【企业管理】开店手册0306091634.docx

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1、大中电器Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.开店选址实用手册第一章 城市评估1、城市基本状况数据采集1.1 城市地理、人口状况城市总人口口（单位位：万人人），其其中市区区人口（单单位：万万人），人人口结构构、数量量、比例例，分以以下三段段：16624岁岁，25535岁岁，36660岁岁。市区区有多少少户家庭庭，户均均人数。适适龄青年年去年结结婚数量量。城市市从业人人员数量量，私营营企业人人员从业业数量。总总面积（单单位：平平方公里里），其其中市区区面积（单单位：平平方公里里）市区区人口密密度（

2、人人/平方方公里）。以以上数据据采集是是为了剥剥离出我我们的消消费主体体，算出出市区人人口密度度及我们们的未来来店面需需要覆盖盖的面积积。数据据来源是是统计局局、规划划局、民民政局（亲亲自去或或上网查查均可）。(填表格6)1.2 区县地理理、人口口状况与以上城市市指标等等同。数数据来源源是统计计局、规规划局、民民政局（亲亲自去或或上网查查均可）。(填表格6)1.3 城市未来来发展规规划确定市区扩扩容是以以“摊大饼饼”形式还还是以新新建“卫星城城”形式发发展。扩扩容方案案是否实实施，若若实施已已到何种种程度。城城市扩容容速度快快，对旧旧有销售售格局的的冲击就就大，进进军该市市场机会会多同时时难度

3、相相对低，成成功的机机会大。市市区若以以“摊大饼饼” 形式式扩容，环环路成为为店址的的首选。市市区若以以“卫星城城” 形式式扩容，旧旧城与新新城的连连接干道道成为店店址的首首选。数数据来源源是规划划局并实实地验证证（亲自自去或上上网查均均可）。1.4 公共交通通情况市区公共共汽车有有多少条条线路，它它们总里里程。近近三年的的载客数数及未来来几年的的发展规规划。每每条线路路的票价价及月票票的价格格。自行车的的现有数数量及前前两年的的数量有轨交交通是否否有，若若有，有有几条线线路票价价及月票票价。出租车车拥有量量及每公公里价格格。机动车状状况，私私车比例例及近三三年变化化情况，小小客车与与货车比比

4、例。以以上是为为了解该该城市百百姓的基基本出行行方式。数数据来源源是交通通局、公公安局、公公汽公司司、出租租车管理理局及统统计局（亲亲自去或或上网查查均可）。(填表格7)1.5 房地产状状况商品房开开工及在在建项目目数量，总总建筑面面积，房房屋空置置率，每每个项目目销售均均价及规规模（建建筑面积积）。住住宅项目目的户型型结构及及比例。以以上是为为了计算算该城市市电器消消费未来来一年的的增长趋趋势，数数据来源源是规划划局（亲亲自去或或上网查查均可）、各各项目实实地走访访。(填表格格8)1.6 各商圈房房屋租金金状况版权所有 翻版必究首先把全市市的商业业街划分分为四种种类型，AA类主商商圈最好好，

5、B类类次商圈圈，C类类有潜力力，D类类暂无价价值。采采集每一一类的市市场报价价大型底底商综合楼楼商品市市场临街铺铺面房写字楼楼住宅楼楼。以上上是对该该市租金金整体状状况进行行摸底。数数据来源源是各中中介公司司及市场场调研。（填填表格99）开店选址实用手册1.7 经济发展展状况国内生产产总值及及近两年年增长率率人均GGDP社会商品品零售总总额家用电电器零售售总额户均家用用电器消消费额人均收入入电器销售售从业人人员人均均收入，主主要岗位位人均收收入：店店经理、部部门经理理、普通通员工、会会计、出出纳、收收银员、防防损员、物物业水、暖暖、电工工等。数数据来源源是市统统计局及及市场走走访调研研。（填填

6、表格110）1.8 未来竞争争对手状状况市区家用用电器零零售商有有多少家家，每家家营业额额市区有有多少电电器卖场场，每个个面积有有多少，市区家用电器总经营面积，全市电器卖场每平米年平均营业额。零售商电器经营门类集中度调查，依我公司主要门类划分为：彩电、空调、冰洗、手机、音响、电脑。专卖店数量调查。数据来源是国家信息中心、市统计局、各供货商、税务局及市场走访调研。（填表格11）1.9 媒体情况况平面媒体体有多少少家，每每家发行行量、发发行对象象、发行行方式，每每年广告告分类收收入，广广告报价价广播媒体体有几家家，收听听覆盖率率对比，受受欢迎栏栏目时段段收听率率对比，报报价电视媒体体收费报报价平面

