中国房地产开发企业上市公司盈利能力分析——以万科为例.doc

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1、摘 要盈利能力既是衡量企业经营状况的一个重要指标，同时也是评价一家企业财务状况的重要指标。企业盈利能力的高低不仅关系到企业自身的发展，也对企业能否吸引到投资者有着重要意义。万科房地产作为中国知名的房地产企业，关于分析其经营效益的基础上，将更加越来越影响着公司的管理层对公司接下来的其他投资和战略设计。万科房地产自公司上市以来，其公司的盈利能力可以说是相对稳定的，但是也不得不说，其成长过程依然带有一些不确定性。 本文主要是通过对企业盈利能力的解析，以万科房地产为例，对其盈利能力进行深层次的剖析，通过万科相关数据指标的计算和分析，与行业标准水平进行比对，探讨万科在发展过程存在的问题，并提出相关的建议

2、和意见，并希望能对同行业起到一定的借鉴意义。关键词：万科企业；盈利能力；财务分析AbstractProfitability is not only an important index to measure the business situation of an enterprise, but also an important index to evaluate the financial situation of an enterprise. The profitability of enterprises is not only related to the development o

3、f enterprises themselves, but also to whether enterprises can attract investors. Vanke Real Estate, as a well-known real estate enterprise in China, will more and more affect the managements next investment and strategic design on the basis of analyzing its operating efficiency. Vanke real estate si

4、nce the listing of the company, its profitability can be said to be relatively stable, but also have to say that its growth process is still with some uncertainty. This paper mainly through the analysis of the profitability of enterprises, taking Vanke real estate as an example, deeply analyzes its

5、profitability, through the calculation and analysis of Vanke related data indicators, compared with the industry standard level, This paper discusses the problems existing in Vankes development process, and puts forward some suggestions and suggestions.Key words: Vanke Enterprise; Profitability;Fina

6、ncial Analysis目 录1 导 论41.1 选题背景与意义41.2 国内外文献综述41.3 论文的结构及主要内容61.4 论文的研究方法62 企业盈利能力理论综述62.1 企业盈利能力概念72.2 企业盈利能力分析的目的73 房地产公司盈利能力评价指标及影响因素83.1 房地产公司盈利能力影响因素83.2 房地产公司盈利能力指标确定原则93.3 房地产公司盈利能力分析指标体系94 万科集团盈利能力分析104.1 公司简介104.2 具体分析与评价105 对万科集团盈利能力的总体评价及建议125.1 不断创新业务125.2 营销转型125.3 加强财务管理12结 语13参考文献13致

7、谢15V1 导 论1.1 选题背景与意义1.1.1 选题背景随着我国经济的快速发展和市场竞争的加剧,对于盈利能力的理解和研究,在企业的发展中显得尤为重要。从企业管理者的视角来说，提高企业盈利能力愈发重要，这关系到企业的生存，发展和管理战略。企业为了谋求生存和持续的发展，管理层需要有战略性的目光并制定切实有效的奋斗目标,以此来保证企业的核心竞争优势。企业盈利能力是企业进步和强盛的基础，保持企业持续盈利能力是企业形成竞争优势的保证，这样就使企业处在一个良性的循环当中不断成长和发展。1.1.2 选题意义盈利能力通常是指企业在特定期间内从各种经济资源中获得利益的能力，是各部门生产经营效果的综合参数。它

8、不仅反映了一定时期内企业的销售水平、获取现金流水平、降低成本水平，又能反映资产的经营效益、为了获得报酬而规避风险的水平，以及未来成长的可能性。对于上市公司来说，股东报酬的多少、债权人债务的安全程度、经营者的业绩及公司的健康发展都与公司的收益性息息相关，上市公司盈利能力分析已成为各利益相关者密切关注的焦点。（1）理论意义：在资本市场中，无论是投资者、债权人、企业经营者还是政府，企业员工都越来越关注企业的盈利能力。对于企业而言，盈利能力可以反映企业的财务状况和经营成果。在此基础上，国内外众多学者通过实证分析、建立模型分析、运用主成分分析等方法对企业盈利能力进行分析，但是很少有学者采用案例分析的方法

9、来分析企业的盈利能力。基于企业的实际财务数据，案例分析结合一系列财务和非财务指标对企业盈利能力进行公正、准确的分析，以评价企业的实际财务状况和经营成果，强调其真实性，揭示指标的相关性。本文通过案例分析法研究房地产业的盈利能力，可以进一步丰富我国的研究理论，同时也为房地产行业的分析提供理论依据。（2）现实意义：通过对万科盈利能力的探讨，本文不仅可以为投资者提供相关信息，还可以为政府、税务机关、债权人、社会公众等其他利益相关者都可以通过财务指标了解到企业真实的财务状况和经营成果，以便做出正确的投资决策。通过对万科公司其盈利能力的财务数据进行综合分析，在严谨的财务分析结合非财务指标分析的基础上，找出

