《华尔街日报》十大行业未来发展趋势报告710.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.华尔街日报趋势报告编者的话 我猜你每天看报并不是什么都看。当然，或许许有关房房地产的的消息你你都比较较关注。也也或者你你对钢铁铁行业很很感兴趣趣。再或或者食品品业和风风险投资资业的相相关报导导你一个个字也不不会放过过。但是是你能什什么都看看吗？不不可能。所以华尔尔街日报报一年年一度的的“趋势”报告就就非常有有用也很受受欢迎。快快速、简简便、轻轻松的阅阅读中你你便抓住住了你或或许错过过了的东东西，你你关心却却没时间间了解的的十大行行业的主主流趋势势一时间间便已

2、尽尽收眼底底。这些报告每每一篇都都由常年年从事该该行业报报导并对对这个行行业有比比较深层层了解的的华尔尔街日报报的记记者写就就，因而而阅读这这些报告告就如同同上了一一个由你你最喜欢欢的教授授授课的的速成班班。所以，你若若每天看看报并不不是什么么都看那那也不用用担心。看看了这些些报告，你你会觉得得你什么么都看了了。证券业跟跟著利率率走 就像太阳月月亮的运运动主宰宰著地球球上的潮潮涨潮落落一样，金金融市场场的动向向也决定定了华尔尔街的趋趋势。在过去五年年中，道道琼斯指指数有三三年是下下跌的，而而今年到到目前为为止，道道琼斯指指数也只只是与220044年基本本持平，面面对这样样的股市市，华尔尔街证券

3、券行业正正悄然发发生著变变化。为为了提振振投资回回报，投投资者们们开始寻寻找股票票的替代代品，一一些人涌涌向了他他们的父父辈们从从未听说说过的证证券品种种。同时时，由于于费用和和佣金的的降低，华华尔街公公司正开开辟著其其他生财财之道。客客户的期期望值随随著交易易技术的的发展而而不断提提高，推推动了证证券交易易所的整整合。监监管环境境也在发发生著变变化。不过，正如如预测金金融市场场走势会会十分困困难一样样，在上上述变化化的发生生过程中中也存在在种种风风险和不不确定性性。以下就是对对华尔街街未来趋趋势的一一些分析析。1.债券将将强于股股票自从20000年33月互联联网泡沫沫破灭、并并拖累整整个股市

4、市陷入低低迷以来来，金融融市场就就一直被被固定收收入证券券所主宰宰，简而而言之就就是被债债券所统统治。这这导致华华尔街的的势力结结构和竞竞争格局局发生了了改变。据基金研究究公司晨晨星公司司(Moorniingsstarr Innc)的的数据，从从20000年33月311日到今今年的99月300日，规规模最大大的一只只股票指指数共同同基金：Vannguaard 5000 Inndexx Fuund平平均每年年下跌了了2.11%，而而与之相相应的债债券市场场基金VVangguarrd TTotaal BBondd Maarkeet IIndeex的年年平均回回报率却却达到了了6.44%。在顶级证券

5、券公司中中，债券券部门的的管理人人士平步步青云、步步步高升升，而股股票市场场部门的的一些元元老却不不得不卷卷铺盖走走人。同同时那些些在债券券市场优优势最强强的公司司表现也也会好于于其他同同行。在高盛集团团(Gooldmman Sacchs Grooup Incc.)，曾曾在债券券部门任任管理职职位的布布兰克费费恩(LLloyyd BBlannkfeein)在20003年年12月月成了公公司总裁裁和二号号管理人人物。在在摩根士士丹利(Morrgann Sttanlley)，固定定收入部部门主管管克鲁(Zoee Crruz)也坐上上了公司司的第二二把交椅椅，而股股票部门门前主管管潘迪(Vikkra

6、mm Paandiit)以以及哈文文斯(JJohnn Haavenns)则则在一片片混乱之之中黯然然离去，债债券界元元老麦晋晋桁(JJohnn Maack)在20005年年6月份份出任公公司董事事长兼首首席执行行长更是是将这一一趋势推推向了极极至。在股市泡沫沫破灭后后，美国国联邦储储备委员员会(FFedeerall Reeserrve, 简称称：Feed)为为保护经经济少受受冲击而而采取了了一系列列的降息息措施，由由此点燃燃了债券券市场的的火爆行行情。然然而现在在的Feed早已已改弦更更张，举举起了加加息的大大旗，自自20004年66月份以以来，FFed已已经连续续12次次调高目目标利率率，前

