广州市物业管理暂行办法20519.docx

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1、广州市人民政府令第100号广州州市物业业管理暂暂行办法法已经经20114年11月277日市政政府第114届1101次次常务会会议讨论论通过，现现予以公公布，自自20114年55月1日日起施行行。市长陈建建华2014年年3月113日广州市物业业管理暂暂行办法法第一章总总则第一条条为了了规范本本市物业业管理活活动，维维护业主主和物业业服务企企业的合合法权益益，根据据中华华人民共共和国物物权法、国国务院物物业管理理条例、广广东省物物业管理理条例等等法律、法法规，结结合本市市实际，制制定本办办法。第二条条本市市行政区区域内的的物业管管理活动动适用本本办法。本办法法所称的的物业管管理，是是指业主主通过选

2、选聘物业业服务企企业，由由业主和和物业服服务企业业按照物物业服务务合同约约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护物业业管理区区域内的的环境卫卫生和相相关秩序序的活动动。业主通通过选聘聘其他管管理人按按照合同同约定或或者业主主通过自自行管理理等方式式,对物物业管理理区域内内的房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和秩序的的活动,参照本本办法执执行。第三条条对配配套设施施不齐全全、环境境较差的的旧住宅宅小区，区区、县级级市人民民政府应应当结合合城市环环境综合合整治和和更新改改造工作作，完善善

3、配套城城乡基础础设施和和公共服服务设施施，逐步步改善旧旧住宅小小区综合合环境。旧旧住宅小小区的范范围由区区、县级级市人民民政府确确定。未实施施物业管管理的旧旧住宅小小区需要要实施物物业管理理的，由由物业所所在地的的街道办办事处、镇镇人民政政府征求求相关业业主意见见后，合合理确定定物业管管理区域域，并指指导和协协助业主主成立业业主大会会，选举举产生业业主委员员会，选选聘物业业服务企企业。第四条条市、区区(县级级市)人人民政府府应当将将物业服服务纳入入现代服服务业发发展规划划、社区区建设和和社区管管理体系系；建立立和完善善社会化化、市场场化的物物业管理理机制，鼓鼓励采用用新技术术、新方方法提高高物

4、业管管理和服服务水平平。第五条条市房房地产行行政主管管部门组组织实施施本办法法，负责责全市物物业管理理活动的的监督管管理工作作。市房房地产行行政主管管部门各各区分局局(以下下简称区区分局)、县级级市房地地产行政政主管部部门负责责本辖区区物业管管理活动动的监督督管理工工作。街道办办事处、镇镇人民政政府会同同区分局局、县级级市房地地产行政政主管部部门指导导、协助助本辖区区业主大大会成立立和业主主委员会会选举工工作，监监督业主主大会、业业主委员员会和物物业服务务企业日日常活动动，调解解处理物物业管理理纠纷。居民委委员会、村村民委员员会建立立业主、业业主委员员会和物物业服务务企业协协调机制制，协助助街

5、道办办事处、镇镇人民政政府指导导和监督督社区内内物业管管理活动动。第六条条房地地产行政政主管部部门和街街道办事事处、镇镇人民政政府应当当组织开开展物业业管理法法律、法法规、规规章的宣宣传、教教育工作作，增强强业主实实施自我我管理的的能力和和意识。区分局局、县级级市房地地产行政政主管部部门应当当定期组组织街道道办事处处、镇人人民政府府、居民民委员会会、村民民委员会会的相关关工作人人员以及及业主委委员会委委员、业业主监事事会监事事进行物物业管理理法律知知识培训训，所需需经费列列入同级级人民政政府财政政预算。第七条条房地地产行政政主管部部门和街街道办事事处、镇镇人民政政府应当当加强对对社区物物业服务

6、务情况的的监督检检查，对对物业服服务企业业资质等等级、房房地产行行政主管管部门对对物业服服务企业业实施行行政处罚罚等情况况，应当当及时向向社会公公布。房地产产行政主主管部门门和街道道办事处处、镇人人民政府府应当对对物业管管理备案案、物业业服务企企业的信信用、处处罚等物物业管理理信息进进行共享享。第八条条房地地产、价价格、公公安、城城市管理理、交通通、工商商、环保保、质量量监督等等行政管管理部门门和城市市管理综综合执法法机关应应当按照照法定职职责加强强物业管管理区域域内房屋屋安全、物物业收费费、治安安消防、公公共秩序序、环境境卫生、房房屋和设设施设备备使用等等方面的的监督管管理，建建立违法法行为

