重庆市物业管理条例28042.docx

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1、 重庆市物业管理条例授课提纲 重庆市人民代表大会常务委员会公告2009第16号重庆市物业管理条例已于2009年5月21日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。新修订的重重庆市物物业管理理条例共共八章八八十六条条，除总总则、附附则、法法律责任任外，主主要从物物业管理理区域、业业主及业业主大会会、前期期物业管管理、物物业管理理服务、物物业的使使用与维维护五个个方面，对对物业管管理活动动中不同同主体的的权利和和义务分分别进行行了规范范。课程主题题:依法法行政 构建和和谐物管管 课程内容: 一、立立法背景景 二、重重庆市物物业管理理条例亮亮点 三、

2、重重庆市物物业管理理条例重重点条款款解读 四、 各相关关部门工工作职责责 一、立法背背景 （一）原原条例不不能适应应新形势势下我市市物业管管理工作作的需要要 （二）国国家相关关上位法法的出台台 二、重庆庆市物业业管理条条例亮亮点 敢破敢立(一) 明明确并强强化街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）、居居（村）委委会物业业管理监监管职责责（4条条）；（二）明确确了协会会的地位位（5条条）；(三)建立立了联系系会议制制度（66条）；(四)从技技术上制制定了解解决水电电气收费费问题方方案（557条）；(五)明确确了物业业企业安安全责任任-合同同、应急急预案（551、552）(六)乱搭搭乱建有有新规 不仅

3、明明确了相相关部门门，同时时对处理理作了规规定-不不仅要罚罚款，还还要拆除除（599、822条）；(七) 新新增业主主委员会会实行候候补委员员制（222条）；(八)规定定了居委委会可候候补业委委会职能能（122条）。（九）明确确了物业业服务用用房的面面积标准准、应达达到的基基本功能能和位置置；（443条）（十）明确确了物业业服务合合同届满满的处理理规定（554条）。二重庆市市物业管管理条例例重点点条款解解读 第一章 总则则 【概述】 本章共共6条，主主要对重重庆市物物业管理理条例的的立法目目的依据据、调整整范围、物物业管理理定义及及行业管管理部门门的职责责等做出出了原则则性规定定。总则则是整个

4、个条例的的纲领性性规定，本本章规定定对本条条例其他他各章具具有指导导和总领领的作用用。从总总则规定定中我们们可以看看出条例例对行业业管理的的两条主主线，一一是房地地产行政政主管部部门对整整个物业业管理活活动的监监管；二二是街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）、居居（村）委委员会对对业主大大会及其其相关活活动的指指导，并并调处辖辖区内的的物业管管理纠纷纷。 第一条为为规范物物业管理理活动，维维护业主主、使用用人和物物业服务务企业的的合法权权益，根根据中中华人民民共和国国物权法法和国国务院物物业管理理条例等等法律、行行政法规规，结合合本市实实际，制制定本条条例。 本条规定了了制定的的目的依依据。 第

5、二条本本市行政政区域内内物业管管理及相相关监督督管理活活动适用用本条例例。 本条例所称称物业管管理，是是指业主主通过选选聘物业业服务企企业，由由业主和和物业服服务企业业按照物物业服务务合同约约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护物业业管理区区域内的的环境卫卫生和相相关秩序序的活动动。 本条规定了了适用范范围及物物业管理理定义 （一）适用用范围：是本市市行政区区域内物物业管理理及相关关监督管管理活动动 。 （二）定义义 1、物业：是房屋屋及配套套的设施施、设备备和相关关场地。 一个完整的的物业一一般包括括四个构构成部分分：建筑筑物本体体、附属属设备、

6、公公共设施施和建筑筑地块。 （二）物业业管理 是指业业主通过过选聘物业业服务企企业,由由业主和和物业服服务企业业按照物物业服务务合同约约定,对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理,维维护相关关区域内内的环境境卫生和和秩序的的活动。 第三条市市房地产产行政主主管部门门负责全全市物业业管理活活动的监监督管理理。 区县（自治治县）房房地产行行政主管管部门负负责本行行政区域域内物业业管理活活动的监监督管理理。 市和区县（自自治县）价价格、规规划、土土地、建建设、市市政、公公安、工工商、民民政部门门及其他他有关行行政管理理部门按按照各自自职责，负负责本行行政区域域内物业业

