华尔街日报某年度十大行业的十大趋势报告11562.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.华尔街日日报XXX年度度趋势报报告十大行业的的十大趋趋势简体中文版版目录简介华尔街日日报趋趋势报告告十大行业的的十大趋趋势 或或许有关关房地产产的消息息你都比比较关注注。也或或者你对对钢铁行行业很感感兴趣。再再或者食食品业和和风险投投资业的的相关报报导你一一个字也也不会放放过。但但是你能能什么都都看吗？不可能能。 所所以华华尔街日日报一一年一度度的“趋趋势”报报告就非非常有用用也也很受欢欢迎。快快速、简简便、轻轻松的阅阅读中你你便抓住住了你或或许错过过了的东

2、东西。证券业跟跟著利率率走 就就像太阳阳月亮的的运动主主宰著地地球上的的潮涨潮潮落一样样，金融融市场的的动向也也决定了了华尔街街的趋势势。在过过去五年年中，道道琼斯指指数有三三年是下下跌的，而而今年到到目前为为止，道道琼斯指指数也只只是与220044年基本本持平，面面对这样样的股市市，华尔尔街证券券行业正正悄然发发生著变变化。2005年年12月月08日日09:04地产业繁繁荣的背背后 近近年来的的地产业业发展环环境真可可用“完完美”二二字来形形容，房房屋平均均价格较较五年前前上涨了了53%。短期期看这样样的价格格涨势难难以为继继，长期期看各种种远期因因素将重重塑地产产业格局局。2005年年12

3、月月07日日21:53零售业提提升品位位 降低低价格 零零售商们们虽然销销售的产产品和价价格不尽尽相同，但但他们全全都将越越来越多多的精力力倾注在在吸引中中产阶级级和富裕裕消费者者的努力力上了。这这就意味味著他们们需要提提升形象象、改装装店面、调调整货品品和营造造时尚的的购物环环境。2005年年12月月07日日21:43食品业新新食品 新面貌貌 几几十年来来，食品品销售业业一直由由传统的的超级市市场占领领，他们们主营中中端商品品的店铺铺往往售售价偏高高，但常常常用每每周特价价来吸引引顾客光光临。但但是近年年来，食食品零售售业开始始出现了了几十年年来前所所未有的的改观。2005年年12月月07日

4、日22:32风险资本钱往何何处投 伴伴随风险险资本努努力搜寻寻有望成成为新一一代雅虎虎或eBBay的的初创公公司，科科技世界界重新焕焕发了新新的活力力。但是是这一次次，风险险资本所所追求的的高增长长目标已已不再仅仅限于互互联网初初创企业业和生物物技术公公司了。2005年年12月月07日日21:36广告业随随时随地地皆广告告 随随著广告告越来越越难以接接近消费费者，产产品营销销人员开开始越来来越多地地转向新新的、非非传统的的营销手手段。当当今世界界广告业业的图景景与我们们父辈脑脑中的记记忆已经经完全不不可同日日而语了了。2005年年12月月07日日21:42递送业“都都往一个个喉咙里里灌” 包包

5、裹递送送也许并并不是什什么激动动人心的的行业，但但它的确确是个庞庞大的产产业，一一个不可可或缺的的产业，同同时也是是一个非非常难做做而而且越来来越难做做的的产业。2005年年12月月07日日21:48公用事业价格飙飙升及其其产生的的影响 能能源价格格的上涨涨给美国国家庭带带来了沉沉重的负负担。冬冬季将至至，公用用行业及及监管机机构正面面临众多多猜疑，不不知道他他们采取取的措施施是否足足以保护护公众免免受涨价价冲击。2005年年12月月07日日21:55钢铁业积积极创新新 重塑塑形象 没没什么东东西像金金属那么么坚固持持久，而而金属的的这种坚坚固形象象也使得得这个行行业的制制造商看看上去不不那么

6、具具有创新新精神。但但是这种种情况正正在发生生变化。众众多金属属企业正正在努力力加快全全球化进进程，同同时也在在积极拓拓展新的的业务。2005年年12月月07日日21:39广播业在在新媒体体时代艰艰难求生生 广广播电台台像电视视、报纸纸等其他他传统媒媒体一样样，面对对新媒体体时代的的冲击正正在渐渐渐失宠。因因此，该该行业正正在想方方设法开开设有吸吸引力的的节目，建建立新的的听众群群，包括括调整长长期一成成不变的的电台，制制作非主主流的节节目等。2005年年12月月07日日21:46证券业跟跟著利率率走 就就像太阳阳月亮的的运动主主宰著地地球上的的潮涨潮潮落一样样，金融融市场的的动向也也决定了了

