XX物业公司物业服务管理手册4154.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.卿园物业公公司物业服务管管理手册册2009年年5月223日致业主的一一封信亲爱的朋友友：今天能以这这种形式式和您对对话，我我们感到到由衷的的高兴。因因为我们们的物物业服务务管理手手册刊刊印出版版了，这这标志着着我们的的物业服服务将登登上一个个新的台台阶，也也意味着着您的生生活将面面临着一一种舒适适的改变变。很感谢您选选择了闽闽达香榭花花都，正正如我们们当初选选择麻城城一样。我我们很了了解，闽闽达房地地产开发发有限公公司要在在麻城得得到长足足的发展展，就要要建

2、立在在为您和和您的家家人提供供一个理理想家园园的基础础上。人靠理性工工作却靠靠感性生生活。家家是一个个属于私私人的地地方，是是内心的的一种感感觉，是是一个让让人远离离忧虑的的处所，是是长路出出发的起起点和征征途回访访的归宿宿。家既既是一个个可居可可歇可娱娱的场所所，也可可以是一一个理想想的个人人工作空空间。走走进家，最最重要的的是感到到轻松和和惬意，家家是让人人眷念生生命的地地方，家家是让人人放心的的地方。正是由于家家是所有有人的梦梦想，所所以闽达达房地产产开发有有限公司司建造的的住宅就就具有了了神圣而而温馨的的使命。今今天的人人买住宅宅已不是是仅为了了生存，而而是为了了让家更更幸福，让让生活

3、更更美满，让让生命更更充实。我我们相信信您需要要的住宅宅应该是是具有归归属感、亲亲切感、私私密感、安安定感和和自豪感感的。这这是拥有有美好生生活、美美好人生生的开始始。当您可以骄骄傲地说说你家住住在闽达达香榭花花都的时时候，相相信彼此此都是兴兴奋和欣欣喜的。但但是我们们知道，属属于我们们的工作作还有很很多，所所以我们们和卿园园物业管管理公司司一起为为您提供供了这本本小册子子，希望望它能够够成为您您享受尊尊贵的物物业服务务的一个个开始，更更是我们们平等交交流的一一个园地地。谢谢！闽达房地产产开发有有限公司司卿园物业管管理有限限公司一、 总则1、 本手册对物物业公司司承担服服务项目目及具体体内容做

4、做出明确确规定，同同时也对对业主行行为做出出管理规规范，由由物业公公司和业业主共同同尊守；2、 业主应对照照本手册册中物业业服务项项目及具具体内容容对物业业公司进进行时刻刻监督；3、 业主应对照照本手册册规定的的业主行行为规范范进行自自我约束束，物业业公司有有权针对对相关规规定对业业主实施施管理；4、 本手册做为为物业公公司培训训内容，物物业公司司员工人人手一册册；5、 本手册做为为业主公公约补充充内容，所所有业主主每户一一册。二、 物业服务项项目【环境卫生生】1、 生活小区马马路、人人行道、公公共场地地每天打打扫二次次，每小小时循环环保洁一一次，从从早上66：000188：000保持整整洁，

5、无无明显垃垃圾，无无泥沙，无无积水，无无污迹。1.1清洁洁时用长长竹扫把把将路面面、公共共场地的的果皮、纸纸屑、泥泥沙等垃垃圾扫成成堆，然然后用胶胶扫将垃垃圾扫入入垃圾斗斗，倒入入垃圾手手推车。1.2对有有污迹的的路面和和场地用用水重点点清洗。1.3雨停停天晴后后，用竹竹扫把将将路面和和场地的的积水和和泥沙扫扫干净。2、 保持住宅楼楼内楼梯梯清洁，目目视楼梯梯无烟头头、果皮皮、纸屑屑、广告告纸、蜘蜘蛛网、污污迹等；墙面、窗窗、电控控防盗门门、消防防栓无广广告、无无蜘蛛网网、无痰痰迹、无无积尘。每每周对楼楼梯、过过道湿拖拖一次。2.1用扫扫把从顶顶层到底底层清扫扫楼道梯梯级，再再用拖把把和湿抹布

6、从从顶层往往下逐级级梯级，擦擦抹楼梯梯扶手及及栏杆。2.2楼梯梯消防栓栓清洁：先用扫扫把打扫扫消防管管上的灰灰尘和蜘蜘蛛网，再再用湿抹抹布擦抹抹消防栓栓和玻璃璃。2.3墙面面清洁：先用扫扫把打扫扫墙面上上的蜘蛛蛛网，撕撕下墙上上贴的广广告纸。如如有残纸纸时，用用湿抹布布抹湿残残纸，慢慢慢地用用刮刀刮刮去。2.4电控控防盗门门的清洁洁：用湿湿抹布从从上往下下清洁电电控防盗盗门，然然后用干干抹布擦擦抹电控控防盗门门上的号号牌和按按钮。3、 小区草地和和绿化带带目视无无枯枝落落叶，无无果皮、饮饮料盒（罐罐）、烟烟头、较较大石块块等。3.1每天天清洁一一次以上上，每天天循环保保洁三次次。3.2用扫扫把

