商业地产可行性研究实际操作34993.docx

《商业地产可行性研究实际操作34993.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产可行性研究实际操作34993.docx（104页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 前言 房地产业是基础性和先导性产业，是国民经济发展的基础和推动力，同时，房地产业又具有较强的产业关联性，住宅的发展能够促进相关产业的兴起和发展，从各国房地产业发展的历史和我国房地产业发展的实践来看，我国的房地产业必将成为居民的消费热点和推动国民经济发展新的经济增长点。 由于目前房地产业涉及到土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等政府部门，关系复杂，使房地产项目在运作过程中感到阻力重重，为此，我们对济南市房地产开发程序进行了专门的考察与分析，以求删繁就简、提纲携领形成基本的、高效的、可操作性良好的开发程序体系，用于指导、开展房地产项目开发的业务。 本课题研究究的主要要内容： 从项

2、目前期期的市场场调研、项项目立项项到后期期的土地地使用权权的取得得、房屋屋拆迁、规规划、建建设、营营销等方方面，对对房地产产项目进进行全过过程的系系统描述述。 对房地产开开发各个个环节中中交纳（支支付）的的相关税税费的依依据（以以济南为为例）进进行研究究分析。 本次编写的的房地产产开发程程序是工工作经验验的总结结，主要要用于指指导房地地产开发发的具体体工作，因因此未涉涉及房地地产开发发的理论论及学术术方面的的问题，本本程序研研究侧重重基础概概念、基基本方法法、基本本办事程程序的介介绍。对对于近年年来新出出现的概概念、有有争议的的理念以以及理论论探讨如如社区、心心理学、社社会学的的概念涉涉及较少

3、少。编写写中公司司内部的的办事程程序没有有涉及；对于国国家、地地方政府府的政策策法规、办办事程序序等不再再附文件件。 由于编者的的学识水水平所限限，难免免有错误误或不妥妥之处，请请读者批批评指正正。第四节 房房地产项项目开发发程序概概述 房房地产项项目开发发是指在在依法取取得国有有土地使使用权的的土地上上进行基基础设施施、房屋屋建设，并并进行出出售的行行为。 房地产产项目开开发程序序是指进进行房地地产开发发过程中中应遵循循的法律律、法规规及办事事程序。 对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房

4、地产项目经营程序。 1项目开发前期调研程序项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。 2.项目立项程序 项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。 3土地使用权取得的程序 土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。 4.项目规划程序 项目规划程序，工程规划许可证的就是开发商取得建设用地规划许可证、建设途径。 据国家和济南市有关城市规划的规定,在济南市城市规划

5、区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下： （1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。（2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。（3）根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方

6、案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。（4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。 （5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。 （6）申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。 5.征地拆迁程序 征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审

7、批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。 拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。 征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。 征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。6.工程建设程序 工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过程。 在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出

8、开工申请,取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。 7.房地产经营程序 房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方

9、可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。第二章 房房地产项项目开发发程序 第一节节 项目目立项 一、概概述 发项目目立项，是是房地产产项目开开发的第第一步，即即取得的的政府主主管部门门（省市市计划发发展委员员会）对对项目的的批准文文件。对对于房地地产商来来说，在在本阶段段的主要要工作是是：起草草并向市市计委或或市房地地产开发发管理办办公室报报送项目目建议书书,取得得批准项项目建议议书的批批复;依依据项目目建议书书批复,编制可可行性研研究报告告报计委委审批获获准,并并列入本本年度固固定资产产投资计计划。（国国家计委委已取消消了房地地产项目目立项制制度，实实行备案案制。山山

10、东省及及济南市市暂延续续原立项项制度。） 二、实实施程序序 1.工工程建设设项目立立项审批批 （1）承承办部门门：济南南市计划划发展委委员会投投资处 （2）申申报资料料：书书面申请请；提提供资金金落实证证明；土地使使用权证证明；由具有有相应资资质的工工程咨询询单位编编制的可可行性研研究报告告。可行行性研究究报告应应具有以以下附件件：规划划部门对对项目建建设选址址的初审审意见；土地管管理部门门对建设设用地的的初审意意见；环环保部门门的环评评报告；有关部部门对供供电、供供水、供供热、供供气以及及地震的的审查意意见；依依法必须须招标项项目的招招标总体体方案；房地地产开发发公司的的资质证证明. （3）

