泡沫陶瓷项目建筑工程战略分析.docx
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1、泡沫陶瓷项目建筑工程战略分析xx集团有限公司目录第一章 项目基本情况4一、 项目名称及建设性质4二、 项目承办单位4三、 项目实施的可行性6四、 项目建设选址6五、 建筑物建设规模6六、 项目总投资及资金构成7七、 资金筹措方案7八、 项目预期经济效益规划目标7九、 项目建设进度规划8第二章 投资决策与设计阶段工程计价10一、 概预算方法10第三章 房地产开发流程16一、 投资决策16二、 前期准备17第四章 建设工程勘察设计招标投标26一、 工程勘察设计投标26第五章 建设工程施工招标投标29一、 施工招标策划29第六章 国际工程常用合同文本34一、 FIDIC施工合同条件34第七章 建设工
2、程勘察设计合同管理43一、 工程设计合同管理43第八章 BIM技术特征及应用价值50一、 BIM技术应用价值价值50二、 BIM技术特征52第九章 建设工程监理合同管理55一、 工程监理合同订立55二、 工程监理合同履行管理56第十章 绿色建筑特征及相关政策标准64一、 绿色建筑相关政策及标准64二、 绿色建筑的特征67第十一章 绿色建筑技术体系70一、 建筑节地与城市地下空间开发70第一章 项目基本情况一、 项目名称及建设性质(一)项目名称泡沫陶瓷项目(二)项目建设性质本项目属于新建项目二、 项目承办单位(一)项目承办单位名称xx集团有限公司(二)项目联系人黎xx(三)项目建设单位概况公司按
3、照“布局合理、产业协同、资源节约、生态环保”的原则,加强规划引导,推动智慧集群建设,带动形成一批产业集聚度高、创新能力强、信息化基础好、引导带动作用大的重点产业集群。加强产业集群对外合作交流,发挥产业集群在对外产能合作中的载体作用。通过建立企业跨区域交流合作机制,承担社会责任,营造和谐发展环境。公司依据公司法等法律法规、规范性文件及公司章程的有关规定,制定并由股东大会审议通过了董事会议事规则,董事会议事规则对董事会的职权、召集、提案、出席、议事、表决、决议及会议记录等进行了规范。 公司全面推行“政府、市场、投资、消费、经营、企业”六位一体合作共赢的市场战略,以高度的社会责任积极响应政府城市发展
4、号召,融入各级城市的建设与发展,在商业模式思路上领先业界,对服务区域经济与社会发展做出了突出贡献。 当前,国内外经济发展形势依然错综复杂。从国际看,世界经济深度调整、复苏乏力,外部环境的不稳定不确定因素增加,中小企业外贸形势依然严峻,出口增长放缓。从国内看,发展阶段的转变使经济发展进入新常态,经济增速从高速增长转向中高速增长,经济增长方式从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长,经济增长动力从物质要素投入为主转向创新驱动为主。新常态对经济发展带来新挑战,企业遇到的困难和问题尤为突出。面对国际国内经济发展新环境,公司依然面临着较大的经营压力,资本、土地等要素成本持续维持高位。公司发展面临挑战的
5、同时,也面临着重大机遇。随着改革的深化,新型工业化、城镇化、信息化、农业现代化的推进,以及“大众创业、万众创新”、中国制造2025、“互联网+”、“一带一路”等重大战略举措的加速实施,企业发展基本面向好的势头更加巩固。公司将把握国内外发展形势,利用好国际国内两个市场、两种资源,抓住发展机遇,转变发展方式,提高发展质量,依靠创业创新开辟发展新路径,赢得发展主动权,实现发展新突破。三、 项目实施的可行性(一)长期的技术积累为项目的实施奠定了坚实基础目前,公司已具备产品大批量生产的技术条件,并已获得了下游客户的普遍认可,为项目的实施奠定了坚实的基础。(二)国家政策支持国内产业的发展近年来,我国政府出
6、台了一系列政策鼓励、规范产业发展。在国家政策的助推下,本产业已成为我国具有国际竞争优势的战略性新兴产业,伴随着提质增效等长效机制政策的引导,本产业将进入持续健康发展的快车道,项目产品亦随之快速升级发展。四、 项目建设选址本期项目选址位于xxx(待定),占地面积约28.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越,交通便利,规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备,非常适宜本期项目建设。五、 建筑物建设规模本期项目建筑面积33947.82,其中:主体工程23729.77,仓储工程4267.74,行政办公及生活服务设施2796.04,公共工程3154.27。六、 项目总投资及资金构成(一)项目总投资构成分
