试论建安成本控制要点21074.docx

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1、下面我们按按照科目目，逐一一分析各各项成本本。1. 前期工程：一般水水平，按按建筑面面积计算算，单方方造价在在20-50元元m22。这项项费用，与与设计环环节无关关。它与与项目占占地面积积大小有有关，与与总建筑筑面积的的关联不不大。场场地的现现状，直直接决定定它的成成本水平平。（1） 比如，如果果存在“场地土土方工程程”这一项项的话，比比如坡地地项目，或或未能进进行三通通一平交交地的项项目，其其造价水水平就高高。（2） 越是边远地地区，因因其配套套设施不不齐全，需需要施工工的项目目多，数数量大，造造价也相相应地高高于市区区项目。前期工程中中需注意意两项，一一是场地地土方工工程，目目前很多多项目

2、自自然高低低于市政政标高，都都需要大大量回填填土方，造造价不低低。能不不能有什什么巧办办法来降降低这一一部分的的造价？因后面面讲到地地下室还还会涉及及到土方方工程，这这个问题题留到后后面一并并解决与与回答。另一个注意意点就是是围墙，我我们曾经经有某个个项目的的临时围围墙分判判花掉三三个月的的时间，现现在听上上去大家家可能觉觉得比较较难以理理解，问问其原因因就是设设计对于于围墙的的方案迟迟迟未定定，反复复修改，当当然不排排除这个个地块的的地理位位置、地地面以下下的地质质有问题题，所以以方案会会不断修修正，但但对于大大多数项项目，至至少是同同一个地地区公司司的项目目来讲，临临时围墙墙的标准准化肯定

3、定不是难难事，这这样可以以节省我我们很多多无谓的的时间损损耗，想想想三个个月的工工期就因因为临时时围墙工工程而消消耗掉是是多么痛痛心的事事情。其其次在围围墙设计计上要注注意经济济性，对对于围墙墙来讲其其主要功功用还是是围护且且是临时时性质，当当然局部部需要营营销包装装，有些些地区的的围墙全全是方管管支撑+镀锌铁铁皮，平平均2.5米高高，每延延长米单单价高达达13000元/m，部部分营销销宣传路路段是66米高，想想想是比比较奢侈侈的事情情。还有一种情情况，对对于地块块较大的的项目，需需要分期期建设，但但是首期期安排在在地块中中间，远远离市政政交通道道路，为为了展示示和销售售需要，在在没有整整个地

4、块块的道路路交通系系统设计计的情况况下，必必然要兴兴建一定定数量的的临时道道路、临临时围墙墙、临时时绿化等等等设施施，花费费相当大大。这是是不可取取的。2. 基础工程：对于桩桩基工程程，以总总建筑面面积为单单位计算算，目前前的造价价水平是是801200元mm2。对对于非桩桩工程，暂暂时录不不到规律律数字，原原因一方方面是非非桩基础础的形式式多样化化，差异异很大；另一方方面是原原来的科科目没有有这一项项，所有有非桩基基础全部部并入主主体工程程中去，在在设置工工程量清清单时，混混在一起起，剥离离不开，这这是不科科学的。基础工程的的造价水水平，从从严格意意义上讲讲，与建建筑物的的基底面面积直接接相关

5、，而而与建筑筑物的层层数（具具体地体体现在建建筑面积积上）关关联性较较小。以以建筑物物基底计计算的桩桩基础工工程，其其造价为为60008000元m2。基础工程的的造价水水平，显显得较为为刚性。（1） 地基处理：这项费费用，完完全与场场地的地地质条件件有关，运运气不好好的，将将付出大大笔金钱钱，运气气好的，支支出很少少，甚至至不发生生费用。比比如佛山山地区地地下溶洞洞较多，处处理起来来花费大大、耗时时长；有有此地区区会出现现换填土土现象，比比如北京京、成都都，换填填的原因因主要是是因为可可以使用用非桩基基础，但但在基础础标高的的位置土土质不符符合要求求。相对对来说，换换土之后后如果能能利用天天然

6、地基基，是相相当节省省的，但但是，这这种方案案具有明明显的地地区特征征，不是是每个城城市都可可以效仿仿的。（2） 桩基础：它它的造价价水平与与桩的种种类有关关。而桩桩的种类类在多数数情况下下，又是是无法替替换的，因因而也显显示出刚刚性，比比如对于于人工挖挖孔桩和和高强度度管桩之之间的选选择，如如果因为为地基软软弱导致致桩设计计很长，那那是不便便选用人人工挖桩桩的，在在工期和和经济上上都没有有优势。除除桩型之之外，桩桩的长度度是影响响造价的的重要原原因，而而桩长又又与地质质条件直直接相关关，一般般地说，桩桩基础工工程用在在华南和和华东地地区，明明显地，华华东的桩桩，要比比华南的的桩长一一些，因因