7、景景到底如如何尚不不得而知知。2.出现更更多的私私人资本本交易手握大把现现金的私私人资本本运营公公司相互互合作，在在一个个个眩目的的交易中中竞相吞吞下大大大小小的的公司，这这让它们们在全球球并购市市场上的的占有率率得到提提升。而而这些私私人资本本运营公公司转手手出售那那些公司司股份的的速度也也较以前前更为迅迅速，在在让投资资者赚到到快钱的的同时，也也给华尔尔街带来来了巨额额的交易易佣金。投资者（主主要是公公共退休休基金和和公司退退休基金金）向私私人资本本投入了了更多的的资金，用用它来取取代传统统的股票票投资和和债券投投资，希希望能由由此获得得更多的的回报。今今年年初初，凯雷雷投资集集团(CCa

8、rllylee Grroupp)推出出的一只只基金募募集到的的资金超超过了1100亿亿美元，而而华平创创业投资资有限公公司(WWarbburgg Piincuus LLLC)也推出出了一只只80亿亿美元的的基金。虽然私人资资本运营营公司从从投资者者那里吸吸引来了了越来越越多的资资金，但但这些公公司用于于收购的的资金中中只有一一小部分分是现金金，其他他很大一一部分都都来自借借贷。因因此从某某种程度度上看，这这些公司司能否继继续完成成大规模模的收购购交易，取取决于他他们能否否承受借借贷成本本的压力力。如果果利率上上升至过过高的水水平，并并购交易易的强劲劲势头恐恐怕就要要随之消消散了。3.并购的的热

9、浪全球各地的的公司都都在尝试试著花大大价钱并并购自己己的竞争争对手，受受此推动动，今年年截至110月底底，全球球市场的的并购金金额超过过2万亿亿美元，达达到了自自20000年以以来的最最高水平平。法国电信(Fraancee Teeleccom SA)今年77月份收收购西班班牙移动动运营商商Ameena的的举动震震惊业界界，也吸吸引了其其他同行行纷纷效效仿，其其中包括括10月月31日日宣布的的西班牙牙Tellefoonicca SSA斥资资1777亿英镑镑（3000亿美美元）收收购英国国移动运运营商OO2 PPLC。采矿行业的的并购浪浪潮也在在持续。上上个月，IIncoo Lttd同意意以133

10、6亿美美元收购购Fallconnbriidgee Lttd.，由由此可能能将缔造造出全球球最大的的锌生产产商和煤煤炭、铜铜、金领领域一个个强有力力的竞争争者。明年预计也也将会是是并购活活动颇为为活跃的的一年，公公司股东东变得更更为积极极，公司司会继续续让它们们的现金金储备发发挥作用用。虽然然经济的的整体滑滑坡有可可能会抑抑制企业业的大规规模支出出行为，不不过更可可能出现现的情况况是，当当收购方方无法管管理好自自己的债债务负担担时，高高杠杆效效应的私私人资本本交易将将难以达达成，借借贷方和和公司管管理层由由此将会会对收购购交易持持更为谨谨慎的态态度。4.股票交交易所通通力合作作为了尽量满满足客户

11、户对快速速、经济济地交易易各类股股票和期期权等衍衍生品的的要求，全全球各地地的股票票交易所所正在酝酝酿著新新一轮的的并购活活动。纽约证券交交易所(Neww Yoork Stoock Excchannge)和那斯斯达克股股票市场场(Naasdaaq SStocck MMarkket)今年年年初曾宣宣布，将将收购增增长势头头迅猛的的电子交交易对手手。纽约约证券交交易所还还表示未未来将与与欧洲和和亚洲的的交易所所展开合合作。在美国之外外，交易易所之间间跨越了了曾被认认为不可可逾越的的界限实实现了合合并。EEuroonexxt NNV通过过与法兰兰克福和和伦敦同同行的合合并对这这样的思思路进行行了探索

12、索，而EEuroonexxt自己己就是在在20000年由由阿姆斯斯特丹、布布鲁塞尔尔和巴黎黎的几家家交易所所合并而而成的。客户们对于于组建大大型交易易所的想想法表示示欢迎，因因为这样样可以获获得规模模经济效效应，降降低成本本。不过过让他们们担心的的是，新新的交易易所巨头头可能会会减少创创新，并并且获得得垄断性性的定价价优势。近来许多交交易所都都变成了了以盈利利为目的的的公司司，在增增大公司司规模、增增加盈利利方面的的压力随随之增大大。一些些股票交交易所和和股票期期权交易易所相互互进行了了合并，行行业观察察人士预预计未来来还将有有更多的的此类合合并。期期货交易易所可能能会成为为股票交交易所一一个

