-房地产企业会计核算问题探讨.docx
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1、房地产企业会计核算问题探讨摘要会计核算贯穿于经济活动的全过程,是企业内部业务的重要组成部分,任何企业均离不开会计核算为其带来的效益和成果。房地产企业在我国经济发展中占有重要地位,对我国国民经济的支撑和促进作用日益明显,它具有投入资金大、投资回收期长、投资风险高等特点。但是部分房地产企业在会计核算当中存在着许多问题与不足,这对房地产行业的发展有着一定的影响。为此,本文首先重点研究房地产企业在会计核算当中经常会出现的问题,比如关于房地产企业会计信息的披露、企业开发成本与销售收入不匹配、企业会计核算对象与核算科目难以明确、企业销售收入核算难度大而且过程复杂、企业会计账簿设置合理化程度较低等问题;其次
2、从不同的角度来分析各种问题出现的原因;最后针对所有问题找到解决办法和预防措施,比如增强房地产企业会计信息披露的透明度、提高企业成本与收入的匹配度、具体明确核算对象与核算科目、合理确认销售收入与核算和规范设置会计账簿等解决性措施,以促进房地产行业的可持续良好发展。关键词:房地产企业;会计核算;会计信息披露;销售收入Explore the Real Estate Business Accounting IssuesAbstractAccounting through the whole process of economic activity,its an important part of th
3、e companys internal business.Every enterprise can not do without the benefits and achievements brought about by accounting.Real estate not only plays an important role in Chinas economic development,but also plays an increasingly important role in supporting and promoting our national economy. They
4、are characterized by large amount of investment, long payback period and high investment risk. Some of them still exist many problems and deficiencies in accounting.It has a certain influence on the development of the real estate industry.For this reason,this article first focuses on researching the
5、 problems that often appear in the accounting of real estate enterprises. Such as,disclosure of information about the real estate business accounting,enterprise development costs do not match sales revenue,it is difficult to make clear the accounting objects and accounting subjects of enterprises,en
6、terprise sales revenue accounting difficult and complex process,the rationalization of corporate accounting books is low.Secondly, it analyzes the causes of various problems from different perspectives.Finally seek out solutions and preventive measures for all problems.There is a series of solutions
7、 about enhance the transparency of accounting information disclosure for real estate companies,improve the matching of corporate costs and revenue,specific and clear accounting objects and accounting subjects,reasonable recognition of sales income and accounting,set up accounting books correctly.To
