如何同步控制高层项目方案设计阶段.doc

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1、最新【精品】范文 参考文献 专业论文如何同步控制高层项目方案设计阶段如何同步控制高层项目方案设计阶段 【摘 要】在建筑工程中，强化对建筑工程设计方案的优化已成为工程建设中的一项重要任务。一个高层商住项目的方案设计，不仅要有一个资深的建筑设计公司、及经验丰富的设计专业负责人来完成，更应有具备各个专业知识的房开项目负责人来控制，本文笔者建议只有撑握项目开发各环节：设计阶段、手续审批阶段、工程施工阶段，才能使项目完美、合理、顺利的完成竣工交付用户满意工程。 【关键词】方案设计阶段；前期准备；总平图控制 一、做好前期准备工作 1、需甲方提供的资料 1）用地红线图（注：应有明确的坐标） 2）原始地形图（

2、最好甲方已将红线落于地形图上） 3）相应区域城市规划图（明确周围建筑状况、性质、层数或高度、定位；周围市政道路定位、宽度、节点的坐标、标高及道路的坡度；市政绿化带宽度；是否有高压线等需要避让的东西。） 4）规划要点（明确用地性质、容积率、覆盖率、绿化率、规划规模、高度限制、机动车非机动车规模、建筑退红线要求等） 5）各地政府的相关规定、城市规划管理条例等（重点关注有关建筑间距、日照分析、高中低层及点式板式建筑退让道路红线、用地红线的具体要求、各地针对不同情况在总图上对于消防的不同要求） 6）甲方提供的设计任务书（涉及到具体的设计内容、设计方向、出图深度、时间控制等） 7）用地批文（此文关系到此

3、项目是否可以立项，亦即说明一个项目是否真实可实施的项目，在设计文件档案管理上这是不可缺少的文件） 2、相应准备： 1）明确相关设计的一些规范及防火规范；在总图、单体设计上有何约束； 2）根据设计任务书明确建筑的定位、把握大的设计方向； 3）将建筑用地根据不同情况分类，明确优势劣势； 4）根据规划要点及设计任务书测算建筑规模，可能形成几种模式，优化方案方向。 5）根据甲方的进度要求及工作量拟定工作时间表，时间表上应留出必要的审图时间，甲方配合的时间则较为机动。 6）收集整理相应的参考资料。 二、规划总平图的控制。 在这里我主要阐述总平面布置图所反应：消防登高场地（登高面）、区内道路与周边市政道路

4、标高高差、架空层的作用、汽车出入口坡道顶盖的功能改造。 1、规划总平图所反应的消防登高场地。一般某项目规划总平图一旦通过评审，原则上此项目的各项技术经济指标及小区绿化、档次、朝向布置基本已成定局，所以要在这成定局之前，必须做好充分考虑。 高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）等规范要求：建筑高度在50米以内的商住楼，其消防登高场地可离开主楼外墙5米10米外加6米宽的消防登高硬地面；建筑高度在50米100米以内的商住楼，其消防登高场地可离开主楼外墙10米15米外加6米宽的消防登高硬地面；高层商住楼消防登高面其主楼投影底部应留置一长边或1/4的主楼周边长度。这样建筑设计专业人员一般就会把

5、该配置的消防登高场地设计成一个距形场地印压套在规划总平图中，而直接影响规划总平的中心绿化景观布置，达不到绿化景观所需要的合理场地。实际上完全可以以满足消防规范要求而做适当调整消防登商高场地，必要时可以设计成局部圆弧形、斜三角形，这样大大合理提高了小区的绿化率与小品景点的建设。不然按原常规设计直接出总平图、及施工绿化景观图，造成局部预想变更将无法再次通过规划总平图、消防验收也无法依据原规划总平图得到竣工顺利验收，所以只有提前同步考虑消防登高场地与景观绿化的各数据参数要求，就能得到合理的最终效果图。 2、规划总平图所反应的区内道路与周边市政道路标高高差，有条件可以让高差放大些。一般高层商住项目都会

