上海烨隆房地产咨询有限公司嘉年华广场市场篇19690.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.嘉年华广场市场篇第一部分、淄淄博概况况1、地理 淄博博处于鲁鲁中地区区，现辖辖张店、淄淄川、博博山、周周村、临临淄5区和桓桓台、高高青、沂沂源3县，总总面积559388平方公公里，人人口4112万，其其中市区区人口2271.84万万2、交通 胶济济铁路，与与淄东（营营）、淄淄八（陡陡）铁路路，济（南南）青（岛岛）高速速公路于于滨（州州）莱（芜芜）高速速公路纵纵横交错错，周边边有青岛岛港、烟烟台港、东东营港等等重要出出海港口口，市中中心距济济南和青青岛国际际机

2、场分分别为770公里里、2110公里里。3、城市风风貌 淄博的的城市布布局独具具特色。张张店、淄淄川、博博山、周周村、临临淄5区和桓桓台县呈呈梅花状状分布，东东南西北北4个城区区距中心心城区分分别为220公里里左右，城城乡交错错，布局局舒展，形形成城市市群组，被被专家称称为“淄博模模式”。20003年起起人均国国内生产产总值为为243319元元，增长长为166.3%。第二部分、桓桓台县概概述1、全县总总面积5509.53平平方公里里，辖111个镇镇、1个开发发区和11个城区区街道办办事处，343个行政村。2002年底全县总人口48.9万人，其中农业人口41.37万人，非农业人口7.53万人。少

3、数民族352人。2、全县农农民人均均收入339299元，人人均居住住面积334.77平米；城市居居民人均均可支配配收入778000元，人人均居住住面积225平米米。20002年，桓桓台县国国内生产产总值779.885亿元元，在全全省1339县市市区排位位中列335位，比比上年前前移2位次。索索镇的人人口规划划20220年在在20万人人左右。第三部分、桓桓台县的的规划1、功能定定位淄博市组群群城市北北部城区区，加工工制造业业基地，生生态型园园林城市市。2、发展目目标与指指标体系系类别指标单位现状发展目标2002年年2007年年2010年年2015年年2020年年经济类国内生产总总值亿元81.04

4、4150200320500人均国内生生产总值值美元1994350050007500100000城镇居民人人均可支支配收入入元7800115000150000200000260000农民人均纯纯收入元392960008000110000150000恩格尔系数数%40383530社会类总人口万人48.950515253县城人口万人8.612161820人口自然增增长率5.186543城镇人均住住房建筑筑面积平米182030333、城市用用地发展展方向3.1总体体思路：规模适适度，依依托淄博博发展优优势，发发挥区域域规模效效应，集集中加强强与张店店的发展展联系。3.2发展展方向选选择：县县城驻地地向

5、南向向西发展展为主，近近期向南南发展，加加强与张张店联系系，远期期向西发发展保证证桓台城城市形态态的完整整性与独独立性，向向北发展展留有足足够的产产业纵深深，控制制向东发发展。4、城市总总体规划划结构延续现状良良好的城城市形态态，城市市总体布布局采用用方各网网状集中中紧凑布布局结构构，即“一轴、二二心、三三带、四四区”，具体体为：4.1一轴轴：一中中西路与与一中东东路之间间，形成成的集行行政办公公、文化化娱乐、体体育休闲闲、商业业服务、公公园绿地地于一体体的景观观轴线。4.2二心心：以南南部新区区政务中中心为城城市主中中心，带带动城市市向南向向西发展展，是南南北主轴轴现的景景观标志志点；以以东

6、区旧旧城传统统的商贸贸中心为为城市副副中心。两两个中心心，一主主一次，新新城旧城城遥相呼呼应。4.3三带带：沿南南一中东东路两侧侧形成公公路设时时代，沿沿东西中中心大街街两侧形形成商业业服务带带，沿2205国国道两侧侧形成传传统的商商贸生活活带。4.4四区区：东部部2055国道以以东为居居住商贸贸区；北北部工业业路以北北为产业业区；2205国国道以西西，工业业路以南南公园路路以北纬纬居住生生活区。第四部分、近近期建设设规划1、期限：2000320110年。2、发展目目标到20100年，初初步把桓桓台建设设成为基基础设施施完善、服服务体系系健全、生生态环境境优美、有有较强经经济实力力和辐射射带动