7、析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算,项目总投资12130.17万元,其中:建设投资9641.58万元,占项目总投资的79.48%;建设期利息132.17万元,占项目总投资的1.09%;流动资金2356.42万元,占项目总投资的19.43%。(二)建设投资构成本期项目建设投资9641.58万元,包括工程费用、工程建设其他费用和预备费,其中:工程费用8564.08万元,工程建设其他费用757.04万元,预备费320.46万元。七、 资金筹措方案本期项目总投资12130.17万元,其中申请银行长期贷款5394.69万元,其余部分由企业自筹。八、 项目预期经济效益规划
8、目标(一)经济效益目标值(正常经营年份)1、营业收入(SP):26700.00万元。2、综合总成本费用(TC):20516.88万元。3、净利润(NP):4527.44万元。(二)经济效益评价目标1、全部投资回收期(Pt):4.66年。2、财务内部收益率:30.83%。3、财务净现值:9735.48万元。九、 项目建设进度规划本期项目按照国家基本建设程序的有关法规和实施指南要求进行建设,本期项目建设期限规划12个月。十四、项目综合评价主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积18667.00约28.00亩1.1总建筑面积33947.82容积率1.821.2基底面积11013.53建筑系数
9、59.00%1.3投资强度万元/亩338.422总投资万元12130.172.1建设投资万元9641.582.1.1工程费用万元8564.082.1.2工程建设其他费用万元757.042.1.3预备费万元320.462.2建设期利息万元132.172.3流动资金万元2356.423资金筹措万元12130.173.1自筹资金万元6735.483.2银行贷款万元5394.694营业收入万元26700.00正常运营年份5总成本费用万元20516.88""6利润总额万元6036.58""7净利润万元4527.44""8所得税万元1509.14
10、""9增值税万元1221.18""10税金及附加万元146.54""11纳税总额万元2876.86""12工业增加值万元9494.04""13盈亏平衡点万元9558.46产值14回收期年4.66含建设期12个月15财务内部收益率30.83%所得税后16财务净现值万元9735.48所得税后第二章 投资决策与设计阶段工程计价一、 概预算方法(一)设计概算方法设计概算可分为三级概算,即单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算。1、单位工程概算编制方法单位工程概算可分为建筑工程概算和设备及安装工程
11、概算两大类。建筑工程概算又可分为土建工程概算、给排水工程概算、采暖工程概算、通风工程概算、电气照明工程概算、工业管道工程概算、特殊构筑物工程概算等。设备及安装工程概算可分为机械设备及安装工程概算电气设备及安装工程概算等。(1)建筑工程概算编制方法。1)概算定额法。概算定额法也称扩大单价法。当初步设计达到一定深度、建筑结构方案已确定时,可采用概算定额法编制概算。使用概算定额法时,首先应根据概算定额编制成扩大单位估价表(概算定额基价)其次用扩大分部分项工程量乘以扩大单价进行计算。采用概算定额法编制建筑工程概算比较准确,但计算比较烦琐。2)概算指标法。当初步设计深度不够、不能准确计算工程量,但工程采
12、用的技术比较成熟且又有类似概算指标可利用时,可采用概算指标法来编制概算。当设计对象在结构特征、地质及自然条件上与概算指标完全相同,如基础埋深及形式、层高墙体、楼板等主要承重构件完全相同时,可直接套用概算指标编制概算;当设计对象的结构特征与某个概算指标有局部不同时,则需要对该概算指标进行修正,然后用修正后的概算指标进行计算。3)类似工程预决算法。当工程设计对象与已建或在建工程相类似,结构特征基本相同,或者概算定额和概算指标不全时,可以原有类似工程预决算为基础,按编制概算指标的方法,求出单位工程概算指标,再按概算指标法编制概算。利用类似工程预决算法时,应考虑设计对象与类似预算的设计在结构与建筑、地