7、为土质质不好，有有时被迫迫使用摩摩擦桩，直直接导致致桩的数数量增加加较多、桩桩也很长长。在某某些情况况下，抗抗拨桩可可以用锚锚杆来代代替，经经济性显显著。在桩基础工工程施工工中，需需注意桩桩机数量量、打桩桩顺序与与桩长记记录，尤尤其是桩桩长记录录。端承承桩都是是按实结结算，结结算的数数量依据据全是靠靠现场的的打桩记记录汇总总而来，不不能仅依依靠监理理去验收收，与我我们自己己人相比比，监理理的诚信信度差得得太远。桩基础工程程，其造造价上有有相当的的弹性，需需要我们们做专门门的优化化处理。我我们部门门曾经发发出过一一份通报报，某个个项目的的别墅桩桩基础工工程的造造价超过过4000元mm2，究究其原

8、因因是桩数数太密，承承载力太太高。根根据规划划设计中中心叶总总意见，完完全可以以减少桩桩数量而而用一块块较厚一一些的“板”来作上上部柱子子的支撑撑体。所所以，对对于桩基基础工程程，大家家一定要要有“优化”意识！（3） 非桩基础：如果能能够避免免独立的的筏板基基础的话话，基础础工程的的造价将将会明显显地降低低，比如如让筏板板同时兼兼做地下下室的底底板。如如果仅有有筏板而而无地下下室的话话，那筏筏板就可可惜了。对对于低楼楼层建筑筑使用独独立柱基基，是很很经济的的。3. 地下室：地地下室工工程的造造价，一一般是22,200033,0000元m2。目目前有不不少地区区的地下下室造价价已经达达到4,00

9、00的水平平了，非非常可怕怕！影响地下室室造价的的因素很很多：（1） 地下室面积积：单个个地下室室的面积积越小，整整体造价价水平就就越高，因因为它分分摊了四四周的墙墙体，所所以多栋栋高层建建筑，其其下面的的地下室室如果是是连成一一片的话话，相对对来说，就就很经济济；而如如果每一一栋的下下部都有有一个独独立的地地下室，而而每个地地下室又又相互连连通，象象是“地道战战”一样，那那么多个个地下室室的造价价水平肯肯定要高高于一个个地下室室。在这这一点上上，请设设计部门门在评审审方案时时多加注注意。（2） 地下室的层层数：一一般来说说，地下下室的层层数多一一些，比比如23层，其其经济性性会比11层要好好

10、，因为为底板和和顶板这这些造价价高昂的的构件将将会被分分摊。但但是，也也会出现现另外一一种情况况，因为为地下室室太深，基基坑费用用加大，将将会增加加地下室室的单方方造价，同同时，施施工周期期也较长长，基坑坑安全风风险也将将大增。这这一点在在城市中中心地带带体现得得非常明明显，比比如上海海的建国国东路项项目和南南京的凯凯旋门项项目，而而在场地地开阔、无无不良地地质的条条件下，多多层地下下室其经经济性肯肯定优于于单层地地下室。一一般来说说，我们们还很少少遇到对对地下室室层数的的讨论，因因为影响响地下室室层数的的因素，往往往是固固定的，没没有可变变的余地地。因为为：一、地地下室的的面积，我我们总是是

11、希望越越小越好好，最好好不建；二、最最小面积积的地下下室如果果在项目目占地面面积足够够大的情情况下，自自然大家家只会做做一层，而而不会设设计成两两层，相相反如果果项目占占地面积积小，要要想获得得足够数数量的地地下室面面积，自自己只能能向地底底下要空空间。（3） 设计的经济济性：具具体地体体现上钢钢筋和砼砼的用量量指标上上，这一一点极其其关键！是地下下室建造造成本控控制的核核心！。目目前的水水平是钢钢筋14402200kkg/mm2，甚甚至更多多；砼是是1.00m3/m2以以上，影影响砼用用量的是是底板厚厚度。有有5000mm厚厚的，也也有10000mmm厚的的。当然然跟层数数也有关关系，层层数

12、多，摊摊销下来来的指标标就很底底。想说说明的是是，我们们在088年8月月底下发发的限限额审批批意见中中对于钢钢筋与砼砼指标含含量没有有提出具具体的限限额数据据，原因因是全国国各个地地区的抗抗震等级级、地质质条件、人人防要求求等很多多因素不不一致，但但应该来来说在同同一个区区域相对对有一定定的规律律，或者者说研究究起来更更有指导导意义，文文中提出出请各个个区域来来进行研研究并细细化具体体指标。以以下列出出目前在在建的一一些项目目的指标标含量，可可大概看看出一个个区间：项目名称地下室钢筋筋含量（kgmm2）地下室砼含含量（m3mm2）华南区深圳康城花花园B区区130.9981.30广州璟晖华华庭二