7、华尔街街的趋势势。 在在过去五五年中，道道琼斯指指数有三三年是下下跌的，而而今年到到目前为为止，道道琼斯指指数也只只是与220044年基本本持平，面面对这样样的股市市，华尔尔街证券券行业正正悄然发发生著变变化。为为了提振振投资回回报，投投资者们们开始寻寻找股票票的替代代品，一一些人涌涌向了他他们的父父辈们从从未听说说过的证证券品种种。同时时，由于于费用和和佣金的的降低，华华尔街公公司正开开辟著其其他生财财之道。客客户的期期望值随随著交易易技术的的发展而而不断提提高，推推动了证证券交易易所的整整合。监监管环境境也在发发生著变变化。 不不过，正正如预测测金融市市场走势势会十分分困难一一样，在在上述

8、变变化的发发生过程程中也存存在种种种风险和和不确定定性。 以以下就是是对华尔尔街未来来趋势的的一些分分析。1.债券将将强于股股票 自自从20000年年3月互互联网泡泡沫破灭灭、并拖拖累整个个股市陷陷入低迷迷以来，金金融市场场就一直直被固定定收入证证券所主主宰，简简而言之之就是被被债券所所统治。这这导致华华尔街的的势力结结构和竞竞争格局局发生了了改变。 据据基金研研究公司司晨星公公司(MMornninggstaar IInc)的数据据，从220000年3月月31日日到今年年的9月月30日日，规模模最大的的一只股股票指数数共同基基金：VVangguarrd 5500 Inddex Funnd平均均

9、每年下下跌了22.1%，而与与之相应应的债券券市场基基金Vaanguuardd Tootall Boond Marrkett Inndexx的年平平均回报报率却达达到了66.4%。 在在顶级证证券公司司中，债债券部门门的管理理人士平平步青云云、步步步高升，而而股票市市场部门门的一些些元老却却不得不不卷铺盖盖走人。同同时那些些在债券券市场优优势最强强的公司司表现也也会好于于其他同同行。 在在高盛集集团(GGolddmann Saachss Grroupp Innc.)，曾在在债券部部门任管管理职位位的布兰兰克费恩恩(Llloydd Bllankkfeiin)在在20003年112月成成了公司司总

10、裁和和二号管管理人物物。在摩摩根士丹丹利(MMorggan Staanleey)，固固定收入入部门主主管克鲁鲁(Zooe CCruzz)也坐坐上了公公司的第第二把交交椅，而而股票部部门前主主管潘迪迪(Viikraam PPanddit)以及哈哈文斯(Johhn HHaveens)则在一一片混乱乱之中黯黯然离去去，债券券界元老老麦晋桁桁(Joohn Macck)在在20005年66月份出出任公司司董事长长兼首席席执行长长更是将将这一趋趋势推向向了极至至。 在在股市泡泡沫破灭灭后，美美国联邦邦储备委委员会(Fedderaal RReseervee, 简简称：FFed)为保护护经济少少受冲击击而采取

11、取了一系系列的降降息措施施，由此此点燃了了债券市市场的火火爆行情情。然而而现在的的Fedd早已改改弦更张张，举起起了加息息的大旗旗，自220044年6月月份以来来，Feed已经经连续112次调调高目标标利率，前前景到底底如何尚尚不得而而知。2.出现更更多的私私人资本本交易 手手握大把把现金的的私人资资本运营营公司相相互合作作，在一一个个眩眩目的交交易中竞竞相吞下下大大小小小的公公司，这这让它们们在全球球并购市市场上的的占有率率得到提提升。而而这些私私人资本本运营公公司转手手出售那那些公司司股份的的速度也也较以前前更为迅迅速，在在让投资资者赚到到快钱的的同时，也也给华尔尔街带来来了巨额额的交易易

12、佣金。 投投资者（主主要是公公共退休休基金和和公司退退休基金金）向私私人资本本投入了了更多的的资金，用用它来取取代传统统的股票票投资和和债券投投资，希希望能由由此获得得更多的的回报。今今年年初初，凯雷雷投资集集团(CCarllylee Grroupp)推出出的一只只基金募募集到的的资金超超过了1100亿亿美元，而而华平创创业投资资有限公公司(WWarbburgg Piincuus LLLC)也推出出了一只只80亿亿美元的的基金。 虽虽然私人人资本运运营公司司从投资资者那里里吸引来来了越来来越多的的资金，但但这些公公司用于于收购的的资金中中只有一一小部分分是现金金，其他他很大一一部分都都来自借借