7、投投诉登记记制度，依依法处理理物业管管理区域域内的违违法行为为。供水、排排水、供供电、供供气、通通讯、有有线电视视等专营营服务单单位应当当按照相相关规定定和合同同约定，做做好物业业管理区区域内的的专项服服务。第九条条物业业管理行行业协会会应当加加强物业业服务企企业从业业人员培培训，协协助政府府有关部部门调解解处理物物业管理理纠纷，建建立物业业服务企企业及其其从业人人员诚信信档案，对对违反法法律、法法规和行行业规范范的行为为给予公公开批评评，加强强行业自自律管理理，促进进行业健健康发展展。第十条条建设设单位、物物业服务务企业、业业主大会会及其筹筹备组、业业主委员员会、业业主监事事会或者者街道办办

8、事处、镇镇人民政政府按照照有关规规定应当当向全体体业主公公告、公公布、通通告或者者公示的的事项，可可以通过过书面通通知、在在物业管管理区域域内显著著位置公公告、业业主决策策电子投投票系统统发布或或者管理理规约、议议事规则则约定的的其他方方式告知知全体业业主；发发布人应应当选择择一种或或者几种种便于业业主查阅阅的告知知方式。第二章物物业管理理区域第十一一条建建设单位位、物业业服务企企业以及及街道办办事处、镇镇人民政政府应当当根据广广东省物物业管理理条例第第七条的的规定划划定或者者确定物物业管理理区域，并并按照本本办法第第十二条条至第十十五条的的规定向向物业所所在地的的区分局局、县级级市房地地产行

9、政政主管部部门申请请办理物物业管理理区域备备案手续续。报送送资料齐齐全、符符合法定定要求的的，区分分局、县县级市房房地产行行政主管管部门应应当当场场出具加加盖印章章的书面面回执。建设单单位、物物业服务务企业以以及街道道办事处处、镇人人民政府府划定或或者确定定物业管管理区域域不合理理的，区区分局、县县级市房房地产行行政主管管部门应应当自收收到备案案资料之之日起55个工作作日内提提出意见见。第十二二条建建设单位位在开始始前期物物业管理理招标工工作之前前，应当当提交下下列资料料办理物物业管理理区域备备案手续续：(一)物业管管理区域域备案申申报表；(二)建设单单位营业业执照；(三)建设设用地规规划许可

10、可证及及附图；(四)建设项项目修建建性详细细规划或或者建设设工程设设计方案案总平面面图；(五)物业管管理区域域内配置置的物业业管理用用房预测测绘或者者实测绘绘报告；(六)地名批批复文件件。第十三三条已已经实施施物业管管理但未未办理物物业管理理区域备备案手续续的建成成居住区区，物业业服务企企业应当当提交下下列资料料办理：(一)物业管管理区域域备案申申报表；(二)物业服服务合同同；(三)物业服服务企业业资质证证书；(四)建设设用地规规划许可可证及及附图；(五)建设项项目修建建性详细细规划或或者建设设工程设设计方案案总平面面图；(六)物业管管理用房房坐落位位置、建建筑面积积；(七)地名批批复文件件。

11、物业服服务企业业因客观观原因无无法提供供前款第第(四)项至第第(七)项资料料的，物物业服务务企业应应当书面面报告已已实施物物业管理理的区域域四至范范围、物物业的共共用设施施设备、社社区建设设等情况况。第十四四条没没有实施施物业管管理的建建成居住住区需要要实施物物业管理理的，街街道办事事处、镇镇人民政政府在确确定物业业管理区区域后，应应当提交交下列资资料办理理物业管管理区域域备案手手续：(一)物业管管理区域域备案申申报表；(二)物业管管理区域域四至范范围说明明及附图图；(三)确定物物业管理理区域的的理由和和依据。前款第第(三)项规定定的确定定物业管管理区域域的理由由和依据据应当包包括物业业管理区