11、申申办程序序：有行行政主管管部门的的开发商商，由主主管行政政部门转转报项目目立项申申报资料料；无行行政主管管部门的的开发商商，可直直接报市市房地产产开发管管理办公公室，项项目立项项申报资资料由该该办转报报市计委委。纳入入土地收收购出让让的项目目，开发发商在通通过招标标、拍卖卖方式取取得开发发土地使使用权后后，凭中中标确认认书或或拍卖卖成交确确认书和和国有有土地使使用权出出让合同同。与与其它申申报材料料一起上上报。市市计委在在收到申申报资料料后，根根据具体体情况，进进行现场场勘察，对对符合条条件的，市市计委予予以批复复。对属属上级发发展计划划部门审审批权限限内的项项目，由由市计委委负责转转报。

12、（4）办办结时限限：在收收到申报报资料后后，5个个工作日日内予以以批复可可研报告告。 （5）收收费标准准：如在在开发办办办理立立项，须须缴纳22元/平平方米的的开发管管理费。 2.建建设项目目年度投投资计划划审批 （1）承承办部门门：济南南市计划划发展委委员会投投资处 （）申报报资料：书面面申请；国家家或省、市市计委批批复项目目可行性性研究报报告；规划部部门出具具的建设设项目规规划许可可意见；跨年年度建设设项目，需需提供市市计委上上年度下下达的年年度投资资计划。 （3）申申办程序序：有行行政主管管部门的的开发商商，由主主管行政政部门转转报申报报资料；无行政政主管部部门的开开发商，可可直接上上报

13、市房房地产开开发管理理办公室室，申报报资料由由该办转转报市计计委。市市计委在在收到申申报资料料后进行行审查，对对符合条条件的，市市计委予予以批复复。 （4）办办结时限限：在收收到申报报资料后后，5个个工作日日内予以以批复可可研报告告。 （三三）项目目立项审审批程序序图（见见程序图图一）第二节 五五证两书书的取得得 第一小节 土地使使用权证证的取得得开发商商在项目目立项通通过后，须须取得建建设用地地规划许许可证,方可办办理取得得土地使使用权的的手续。在现阶段根据的有关规定,房地产开发用地的取得方式有三种：一是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得）；二是通过转让方式获得（即通过土地二级市场

14、取得）；三是通过与当前的土地的使用者合作等方式（即通过土地三级市场取得）。 通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。 拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。根据国土资源部第11号令，

15、房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。 二、实施程序 （一）国有土地使用权划拨手续的办理 办部门：济济南市国国土资源源局 22.申报报资料：用地申申请；计计委批复复的当年年投资计计划；建建设用地地规划许许可证；建设用用地规划划意见；用地范范围图；土地权权属证明明；工程程项目总总平面图图。 33.申办办程序： 审核核有关申申报

16、资料料（2个个工作日日）；现现场勘测测定界（110个工工作日）；制定一一书三方方案（建建设用地地项目呈呈报说明明书、农农用地转转用方案案、补充充耕地方方案、征征用土地地方案）（115个工工作日）；缴纳征征地管理理费、复复垦费、新新增建设设用地使使用费（22个工作作日）；依照规规定办理理土地登登记，领领取土地地使用证证书。 4.收收费标准准：征地地管理费费、复垦垦费、新新增建设设用地使使用费的的收取标标准参见见附录六六土地开开发费用用一览表表。 55.应注注意的事事项：划划拨土地地的范围围仅限于于：1.国家机机关用地地和军事事用地；2.城城市基础础设施用用地和公公益事业业用地；3.国国家重点点扶

17、持的的能源、交交通、水水利等项项目用地地；4.法律、行行政法规规规定的的其他用用地。对对开发商商来说，可可以通过过划拨方方式取得得的开发发用地，主主要是经经济适用用房项目目建设用用地。 （二）国国有土地地使用权权出让手手续的办办理 国土资资源部第第11号号部令规规定：凡凡各类经经营性用用地（含含房地产产开发建建设），均均必须以以招标、拍拍卖或者者挂牌方方式出让让。承办办部门均均为：济济南市土土地收购购储备中中心。现现分述如如下： 国有土土地使用用权招标标、拍卖卖或者挂挂牌出让让活动，是是有计划划地进行行的。济济南市国国土资源源局根据据社会经经济发展展计划、产产业政策策、土地地利用总总体规划划、