13、期期145.0001.09佛山金沙湾湾东区一一期154.4401.25中山翠林兰兰溪园三三期B区区华东区及上上海南京凯旋门门项目235.0001.74宁波雍城世世家一期期194.0001.98星湖国际项项目二期期B区201.0001.38杭州钱塘山山水项目目189.0001.31上海瀛台二二期223.0001.10华北区北京中海城城R4地地块180.0000.99天津御湖翰翰苑项目目170.0001.20济南紫御东东郡项目目一期180.000（预预测）1.40（预预测）北方区长春国际社社区一期期179.8821.16沈阳国际社社区一期期180.0000.90大连中海华华庭项目目160.0001

14、.04青岛中海熙熙岸项目目151.0001.21西部成都翠屏湾湾190.0001.70西安国际社社区4#地119.2251.36重庆北滨一一号二期期600.45（4） 顶板覆土：这个因因素，影影响很大大。不少少项目，因因为地下下室占据据了大部部分的地地面面积积，所以以要解决决小区的的环境，就就只能在在地下室室顶板上上想办法法。覆土土1.002.0m是是很常见见的。因因为有覆覆土，将将直接影影响到顶顶板部位位的梁的的高度和和板的厚厚度，以以及配筋筋加大。因因为梁加加高，将将导致抹抹灰工程程量和防防水工程程量大幅幅度增加加。至于于覆土影影响造价价至何种种程度，我我们目前前没有数数字，因因为这一一部

15、分不不好单独独计算，但但可以寻寻找面积积大小、平平面布局局、层数数都相近近的两个个地下室室，一个个有覆土土，一个个没有覆覆土，求求其差异异，进而而得出相相应的结结果。我我们建议议控制覆覆土厚度度，在地地下室顶顶板部位位，不要要安排消消防通道道和大型型苗木。（5） 基坑支护：涉及到到经济性性，在能能够保证证安全的的情况下下，尽量量优化方方案，追追求最大大的经济济性。安安全性必必须要由由施工单单位来承承诺，否否则将来来我们会会面临被被索赔的的问题。在在安全性性，我们们自己要要有基本本的判断断，在我我们与施施工单位位之间，求求得安全全性认识识的平衡衡，不能能被施工工单位牵牵着鼻子子走。（6） 土方工

16、程：对于土土方工程程量较大大的项目目分期，土土方管理理是一门门学问，也也容易被被大家忽忽视，需需考虑到到开挖土土方的可可利用性性。对于于开挖出出来的土土方，能能否用于于本期或或该项目目的前期期回填；仍需外外运的土土方，若若能联系系到某些些项目正正需要大大量回填填，尽可可能 “变废为为宝”，可减减少工程程造价。目目前各地地区土方方开挖+外运的的单价一一般在225-550元/m3之之间，而而土方开开挖的承承建商之之所以能能赚取较较多利润润，很多多时候也也是拉AA地的土土去填BB地，两两边收钱钱。（7） 地下室的豪豪华程度度：中海海地下室室，很豪豪华。有有很多甲甲级写字字楼和五五星级酒酒店，它它的地

17、下下室水平平，远远远没有我我们中海海的水平平高，哪哪怕我们们的项目目是个中中档定位位的项目目。这也也是中海海“太实在在”的一种种表现。从从设计角角度来说说，功能能齐全，用用料经久久耐用，在在使用过过程中，物物业管理理方面就就不会投投诉，否否则物业业肯定经经常性找找设计上上的毛病病，我们们的设计计人员承承担不起起这些背背后的议议论和指指责，所所以，就就一次设设计到位位。豪华华的表现现，集中中在地面面处理上上，其次次上墙面面的处理理。地面面是不是是一定要要做一层层专用油油漆或硬硬化面层层，要视视项目档档次而定定，不能能连低档档楼盘都都这么做做。建设设只有高高档楼盘盘才考虑虑面层处处理。（8） 人防

18、工程：影响造造价较为为明显，但但因为具具体的表表现形式式是在结结构工程程上，所所以无法法拆分出出造价水水平。加加之，人人防工程程是被动动接受的的设计，想想不建都都不行。（9） 防水工程：一般来来说，我我们只设设计外防防水。在在外防水水上，有有不少地地区公司司将底板板防水层层省掉。如如果地下下室设计计成内外外两层防防水的话话，那就就大可不不必了。但外墙防水目前有些地区是一道，有些地区公司是两道防水（卷材+涂膜或两层卷材），有些还会再加上一道JS防水剂，是否有必要这么多道？值得研究。我们强调，防水层不准做两道，如果你怕漏，从施工管理上找原因，而不准通过额外花费来补自己管理上的漏洞。地下室哪些些部位

