楼盘售楼部通过上表，我们可以得到西安市写字楼市场的大概售价，见表2-5：表2-5区域城东城南城西城北城内曲江售价（元）4525550058603490d) 物业治

36、理水平物业治理普遍不能满足需要，凭据问卷显示，在不满意的物业办事的11个选项中，电梯期待时间过长，车位数量不敷，且租金过高，此问题在城内尤为严重，另有空调系统不佳几项占了多数，具体见表2-6：表2-6项目电梯期待时间车位数量车位租金空调系统合计比例23.53%29.41%8.82%17.65%79.41%但在观察中也能发明，西安写字楼市场正在蓬勃生长，在建的项目如长安国际广场、经发大厦、海星都市广场、裕朗国际等项目正在对以上不敷之处进行完善甚至逾越。(2) 西安市写字楼供给预测：近年来，西安市经济迅猛生长，GDP增长速度连续五年保持在13以上，经济生长迈上了新台阶，并步入一个新的增恒久，都市范

37、围也随之迅速扩大，写字楼，商铺等建立日趋升温，除在原有写字楼成熟地域继承开发建立外，北郊经济技能开发区和曲江新区的开发建立不容小视，增长率分别到达了100%和73.63%。据观察显示，未来两年内，西安市写字楼供给面积将有较大幅度的上升，具体漫衍见表2-7：表2-7区域城东城南城西城北城内曲江合计在建量11500652036938965712067000964186总量185852295639108208193896252231910002000700增长率100(3) 西安写字楼市场需求阐发通过对漫衍在城内、城南、城西的九座写字楼内事情的人员的访问及对结果的阐发，可以得到以下一些信息：a) 在

38、写字楼内办公的单位，大多会合在IT业、房地财产、通讯电子设备制造销售业、金融保险、咨询办事等行业。比例漫衍如表2-8：表2-8行业IT业房地财产咨询办事等行业贸易中介零售百货通讯电子制造业金融保险合计比例20%16%8%8%4%24%8%12%100%b) 省内公司，省外公司（包罗省外驻陕办事处，分公司）和外洋公司的比例分别为45.5%，45.5%，9%。c) 办公场合的得到方法主要为租赁，占到总数的2/3，剩下1/3为购置写字楼。d) 被走访的公司入住写字楼的时间大多为12年，站到被访问总数的68.3%，可见，西安写字楼市场成熟的时间不长。 e) 入住率阐发，见表2-9。表2-9选项60%以

39、下60%-70%70%-80%80%-90%90%以上比例5.88%23.53%29.41%23.53%17.65%平均入住率估算：平均入住率=各选项平均数（60%以下取50%，90%以上取95%）各选项所占比例可得，平均入住率为77.06%。f) 人均办公面积预计，见表2-10。表2-10面积5以下5-1010-1515以上比例4.76%61.9%28.57%4.76%人均办公面积=各选项平均数（5以下取3，15以上取18）各选项所占比例可得，人均办公面积为。(4) 西安两年内写字楼市场需求预测：需求总面积=行业从业人数人均办公面积租赁（购置）概率a) 行业从业人数预计表2-11分行业人数统

40、计（万人）2001年2002年2003年制造业金融保险业4.19批发零售业房地财产租赁和商务办事业居民办事和其他办事业信息传输、盘算机办事和软件业办事业资料来源：西安市统计年鉴凭据2001、2002、2003三年西安市分行业人数统计，参照西安市GDP年增长速度（取13%），可得几年后各行业从业人数见表2-12：表2-12分行业人数统计（万人）2005年2006年2007年制造业金融保险业批发零售业房地财产租赁和商务办事业居民办事和其他办事业信息传输、盘算机办事和软件业办事业b) 人均办公面积以/人计，租赁(购置)概率如表所示，可得三年内西安市写字楼需求面积如表2-13：表2-13年份2005年

41、2006年2007年数量（）138060015600001762800(5) 两年后写字楼供需比拟情况阐发2005年，总供给量1036514平米，总需求为1380600平米。预计到2007年，西安市场写字楼供给量将到达2000700平米，需求量将到达1762800平米，考虑空置率后，得如下阐发：有效供给为1541739万平米2.2.3目前典范项目表面柠檬公寓均价：3800元/供气系统：天然气入户修建面积：30000供电系统：双回路总户数：300 供水系统：市政水网装修水平：精装 采暖空调系统：会合供暖外墙：高级釉面条形砖，局部外墙涂料，线饰 内墙：水泥压光门窗：塑钢窗.防盗门项目位置：南二环含

42、光路什字(二环内)开发商：西安煜丰地产项目简介：柠檬公寓，小户型潮水版，现代都市森林的心灵物语。独占南二环、含光路繁华什字，以28层的绝对高度俯瞰都市美景，在四周浓厚人文气氛中偃仰高歌。40-90平米本性空间，300户时尚新锐，演绎生活多幕新鲜喜剧。柠檬公寓，一个特立独行、无法复制的青年生活特区，都市美丽风物线。幸福时光均价：3300元/项目位置：西安市电子正街开发商：长建房产装修水平：毛坯绿化率：40%修建面积：55000总户数：511门窗：入门为高级三防门；室内预留门洞；外窗为塑钢窗外墙：铺砌高级面砖供电系统：卡式电表、室内线路暗装数设、开关、插座安培装到位供水系统：24小时热水供气系统：

43、天然气入户采暖空调系统：地板辐射会合供暖，分户计量通讯系统：单路电话接入，客厅、主卧各预留插座电梯设备：10部名牌电梯项目简介：项目周围有电子正街、南二环、小寨、祥瑞路和西高新繁华街区环饶，生活、交通条件便利。该项目由两栋板、塔高层楼组成，社区内有与4000平方米中心庭院、2000平方米楼前绿化。为全关闭智能社区，会合供暖，人车分流。摩登BOBO:均价：4800元/项目位置：高新区白沙路与科创路什字东北角开发商：陕西文华房地产开发有限公司修建面积：21000绿化率：30%总户数：246户装修水平：精装修 门窗：智能门供电系统：双回路 供水系统：24小时热水供气系统：天然气 通讯系统：有线电视、电话、宽带入户项目简介：摩登bobo为文华地产的摩登系列，由江都修建承建，设地上18层，地下一层，两个单位各配两部高速电梯。一层设为商铺，为业主提供富厚的休闲购