18、土地地利用年年度计划划、城市市规划和和土地市市场状况况，编制制国有土土地使用用权出让让计划，报报经济南南市政府府批准后后，向社社会公开开发布。 济南市土地收购储备中心根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。 济南市土地地收购储储备中心心在投标标、拍卖卖或者挂挂牌开始始日前 20 日发布布招标、拍拍卖或者者挂牌公公告，公公布招标标拍卖挂挂牌出让让宗地的的基本情情况和招招标拍卖卖挂牌的的时间、地地点。 招标拍拍卖挂牌牌公告包

19、包括下列列内容： 出让人人的名称称和地址址出让宗宗地的位位置、现现状、面面积、使使用年期期、用途途、规划划设计要要求； 投标人人、竞买买人的资资格要求求及申请请取得投投标、竞竞买资格格的办法法；索取招标标拍卖挂挂牌出让让文件的的时间、地地点及方方式； 招标拍拍卖挂牌牌时间、地地点、投投标挂牌牌期限、投投标和竞竞价方式式等； 确定中标标人、竞竞得人的的标准和和方法； 投标、竞竞买保证证金； 济南市市土地收收购储备备中心对对投标申申请人、竞竞买申请请人进行行资格审审查。对对符合招招标拍卖卖挂牌公公告规定定条件的的，应当当通知其其参加招招标拍卖卖挂牌活活动。 1.投投标、开开标依照照下列程程序进行行

20、： 投标人在在投标截截止时间间前将标标书投入入标箱。招招标公告告允许邮邮寄标书书的，投投标人可可以邮寄寄，但出出让人在在投标截截止时间间前收到到的方为为有效；标书投投入标箱箱后，不不可撤回回。投标标人应对对标书和和有关书书面承诺诺承担责责任。 由投标标人或者者其推选选的代表表检查标标箱的密密封情况况，当众众开启标标箱，宣宣布投标标人名称称、投标标价格和和投标文文件的主主要内容容。 评标小小组进行行评标。评评标小组组由出让让人代表表、有关关专家组组成，成成员人数数为五人人以上的的单数。 招标人根据评标结果，确定中标人。 2.拍卖会会依照下下列程序序进行： 主持人人点算竞竞买人；主持人人介绍拍拍卖

21、宗地地的位置置、面积积、用途途、使用用年期、规规划要求求和其他他有关事事项； 主持人人宣布起起叫价和和增价规规则及增增价幅度度。没有有底价的的，应当当明确提提示； 主持人人报出起起叫价； 竞买人人举牌应应价或者者报价； 主持人人确认该该应价后后继续竞竞价； 主持人人连续三三次宣布布同一应应价而没没有再应应价的，主主持人落落槌表示示拍卖成成交； 主持人人宣布最最高应价价者为竞竞得人。 买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。 3.挂牌依照以下程序进行： 在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在

22、挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布； 符合条件的竞买人填写报价单报价； 出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格； 出让人继续接受新的报价； 出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。 挂牌时间不少于 10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： 在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截

23、止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 4. 成交确认书 以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。 交确认书应应当包括括出让人人和中标标人、竞竞得人的的名称、地地址，出出让标的的，成交交时间、地地点、价价款，以以及签订订国有有土地使使用权出出让合同同的时时间、地地点等内内容。 成交确确认书对对出让人人和中标标人、竞竞得人具具有合同同效力。签签订成交交确认书书后，出出让人改改变竞得得结果，或或者中标标人、竞竞得人放放弃中标标宗地、竞竞得宗地地的，应应当依法法承担责责任。 中标人、竞竞得人应

24、应当按照照成交确确认书约约定的时时间，与与出让人人签订国国有土地地使用权权出让合合同。 中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还，不计利息。 招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10 个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果予以公布。 出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。受让人依照国有土地使用权出让合同的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。 5.收费标准：济南市城区国有土地基准地价及政府出让土地纯收益标准，参见附录五土地开发