13、较难难对付的的合作者者，因为为期货交交易的监监管机构构并非美美国证券券交易委委员会(Seccuriitiees aand Excchannge Commmisssioon, 简称SSEC)，而是是期货交交易委员员会(CCommmodiity Futturees TTraddingg Coommiissiion)。5.监管问问题 在一连串金金融欺诈诈案催生生出萨班班斯奥奥克斯利利法案(Sarrbannes-Oxlley)的三年年之后，企企业方面面正促使使监管者者减少采采取激进进的措施施。虽然没有迹迹象表明明严格监监管的氛氛围会消消失，但但监管者者开始倾倾听企业业的意见见，并且且出现了了一些监监管

14、环境境正在放放松的信信号。SEC已经经同意研研究萨班班斯奥奥克斯利利法案中中一条备备受争议议（也颇颇为昂贵贵）的规规定，该该规定要要求公司司评估其其对防止止会计失失误和会会计欺诈诈的控制制能力，并并让其外外部审计计师对此此能力进进行认证证。SEEC近期期推迟了了在市值值低于77,5000万美美元的公公司中实实施该规规定的时时间。SSEC新新任主席席考克斯斯(Chhrisstoppherr Coox)在在8月份份上任后后的首次次公开会会议上提提议，放放松有关关规定，加加快上市市公司提提交年度度和季度度业绩报报告的速速度。考考克斯还还表示，他他希望能能够评估估近期施施行的一一些规定定，以确确认这些

15、些规定发发挥了应应有的作作用，而而没有产产生意料料之外的的结果。同时，最严严厉的证证券界“警察”、纽约约州司法法部长斯斯皮策(Eliiot Spiitzeer)可可能很快快就会将将他的关关注点从从华尔街街转开。他他将参加加20006年纽纽约州州州长的竞竞选，届届时预计计他将会会花费更更多的时时间在竞竞选工作作上，减减少对华华尔街的的关注。6. ETTF起飞飞仅仅就在55年前，鲜鲜有投资资者知道道上市交交易基金金(exxchaangee-trradeed ffundd, EETF)是什么么东西。不不过这也也很正常常，因为为当时此此类共同同基金的的数量还还很少，只只有那些些大投资资者和经经验丰富富

16、的投资资者才会会涉足这这个领域域。如今ETFF持有的的资金总总量达到到2,5590亿亿美元，其其中许多多资金还还是来自自于小投投资者。近近期ETTF的增增速更是是迅猛：今年EETF持持有的资资产已经经增长了了15%，增幅幅是传统统基金的的两倍多多。现在在市场上上共有1179只只ETFF，它们们追踪各各类股票票指数，从从最小的的分类指指数到总总体市场场指数不不一而足足。ETF和股股票一样样在交易易所进行行全天交交易，而而传统的的共同基基金每天天只报价价一次。不不过，真真正吸引引投资者者的是EETF成成本较低低，持有有ETFF的成本本只有持持有传统统共同基基金的几几分之一一。到目前为止止，ETTF

17、市场场一直被被两大巨巨头所主主导：BBarcclayys GGlobbal Invvesttorss和Sttatee Sttreeet GGlobbal Advvisoors。而而最知名名的指数数基金VVangguarrd GGrouup虽然然排名第第三，但但与它们们还有很很大的差差距，目目前正在在奋力追追赶。即便是那些些不发行行ETFF的基金金公司也也注意到到了这一一趋势。FFideelitty IInveestmmentts近期期削减了了其指数数基金的的费用，原原因之一一就是要要更有效效地与EETF展展开竞争争。7.火热的的商品市市场 由于股票市市场止步步不前，投投资银行行、对冲冲基金等等

18、公司增增加了自自然资源源方面的的交易业业务，三三年多来来，自然然资源的的价格一一直在普普遍上扬扬。比如高盛(Golldmaan SSachhs)和和摩根士士丹利(Morrgann Sttanlley)就在原原油和其其他能源源市场用用自有资资金进行行交易，而而且收益益颇丰。最近，在经经纪公司司瑞富公公司(RRefcco IInc)宣布破破产后，对对其相关关商品和和期货交交易部门门的收购购大战硝硝烟四起起。自芝芝加哥商商品交易易所(CChiccagoo Meercaantiile Excchannge)于20002年年末上市市以来，其其股价已已经上涨涨了将近近10倍倍，主要要就是因因为在该该交易所

