海航基础：关于公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金申请文件一次反馈意见中有关财务事项的说明.PDF

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1、 海南海航基础设施投资集团 股份有限公司 专 项 说 明 瑞华专函字【2016】16010002 号 目目 录录 一、一、专项说明告 1 二二、瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）资格证书复印件 2 关于海南海航基础设施投资集团股份有限公司关于海南海航基础设施投资集团股份有限公司 发行股份发行股份及支付现金及支付现金购买资产购买资产并募集配套资金并募集配套资金申请申请文件文件 一次一次反馈意见中有关财务事项的说明反馈意见中有关财务事项的说明 瑞华专函字【瑞华专函字【2016】16010002 号号 中国证券监督管理委员会：中国证券监督管理委员会：由海南海航基础设施投资集团股份有限公司转来的 中国证

2、监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书（160362 号，以下简称反馈意见）奉悉。我们已对反馈意见所提及的海南海航基础设施投资集团股份有限公司财务事项进行了审慎核查，现将有关财务问题回复如下：如无特别说明，本说明中的简称与重组报告书中的简称具有相同含义。通讯地址：北京市海淀区西四环中路 16 号院 2 号楼 4 层 Postal Address：4th Floor of Tower 2,No.16 Xisihuanzhong Road,Haidian District,Beijing 邮政编码（Post Code）：100039 电话（Tel）：+86(10)88219191 传真（Fax）：

3、+86(10)88210558 3 3、申请材料显示，本次交易拟募集配套资金中申请材料显示，本次交易拟募集配套资金中 140 亿元用于海口南海明珠亿元用于海口南海明珠生态岛等募投项目建设。请你公司：生态岛等募投项目建设。请你公司：1）补充披露上述）补充披露上述募投项目的可行性研究报募投项目的可行性研究报告，包括但不限于资金需求的测算依据及过程、内部收益率、告，包括但不限于资金需求的测算依据及过程、内部收益率、投资回报期等。投资回报期等。2）按照公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第按照公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26 号号上市公司重大上市公司重大资产重组（资产重组（2014

4、 年修订）的要求，补充披露上述募投项目运营尚需履行的审批年修订）的要求，补充披露上述募投项目运营尚需履行的审批或者备案手续，办理的进展情况或者备案手续，办理的进展情况、预计的办毕时间，及对本次交易的影响。请预计的办毕时间，及对本次交易的影响。请独立财务顾问、律师和会计师核查并发表明确意见。独立财务顾问、律师和会计师核查并发表明确意见。答复答复：一、一、募投募投项目资金需求的测算依据及过程、内部收益率及投资回报期项目资金需求的测算依据及过程、内部收益率及投资回报期（一）海口南海明珠生态岛（二期）（一）海口南海明珠生态岛（二期）本项目总投资 754,296.60 万元，其中，工程成本费用为 526

5、,215.00 万元，工程建设其他费用为 124,735.10 万元，预留费用为 45,566.50 万元，建设期贷款利息为 57,780.00 万元，具体依据及测算过程如下：4 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 概概 算算 价价 值值 (万元万元)技术经济指标技术经济指标 占总投占总投 资资(%)建筑工程费建筑工程费 安装工程费安装工程费 设备购置费设备购置费 其他费用其他费用 合计合计 单位单位 数量数量 单位价值单位价值(万元万元)工程总投资工程总投资 522,659.00 1,650.00 1,906.00 228,081.60 754,296.60 100.00 工程费

6、用工程费用 522,659.00 1,650.00 1,906.00 -526,215.00 69.76 一 疏浚工程（港池航道吹砂）10,907.80 -10,907.80 万 m3 436.31 25.00 1.45 二 陆域形成工程 93,012.60 -93,012.60 12.33 1 砂源地取砂 9,704.10 -9,704.10 万 m3 323.47 30.00 2 外购砂 83,308.50 -83,308.50 万 m3 980.10 85.00 三 软基处理工程 65,662.20 -65,662.20 万 m2 250.82 261.79 8.71 四 水工建筑工程