19、在在设计上上做法上上可以优优化？（1） 方柱比圆柱柱便宜。涉涉及到模模板、抹抹灰等工工序。每每平方米米的模板板和抹灰灰至少节节省100元，甚甚至155元。（2） 墙柱面在用用涂料时时，可以以考虑将将腻子工工序省略略，只刷刷涂料，虽虽然涂料料用量可可能会增增加，但但腻子工工序更贵贵。当然然，地下下室地涂涂料，也也不必用用好的，一一般档次次的就行行。目前前腻子的的造价是是688元mm2。（3） 天花不要抹抹灰，直直接做涂涂料（有有些地区区天花不不抹灰也也不刷涂涂料）。天天花因为为有大量量的梁，所所以抹灰灰面积一一般是建建筑面积积的1.2倍以以上，遇遇有顶板板覆土时时，因为为梁需要要加高，天天花面积

20、积甚至会会达到建建筑面积积的1.5倍。每每平方米米的抹灰灰造价按按12元元m22计算，对对于100,0000m22的地下下室，如如果天花花抹灰面面积是115,0000mm2，仅仅此一项项就可以以节省118万，够够发两个个骨干员员工的一一年工资资。（4） 少设计几盏盏灯。灯灯火通明明是浪费费。（5） 如果能做成成自然通通风的地地下室，那那么在机机电工程程上，将将会节省省相当的的费用。比比如各种种风管和和风机，就就可以省省掉。另另外，能能使用中中压的通通风管就就不要用用高压的的，因为为这两种种情况下下使用的的板厚相相差较大大。（6） 地下室的门门窗工程程，主要要是防火火门，它它的数量量是按规规范确

21、定定的，刚刚性很强强，想在在设计环环节上节节省，不不容易。（7） 地下室的机机电工程程，机电电成本可可以说是是个无底底洞，管管理得好好也可以以更经济济，而且且对于地地下室还还涉及到到很多要要与政府府垄断行行业的承承建范围围接驳，所所以在设设计上需需要注意意以下几几点：a. 做好好管线综综合平衡衡，防止止不必要要的设计计变更和和现场修修改，以以致造成成浪费；b. 对于于电气部部分，有有条件的的机电图图纸最好好能和电电力设计计院的外外电设计计相匹配配（至少少需要机机电设计计单位了了解电力力设计院院当地做做法），这这样防止止两者之之间的差差异较大大，而使使机电成成本无法法控制；c. 合理理设置水水泵

22、房、消消防等控控制中心心位置，以以最适合合的位置置以减少少各管路路长度；d. 合理理选用各各管材：预埋的的电线管管用PVVC管，从从桥架接接至末端端设备之间的管管段用镀镀锌电线线管（当当地有强强制规定定的除外外）；给给排水的的管材也也是，PPVC-U排水水管不需需要用加加厚的就就不要用用加厚的的；消火火栓和喷喷淋给水水管能用用国标镀镀锌钢管管的就不不要使用用加厚镀镀锌钢管管等等。4. 地面以上建建筑：以以住宅层层的单体体造价为为例，目目前一般般是1,65001,8500元mm2（不不含户内内装饰），比2006年平均水平高出300-400元/m2。项目名称住宅层单方成本（元元m22）竣工时间深圳

23、月朗苑苑多层1,1199.9442006年年10月月小高层1,3522.066高层1,4000.533成都格林威威治城（高层）1,4999.9662006年年11月月成都常春藤藤花园小高层1,5700.3992007年年05月月高层1,4877.822西安中海华华庭小高层1,4633.8442007年年06月月高层1,3688.144佛山万锦豪豪园一期期小高层1,2444.7002006年年12月月高层1,3100.099从物业类型型上看，小小高层与与高层、超超高层的的造价差差别并不不大，这这一点，可可能巅覆覆了大家家的常识识。我们们现在的的住宅设设计都是是要求不不露梁不不露柱，所所以在结结构

24、上基基本都是是“框剪”体系，而而与层数数无关，所所以在钢钢筋和砼砼的含量量上相异异不明显显；但是是对于别别墅这类类低层建建筑来说说，就完完全没有有必要设设计“剪力”或“短肢”了，太太浪费！。而带带电梯的的住宅比比不带地地电梯的的住宅每每平方米米高500元mm2（1） 建筑工程：此处的的建筑工工程，已已经剥离离了外立立面装饰饰、外墙墙保温、防防水等项项目，所所以，影影响造价价水平的的因素集集中在设设计的经经济性上上，即钢钢筋和砼砼的用量量，以及及屋面造造型。住住宅层在在结构形形式上，选选择余地地不大，因因为成本本控制的的重点集集中在钢钢筋和砼砼的用量量上。这这是设计计经济性性优化的的重点！影响钢