13、贷。因因此从某某种程度度上看，这这些公司司能否继继续完成成大规模模的收购购交易，取取决于他他们能否否承受借借贷成本本的压力力。如果果利率上上升至过过高的水水平，并并购交易易的强劲劲势头恐恐怕就要要随之消消散了。3.并购的的热浪 全全球各地地的公司司都在尝尝试著花花大价钱钱并购自自己的竞竞争对手手，受此此推动，今今年截至至10月月底，全全球市场场的并购购金额超超过2万万亿美元元，达到到了自220000年以来来的最高高水平。 法法国电信信(Frrancce TTeleecomm SAA)今年年7月份份收购西西班牙移移动运营营商Ammenaa的举动动震惊业业界，也也吸引了了其他同同行纷纷纷效仿，其其

14、中包括括10月月31日日宣布的的西班牙牙Tellefoonicca SSA斥资资1777亿英镑镑（3000亿美美元）收收购英国国移动运运营商OO2 PPLC。 采采矿行业业的并购购浪潮也也在持续续。上个个月，IIncoo Lttd同意意以1336亿美美元收购购Fallconnbriidgee Lttd.，由由此可能能将缔造造出全球球最大的的锌生产产商和煤煤炭、铜铜、金领领域一个个强有力力的竞争争者。 明明年预计计也将会会是并购购活动颇颇为活跃跃的一年年，公司司股东变变得更为为积极，公公司会继继续让它它们的现现金储备备发挥作作用。虽虽然经济济的整体体滑坡有有可能会会抑制企企业的大大规模支支出行为

15、为，不过过更可能能出现的的情况是是，当收收购方无无法管理理好自己己的债务务负担时时，高杠杠杆效应应的私人人资本交交易将难难以达成成，借贷贷方和公公司管理理层由此此将会对对收购交交易持更更为谨慎慎的态度度。4.股票交交易所通通力合作作 为为了尽量量满足客客户对快快速、经经济地交交易各类类股票和和期权等等衍生品品的要求求，全球球各地的的股票交交易所正正在酝酿酿著新一一轮的并并购活动动。 纽纽约证券券交易所所(Neew YYorkk Sttockk Exxchaangee)和那那斯达克克股票市市场(NNasddaq Stoock Marrkett)今年年年初曾曾宣布，将将收购增增长势头头迅猛的的电子

16、交交易对手手。纽约约证券交交易所还还表示未未来将与与欧洲和和亚洲的的交易所所展开合合作。 在在美国之之外，交交易所之之间跨越越了曾被被认为不不可逾越越的界限限实现了了合并。EEuroonexxt NNV通过过与法兰兰克福和和伦敦同同行的合合并对这这样的思思路进行行了探索索，而EEuroonexxt自己己就是在在20000年由由阿姆斯斯特丹、布布鲁塞尔尔和巴黎黎的几家家交易所所合并而而成的。 客客户们对对于组建建大型交交易所的的想法表表示欢迎迎，因为为这样可可以获得得规模经经济效应应，降低低成本。不不过让他他们担心心的是，新新的交易易所巨头头可能会会减少创创新，并并且获得得垄断性性的定价价优势。

17、 近近来许多多交易所所都变成成了以盈盈利为目目的的公公司，在在增大公公司规模模、增加加盈利方方面的压压力随之之增大。一一些股票票交易所所和股票票期权交交易所相相互进行行了合并并，行业业观察人人士预计计未来还还将有更更多的此此类合并并。期货货交易所所可能会会成为股股票交易易所一个个较难对对付的合合作者，因因为期货货交易的的监管机机构并非非美国证证券交易易委员会会(Seecurritiies andd Exxchaangee Coommiissiion, 简称称SECC)，而而是期货货交易委委员会(Commmoddityy Fuuturres Traadinng CCommmisssionn)。5