25、费用一览表。 （三）土地确权登记手续的办理 1.承办部门：济南市国土资源局 2.申报资料： ）土地登记需要的资料 计划立项批文；建设用地规划许可证和用地意见；土地登记申请书；地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；土地登记审批表；土地登记卡。 （2）土地转让登记需要的资料 国有土地使用权转让申请审批表；出让人土地使用权证书；土地使用权评估报告；土地转让协议；转让双方法人证明；出让人原出让批文；出让方土地登记申请 3.申办程序： 申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复。地籍调查：区国土局对受理的宗地进

26、行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。 审核：市市局对土土地登记记申请人人、宗地地自然状状况、土土地权属属状况进进行全面面审核。 注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书。 4.办结时限：对符合登记条件的，7个工作日以内完成审核和登记发证。 通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，即做好三通一平的用地，开发商可直接利用地块进行开发建设。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按下列程序办理。 （一）建设拆迁临时用地许可证的取得 1.承办部门：济南市国土资源局 2.申报资料：用地申请；建设用地规划许可证

27、；建设工程设计规划要求通知书及附图；建设用地规划意见。 3.申办程序：持用地申请及相关申报资料报市国土资源局，经审查，符合条件的，7个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证。 4.收费标准：此阶段，须缴纳土地开发管理费800元/亩。 （二）拆迁手续的办理 1.承办部门：济南市拆迁办 2.申报资料：拆迁申请书；项目立项批文；建设用地规划许可证及附图、附件；国有土地使用证；建设拆迁临时用地许可证；拆迁补偿、安置资金证明；拆迁计划和拆迁方案；产权调换和安置用房证明。 3.申办程序： 审查申请，并于收到申请后2日内作出是否准予拆迁立项的决定；批准拆迁立项的，拆迁人应自批准立项之日起3日内办理委托拆迁或自行

28、拆迁备案手续，缴纳拆迁管理费；拆迁立项批准之日起5日内，核发房屋拆迁许可证。 定拆迁范围围，发布布拆迁公公告，进进行户口口登记、房房屋勘测测等拆迁迁准备工工作；拆拆迁机构构与被拆拆迁单位位签订拆拆迁协议议；实施施拆迁，核核发拆迁迁验收证证明，取取得拆拆迁验收收合格证证；征征地办、拆拆迁办、规规划局现现场测量量定线，核核定用地地范围、拆拆迁面积积。 4. 拆迁程程序图（见见程序图图二） 5.收收费标准准： 拆拆迁管理理费的收收费标准准为，安安置一次次到位88元/平平方米，实实行过渡渡安置112元/平方米米。二小节 规规划许可可证的取取得 （一）概述述 为加强强城市规规划管理理，保证证济南市市整体

29、规规划的实实施，对对新建、改改建、扩扩建项目目实施建建设工程程规划许许可证制制度。开开发商在在办理建建设工程程规划许许可证时时，应持持当年的的建设计计划、土土地使用用证件、建建设工程程用地规规划许可可证、建建设工程程拟建位位置的地地形图、建建设工程程总平面面图、符符合审定定设计方方案的施施工图及及消防、设设计质监监部门对对施工图图的批复复意见、建建设工程程用地规规划许可可证，向向市规划划管理部部门提出出建设申申请，经经审查批批准后，核核发建设设工程规规划许可可证。（二二）施程程序 11.建设设用地规规划许可可证的取取得 (1)承承办部门门： 济济南市规规划局 2)申申报资料料：书书面申请请（含

30、建建设要求求和内容容）；计委年年度计划划投资批批文；1：5500地地形图；已批批准的可可行性研研究报告告。 (3)申申办程序序： 持持所需材材料向市市规划局局提出申申请；规划局局现场勘勘察，审审查、核核对相关关规划，在在15个个工作日日内给予予答复；规划划局对符符合城市市规划的的申请签签发建建设用地地规划许许可通知知书，开开发商凭凭该通知知书向国国土资源源局申请请办理建建设用地地计划批批准手续续；需需制订详详细规划划的，在在7个工工作日内内签发规规划设计计要求通通知书；委托托有资质质的设计计单位作作总平面面规划设设计；规划局局审查规规划设计计方案；到市市规划局局规划管管理处办办理建建设用地地规