7、作作用的生生态型园园林城市市。3、近期建建设重点点：“开发新城城区、提提升老城城区、整整合工业业区”3.1、拉拉开城市市空间布布局，形形成“一轴、二二心、三三代、四四区”的城市市格局。在现状基础础上，近近期来开开城市的的建设布布局，城城市向南南部迅速速推进。重重点进行行南部新新区的开开发和南南北公共共景观轴轴的建设设，积极极实施新新区开发发策略。形形成“一轴、二二心、三三代、四四区”的城市市大格局局，近期期城市以以向南为为发展方方向。3.2、疏疏解老城城，改善善老城区区生活环环境，提提升老城城区综合合环境通过近期建建设，完完善城市市交通、商商贸、文文化、旅旅游等综综合功能能，强化化基础设设施和

8、公公益性公公共设施施的建设设，改善善人居环环境，提提高城市市竞争力力，全面面提升城城市形象象。近期期疏解老老城密集集人口，改改善老城城综合环环境，缩缩小新老老城差距距。制定定政策，引引导“城中村村”的改造造和旧区区的开发发。3.3、整整合工业业区，是是城区工工业健康康有序的的发展通过近期的的建设，陆陆续的搬搬迁、改改造现有有用地不不合理及及带有污污染的工工业企业业第五部分、桓桓台沿街街商铺综综合分析析一、商业市市场普查查方案1、说明：为了全全面了解解桓台商商业经营营供给市市场状况况，为项项目定位位提供准准确、科科学、及及时的信信息，特特安排本本次商业业市场普普查，预预定用五五天的时时间完成成本

9、次问问卷调查查工作。2、调研目目的2.1了解解桓台县县主要商商业街道道店铺的的售价及及租金水水平；2.2了解解桓台县县主要商商业街道道店铺的的实用面面积；2.3了解解桓台县县商业的的业种、业业态（品品牌、档档次、经经营状况况、经营营种类所所占市场场比例）；2.4为本本项目做做前期市市场形象象推广、积积累市场场客户。3、调研范范围a中心路 b张张北路 c兴兴桓路 dd镇南大大街 e建设设路 f卫生生街 g公安安路 h公公园路4、调查对对象调研范围内内所有营营业中的的店铺5、调查方方式采用问卷式式，具体体内容见见调研表表6、人员组组织与时时间进度度6.1调查查样本预预计9000份；6.2临时时调查

10、人人员安排排4人；6.3调查查工作预预计于99月25日实施至至9月29日完成，实实施前须须提前一一周做准准备工作作。7、调研重重要分析析指标7.1售价价及租金金分析；7.2面积积分析；7.3经营营内容指指标分析析7.3.11经营内内容租金分分析7.3.22经营内内容面积（实实用面积积）分析析7.3.33经营内内容规模（数数量、比比例）分分析8、分析与与建议依托调研分分析结果果，提出出本项目目总体形形象建议议，内容容、档次次、业种种、业态态等建议议；经营营主题及及副题建建议；各各业态规规模比例例建议；商铺、摊摊位分割割面积建建议。营营销策略略、价格格、租金金建议及及战略、营营销推广广策略等等。9

11、、预算：问卷印刷费费用：3300元元问卷调查费费用：9900份份￥2元/份=18800元元自行车2部部￥1600元/部=3220元纪念品：9900份份￥4元/份=36600元元招聘及交通通费用：1000元共计：61120元元二、调查情情况说明明本次调查按按计划从从9月25号至至9月29 号，共共五天时时间。完完成调查查问卷4430份份，相当当于预估估数量的的一半。此此次调查查中确定定了项目目的名称称为“嘉年华华广场”，并在在调查的的同时做做了项目目前期的的形象推推广和客客户群酝酝酿工作作。以印印制有“嘉年华华广场”标志礼礼品作为为对被访访者的回回报，即即提高了了效率和和质量，又又达到了了宣传的