18、.监管问问题 在在一连串串金融欺欺诈案催催生出萨萨班斯奥克斯斯利法案案(Saarbaaness-Oxxleyy)的三三年之后后，企业业方面正正促使监监管者减减少采取取激进的的措施。 虽虽然没有有迹象表表明严格格监管的的氛围会会消失，但但监管者者开始倾倾听企业业的意见见，并且且出现了了一些监监管环境境正在放放松的信信号。 SSEC已已经同意意研究萨萨班斯奥克斯斯利法案案中一条条备受争争议（也也颇为昂昂贵）的的规定，该该规定要要求公司司评估其其对防止止会计失失误和会会计欺诈诈的控制制能力，并并让其外外部审计计师对此此能力进进行认证证。SEEC近期期推迟了了在市值值低于77,5000万美美元的公公司

19、中实实施该规规定的时时间。SSEC新新任主席席考克斯斯(Chhrisstoppherr Coox)在在8月份份上任后后的首次次公开会会议上提提议，放放松有关关规定，加加快上市市公司提提交年度度和季度度业绩报报告的速速度。考考克斯还还表示，他他希望能能够评估估近期施施行的一一些规定定，以确确认这些些规定发发挥了应应有的作作用，而而没有产产生意料料之外的的结果。 同同时，最最严厉的的证券界界“警察察”、纽纽约州司司法部长长斯皮策策(Elliott Sppitzzer)可能很很快就会会将他的的关注点点从华尔尔街转开开。他将将参加220066年纽约约州州长长的竞选选，届时时预计他他将会花花费更多多的时

20、间间在竞选选工作上上，减少少对华尔尔街的关关注。6. ETTF起飞飞 仅仅仅就在在5年前前，鲜有有投资者者知道上上市交易易基金(excchannge-traadedd fuund, ETTF)是是什么东东西。不不过这也也很正常常，因为为当时此此类共同同基金的的数量还还很少，只只有那些些大投资资者和经经验丰富富的投资资者才会会涉足这这个领域域。 如如今ETTF持有有的资金金总量达达到2,5900亿美元元，其中中许多资资金还是是来自于于小投资资者。近近期ETTF的增增速更是是迅猛：今年EETF持持有的资资产已经经增长了了15%，增幅幅是传统统基金的的两倍多多。现在在市场上上共有1179只只ETFF

21、，它们们追踪各各类股票票指数，从从最小的的分类指指数到总总体市场场指数不不一而足足。 EETF和和股票一一样在交交易所进进行全天天交易，而而传统的的共同基基金每天天只报价价一次。不不过，真真正吸引引投资者者的是EETF成成本较低低，持有有ETFF的成本本只有持持有传统统共同基基金的几几分之一一。 到到目前为为止，EETF市市场一直直被两大大巨头所所主导：Barrclaays Glooball Innvesstorrs和SStatte SStreeet Glooball Addvissorss。而最最知名的的指数基基金Vaanguuardd Grroupp虽然排排名第三三，但与与它们还还有很大大

22、的差距距，目前前正在奋奋力追赶赶。 即即便是那那些不发发行ETTF的基基金公司司也注意意到了这这一趋势势。Fiidellityy Innvesstmeentss近期削削减了其其指数基基金的费费用，原原因之一一就是要要更有效效地与EETF展展开竞争争。7.火热的的商品市市场 由由于股票票市场止止步不前前，投资资银行、对对冲基金金等公司司增加了了自然资资源方面面的交易易业务，三三年多来来，自然然资源的的价格一一直在普普遍上扬扬。 比比如高盛盛(Gooldmman Sacchs)和摩根根士丹利利(Moorgaan SStannleyy)就在在原油和和其他能能源市场场用自有有资金进进行交易易，而且且收

23、益颇颇丰。 最最近，在在经纪公公司瑞富富公司(Reffco Incc)宣布布破产后后，对其其相关商商品和期期货交易易部门的的收购大大战硝烟烟四起。自自芝加哥哥商品交交易所(Chiicaggo MMerccanttilee Exxchaangee)于220022年末上上市以来来，其股股价已经经上涨了了将近110倍，主主要就是是因为在在该交易易所交易易的各种种商品：从牲畜畜到标准准普尔5500指指数的期期货合约约等的交交易量都都达到了了创纪录录的水平平。其竞竞争对手手芝加哥哥交易所所(Chhicaago Boaard of Traade)也步其其后尘于于上个月月公开上上市，如如今其股股价已经经飙升