31、划许许可证。对对具备审审批条件件且符合合详细规规划的，77个工作作日内核核发建建设用地地规划许许可证和和建设设用地规规划意见见。 2.建建设工程程设计招招投标程程序 （1）承承办部门门：开发发商或其其代理机机构 22）申报报资料：建设设项目计计划批文文；建建设工程程设计规规划要求求通知书书及附图图；招招标投标标工作计计划及方方案；设计任任务书；招标标人或代代理机构构工作能能力证明明材料及及资格证证书；委托代代理协议议或合同同。 （3）申申办程序序：招招标人或或其代理理机构按按规定提提交申报报材料（包包括：计计划批文文、设计计规划要要求通知知书、设设计任务务书等）；填报报工程程设计招招标投标标申

32、报表表；审核项项目情况况及招标标条件，登登记备案案；对对发标、评评标及方方案评审审等活动动实施现现场监督督；中中标方案案确定后后，招标标人提交交招投标标情况报报告；签发工工程设计计招标投投标意见见书。 （4）办结结时限：2个工工作日。 （5）应注注意的事事项：单单体1000000平方米米以上的的建筑工工程，必必须进行行设计招招标，行行政监督督部门为为市建委委设计处处。 3.施工图图设计消消防审批批 1）承承办部门门：济南南市公安安消防分分局建审审科 （2）申申报资料料：计计委立项项批文；市规规划局建建设工程程设计规规划要求求通知书书、定点点红线图图、建设设工程设设计方案案规划审审查意见见书；有

33、关关部门审审核意见见表（加加盖开发发商公章章）；施工图图1套（含含建施、结结施、设设施、电电施）；室内装装饰工程程需正式式装饰设设计图纸纸1套；设有有自动消消防设施施的建筑筑物应备备有图纸纸光盘。 （3）申申办程序序：开发发商领取取并填报报建筑筑工程设设计防火火审核申申报表、自自动消防防设施设设计防火火审核申申报表或或建筑筑内部装装修设计计防火审审核申报报表，并并将申报报表连同同设计图图纸向市市公安消消防分局局送审办办理建筑筑消防设设计审批批手续。 4）办办结时限限：自收收到图纸纸资料之之日起，一一般工程程10个个工作日日内；国国家、省省重点工工程200个工作作日内审审核完毕毕。 （5）收收费

34、标准准：执行行鲁政发发2000116号号的有关关规定，按按建筑面面积计，收收取消防防设施设设备费22元/平平方米。 4.施施工图设设计质量量审查 （1）承承办部门门：济南南市建设设工程勘勘察设计计质量监监督站 （2）申申报资料料：施施工图设设计文件件2套（含含建施、结结施、设设施、电电施）；计委委立项批批文；市规划划局建设设工程设设计规划划要求通通知书及及附图；工程程勘察、设设计合同同（原件件）；地质勘勘察报告告2份（原原件）；设计计招标的的相关证证明；结构计计算软件件名称和和热工计计算书；房屋屋鉴定报报告（仅仅限于加加层、改改造项目目）。 3）申申办程序序：开发发商领取取、填报报开发发商报审

35、审施工图图设计文文件登录录表；将登录录表连同同施工图图及其它它申报资资料送勘勘察设计计质量监监督站进进行技术术性审查查，并出出具审查查意见；勘察、设设计单位位对审查查意见进进行答复复；勘察察设计质质量监督督站向市市建委提提交技术术性审查查报告；核发施施工图设设计文件件审查批批准书。 4）办办结时限限：自收收到图纸纸资料，并并缴纳设设计质量量审查费费用之日日起，115个工工作日内内，提出出图纸审审查意见见。 （5）收收费标准准：执行行国家计计委、建建设部计计价格20002110号文文件和省省物价局局、鲁价价费发20002445号文文件的有有关规定定，按建建筑面积积计，分分为住宅宅、商住住楼、办办

36、公写字字楼、医医院、托托幼、中中小学教教学楼、高高等院校校教学楼楼、综合合楼、商商场、宾宾馆、酒酒店、超超市、工工业项目目、仓库库等9类类建筑按按不同标标准计取取。收费费标准详详见附表表一。 6）应应注意的的事项：该项审审查的该该项办结结时限是是15个个工作日日内提出出图纸审审查意见见，然后后由设计计、勘察察单位根根据其意意见对施施工图作作相应的的修改。整整个手续续办理通通常需要要30个个工作日日。 5.地下人人防工程程设计与与审查 （1）承承办部门门：济南南市人民民防空办办公室 （2）申申报资料料：施施工图设设计文件件2套（地地下人防防部分）；计委委立项批批文；市规划划局建设设工程设设计规划

