上海实业发展股份有限公司投资价值分析与投资操作建议讲课教案.doc

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1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。上海实业发展股份有限公司投资价值分析与投资操作建议-上实发展股份有限公司投资价值分析与投资操作建议班级：学号：姓名：指导老师：时间：上海实业发展股份有限公司投资价值分析与投资操作建议一、 基本概况上海实业发展股份有限公司（上海证券交易所上市公司，简称“上实发展”，股票代码600748，上证180、沪深300指数成分股）所属房地产业，前身系上海浦东不锈薄板股份有限公司，于1996年9月25日在上海证券交易所上市交易，2003年由上海上实（集团）有限公司控股收购并改名成立。现流通A股总计87094.35万股

2、,占总股份80.39%。公司于2003年1月实施重大资产重组，其经营范围为房地产开发和经营、建筑材料、物业管理、建筑装潢、中介代理等房地产相关业务；实业投资、资本与资产经营；国内贸易(除专项规定)、旅游、商业；咨询服务。二、 基本面分析(1)宏观环境分析2011年中国经济开局良好，对外贸易加快恢复，国内工业生产快速增长，消费增长较快，固定资产投资增幅回落，消费价格基本稳定，货币信贷调控初见成效，经济回升向好势头更加巩固。受国内需求旺盛拉动，经济增速明显加快。一季度GDP增长11.9%，增速比金融危机以来的最低点（2010年一季度）提高5.7个百分点，比上季提高1.2个百分点，比2010年全年加

3、快3.2个百分点。季节调整后，GDP环比折年率为12.2%，增速比上季提高0.9个百分点。该公司所处为房地产行业，所以其宏观经济指标主要看固定资产投资的增长速度，由于2010年新开工项目和在建项目较多，投资增长惯性较强，2011年投资仍将保持快速增长。据统计一季度全社会固定资产投资35320亿元，同比增长25、6%，其中城镇固定资产投资29793亿元，同比增长26、4%，在城镇固定资产投资中，第一产业投资同比增长9.7%，第二产业投资增长22.4%，第三产业投资增长30.0%。分地区看，中西部投资增长明显快于东部，东部地区投资增长24.2%，中部地区投资增长26.2%，西部地区投资增长30.0

4、%。由此可见，虽然该公司所处地区的投资增长速度相对其它地区较慢，但其仍然会保持一种增长的态势。2011年以来，国家出台了一些房地产市场调控的策略，其中央行几次上调存款准备金率，有专家指出央行这些调整是配合为楼市降温而考虑的。同时国务院多次出台对二套房和三套房的限制政策以及其它的一些限制政策，主要目的在于建设保障性住房，遏制房价过快增长。目前，房地产业已成为中国经济的“直接命脉”。12月中央经济工作会议再次定调，2011年继续实行适度宽松的货币政策，这对行业利好。上半年多数优惠政策仍将延续，下半年将会适度收紧，但仍以宽松基调为主。明年政府将大力推进城镇化建设，放宽中小城市、城镇户籍限制，这必然会

5、带来巨大的住房需求。因此国家一系列的房地产政策以及宽松的货币政策对房地产业的影响是不可确定的。（2）中观分析a) 公司所属地域环境分析从上海房地产市场形势看，2010年，国家规范房地产市场稳定、健康发展的宏观政策的陆续出台对09年“过火”的房地产市场势必造成一定的抑制，投机因素将会很大程度上被抑制，房价有望回落到一个平稳而相对理性的阶段。从上海的自身因素来看，2010年世博会的举行，8000万平方米旧城改造项目大手笔落成，上海“两个中心建设”指导纲要的深入实施，都将对上海的房地产发展带来持续和良好的推动作用。同时，从目前上海房屋的成交量和供应量来看，目前已经形成了供过于求的一个局势，而且开发商

6、去年也拿了不少土地，并且出现了不少新的地王。预期两三年后上海土地会发生紧缺，所以综上所述，就目前市场而言，短期内上海房地产价格不会有太大的变动，长期可能会造成房价的上涨。b) 公司所属行业分析房地产市场经过了08年的低迷和09年的火爆，再加上10年一系列政策的调整，使得2011年我国的房地产业将在国家房地产新政策的调整中平稳向前发展。房地产新政对市场的影响和效果要过一段时间才能显现,而房地产市场最终会保持一种相对平稳和健康发展的态势。主要原因是市场基本保障平稳,投资在增加,廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房在增加,这些都会促进房价的稳定。从长远看,城市建设规模的扩大,百姓需求的增加等,都会

