城中村改造项目财务评价方案.doc

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1、城中村改造项目财务评价方案本项目财务评价根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325号）和投资项目可行性研究指南（试用版）（计办投资200215号）及国家有关政策、法规进行编制。1.1 财务评价基础数据1、计算年限。安置区建设计算年限为5年（包括建设期2年）。商品房开发区建设计算年限为6年（包括建设期3年）。2、币种及汇率本项目投资估算及财务评价均采用人民币作为计价单位。1.2 财务评价1.2.1 收入估算项目建设内容包括：安置房、商品房、农贸市场、小学、幼儿园、城市道路和水渠。安置房:直接给拆迁农民回迁居住;小学、幼儿园、城市道路和水渠：直接移交给当地政府;本项目收入主

2、要是包括: 商品房、农贸市场商品房的销售价格以地区市场价5000元/平方米销售。农贸市场销售价定为30000元/平方米。经测算销售收入合计462622万元。销售资金分三年回笼，起售时间各不相同,各年比例分别为50%、30%、20%。农贸市场销售分两年,比例按60%和40%。销售资金共四年回笼。1.2.2 成本估算本项目成本费用支出，经估算为:3000元/平方米。其中已包括管理费用、财务费用和销售费用。1.2.3 收支节余经测算，项目收支节余184717万元。具体各年收入和支出及节余情况见表1.2-1。项目收支情况表表1.2-1 单位：万元序号项目数量(m2)销售价 (元/m2)合计(万元)第2

3、年第3年第4年第5年第6年1一期商品房107633.85000.0053817 2690816145107642农贸市场建筑面积2760030000.0013248794952993二期商品房面积294082.715000.001470417352144112294084三期商品房面积497031.95000.0024851612425874555497036销售收入4626223485794965179134103963497037销售成本926348.43000 277905405708822514910989收支节余184717-57136740300251039634970310用于滚

4、动投资259133592199310011用于还本付息91706 3263112074943831061129021.2.4 借款还本付息计划本项目安置区一期新二、三村工程已申请银行贷款5000万元，安置区二期新四村工程拟申请银行贷款1.56亿元，共计申请银行贷款20000万元，一次性发放，贷款期5年（含建设期），银行贷款本金及利息将在5年内还清。项目偿还借款本息的资金来源包括资本金投入和销售回笼资金。经测算，本项目利息备付率和偿债倍付率均大于1，表明项目有较好的负债清偿能力。项目借款还本付息计划见表1.2-2。借款还本付息计划表表1.2-2 单位：万元序号项目合计计算期（年）123451.1

5、期初借款余额020000200001200050001.2当期还本付息5941188918877135297其中：还本20000800070005000 付息3980594118811887132971.3期末借款余额200002000012000500002偿还借款本息的资金来源93488594118811207 49438 31061 2.1资本金178259411882.1.1支付建设期利息178259411882.2销售收入917061120749438310612.2.1支付使用期利息219811887132972.2.2支付借款本金20000800070005000计算 指标利息备付率（%）119.4 69.4 104.6 偿债备付率（%）111.22 6.41 5.86 1.2.5 财务评价结论市B6、B7、B9小区城中村改造项目属于旧城改造、拆迁安置、征地开发建设项目，盈利不是其主要目的。项目建成后，通过商品房、农贸市场的销售资金偿还银行贷款，具备财务生存能力。项目财务评价可行。