19、所交易的的各种商商品：从从牲畜到到标准普普尔5000指数数的期货货合约等等的交易易量都达达到了创创纪录的的水平。其其竞争对对手芝加加哥交易易所(CChiccagoo Booardd off Trradee)也步步其后尘尘于上个个月公开开上市，如如今其股股价已经经飙升了了一倍有有余。8.对冲基基金增长长放缓 投资者对于于对冲基基金的热热爱可能能正在降降温。目前对冲基基金管理理的资金金估计达达到了11万亿美美元，大大大超过过了5年年前的44,0000亿美美元。在在20000年至至20002年的的股市低低迷期，这这些处于于宽松监监管下的的对冲基基金维持持了不错错的业绩绩。一些些对冲基基金多年年来还把

20、把共同基基金等其其他基金金远远地地抛在了了后面。然而根据TTremmontt Caapittal Mannageemennt的数数据，今今年第三三季度，对对冲基金金行业的的资产只只略微增增加了11.6%。Trremoont Cappitaal MManaagemmentt是一家家投资对对冲基金金并且跟跟踪市场场数据的的公司。部部分投资资者开始始担心，不不断提高高的费用用、以及及越来越越多追逐逐同样投投资概念念的基金金会侵蚀蚀该行业业的投资资回报。目目前多数数对冲基基金向投投资者收收取的费费用至少少是其投投资额的的1.55%、另另外再加加上投资资收益的的至少220%。根据Treemonnt的数数

21、据，今今年到目目前为止止，对冲冲基金的的表现仅仅仅略微微好于股股市大盘盘，而去去年它们们的平均均回报为为9.66%，也也低于标标准普尔尔5000接近111%的的回报率率水平。它它们面临临的一大大问题是是：由于于近来股股市和债债市如一一潭死水水波澜不不惊，特特别是股股价既不不是特别别高也不不是特别别低，这这让最擅擅长从市市场波动动和股价价异动中中获利的的对冲基基金束手手无策。9.交易佣佣金下跌跌市场交易正正日益变变得自动动化和大大宗化，交交易佣金金面临的的压力也也越来越越大。在今年100月公布布的一个个与雷曼曼兄弟控控股公司司(Leehmaan BBrottherrs HHolddinggs I

22、Inc.)有关关的新项项目中，共共同基金金巨头FFideelitty IInveestmmentts支付付给雷曼曼兄弟的的交易佣佣金标准准远远低低于现行行的每股股5美分分。这个个项目允允许Fiidellityy为从雷雷曼兄弟弟获得的的研究报报告单独独支付费费用。以往，研究究报告成成本都是是纳入交交易佣金金中，而而此次FFideelitty将两两者的费费用分开开计算，由由此降低低了交易易佣金成成本，这这也表明明华尔街街的佣金金收入正正在受到到挤压。而在Fiddeliity之之前，一一些公司司已经退退出了经经纪业务务。今年年8月份份，富国国银行(Wellls Farrgo & CCo.)取消了了针

23、对机机构投资资者的股股票交易易业务，“华尔街的机构股票业务正面临困境”，Sanford Bernstein & Co.分析师欣茨(Brad Hintz)在8月份曾这样写道。10.用自自己的钱钱冒险 10年前，华华尔街最最风光的的工作就就是为并并购交易易提供咨咨询，或或者是在在客户进进行大宗宗股票交交易时充充当中间间人。如今，所谓谓的自营营交易员员(prroprriettaryy trradeer)为为公司赚赚回了大大笔的钞钞票，他他们利用用公司自自有的资资金在股股票、债债券、商商品以及及货币市市场上进进行交易易。眼下下证券公公司这方方面的境境况还算算不错，部部分原因因就是它它们的风风险控制制水

24、平有有所提高高。比如，高盛盛目前在在全球并并购咨询询业务上上依然处处于领先先地位。但但分析师师称，该该公司收收入的335%、甚甚至更多多都来自自于自有有帐户的的交易，而而三年前前这一比比例为225%。摩摩根士丹丹利等其其他公司司从此类类交易中中获得的的收入也也在不断断增加。这其中存在在的一个个明显问问题就是是风险：一旦出出现了有有关利率率或美元元的负面面消息，就就有可能能带来巨巨额的亏亏损。持持怀疑意意见的人人士担心心，华尔尔街可能能在这种种危险的的业务上上正越陷陷越深。地产业繁繁荣的背背后 这几年，地地产业的的发展环环境真可可以用“完美”二字来来形容。抵押贷款利利率降至至四十多多年来的的最低