7、327,577.50 -327,577.50 43.43 （一）港口码头 8,481.50 -8,481.50 1 工作平台一（兼靠船）1,599.00 -1,599.00 个 1.00 1,599.00 2 工作平台二（靠船墩）3,277.00 -3,277.00 个 2.00 1,638.50 3 系缆墩 2,344.00 -2,344.00 个 6.00 390.67 4 引桥 838.00 -838.00 万 m 50.00 16.76 5 钢联系桥 423.50 -423.50 万 m 242.00 1.75 （二）东防波堤 84,167.40 -84,167.40 万 m 1,51

8、0.00 55.74 5 （三）西防波堤 18,445.70 -18,445.70 万 m 408.00 45.21 （四）内护岸 41,680.00 -41,680.00 万 m 1,146.00 36.37 （五）外护岸 162,655.90 -162,655.90 万 m 4,956.00 32.82 （六）临时围堰 12,147.00 -12,147.00 万 m 1,895.00 6.41 五 工艺设备购置及安装工程-84.00 759.00 -843.00 项 1.00 -0.11 六 土建工程 13,490.00 -13,490.00 项 1.00 -1.79 七 供电照明工程-

9、899.00 385.00 -1,284.00 项 1.00 -0.17 八 给排水消防工程 59.00 272.00 59.00 -390.00 项 1.00 -0.05 九 环保工程-14.00 130.00 -144.00 项 1.00 -0.02 十 通信工程-72.00 108.00 -180.00 项 1.00 -0.02 十一 导航工程-127.00 191.00 -318.00 项 1.00 -0.04 十二 辅助靠泊工程-182.00 274.00 -456.00 项 1.00 -0.06 十三 临时工程 11,950.00 -11,950.00 项 1.00 -1.58 其

10、他费用其他费用-124,735.10 124,735.10 16.54 一 海域使用金-78,555.20 78,555.20 项 1.00 -二 建设单位管理费-4,262.30 4,262.30 项 1.00 -三 工程建设监理费-8,991.00 8,991.00 项 1.00 -四 联合试运转费-5.30 5.30 -6 五 工器具及生产家具购置费-30.40 30.40 -六 生产职工培训费-7.20 7.20 人 36.00 -七 办公和生活家具购置费-3.60 3.60 人 36.00 -八 前期工作及勘察设计费-26,525.80 26,525.80 项 1.00 -九 研究试

11、验费-1,000.00 1,000.00 项 1.00 -十 扫海费-180.00 180.00 项 1.00 -十一 设计审查费-540.00 540.00 项 1.00 -十二 工程造价咨询服务收费-2,894.20 2,894.20 项 1.00 -十三 招标代理费-161.50 161.50 项 1.00 -十四 工程保险费-1,578.70 1,578.70 项 1.00 -预留费用预留费用-45,566.50 45,566.50 -6.04 一 基本预备费-45,566.50 45,566.50 项 1.00 -建设建设期贷款利息期贷款利息-57,780.00 57,780.00

12、-7.66 该项目全部投资财务内部收益率（税后）为 11.24%，投资回收期（税后）为 7.39 年。（二）武汉海航蓝海临空产业园（一期）（二）武汉海航蓝海临空产业园（一期）本项目总投资 476,619.21 万元,其中：建设投资 390,123.98 万元,建设期贷款利息 73,831.21 万元，管理费用 3,755.55 万元，销售费用 6,975.44 万元，流动资金 1,933.04 万元。具体依据及测算过程如下：7 序号 工程或费用名称 估算金额（万元）技术经济指标 备注 建筑工程费用 设备及工器具购置费 安装工程费 其他费用 合计费用 单位 数量 单位价值（元/）1 工程费用工程

13、费用 269,779.14 22,105.55 39,051.20 -330,935.89 m2 1,261,672.00 2,622.99 总建筑面积总建筑面积 126 万万 仓储用房 154,608.32 9,452.52 19,747.04 -183,807.88 m2 945,252.00 1,944.54 仓储用房建面 94.5 万 园区其他设施 17,691.76 2,051.62 4,976.46 -24,719.84 m2 87,200.00 2,834.84 其他建面 8.7 万 地下建筑 75,642.60 4,584.40 6,876.60 -87,103.60 m2 2