24、了了一倍有有余。8.对冲基基金增长长放缓 投投资者对对于对冲冲基金的的热爱可可能正在在降温。 目目前对冲冲基金管管理的资资金估计计达到了了1万亿亿美元，大大大超过过了5年年前的44,0000亿美美元。在在20000年至至20002年的的股市低低迷期，这这些处于于宽松监监管下的的对冲基基金维持持了不错错的业绩绩。一些些对冲基基金多年年来还把把共同基基金等其其他基金金远远地地抛在了了后面。 然然而根据据Treemonnt CCapiitall Maanaggemeent的的数据，今今年第三三季度，对对冲基金金行业的的资产只只略微增增加了11.6%。Trremoont Cappitaal MMana

25、agemmentt是一家家投资对对冲基金金并且跟跟踪市场场数据的的公司。部部分投资资者开始始担心，不不断提高高的费用用、以及及越来越越多追逐逐同样投投资概念念的基金金会侵蚀蚀该行业业的投资资回报。目目前多数数对冲基基金向投投资者收收取的费费用至少少是其投投资额的的1.55%、另另外再加加上投资资收益的的至少220%。 根根据Trremoont的的数据，今今年到目目前为止止，对冲冲基金的的表现仅仅仅略微微好于股股市大盘盘，而去去年它们们的平均均回报为为9.66%，也也低于标标准普尔尔5000接近111%的的回报率率水平。它它们面临临的一大大问题是是：由于于近来股股市和债债市如一一潭死水水波澜不不

26、惊，特特别是股股价既不不是特别别高也不不是特别别低，这这让最擅擅长从市市场波动动和股价价异动中中获利的的对冲基基金束手手无策。9.交易佣佣金下跌跌 市市场交易易正日益益变得自自动化和和大宗化化，交易易佣金面面临的压压力也越越来越大大。 在在今年110月公公布的一一个与雷雷曼兄弟弟控股公公司(LLehmman Brootheers Holldinngs Incc.)有有关的新新项目中中，共同同基金巨巨头Fiidellityy Innvesstmeentss支付给给雷曼兄兄弟的交交易佣金金标准远远远低于于现行的的每股55美分。这这个项目目允许FFideelitty为从从雷曼兄兄弟获得得的研究究报告

27、单单独支付付费用。 以以往，研研究报告告成本都都是纳入入交易佣佣金中，而而此次FFideelitty将两两者的费费用分开开计算，由由此降低低了交易易佣金成成本，这这也表明明华尔街街的佣金金收入正正在受到到挤压。 而而在Fiidellityy之前，一一些公司司已经退退出了经经纪业务务。今年年8月份份，富国国银行(Wellls Farrgo & CCo.)取消了了针对机机构投资资者的股股票交易易业务，“华华尔街的的机构股股票业务务正面临临困境”，SSanffordd Beernssteiin & Coo.分析析师欣茨茨(Brrad Hinntz)在8月月份曾这这样写道道。10.用自自己的钱钱冒险

28、110年前前，华尔尔街最风风光的工工作就是是为并购购交易提提供咨询询，或者者是在客客户进行行大宗股股票交易易时充当当中间人人。 如如今，所所谓的自自营交易易员(ppropprieetarry ttradder)为公司司赚回了了大笔的的钞票，他他们利用用公司自自有的资资金在股股票、债债券、商商品以及及货币市市场上进进行交易易。眼下下证券公公司这方方面的境境况还算算不错，部部分原因因就是它它们的风风险控制制水平有有所提高高。 比比如，高高盛目前前在全球球并购咨咨询业务务上依然然处于领领先地位位。但分分析师称称，该公公司收入入的355%、甚甚至更多多都来自自于自有有帐户的的交易，而而三年前前这一比比

29、例为225%。摩摩根士丹丹利等其其他公司司从此类类交易中中获得的的收入也也在不断断增加。 这这其中存存在的一一个明显显问题就就是风险险：一旦旦出现了了有关利利率或美美元的负负面消息息，就有有可能带带来巨额额的亏损损。持怀怀疑意见见的人士士担心，华华尔街可可能在这这种危险险的业务务上正越越陷越深深。 中国最庞庞大的资资料库下下载地产业繁繁荣的背背后 这这几年，地地产业的的发展环环境真可可以用“完完美”二二字来形形容。 抵抵押贷款款利率降降至四十十多年来来的最低低水平，美美国人买买房子容容易多了了。很多多在九十十年代末末股市泡泡沫破灭灭时大伤伤元气的的人们痛痛定思痛痛，看中中了地产产行业，认认为这