25、水水平，美美国人买买房子容容易多了了。很多多在九十十年代末末股市泡泡沫破灭灭时大伤伤元气的的人们痛痛定思痛痛，看中中了地产产行业，认认为这里里才是剩剩余现金金的最好好去处。婴婴儿潮一一代的子子女开始始购买自自己的第第一套住住房，而而他们的的父母则则在购置置第二套套房产，或或者投资资一些可可出租的的公寓。此此外，美美国企业业界也终终于开始始创造新新增就业业机会了了。建房的速度度根本满满足不了了这么多多方方面面面的需需求，结结果也就就显而易易见了。根根据联邦邦住屋企企业督察察局(OOffiice of Fedderaal HHoussingg Ennterrpriise Oveersiightt)

26、公布布的备受受关注的的指数，住住宅价格格较5年年前平均均上涨了了53%。大家都认为为如此迅迅猛的价价格涨势势难以持持久。但但分歧在在于这场场繁荣是是会缓慢慢温和地地、以价价格增幅幅逐渐收收缩的方方式结束束，还是是某些市市场的价价格率先先暴跌、令令买方经经受梦想想破灭之之痛，然然后再慢慢慢恢复复信心呢呢？无论结局如如何，具具有长期期影响力力的种种种因素正正在重塑塑地产业业的格局局，在此此我们略略作分析析。1. 空地地有限广袤的美国国国土上上仍有大大量空旷旷的领地地，但很很多地方方并不能能吸引人人们前去去居住。而而在某些些经济活活力充沛沛的都市市地区，尤尤其是东东海岸和和西海岸岸市场，建建房企业业

27、却发现现获得新新屋建筑筑许可越越来越难难了。哈佛大学(Harrvarrd UUnivverssityy)经济济学教授授格拉泽泽(Eddwarrd LL. GGlaeeserr)及两两位同事事在20004年年12月月发表的的论文中中得出结结论：住住房供应应受到的的主要限限制因素素是政府府条例，而而非地理理局限。业主也难辞辞其咎。格格拉泽教教授的论论文指出出，业主主们越来来越精明明，纷纷纷组织起起来阻挠挠那些将将在自家家周围新新增更紧紧凑住房房的规划划，担心心这会让让他们现现有房屋屋的价值值下降。在某些拥挤挤的地产产市场上上，房屋屋价值已已经与建建房成本本关系不不大了。论论文估算算，在旧旧金山，一

28、一套住宅宅的结构构本身往往往只占占住宅价价值的不不到300%；其其余部分分则是购购地和获获得政府府审批的的成本。这这也就是是有些人人情愿支支付1000万美美元巨资资购置一一所旧宅宅，立即即拆除，然然后再建建新屋的的原因所所在了。2. 预算算有限地产业的繁繁荣兴旺旺让很多多美国人人富裕起起来，他他们的房房产不断断升值。但但并非每每个人都都能分享享到这块块蛋糕。哈哈佛大学学住房研研究联合合中心(Joiint Cennterr foor HHoussingg Sttudiies)的数据据显示，接接近三分分之一的的美国家家庭将收收入的逾逾30%用于房房产，八八分之一一以上的的家庭这这项开支支超过了了5

29、0%。其他他人则搬搬到偏远远的郊区区，来降降低购房房支出，但但又必须须支付高高额通勤勤费。哈哈佛大学学的研究究还显示示，波士士顿地区区三分之之一的家家庭都居居住在距距中央商商务区至至少300英里以以外的地地段，大大约五分分之一家家庭住在在40英英里以外外。对某些地区区的中等等收入人人群来说说，房屋屋价格的的上涨已已经令他他们力所所不及。据据加州地地产经纪纪商协会会(Caaliffornnia Asssociiatiion of Reaaltoors)估算，加加州只有有15%的家庭庭有足够够收入买买得起中中档价位位的房屋屋（目前前约为5544,0000美元），在在月供、地地产税和和房屋保保险上的

30、的支出不不超过月月收入的的30%。3. 人均均住房面面积有望望减少这些年，住住宅面积积越建越越大。人人口普查查局(CCenssus Burreauu)数据据显示，一一套新建建的单户户型住宅宅20004年的的平均面面积是22,1440平方方英尺，而而在19975年年只有11,5335平方方英尺。但有些专家家和业内内人士相相信，美美国人会会喜欢更更小、更更接近市市区的住住房，避避免长途途通勤之之累。位位于加州州圣拉斐斐尔的HHearrthsstonne IInc.为住宅宅开发项项目提供供融资，公公司首席席执行长长普加什什(Jaamess Z. Puugassh)预预测，美美国各大大城市会会逐渐向向