7、广告告公司报报价采集集DM广广告发行行报价采采集户外广广告报价价采集。（填填表格112）1.10 办公用用品及消消耗品报报价采集集1.11 各政府府职能部部门办公公流程、各各项优惠惠政策采采集2、评估报报告的编编写2.1 体体例以说明文为为主列举举数据进进行说明明，并附附以事例例及现场场图片2.2 方方法版权所有 翻版必究根据各种相相关数据据进行论论证。分分析该城城市的经经济发展展速度，城城市规模模，是否否适合开开连锁店店。分析析进入该该城市的的投入产产出比，需需要开多多少家店店才能基基本覆盖盖，第一一年的营营业额预预测及各各项费用用支出预预算。根根据房地地产情况况分析该该市整体体电器市市场第

8、二二年的增增长潜力力。分析析预测我我们第二二年的增增长趋势势。分析析客流规规律及消消费潜力力。分析析交通地地理条件件。分析析竞争激激烈度。分分析人力力成本。分分析广告告宣传成成本。分分析人文文状况。分分析其他他影响经经营的因因素，如如政府的的工作效效率等。开店选址实用手册2.3所需需各类表表格（附附后）版权所有 翻版必究开店选址实用手册第二章 店店址选择择1、选择店店址的原原则店址的选择择，是一一项关系系着店面面未来的的经济效效益和发发展前景景的重要要工作。通过我们对对该城市市调查分分析、寻寻找一年年内能产产生利润润并有明明显增加加趋势的的店址。有有可能的的话还要要预测所所选店址址的销售售额、

9、毛毛利、成成本和利利润及未未来的增增长潜力力。2、选址的的基本要要素2.1目标标店方圆圆3公里里区域内内(100万人30万万人)，居居民聚居居、人口口集中的的地方是是适宜设设置店面面的地方方。2.2交通通方便，旅旅客上车车、下车车最多的的车站，或或者在几几个主要要车站的的附近，可可以在顾顾客步行行不到220分钟钟的路内内的街道道开店。2.3店面面临主干干道，门门店设在在三叉路路的正面面，拐角角的位置置也是很很理想的的，它位位于两条条街道的的交叉处处，是人人流的停停滞点，可可以产生生“拐角效效应”2.4有充充足的停停车位(301000)。2.5所处处位置在在当地有有较高知知名度。2.6确定定目标

10、店店时，应应争取更更多的户户外广告告位置。2.7确定定目标店店时，应应考虑适适当面积积的库房房，一般般可占用用2000-3000m2。2.8参考考店租价价格：以以天津为为例中环线以外外约为：0.771.5元/m2天，中环线至内内环线之之间约为为1.882.6元/m2天。条件好的店店址,价价格可适适当放宽宽20%-335%.3、选择开开店的商商圈3.1最佳佳目标店店：大型型超市、家家具广场场、高级级住宅区区、新建建成的居居民住宅宅区、人人口素质质较高的的居住区区、有较较多居住住人口和和活动人人口的地地方、大大型车站站附近、同同行密集集的地方方或没有有一个竞竞争对手手的大街街。3.2最差差目标店店

11、：僻静静的小街街小巷、人人口稀少少的居民民区、机机关单位位集中的的办公区区、居民民人口老老化的地地方.繁繁华的市市中心、步步行街等等不宜考考虑。3.3装修修定位：店内的的地面、墙墙面、天天花板均均应有相相应的装装修、要要力求有有新的创创意，体体现出与与众不同同的风格格、店内内环境一一定要保保持清洁洁。(详详见有关关章节)版权所有 翻版必究4、选择开开店的方方位开店选址实用手册4.1选择择现在被被商家看看好的店店址，不不如选择择不久的的将来会会由冷变变热，而而目前尚尚未被看看好的店店址。这这样的门门店位置置费用低低，潜在在的商业业价值大大。因此此，应特特别留心心城市建建设的发发展带来来的变化化。

12、4.2选择择靠近大大公司、大大店铺的的街道一一边。这这一侧出出入者可可以成为为我们的的顾客，另另一方面面是因为为来过的的顾客便便于向别别人介绍绍，比较较容易指指引他人人光顾。4.3选择择靠近人人口会增增加的地地方。住住宅区的的发展，新新机构的的设立，会会给门店店增添顾顾客，使使今后的的发展更更具潜力力。4.4选择择经营方方向相辅辅相成的的门市作作邻居如如:超市市附近、家家居商场场附近。4.5选择择门店位位置时，还还应重视视门店所所在建筑筑提供的的设施是是否符合合经营要要求。4.6在同同一条街街道两侧侧选择门门市位置置，以客客流量多多、能见见度高、交交通不易易堵塞的的位置为为佳。5、预测销销售额