7、仔细细清扫草草地和绿绿化带上上的果皮皮、纸屑屑、石块块等垃圾圾杂物。3.3对烟烟头、棉棉签、小小石头等等用扫把把不能扫扫起来的的小杂物物，用夹夹子或手手捡入垃垃圾斗内内。3.4仔细细清理绿绿篱下的的枯枝落落叶。4、 小区的宣传传栏、雕雕塑品做做到无污污迹、无无灰尘。不不锈钢用用品无灰灰尘、无无水迹、无无手印。4.1雕塑塑品每月月清扫一一次以上上，宣传传牌每周周清洁一一次以上上。4.2雕塑塑品的清清洁：用用鸡毛帚帚或扫把把除去雕雕塑品上上的灰尘尘，如有有污迹，用用清洁剂剂涂在污污迹上，用用湿抹布布擦抹，也也可用清清水清洗洗。4.3宣传传栏的清清洁：用用湿抹布布将宣传传栏全面面擦抹一一遍，如如有污

8、迹迹，用抹抹布沾清清洁剂擦擦抹。4.4不锈锈钢的清清洁：先先用抹布布抹去不不锈钢用用品表面面的灰尘尘、水珠珠，将不不锈钢光光亮剂涂涂抹在表表面，用用布擦至至光亮；面积较较大的可可用手动动喷雾枪枪将不锈锈钢光亮亮剂喷于于不锈钢钢表面，然然后用布布擦至光光亮。5、 停车场/棚棚、架空空层无杂杂物、纸纸屑、油油污，无无积水，架架空层内内无垃圾圾、蜘蛛蛛网。6、 运动器材场场地地面面无垃圾圾、纸屑屑、石块块，设施施无污迹迹。7、 化粪池每年年清疏一一次，雨雨水、污污水井每每装卸清清疏一次次，如发发生堵塞塞及时处处理确保保化粪池池不外溢溢，下水水道畅通通。8、 果皮箱和垃垃圾中转转站清运运及时，清清运率

9、1100%，周围围无明显显垃圾，无无积水，无无臭味。9、 在小区各个个角落有有计划的的开展灭灭鼠、灭灭蚊蝇等等活动，杜杜绝小区区疫情的的发生。9.1灭老老鼠：在在拉老鼠鼠经常出出没的地地方定时时投放捕捕鼠夹、粘粘鼠板、灭灭鼠药等等灭鼠用用品；9.2灭蚊蚊子：草草地和楼楼道每半半个月喷喷一次药药，垃圾圾箱每周周喷一次次药；9.3灭苍苍蝇：垃垃圾箱等等地方，每每半个月月喷一次次药。每每一万平平方米暴暴露的苍苍蝇孳生生地不超超过一处处，商店店、饮食食店等无无蝇蛆孳孳生地。9.4灭蟑蟑螂：污污、雨井井每月喷喷一次药药。10、 监督并引导导业主遵遵守小区区清洁制制度；【治安保卫卫】1、 工作状态及及精神

10、面面貌：1.1保安安员执勤勤时需精精神饱满满、着装装整齐、佩佩带齐全全。1.2严禁禁当班时时看阅小小说、书书报，玩玩游戏机机、打瞌瞌睡或聚聚众嬉闹闹。1.3严禁禁饮酒执执勤；1.4必须须使用文文明用语语，讲究究文明礼礼貌。1.5坐姿姿要求腿腿不摇、脚脚不翘、身身不晃，端端正、舒舒适、自自然、大大方。1.6站姿姿要直，肩肩要平，挺挺胸收腰腰，保持持身体端端正。1.7巡逻逻或走路路时要遵遵循走路路的礼仪仪。两眼眼平视前前方两臂臂自然在在身体两两侧摆，两两腿有节节奏地交交替向前前迈步。严严禁前俯俯后仰，左左右摇晃晃，走八八字步。1.8与人人交谈时时，态度度要真诚诚大方、自自然，神神态要专专注，正正视

11、对方方，注意意对方的的反馈和和情绪交交流。2、 小区实行224小时时值班、巡巡逻制度度。具体体轮值措措施为：2.1换班班时间分分别为：8：000、220：000。所所有人员员应按时时交接班班，接班班保安应应提前到到达岗位位；如接接班人员员未到，当当班人员员不得离离开岗位位。2.2接班班者要详详细了解解上一班班的值勤勤情况和和当班注注意事项项。2.3当班班者负责责向下一一班移交交值班记记录本，并并应在值值班记录录本上签签名。2.4接班班人员应应将上一一班交下下的值班班装备查查点清楚楚，并在在值班记记录本上上注明交交接情况况。2.5 具具体岗位位安排为为8：00020：00保保证有门门岗1人人、监