12、区域内物物业的共共用设施施设备、社社区建设设情况等等。第十五五条已已备案且且已实施施物业管管理的一一个物业业管理区区域需要要划分为为若干物物业管理理区域的的，应当当对原物物业管理理区域内内的共有有道路、绿绿地和物物业服务务用房等等共用部部位和共共用设施施设备的的使用、维维护等形形成分割割方案，且且分割方方案应当当经拟分分割的各各物业管管理区域域内专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主同同意。依照前前款规定定分割后后的若干干物业管管理区域域，由物物业服务务企业提提交以下下资料办办理物业业管理区区域备案案手续：(一)物业管管理区域域备案申申报表；(二)分割后后各

13、物业业管理区区域四至至范围说说明及附附图；(三)分割方方案；(四)已分割割各物业业管理区区域内专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主同意分分割方案案的证明明材料。第十六六条新新建物业业出售时时，建设设单位应应当将经经备案的的物业管管理区域域在商品品房买卖卖合同中中明示。物业服服务企业业或者街街道办事事处、镇镇人民政政府应当当将经备备案的物物业管理理区域公公告全体体业主。前两款款所规定定明示或或者公告告的内容容包括：(一)物业管管理区域域的四至至范围说说明及附附图；(二)公共场场所、公公共绿地地的面积积和位置置；(三)公共车车位数量量和位置置；(四)地下室室

14、、底层层架空层层、天台台的面积积及其权权属；(五)物业服服务用房房和业主主委员会会用房的的面积和和位置；(六)共用设设施设备备名称及及权属；(七)其他需需要明示示的场所所和设施施设备。第三章业业主大会会与业主主委员会会第一节一一般规定定第十七七条业业主可以以成立业业主大会会，选举举业主委委员会。业主大大会根据据物业管管理区域域的划分分成立，一一个物业业管理区区域成立立一个业业主大会会。一个物物业管理理区域内内业主人人数较少少且经全全体业主主一致同同意，决决定不成成立业主主大会的的，由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会的职责责。第十八八条业业主大会会由物业业管理区区域内的的全体业业主组

15、成成，代表表和维护护全体业业主在物物业管理理活动中中的合法法权利，依依法履行行职责。业主委委员会由由业主大大会依法法选举产产生，履履行业主主大会赋赋予的职职责，执执行业主主大会决决定的事事项，接接受业主主的监督督。业主大大会可以以设立业业主监事事会，履履行业主主大会赋赋予的职职责，代代表全体体业主监监督业主主委员会会的工作作。业主大大会、业业主委员员会、业业主监事事会的工工作经费费以及业业主委员员会委员员、业主主监事会会监事的的工作补补贴经业业主大会会决定后后由全体体业主承承担。第十九九条本本市建立立业主决决策电子子投票系系统，法法律、法法规、规规章和规规范性文文件规定定以及管管理规约约约定需

16、需要业主主共同决决定的事事项，提提倡业主主通过电电子投票票系统进进行决策策。市房地地产行政政主管部部门负责责业主决决策电子子投票系系统的统统筹建设设和维护护，制定定电子投投票具体体操作细细则，为为业主参参与物业业管理区区域内的的公共事事务提供供方便、快快捷的决决策方式式。业主决决策电子子投票系系统建设设、维护护经费由由相关部部门分年年度列入入部门预预算。第二节业业主大会会筹备组组第二十十条物物业管理理区域内内，符合合下列情情形之一一的，业业主可以以联名向向街道办办事处、镇镇人民政政府提出出成立业业主大会会的书面面要求：(一)占已交交付使用用物业业业主总人人数200%以上上业主联联名的；(二)已

17、交付付使用的的物业建建筑面积积达到物物业管理理区域或或者先期期开发部部分建筑筑面积550%以以上的。符合前前款规定定的，街街道办事事处、镇镇人民政政府应当当在收到到书面申申请后77日内会会同联名名业主将将组建首首次业主主大会筹筹备组(以下简简称筹备备组)的的事项公公告全体体业主，公公告时间间不少于于15日日，公告告内容应应当包括括筹备组组的组成成、业主主代表的的条件、产产生方式式以及业业主提交交资料的的方式和和期限等等。第二十十一条筹备组组由业主主代表55人至113人的的单数、物物业所在在地街道道办事处处或者镇镇人民政政府代表表1人以以及建设设单位代代表1人人组成。筹备组组业主代代表由业业主联