14、29,220.00 3,800.00 地下建面 22.9 万 基础设施配套工程 21,836.46 6,017.01 7,451.10 -35,304.57 m2 1,261,672.00 279.82 按总建面126万计算 2 建设用地费用建设用地费用-16,728.00 16,728.00 亩亩 984.00 170,000.00 按按 17 万元万元/亩计算亩计算 3 建设工程其他费建设工程其他费用用-24,679.33 24,679.33 m2 1,261,672.00 195.61 4 基本预备费基本预备费-17,780.76 17,780.76 m2 1,261,672.00 14

15、0.93 按按 1、3 合计合计 5%计提计提 5 建设投资合计建设投资合计 269,779.14 22,105.55 39,051.20 59,188.09 390,123.98 m2 1,261,672.00 3,092.12 1、2、3、4 合计合计 比例%0.69 0.06 0.10 0.15 1.00 6 建设期利息建设期利息-73,831.21 73,831.21 7 管理费用管理费用-3,755.55 3,755.55 8 销售费用销售费用-6,975.44 6,975.44 9 流动资金流动资金-1,933.04 1,933.04 10 建设项目总投资建设项目总投资 269,7

16、79.14 22,105.55 39,051.20 145,683.33 476,619.21 m2 1,261,672.00 3,777.68 5、6、7、8、9 合计合计 该项目全部投资财务内部收益率（税后）为 17.95%，投资回收期（税后）为 10.26 年。8 （三）三亚机场停车楼综合体（三）三亚机场停车楼综合体 本项目总投资 177,978.99 万元,其中：建筑安装工程费 108,052.22 万元,土地费用 8,000.00 万元，前期费用 13,803.06 万元，与企业生产经营有关的设备费用 17,951.32 万元，与生产经营有关的其他费用 11,453.94 万元，预备

17、费 8,644.18 万元，财务费用（建设期利息）10,074.28 万元。具体依据及测算过程如下：序号序号 费用名称费用名称 单单位位 计费基数计费基数（建筑面积（建筑面积）取费标取费标准准(元元/)金额（万元）金额（万元）备注备注 项目总投资项目总投资 177,978.99 一一 建筑安装工程费建筑安装工程费 174,306.43 6,198.98 108,052.22 1 建安工程 174,306.43 5,827.91 101,584.20 1.1 地下室及车库 34,903.74 3,785.32 13,212.19 1.2 酒店 32,958.28 8,801.92 29,009.

18、62 1.3 商业 37,057.85 7,933.25 29,398.92 1.4 办公 11,046.08 7,788.01 8,602.70 1.5 平台屋面 11,442.74 5,491.85 6,284.18 1.6 停车楼 44,890.56 3,158.03 14,176.59 1.7 连廊 2,007.18 4,483.90 900.00 2 室外及配套工程 57,153.06 1,131.70 6,468.01 按室外面积进行估算，含高低压、市政、园林等 二二 土地费用土地费用 -8,000.00 三三 前期工程费前期工程费 174,306.43 791.88 13,803

19、.06 1 建设单位管理费 -1,080.52 按工程费用的百分之一计 2 政府规费 -5,269.88 市政基础配套设施按 220 元/，异地人防按 82 元/9 3 咨询费 -6,130.36 含设计、监理、咨询费、前期以及过程中所有咨询类 4 场地准备及临时设施费 -324.16 按工程费用的 0.3%计 5 检验检测费 -324.16 按工程费用的 0.3%计 6 研究试验费 -324.16 按工程费用的 0.3%计 7 工程保险费 -324.16 按工程费用的 0.3%计 8 引进技术和进口设备其他费用 -9 其他费用（白蚂蚁防治费）-25.67 每平米 1.5 元计 四四 与企业生