7、有效推动房地产市场的向前发展。（3）微观分析a) 主营业务状况上实发展公司于09年9月发布公告，为实现公司总体发展战略，积极调整并完善公司内部的资产业务，公司决定转让非主营业务，专注房地产业。此举有利于公司逐渐剥离给地产主营业务，优化公司产业结构，同时，一定程度上缓解了资金紧张压力，有利于公司的长远发展，行业地位分析产品开发窗体顶端09年，上实发展通过产品结构调整而聚焦于住宅地产开发，同时将抓住时机继续扩大后续资源储备，增强发展后劲。日前，上实发展的重点开发项目是青岛国际啤酒城项目的后续经营。为此，上实发展公司专门设立两个子公司以促进项目招商合作以及开发后业态的独立经营，并推动公司在青岛地区的

8、业务发展。b) 财务分析日期2012/3/312011/12/312010/09/30流动比率1.75251.81871.6707速动比率0.61790.60700.4802现金比率0.43470.43060.4537负债权益比率61.830074.370087.6800现金流量比率-3.18055.55261.0971债务总额/EBITDA651.9400资产负债率63.448964.511970.4692应收账款周转率1753.4715414.1630221.5789总资产周转率0.05160.19980.1400通常而言，流动比率为2，速动比率为1最好，根据表格得知上实发展公司的流动比率

9、都小于2，其速动比率也明显偏低，说明该公司的偿债能力不足。一般认为，现金比率在40%到80%之间的公司都是经营稳定、资金运转良好的公司。该公司的现金比率远在此数据之间。同时，该公司的资产负债率高于50%，表明其负债较高该公司的总资产周转率、应收帐款周转率和存货周转率都有明显上升的倾向，且长时间处于较高的位置，因此表明该公司的资产管理能力还是比较强的。市盈率和市净率是衡量股票投资价值的指标，通常，市盈率在20以上即被高估，市净率通常在2左右。三、 技术分析a) K线分析K线图能够全面透彻地观察到市场的真正变化。我们从K线图中，既可看到股价（或大市）的趋势，也同时可以了解到每日市况的波动情形。应用

10、时注意的问题：因为K线仅就股票价格观察，所以应用时，应配合成交量观察买方和卖方强弱状况，找出股价支撑与压力区。每日开盘与收盘价易受主力大户的影响，因此也可参考周K线图，以每周初开盘，每周末收盘，每周最高价，每周最低价绘制，因为主力大户较难全盘影响一周走势。KDJ分析KD指标显示该股已经处于超卖状态，如果KD指标金叉应及时买入。KD两线数值均处于50-80之间，但J线超过80，但经过调整已经有所下降，KDJ三线均大于50，表明多方力量占优。再往前推进几日，K线和J线同时向上穿过D线，出现了两次“黄金交叉”，因此预测该股在短期及中期股价均会出现上涨。b) MACD分析MACD指标是根据均线的构造原

11、理，对股票价格的收盘价进行平滑处理的一种趋向类指标。MACD指标是运用短期和长期移动平均线及其聚合与分离的征兆，加以双重平滑运算。根据移动平均线原理发展出来的MACD，一则去除了移动平均线频繁发出假信号的缺陷，二则保留了移动平均线的效果，因此，MACD指标具有均线趋势性、稳重性、安定性等特点，是用来研判买卖股票的时机，预测股票价格涨跌的技术分析指标。MACD指标显示该股处于空头行情中且有加速下跌趋势四、投资建议上实发展为绩优、中等市盈率、大盘股。人均持股评测值为83手，大资金持股约占流通股本的70%；筹码高度集中的庄股，可以少量参与，但要注意控制风险。通过对该公司的基本面分析，财务分析和技术分析，判断该股在短期内将出现股价的回升，并且中期也将一直延续上升走势，MACD指标显示该股处于多头行情中但上涨趋势有所减缓，短线投资者可高卖出，但当回落至均线或其他支撑位时应及时回补，所以对于该股，应持短线或中线投资，不宜做长线投资。-