12、的目的。调调查数据据的分析析采用SSPSSS统计分分析软件件进行了了单项分分析和交交叉分析析。三、调查分分析（一）、单单项分析析1、商铺面面积分析析：沿街街经营商商铺的面面积511-700占177%，比比例最大大； 221-330占占15.9%，比比例次之之；100-155占155.2%；31-40占133.8%。累计计可见110-440占占55.5%，是是主要的的面积范范围。面积频率百分比（%）累计百分比比（%）10-1556515.215.216-2004610.725.921-3006815.941.731-4005913.855.541-500174.059.451-7007317.0

13、76.571-1000429.886.2101-1150368.494.6150以以上235.4100.00Totall429100.00 2、商铺层层数分析析：只在在一层经经营的占占83.5%，是是非常大大的比例例；占有有二层经经营的占占15.1%，2层以上上楼层做做经营的的微乎其其微。可可见沿街街的商铺铺一层有有较高的的利用价价值，但但二层及及其以上上楼层的的商业价价值很少少，也没没有很好好的挖掘掘，应有有相当的的商业潜潜力。层数频率百分比（%）累计百分比比（%）一层35983.583.5二层6515.198.6三层51.299.8四层1.2100.00Totall430100.00 3、

14、店面形形象分析析：店面面形象为为优的占占60.2%，良以上上的占884.99%。可可见，经经营者对对目前的的店面形形象评价价非常高高，也说说明了他他们重视视自己的的店面形形象。 频率百分比（%）累计百分比比（%）优25160.260.2良10324.784.9一般6214.999.8无1.2100.00Totall417100.00 4、经经营产品品的品牌牌分析：经营者者的经营营品牌多多为国内内品牌，占占76.7%，其其中以中中档品牌牌为主，占占31.8%，低低档和高高档比例例相当；国际品品牌占99.9%。说明明目前的的经营品品牌总体体上处于于中等水水平，应应有往高高品牌发发展的潜潜力。频率百

15、分比（%）累计百分比比（%）国际名牌429.99.9国内高档品品牌9221.631.5国内中档品品牌13531.863.3国内一般品品牌9923.386.6无5713.4100.00Totall425100.005、经营产产品的行行业分析析：在被被调查者者的行业业中，男男女休闲闲装所占占的比例例最大，为为13.7%，其其次为女女装，占占12.1%，服服装类共共占有333.88%的比比例，是是行业中中的主要要部分。可可以借鉴鉴，购物物中心的的服装类类经营数数量占三三分之一一为宜；便利店店、百货货类占110.55%；鞋、箱箱包、皮皮具类，餐餐饮类和和美容、美美发、健健身类各各占约55%，在在行业中

16、中也占有有相当的的分量。总总之，这这些行业业是购物物中心的的主要部部分，也也是消费费者的必必须部分分。 频率百分比（%）男装类255.8女装、内衣衣5212.1男女休闲装装5913.7饰品类2.5童装、孕妇妇装类102.3鞋、箱包、皮皮具类型型225.1珠宝、钟表表、眼镜镜类61.4礼品、精品品类163.7餐饮类225.1休闲、娱乐乐类1.2便利店、百百货类4510.5文体、音像像类133.0家电81.9数码、通讯讯、ITT类112.6化妆品61.4美容、美发发、健身身类214.9五金、机电电、化工工类184.2家饰、床上上用品、厨厨具类245.6维修、加工工、中介介类61.4婚纱摄影类类51