31、欧洲城城市靠拢拢，兴建建更多中中层楼宇宇，人均均住房成成本上升升，住房房面积下下降。Virgiiniaa Teech教教授尼尔尔森(AArthhur C. Nellsonn)在220044年发表表的论文文中表示示，至少少有一些些短期迹迹象表明明，人们们对综合合了住宅宅、娱乐乐及办公公等多种种功能的的生活环环境的期期盼有所所增加。他他以华盛盛顿附近近的弗吉吉尼亚州州阿灵顿顿县为例例写道，119900年时，人人们普遍遍认为该该县已经经“扩建”，无力力容纳更更多居民民了。然然而，这这里的人人口数量量继续迅迅速增加加。尼尔尔森说，县县里鼓励励在旧的的工业区区和交通通中转站站附近兴兴建高密密度住宅宅，同

32、时时采取措措施保护护了已建建住宅区区的风貌貌。对市区居住住环境的的渴望预计计还会不不断升级级已经经推动了了分户出出售的公公寓的蓬蓬勃发展展。截至至8月份份的122个月内内，分户户出售的的公寓和和集体住住宅的销销量激增增14%，经季季节性因因素调整整后的出出售年率率为9442,0000套套。而同同期单户户型住宅宅的销量量仅温和和增加了了6.99%。4. 风险险重重面对房价有有增无减减的上涨涨势头，贷贷款人一一直在积积极放贷贷，帮助助人们购购买他们们不贷款款就无力力承担的的住房。这这些“量力而而为”的贷款款安排可可以压低低最初几几年的月月供，但但后期月月供会高高出很多多。在最受欢迎迎的贷款款方式中

33、中，有些些是“只付利利息”的按揭揭，也就就是说申申请人在在还贷的的最初几几年不必必偿还本本金。另另一种是是还贷方方式可选选的按揭揭，申请请人可以以选择不不同额度度的月供供，最低低甚至低低于当期期应付利利息。如如果申请请人选择择了这种种方式，未未付贷款款本息就就会增加加，也就就是所谓谓的“倒欠型型”按揭。放贷人还减减少了申申请人为为证明自自己收入入和资产产所需提提交的文文件的数数量。银行监管机机构已经经对所有有这些行行为提出出了质疑疑。他们们担心有有些申请请人夸大大了自己己的收入入水平，或或者等到到该偿付付高额月月供时无无力偿付付。他们们还担心心，这些些“量力而而为”的贷款款使得人人们可以以购买

34、长长期来看看超出其其支付能能力的房房产，已已经人为为抬高了了房价。5. 房产产好比存存钱罐购房者通常常的目的的都是：在可能能的情况况下，尽尽早在退退休前偿偿清贷款款。但现现在，很很多美国国人似乎乎早就忘忘了这一一点。为了乘上低低利率的的东风，美美国人定定期将贷贷款进行行再融资资。在这这个过程程中，他他们往往往拆借更更多实际上上是将房房产变换换成现金金，用于于其它支支出。根根据哈佛佛大学住住房研究究联合中中心的数数据，这这类“套现”再融资资的总额额在20004年年达到了了1,3390亿亿美元之之巨。在在放贷人人的支持持下，有有些人以以自己的的房产作作抵押获获得了另另外的房房地产贷贷款。美国最大的

35、的抵押贷贷款发放放公司CCounntryywidde FFinaanciial Corrp.的的首席执执行长玛玛兹罗(Anggeloo R. Moozillo)在在去年的的投资者者电话会会议上说说，看来来这一代代人相信信房产价价格会永永远持续续上涨，所所以根本本用不著著偿还本本金。这种乐观态态度推动动了消费费者支出出的不断断增长。美美国联邦邦储备委委员会(Fedderaal RReseervee, 简简称Feed)最最近的调调查发现现，去年年以房产产价值为为抵押的的贷款增增加了66,0000亿美美元，占占个人可可支配收收入总额额的7%，远远远高于220000年的33%和119944年的11%。

36、6. 外资资狂热在这种风险险偏高的的抵押贷贷款方式式日渐流流行之际际，外国国投资者者在美国国住房市市场融资资领域也也扮演了了越来越越重要的的角色。长期以来，亚亚洲和欧欧洲的投投资者都都是联邦邦国民抵抵押贷款款协会（FFannnie Maee, 简简称：房房利美)和联邦邦住房贷贷款抵押押公司(Freeddiie MMac)所发债债券的主主要买家家，这是是两家由由政府资资助的抵抵押贷款款发放公公司。现现在，亚亚欧两洲洲的投资资者正在在不断增增持抵押押担保证证券，也也就是以以大量抵抵押贷款款的利息息和本金金偿还为为担保的的债券。外国人对美美国抵押押证券的的投资总总额一直直没有可可靠数据据，因为为很多