37、划要求通通知书及及附图；人防防结建手手续证明明。 （3）申申办程序序：地下下人防工工程的设设计应由由具有相相应资质质的设计计单位来来承担，如如由济南南市人防防设计院院或省人人防设计计院来设设计，达达到人防防保护等等级，并并办理了了人防结结建手续续证明，则则无须再再缴纳人人防易地地建设费费。如为为人防系系统以外外的设计计院设计计，则须须经过市市人防办办设计处处的审查查后方可可通过。 4）办办结时限限：如办办理了人人防结建建手续证证明，则则无须办办理人防防设计审审查手续续；如未未办理人人防结建建手续证证明，图图纸审查查时限在在10个个工作日日以内。 （5）收收费标准准：根据据鲁价费费发（22001

38、1）1881号关关于调整整人防建建设收费费的通知知和济济价费字字（20001）2259号号市物物价局、财财政局、人人防办转转发省物物价局、财财政厅、人人防办的通知知的规规定，人人防易地地建设费费的标准准为，按按总建筑筑面积计计，300元/平平方米计计取。 .规划划许可证证的办理理 （1）承办办部门：济南市市规划局局 （2）申报报资料： 申请阶段：书面申申请（含含建设要要求和内内容）；1：5500地地形图；已批批准的详详细规划划； 取证阶段：建设设工程规规划许可可证申申报表一一式两份份；建筑工工程总平平面图（加加盖工程程设计单单位证书书专用章章）一份份；建筑和和结构施施工图的的主要部部分、室室外

39、工程程平面图图，装订订成册，一一式两套套；当年年年度投资资计划；有关部部门的审审核手续续；已取得得建设设用地规规划许可可证的的，须附附土地使使用权批批准文件件。涉及及房屋拆拆迁的，须须附拆迁迁验收证证明；按规定定由专业业主管部部门审查查的，应应附其书书面审查查意见。 （3）申办办程序： 申请阶段：持申报报材料向向市规划划局提出出申请；到市规规划局规规划管理理处办理理建设设工程设设计规划划要求通通知书；省会规规划专家家组评审审；到市市规划局局规划管管理处办办理建建设工程程设计方方案规划划审查意意见书。 取证阶段：开发商商领取、填填报建建设工程程规划许许可证申申报表，并并将申报报表连同同施工图图及

40、其它它申报资资料送规规划局办办理审批批手续。资资料审核核完毕，执执由规划划局开具具的济南南市城市市建设基基金管理理办公室室收费联联络单，到到基金办办缴纳市市政设施施配套费费。同时时，在市市规划局局缴纳城城市规划划技术咨咨询服务务费和建建筑放线线费。在在缴纳上上述费用用后，方方可领取取建设工工程规划划许可证证。 （4）办结结时限：批准准办证申申请，115个工工作日内内；办办理建建设工程程设计规规划要求求通知书书，77个工作作日内；办理理建设设工程设设计方案案规划审审查意见见书，77个工作作日内；办理理施工图图审查，220个工工作日内内。（方方案或施施工图修修改时间间不计入入办结时时限内） （5）

41、收费费标准：根据济济价非字字（19996）1154号号文的规规定，市市政设施施配套费费的收费费标准为为：自建建自用项项目，1111元元/平方方米；房房地产开开发项目目，1880元/平方米米；根据据鲁建规规字220011333号文的的规定，城城市规划划技术咨咨询服务务费的收收费标准准按建筑筑类别的的不同，分分别计取取不同的的费用。（详详见表三三）；根根据国家家测绘局局测绘产产品价目目表，建建筑放线线费的收收费标准准为6449元/点。 （6）规划划许可证证办理程程序图（见见程序图图三） （7）应注注意的事事项：涉涉及到跨跨年度的的工程，要要在年底底到投资资计划批批复部门门办理年年度结转转计划。第三

42、小节 施工许许可证的的取得 一、概述 申领建设工工程施工工许可证证,是在在办理建建筑工程程规划许许可证后后,需要要进行的的验证工工程建设设符合开开工要求求的最后后法定程程序,该该证是申申办开工工的必备备文件。 在市建委办办理报建建证后,开发商商可在济济南市建建筑有形形市场办办理施工工、监理理招投标标、质量量监督、安安全监督督、造价价、劳保保统筹等等手续后后，向市市建设管管理部门门提出开开工申请请，经审审查批准准，核发发施工许许可证。二、实施程程序 （一）项目目报建 1.承办部部门：济济南市建建设委员员会 2.申报资资料：计委批批准的当当年投资资计划；市规规划局建建设工程程设计规规划要求求通知书