8、promote the sustainable development of the real estate industry.Key words: real estate enterprises; accounting calculation; accounting information disclosure; sales revenue III目录一、绪论1(一)研究背景1(二)研究目的与意义1(三)研究对象主体的特征21. 房地产投入资金量大22. 房地产建设周期较长23. 房地产投资风险较高2二、房地产企业会计核算的概述3(一)房地产企业会计核算的基本内容与核算对象3(二)房地产企业
9、会计核算的主要特点31. 收入与成本结转存在差异32. 销售核算和自营核算共同存在33. 借款费用需要单独核算3三、关于房地产企业会计核算中存在的问题4(一)房地产企业会计信息披露问题4(二) 房地产企业开发成本与销售收入不匹配问题4(三)房地产企业会计核算对象与核算科目难以明确5(四)房地产企业销售收入核算难度大且过程复杂5(五)房地产企业会计账簿设置合理化程度较低6四、针对房地产企业会计核算问题的解决性措施6(一)增强房地产企业会计信息披露的透明度6(二)提高房地产企业成本与收入的匹配度7(三)具体明确核算对象与核算科目7(四)合理规范确认销售收入与核算7(五)合理规范设置会计账簿8五、总
10、论8参考文献9致 谢10一、绪论(一)研究背景房地产企业在我国一直备受关注,是我国国民经济稳定的重要支柱,它的发展状况不仅关系到我国人民的切身利益,而且关系到我国整个国民经济的发展。近年来,房地产企业的发展可谓是蒸蒸日上,随着房地产企业的日益发展,各地的房价也整体逐渐上升;但是不断上升的房价对于占社会大部分的工薪阶层来说是一个巨大的压力,房地产企业的发展现状也会影响到其他行业的运行情况。房地产企业的作用和在国民经济中扮演的角色不可忽视,尽管房地产企业的发展前景看似良好,但是专门负责核算和监督房地产企业经济业务活动的房地产会计核算工作因为当前的会计制度和房地产企业自身的特点等一系列原因,并不能做
11、到十分满意;再加上房地产企业容易出现经济泡沫化,在一定程度上也会影响到房地产企业的会计核算,使其出现新的问题或是旧问题更加严重和复杂化。所以,房地产企业在正常发展时期和经济泡沫化时期要怎样继续稳定发展,怎么克服因为其自身特点而带来的对房地产企业会计核算工作产生不利影响的因素,如果这些因素不能克服,房地产企业应该要如何应对和解决不利因素所带来的问题,把会计核算工作做到更好。这些难题都需要企业一步步去深入探讨和研究,分析和制定出一系列解决问题的措施,因此,本文将结合房地产企业的各方面特点和房地产企业会计核算的相关内容等方面来分析我国房地产企业会计核算中出现的问题,以及解决问题的针对性措施。(二)研
12、究目的与意义本文结合了房地产企业自身的特征和房地产企业的发展现状及发展趋势,再对房地产企业会计核算工作的内容进行深入认识和了解,通过阅读有关书籍和文献,总结出在房地产企业日常的会计核算工作中常出现的问题。这些问题都是客观存在的,不同时期也会出现不同的问题,不同的问题又有不同的特点,且棘手程度也各不相同。种种问题的存在,无疑会对房地产企业的经营状况与未来发展产生重要影响,因此,对房地产企业中会计核算问题的成因与针对性措施进行探讨和研究、分析和总结是具有十分重要的意义,可以增强企业的市场竞争力,提升企业的经济效益,推动并稳定企业的健康发展。通过对这些问题的分析与探索,能够更加清晰地意识到问题出现的
13、原因和更加有经验地去解决与之相类似的其他问题,使得房地产企业在日后应对各种不同的会计问题时,都能够借鉴之前的经验而更理智地解决问题,并在此基础上积累更多的经验,可见做好房地产企业的会计核算工作是多么地有必要,房地产企业都必须要重视会计核算工作。本文明确了房地产企业会计核算在房地产企业日常经营管理中的重要性,并结合目前已有的相关研究,为房地产企业会计核算中存在的问题提出具体的解决措施,希望能为房地产企业和社会大众提供一些有参考价值的建议。(三)研究对象主体的特征本文研究对象的主体是房地产企业,通过查阅相关资料及个人对房地产企业的认识和了解,再结合实际情况加以总结得出房地产企业具有以下几个方面的特
14、征。1. 房地产投入资金量大众所周知,房地产不是一个小项目,它是房产和地产的总称,也就是说房地产包括土地和建立在土地之上的不动产,而土地的价值一直以来都在不断上升。我认为造成土地价值变化的原因就在于土地是不可再生资源,而我们的社会是在不断地发展,这样一来土地资源相对来说就会越来越少,以至于土地的价值就越来越大。可想而知,既然土地的价值高,那么需要投资在房地产上的资金也是庞大的,一般来讲,投入的资金在几十万到几千万甚至过亿之间。可以得知,房地产投入资金的额度大,而且范围也十分广阔。2. 房地产建设周期较长房地产行业与我们的生活紧紧地融合在一起,它是一个大项目,而建筑房地产无疑就是一个大工程。例如
15、,一般用来住宅的公寓一个单元面积最少也要几十平米,或者更大,现如今越来越多人不想走楼梯,电梯洋楼得到了普及,像这样的小区公寓一层就有好几个单元,一栋公寓大概三十层就有一百多个单元了,而且一个小区一般包括几栋以上的公寓,这一整个生活住宅区的建设工程有多大就已经显而易见了。再例如商业城或写字楼,规模有大有小,而且建筑物的安全性一定要达到合格标准,才可以放心让人们居住和活动,既然在质量上有明显要求的情况下,建筑工程就要按要求来,不能只求快。房地产项目从投资开始到建设完成所需要的时间还要根据其建筑的复杂程度来确定,因此要建造一项这样的大工程,在时间上还是比较长的,不可能是一朝一夕就可以完成的事情。3.