30、里里才是剩剩余现金金的最好好去处。婴婴儿潮一一代的子子女开始始购买自自己的第第一套住住房，而而他们的的父母则则在购置置第二套套房产，或或者投资资一些可可出租的的公寓。此此外，美美国企业业界也终终于开始始创造新新增就业业机会了了。 建建房的速速度根本本满足不不了这么么多方方方面面的的需求，结结果也就就显而易易见了。根根据联邦邦住屋企企业督察察局(OOffiice of Fedderaal HHoussingg Ennterrpriise Oveersiightt)公布布的备受受关注的的指数，住住宅价格格较5年年前平均均上涨了了53%。 大大家都认认为如此此迅猛的的价格涨涨势难以以持久。但但分歧在

31、在于这场场繁荣是是会缓慢慢温和地地、以价价格增幅幅逐渐收收缩的方方式结束束，还是是某些市市场的价价格率先先暴跌、令令买方经经受梦想想破灭之之痛，然然后再慢慢慢恢复复信心呢呢？ 无无论结局局如何，具具有长期期影响力力的种种种因素正正在重塑塑地产业业的格局局，在此此我们略略作分析析。1. 空地地有限 广广袤的美美国国土土上仍有有大量空空旷的领领地，但但很多地地方并不不能吸引引人们前前去居住住。而在在某些经经济活力力充沛的的都市地地区，尤尤其是东东海岸和和西海岸岸市场，建建房企业业却发现现获得新新屋建筑筑许可越越来越难难了。 哈哈佛大学学(Haarvaard Uniiverrsitty)经经济学教教

32、授格拉拉泽(EEdwaard L. Glaaeseer)及及两位同同事在220044年122月发表表的论文文中得出出结论：住房供供应受到到的主要要限制因因素是政政府条例例，而非非地理局局限。 业业主也难难辞其咎咎。格拉拉泽教授授的论文文指出，业业主们越越来越精精明，纷纷纷组织织起来阻阻挠那些些将在自自家周围围新增更更紧凑住住房的规规划，担担心这会会让他们们现有房房屋的价价值下降降。在某些拥挤挤的地产产市场上上，房屋屋价值已已经与建建房成本本关系不不大了。论论文估算算，在旧旧金山，一一套住宅宅的结构构本身往往往只占占住宅价价值的不不到300%；其其余部分分则是购购地和获获得政府府审批的的成本。这

33、这也就是是有些人人情愿支支付1000万美美元巨资资购置一一所旧宅宅，立即即拆除，然然后再建建新屋的的原因所所在了。2. 预算算有限 地地产业的的繁荣兴兴旺让很很多美国国人富裕裕起来，他他们的房房产不断断升值。但但并非每每个人都都能分享享到这块块蛋糕。哈哈佛大学学住房研研究联合合中心(Joiint Cennterr foor HHoussingg Sttudiies)的数据据显示，接接近三分分之一的的美国家家庭将收收入的逾逾30%用于房房产，八八分之一一以上的的家庭这这项开支支超过了了50%。其他他人则搬搬到偏远远的郊区区，来降降低购房房支出，但但又必须须支付高高额通勤勤费。哈哈佛大学学的研究究

34、还显示示，波士士顿地区区三分之之一的家家庭都居居住在距距中央商商务区至至少300英里以以外的地地段，大大约五分分之一家家庭住在在40英英里以外外。 对对某些地地区的中中等收入入人群来来说，房房屋价格格的上涨涨已经令令他们力力所不及及。据加加州地产产经纪商商协会(Callifoorniia AAssoociaatioon oof RRealltorrs)估估算，加加州只有有15%的家庭庭有足够够收入买买得起中中档价位位的房屋屋（目前前约为5544,0000美元），在在月供、地地产税和和房屋保保险上的的支出不不超过月月收入的的30%。3. 人均均住房面面积有望望减少 这这些年，住住宅面积积越建越越

35、大。人人口普查查局(CCenssus Burreauu)数据据显示，一一套新建建的单户户型住宅宅20004年的的平均面面积是22,1440平方方英尺，而而在19975年年只有11,5335平方方英尺。 但但有些专专家和业业内人士士相信，美美国人会会喜欢更更小、更更接近市市区的住住房，避避免长途途通勤之之累。位位于加州州圣拉斐斐尔的HHearrthsstonne IInc.为住宅宅开发项项目提供供融资，公公司首席席执行长长普加什什(Jaamess Z. Puugassh)预预测，美美国各大大城市会会逐渐向向欧洲城城市靠拢拢，兴建建更多中中层楼宇宇，人均均住房成成本上升升，住房房面积下下降。 VV