12、控控1人、巡巡逻2人人，200：0008：00需需保证有有门岗11人、监监控1人人、巡逻逻2人；2.6早88：000至8：30全全部集合合在保安安队长的的带领下下集中进进行早操操，包括括队列训训练、跑跑步、格格斗训练练等，在在此其间间门岗及及监控室室应有人人值守；3、 巡逻人员白白天每两两小时巡巡逻一交交，夜间间每小时时巡逻一一次。巡巡逻按固固定路线线并实行行日志记记录制度度。巡逻逻注意小小区住户户门窗、车车库及公公共设施施，检查查有无破破灭情况况，加强强安全防防范。3.1白天天应按22人成纵纵队列齐齐步进行行；3.2遇陌陌生人应应停下盘盘问；3.3应留留意业主主门窗、水水电、煤煤气是否否有异

13、常常情况，如如有异常常情况应应及时汇汇报；3.4巡视视小区各各主要防防线，包包括围墙墙、后门门等是否否有异常常情况；3.5应留留意保洁洁状况，如如有不完完善之处处，应及及时向保保洁员反反应；3.6遇业业主需帮帮助时，应应亲自或或协调其其它部门门及时予予以帮助助；4、 门岗保安应应做好出出入人员员及车辆辆登记，具具体流程程为：4.1业主主持“花都卡卡”直接进进出，无无需登记记；4.2装修修或其它它外事人人员应持持在物业业管理处处领取的的“工作证证”登记出出入4.3对陌陌生人则则应严格格按照登登记表进进行登记记，车辆辆需登记记车牌号号；4.4所有有进入车车辆在登登记后需需领持车车辆出入入卡；4.5

14、非小小区业主主出门时时需注销销登记，车车辆出门门时应归归还出入入卡；5、 监控室应保保证全天天24小小时有人人守候：5.1按规规定使用用、保养养监控设设施，定定期协助助设备维维护人员员对监控控设备进进行检查查；5.2详细细记录当当值期间间的工作作情况，保保持与其其它当值值保安的的畅通联联络；5.3严禁禁在工作作期间脱脱岗、与与他人闲闲聊、睡睡觉等可可能脱离离监控的的行为；5.4尤其其在晚间间更应密密切监控控；5.5注意意保密，严严禁无关关人等进进入监控控室，如如需调看看监控录录相，需需有物业业经理的的批准。6、 安保大队应应做好各各项安保保日志的的记录工工作，保保括：交交班签到到表、巡巡逻日志

15、志、门门岗日志志、监监控日志志。【园林绿化化服务】1. 小区内绿化化建筑符符合国家家规定标标准，各各植品种种多样的的花草树树木。2. 对一些好的的、新的的观赏性性绿化植植物实行行挂牌介介绍，使使业主在在享受优优美环境境的同时时增长知知识。3. 草坪根据其其生长速速度每年年修剪数数次，保保持平整整4. 花木每年修修剪两次次以上，保保持其造造型整齐齐美观。枯枯黄枝叶叶及时去去除，保保持青绿绿和生机机，除下下的枯叶叶要立即即清除。5. 全区绿化带带保持无无杂草和和杂物。6. 花卉每日浇浇水，泥泥土不染染花叶，土土不压苗苗心，水水不冲倒倒幼苗；树木、草草地每周周浇水两两次，浇浇水时不不遗漏。7. 根据

16、植物需需要定期期施肥：7.1草地地：每年年一次。7.2花卉卉：根据据长势确确定施肥肥次数，保保证基肥肥，少量量多次。7.3乔木木：每年年4次，采采用穴施施或沟施施，覆土土平整，肥肥料不露露外。8. 每月杀虫防防治一次次，发现现病虫及及时喷射射，确保保植物无无病虫害害。9. 如植物中有有枯死或或长势不不好的现现象，要要按花木木栽种季季节及时时补栽补补种。10. 保证草坪无无黄土裸裸露，树树林不缺缺株。【工程维修修服务】1. 所有投诉及及维修需需要，均均需通过过管理主主任进行行协调传传达；2. 实行工程维维修首问问责任制制，建立立报修、维维修、回回访制度度及回访访记录。公公司在接接到业主主报修电电

17、话后安安派相关关工种上上门服务务，维修修工作结结束后，请请业主在在维修单单上签署署意见，并并在一星星期内对对此项工工作进行行回访。3. 维修工在进进入业主主家维修修时，应应实行宾宾馆式管管理：进进门先致致礼貌用用语：您您好！我我是物业业公司的的随后后套上携携带的一一次性鞋鞋套，将将工具放放在随身身带的地地毡上进进行维修修，维修修结束后后清理现现场。4. 在维修时昼昼做到小小维修不不过夜，中中等维修修当天完完成。维维修及时时率达1100%，维修修合格率率达1000%。5. 定期清理、疏疏通地下下管道，保保障线路路管网畅畅通无阻阻。6. 公共设施设设备维护护良好、正正常运行行，水电电通路每每周巡查