7、管理活活动的监监督管理理及物业业管理区区域内的的行政管管理工作作。 本条规定了了主管部部门及监监管体制制。本条条具有三三层含义义。第四条 街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）负负责指导导本辖区区内业主主大会成成立及业业主委员员会的选选举工作作，监督督业主大大会和业业主委员员会依法法履行职职责，调调解物业业管理纠纠纷，协协调物业业管理与与社区建建设的关关系。 居（村）民民委员会会协助街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）做做好物业业管理相相关工作作。 本条规定基基层组织织职责。 第五条鼓鼓励物业业服务企企业加入入物业服服务行业业协会，交交流物业业管理经经验。物物业服务务行业协协会作为为物业服服务行业业

8、自律组组织，应应当制定定行业行行为规范范，调解解物业服服务企业业纠纷，推推动物业业管理健健康发展展。 房地产行政政主管部部门应当当加强对对物业服服务行业业协会的的指导和和监督。 本条规定了了行业协协会职责责及监管管 。 第六条 实行物物业管理理联席会会议制度度。 物业管理联联席会议议由街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）负负责组织织召集，由由区县（自自治县）房房地产行行政主管管部门、居居（村）民民委员会会、公安安派出所所、物业业服务企企业、业业主委员员会或者者业主代代表等各各方代表表组成。 物业管理联联席会议议主要协协调解决决下列事事项： （一）业主主委员会会不依法法履行职职责的问问题； （二）

9、业主主委员会会换届过过程中出出现的问问题； （三）履行行物业服服务合同同中出现现的重大大问题； （四）提前前终止物物业服务务合同的的问题； （五）物业业服务企企业在退退出和交交接过程程中出现现的问题题； （六）需要要协调解解决的其其他物业业管理问问题。 本条规定了了联席会会议制度度第二章 物物业管理理区域 本章共4条条，主要要对物业业管理区区域的划划分依据据、标准准、程序序作了规规定。 第七条 物物业管理理区域根根据物业业的建设设用地规规划许可可证确定定的红线线图范围围，结合合物业的的共有或或共用设设施设备备、建筑筑物规模模、社区区建设等等因素划划定。物物业的配配套设施施设备共共有、共共用的，

10、应应当划定定为一个个物业管管理区域域；但其其设施设设备能够够分割、独独立使用用的，可可以划定定为不同同的物业业管理区区域。 本条规定了了物业管管理区域域划分依依据和原原则 问题：1、以以（设施施设备权权属）为为划分依依据 2、同规划划可分割割可划分分为（不不同）的的区域 第八条 新建物物业在出出售前，建建设单位位应当根根据本条条例第七七条的规规定划定定物业管管理区域域，并向向物业所所在地的的区县(自治县县)房地地产行政政主管部部门备案案。区县县(自治治县)房房地产行行政主管管部门认认为建设设单位划划定的物物业管理理区域不不符合本本条例第第七条规规定的，应应当自收收到备案案申请之之日起三三十日内

11、内书面通通知建设设单位重重新划定定。 建设单位在在销售物物业时，应应当将经经备案确确认的物物业管理理区域在在商品房房买卖合合同中明明示。 本条明确了了新建物物业的区区域划分分主体、划划分时间间、备案案、明示示制度。 第九条已已经建成成并交付付使用但但未划分分物业管管理区域域的，需需要实施施物业管管理时，由由街道办办事处（乡乡镇人民民政府）参参照本条条例第七七条的规规定，在在征求相相关业主主意见后后，划定定物业管管理区域域，并报报区县(自治县县)房地地产行政政主管部部门备案案。 本条明确了了对已经经建成并并交付使使用但未未划分物物业管理理区域的的 ，其其区域划划分的条条件和主主体、备备案。 第十

12、条 对对物业管管理区域域划定有有异议的的，物业业所在地地的区县县(自治治县)房房地产行行政主管管部门应应当根据据本条例例第七条条的规定定和商品品房买卖卖合同的的约定，在在征求物物业所在在地街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）、相相关业主主、居（村村）民委委员会的的意见后后确定。 本条规定了了异议处处置原则则 明确物业管管理区域域划分原原则，将将物业的的建设用用地规划划许可证证作为物物业管理理区域划划分的重重要依据据。对于于（1）新建建物业，其其区域划划分由建建设单位位在出售售前实施施，并报报经物业业所在地地的区县县(自治治县)房房地产行行政主管管部门备备案。确确立新建建物业管管理区域域明示制制度