17、.2医药、保健健类112.6烟、酒、茶茶类153.5机车类4.9其它286.5Totall430100.006、经营方方式分析析：在调调查对象象的经营营方式中中自营者者占577.9%，其余余方式各各占100%左右右。频率百分比（%）厂家直销4510.5加盟、连锁锁4911.4代理4510.5经销419.6自营24857.9Totall428100.007、经营收收益情况况分析：在被调调查中经经营收益益为良的的最多，占占40.4%；其次是是一般的的占333.8%，另有有23.2%的的经营为为优。总体体的经营营收益还还比较乐乐观。频率百分比（%）累计百分比比（%）优9923.223.2良17240

18、.463.6一般14433.897.4差81.999.3Totall426100.008、每月每每平方米米的营业业额分析析：在每每月每平平方米的的营业额额的调查查中，1100元元以下的的占311.9%，1011-3000元近近一半，占占45.3%；另有111.00%的在在5000元以上上，可见见，被调调查者的的营业额额的差距距较大，大大部分在在3000元以内内。频率百分比（%）累计百分比比（%）100元以以下13631.931.9101-1150元元7116.748.6151-2200元元4610.859.4201-2250元元296.866.2251-3300元元4711.077.2301-

19、4400元元348.085.2401-5500元元153.588.7500元以以上4711.099.8Totall426100.009、商铺每每平方米米的月租租金分析析：在租租金这一一重要指指标的调调查中，10-15元最多，占28.7；16-30元的占约30%，另有10元以下占17.2%，13.2%的在40元以上。可见，当地的租金差距较大，总体租金水平较乐观。频率百分比（%）累计百分比比（%）无102.42.410元以下下7317.219.510-155元12228.748.216-200元4410.458.621-255元409.468.026-300元429.977.931-355元235

20、.483.336-400元143.386.640元以上上5613.299.8Totall425100.0010、租赁赁商铺的的期限分分析：在在租赁期期限中，一一年以下下(含一年年)的最多多，占667.11%；其其次是五五年以上上(含五年年)，占133.5%。可见见市场的的租赁期期限一年年期内的的短期租租赁为主主，其次次是长期期（五年年以上）的租赁。频率百分比（%）累计百分比比（%）一年以下(含一年年)27867.167.1二年358.575.6三年389.284.8四年71.786.5五年以上(含五年年)5613.5100.00Totall414100.0011、商铺铺的人数数分析：经营人人数

21、中，2人以下(含2人)的占66%，3人的占16.25%，5人以上(含5人) 的占11.2%。多数店铺经营人数较少，为小规模个体经营户。频率百分比（%）累计百分比比（%）2人以下(含2人)28266.066.03人6916.282.24人245.687.85人以上(含5人)4811.299.1Totall427100.0012、投资资金额分分析：经经营者的的投资金金额在33-5万万的最多多，占224.66%；其其次是22万以下下的占223%，2-33万的占占20.4%，可可见大部部分的投投资金额额在5万元内内，可见见大部分分经营者者的投资资限度很很小，可可以方便便的退出出投资。频率百分比（%）累

22、计百分比比（%）2万以下9823.023.02-3万8720.443.33-5万10524.667.97-10万万6214.582.410-155万348.090.415-200万194.494.820万以上上225.2100.00Totall427100.0013、装修修投入分分析：338.11%的装装修投入入在50000元元以下，31.5%没有装修投入，5000-1万元的占14%，1万元以下的累计为83.6%，不到10%的装修投入在2万元以上。可见，大多数经营者的装修投入都很少。频率百分比（%）累计百分比比（%）无13531.531.55000元元以下16338.169.65000-1万元

23、元6014.083.61-2万元元368.492.12-3万元元153.595.63-5万元元122.898.45万元以上上71.6100.00Totall428100.0014、经营营旺季分分析：在在经营旺旺季调查查中，占占最多的的是冬季季为688.1%；春季、夏夏季和秋秋季都在在35%左右，并并且相差差不大。频率百分比（%）春季13932.3夏季15636.3秋季15937.0冬季29368.1无245.615、每月月的税费费支出分分析：税税费支出出2000元以下下的累计计占522.9%，在一一半以上上，其中中10%以上的的没有税税费；2200-3000元的占占26.8%，累累计占779.