18、名名推荐产产生，根根据联名名推荐人人数多少少的顺序序确定；联名推推荐人数数相同的的，可以以抽签确确定排名名顺序。街道办办事处、镇镇人民政政府应当当书面通通知建设设单位委委派1名名代表参参加筹备备组工作作，建设设单位不不参加筹筹备组工工作的，视视为弃权权。第二十十二条筹备组组成员应应当符合合下列条条件：(一)具有完完全民事事行为能能力；(二)本人及及其近亲亲属未在在为本物物业管理理区域提提供物业业服务的的企业及及其关联联企业任任职；(三)不存在在索取、非非法收受受建设单单位、物物业服务务企业的的利益或或者报酬酬的行为为；(四)不存在在泄露业业主资料料或者将将业主资资料用于于与物业业管理无无关活动

19、动的行为为。除前款款规定条条件外，筹筹备组成成员中的的业主代代表还应应当是物物业管理理区域内内的业主主,街道道办事处处、镇人人民政府府代表还还应当经经过房地地产行政政主管部部门组织织的物业业管理法法律知识识培训。筹备组组业主代代表不符符合本条条第一、二二款规定定的，经经1/22以上筹筹备组成成员签字字确认，由由筹备组组取消其其业主代代表资格格并公告告全体业业主。街道办办事处、镇镇人民政政府代表表不符合合本条第第一、二二款规定定条件，以以及因工工作变动动等原因因不能履履行职责责的，街街道办事事处、镇镇人民政政府应当当更换。第二十十三条街道办办事处、镇镇人民政政府应当当将拟定定的筹备备组成员员名单

20、、基基本情况况、联名名推荐人人数等情情况向全全体业主主公示，公公示时间间不少于于15日日。拟定的的筹备组组成员名名单公示示期满，业业主无异异议或者者异议不不成立的的，街道道办事处处、镇人人民政府府应当向向全体业业主发布布筹备组组成立的的公告并并附具筹筹备组成成员名单单。第二十十四条拟定的的筹备组组成员名名单公示示期间，业业主对拟拟定人选选有异议议的，应应当以书书面形式式向街道道办事处处、镇人人民政府府提出。街街道办事事处、镇镇人民政政府应当当自收到到书面意意见之日日起7日日内进行行核查，被被核查人人员应当当回避核核查工作作。经核实实，拟定定的街道道办事处处、镇人人民政府府代表不不符合本本办法第

21、第二十二二条第一一款、第第二款规规定的，街街道办事事处、镇镇人民政政府应当当予以更更换；拟拟定的业业主代表表不符合合本办法法第二十十二条第第一款、第第二款规规定的，街街道办事事处、镇镇人民政政府应当当取消其其业主代代表资格格并公告告全体业业主。更换筹筹备组成成员的，应应当按照照本办法法第二十十三条第第一款的的规定重重新公示示。第二十十五条筹备组组成立后后，街道道办事处处、镇人人民政府府应当通通知建设设单位和和物业服服务企业业在物业业管理区区域内为为筹备组组和业主主大会的的活动提提供相应应的人力力、场地地支持，并并在规定定期限内内向街道道办事处处、镇人人民政府府提交下下列资料料：(一)物业管管理

22、区域域备案回回执；(二)房屋及及建筑物物面积清清册；(三)业主清清册；(四)修建性性详细规规划或者者建设工工程设计计方案总总平面图图；(五)物业管管理区域域内配置置的物业业管理用用房测绘绘报告；(六)已筹集集的物业业专项维维修资金金清册。建设单单位和物物业服务务企业未未在规定定期限内内提供业业主清册册等相关关文件资资料，经经房地产产行政主主管部门门责令限限期提供供，逾期期仍拒不不提供的的，街道道办事处处、镇人人民政府府应当向向房屋登登记机构构查询业业主姓名名和房屋屋面积，房房屋登记记机构应应当提供供并不得得收取费费用。第二十十六条筹备组组应当自自成立之之日起33日内由由成员中中的街道道办事处处