13、，即即：建设设单位在在销售物物业时，应应当将经经备案确确认的物物业管理理区域在在商品房房买卖合合同中明明示；（22）对于于已经建建成并交交付使用用但未划划分物业业管理区区域的，在在需要实实施物业业管理条条件下，由由街道办办事处（乡乡镇人民民政府）在征求相关业主意见后，划定物业管理区域；（3）对于已经建成并实施物业管理的物业管理区域，维持现状。 第三章 业主主、业主主大会及及业主委委员会 本章共266条，是是条例例所占占篇幅最最多的一一章，体体现了物物业所有有权人业主主权利的的规范与与保护。本本章主要要规定了了设立业业主大会会及其职职责、专专有部分分建筑面面积和业业主人数数计算方方法、业业主大会

14、会会议的的出席和和表决、业业主大会会会议召召开要求求以及业业主委员员会成员员条件、业业主委员员会成员员人数和和任期、 候补委委员制度度、业主主委员会会职责、业业主委员员会召开开、业主主委员会会会议的的出席和和决定公公示生效效制度、业业主委员员会的行行为规范范 、委委员成员员罢免规规定、业业主委员员会换届届、业主主委员会会解散、业业主大会会、业主主委员会会决定的的效力。 第十一条 业业主可以以设立业业主大会会，并由由业主大大会选举举产生业业主委员员会，但但同一个个物业管管理区域域只能设设立一个个业主大大会。 业主大会由由物业管管理区域域内的全全体业主主组成。业业主大会会应当代代表和维维护物业业管

15、理区区域内全全体业主主在物业业管理活活动中的的合法权权益。业业主大会会履行下下列职责责： （一）制定定和修改改业主大大会议事事规则和和管理规规约； （二）选举举、补选选或罢免免业主委委员会成成员； （三）决定定业主委委员会的的必要经经费及来来源以及及经费管管理办法法； （四）撤销销或者变变更业主主委员会会超越权权限的决决定；（五）选聘聘和解聘聘物业服服务企业业，确定定物业服服务合同同的内容容； （六）决定定提出改改建、重重建建筑筑物及其其附属设设施的申申请； （七）法律律、法规规或者业业主大会会议事规规则规定定的其他他职责。 条例对对设立业业主大会会及其职职责作了了规定。 问题： 1、出钱人人

16、就是业业主吗？ 2、业主选选我作代代表，我我就可以以代表业业主签字字？ 3、界定业业主身份份的依据据是什么么？ 第十三条一个物物业管理理区域内内，物业业出售并并交付使使用的建建筑面积积达到该该区域建建筑物总总面积的的百分之之五十以以上，业业主可以以召开首首次业主主大会会会议，选选举产生生业主委委员会，并并于会前前告知物物业所在在地街道道办事处处（乡镇镇人民政政府） 本条是对业业主大会会成立条条件的规规定 第十四条 占物业业管理区区域内业业主总人人数百分分之二十十以上的的业主书书面要求求召开首首次业主主大会会会议的，物物业所在在地街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）应应当组织织召开。 本条是对召召

17、开首次次业主大大会的条条件作出出的规定定。 问题： 1、同一物物业区域域多个同同名房号号的产权权证，计计为几个个业主人人数？ 2、同一单单位办了了三个产产权证，每每个产权权证名字字不一样样，计为为几个业业主人数数？ 参考条例例177条第十五条 街道办办事处（乡乡镇人民民政府）应应当在收收到告知知或者申申请后三三十日内内通知建建设单位位报送物物业建筑筑面积、物物业出售售时间、业业主清册册等材料料，并负负责核实实材料和和指导成成立首次次业主大大会会议议筹备组组。 建设单位应应当在收收到街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）通通知后十十日内报报送材料料，并协协助成立立筹备组组。 筹备组成员员由业主主代表