6、带有地下室，而地下室分部造价所占整个建设造价是最大一部分，尤其是浙南温州地区地下室造价高、危险性大、工期长。因为温州的地下室土质极差，可以说是“豆腐”土质，为了要在这样的土质中建造地下室，必须要做好特别的基坑支护措施、有组织合理方向开挖地下室土方与弃土外运堆放，中途还要错开雨季、台风等不利环境，还要面临坍塌、土体底部滑移的危险。所以只有尽可能的压缩地下室建设深度，采取减少小区道路与周边市政道路标高高差来提升整个商住楼的基础埋深，从而减少地下室挖土量、基坑支护安全、缩短地下室整个施工周期。 3、规划总平图所反应的底层架空层。为每个居住小区里的人在空余生活时间留有一个共同交流与活动场所，尽可能设计

7、多些架空层，改建成健身锻炼场所、与人勾通休闲椅吧、或设计些科学类魔镜、斜屋（视觉差异）、大自然景观小品屋，让小孩有足够的想象力，使其传授科学知识、及给予众多人群舒适生态环境。 4、规划总平图所反应的地下室出入口坡道，往往未把坡道顶盖室外地上空间给利用起来，大部分设计专业人员不会很关注小区细节档次、不会充分利用各个角落空间。看视简单的一个不起眼角落空间，交给景观绿化公司专业设计人员，完全可改造成一个突出景观活动场所（休闲亭吧）。 三、在高层商住项目方案设计阶段，未进入正式施工图设计前，必须清楚明白有些节点的设计控制，做到合理布局使用。 1、高层商住防烟楼梯间前室应根据高层民用建筑设计防火规范（G

8、B50045-95）的规定，消防电梯间应设前室，其面积：居住建筑不小于4.5平米；当与防烟楼梯间合用前室时不小于6.0平米。这个知识点必须业主撑握，并督促设计人员予以控制，不然很多设计专业人员怕麻烦修改建筑隔墙或结构小梁，会随意采用较大分隔这样对有限销售面积极为不利。 2、在有条件情况下，高层居住楼各套内必要时尽量设计些错层阳台，因为在浙江省房屋建筑面积测算实施细则中明确规定：一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。 3、在商住项目方案设计阶段，设计专业人员往往会对所配制的物业用房仅按使用面积来配置计入设计图，而忽视考虑

9、楼梯间、外墙等公摊面积也应分摊进去，一个项目往往在最后产权计算结果会多出几十平方米或上百平方米的面积。配电房的内部空间设计一定要由配电设计专业人员经多个设备布置方案，以取最合理紧凑空间，必要时一定要交电力专业资质和供电局相关专业人员核准，此细节往往也会浪费许多不必要的可销售面积，同时考虑配电房的个数以合理就近布置线路，做到造价最优、管线最清爽。 四、方案设计终稿后、施工图设计前阶段 高层商住楼项目在方案设计终稿后、施工图设计前，必须做好两个非常关键的结构设计，不然从时间、经济、或修改审批程序都是极为不利。 1、设计试桩。一个项目在结构施工图设计接近尾声时，往往是参照该项目土质实际地质勘察有关试

10、验数据，来计算入土桩体各分段土层的摩擦力和持力层确定埋深位置，最后科学合理选择有效的桩基类型、与不同桩径要求。 2、高层商住楼核心筒。一个高层商住楼的核心筒按消防要求是必须配制消防电梯，并必需有一张电梯直接通向地下室，常规电梯轿箱出口地面与地下室地面标高相同，并且电梯井道要求其底坑兼作集水坑作用的底标高，往往比地下室地面还低很多。经过实践经验与各方专业人员讨论，此处核心筒节点可以采用半地下室标高，出电梯轿箱再通向地下室来处理，即先在地下室地面处开始向上走设台阶踏步，上行高度约1.6米左右，另将电梯井道底部集水坑向外引伸，使其井道底坑与地下室底板面基本同一标高，这样大大降低了地下室核心筒的基础埋深，充分做到了结构设计的经济合理性。 五、小结 综上所述，高层商住项目方案设计是一个高度重要的阶段过程。不仅需要房地产企业项目负责人要有各方面的专业知识、同时在方案设计阶段各方分配专业人员要共同协调与配合，使其各方专业负责人要运用科学、创新知识，来共同完成项目开发整个过程最大合理化、利溢最大化。-最新【精品】范文