36、irgginiia TTechh教授尼尼尔森(Artthurr C. Neelsoon)在在20004年发发表的论论文中表表示，至至少有一一些短期期迹象表表明，人人们对综综合了住住宅、娱娱乐及办办公等多多种功能能的生活活环境的的期盼有有所增加加。他以以华盛顿顿附近的的弗吉尼尼亚州阿阿灵顿县县为例写写道，119900年时，人人们普遍遍认为该该县已经经“扩建建”，无无力容纳纳更多居居民了。然然而，这这里的人人口数量量继续迅迅速增加加。尼尔尔森说，县县里鼓励励在旧的的工业区区和交通通中转站站附近兴兴建高密密度住宅宅，同时时采取措措施保护护了已建建住宅区区的风貌貌。 对对市区居居住环境境的渴望望预预计

37、还会会不断升升级已经推推动了分分户出售售的公寓寓的蓬勃勃发展。截截至8月月份的112个月月内，分分户出售售的公寓寓和集体体住宅的的销量激激增144%，经经季节性性因素调调整后的的出售年年率为9942,0000套。而而同期单单户型住住宅的销销量仅温温和增加加了6.9%。4. 风险险重重 面面对房价价有增无无减的上上涨势头头，贷款款人一直直在积极极放贷，帮帮助人们们购买他他们不贷贷款就无无力承担担的住房房。这些些“量力力而为”的的贷款安安排可以以压低最最初几年年的月供供，但后后期月供供会高出出很多。 在在最受欢欢迎的贷贷款方式式中，有有些是“只只付利息息”的按按揭，也也就是说说申请人人在还贷贷的最

38、初初几年不不必偿还还本金。另另一种是是还贷方方式可选选的按揭揭，申请请人可以以选择不不同额度度的月供供，最低低甚至低低于当期期应付利利息。如如果申请请人选择择了这种种方式，未未付贷款款本息就就会增加加，也就就是所谓谓的“倒倒欠型”按按揭。 放放贷人还还减少了了申请人人为证明明自己收收入和资资产所需需提交的的文件的的数量。 银银行监管管机构已已经对所所有这些些行为提提出了质质疑。他他们担心心有些申申请人夸夸大了自自己的收收入水平平，或者者等到该该偿付高高额月供供时无力力偿付。他他们还担担心，这这些“量量力而为为”的贷贷款使得得人们可可以购买买长期来来看超出出其支付付能力的的房产，已已经人为为抬高

39、了了房价。5. 房产产好比存存钱罐 购购房者通通常的目目的都是是：在可可能的情情况下，尽尽早在退退休前偿偿清贷款款。但现现在，很很多美国国人似乎乎早就忘忘了这一一点。 为为了乘上上低利率率的东风风，美国国人定期期将贷款款进行再再融资。在在这个过过程中，他他们往往往拆借更更多实际上上是将房房产变换换成现金金，用于于其它支支出。根根据哈佛佛大学住住房研究究联合中中心的数数据，这这类“套套现”再再融资的的总额在在20004年达达到了11,3990亿美美元之巨巨。在放放贷人的的支持下下，有些些人以自自己的房房产作抵抵押获得得了另外外的房地地产贷款款。 美美国最大大的抵押押贷款发发放公司司Couuntr

40、rywiide Finnancciall Coorp.的首席席执行长长玛兹罗罗(Anngello RR. MMoziilo)在去年年的投资资者电话话会议上上说，看看来这一一代人相相信房产产价格会会永远持持续上涨涨，所以以根本用用不著偿偿还本金金。 这这种乐观观态度推推动了消消费者支支出的不不断增长长。美国国联邦储储备委员员会(FFedeerall Reeserrve, 简称称Fedd)最近近的调查查发现，去去年以房房产价值值为抵押押的贷款款增加了了6,0000亿亿美元，占占个人可可支配收收入总额额的7%，远远远高于220000年的33%和119944年的11%。6. 外资资狂热 在在这种风风险