18、查1次以以上、每每月定期期保养。6.1密切切注意配配电房各各项仪器器、仪表表的指示示情况；严禁变变压器、空空气开关关超载运运行。6.2因故故需停某某部分负负荷时，应应提前一一天向使使用该部部分负荷荷的用户户发出停停电通知知。对于于突发性性的停电电事故应应通过广广播向用用户作出出解释。6.3经常常检查水水泵控制制柜的指指示灯指指示，观观察停泵泵时水泵泵压力表表指示在在正常情情况下，生生活水泵泵、消防防水泵、喷喷洒泵、潜潜水泵的的选择开开关应置置于自动动位置。6.4每天天巡视电电梯机房房，发现现达不到到规定要要求的及及时处理理。7. 做好应急（漏漏气、漏漏水、漏漏电、污污水外溢溢等）抢抢修工作作。

19、做到到接到命命令后能能迅速奔奔赴现场场，及时时进行抢抢修。重重大汇漏漏应在领领导和工工程师的的指导下下进行。8. 小区供水管管理规定定：8.1水池池、水箱箱盖应上上锁，由由专人保保管，开开启箱盖盖应得到到管理处处领导的的许可。8.2每季季度清洗洗水池、水水箱一次次，清洗洗后送样样品到防防疫站检检验，检检验合格格后方能能供水，并并将检验验结果存存档。8.3定期期保养水水泵阀门门及管道道，定期期刷漆防防止生锈锈。8.4经常常巡查供供水系统统，发现现有跑、冒冒、滴、漏漏现象，应应立即抢抢修，杜杜绝浪费费。8.5尽量量保障对对住户供供水的连连续性，确确需短时时停水，应应提前贴贴出通告告通知住住户停水水

20、时间，以以便住户户做好准准备；遇遇突发性性事故导导致停水水，应向向用户作作出解释释；9. 房屋、道路路、围墙墙、停车车场土建建设施及及其他公公共设施施的日常常维护保保养、维维修工程程预算；10. 配合楼宇管管理员监监督业主主房屋装装修过程程。【楼宇巡视视】1. 楼宇管理员员从每天天早上上上班开始始进行不不间断楼楼宇巡检检，主要要巡检内内容包括括：1.1业主主门窗、水水电、煤煤气、车车辆停放放等是否否正常，如如有异常常情况应应及时上上报；1.2入住住业主在在生活过过程中是是否需要要临时帮帮助，如如确认业业主需帮帮助则应应及时响响应；1.3小区区内如有有老、弱弱、病、残残、孕等等特殊群群体，楼楼宇

21、管理理员应及及时了解解并加以以额外关关注；1.4小区区内清洁洁是否到到位，并并随时协协调保洁洁组进行行清理；1.5小区区内是否否有安全全隐患，如如有异常常及时上上报处理理；2. 随时认识业业主或租租住户，并并经常进进行沟通通，了解解所有业业主的详详细情况况，以便便更好更更及时的的进行援援助；3. 对业主的装装修工程程或其它它外事工工程进行行监督和和引导，主主要包括括：3.1装修修建材定定点堆放放、整齐齐、及时时清理；3.2防止止损坏公公共设施施；3.3防止止破坏建建筑主体体，给其其它业主主造成安安全隐患患；3.4按规规定使用用水、电电等通路路；3.5在规规定的时时间施工工；3.6遵守守其它装装

22、修规定定。4. 有需投诉业业主，应应及时安安抚，并并让其至至管理主主任处按按投诉流流程进行行；5. 楼宇管理员员尤其应应注意交交往礼仪仪和微笑笑服务；6. 监督和引导导业主遵遵守小区区管理规规范三、 各种突发性性事件处处理1. 遇盗窃、抢抢劫等情情况的处处理：1.1犯罪罪分子正正在作案案，应当当场抓获获，连同同证物送送公安机机关处理理；失主主仍在现现场，也也要一起起到公安安机关报报案并作作证，领领回被盗盗财物。1.2保护护案发现现场，不不能让人人触摸现现场痕迹迹和移动动现场遗遗物品，并并立即向向公安机机关报案案。1.3对重重大可疑疑被窃现现场，可可将事主主和目击击者反馈馈的情况况汇总报报告公安

23、安机关，协协助破案案。1.4对作作案可疑疑人员，可可采取暗暗中监视视或设法法约束，交交公安机机关处理理。2. 遇打架事件件的处理理：2.1立即即劝阻打打斗，劝劝散围观观人群和和收缴打打斗用的的凶器；如有伤伤人或损损物等，报报公安机机关处理理。2.2双方方不听制制止，事事态继续续发展，场场面失控控，应迅迅速报公公安机关关；重伤伤者马上上送医院院。2.3协助助公安人人员勘查查打斗现现场，收收缴各种种打架斗斗殴工具具，辨认认为首分分子。3. 对醉酒闹事事者的处处理：3.1对尚尚未完全全失去理理智的醉醉汉，可可好言相相劝，或或移至室室内，待待其酒醒醒。3.2如不不听约束束，发“酒疯”，引来来群众围围观