43、书、定点点红线图图、建设设工程设设计方案案规划审审查意见见书；工程建建设项目目报建申申请表。 3.申办程程序：到市建建设行政政主管部部门领取取报建申申请表，根根据投资资计划填填写清楚楚并加盖盖单位公公章。持投资资计划及及申请表表报市建建设行政政主管部部门，取取得工工程建设设项目报报建证。 4.办结时时限：11个工作作日。 5.收费标标准：报报建证工工本费：10元元。 （二）济南南市建筑筑市场需需办理的的手续 1.建设工工程施工工、监理理招投标标 （1） 承办办部门：招标代代理公司司或开发发商、市市招标办办（监督督职责） （2）申报报资料：计委委计划批批文；市规划划局建设设工程设设计规划划要求通

44、通知书、定定点红线线图、建建设工程程设计方方案规划划审查意意见书；建设设用地规规划许可可证；建筑工工程规划划许可证证；报报建证；施工工单位应应当具备备营业业执照、资资质证书书、安安全资格格证书等等证件；从事事招标代代理、工工程造价价咨询及及经济咨咨询业务务的中介介机构具具有相应应资格，持持有有关关证明、证证件。 （3）申办办程序：招标单单位提出出招标申申请；市市招标办办审查招招标单位位资格及及招标文文件；发发布建筑筑工程招招标公告告；投标标单位提提出投标标申请；招标单单位预审审投标单单位资格格并优选选投标单单位；确确定评标标和定标标方法；向投标标单位发发放标书书；确定定评标组组织；投投标单位位

45、投递标标书；开开标、评评标、定定标；发发布中标标公告、取取得中标标通知书书；签订订、审查查鉴证合合同；核核定工程程定额取取费标准准；分别别办理注注册登记记施工队队伍、审审查其他他事项；集中收收缴有关关规费；按照招招投标法法的有有关规定定，在市市招标办办登记备备案。备备案资料料包括招招标情况况说明、开开发商的的招标文文件、中中标单位位的投标标文件、评评标的原原始记录录、中标标通知书书。 （4）办结结时限：审查查招标单单位资格格、招标标申请书书和招标标文件，在在三日内内完成；评标标、定标标，一般般工程在在三日内内完成；大、中中型工程程在七日日内完成成，特殊殊工程可可适当延延长；审查合合同，在在收到

46、送送审文本本后三日日内完成成。 （5）收费费标准：招标完完成后，应应缴纳下下列费用用：工程程招标管管理费,中标价价的0.55；招标标公证费费，20000元元/中标标单位。 （6）应注注意的事事项：如如开发商商自行招招标，需需提前向向招标办办申请，经经该办同同意后方方可实施施。 2.造价、劳劳保、质质量监督督、交易易信息手手续 造价、劳保保、质量量监督、交交易信息息手续在在建筑有有形市场场仅须交交纳费用用即可。办办结时限限，1个个工作日日。其标标准分别别为：（1）质量量监督费费 1.4 （2）造价价管理费费 0.9 （3）交易易信息费费 0.6 以上费用的的计算基基数是：建筑面面积*收收费基数数

47、（收费费基数的的标准参参见济建建工字20002第第16号号文，详详见附录录五） （5）劳保保统筹费费该该费用由由济南市市建筑工工程劳保保费管理理办公室室收取，收收费标准准为建安安工程总总造价的的26。工程程造价330000万元以以内的须须一次缴缴清，330000万元以以上首次次须缴付付50%以上，分分期缓交交不超过过两次。 （三）施工工许可证证的办理理 1.承办部部门：济济南市建建设委员员会 2.申报资资料：报建证证；计计委立项项批文；市规规划局建建设工程程设计规规划要求求通知书书及附图图；施施工合同同备案登登记表；质监监委托书书；监监理合同同鉴证；施工工单位安安全报监监书；总包单单位中标标通知书书；建建筑工程程质量责责任卡；施工工许可申申请