13、区工资、材料预算价格、施工机械使用费及企业管理费等方面的差异等。其中,结构与建筑设计差异可参考修正概算指标的方法加以修正,而其他差异则需编制修正系数。计算修正系数时,先求出类似工程预算中人工工资、材料费、机械使用费等在全部造价中所占比重,然后分别求其修正系数,最后求出总修正系数,用总修正系数乘以类似工程预算造价,即可得出概算总造价。(2)设备及安装工程概算编制方法。1)设备购置费用预算编制方法。国产标准设备原价可根据设备型号、规格、性能、材质、数量及附带的配件,向制造厂家询价,或向设备、材料信息部门查询;国产非标准设备原价,可用每台设备估价指标(元/台)乘以设备台数,或用每吨设备估价指标(元A
14、t)乘以设备质量(t)进行确定。设备运杂费按规定的运杂费率计算。2)设备安装工程费用概算编制方法。预算单价法。当初步设计有详细设备清单时,可直接按预算价编制设备安装单位工程概算。根据计算的设备安装工程量,乘以安装工程预算综合单价,经汇总求得设备安装工程费用概算。预算单价法计算比较具体,精确性较高。扩大单价法。当初步设计的设备清单不完备,或仅有成套设备的质量时,可采用主体设备、成套设备或生产工艺线的综合扩大安装单价编制概算。概算指标法。当初步设计的设备清单不完全或安装预算单价及扩大综合单价不全,无法采用预算单价法和扩大单价法时,可采用概算指标法编制概算。常用的概算指标形式有两类:一是按设备费的百
15、分比计算安装工程费用,适用于价格波动不大的定型产品和通用产品的安装工程概算;二是按每吨设备安装费指标计算安装工程费用,适用于设备价格波动较大的非标准设备和引进设备的安装工程概算。2、单项工程综合概算编制方法单项工程综合概算以单项工程所属的单位工程概算为基础,采用综合概算表进行编制,分别按各单位工程概算汇总成若干个单项工程综合概算。对单一的、具有独立性的单项工程,直接按二级编制形式编制,无须编制单项工程综合概算,直接编制建设项目总概算。3、建设项目总概算编制方法建设项目总概算是确定整个建设项目从筹建到竣工验收所需全部费用的文件,它是由各个单项工程综合概算及工程建设其他费用、预备费和其他专项费用(
16、包括建设期利息和铺底流动资金)概算汇总编制而成的。总概算文件主要包括编制说明和总概算表。编制说明包括项目概况、主要技术经济指标、资金来源、编制依据、其他需要说明的问题及总说明附表。总概算表中列出的建设项目总概算包括工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期利息和铺底流动资金等。(二)施工图预算方法尽管建筑安装工程包含的专业类别很多,各类工程的内容和施工方法各不相同,但施工图预算编制方法主要有单价法和实物量法两种。1、单价法单价法是编制施工图预算广泛采用的方法。用单价法编制施工图预算,可采用工料单价法,也可采用综合单价法。(1)工料单价法。工料单价法又称定额单价法,是一种用事先编制好的分项工程单
17、位估价表中的工料单价来编制施工图预算的方法。工料单价是指包含人工费、材料费和施工机具使用费的定额基价。采用工料单价法编制施工图预算时,要把分项工程单位估价表中的各项工程工料单价乘以相应的分项工程工程量,汇总后得到单位工程直接费,再按规定的程序计算企业管理费、规费和税金,最后汇总得到单位工程施工图预算造价。(2)综合单价法。综合单价法又称工程量清单单价法,是指根据招标人按照国家统一的工程量计算规则提供的工程数量,采用综合单价的形式计算工程造价的方法。综合单价是指除人工费、材料费和施工机具使用费外,还包括管理费和利润的单价2、实物量法实物量法是依据施工图纸、预算定额项目划分及工程量计算规则,先计算
18、出分部分项工程量,然后套用预算定额来编制施工图预算的方法。实物量法的具体做法是:先依据施工图纸计算出各分项工程量,分别套取预算定额(实物量定额)计算出单位工程所需的各种人工、材料施工机械台班消耗量,再分别乘以当时当地各种人工、材料、施工机械台班实际单价,计算出人工费、材料费和施工机具使用费。企业管理费、利润、规费和税金等计算方法与单价法相同。实物量法和单价法的最大区别在于中间步骤,也就是计算人工费、材料费和施工机械使用费这三种费用之和的方法不同。采用实物量法时,在计算出工程量后,不直接套用预算定额单价,而是将量价分离,先套用相应预算人工、材料、机械台班定额用量,并汇总出各类人工、材料和机械台班