24、或妨妨碍交通通和治安安程序者者，可动动员群众众一起将将其强行行移至室室内，直直至酒醒醒。3.3如醉醉汉打人人骂人，甚甚至调戏戏妇女，应应立即报报当地派派出所处处理。3.4如酒酒精中毒毒，有可可能出现现生命危危险，应应立即送送附近医医院救治治。4. 发生火警事事件的处处理：4.1当发发生火警警时，应应立即拨拨报报警警电话“1199”，并报报告有关关单位领领导，应应把发生生火警的的时间、地地点门牌牌讲清楚楚。4.2切断断火场电电源，找找到附近近水源（消消防栓），使使消防人人员到达达现场时时可立即即投入灭灭火。4.3发现现起火，要要迅速通通知和组组织邻近近居民民民疏散。4.4抢救救火场物物资，特特别

25、是贵贵重物品品、易燃燃易爆物物品等，将将其转移移到安全全地带。4.5协助助消防人人员维护护现场，防防止破坏坏分子趁趁火打劫劫。5. 发生特、重重大疫情情事件的的处理：5.1当发发现有疑疑似疫情情感染者者，应立立即拨打打“1200”报告，并并要求感感染者自自行隔离离，同时时要求包包括自己己在内的的任何人人不得靠靠近感染染者；5.2立刻刻调查感感染者在在小区内内到过的的地点及及接触过过的人，并并予以详详细记录录，以便便协助疫疫情控制制部门处处理；5.3立刻刻在小区区广播里里通知所所有业主主暂时不不要出门门，等待待解禁；5.4如需需将整个个小区进进行隔离离，则应应积极协协助相关关部门进进行。四、 业

26、主管理规规定【环境卫生生管理规规定】1. 不准在公共共场所乱乱堆乱放放，装修修房屋的的剩余泥泥浆、砖砖石、杂杂物按指指定地点点堆放并并在244小时内内自行清清运出去去。2. 家长应以身身作则，教教育子女女，注意意公共道道德，做做到不乱乱丢果皮皮、纸屑屑等物，不不随地吐吐痰和大大小便。3. 爱护花草树树林，不不准采摘摘树枝花花草，不不准在绿绿化带草草坪践踏踏，玩球球和做游游戏，不不准在棣棣化带上上晒东西西，不准准攀爬树树木。4. 小区内不准准饲养鸡鸡、鸭、鹅鹅等家禽禽，不论论是放养养还是圈圈养，均均在禁止止之列。5. 禁止在小区区内无证证养狗，有有证养狗狗者，必必须持证证到管理理处登记记备案。在

27、在小区内内溜狗者者，应自自行清理理狗留下下的粪便便，并注注意不得得将狗放放入绿化化带中。6. 不准在小区区内修理理汽车和和清洗油油烟机，有有需求者者必须在在物业管管理处指指定的位位置进行行。7. 自行车、摩摩托车应应停入在在保管站站，不准准停放在在楼梯口口可楼道道上，自自行车棚棚只能停停放自行行车、摩摩托车，不不准堆放放其他物物品。8. 应保持楼道道清洁和和通畅，不不准在楼楼梯口、楼楼阁和楼楼阁护栏栏堆放任任何物品品。9. 小区内禁止止“黄、赌赌、毒”等一切切犯罪活活动，一一经发现现立即报报送公安安机关严严惩。10. 小区内禁止止私自存存放一切切易燃、易易爆等危危险及有有毒物品品。【停车场管管

28、理规定定】1. 进入小区内内的车辆辆必须服服从物业业公司的的管理2. 车辆应按指指定路线线行驶，进进入小区区后车辆辆不得高高速行驶驶或按喇喇叭。3. 进入停车场场的车辆辆须具备备一切有有效证件件，车辆辆号牌应应与行驶驶证相符符。4. 司机须按规规定办理理停车手手续，并并把车辆辆停放在在指定位位置。5. 车辆入库后后，贵重重物品勿勿放车内内，由此此造成的的损失由由车主自自负。6. 进入小区车车辆不得得在小区区内洗车车和清扫扫车上的的杂物。7. 禁止超高、超超重以及及漏油、漏漏水等车车辆进入入小区。8. 严禁车辆在在小区内内加油、修修车、试试刹车等等，严禁禁在小区区内学开开车。【绿化管理理规定】1

29、. 严禁任何单单位和个个人毁坏坏花木、践践踏草坪坪。严禁禁在绿化化地内堆堆放物品品或进行行踢足球球、打羽羽毛球等等体育活活动。严严禁在绿绿地内遛遛狗。2. 不得任意开开挖绿地地，要文文明装修修，不准准在绿化化地带丢丢放建筑筑垃圾。3. 严禁在绿化化地内停停入自行行车、人人力车、摩摩托车。轿轿车、出出租车禁禁止驶入入草坪。严严禁在树树上拉绳绳晾晒衣衣服被褥褥。4. 严禁在树林林、绿化化地带内内设置各各种广告告标语牌牌。未经经同意，不不准在绿绿化带空空地上设设管线、迁迁移和损损坏花草草、树木木。5. 严禁偷摘花花草。严严禁向楼楼下乱扔扔杂物、泼泼污水等等不文明明行为。【业主装修修管理规规定】1.