16、 房地产投资风险较高房地产的投资者们对其进行投资的直接目的就是获取利润,但是想要获取高额利润,必然是要承担高风险,毕竟利润和风险总是会同时存在的。我们都知道房地产投资并不是一个短期投资项目,我个人认为投资时间的长短和投资该项目的风险在一定程度上还是呈正相关的,因为房地产项目建设需要时间且是较长的一段时间,在这段期间里很可能会发生一些对项目的建设进度和投资收益形成不利影响的事情,这些事情就是风险。比如说一些不可抗力的自然因素,这种自然风险虽然可以适当地避免,但它不受控制而且是突如其来的问题,投资时还是要谨慎面对,不能掉以轻心。其次就是经营方面的风险,这也是房地产投资当中的常见风险之一,当房地产处
17、于经营状况不良的阶段,经济效益和投资收益都会受到一定的影响,经济上的压力也大大增加。除此之外,房地产的投资风险还有财务风险和工程风险等,因此在项目建设的过程中,风险无时无刻不存在。4. 房地产的兴衰是经济发展状况的提醒器我们用发达国家的实验来做例子,这些国家产生的现象表明:当一个国家的经济发展速度变得迅猛时,房地产业一马当先地卷起狂潮,并且能够成为这个国家经济进一步发展的重要推动力;反之,当一个国家的经济发展开始衰退时,房地产业也是最快衰弱和冷寂的行业。可见,房地产和一个国家的经济发展息息相关,它是能反映国家和城市经济状况的一面镜子,两者共同进退,相辅相成。二、房地产企业会计核算相关理论概述(
18、一)房地产企业会计核算的基本内容与核算对象把会计的基本理论和基本方法应用于房地产企业,对企业的各项经济业务活动进行核算和监督,就是房地产企业会计,房地产企业会计是以货币为主要计量单位的,对房地产企业的经营活动进行一系列的核算和监督的一种会计。房地产会计核算是通过确认计量与报告,为投资者或债权人以及社会公众提供各种有关企业的财务状况和经营情况等重大信息;是判断一个企业现阶段处于什么环境,是乐观还是悲观的重要依据;也是考核一个企业领导人的领导情况和能否实现企业经济绩效的重要标准。所谓房地产企业的会计核算对象,指的就是房地产会计中核算和监督的内容,这个对象取决于房地产企业经营的业务活动内容以及它的特
19、点。房地产的主要经济活动是指房地产开发、经营、管理和服务活动,并以盈利为目的;而会计的两个基本职能是会计核算与会计监督,所以房地产企业会计核算的对象就是核算和监督房地产企业能够用货币来表现的经济活动。房地产企业会计核算对象可以具体分为六个部分,分别是资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。(二)房地产企业会计核算的主要特点1. 收入与成本结转存在差异 目前,我国房地产企业经济活动大致都要经过两个阶段,一是前期的开发和建设阶段,二是后期的预售阶段。在这个过程中,企业的相关收入只能是作为预收账款,但是投入在开发和建设中的成本则是先作为开发成本,待项目竣工后再转为销售成本。事实上,在房地产销售中,
20、如果房地产要确认收入,就必须要确认风险和报酬都转移给对方。除此之外,如果以获取固定报酬作为目的,对开发产品进行售后回租或者售后回购的,这一类型的收入则不能确认,因为在这种情况下房地产销售企业不能及时确认为房地产的销售收入。2. 销售核算和自营核算共同存在房地产企业开发的产品不会全部都用作销售,企业会挑选一部分的房地产留作自用或是投资,这种情况不同于普通销售,是属于自营核算,需要单独进行计量与核算。实际上,在房地产会计核算当中会发生销售核算和自营核算同时存在的情况,原因是房地产企业不仅有销售物业,还有自持物业,这就需要企业在会计核算中做好严密的区分,做好核算工作,以确保会计核算在这一方面不会出错
21、。3. 借款费用需要单独核算既然房地产企业的特点是资金投入大、建设周期长,那这类企业就是属于资金密集型企业,在房地产项目的开发和建设期间,需要投入大量的资金去完成,而有一部分的资金的来源一般是银行贷款或是私人借款等,这些借款费用需要通过企业会计去进行准确的计量与核算,至于如何对这部分的费用成本进行准确的计量,应该要判断其是否符合资本化条件;如不符合条件,则应该准确地划分为费用化支出,这对于房地产会计来说,需要谨慎地完成。三、关于房地产企业会计核算中存在的问题(一)房地产企业会计信息披露问题目前许多房地产企业因为要树立本企业良好的形象以便于日后更稳定地经营,在选择信息披露这方面难以做到完全披露,
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