23、、镇人人民政府府代表召召集、主主持首次次会议推推选筹备备组组长长，集体体学习筹筹备成立立业主大大会和选选举业主主委员会会的相关关规则。筹备组组组长由由街道办办事处、镇镇人民政政府在筹筹备组成成员中提提名，经经过半数数筹备组组成员同同意后产产生。筹备组组组长不不履行或或者不适适当履行行职责的的，按前前款规定定程序重重新确定定。第二十十七条筹备组组会议由由筹备组组组长召召集和主主持，也也可以由由筹备组组组长委委托筹备备组其他他成员召召集和主主持。筹筹备组组组长不召召集筹备备组会议议的，经经1/33以上筹筹备组成成员同意意，可以以由会议议发起人人组织召召开筹备备组会议议。筹备组组成员不不能委托托代理

24、人人参加会会议，但但法人或或者其他他组织除除外。筹筹备组会会议应当当有过半半数筹备备组成员员出席，作作出的决决定必须须经全体体筹备组组成员半半数以上上同意。筹备组组会议应应当制作作书面记记录并存存档。筹筹备组会会议作出出的决定定，参会会成员应应当签字字确认，并并自作出出决定之之日起33日内向向全体业业主公告告。第二十十八条筹备组组可以持持街道办办事处、镇镇人民政政府出具具的证明明向公安安机关申申请刻制制筹备组组印章，印印章由筹筹备组组组长或者者筹备组组组长指指定的筹筹备组成成员保管管。筹备备组印章章应当根根据筹备备组会议议的决定定，用于于筹备组组公示、公公告等筹筹备文书书的发布布。筹备组组解散

25、后后，其印印章由保保管人交交回街道道办事处处、镇人人民政府府废止。第二十十九条筹备组组应当做做好以下下筹备工工作：(一)确认并并公示业业主人数数以及所所拥有的的专有部部分面积积；(二)确定首首次业主主大会会会议召开开的时间间、地点点、形式式和内容容；(三)拟定管管理规约约草案和和业主大大会议事事规则草草案；(四)确定首首次业主主大会会会议表决决规则；(五)确定业业主委员员会委员员候选人人(以下下简称候候选人)人数、名名额分配配及产生生办法，确确定候选选人名单单；(六)制定首首届业主主委员会会选举规规则；(七)完成召召开首次次业主大大会会议议的其他他准备工工作。前款内内容应当当在首次次业主大大会

26、会议议召开220日前前公示，公公示时间间不少于于10日日。首届业业主委员员会委员员候选人人产生规规则和首首届业主主委员会会选举规规则不得得与拟提提交表决决的业主主大会管管理规约约和议事事规则抵抵触和冲冲突。第三十十条业业主对公公示的管管理规约约、业主主大会议议事规则则草案有有异议的的，应当当在公示示期间以以书面署署名形式式向筹备备组提出出书面意意见。筹筹备组应应当自收收到书面面意见之之日起77日内集集体讨论论决定是是否采纳纳并书面面答复。需要修修改管理理规约、业业主大会会议事规规则草案案的，应应当及时时修改，修修改后的的草案应应当按照照本办法法第二十十九条第第二款的的规定公公示。第三十十一条候

27、选人人由业主主自荐或或者业主主联名推推荐等方方式向筹筹备组提提出。筹筹备组应应当按照照广东东省物业业管理条条例第第二十五五条的规规定核查查候选人人的资格格，并保保证物业业管理区区域内的的各类型型物业至至少有11名候选选人。第三十十二条筹备组组应当将将拟定的的候选人人名单向向全体业业主公示示，公示示时间不不少于77日。公示期期间，业业主认为为候选人人不符合合广东东省物业业管理条条例第第二十五五条规定定条件的的，应当当以书面面署名形形式向筹筹备组提提出；经经筹备组组核查确确认的，不不再列入入候选人人名单，并并告知全全体业主主。第三十十三条筹备组组应当自自成立之之日起66个月内内完成筹筹备工作作，组