18、、街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）和和建设单单位派员员共同组组成。 本条是对筹筹备组及及相关基基础材料料的规定定 第十六条 筹备备组应当当做好下下列筹备备工作： （一）确定定首次业业主大会会会议召召开的时时间、地地点、形形式和内内容； （二）参照照市房地地产行政政主管部部门制定定的示范范文本，拟拟订业主主大会议议事规则则和管理理规约草草案； （三）确认认业主身身份，确确定业主主人数和和业主所所有的物物业专有有部分建建筑面积积； （四）拟订订业主委委员会委委员产生生办法，确确定候选选人名单单； （五）召开开首次业业主大会会会议的的其他准准备工作作。业主委员会会委员候候选人由由筹备组组推荐，三三

19、十名以以上业主主也可以以联名推推荐委员员候选人人一名。筹筹备组应应当审查查委员候候选人资资格并确确定候选选人名单单。 前款第（一一）项至至第（四四）项的的内容应应当在首首次业主主大会会会议召开开十五日日前以书书面形式式在物业业管理区区域内公公示。业业主对业业主身份份、业主主人数或或者专有有部分建建筑面积积提出异异议的，筹筹备组应应当予以以复核并并告知提提出异议议者复核核结果。 本条是对筹筹备组工工作的内内容作出出的规定定。 注意：筹备备工作内内容及候候选人的的产生办办法: 一是候选人人由筹备备组推荐荐; 二是业主推推荐必须须满足330人以以上条件件，业主主自荐和和单个业业主推荐荐无效。 第十七

20、条 业业主拥有有物业的的专有部部分建筑筑面积按按所持房房地产权权证记载载的建筑筑面积计计算；对对已出售售但未办办理房地地产权属属登记的的物业，按按商品房房买卖合合同确定定的建筑筑面积计计算。 业主人数按按房地产产权证数数计算，一一个权证证计为一一个业主主人数。对对已出售售但未办办理房地地产权属属登记的的物业，业业主人数数按商品品房买卖卖合同数数计算，一一个合同同计为一一个业主主人数；对未出出售的物物业，建建设单位位计为一一个业主主人数。 本条是对业业主拥有有物业的的专有部部分建筑筑面积计计算和业业主人数数的确定定作出的的规定。 第十八条 业主大大会会议议可以采采用集体体讨论的的形式，也也可以采

21、采用书面面征求意意见的形形式。 同一物业管管理区域域内有两两幢以上上房屋的的，可以以以幢、单单元、楼楼层等为为单位，推推选若干干名业主主代表参参加业主主大会会会议。推推选业主主代表参参加业主主大会会会议的，业业主代表表应当提提前就业业主大会会会议拟拟讨论的的事项征征求其所所代表的的业主的的意见。凡凡需投票票表决的的，业主主赞同、反反对或者者弃权的的意见应应当经本本人签字字后，由由业主代代表在业业主大会会会议投投票时如如实反映映。 本条是对业业主大会会会议的的召开形形式和业业主大会会代表大大会召开开形式作作出规定定。 采用了按幢幢召开小小组会议议形式，然然后开大大会集中中意见 注意：“业业主代表

22、表”把各业业主的表表决结果果带到会会上，不不用举手手表决，这这一代表表相当于于一组织织者作用用。第十九条业主主大会会会议应当当有物业业管理区区域内专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主参加。业业主可以以书面委委托代理理人参加加业主大大会会议议。 业主大会对对本条例例第十一一条第（六六）项规规定的事事项作出出决定的的，应当当经专有有部分占占建筑物物总面积积三分之之二以上上的业主主且占总总人数三三分之二二以上的的业主同同意；业业主大会会对其他他事项作作出决定定的，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主同意。本条是对

23、业业主大会会会议的的召开条条件、业业主大会会作出决决定的方方式作出出了规定定。 第二十条 业业主大会会会议由由业主委委员会组组织召开开。业主主大会定定期会议议应当按按照业主主大会议议事规则则的规定定召开，并并邀请物物业所在在地街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）和和居（村村）民委委员会参参加。 占总人数百百分之二二十以上上的业主主以书面面形式要要求召开开业主大大会临时时会议时时，业主主委员会会应当在在三十日日内组织织召开。业业主委员员会不组组织召开开的，街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）应应当责令令业主委委员会限限期组织织召开。业业主委员员会逾期期不组织织召开 的,占总人人数百分分之二十十以上的