25、钢筋和砼砼用量指指标的，还还有一个个隐性的的因素，即即所谓“赠送面面积”。我们强强调，建建安成本本所使用用的建筑筑面积，是是按照全全国统一一的建筑筑面积计计算规则则计算的的，而不不是以各各地区各各城市房房管部门门房屋测测绘所掌掌握的面面积计算算口径来来计算。在在这种情情况下，如如果还有有“赠送面面积”的，应应该说明明赠送的的部位和和面积数数量，以以便于判判断成本本本身的的合理性性。目前前的水平平，钢筋筋4560kgg/m22，砼00.355-0.45mm3mm2。目目前钢筋筋的施工工单价约约为5.50-6.000元kg，每每节约55kg的的钢筋，就就可以节节省成本本约300元mm2。CC30砼

26、砼的价格格约为3350元元m33，每节节约0.1m33/m22砼的用用量，也也可以省省35元元m22。屋顶顶造型影影响单方方造价水水平显明明，越是是层数少少的建筑筑物，分分摊的成成本越高高。（2） 防水工程：此项摊摊至地上上建筑面面积一般般约为220-330元/m2（仅仅厨卫与与屋面），但但有些地地区还要要做外墙墙防水上上，如果果外墙全全部做防防水，造造价增加加至少440元m2。但但是，外外墙是不不是一定定要做防防水？可可以再作作研究，外外墙渗漏漏主要集集中在窗窗框与外外墙的交交界处。墙墙体渗漏漏的情况况，少见见。（3） 入户门工程程：如果果是木质质入户门门，其造造价与木木材的种种类有关关，另

27、外外，装饰饰性的边边条，如如果是整整块木料料加工而而成，造造价昂贵贵，相反反如果是是多块木木片叠合合而成，则则相对便便宜。这这一项费费用，刚刚性明显显，因为为数量固固定，每每户一樘樘，目前前来讲一一般均价价在20000-30000元/樘，高高档一点点的可能能一樘门门的一套套锁都需需要15500元元/樘，整整樘门可可能在550000元/樘樘左右，有有些可能能还要夹夹钢板，目目前知道道的“最高记记录”是联排排别墅的的3万/樘。（4） 外立面门窗窗工程：这一项项刚性和和弹性都都很明显显。目前前，外立立面的门门窗与建建筑面积积（仅限限所在楼楼层）之之比，我我们称之之为“窗积比比”，约为为0.225-0

28、0.3（北北方一般般在0.25左左右）。这这个指标标很重要要，如果果能控制制在0.25,是比较较恰当的的。门窗窗造价的的刚性就就体现在在这个比比例上，如如果这个个比例已已经确定定了，而而且已经经施工了了，那么么就无法法再修改改图纸了了。影响响门窗造造价的主主要是门门窗的功功能。比比如隔热热、双玻玻、较好好的五金金件、玻玻璃的种种类（净净白玻？或是专专门颜色色？）。如如果门窗窗用后装装法施工工，将出出现附框框的费用用，相当当于每平平方米建建筑面积积增加造造价100155元。目目前普通通型材、粉末喷涂、双玻、较好的五金配件，门窗的平均单价是350元m2；断桥隔热大约是500元m2左右，塑钢门窗（双

29、玻）大约在350-400元/m2左右。（5） 铝门窗的替替代品，仅仅塑钢一一种，虽虽然其具具有良好好的隔热热性，但但塑钢的的档次明明显低于于铝门窗窗。所以以，在铝铝门窗工工程上，我我们只能能从其档档次上注注意节约约，比如如不轻易易使用氟氟碳喷涂涂，LOOW-EE玻璃，对对于联排排别墅不不要轻易易尝试木木包铝，内内开内倒倒形式的的门窗，这这样的窗窗的造价价是普通通的3倍倍（以3350元元/m22为基数数）！若若以0.3的窗窗积比计计算，相相当于地地上物业业的单方方造价将将增加2210元元/m22（以地地上建筑筑面积计计），若若按可售售，增加加的造价价将会更更高！目目前各地地区公司司在门窗窗档次上

30、上有跟别别人血拼拼的倾向向，这种种不顾项项目定位位、档次次、售价价等因素素的攀比比心理，要要不得。（6） 保温工程：属于地地方性工工程，与与地区气气候条件件有关。目目前以550mmm-1110mmm苯板保保温为主主，华东东地区是是采用内内外两道道保温砂砂浆，总总的来讲讲，每平平方米建建筑面积积的造价价在8001000元m2。总总体上说说，南方方地区节节省了这这部分费费用。（7） 外立面装饰饰：这是是影响建建筑物单单体造价价水平的的又一个个重要因因素。一一是外立立面装饰饰面积与与建筑面面积之比比，我们们称为“墙积比比”，普遍的的数字是是111.3；但少部部分项目目也有11.61.88的，这这个比