20、产经营有关的设备费用与企业生产经营有关的设备费用 174,306.43 1,028.87 17,951.32 1 构成固定资产的设备费用 15,951.32 （家具、空调、电器等)2 不形成固定资产的设备费用 2,000.00 暂估其他部分的设备引进 五五 与生产经营有关的其他费用与生产经营有关的其他费用 174,306.43 657.12 11,453.94 1 联合试运转费 174,306.43 57.37 1,000.00 按建筑面积及同类似项目进行估算 2 生产准备费（筹开费用）174,306.43 309.95 5,402.61 按建筑面积及同类似项目进行估算 3 铺底流动资金 17

21、4,306.43 286.85 5,000.00 按建筑面积及同类似项目进行估算 4 房产证办理费用 174,306.43 2.94 51.33 按建筑面积及同类似项目进行估算 六六 预备费预备费 174,306.43 495.92 8,644.18 1 基本预备费 174,306.43 309.95 5,402.61 按工程费用百分之五计 2 涨价预备费 174,306.43 185.97 3,241.57 按工程费用百分之三计 七七 财务费用（建设期利息）财务费用（建设期利息）174,306.43 577.96 10,074.28 根据该项目融资计划进行估算根据该项目融资计划进行估算 该项

22、目全部投资财务内部收益率（税后）为 25.33%，投资回收期（税后）为 9.07 年。10 （四）日月广场（四）日月广场 项目总投资由土地费用、前期工程费用、建安工程费用、室外工程建设费、不可预见费用及房地产间接开发费用组成,项目总投资额为 400,806.97 万元。具体依据及测算过程如下：投资估算表投资估算表 工程项目：工程项目：日月广场日月广场 序号序号 项目名称项目名称 计费基数计费基数 取费标准取费标准 合合 计计（计费基数（计费基数*取费标准）取费标准）备注备注 计费基数计费基数 单位单位 计费基数来源计费基数来源 数值数值 单位单位 数值数值 单单 位位 一 用地面积 160,6

23、71.89 平方米 二 建筑面积 476173.96 平方米 三 成本费用合计成本费用合计 400,806.97 万元 （一）土地成本 32,584.55 万元 土地使用出让金 241.01 亩 用地面积 130 万元/亩 31,331.30 万元 按土地面积为计算基数，土地单价130 万元/亩计算 其他费用（契税等）31,331.30 万元 土地出让金 4%1,253.25 万元 按土地出让金为计算基数，税率4%计算（二）项目开发直接费 345,140.66 万元 1 前期工程费 17,367.06 万元 1.1 规划、设计费 282,272.70 万元 建筑安装工程费 1.50%4,234

24、.09 万元 计价格200210 号、2010 中规协秘字第 022 号 1.2 三通一平费 282,272.70 万元 建筑安装工程费 2.50%7,056.82 万元 11 1.3 水文、地质勘察费 282,272.70 万元 建筑安装工程费 0.90%2,540.45 万元 计价格200210 号 1.4 可行性研究费 282,272.70 万元 建筑安装工程费 0.10%282.27 万元 国家计价格19991283 号 1.5 市政配套报建费 147,883.05 平方米 计容建筑面积 220.00 元/3,253.43 万元 按海南省市政配套报建收费标准，海口市按 220 元/报建

25、 2 室外工程建设费 16,627.23 万元 2.1 园林绿化工程 52,374.25 平方米 绿化用地面积 460 元/2,409.22 万元 按 20.07%的绿化率进行计算，含绿化、灯、泛光照明等。2.2 道路、广场工程 120,121.45 平方米 道路、广场用地面积 260 元/3,123.16 万元 按道路面积进行估算、停车场面积进行估算 2.3 永久用电 476,173.96 平方米 总建筑面积 55 元/2,618.96 万元 按总建筑面积估算，取值参照海南省建设标准定额站发布的 海南工程造价信息及市场价格信息 2.4 市政供水 476,173.96 平方米 总建筑面积 35

26、 元/1,666.61 万元 2.5 燃气工程 476,173.96 平方米 总建筑面积 25 元/1,190.43 万元 2.6 室外消防 476,173.96 平方米 总建筑面积 35 元/1,666.61 万元 2.7 室外智能化 476,173.96 平方米 总建筑面积 38 元/1,809.46 万元 2.8 污水、废水工程 476,173.96 平方米 总建筑面积 45 元/2,142.78 万元 3 建筑安装工程费 476,173.96 282,272.70 万元 桩基工程 476,173.96 平方米 总建筑面积 180.00 元/8,571.13 万元 按总建筑面积估算 3.