24、的业主要要求街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）组组织召开开的，街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）应应当在收收到申请请后三十十日内组组织召开开。(临临时会议议召开及及救济措措施) 本条是对业业主大会会的会议议类型及及其召开开方式作作出的规规定。 第二十一条条业主委委员会是是业主大大会的执执行机构构。成员员人数由由业主大大会决定定，但不不得少于于五人，应应当为单单数。每每届任期期不超过过五年，可可以连选选连任。 业主委员会会设主任任一名、副副主任一一至三名名，业主主委员会会主任是是业主委委员会的的代表人人。主任任、副主主任由业业主委员员会在业业主委员员会成员员中推选选产生，并并由业主主委员会会罢免

25、 本条是对业业主委员员会性质质与组成成(成员员及任期期)作出出的规定定。 主任、副主主任的选选举与罢罢免由业业主委员员会说了了算 第二十二条条 业主主委员会会实行候候补委员员制。候候补委员员的名额额和产生生程序由由业主委委员会委委员产生生办法确确定。 候补委员可可以列席席业主委委员会会会议，但但不具有有表决权权。 本条是对业业主委员员会实行行候补委委员制度度作出的的规定。主主要是解解决业主主委员会会缺额问问题 第二十三条条 业主主委员会会成员应应当是本本物业管管理区域域内的自自然人业业主或者者单位业业主授权权的自然然人代表表，并符符合下列列条件： （一）具有有完全民民事行为为能力； （二）热心

26、心公益事事业，责责任心强强，具备备一定组组织能力力； （三）按期期履行交交纳物业业服务费费、物业业专项维维修资金金等业主主义务； （四）本人人、配偶偶以及直直系亲属属未在为为本物业业管理区区域提供供物业服服务的企企业工作作； （五）具备备履行职职务的健健康条件件和文化化水平。第二十四条条业主委委员会应应当自产产生之日日起三十十日内，持持下列文文件向物物业所在在地街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）备备案，并并同时在在物业管管理区域域内公示示： （一）业主主委员会会名称和和业主委委员会主主任、副副主任、委委员名单单； （二）业主主大会议议事规则则； （三）管理理规约； （四）业主主委员会会办公场场

27、地、联联系电话话。 业主委员会会备案事事项发生生变更的的，应当当按照前前款规定定重新备备案和公公示。 本条是对业业主委员员会的登登记备案案制度作作出的规规定。 第二十五条条业主主认为业业主委员员会公示示（备案案）事项项的产生生过程违违反程序序或者存在在弄虚作作假等情情况的，可可以向物物业所在在地街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）申申请要求求核实，街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）应应当在收收到申请请后三十十日内，根根据核实实情况作作出处理理决定。 本条是对业业主委员员会备案案有疑的的处理。 注意:不受受20%业主人人数限制制，单个个业主可可以提起起，程序序问题、实实质问题题均可提提起。 第二十

28、六条条业主主委员会会需要刻刻制印章章的，应应当持备备案证明明按照国国家有关关规定到到公安机机关批准准的单位位刻制业业主委员员会印章章，并按按照管理理规约、业业主大会会议事规规则和有有关规定定使用印印章。 本条是对业业主委员员会印章章的刻制制和使用用作出的的规定。 第二十七条条业主主委员会会应当履履行下列列职责： （一）制定定业主委委员会工工作制度度； （二）召集集并主持持业主大大会会议议，报告告物业管管理的实实施情况况，公示示业主大大会决定定； （三）代表表全体业业主与业业主大会会选聘的的物业服服务企业业签订、变变更或者者解除物物业服务务合同；（四）组织织并监督督管理规规约的落落实；（五五）公

29、示示物业专专项维修修资金使使用情况况，组织织或者参参与物业业共有部部分维修修、更新新、改造造的竣工工验收； （六）每半半年公示示一次业业主委员员会工作作经费等等使用情情况； （七） 及及时了解解业主、使使用人的的意见和和建议，监监督和协协助物业业服务企企业履行行物业服服务合同同； （八）协调调业主、使使用人与与物业服服务企业业的 （九）根据据业主大大会的决决定，代代表全体体业主参参加因物物业管理理活动发发生的诉诉讼或者者仲裁； （十）配合合相关部部门，做做好维护护物业管管理区域域秩序的的相关工工作； （十一）管管理规约约、业主主大会赋赋予的其其他职责责。本条是对业业主委员员会的职职责作出出的规