41、偏高高的抵押押贷款方方式日渐渐流行之之际，外外国投资资者在美美国住房房市场融融资领域域也扮演演了越来来越重要要的角色色。 长长期以来来，亚洲洲和欧洲洲的投资资者都是是联邦国国民抵押押贷款协协会（FFannnie Maee, 简简称：房房利美)和联邦邦住房贷贷款抵押押公司(Freeddiie MMac)所发债债券的主主要买家家，这是是两家由由政府资资助的抵抵押贷款款发放公公司。现现在，亚亚欧两洲洲的投资资者正在在不断增增持抵押押担保证证券，也也就是以以大量抵抵押贷款款的利息息和本金金偿还为为担保的的债券。 外外国人对对美国抵抵押证券券的投资资总额一一直没有有可靠数数据，因因为很多多购买行行为都是

42、是通过美美国的实实体间接接完成的的。但是是，资金金流向很很明确。新新闻通讯讯Inssidee Moortggagee Fiinannce估估算，截截至6月月30日日的6个个月期间间，外国国人持有有的不经经房利美美或Frredddie担担保的抵抵押债券券激增至至4000亿美元元，此前前6个月月的总额额为3000亿美美元。7. 地产产经纪商商压低费费率 在在住宅地地产交易易领域，互互联网未未能像在在机票预预订等领领域那样样成功削削减交易易成本。业业内人士士估算，房房产中介介的平均均佣金仍仍然能超超过5%，有时时还高达达7%。 但但是，经经纪人提提供的种种种节省省成本的的替代方方案最终终似乎还还是赢

43、得得了客户户的青睐睐。很多多小型的的经纪机机构只收收取平平平常常的的费用，将将一套住住房的待待售信息息列入多多个清单单，并提提供内容容有限的的其他服服务，一一般只收收费5000美元元左右。购购房者通通常要向向提供房房源的代代理中介介支付房房价的22.5%或者33%，作作为佣金金。有些些经纪机机构会向向购房者者提供部部分佣金金返还。 一一些传统统的经纪纪机构虽虽然通过过对制定定最低服服务费标标准的州州法律的的大力支支持来力力求保住住全额佣佣金的业业务，但但也纷纷纷尝试著著成立了了自己的的折扣服服务机构构。 美美国司法法部(JJustticee Deeparrtmeent)和联邦邦贸易委委员会(F

44、edderaal TTradde CCommmisssionn)的反反垄断执执法机构构都在向向地产行行业施加加强大压压力，要要求他们们给新的的业务模模式提供供尝试的的机会。例例如，司司法部今今年9月月份起诉诉全国地地产经纪纪商协会会(Naatioonall Asssocciattionn off Reealttorss)，称称后者的的房源信信息分享享政策歧歧视了那那些主要要通过网网络接触触客户的的经纪机机构。全全国地产产经纪商商协会否否认了这这项指控控。8. 大者者愈大 一一直以来来，房建建项目大大多数都都是由本本地公司司承接的的，目前前全美国国仍有大大约800,0000家房房建公司司，绝大大

45、部分都都是小型型公司。但但规模最最大的那那几家正正在抢占占更多市市场份额额。纽约约州大型型房建公公司Hoovnaaniaan EEnteerprrisees IInc.的首席席执行长长霍夫纳纳尼安(Araa K. Hoovnaaniaan)说说， 今今年，美美国十大大房建公公司共占占领了大大约244%的市市场（在在客户自自有土地地上兴建建的住宅宅除外），大大大高于于19997年的的10%。他还还预计，110年之之内这个个比例会会突破550%。 大大型公司司之所以以能够占占据上风风，部分分原因就就在于他他们资金金雄厚，能能够获得得黄金地地段。宾宾夕法尼尼亚州TTolll Brrothherss

46、Innc.的的首席执执行长托托尔(RRobeert I. Tolll)说说，他经经常批准准1亿美美元或者者更高的的购地计计划，这这是有些些小型公公司想都都不敢想想的。 但但是，瑞瑞士信贷贷第一波波士顿(Creeditt Suuissse FFirsst BBostton)驻纽约约的首席席地产分分析师泽泽尔曼(Ivyy Zeelmaan)认认为，大大型房建建公司已已经在大大都市地地区获得得了那些些最容易易实现的的市场占占有率的的增长，而而且争夺夺非常激激烈。此此后要想想扩大市市场占有有率会变变得更难难，成本本更高，增增幅也会会放缓。9. 需求求更多 美美国人已已经在房房产上赚赚了这么么多钱，因因此忍不不住想买买更多房房产。FFed表表示，投投资性物物业和度度假屋已已经占到到去年新新增按揭揭的144%，而而20000年只只有7%。 大大部分购购买行为为都来自自婴儿潮潮一代，他他们正在在寻找