10、企业盈利能力存在的问题，并试图提出加强该企业盈利能力的解决方案和措施，以便更好的应对企业在发展中遇到的机遇和挑战，这将对该企业的运行与发展具有重要的现实意义。同时，希望通过对万科公司盈利能力的分析，能够从中得到一些提高盈利能力方面的启示，也能为生产经营状况与万科相近的企业提供有效的借鉴。1.2 国内外文献综述1.2.1 国外研究动态Hirohiko Arai中明确表示，利润是公司内外所有利益相关者都关注的核心问题。利润是投资者取得投资收益、债权人获得本息的一种资金，也是员工经营业绩和管理效率的集中体现。因此,企业盈利能力分析具有重要意义。国外对企业盈利能力分析研究较早，家族企业的盈利能力分析自

11、19世纪就有了。然而，由于这些企业的规模较小，成本效益分析更容易观察，故不使用评估。但经过近百年的发展，西方国家对企业盈利能力分析的方法与技术都得到不断地完善和发展。其中最具影响的有: 20世纪初，美用学者亚历山大沃尔提出了信用能力指数的概念，它包括资产净利率、销售净利率、净值报酬率、应收账款周转比率和存货周转率，利用这五个指标来分析公司的盈利能力。1921年，美国银行家亚历山大华勒所著的信用分析被认为是盈利能力分析方面最早的书。西方世界财务分析初级阶段的重心，开始由企业的偿债能力分析转移到盈利能力行机和趋势分析。 1950年，Jackson Dindel提出了一套全面系统的评价公司治理的指标

12、体系，如生产、销售、财务、收益、董事会业绩、股东服务、经理人评价、员工贡献、公司结构、发展等，其中对公司收益的评价就是对盈利质量和盈利能力的关注。1971年Melnnes分析了30家美国跨国公司，发现最常用的盈利能力指标是投资报酬率。在20世纪80年代以前，绩效评价的细节基本上包括了公司的偿债能力，营运能力和盈利能力，符合投资者和债权人的利益，评估结果与经理人或雇员的报酬挂钩。进入80年代后，美国管理会计委员会从财务效益的角度发布了“计量企业绩效说明书”，提出了净收益、每股盈余、现金流量、投资报酬率、剩余收益、市场价值、经济收益、调整通货膨胀后的业绩等8项计量企业经营绩效的指标。其中净收益、每

13、股盈余、投资报酬率、市场价值、经济收益等都是来评价企业的盈利能力的。Abor Joshua (2005) 认为资本结构决策对任何商业组织都是至关重要的。他以1988-2002年五年期间在加纳证券交易所上市的上市公司为标本，对其资本结构与盈利能力之间的关系进行研究，结果表明短期债务和净资产收益率存在显著的正相关关系，意味着盈利的公司会用更多的短期债务融资供其运转。故公司合理的资本结构对企业的盈利能力有很大的影响，可以促进盈利能力的提高。1.2.2 国内研究动态目前，国内学者对盈利能力分析的研究起步较晚，国内学者和研究部门大多采用从国外引进的盈利能力分析指标，以先进的信息技术为载体，结合作业成本管

14、理为基础，以动态、及时提供各项资源以及各项作业成本为主要目标，以成本节约和改善成本为手段，利用资源、价格和数量之间的相互关系，配合企业尽可能获得最大利润，包括通过节约稀缺资源增加产量。主要研究成果有:江享洪(2009)在上市企业盈利能力分析中认为，在现实生活中，存在着人们只用“每股收益”来评价上市企业经营业绩的好坏存在很大误区，这需要从不同的角度来分析，如：重点评析企业主营业务、关注企业“多元化”经营、注重分析企业的资本结构、正视企业资产运转效率等。 方华(2009)在商业时代中发表文章上市公司盈利能力评价体系构建及应用，通过分析合总结影响盈利能力的因素，在传统盈利能力的基础上，综合盈利的真实

15、性、持续性、获现性和成长性等诸多方面因素进行综合评价。认为提高上市公司盈利质量应从上市公司自身、政府的宏观政策以及证券市场参与者的规范等多个方面入手。 赵荣荣(2009)在经济师中发表文章上市公司盈利能力分析中提到上市公司盈利能力应与现金流量指标分析相结合。现金流量指标可以反映盈利获得现金的实际能力，它代表着盈利能力的质量情况和风险状况。只有较高的实际会计收益水平，才能表明公司确实具有较高的盈利能力和较低的盈利风险。张春林(2013)指出，获利能力能够评价一个企业的经营业绩、管理水平，乃至预期它的发展前景，意义重大。为了评价企业过去的经营业绩，衡量现在的财务状况，预测未来的发展趋势，实现企业的