37、购购买行为为都是通通过美国国的实体体间接完完成的。但但是，资资金流向向很明确确。新闻闻通讯IInsiide Morrtgaage Finnancce估算算，截至至6月330日的的6个月月期间，外外国人持持有的不不经房利利美或FFredddiee担保的的抵押债债券激增增至4000亿美美元，此此前6个个月的总总额为3300亿亿美元。7. 地产产经纪商商压低费费率在住宅地产产交易领领域，互互联网未未能像在在机票预预订等领领域那样样成功削削减交易易成本。业业内人士士估算，房房产中介介的平均均佣金仍仍然能超超过5%，有时时还高达达7%。但是，经纪纪人提供供的种种种节省成成本的替替代方案案最终似似乎还是是

38、赢得了了客户的的青睐。很很多小型型的经纪纪机构只只收取平平平常常常的费用用，将一一套住房房的待售售信息列列入多个个清单，并并提供内内容有限限的其他他服务，一一般只收收费5000美元元左右。购购房者通通常要向向提供房房源的代代理中介介支付房房价的22.5%或者33%，作作为佣金金。有些些经纪机机构会向向购房者者提供部部分佣金金返还。一些传统的的经纪机机构虽然然通过对对制定最最低服务务费标准准的州法法律的大大力支持持来力求求保住全全额佣金金的业务务，但也也纷纷尝尝试著成成立了自自己的折折扣服务务机构。美国司法部部(Juustiice Depparttmennt)和和联邦贸贸易委员员会(FFedee

39、rall Trradee Coommiissiion)的反垄垄断执法法机构都都在向地地产行业业施加强强大压力力，要求求他们给给新的业业务模式式提供尝尝试的机机会。例例如，司司法部今今年9月月份起诉诉全国地地产经纪纪商协会会(Naatioonall Asssocciattionn off Reealttorss)，称称后者的的房源信信息分享享政策歧歧视了那那些主要要通过网网络接触触客户的的经纪机机构。全全国地产产经纪商商协会否否认了这这项指控控。8. 大者者愈大一直以来，房房建项目目大多数数都是由由本地公公司承接接的，目目前全美美国仍有有大约880,0000家家房建公公司，绝绝大部分分都是小小型

40、公司司。但规规模最大大的那几几家正在在抢占更更多市场场份额。纽纽约州大大型房建建公司HHovnnaniian Entterpprisses Incc.的首首席执行行长霍夫夫纳尼安安(Arra KK. HHovnnaniian)说， 今年，美美国十大大房建公公司共占占领了大大约244%的市市场（在在客户自自有土地地上兴建建的住宅宅除外），大大大高于于19997年的的10%。他还还预计，110年之之内这个个比例会会突破550%。大型公司之之所以能能够占据据上风，部部分原因因就在于于他们资资金雄厚厚，能够够获得黄黄金地段段。宾夕夕法尼亚亚州Tooll Brootheers Incc.的首首席执行行长

41、托尔尔(Rooberrt II. TTolll)说，他他经常批批准1亿亿美元或或者更高高的购地地计划，这这是有些些小型公公司想都都不敢想想的。但是，瑞士士信贷第第一波士士顿(CCreddit Suiissee Fiirstt Boostoon)驻驻纽约的的首席地地产分析析师泽尔尔曼(IIvy Zellmann)认为为，大型型房建公公司已经经在大都都市地区区获得了了那些最最容易实实现的市市场占有有率的增增长，而而且争夺夺非常激激烈。此此后要想想扩大市市场占有有率会变变得更难难，成本本更高，增增幅也会会放缓。9. 需求求更多美国人已经经在房产产上赚了了这么多多钱，因因此忍不不住想买买更多房房产。F

42、Fed表表示，投投资性物物业和度度假屋已已经占到到去年新新增按揭揭的144%，而而20000年只只有7%。大部分购买买行为都都来自婴婴儿潮一一代，他他们正在在寻找合合适的退退休居所所，其他他人则是是希望成成为业主主而一朝朝致富。在在这些购购房交易易助长了了近期房房产市场场强劲升升势的同同时，它它们也可可能带来来更大的的动荡。这这是因为为，第二二套房产产和以出出租为目目的的物物业与第第一套住住宅大有有不同，如如果房主主失去信信心，或或者找不不到合适适的租户户，马上上就会把把房子卖卖掉。10. 关关注评分分以汽车质量量调查而而著称的的咨询和和研究机机构J.D. Powwer & AAssoocia