13、的的因素和和方法5.1因素素 市场容量及及竞争情情况 交通 3公里内人人口数量量及人口口基本素素质 店面情况 未来城市规规划5.2 因因素分析析方法 家电市场容容量及竞竞争情况况调查大商场场家电部部门及电电器专卖卖店基本本情况（企企业性质质、员工工数、年年销售额额），预预计年家家电销售售额,将将调查情情况列表表。(见见表一) 交通第一步：购购买城市市地图，计计算主要要交通道道路，如如环线加加放射路路线结构构地交通通，可计计算该城城市共有有几条环环线、几几条放射射线，环环线和放放射线交交叉口是是较好地地店面位位置，将将交通状状况整理理列表。（见见表二）第二步：按按交通状状况表，对对每一条条道路和

14、和路口通通过步行行观察客流状状况，对对周边无无住户路路段排除除，确定定重点调调查路口口和路段段，调查查客流量量和公交交线路状状况，依依客流量量大小进进行排列列。（见见表三）第三步：确确定主商商圈。如如：北京京是三环环路、天天津为中中环路。 目标店方圆圆3公里里内居民民调查版权所有 翻版必究根据主商圈圈寻找可可出租的的店址，主主要有新新建底商商，不景景气商场场、超市市等可主主动找主主要负责责人面谈谈，面积积在30000-50000平米米，作为为目标店店址，对对目标店店址应调调查周边边3公里里之内顾顾客群（见见表四、表表五）。开店选址实用手册 店面情况（见见表六）6、应该注注意的问问题6.1注意意

15、租赁房房屋租赁之前，应应先了解解房屋的的基本条条件及价价格，查查看房屋屋的产权权状况，实实地考察察，看是是否适合合我们经经营，房房屋有无无破损，楼楼面的受受力以及及水电等等情况，了了解房租租情况. 6.2注意意城镇的的发展规规划有些城镇人人口稠密密区的商商业繁华华区都在在不断增增多和扩扩大，都都挤在城城市某一一块地方方是不可可能的，必必须四面面扩张，但但扩张不不是相等等平齐的的，而是是有条件件和有先先有后的的，选择择场地就就要注意意到这一一点，用用长远的的、发展展的眼光光对待这这一问题题。6.3抓紧紧时机 要要选择的的场地只只要基础础好，有有发展前前途，看看准了下下决心定定下来，环环境和条条件

16、差一一点，可可以边经经营边建建设，逐逐步改善善环境，创创造好的的条件。如如果犹犹犹豫豫，当当决不决决，就会会错过商商机。7、租 金金 计 算7.1计算算原则先准确调研研出该城城市的年年社会消消费品零零售总额额St，推推算出家家用电器器的年零零售总额额Sh。以以该市家家用电器器年零售售额的440%为为目标占占有率乘乘以7%的综合合毛利率率Pt计计算出大大概的年年毛利额额Py。以以年毛利利额的220%作作为这个个城市的的总租金金额，分分2到33年实施施，第一一年用总总租金额额40%的额度度为宜，第第二年依依经营情情况推进进。7.2计算算公式第一年租金金=Shh40%7%20%40%8、城市发发展部

17、调调研员工工作内容容1、城市基基本状况况调查1） 本市全年常常住人口口数2） 本市辖区人人口数3） 城市总面积积4） 人口密度（人人口密度度总人人口数总面积积）版权所有 翻版必究5） 全市年人均均收入（以以公布资资料为主主，详见见附表一一并请注注明以上上数据来来源）开店选址实用手册2、零售市市场基本本状况调调查1） 全市大型超超市状况况（详见见附表二二）2） 全市大型百百货商场场状况（详详见附表表三并请请注明以以上数据据来源）3、电器市市场基本本状况调调查1） 大型连锁企企业基本本情况地理位置、场场地面积积、租金金状况、硬硬件环境境、外观观照片经营内容、服服务特色色、客流流情况、经经营额度度广