31、例例偏高，对对于联排排别墅或或独栋别别墅来讲讲，墙积积比目前前大部分分在1.8-22.1之之间，甚甚至更高高。如果果在设计计上，能能够注意意立面的的层次不不要过多多，将会会大大地地降低墙墙积比。二二是装饰饰的档次次，就是是用料。以以面砖为为例，我我们现在在的集中中采购的的普通档档次的面面砖，是是22元元m22，面砖砖施工的的单价为为45元元m22，那么么外立面面的造价价是677元mm2，按按墙积比比1.22折算成成建筑面面积，其其单方造造价是880.440元m2。如如果墙积积比提高高到1.4，则则增加建建筑面积积的造价价是133元，与与门的造造价，或或防水工工程（不不包括外外墙防水水）、或或栏

32、杆的的造价、或或安防系系统的造造价相当当。如果果要用较较好的外外墙砖，比比如台资资厂或日日资厂，材材料价格格估计是是50元元m22，相当当于增加加建筑面面积造价价33.6元m2。如如果用涂涂料，目目前来说说，300元mm2的造造价可以以做到较较好的合合资产品品。如果果用石材材，一要要看用量量比例，二二要看石石材种类类。限限额审批批意见一一文中明明确提出出了对于于各种材材料使用用面积的的比例限限制，但但由于石石材的价价格范围围比较大大，没有有对其材材料单价价提出限限额标准准，且涉涉及到外外立面的的效果问问题，但但设计选选型的时时候应注注意，能能用国产产就不用用进口，一一般来讲讲小业主主是不会会有

33、我们们建筑师师一样的的眼光，分分辨不出出来进口口还是国国产的，另另外对于于联排别别墅外立立面的石石材，是是湿贴还还是干挂挂，需要要斟酌并并较早确确定下来来，有地地区外立立面石材材装饰工工程分判判了几个个月，最最终还没没有确定定是干挂挂还是湿湿贴。目目前来看看，高档档的联排排别墅整整项造价价以地上上建筑面面积计约约3500元/mm2以下下，小高高层、高高层物业业的外立立面装饰饰造价在在1100元/mm2左右右，高档档的在1160元元/m22左右。目目前此项项造价的的“最高记记录”是5220元/m2，当当然只是是报成本本预测时时候的数数据，最最终不可可能按这这个指标标去批复复。希望望各地区区公司在

34、在外立面面装饰造造价上，要要保持克克制！一一定要认认清自己己项目的的档次和和售价。（8） 栏杆工程：目前来来说，影影响造价价水平不不大。一一是栏杆杆不可能能人为地地节省，有有多大的的开间，就就需要多多长的栏栏杆；二二是设计计标准上上，我们们比较谨谨慎，一一般是铁铁质加玻玻璃。只只要不是是太多花花饰或是是使用不不锈钢，造造价影响响就不大大。常规规来讲栏栏杆每延延米造价价约在3300-4500元/米米范围内内，而整整项栏杆杆工程的的造价摊摊至建筑筑面积约约为300-400元/mm2。（9） 大堂装饰：影响不不大，因因为一栋栋建筑只只有一个个大堂。装装饰档次次，豪华华装饰一一个需要要50万万元，普普

35、通装饰饰，一个个只需要要不到55万元。目目前限限额审批批意见中中提到的的档次标标准是335000、25500、115000元/mm2，此此项的单单方指标标受层数数的影响响较大，但但一般在在10-20元元/m22，最高高不超过过25元元/m22。（10） 公共部位装装饰：主主要是电电梯厅。目目前我们们的装饰饰标准一一般是地地面和墙墙面使用用抛光砖砖，或者者加配一一些石材材装饰线线条。电电梯门套套普通用用石材。造造价水平平是500600元mm2建筑筑面积。以公共部位的面积来计，造价水平约为980元m2，数字较高的原因是墙体面积大，用料多，再就是公共部分较多，一般来讲电梯厅面积在10m2左右比较常见

36、，但多的也会达到20-30m2，这需要我们在设计时尽量减少公共部分空间。对于中低档项目，在选材上，一定要选小规格产品，这样比较经济。另外就是取消石材点缀，比如踢脚线、波打线等。而对于走火楼梯间，如果是配电梯的住宅，一定要简单装修，不得全地铺砖，不得使用木质扶手。（11） 机电系统工工程：对对于毛坯坯住宅来来说，造造价显得得刚性。合合计约为为2000元mm2以下下，不包包括特殊殊地区的的采暖、中中水等系系统。在在电气系系统上，住住宅优化化的余地地不大，随随便生活活质量的的改善，电电位数量量总是越越来越多多，这个个源流我我们也得得适应。但但是对于于给排水水系统，则则大有文文章可做做，一是是管材的的