27、1 地上建筑面积 103,074.58 土建工程 156,767.40 平方米 地上建筑面积 1,750.00 元/27,434.30 万元 给排水工程 156,767.40 平方米 地上建筑面积 130.00 元/2,037.98 万元 按地上建筑面积估算 强电及照明工程 156,767.40 平方米 地上建筑面积 200.00 元/3,135.35 万元 含变配电工程及发电机组工程 弱电及通讯工程 156,767.40 平方米 地上建筑面积 140.00 元/2,194.74 万元 按弱电分系统设置数量和档次进行估算 12 空调和防排烟工程 156,767.40 平方米 地上建筑面积 21

28、0.00 元/3,292.12 万元 计算面积为总的建筑面积或空调面积 消防工程 156,767.40 平方米 地上建筑面积 160.00 元/2,508.28 万元 含消防报警及联动 有线电视 156,767.40 平方米 地上建筑面积 8.00 元/125.41 万元 按总建筑面积估算，取值参照海南省建设标准定额站发布的 海南工程造价信息及市场价格信息 泛光照明工程 156,767.40 平方米 地上建筑面积 20.00 元/313.53 万元 LED 工程 156,767.40 平方米 地上建筑面积 10.00 元/156.77 万元 电梯安装工程 156,767.40 平方米 地上建筑

29、面积 75.00 元/1,175.76 万元 智能化设施 156,767.40 平方米 地上建筑面积 360.00 元/5,643.63 万元 燃气工程 156,767.40 平方米 地上建筑面积 12.00 元/188.12 万元 装修费用 156,767.40 平方米 地上建筑面积 3,500.00 元/54,868.59 万元 3.2 地下建筑面积 元/170,626.99 土建工程 319,406.56 平方米 地下建筑面积 1,800.00 元/57,493.18 万元 给排水工程 319,406.56 平方米 地下建筑面积 135.00 元/4,311.99 万元 按地下建筑面积估

30、算 强电及照明工程 319,406.56 平方米 地下建筑面积 230.00 元/7,346.35 万元 含变配电工程及发电机组工程 弱电及通讯工程 319,406.56 平方米 地下建筑面积 150.00 元/4,791.10 万元 按弱电分系统设置数量和档次进行估算 空调和防排烟工程 319,406.56 平方米 地下建筑面积 220.00 元/7,026.94 万元 计算面积为总的建筑面积或空调面积 消防工程 319,406.56 平方米 地下建筑面积 200.00 元/6,388.13 万元 含消防报警及联动 有线电视 319,406.56 平方米 地下建筑面积 10.00 元/319

31、.41 万元 按总建筑面积估算，取值参照海南省建设标准定额站发布的 海南工程造价信息及市场价格信息 泛光照明工程 319,406.56 平方米 地下建筑面积 35.00 元/1,117.92 万元 LED 工程 319,406.56 平方米 地下建筑面积 15.00 元/479.11 万元 电梯安装工程 319,406.56 平方米 地下建筑面积 75.00 元/2,395.55 万元 13 智能化设施 319,406.56 平方米 地下建筑面积 360.00 元/11,498.64 万元 燃气工程 319,406.56 平方米 地下建筑面积 12.00 元/383.29 万元 装修费用 31

32、9,406.56 平方米 地下建筑面积 2,100.00 元/67,075.38 万元 4 其他费用 14,760.03 万元 4.1 施工图预算或标底编制费 282,272.70 万元 建筑安装工程费 0.45%1,270.23 万元 计价格200210 号 4.2 工程合同预算或标底审查费 282,272.70 万元 建筑安装工程费 0.43%1,213.77 万元 琼发改收费2007170 号 4.3 招标管理费 282,272.70 万元 建筑安装工程费 0.40%1,129.09 万元 发改办价格200357 号 4.4 工程质量监督费 282,272.70 万元 建筑安装工程费 1