30、装修申请：业主在规定定范围内内要进行行室内装装修、维维修和改改造必须须先向管管理处提提出申请请（住户户申请时时必须持持业主委委托书），并并领取装装修申请请审批表表一式式一份。2. 装修审批：2.1业主主（用户户）必须须如实填填报装装修申请请审批表表各款款内容于于确定的的装修日日期前77天携带带装修设设计图纸纸上报管管理处（涉涉及消防防规定的的应先向向消防部部门办理理报批手手续），同同时交纳纳装修保保证金110000元；需需要进行行施工技技术审定定的，按按每项工工程15503300元元计收，管管理处将将在收到到审批表表后二个个工作日日内给予予批复。2.2业主主（用户户）收到到批复后后，应带带领选

31、定定的装修修队负责责人到管管理处按按规定办办理施工工队有关关进场手手续方可可进场装装修施工工。2.3进场场手续包包括进场场施工人人员的身身份证复复印件、资资格证书书复印件件等，最最后进场场人员必必须领取取“施工证证”，持证证方可进进入小区区施工。3. 施工3.1所有有施工必必须按照照管理处处审批的的方案进进行，不不得有任任何更改改。如实实际情况况需要更更改，必必须报管管理处审审批，出出具更改改通知后后方可施施工。3.2施工工期间，业业主（用用户）进进行现场场监理并并保证装装修施工工队严格格遵守规规定，按按规作业业，文明明施工，施施工期间间不准装装修人员员在小区区内住宿宿。逾期期要办理理逾期手手

32、续，不不办理延延期手续续的，管管理处有有权责令令其停工工；对于于施工队队的违章章装修按按违章章装修项项目的的规定进进行处理理，对业业主（用用户）处处以相当当于施工工队罚款款额300%的罚罚款。3.3装修修期限：中小工工程为330天，较较大工程程为455天，最最长不超超过600天，如如确实需需要延期期要到管管理处办办理延期期手续。3.4施工工时间：前期每每天施工工时间暂暂定为88：000200：000。3.5装修修施工用用电不得得超过该该装修住住宅单元元的装表表容量，严严禁擅自自乱接、乱乱拉电源源线；超超容不得得量用电电在与管管理处协协商后，在在管理处处的监督督下，在在管理处处指定位位置处接接临

33、时电电源线，否否则造成成的一切切后果由由业主（用用户）负负责。3.6小区区供气设设施和燃燃气用具具（必须须符合国国家标准准）的安安装、维维修、拆拆移、改改装，必必须由持持有专业业证书的的单位施施工；用用户不得得自行安安装、拆拆除、改改装。3.7空调调机应按按管理处处统一规规划的位位置安装装，不得得破坏楼楼宇结构构，穿坏坏墙体。3.8不得得任意改改变窗户户、阳台台色调，不不得改变变阳台的的用途。3.9施工工过程中中要注意意垃圾袋袋的清运运，每天天垃圾应应按指事事实上地地方放置置并当天天清运。楼楼梯、过过道、天天台、道道路及其其他公共共地方不不得作为为加工、堆堆放材料料和垃圾圾的地方方，不得得损坏

34、公公和设备备、设施施保持公公用地面面、墙壁壁完好和和整洁。4. 验收4.1装修修工程完完毕后，业业主（住住户）施施工队负负责人共共同向管管理处申申请竣工工验收，管管理处将将根据家家庭居室室装修管管理规定定派人人进行查查验。4.2隐蔽蔽工程必必须在隐隐蔽前进进行验收收。4.3施工工结果并并通过一一个月使使用，上上、下管管道、厨厨房、卫卫生间防防水措施施未出现现渗漏等等质量问问题，装装修保证证金无息息返回。违章装修修项目及及处罚办办法1. 业主（用户户）装修修动工前前未办理理申报审审批手续续的，应应补办手手续处，逾逾期不办办的，物物业管理理公司有有权勒令令停工。2. 施工队进场场前未办办理登记记、

35、审查查手续的的，应补补办手续续外，逾逾期不办办的，物物业管理理公司有有权勒令令停工。3. 实际装修内内容与装装修早报报内容不不符的，除除应根据据实际情情况纠正正外，每每项罚款款10005000元。4. 拆改房屋结结构未经经管理处处审批的的，除应应恢复原原状外，罚罚款50002200000元。5. 擅自拆改和和部分破破坏原户户墙、柱柱、梁、楼楼板的，除除应恢复复原状及及加强承承重外，罚罚款10000005000000元。6. 私自增加电电气线路路负荷、改改变走向向或擅自自改动上上、下水水管道的的，除应应根据实实际情况况纠正外外，并按按规定进进行处罚罚。7. 施工中违反反安全用用电、用用水规定定的