37、材质，比比如排水水系统要要选用UUPVCC，而不不是金属属管材；上水管管道要选选用普通通材质而而不是昂昂贵的新新产品；二是系系统的功功能要讲讲究，比比如同层层排水造造价昂贵贵，不要要选用。（12） 直饮水工程程：意义义不大。多多数情况况下是开开发商掏掏钱，运运营商想想赚钱也也没赚到到。但是是，因为为楼盘需需要互相相攀比，所所以，你你有，我我也得有有。目前前的造价价水平每每户是11000015500元元不等，推推销到总总建筑面面积里去去，相当当于100元mm2。（13） 安防工程：造价有有相当的的弹性。主主要表现现在功能能上，有有不少噱噱头一类类的功能能，尽量量不要用用。另外外一点就就是可视视对

38、讲显显示器是是黑白还还是彩色色。彩色色的贵一一倍多。这这项费用用，各地地区有明明显的攀攀比之风风，比如如显示器器上可以以发布物物业管理理处的天天气预报报，或物物业管理理处的各各类通知知等等，有有必要吗吗？还有有家用的的可视对对讲就这这么重要要吗？现现代家庭庭生活是是越来越越简单了了，一年年之中你你家有几几批客人人拜访过过？我们们没有必必要为那那么“摆设”去花那那么多的的钱。（14） 电梯工程：其造价价高低一一是功能能，太多多的功能能，未必必能够用用得到；另外一一点是选选配的标标准，比比如层门门是用不不锈钢还还是普通通的喷漆漆钢板？还有一一点要注注意，不不要盲目目地去追追新产品品。新产产品普通通

39、存在功功能不稳稳定、价价格高，维维修运营营费用高高的特点点。电梯梯的附加加功能，你你不说，用用户是永永远不知知道的。用用户所需需要的就就是平安安地送他他到所在在楼层，其其他功能能对于用用户，全全是多余余的。电电梯产品品的系统统有高低低档之分分，但是是其系统统的“标识”都不是是显示在在表面的的，你不不说，别别人永远远不知道道。电梯梯工程的的单方造造价的高高低，与与其所服服务的面面积直接接相关，对对于一个个10层层左右的的小高层层来说，如如果是一一梯两户户，其电电梯摊销销的成本本非常高高，如果果是一梯梯三户或或四户，则则成本成成倍地下下降。目目前对于于1000米高层层住宅来来说，住住宅层电电梯造价

40、价50元元m22是正常常的，但但是也有有个别项项目，十十几层高高，电梯梯摊销超超过2000元m2。（15） 建筑物的泛泛光照明明工程：一般来来说，安安装在屋屋顶上的的灯光，每每栋5万万元的造造价是适适当的。但但是，我我们也要要注意，不不是每个个项目都都需要泛泛光的。一一个普通通的项目目，设置置了泛光光照明，有有什么意意义？！除了让让物业多多掏一些些电费以以外，能能起到什什么作用用？5. 配套设施：因为物物业的类类型、用用途不一一，不好好一概而而论，目目前我们们控制的的标准是是学校116000元mm2全包包，会所所35000440000元mm2全包包（含建建造与装装修）。6. 配套工程：这一项项

41、费用，显显得较为为刚性。具具备一些些弹性的的项目是是变配电电工程，主主要体现现在设计计上，因因为设计计和施工工都是垄垄断的，所所以其设设计的经经济性需需要甲方方专人把把握，甚甚至需要要公关。以以KVAA为指标标，每一一单位的的成本是是20000元KVAA左右。但但是，其其造价水水平，又又与地方方土政策策有关，可可注意以以下几点点：（1） 高低压柜和和元器件件在品牌牌和厂家家选择上上很重要要，能用用合资的的就不用用进口的的，能用用国产的的就不用用合资的的，因为为这些本本来就是是电力部部门管理理的，他他们在设设计的时时候不会会考虑到到经济因因素，若若能通过过公关然然后修改改设计是是最好的的；（2）

42、 对于电缆，能能用四芯芯满足要要求的就就不要用用五芯电电缆（包包括插接接母线），能能用阻燃燃的就不不要用耐耐火的，这这个存在在很大的的造价差差异；（3） 对于地库面面积很大大的地库库，如果果单独设设置一个个发电机机房，那那么每一一路应急急电源需需要从发发电机房房引出，这这样会增增加很多多造价，不不如将发发电机房房分成多多个发电电机低压压房，虽虽然增加加了低压压柜，但但总造价价是要减减少很多多的，对对于具体体怎么分分当然需需要在设设计过程程中进行行论证。另一项是室室外管网网工程，尤尤其是对对于联排排别墅周周围的室室外管网网工程现现场管理理大家一一直认为为是很头头痛的事事情，工工期紧，现现场的承承