30、定定。 注意：主要要是协调调监督职职责，但但业委会会对于管管理规约约、业主主大会赋赋予的其其他职责责涵盖范范围较广广。第二十八条条业主委委员会每每季度应应当至少少召开一一次会议议。 业主委员会会会议由由业主委委员会主主任召集集并主持持。三分分之一以以上委员员要求召召开时，业业主委员员会主任任应当组组织召开开。 业主委员会会主任可可书面委委托业主主委员会会副主任任召集并并主持会会议。业业主委员员会成员员不得委委托他人人参加业业主委员员会会议议。 本条是对业业主委员员会召开开作出的的规定。 注意：召开开时间、主主持召集集、委员员要求召召开条件件，特别别强调业业主委员员会成员员不得委委托他人人代理。

31、第二十九条条业主主委员会会会议应应当有三三分之二二以上的的成员出出席并作作好书面面记录，作作出决定定应当经经全体成成员半数数以上签签字同意意。决定定作出后后三日内内，应当当以书面面形式在在物业管管理区域域内公示示七日以以上。 未经全体成成员半数数以上签签字同意意并公示示的业主主委员会会决定无无效。本条是对业业主委员员会会议议出席成成员的规规定和决决定公示示生效制制度作出出的规定定。 第三十条业主委委员会成成员应当当遵守法法律法规规和管理理规约，不不得有下下列行为为： （一）挪用用、侵占占业主共共有财产产； （二）索取取、非法法收受建建设单位位、物业业服务企企业或者者有利害害关系业业主提供供的利

32、益益或者报报酬； （三）违反反物业服服务合同同拒不交交纳物业业服务费费用，或或利用职职务之便便要求物物业服务务企业减减免物业业服务费费； （四）泄露露其他业业主的信信息； （五）其他他损害业业主共同同利益或或者可能能影响其其公正履履行职责责的行为为。 业主委员会会成员违违反前款款规定的的，由业业主委员员会会议议决定中中止其成成员职务务，并提提请业主主大会会会议决定定终止其成成员职务务。 本条是对业业主委员员会的行行为规范范作出的的规定。 注意：业主主委员会会成员职职务依决决定中止止、终止止 第三十一条条业主委委员会成成员有下下列情形形之一的的，其成成员职务务自行终终止： （一）因物物业转让让、

33、灭失失等原因因不再是是业主的的； （二）因疾疾病等原原因丧失失履行职职责能力力的； （三）任职职期间被被依法追追究刑事事责任的的； （四）以书书面形式式向业主主大会或或业主委委员会提提出辞职职的； （五）业主主大会议议事规则则约定的的其他情情形 本条是对业业主委员员会成员员职务终终止的条条件作出出的规定定。 第三十二条条业主委委员会成成员受业业主监督督。业主主有权罢罢免业主主委员会会成员。 百分之二十十以上业业主联名名，可以以向街道道办事处处(乡镇镇人民政政府)书书面提出出对业主主委员会会成员的的罢免要要求。街街道办事事处(乡乡镇人民民政府)应当在在接到罢罢免要求求之日起起三十日日内书面面通知

34、业业主委员员会限期期召开业业主大会会，由业业主大会会作出是是否予以以罢免的的决定。业业主委员员会逾期期不组织织召开的的，由街街道办事事处(乡乡镇人民民政府)组织召召开。本条是对业业主委员员会委员员成员的的罢免作作出的规规定。 第三十三条条 业主委委员会成成员被终终止资格格或罢免免的，业业主委员员会应当当以书面面形式在在物业管管理区域域的显著著位置予予以公告告，业主主有权查查询相关关资料。 业主委员会会成员被被终止资资格或被被罢免的的，其担担任的业业主委员员会主任任、副主主任职务务相应终终止，并并应在公公告之日日起三日日内将其其保管的的印章、账账簿、文文件资料料以及全全体业主主共有的的财物等等移

35、交给给业主委委员会。本条是对业业主委员员会成员员资格失失去后移移交作出出的规定定。 第三十四条条业主委委员会成成员集体体辞职的的，应当当按照组组织首次次业主大大会的方方式召开开业主大大会，重重新选举举业主委委员会。 业主委员会会成员出出缺，由由候补委委员按照照得票多多少依次次递补。业业主委员员会成员员经递补补仍少于于五人的的，应当当及时组组织召开开业主大大会进行行补选。 本条是对集集体辞职职和缺额额情况处处理作出出的规定定。 第三十五条条业主主委员会会任期届届满两个个月前，应应当组织织召开业业主大会会会议，选选举新一一届业主主委员会会。逾期期未换届届的，占占总人数数百分之之二十以以上的业业主要