43、atess也对新新屋购买买群体展展开调查查。这项项调查始始于19997年年，现在在已经涵涵盖了330个大大都会地地区。在调查中表表现不错错的公司司，例如如Pullte Hommes Incc.和CCenttex Corrp.等等，都以以此自夸夸。这也也迫使其其他同行行竞相争争取评分分。但是，地产产行业的的一大难难题是，完完成一个个地产开开发项目目要依靠靠一系列列的分包包商，从从地基浇浇筑、供供热管道道安装，直直到屋顶顶射钉，都都是由分分包商完完成的。这这就很难难保证一一个项目目各方面面都能达达标。HHovnnaniian Entterpprisses正正在某些些市场尝尝试让自自己的员员工承担担

44、更多工工作，来来提高项项目的一一致和连连贯性。KB Hoome的的首席执执行长卡卡拉茨(Bruuce Karratzz)说，该该公司的的客户沟沟通得分分在调查查结果中中尤其出出色，例例如提前前通知客客户大概概的住宅宅完工时时间。他他说，如如果KBB推迟交交房超过过30天天，“很多客客户永远远都不会会原谅我我们。”零售业提提升品位位 降低低价格 零售商们正正在争相相打造高高尚品位位的形象象或者者至少希希望顾客客们感觉觉是这样样。虽然销售的的产品和和价格范范围不尽尽相同，零零售商们们全都将将越来越越多的精精力倾注注在吸引引中产和和富裕消消费者方方面。其其举措包包括提升升形象、改改装店面面、调整整货

45、品以以及放弃弃大卖场场改建更更时尚的的购物环环境等。但但是，难难题在于于，虽然然消费者者的购物物环境可可能变得得越来越越舒适，但但他们对对低价品品的偏好好丝毫未未减。下面来看看看这一趋趋势的方方方面面面和零售售业的其其他趋势势：1. 形象象至上零售商正在在针对希希望在更更豪华场场所购物物的消费费者量身身定制它它们的广广告、商商品和店店铺模式式。Federrateed DDepaartmmentt Sttorees IInc.下属的的Maccyss对优惠惠促销的的策划已已大大减减少，而而将更多多的精力力放在了了全国性性形象广广告上。MMacyys旗旗下各店店加宽了了购物通通道，设设置了醒醒目的店

46、店内指示示牌，并并在明显显位置摆摆放了沙沙发，在在更衣室室里安装装了电视视机。不仅仅是百百货商场场在忙著著改头换换面。LLimiitedd Innc.旗旗下Baath & BBodyy Woorkss连锁店店也在逐逐渐转变变其作为为肥皂和和香水销销售商的的形象，改改造成弥弥漫草本本气息的的美容用用品零售售店，风风格向曼曼哈顿名名店C.O. Biggeloow靠近近。在这这个购物物季节，珠珠宝零售售商Zaale Corrp.发发起一项项野心勃勃勃的计计划，一一改以前前大打促促销牌的的百货商商场的形形象，将将自己提提升为一一家高档档珠宝经经营商。就连以向拮拮据人群群提供最最低价商商品取胜胜的全球球

47、最大零零售商沃沃尔玛(Wall-Maart Stooress Innc.)也在努努力从TTargget Corrp.和和Cosstcoo Whholeesalle CCorpp.那里里抢夺消消费者。这这家折扣扣零售商商正在调调整女装装的档次次，在电电视和非非常规的的广告媒媒体如时时尚(Voggue)杂志上上刊登“时尚性性”广告，并并设计看看起来不不那么拥拥挤杂乱乱的店面面。“这种提升升品位的的现象背背后存在在情感和和社会驱驱动力，”Bath & Body Works首席执行长尼尔菲斯奇(Neil Fiske)说，这不仅关乎公司自己的利益，人们追求品位更高的生活已渐成潮流。2. 强者者更强许多大零售售商纷纷纷展开并并购活动动。理由是：许许多公司司遭受竞竞争打击击，需要要一个伙伙伴来扩扩大广告告影响，并并帮助它它们增强强与供应应商的议议价能力力。虽然然该行业业依然稳稳定，但但其中一一些公司司正在感感受到沃沃尔玛的的竞争威威胁。Federrateed收购购Mayy Deeparrtmeent Stooress之后，MMacyys、BBlooominngdaales、MMar