18、告内容、宣宣传特色色运输状况、仓仓储状况况办公状况、人人员总数数及其它它说明每个公司建建立一份份档案，按按门店分分类，将将店面详详细情况况归档。（详见附表表四）2） 其它业态电电器经营营基本情情况（百百货商场场、超市市等）地理位置、场场地面积积、硬件件环境、外外观照片片、经营内容、服服务特色色、客流流情况、经经营额度度广告内容、宣宣传特色色、运输状况、仓仓储状况况、办公状况、人人员总数数及其它它说明每个商场建建立一份份档案，将将商场或或专营店店详细情情况归档档。（详见附表表四）4、预选店店址店面选址原原则：1） 目标店半径径3公里里区域内内约400万居民民、人口口集中的的地方是是适宜设设置店面

19、面的地方方。2） 交通方便，乘乘客上车车、下车车最多的的车站，或或者在几几个主要要车站的的附近，可可以在顾顾客步行行不到220分钟钟的路内内的街道道开店。3） 店面临主干干道，门门店设在在三叉路路的正面面，拐角角的位置置也是很很理想的的。4） 有充足的停停车位，30至100辆。5） 所处位置在在当地有有较高知知名度。6） 确定目标店店时，应应争取更更多的户户外广告告位置。7） 确定目标店店时，应应考虑适适当面积积的库房房，一般般以2000-3300mm2为宜。（详见附表表五，另另附照片片一套,目标店店所处位位置地形形图一套套.）版权所有 翻版必究开店选址实用手册注：1、 调研员认真真填写各各项

20、数据据后上报报该城市市发展部部主管。2、 上文中所提提各类表表单。版权所有 翻版必究160开店选址实用手册附表1： 各 城 市市 评 分 对对 比 表调查人： 调调查日期期： 年 月月 日日序号城市名称消费品零售售额(亿元)市区人口(万人)市区人口密度(人/平方方公里)GDP增长率人均收入（元元）商品房电器业态状状况综合评价（分）销售面积(万平米)在建面积(万平米)均价（元）数量(家)卖场总数量（个）卖场总面积（平米）12345678910备注：打分分标准 序号项目取分单位分数备注序号项目取分单位分数备注1消费品零售售额100亿元元3分7商品房均价价1000元元2分2市区人口1000万万20分

21、8连锁竞争对对手数量量家-3分3市区人口密密度1万人/平平方公里里3分9单体竞争对对手数量量家-0.5分分4人均收入5000元元3分10卖场数量3个-0.5分分5商品房销售售面积100万平平米2分11卖场总面积积1万平米-0.5分分6商品房在建建面积100万平平米2分北京举例：开店选址实用手册附表2： 城 市 各各 行 政 区区 指 标 对对 比 表城市名称： 调查查人： 调查查日期： 年年 月月 日日序号行政区名称称消费品零售售额（亿元）区人口(万人)区人口密度度(人/平方方公里)人均收入（元元）商场超市小商品市场场政府机关数量企业数量学校数量综合评价（分）数量面积数量面积数量面积12345

22、678910备注：打分分标准 序号项目取分单位分数备注序号项目取分单位分数备注1消费品零售售额10亿元3分8超市营业面面积1万平米2分2区人口100万20分9小商品市场场数量个2分3区人口密度度1万人/平平方公里里3分10小商品市场场营业面面积1万平米2分4人均收入5000元元3分11市级政府机机关数量量个1分5商场数量家2分12企业数量个1分6商场营业面面积1万平米2分13学校数量所1分7超市数量个2分附表3： 城 市 主 要要 道 路 指 标 对 比 表城市名称： 调查查人： 调查日日期： 年 月月 日日序号道路名称起始点走向长度(公里)路宽（米）车道数公交线路(条)十字路口(个)立交桥(

23、座座)商场超市餐饮企业机关专卖店综合评价(分)数量面积数量面积12345678910备注：打分分标准 序号项 目取分单位分数备注序号项 目目取分单位分数备注1走向8商场数量2长度9超市数量3道路总宽10餐饮数量4上下行车道道数11企业数量5沿线5站以以上公交交线路12机关数量6十字路口数数量13专卖店数量量7立交桥数量量合计开店选址实用手册附表4-11： 城 市 主 要 路 口口 指 标 对 比 表城市名称： 调查人人： 调调查日期期： 年 月月 日日序号路口名称交汇道路名名称主路宽次路宽公交站点数数量路口日机动动车流路口自行车车流路口四角日日客流（人人）商场超市写字楼餐饮企业机关专卖店综合评