28、织织召开首首次业主主大会会会议。筹备组组自成立立之日起起6个月月内，组组织召开开首次业业主大会会会议但但未形成成决议的的，其工工作期限限延长66个月；逾期仍仍未召开开业主大大会表决决通过管管理规约约和业主主大会议议事规则则、选举举产生首首届业主主委员会会的，由由物业所所在地的的居民委委员会、村村民委员员会在街街道办事事处、镇镇人民政政府的指指导和监监督下组组织召开开业主大大会表决决通过管管理规约约和业主主大会议议事规则则并选举举产生首首届业主主委员会会。业主大大会自首首次业主主大会会会议表决决通过管管理规约约、业主主大会议议事规则则，并选选举产生生首届业业主委员员会之日日起成立立。业主主大会成

29、成立之日日起，筹筹备组自自行解散散。筹备组组自成立立之日起起6个月月内，未未能组织织召开首首次业主主大会会会议的，筹筹备组自自行解散散。业主主可以按按照本办办法第二二十条的的规定，重重新向街街道办事事处、镇镇人民政政府提出出成立业业主大会会的书面面要求，再再次成立立筹备组组。第三节业业主大会会第三十十四条业主共共同决定定以下事事项：(一)制定和和修改业业主大会会议事规规则；(二)制定和和修改管管理规约约；(三)选举业业主委员员会或者者更换业业主委员员会委员员；(四)决定是是否设立立业主监监事会；(五)制定物物业服务务内容、标标准以及及物业服服务收费费方案；(六)选聘和和解聘物物业服务务企业；(

30、七)筹集和和使用物物业专项项维修资资金，制制定物业业专项维维修资金金管理制制度；(八)改建、重重建建筑筑物及其其附属设设施；(九)改变共共用部位位、共用用设施设设备的用用途；(十)决定或或者授权权业主委委员会决决定共用用部位、共共用设施施设备的的经营方方式，管管理、使使用经营营收益；(十一一)听取取和审查查业主委委员会的的工作报报告和收收支预算算结算报报告、业业主监事事会的工工作报告告；(十二二)改变变或者撤撤销本物物业管理理区域内内部分业业主、业业主委员员会作出出的与业业主大会会决定相相抵触的的决议；(十三三)法律律、法规规或者管管理规约约确定应应由业主主共同决决定的事事项。决定前前款第(七

31、)项项和第(八)项项，应当当经专有有部分占占建筑物物总面积积2/33以上的的业主且且占总人人数2/3以上上的业主主同意；决定前前款其他他事项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主同意。第三十十五条管理规规约应当当对下列列主要事事项作出出约定：(一)物业的的使用、维维护、管管理；(二)物业专专项维修修资金的的筹集、管管理和使使用；(三)物业共共用部位位、共用用设施设设备的经经营与收收益分配配；(四)业主共共同利益益的维护护；(五)业主共共同管理理权的行行使；(六)业主应应当履行行的义务务；(七)违反管管理规约约应当承承担的责责任。第三十十六条业主大

32、大会议事事规则应应当对下下列主要要事项作作出约定定：(一)业主大大会名称称；(二)业主委委员会的的职责；(三)业主委委员会议议事规则则；(四)业主大大会会议议召开的的形式、时时间和议议事方式式；(五)业主投投票权数数的确定定方法；(六)业主代代表的产产生方式式；(七)业主大大会会议议的表决决程序；(八)业主委委员会委委员、候候补委员员的资格格、人数数、任期期和职务务终止等等；(九)业主委委员会换换届程序序、业主主委员会会委员补补选规则则等；(十)业主委委员会终终止但未未产生新新一届业业主委员员会时，代代为履行行业主委委员会职职责的机机构、人人员及其其职责范范围和期期限，但但不得违违反广广东省物

33、物业管理理条例第第三十四四条第三三款的规规定；(十一一)业主主大会、业业主委员员会工作作经费的的筹集、使使用和管管理；(十二二)业主主大会、业业主委员员会印章章的使用用和管理理。业主大大会设立立业主监监事会的的，业主主大会议议事规则则还应当当对业主主监事会会职责、议议事规则则和工作作经费，监监事的选选举规则则、监事事的资格格、人数数、任期期等事项项进行约约定。第三十十七条业主大大会会议议分为定定期会议议和临时时会议。业主大大会定期期会议按按照业主主大会议议事规则则的规定定由业主主委员会会组织召召开，每每年至少少召开11次。业主大大会定期期会议召召开前，业业主委员员会应当当向业主主公告以以下内容