36、求求物业所所在地街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）组组织换届届的，街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）应应当在收收到申请请后三十十日内，组组织召开开业主大大会会议议，选举举产生新新一届业业主委员员会。 原业主委员员会应当当在新一一届业主主委员会会产生之之日起十十日内，将其保管的物业档案、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。本条是对业业主委员员会换届届作出的的规定。 第三十六条条因物物业管理理区域发发生变更更等原因因导致业业主大会会或者业业主委员员会解散散的，解解散前，业业主大会会、业主主委员会会应当在在物业所所在地街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）的

37、指导监督下，做好业主共同财产清算工作。 本条是对业业主大会会或业主主委员会会解散作作出的规规定。 第三十七条条业主主大会、业业主委员员会作出出的决定定对全体体业主、使使用人具具有约束束力。 业主大会、业业主委员员会作出出的决定定违反法法律、法法规的，物物业所在在地街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）应应当责令令限期改改正或者者撤销其其决定，并并通告全体体业主。业业主大会会或者业业主委员员会作出出的决定定侵害业业主合法法权益的的，受侵侵害的业业主可以以请求人人民法院院予以撤撤销。 本条是对业业主委员员会委员员的条件件作出的的规定。 四、各相关关部门责责任 （一）市房房地产行行政主管管部门 1、负责

38、全全市物业业管理活活动的监监督管理理（3条条）； 2、加强对对市物业业行业协协会的指指导和监监督（55条）； 3、制定临临时管理理规约、管管理规约约并会同同工商前前期物业业服务合合同、物物业服务务合同等等示范文文本（116、338、440、447条）； 4、在核发发的房屋屋预售许许可证时时，注明明物业服服务用房房位置（443条）； 6、在房地地产登记记簿中注注明物业业服务用用房位置置和面积积以及其其他共有有部分（443条）； 7、不得委委托物业业服务企企业实施施行政管管理事项项（500条）； 8、会同市市价格主主管部门门制定物物业服务务收费办办法（556条）； 9、对限制制或者侵侵犯业主主权利

39、的的物业服服务企业业进行处处理（降降资质甚甚至取消消）（778条）。（二）区县县（自治治县）房房地产行行政主管管部门的的职责 1、负责本本行政区区域内物物业管理理活动的的监督管管理（33条）； 2、加强对对本行政政区域内内物业行行业协会会的指导导和监督督（5条条）； 3、作为物物业管理理联席会会议的成成员（66条）； 4、接受对对物业管管理区域域的划定定的备案案并提出出意见（88条）； 5、对物业业区域划划定有异异议的，提提出处理理意见（110条）； 6、接受临临时管理理规约、前前期物业业合同、物物业服务务合同备备案（338条、440条、447条）； 7、在核发发本区域域内的房房屋预售售许可证

40、证时，注注明物业业服务用用房位置置（433条）； 8、在房地地产登记记簿中注注明本区区域内物物业服务务用房位位置和面面积以及及其他共共有部分分（433条）； 9、不得委委托本区区域内物物业服务务企业实实施行政政管理事事项（550条）； 9、接受本本区域内内的投诉诉并受理理，在规规定时间间（300日内）回回复（772条）； 10、对该该采取却却未采取取招标投投标的方方式选聘聘物业服服务企业业的、对对不按规规定比例例配置物物业服务务用房的的建设单单位、对对未移交交物业档档案、未未将前期期物业合合同备案案的以及及泄露业业主信息息资料的的建设单单位进行行处理（限限期整改改、警告告、通报报、罚款款）（7

41、74、775、776条） 11、对未未将物业业服务合合同报送送备案的的、未制制定安全全防范应应急预案案的、 业主大大会决定定选聘新新的物业业服务企企业后，原原物业服服务企业业不按规规定退出出物业管管理区域域的、退退出服务务时不履履行相关关义务的的、泄露露业主资资料的物物业服务务企业进进行处理理（777条）； 12、对限限制或者者侵犯业业主权利利的物业业服务企企业进行行处理（降降资质甚甚至取消消）（778条）； 13、对业业主委员员会成员员违反条条例第330条的的规定依依法进行行处理（880条）； 14、对对违反559条第第四项、第第五项、第第六项、第第七项规规定依法法查处（882条）。 （三）