24、价(分)东西南北东西南北ABCD数量面积数量面积1 2345678910备注：打分分标准 序号项 目取分单位分数备注序号项 目目取分单位分数备注1交汇道路条59500米商商场数量量家22主路宽双向每车道道510500米商商场面积积万平米23次路宽双向每车道道311500米超超市数量量家14公交站点50米内每每个212500米超超市面积积万平米15路口机动车车流日200辆辆313200米内内写字楼楼面积1000平平米16路口自行车车流日400辆辆514饭馆数量10家17路口客流日500人人715200米内内机关数数量个18200米内内公司数数量10个116200米内内专卖店店数量10个1开店选址

25、实用手册附表4-22 道路截截点流量量登记表表道路名称： 地地 点： 调调查人： 时间间： 年 月 日时 段机动车流量量（辆）自行车流量量（辆）人流量（人人）备注上行下行上行下行上行下行788991010111111221213313144141551516616177171881819919200合计版权所有 翻版必究开店选址实用手册附表4-33 主主要路段段客流调调查表调查人： 调调查时间间： 项目名称节 假 日平 时备注方向机动车自行车行人方向机动车自行车行人东西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南东

26、西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南版权所有 翻版必究开店选址实用手册附表5： 目目标店评评分项目目及标准准序号项目评分单位分数评分序号项目评分单位分数评分1区消费品零零售额10亿元1029卖场层数单层502所在区人口口100万人人30二层403所在区人口口密度1万人/kkm215三层304所在区人均均收入5000元元10四层20以下为三公公里范围围内目标标店环境境比较五层105三公里内人人口5万人5030机动车停车车位门前每100个56三公里内人人口密度度万人/ kkm230楼后每100个47三公里内人人均收入入5000元元30地下每100个38商品房销售售面积（万

27、米）131自行车存放放每10个29商品房在建建面积（万米）132户外广告广告牌每110m22310商场数量个5灯箱每100 m22211商场面积（万米）5橱窗每100 m22112超市数量个233卖场层高3m3013超市面积（万米）33m每110cmm加1分分14商品市场数数量个53m每110cmm减5分分15商品市场面面积（万米）534门前公交线线路50m以内内有站每每条516市政府机关关数量个150-1000m以以内有站站每条317独立办公企企业数量量个135电梯自动扶梯双双向每部部818写字搂企业业数量个1自动扶梯单单向每部部519高校学生数数量1000人人3客梯1吨/部320连锁竞争对

28、对手数量量每家10货梯1.55吨/部部621单体竞争对对手数量量每家536空调中央空调3022竞争对手营营业面积积1000mm23分体柜机每每10匹匹3以下为三公公司目标标店硬件件设施比比较37消防烟感系统523门前马路上下三车道道30喷淋系统5上下二车道道20消防栓每个个2上下一车道道10灭火器每110个1单行线038电力容量100KWW3024面积使用率率852039产权性质自建或购买买2085%每每1加加2分租赁1085%每每1减减3分40正门宽度林建525建筑高度6m3040目标店沿街街长度10m56m每米米加5分分4110m56m每米米减100分26门前机动车车流量8-20时时双向2

29、200辆辆527门前自行车车流量8-20时时双向4400辆辆1028门前人流量量8-20时时双向5500人人10合计合计版权所有 翻版必究开店选址实用手册附表6-11： 城城市基本本状况数数据汇总总表城市名称： 调查查人： 调查查日期： 年年 月 日 序号调查项目单位数量序号调查项目单位数量1总人口万人25市区家庭户户数户2市区人口万人26户均人数人316244岁万人27去年结婚数数量对425355岁万人28城市总面积积万平方公里里536600岁万人29市区面积万平方公里里6城镇从业人人员万人30市区人口密密度人/平方公公里7私营企业从从业人员员万人31家用电器零零售总额额亿元8国内生产总总值

30、亿元32市区家用电电器零售售商家9固定资产投投资总额额亿元33电器卖场数数量个10消费品零售售额亿元34市区电器卖卖场总面面积万平米11GDP增长长率%35每平米年产产出万元12人均GDPP元36空调专卖店店数量家13人均收入元37手机专卖店店数量家14商品房在建建面积万平米38电脑专卖店店数量家15商品房均价价元39音响专卖店店数量家16公交线路条40A类商圈底底商租金金平米/天17公交线路运运行总里里程公里41B类商圈底底商租金金平米/天18年运载量人42C类商圈底底商租金金平米/天19出租车保有有量辆43地方报纸家20机动车保有有量辆44地方广播电电台家21私车保有量量辆45地方电视台台家22自行车保有有量辆23有轨交通条24有轨交通运运行总里里程