33、.35%3,810.68 万元 琼发改收费2007170 号 4.5 工程监理费 282,272.70 万元 建筑安装工程费 1.50%4,234.09 万元 发改价格2007670 号 4.6 竣工图编制费 282,272.70 万元 建筑安装工程费 0.35%987.95 万元 计价格200210 号 4.7 工程保险费 282,272.70 万元 建筑安装工程费 0.50%1,411.36 万元 建标2007164 号 4.8 其他 14,057.17 万元 按 4.1-4.7 项之和 5.00%702.86 万元 按上述费用的 3%-8%计算 5 不可预见费用 282,272.70 万

34、元 建筑安装工程费 5.00%14,113.64 万元 按建安费用的 5%计算（三）间接费用 23,081.76 万元 1 管理费用 282,272.70 万元 建筑安装工程费 3.00%8,468.18 万元 按建安费用的 3%计算 2 营销费用 345,140.66 万元 项目开发直接费 0.50%1,725.70 万元 按直接成本的 0.5%3 财务费用 12,887.88 万元 只计建设期利息 备注：以上项目合计数据计算过程均为计费基数与取费标准的乘积。该项目全部投资财务内部收益率（税后）为 10.4%，投资回收期（税后）为 16.1 年。14 （五）互联网金融大厦（五）互联网金融大厦

35、 本项目总投资由土地费用、前期工程费用、建安工程费、室外配套设施费用、不可预见费用及房地产开发费用组成，项目总投资额为 193,023.36 万元，具体依据及测算过程如下：投资估算表投资估算表 工程项目：互联网金融大厦项目工程项目：互联网金融大厦项目 序号序号 项目名称项目名称 计费基数计费基数 取费标准取费标准 合合 计计（计费基数（计费基数*取费标取费标准）准）备注备注 计费基数计费基数 单位单位 计费基数来源计费基数来源 数值数值 单位单位 一 用地面积 35,343.41 平方米 二 建筑面积 320,203.80 平方米 三 成本费用合计成本费用合计 193,023.36 万元 （一

36、）土地成本 15,801.61 万元 土地使用权出让金 53.01 亩 用地面积 298.06 万元/亩 15,801.61 万元 按实际用地成本，298.06 万元/亩计算（二）项目开发直接费 164,820.35 万元 1 前期工程费 10,940.69 万元 1.1 规划、设计费 141,189.49 万元 建筑安装工程费 0.02%2,400.22 万元 计价格200210 号、2010 中规协秘字第022 号 1.2 三通一平费 141,189.49 万元 建筑安装工程费 0.02%2,541.41 万元 1.3 水文、地质勘察费 141,189.49 万元 建筑安装工程费 0.01

37、%1,694.27 万元 计价格200210 号 15 1.4 可行性研究费 141,189.49 万元 建筑安装工程费 0.00%28.24 万元 国家计价格19991283 号 1.5 市政配套报建费 194,388.76 平方米 计容建筑面积 220.00 元/4,276.55 万元 按海南省市政配套报建收费标准，海口市按 220 元/报建 2 建筑安装工程费 320,203.80 141,189.49 万元 桩基工程 320,203.80 平方米 总建筑面积 180.00 元/5,763.67 万元 按总建筑面积估算 地上建筑 土建工程 194,388.76 平方米 地上建筑面积 1,

38、600.00 元/31,102.20 万元 给排水工程 194,388.76 平方米 地上建筑面积 125.00 元/2,429.86 万元 按地上建筑面积估算 电气工程 194,388.76 平方米 地上建筑面积 120.00 元/2,332.67 万元 含变配电工程及发电机组工程 空调安装工程 194,388.76 平方米 地上建筑面积 85.00 元/1,652.30 万元 计算面积为总的建筑面积或空调面积 消防工程 194,388.76 平方米 地上建筑面积 140.00 元/2,721.44 万元 含消防报警及联动 弱电工程 194,388.76 平方米 地上建筑面积 65.00 元