42、街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）的的职责 1、负责指指导本辖辖区内业业主大会会成立及及业主委委员会的的选举工工作，监监督业主主大会和和业主委委员会依依法履行行职责，调调解物业业管理纠纠纷，协协调物业业管理与与社区建建设的关关系（44条） ； 2、负责组组织召集集物业管管理联席席会议（66条）；3、对已经经建成并并交付使使用但未未划分物物业管理理区域的的，需要要实施物物业管理理时，负负责参照照本条例例第七条条的规定定，在征征求相关关业主意意见后，划划定物业业管理区区域（99条）； 4、负责对对划定物物业管理理区域有有异议提提出意见见（100条） 5、负责对对未依法法成立业业主大会会和选举举产生

43、业业主委员员会的住住宅区，在在征求该该住宅区区业主意意见并取取得过半半数业主主书面同同意后，指指定物业业所在地地社区居居（村）民民委员会会代行本本条例规规定的业业主委员员会职责责（122条）； 6、应当组组织召开开（占物物业管理理区域内内业主总总人数百百分之二二十以上上的业主主书面要要求召开开） 首首次业主主大会会会议（114条）； 7、负责核核实建设设单位所所报材料料和指导导成立首首次业主主大会会会议并成成为筹备备组成员员（155条）； 8、受邀成成为业主主大会会会议成员员、有权权对不组组织召开开业主临临时会议议的业主主委员会会作出限限期召开开的要求求并有权权在业主主的要求求下组织织召开（2

44、20条）； 9、接受临临时管理理规约和和业主委委员会产产生后的的备案并并对有异异议情况况的进行行处理（338、224、225条） ； 10、接受受业主联联名对业业主委员员会成员员进行罢罢免的要要求（332条）； 11、协助助业主做做好业主主共同财财产清算算工作（336条） 12、对业业主大会会、业主主委员会会作出的的决定违违反法律律、法规规的，应应当责令令限期改改正或者者撤销其其决定，并并通告全全体业主主（377条）； 13、接受受建设单单位制定定的临时时管理规规约备案案并接受受移交的的物业档档案资料料（388条）； 14、接受受没有业业主委员员会的物物业区域域的物业业企业不不续签合合同的书书

45、面告知知书（554条）； 15、接受受未成立立业主委委员会物物业小区区的物业业企业退退出时移移交的资资料（555条）； 16、妥善善保存业业主信息息资料并并不得泄泄露（558条）； 17、对业业主委员员会未履履行相关关职责的的，责令令限期履履行，逾逾期仍不不履行的的，予以以通报（779条）。 （四）居（村村）民委委员会职职责 1、协助街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）做做好物业业管理工工作（44条）； 2、成为物物业管理理联系会会议成员员（6条条）； 3、对划定定物业管管理区域域有异议议的提出出意见（110条）； 4、代为行行使未依依法成立立业主大大会和选选举产生生业主委委员会的的住宅小小区职

46、责责（122条）5、受邀参参加业主主大会会会议（220条）； 6、对未成成立业主主委员会会住宅小小区的住住改非的的业主出出具业主主同意证证明（660条）。 （五）规划划部门职职责 1、审批建建设工程程规划许许可证时时，按443条第第1、22款规定定明确物物业服务务用房的的位置和和面积（443条）； 2、对违反反条例第第59条条第1、22、100项规定定的依法法查处（882条）； （六）工商商行政管管理部门门 1、会同市市房地产产行政主主管部门门制定前前期物业业服务合合同、物物业服务务合同示示范文本本（400条、447条）； 2、接受住住改非业业主出具具遵守法法律法规规以及管管理规约约规定的的书面承承诺及业业主委员员会（居居（村）民民委员会会出具的的有利害害关系业业主出具具的同意意将住改改非的证证明文件件（600条）； 3、对违反反59条条第100项规定定的依法法查处（882条）。 （七）公安安行政部部门 1、作为物物业管理理联系会会议成员员（6条条）； 2、批准业业主委员员会刻制制印章的的单位（226条）； 3、对物业业区域内内发