16、目标。同时，也为财务报告使用者作出相关决策提供可靠依据，企业经营者正视现有力量，挖掘企业潜力为决策提供依据，应运用科学方法对企业的财务状况和经营成果进行比较和评价。企业的获利能力是财务分析的核心指标，企业只有具备良好的获利能力，才能良性循环，持续发展，实现企业目标。张衡(2013)指出，上市公司的盈利需要具备多种条件。在某些特殊的条件下，在保证盈利能力质量的前提下，才能具备盈利的基础。1.3 论文的结构及主要内容第一章通过阅读国内外大量相关文献，熟悉相关理论和调查方法,对上市房地产公司的盈利能力分析的背景及研究意义进行了说明。基于盈利能力评价理论和国内外房地产开发企业文献综述的研究方法，提出了

17、本文的研究思路和主要内容。第二章主要是对企业盈利能力进行综合概述,论述了盈利能力的含义及盈利能力分析的目的进行说明。第三章主要介绍了上市房地产公司的盈利能力分析指标体系、盈利能力指标确定原则以及影响房地产上市公司盈利能力的因素等。第四章为实证部分，利用万科近几年的财务数据进行盈利能力分析。基于万科2014至2019的财务数据进行分析，通过纵向和横向的综合比较分析了万科的盈利能力。第五章根据实证分析结果，对万科进行评价并提出建议。1.4 论文的研究方法一是文献检索法。首先对于盈利能力相关信息进行广泛查阅，从而全面获取和了解国内外的相关理论，并为其打下良好的理论基础。二是规范分析法。规范分析是基于

18、一定的价值判断或理论对万科房地产复杂的资本结构进行较为深入的分析。三是联系实际研究法。通过理论与实践的结合，搜集有关万科集团的数据来进一步阐明。2 企业盈利能力理论综述2.1 企业盈利能力概念盈利能力是指利用各类资源、各种渠道，并随着时间的推进所赚取收益的才能。是企业的各部门生产经营成果的综合反映，是经营管理中的指南针，综合的体现了企业的经营管理能力、创新发展能力、规避风险和偿债等能力。盈利能力是企业经济效益的反映，同时对企业价值的衡量起着至关重要的作用。企业的目标就是追求价值最大化，即尽可能以最低的成本最大限度地利用已识别的风险，虽然利润额这一指标也可以反映企业的盈利能力，但不能只简单考虑其

19、绝对量，还要考虑到他的相对数量。因为利润的多少不仅关系到企业绩效的好坏，还关系到企业的资产规模、经济资源的比重、资本投入及产品自身价值等一系列因素。因此，我们对企业盈利能力的评估，除了要从生产经营的角度来衡量之外，还要考虑到收益、投资回报率等财务指标。2.2 企业盈利能力分析的目的从企业的层面来看,企业经营活动的目的是实现效益最大化，以保持企业持续稳定地运营和发展。持续稳定地经营和发展是实现效益的基础，而效益最大是企业可持续稳定发展的目标和保障。企业只有在可持续盈利的基础上才能发展，同样,利润较高的企业比利润较低的企业具有更多的活力和更好的发展前景。因此,股票盈利能力是衡量企业经营人员最重要的

20、业绩标准，也是遇到问题时改善业务管理的一个突破口。对于企业管理者来说,进行企业盈利能力分析的目的具体表现在以下两个方面：第一，运用相关的盈利能力指标来反映和衡量企业经营绩效。企业管理者的核心就是让企业通过自己的努力获取更多的利润。各项收益数据反映着企业的盈利能力，也体现了企业管理者工作业绩的大小。通过将实现的盈利能力指标与标准、基期、平均水平和其他企业进行比较，则可以衡量企业管理者工作业绩的孰好。第二，通过盈利能力分析，发现经营运作中存在的问题。盈利能力是企业经营活动各环节的特定表现,企业运营质量都体现在盈利能力上。通过对盈利能力实施彻底的分析,可以找出经营管理中的存在的问题,并寻求解决对策，