19、的消耗量,再分别乘以相应的人工、材料和机械台班实际单价,得出单位工程的人工费、材料费和机械使用费。采用实物量法编制施工图预算的优点是:由于所用的人工、材料和机械台班的单价都是当时当地的市场价格,所编制的预算能比较准确地反映当时当地工程造价水平,不需要调价。第三章 房地产开发流程一、 投资决策投资决策的工作内容主要是通过房地产市场调研,进行开发项目选择,基于房地产开发项目可行性分析,作出合理的投资决策。房地产开发的成败在很大程度上取决于投资决策分析的科学与否。(一)房地产开发机会选择房地产开发投资机会选择的思路一般是从宏观逐步聚焦到微观。首先,要从宏观角度选定投资区域。房地产市场是一个区域性市场
20、,不同区域的投资环境和房地产市场供求关系不同,投资机会也有明显差异。房地产开发企业应选择投资环境良好、有市场前景、企业具有竞争优势且符合企业发展战略的投资区域。其次,要从中观角度确定投资地区及具体城市。最后,在选定的投资城市中,根据所收集的城市房地产信息,从微观层面选择投资开发的房地产类型和区位,并收集可供开发的房地产项目和可利用的资源。(二)房地产开发项目决策房地产开发项目决策的目的是选择具体的投资项目,具体包括市场分析、财务评价和项目决策三步。(1)市场分析。市场分析主要是指分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平。(2)财务评价。财务评价是
21、指根据市场分析结果以及项目资本结构设计,就开发项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价。(3)项目决策。项目决策是指结合企业的发展战略、财务状况及项目财务评价结果,对是否进行项目的投资开发作出决策。项目决策需要在策划多个可供开发的项目方案基础上,经过对比分析,择优选定拟投资的项目。二、 前期准备前期准备是指房地产投资决策后至开发建设前需要完成的一些准备工作,主要包括取得建设用地土地使用权、委托场地勘察、委托规划设计、申请规划设计方案审查和建设工程规划许可、工程建设准备及申请施工许可等。(一)取得建设用地土地使用权建设用地土地使用权的供应方式有两种,即出让和划拨。房地产开发企业应根据开发建
22、设项目性质通过出让竞争或申请划拨取得建设用地土地使用权。1、土地使用权出让土地出让方式有四种,即招标,拍卖、挂牌出让和协议出让。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖、挂牌方式出让。其中,工业用地包括仓储用地,但不包括采矿用地。下列情形可申请协议方式出让。(1)供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地,其供地计划公布后,同一宗地只有一个意向用地者的。(2)原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但原国有土地划拨决定书国有土地租赁合同、法律、法规、规章、规定等明确应当收回土地使用权重
23、新公开出让的除外。(3)划拨土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但法律、法规、规章、规定、国有土地划拨决定书等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。(4)出让土地使用权人申请续期,经审查准予续期的,可以采用协议方式。(5)法律、法规、规章、规定明确可以协议出让的其他情形。对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地,可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。房地产开发企业对拟投资开发项目应通过招标、拍卖、挂牌或协议出让方式取得建设用地土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的,市、县自然资源主管部门依据规划条件编制土地出让方案,经依法批准后组织土地供应,将规划条件纳入
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