43、建商多多，工作作面也处处于交叉叉状态，工工序上也也会前后后搭接，容容易引起起相互的的争执，从从而直接接影响项项目进度度。主要要还是关关于合同同范围的的，这需需要我们们在分判判的时候候划分好好合同范范围，对对于室外外工程的的土石方方开挖与与回填分分判给一一家单位位去做，不不能消防防挖了弱弱电挖，弱弱电挖完完煤气挖挖，外电电挖，机机电挖，乱乱成一团团。7. 室外工程：造价具具有相当当的弹性性。表现现在两方方面，一一是景观观工程，二二是小区区围墙工工程。（1） 景观工程，是是现代地地产行业业的一张张王牌！十年前前的任何何楼盘，都都是种几几颗树就就算了。而而现在，是是造景。而而普遍地地看来，开开发商都

44、都愿意花花大量的的钱去造造景。所所以说，景景观工程程是个无无底洞，理理论上说说，有多多少钱，都都可以花花出去；这不象象毛坯的的建筑单单体，再再怎么做做，也就就是钢筋筋砼而已已，墙不不可能砌砌两层，门门窗也不不可能再再加一层层，外立立面的材材料最贵贵的就是是石材，但但对于住住宅来说说，不可可设计成成从顶到到底都是是石材。景景观工程程的特点点就在于于“空间的的无限性性”和“植物的的稀缺性性”，这两两个性质质，可以以让钱贬贬值！目前室外工工程的造造价水平平，我们们一般控控制在每每平方米米建筑面面积10001120元元m22，以空空地面积积来计，整整个室外外工程的的造价水水平是44005000元mm2

45、，相相当于每每一平方方米的地地面上，放放4张或或5张1100块块的钞票票。个别别项目占占地小，空空地面积积也小的的情况下下，室外外工程造造价略高高，可能能在5550-7750元元/m22。如何控制景景观工程程的造价价：a. 软的的多，硬硬的少：软景与与硬景的的比例，要要尽量偏偏于软景景。硬景景太多，除除了造价价昂贵之之外，给给人的印印象也脱脱离不了了“石屎森森林”。b. 普通通的多，名名贵的少少：对于植植物，品品种和规规格的价价格差异异非常大大。一颗颗海枣要要几万甚甚至100万，而而一颗本本地的榕榕树或樟樟树，估估计就是是3550000元。相相差十倍倍。再者者说，普普通的消消费者，能能够认识识

46、几十种种树木？他可能能更多地地注意树树干是不不是够粗粗，树冠冠是不是是够大，能能不能营营造阴凉凉，甚至至能够生生存多久久？十万万块的树树死了，那那么十万万块就打打了水漂漂，而330000块的树树死了，花花费不多多就可以以更换。名名贵的树树木，就就象是古古董，但但是古董董鉴赏家家在人群群中的比比例可能能是十万万或是百百万分之之一。c. 控制制水景：水景造造价昂贵贵，运营营费用高高，即耗耗电又耗耗水，（很很多水景景工程漏漏水！）后后期不能能经常使使用，就就变成摆摆设了。（2） 小区围墙工工程：要要注意用用料尽量量地少，漏漏空多一一些，灯灯光少一一些。此此外就是是注意门门楼。门门楼也可可以说是是无底

47、洞洞，一个个门楼花花1000多万，并并不罕见见。一、 相关部门工工作中存存在的问问题（一） 设计管理环环节1. 设计图纸漏漏项太多多，在施施工过程程中，对对于增加加项目的的报价，肯肯定是施施工单位位占便宜宜。还有有一种倾倾向，明明知有漏漏项却不不积极地地去解决决，一味味地往后后推，给给施工单单位创造造索赔机机会。2. 图纸修改也也很有意意思，很很多情况况是刚刚刚定标，图图纸就全全面地修修改了，也也就是招招标用一一套图，施施工时却却用另外外一套图图，这种种情况对对工程造造价控制制极为不不利，同同时人为为地增加加了其他他部门的的工作量量。3. 分批出图，人人为地将将本可整整项发包包的工程程分割成成

48、若干个个小工程程，而最最终被施施工单位位通过议议标的形形式将整整个工程程“蚕食”下来，这这样在总总造价上上肯定是是对施工工单位有有利。4. 对材料、工工艺研究究不透，在在设计上上一味依依靠“外援”。一是是依靠设设计单位位，而大大家都知知道设计计单位对对业主的的造价控控制往往往是不考考虑的，它它只需要要将图纸纸交出去去，拿回回设计费费就万事事大吉了了，业主主花了多多少冤枉枉钱与设设计单位位无关！所以对对于设计计图纸作作全面认认真的审审查，是是非常必必要的。二二是依靠靠施工单单位提供供设计图图纸或方方案，而而我们自自己即不不作仔细细研究，也也不作深深入复核核，以至至于本来来可以省省的钱，白白白地花花掉了。5. 对于施工单单位提出出的更改改，缺乏乏应有的的警惕，轻轻易地同同意对方方的意见见。其结结果可能能会出现现几种情情况，一一是等