36、，除除应纠正正及赔偿偿外，每每项罚款款20005000元。8. 凿除楼面、地地面层的的，除应应进行加加固处理理外，罚罚款1000020000元。9. 改变门窗、型型号、规规格的，除除应恢复复原状外外，罚款款10000元。10. 改变外墙装装饰的，除除应恢复复原状外外，罚款款10000元。11. 楼、地面、墙墙增设厚厚度不得得超过220毫米米的地砖砖、花岗岗岩以及及其他超超生材料料，违者者罚款5500元元；随意意破坏外外墙和整整体外观观，作应应恢复原原状外，罚罚款20000元元。12. 未经批准封封闭、占占用公共共走道、消消防通道道、天台台、屋面面及通道道、梯、厅厅间墙壁壁的，除除恢复原原状外，

37、罚罚款20000元元。13. 擅自在窗外外安装防防盗门，除除按统一一规定处处理外，罚罚款2000元。14. 擅自在窗外外安装网网、罩、牌牌及任何何物件的的，除拆拆除并恢恢复原状状外，罚罚款5000110000元。15. 擅自拆除地地漏网盖盖和向地地漏倾倒倒渣物的的，除清清理通畅畅，修复复损坏外外，罚款款500010000元元。16. 装修环境不不整洁、乱乱堆乱放放装修材材料、装装修垃圾圾的，罚罚款20005500元元并及时时清理。17. 装修材料进进入小区区必须尽尽快搬运运至本单单元，若若在一天天内未搬搬至本单单元，占占用公共共场地的的应付占占用费220元/.日日。18. 不得使用非非指定电电

38、梯运载载装修材材料及装装修垃圾圾。违者者罚款2200元元。19. 装修过程中中不得污污染公共共地面，水水泥等只只能在自自己单元元内或遵遵照管理理处指定定位置，下下垫铁皮皮或木板板调制；不得擅擅自占用用公共场场地做此此类工作作。20. 严禁将各种种物品向向窗外抛抛弃，影影响小区区卫生甚甚至危及及他人安安全。21. 装修人员饮饮食等废废弃物不不得随意意倾倒，不不得在公公共区域域随地大大小便。22. 严禁超负荷荷用电，不不得私自自在本单单元外装装接水、接接电。23. 除紧急灭火火外严禁禁使用消消防栓。24. 不得损坏消消防设施施、装修修时严禁禁对消防防系统进进行改动动。25. 造成上、下下水渗漏漏和

39、阻塞塞的，除除清理通通外，罚罚款30005500元元。26. 防火作业未未办理手手续的，按按有关消消防规定定处罚。27. 施工现场使使用电炉炉、煤气气及吸烟烟的，按按有关消消防规定定处理。28. 使用超量或或少量可可燃材料料未作阻阻燃处理理的，按按有关消消防规定定处理。29. 使用可燃或或有毒及及刺激性性气雾材材料，未未派警戒戒和向公公共走道道排放的的，按有有关消防防规定处处理。30. 动用和移动动消防设设施的，按按有关消消防规定定处理。【维修基金金管理】1. 维修基金专专项用于于房屋共共用部位位共用设设施设备备保修期期满后因因自然损损坏或不不可抗力力原因毁毁损而进进行的大大修、更更新和改改造

40、。2. 维修基金的的管理实实行业主主所有、物物业管理理企业代代管、政政府监管管规范使使用的原原则。3. 商品房开发发建设单单位及业业主的维维修基金金按当地地政府相相关规定定比例征征缴，在在办理房房屋产权权过户登登记时向向基金主主管机关关开设的的市维修修基金专专户缴交交维修基基金。4. 业主委员会会的维修修基金帐帐户内余余额不足足依照前前款归集集的维修修基金总总额的330%时时，物业业管理公公司可提提出续筹筹计划经经业主委委员会审审议决定定，报基基金主管管机关同同意，由由业主委委员会按按业主房房屋建筑筑面积占占该幢房房屋总建建筑面积积比例向向业主续续筹。5. 归集的维修修基金缴缴存入市市维修基基

41、金专户户实行二二级帐户户管理。基基金主管管机关开开设的市市维修基基金专户户为一级级帐户，业业主委员员会开设设的帐户户为二级级帐户。业业主委员员会委托托其选聘聘的物业业管理公公司代管管其帐户户内的维维修基金金。6. 归集的维修修基金自自存入市市维修基基金专户户之日起起按规定定计息，利利息转作作维修基基金滚存存使用。维维修基金金帐户实实行统一一管理，明明细户按按幢立帐帐，按户户核算。7. 房屋共用部部位共用用设施设设备发生生毁损需需使用维维修基金金的，由由物业管管理公司司提出年年度使用用计划，经经业主委委员会审审议决定定后实施施；未成成立业主主委员会会的，由由房屋出出卖人或或由其委委托的管管理单位