39、/1,263.53 万元 按弱电分系统设置数量和档次进行估算 电梯安装工程 194,388.76 平方米 地上建筑面积 100.00 元/1,943.89 万元 按总建筑面积估算，取值参照海南省建设标准定额站发布的海南工程造价信息及市场价格信息 智能化设施 194,388.76 平方米 地上建筑面积 380.00 元/7,386.77 万元 燃气工程 194,388.76 平方米 地上建筑面积 12.00 元/233.27 万元 装饰费用 194,388.76 平方米 地上建筑面积 2,000.00 元/38,877.75 万元 地下建筑 土建工程 125,815.04 平方米 地下建筑面积

40、1,800.00 元/22,646.71 万元 给排水工程 125,815.04 平方米 地下建筑面积 125.00 元/1,572.69 万元 按地下建筑面积估算 电气工程 125,815.04 平方米 地下建筑面积 120.00 元/1,509.78 万元 含变配电工程及发电机组工程 消防工程 125,815.04 平方米 地下建筑面积 140.00 元/1,761.41 万元 含消防报警及联动 空调安装工程 125,815.04 平方米 地下建筑面积 85.00 元/1,069.43 万元 计算面积为总的建筑面积或空调面积 弱电工程 125,815.04 平方米 地下建筑面积 65.00

41、 元/817.80 万元 按弱电分系统设置数量和档次进行估算 电梯安装工程 125,815.04 平方米 地下建筑面积 100.00 元/1,258.15 万元 按总建筑面积估算，取值参照海南省建设标准定额站发布的海南工程造价信息智能化设施 125,815.04 平方米 地下建筑面积 380.00 元/4,780.97 万元 16 装饰费用 125,815.04 平方米 地下建筑面积 800.00 元/10,065.20 万元 及市场价格信息 3 室外工程建设费 1,264.42 万元 3.1 小区道路 14,137.37 平方米 室外道路用地面积 130.00 元/183.79 万元 按道路

42、面积计算 3.2 路灯工程 26,507.56 平方米 室外绿化及道路用地面积 100.00 元/265.08 万元 按室外面积计算 3.3 小区绿化工程 12,370.19 平方米 绿化用地面积 160.00 元/197.92 万元 按 35%的绿地率计算 3.4 园林工程 12,370.19 平方米 绿化用地面积 360.00 元/445.33 万元 按绿地面积计取 3.5 环卫设施 26,507.56 平方米 室外绿化及道路用地面积 65.00 元/172.30 万元 按室外面积计算 4 其他费用 7,190.07 万元 4.1 施工图预算或标底编制费 141,189.49 万元 建筑安

43、装工程费 0.35%494.16 万元 计价格200210 号 4.2 工程合同预算或标底审查费 141,189.49 万元 建筑安装工程费 0.40%564.76 万元 琼发改收费2007170 号 4.3 招标管理费 141,189.49 万元 建筑安装工程费 0.30%423.57 万元 发改办价格200357 号 4.4 工程质量监督费 141,189.49 万元 建筑安装工程费 1.45%2,047.25 万元 琼发改收费2007170 号 4.5 工程监理费 141,189.49 万元 建筑安装工程费 1.40%1,976.65 万元 发改价格2007670 号 4.6 竣工图编制

44、费 141,189.49 万元 建筑安装工程费 0.35%494.16 万元 计价格200210 号 4.7 工程保险费 141,189.49 万元 建筑安装工程费 0.60%847.14 万元 建标2007164 号 4.8 其他 6,847.69 万元 4.1-4.7 的合计 5.00%342.38 万元 按上述费用的 3%-8%计算 5 不可预见费用 141,189.49 万元 建筑安装工程费 3.00%4,235.68 万元 按建安费用的 3%计算（三）间接费用 12,401.40 万元 1 管理费用 180,621.96 万元 项目开发直接费+土地成本 3.00%5,418.66 万