24、88%；另另有8.5%的的在3001-5500元元。频率百分比（%）累计百分比比（%）无5212.212.2200元以以下17340.752.9200-3300元元11426.879.8301-5500元元368.588.2501-8800元元194.592.7801-112000元163.896.51201-20000元81.998.42000元元以上71.6100.00Totall425100.0016、每月月的水电电费支出出：分析析：水电电费支出出50元以以下的占占53.5%，51-1000元的占占19.7%；87.3%的的在2000元以以内。频率百分比（%）累计百分比比（%）50元以下

25、下22853.553.551-1000元8419.773.2101-2200元元6014.187.3201-3300元元214.992.3301-5500元元174.096.2501-8800元元4.997.2800元以以上122.8100.00Totall426100.0017、如果果在桓台台县建设设一座环环境优美美，品牌牌云集，现代、时尚、典雅、充满生机和活力的购物乐园，拥有大批顾客群，展示无限美好的发展空间，您是否愿意进驻该购物乐园经营呢？ 频率百分比（%）是37988.1否5111.9Totall430100.00分析：888.1%的经营营者愿意意入驻经经营。可可见，该该购物中中心是经

26、经营者的的理想经经营场所所。177.1、需需要的经经营面积积分析：需要的的经营面面积中551-770占占15.9%，16-20 和和21-30 各占占13.3%；有近一一半的需需要面积积在166-500。相相比现在在的经营营面积，经经营者有有扩大经经营面积积的需要要。 频率百分比（%）累计百分比比（%）10以下下133.43.410-155164.27.716-2005013.321.021-3005013.334.231-4003910.344.641-5004311.456.051-7006015.971.971-10004812.784.6101-1150338.893.4150以以上2

27、56.6100.00Totall377100.0017.2、适适合的租租金（元元/月/）分析析：理想想租金在在10-15元元的最多多，占660.33%；16-20元元的占221.33%；21-25元元的占88.3%；同时时，899.9%的理想想租金在在25元以以下。相相比其经经营的租租金水平平，经营营者希望望租金越越低越好好，因此此理想租租金相对对较低。频率百分比（%）累计百分比比（%）10-155元22660.360.316-200元8021.381.621-255元318.389.926-300元184.894.731-355元1.394.936-400元41.196.041-455元51

28、.397.346-500元41.198.450元以上上61.6100.00Totall375100.00（二）、交交叉分析析1、行业与与面积交交叉分析析：服装装类多数数在100-400，以以16-30为主，且且面积差差异不大大；鞋、箱箱包、皮皮具类，礼礼品、精精品类和和文体、音音像类在在10-70不等，且且差异较较大；餐餐饮类多多在700以上上；数码码、通讯讯、ITT类和化化妆品多多在166-300；家家电在550-1100为主；美容、美美发、健健身类和和家饰、床床上用品品、厨具具类以550-1150为主，且且差异较较大；医医药、保保健类和和烟、酒酒、茶类类多在220-770。 面积行业10-

29、15516-20021-30031-40041-50051-70071-1000101-1150150以以上Totall男装类23541422124女装、内衣衣1415961411152男女休闲装装151011101443159饰品类0010001002童装、孕妇妇装类32201011010鞋、箱包、皮皮具类51342410222珠宝、钟表表、眼镜镜类0011120106礼品、精品品类32211511016餐饮类20220244622休闲、娱乐乐类0000010001便利店、百百货类2171121244245文体、音像像类41230300013家电0111022108数码、通讯讯、ITT类13

30、400200111化妆品1030110006美容、美发发、健身身类10140454221家饰、床上上用品、厨厨具类21032763024婚纱摄影类类0000002215医药、保健健类10403021011烟、酒、茶茶类01240521015Totall2、行业与与租金交交叉分析析：服装装类的租租金差异异明显，没没有集中中的分布布区域：10元以以下和440元以以上所占占比例都都明显偏偏大，其其余100-300元的比比例差别别不大；礼品、精精品类的的租金统统计与服服装相似似；鞋、箱箱包、皮皮具类和和医药、保保健类分分布相似似，集中中在100-255元不等等，处于于较高水水平；餐餐饮类租租金水平平较