21、提高企业的收益水平。对于债权人而言,尤其是长期债务，利润是偿还公司债务的重要源泉，而盈利能力的强弱直接影响企业的偿债能力。企业举债时,债权人有义务检查企业的偿债能力,而偿债能力的强弱最终取决于企业盈利能力。因此,债权人分析公司的盈利能力也是非常重要的。对于股东(投资者)来说,企业收益性的强弱更为关键。在市场经济中,比起企业的财务状况和经营能力，股东往往更看重企业的收益性。股东们的直接目的就是赚取更多的利润，因为对于拥有相同或类似信用的多个企业来说，人们总是会把资金投向收益更高的企业。由于分红与公司的收益性密切相关，所以股东们会关注公司的收益，重视利润率的分析。此外，企业的收益性提高的话，股价也

22、会上升，股东也能得到资本收益。3 房地产公司盈利能力评价指标及影响因素3.1 房地产公司盈利能力影响因素为了研究房地产上市公司的盈利能力状况，需要充分认知影响盈利水平的各种因素。影响企业盈利能力的因素很多,这些因素可分为外部因素和内部因素。外部因素包括企业无法改变的经济环境、市场环境和法律环境等等。因此，提高企业的竞争力和综合实力只能改变内部的自身条件，合理利用资产利用，跟上外部环境的变化，充分利用外部环境，提高企业综合能力，逐步扩大市场占有率。在这种情况下，在外部环境不变的条件下，研究企业内部因素具有重要的意义。要提高公司的盈利能力，可以通过有效合理地调整公司内部因素，充分合理地利用现有资源

23、来改善公司内部环境。影响上市公司盈利能力的因素有两方面，一是管理因素，二是财务因素。企业的产供销管理、风险处理能力和财务控制能力属于企业内部的管理因素之一，而会计政策的选择、公司的规模、资本结构、现金流量的保护及企业的盈利模式等属于内部的财务因素。 (1)公司的规模。公司规模是指公司内部劳动力和生产手段的集中水平,也就是生产和经营的规模。公司规模的分类标准是固定资产原值、职工人数和设备的物理量、利润额、销售额，以及公司的综合生产能力和原材料处理能力的年度表现。通常情况下，盈利能力与公司规模成正向变化，公司规模越大，拥有资源越多，获利的机会就越多，盈利能力也就越强。(2)会计方针的选择。盈利能力

24、反映公司在一定会计期间内按照会计准则和其他有关会计原则取得的经营成果。它不仅受到会计准则和会计方针的影响，而且还受到公司财务状况及经营情况的影响。公司选择不同的会计准则，其得到的收益情况也会产生差异。总的来说，稳健的会计方针有助于收益质量的提高，且有助于提高盈利能力分析结果的准确性和可靠性。(3)现金流的保障。一般情况下，只有当资产负债表盈余有相应的净现金流量时，才能显示收益的实现，而现金流量决定了公司的经营情况以及发展方向。一定的现金流量保障是实现盈利水平的重要因素。因此，现金流量决定着公司盈利状况及公司的发展方向和生存前景。现金流量的保障是盈利水平的重要因素。经营过程中实现的现金净流量越多

25、，则企业风险越小，盈利能力越强；反之，现金流量越少，企业的盈利能力越低。(4)资本结构。从广义上讲，是指企业结构中不同要素的组合；狭义含义是指企业的长期债务和股权之间的比例关系。资本结构是以债务融资或者权益性融资的资本调整和企业资本比率调整的基础上进行的价值分配。它决定了企业产权的归属，同时也重组了各投资主体所应有的权益和应承受的风险。资本结构是影响企业财务状况的关键性因素,负债较高的企业也具有较高的经营风险。从长远的角度来看，当企业的投资回报率高于企业的利率时，企业的债务管理可以为企业实现增值。反之，则会使企业利润率低下，资产负债率过高，财务状况不稳定。部分企业因过分追求投资规模，不断增加资

26、本投入，忽略了企业实际资本结构与计划投资的匹配程度，企业的利润率不增反减。在着手进行企业盈利能力的分析时，诸多财务人员因经验不足或考虑不周，没有考虑资本结构变动与企业营业能力的关联性，撇开资本结构变动的影响，独立的针对企业借入资本或对企业的自由资本进行分析，致使预算企业结构调整过程中财务分析的严重偏差。(5)企业盈利模式。企业盈利模式就是企业获取利润的方式和途径,是企业将内部资源和外部资源有机整合，为其自身创造价值的一种经营模式。当企业发现其独特的商业模式时，便可获取超额利润，而这正是企业提升核心竞争力的地方。从表面上看，企业对行业的选择或对经营范围的选择并不能代表企业的盈利模式。为了找到企业利润的依据，探寻企业盈利能力的潜在动力,财务人员就必须了解该企业的经营模式。不能只简单地分析其行业特征或经营范围，而是企业的盈利机制。11