42、位提出使使用计划划，经基基金主管管机关审审核后划划拨。房房屋共用用部位共共用设施施设备发发生急修修、抢修修情形的的，物业业管理公公司可先先行维修修，再按按前款规规定补办办审批手手续。8. 使用维修基基金应先先在增值值部分列列支，维维修基金金增值部部分可在在本物业业管理区区内统筹筹使用。9. 住宅共用部部位或单单幢住宅宅共用设设施设备备大修、更更新和改改造所需需费用，从从该幢维维修基金金中列支支。10. 住宅区内的的共用设设施设备备大修、更更新和改改造所需需费用，按按每幢房房屋建筑筑面积占占住宅区区总建筑筑面积的的比例人人每幢房房屋维修修基金中中列支；维修结结算凭证证须经业业主委员员会审核核认可

43、或或业主签签章认可可。11. 物业管理公公司将维维修基金金的归集集与使用用帐目每每6个月月向全体体业主定定期公布布1次，接接受业主主及有关关部门的的监督。12. 业主转让房房屋所有有权时，维维修基金金余额不不予退还还，随房房屋所有有权同时时过户。因因房屋拆拆迁或者者其他原原因造成成房屋灭灭失的，维维修基金金代管单单位应当当报经基基金主管管机关审审核同意意，将维维修基金金余额按按业主个个人缴交交比例退退还业主主。13. 未售出的空空置商品品房维修修时，开开发建设设单位应应按空闲闲的房屋屋建筑面面积比例例分摊房房屋共用用部位共共用设施施设备的的大修、更更新和改改造实际际费用。【消防管理理规定】1.

44、 消防工作要要贯彻“预防为为主、防防消结合合”的方针针，管理理处应指指定防火火责任人人和义务务消防员员。2. 实行业主（住住户）防防火责任任制，各各业主为为当然防防火责任任人，负负责做好好各自所所属范围围的防火火安全工工作。3. 消防区及楼楼梯走道道和出口口，必须须保持畅畅通无阻阻，任何何单位或或个人不不得占用用或封堵堵，严禁禁在消防防通道上上停放车车辆、堆堆放家具具和其他他杂物。4. 不得损坏消消防设备备和器材材，妥善善维护楼楼梯、走走道和出出口的安安全疏散散指示、应应急照明明和通风风设施。5. 住户内严禁禁经营和和贮存烟烟花爆竹竹、炸药药、雷管管、汽油油、香蕉蕉水等易易燃易爆爆物品，严严禁

45、在小小区内烯烯放烟花花、爆竹竹。6. 遵守安全用用电管理理规定，使使用符合合国家标标准的家家用电器器、燃气气用具，严严禁超负负荷使用用电器，并并要经常常保持清清洁，切切勿留有有油渍，切切勿明火火试漏。7. 本小区内任任何商铺铺（商场场）必须须每300平方米米（建筑筑面积）配配备灭火火器1只只（小于于30平平方配备备1只，大大于300平面米米配备22只以上上），并并放置易易于取用用的固定定位置。8. 小区内均不不得燃烧烧香火纸纸张、织织物、纤纤维、塑塑料制品品木制品品及其他他废弃物物品，烟烟头及火火柴余灰灰要随时时弄熄，教教育小孩孩不要玩玩火。9. 业主（住户户）进行行室内装装修，需需要增设设电

46、器线线路时，必必须先经经管理处处批准并并保证符符合安全全规定，严严禁乱拉拉，乱接接临时用用电线路路；装修修材料应应采用不不燃或难难燃材料料并按领领土完整整每500平方米米（建筑筑面积）配配备1只只灭火器器；如使使用易燃燃或可燃燃材料的的，必须须经管理理处批准准，同时时按规定定进行防防火处理理，每1100平平方米（建建筑面积积）配备备3只灭灭火器。10. 需要进行烧烧焊等动动火作业业的，应应向管理理处（保保安部）提提出申请请，经批批准做好好防护措措施后，在在专人监监护下，方方可作业业。11. 有下列情形形之一的的，除立立即整改改外，处处以业主主500020000元元罚款，处处以防火火责任人人和直

47、接接责任人人10003000地罚罚款，并并可报公公安机关关处理。11.1占占用或堵堵封消防防区、楼楼梯、走走道或安安全疏散散出口的的；11.2封封闭或损损坏消防防标志、消消防设备备、设施施的；11.3乱乱接、乱乱拉电器器线路的的；11.4未未经许可可擅自改改动燃气气管道的的；11.5擅擅自挪动动灭火工工具、器器材或消消防备用用水源的的；12. 有下列情况况之一的的，除责责令行为为人停止止作业外外，并视视情况处处以1000030000元罚罚款，处处防火责责任人22005000元罚款款，情节节特别严严重报公公安机关关处理。12.1未未办理消消防早报报审批手手续即进进行室内内装修的的；12.2未未按规定定配置消消防器材材、设施施及消防防安全标标志的；12.3室室内装修修所用材材料不符符合防火火要求，不不进行防防火处理理的；12.4未未办理申申报审批批手续即即进行动动火作业业的；12.5烧烧焊、用用火、用用电作业业时防火火安全措措施不落落实的。13. 各住户必须须服从消消防机关关和管理理处人员员有关防防火方面面的管理理，如刁刁难、