31、低，多多数在115元以以下；便便利店、百百货类和和文体、音音像类都都集中在在10-30元元；家电电和婚纱纱摄影类类的租金金的分布布相似，租租金在116-440元之之间且差差异较大大；数码码、通讯讯、ITT类，化化妆品和和烟、酒酒、茶类类都集中中在100-200元，处处于足劲劲的中等等水平；美容、美美发、健健身类在在20元以以下分布布，且差差异较大大；家饰饰、床上上用品、厨厨具类则则明显集集中在110-115元，租租金水平平略低。租金行业无10元以下下10-15516-20021-25526-30031-35536-40040元以上上Totall男装类07313230625女装、内衣衣29156

32、4530852男女休闲装装01011757151258饰品类0010100002童装、孕妇妇装类03201101210鞋、箱包、皮皮具类01834111322珠宝、钟表表、眼镜镜类0041100006礼品、精品品类03421002315餐饮类38522010122休闲、娱乐乐类0000010001便利店、百百货类261913830244文体、音像像类02400310213家电0021210028数码、通讯讯、ITT类01321012111化妆品0031001016美容、美发发、健身身类07551120021五金、机电电、化工工类13311321217家饰、床上上用品、厨厨具类021311221

33、224维修、加工工、中介介类1101200106婚纱摄影类类0102000025医药、保健健类02413000111烟、酒、茶茶类11631100215机车类0010001024其它06633610227Totall10731224440422314564253、面积与与租金交交叉分析析：通过过面积和和租金的的交叉分分布可以以看出，随随着面积积的增大大，相应应的单位位租金分分布相对对就低，但但高低的的差异不不十分明明显。租金面积无10元以下下10-15516-20021-25526-30031-35536-40040元以上上Totall10-1551131235935146516-200147

34、73512164621-300271611875296731-40009187693135741-5000261312111751-700112336853327371-10001101632310642101-1150211544320435150以以上25911030122Totall10731224340422314564244、行业与与理想面面积交叉叉分析分分析：4.1、面面积要求求较大的的行业有有：餐饮饮业大都都在700以上；美容、美美发、健健身类集集中在550以以上且大大小不等等；家饰饰、床上上用品、厨厨具类则则在400以上；婚纱摄摄影类要要求最大大在1000以上。4.2、面面积要

35、求求大小差差异较大大的有：鞋、箱箱包、皮皮具类在在21-1000不等等；礼品品、精品品类集中中在166-1000；便利店店、百货货类集中中在311-700；文体体、音像像类和数数码、通通讯、IIT类则则集中在在21-70且较分分散；烟烟、酒、茶茶类以330-1100为主。4.3、男男装集中中在411-700，其其他服装装集中在在16-40，明显显小于男男装；珠珠宝、钟钟表、眼眼镜类，家家电和医医药、保保健类集集中在550-770，处处于中等等偏大的的水平；化妆品品的一般般要求在在16-30，面积积较小。面积行业10以下下10-15516-20021-30031-40041-50051-7007

36、1-1000101-1150150以以上Totall男装类202216521021女装、内衣衣1718664501351男女休闲装装2291575524354饰品类00100001002童装、孕妇妇装类102042010010鞋、箱包、皮皮具类011324450121珠宝、钟表表、眼镜镜类00010120105礼品、精品品类003303230014餐饮类101210163419休闲、娱乐乐类00000001001便利店、百百货类1103631223132文体、音像像类201210200311家电00110102106数码、通讯讯、ITT类011221210010化妆品10210011006美容、美发发、健身身类011001255217五金、机电电、化工工类002303430116家饰、床上上用品、厨厨具类011131356223维修、加工工、中介介类10101100116婚纱摄影类类00000001225医药、保健健类01000120004烟、酒、茶茶类000041341114机车类00000000112其它113515533