45、元 按（一）+（二）的 3%计算 2 营销费用 164,820.35 万元 项目开发直接费 1.00%1,648.20 万元 按直接成本的 1%计算 17 3 财务费用 5,334.54 万元 只计建设期 备注：以上项目合计数据计算过程均为计费基数与取费标准的乘积。该项目全部投资财务内部收益率（税后）为 25.27%，投资回收期（税后）为 6.46 年。（六）海航豪庭一期（六）海航豪庭一期 A12 地块地块 项目总投资由土地成本、前期工程费用、建安工程费用、室外工程建设费、不可预见费用及房地产间接开发费用组成，项目总投资额为 69,363.49 万元。具体依据及测算过程如下：投资估算表投资估算

46、表 工程项目：海航豪庭一期工程项目：海航豪庭一期 A12 地块项目地块项目 序号序号 项目名称项目名称 计费基数计费基数 取费标准取费标准 合合 计计（计费基数（计费基数*取取费标准）费标准）单单 位位 备注备注 计费基数计费基数 单位单位 计费基数来源计费基数来源 数值数值 单位单位 一 用地面积 32,083.80 平方米 二 建筑面积 103,180.60 平方米 三 成本费用合计成本费用合计 69,363.49 万元 （一）土地成本 6,256.34 万元 土地使用出让金 48.13 亩 用地面积 1,300,000.00 元/亩 6,256.34 万元 按实际土地成本计取（二）项目开

47、发直接费 57,172.79 万元 1 前期工程费 4,461.43 万元 1.1 规划、设计费 47,849.47 万元 建筑安装工程费 2.00%956.99 万元 计价格200210 号、2010 中规协秘字第 022 号 18 1.2 三通一平费 47,849.47 万元 建筑安装工程费 1.50%717.74 万元 1.3 水文、地质勘察费 47,849.47 万元 建筑安装工程费 1.30%622.04 万元 计价格200210 号 1.4 可行性研究费 47,849.47 万元 建筑安装工程费 0.01%4.78 万元 国家计价格19991283 号 1.5 市政配套报建费 98

48、,176.43 平方米 计容建筑面积 220.00 元/2,159.88 万元 按海南省市政配套报建收费标准，海口市按 220 元/报建 2 建筑安装工程费 103,180.60 47,849.47 万元 桩基工程 103,180.60 平方米 总建筑面积 180.00 元/1,857.25 万元 按总建筑面积估算 地上总建筑面积 土建工程 98,118.85 平方米 地上建筑面积 1,800.00 元/17,661.39 万元 给排水工程 98,118.85 平方米 地上建筑面积 100.00 元/981.19 万元 按地上建筑面积估算 电气工程 98,118.85 平方米 地上建筑面积 9

49、5.00 元/932.13 万元 含变配电工程及发电机组工程 通风空调工程 98,118.85 平方米 地上建筑面积 80.00 元/784.95 万元 计算面积为总的建筑面积或空调面积 消防工程 98,118.85 平方米 地上建筑面积 110.00 元/1,079.31 万元 含消防报警及联动 弱电工程 98,118.85 平方米 地上建筑面积 70.00 元/686.83 万元 按弱电分系统设置数量和档次进行估算 电梯安装工程 98,118.85 平方米 地上建筑面积 85.00 元/834.01 万元 按总建筑面积估算，取值参照海南省建设标准定额站发布的海南工程造价信息及市场价格信息

50、智能化设施 98,118.85 平方米 地上建筑面积 260.00 元/2,551.09 万元 燃气工程 98,118.85 平方米 地上建筑面积 12.00 元/117.74 万元 装饰工程 98,118.85 平方米 地上建筑面积 1,900.00 元/18,642.58 万元 地下总建筑面积 土建工程 5,061.75 平方米 地下建筑面积 1,800.00 元/911.12 万元 给排水工程 5,061.75 平方米 地下建筑面积 100.00 元/50.62 万元 按地下建筑面积估算 电气工程 5,061.75 平方米 地下建筑面积 95.00 元/48.09 万元 含变配电工程及发