34、容：(一)上一年年度物业业管理情情况报告告；(二)上一年年度业主主委员会会工作情情况报告告；(三)上一年年度业主主大会收收支情况况报告；(四)物业管管理的其其他有关关事项。有下列列情形之之一的，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会临临时会议议，并于于10日日内发布布召开临临时会议议的公告告：(一)经已交交付使用用物业业业主总人人数200%以上上业主提提议；(二)经业主主委员会会决定；(三)经业主主监事会会提议；(四)发生重重大事故故或者紧紧急事件件需要及及时处理理；(五)管理规规约或者者业主大大会议事事规则约约定的其其他情形形。第三十十八条业主委委员会未未按照本本办法第第三十七七条的规规定

35、组织织召开业业主大会会定期会会议、临临时会议议的，由由物业所所在地的的街道办办事处、镇镇人民政政府责令令业主委委员会限限期召开开，并公公告全体体业主；逾期仍仍不召开开的，由由业主监监事会组组织召开开；未设设立业主主监事会会的，由由物业所所在地的的居民委委员会、村村民委员员会在街街道办事事处、镇镇人民政政府的指指导和监监督下组组织召开开。20%以上业业主或者者业主监监事会提提议召开开业主大大会临时时会议的的，业主主委员会会应当在在5日内内作出召召开业主主大会临临时会议议的决定定；业主主委员会会逾期未未作出决决定的，业业主可以以向物业业所在地地的街道道办事处处、镇人人民政府府书面申申诉，街街道办事

36、事处、镇镇人民政政府应当当在155日内核核查。经经核查符符合召开开业主大大会临时时会议条条件的，由由街道办办事处、镇镇人民政政府按照照前款规规定予以以处理。第三十十九条召开业业主大会会会议，应应当于会会议召开开20日日前将会会议时间间、地点点、议题题、议程程形式及及表决规规则向全全体业主主公示，公公示时间间不少于于10日日，并同同时告知知物业所所在地的的居民委委员会、村村民委员员会，但但因发生生重大事事故或者者紧急事事件决定定召开业业主大会会临时会会议的除除外。公示期期间，业业主可以以对业主主大会会会议拟表表决事项项提出建建议和意意见。组组织召开开业主大大会会议议的机构构对业主主提出的的建议和

37、和意见应应当受理理并予以以说明，并并可以对对拟表决决事项的的具体内内容进行行修改。拟拟表决事事项经修修改后应应当重新新公示，公公示时间间不少于于10日日。第四十十条业业主大会会会议可可以采用用集体讨讨论、书书面征求求意见和和电子投投票等形形式，但但应当有有物业管管理区域域内专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主参参加。采用书书面征求求意见形形式的，应应当将征征求意见见书送达达每一位位业主；无法送送达的，应应当公告告，公告告时间不不少于77日。需需要投票票表决的的，表决决意见应应当由业业主本人人或者业业主书面面委托的的代理人人签名。采用电电子投票票形式的的，应

38、当当通过业业主决策策电子投投票系统统表决。第四十十一条业主大大会会议议投票期期限应当当根据具具体情况况决定。因因故需要要延长投投票期限限的，应应当按照照业主大大会会议议召开方方案或者者业主大大会议事事规则的的约定公公告全体体业主，延延长期限限最长不不得超过过15日日。第四十十二条采用书书面征求求意见形形式的，业业主大会会会议投投票期限限届满，应应当按照照公正、公公开、透透明的原原则，统统计和查查验业主主的表决决意见，并并及时公公布表决决结果。采采用集体体讨论形形式的，应应当当场场公布表表决结果果，可以以邀请业业主对计计票全过过程进行行监督。表决结结果应当当向全体体业主公公示。采采用书面面征求意

39、意见形式式产生的的表决结结果应当当公示330日以以上，采采用集体体讨论形形式产生生的表决决结果应应当公示示7日以以上。公公示内容容应当包包括房号号和专有有部分面面积，业业主对表表决事项项赞同、反反对、弃弃权的意意见，全全体业主主对表决决事项赞赞同、反反对、弃弃权意见见的汇总总结果等等。业主大大会会议议的选票票、表决决票和书书面委托托书由业业主委员员会妥善善保管，保保管期限限不少于于5年。未按照照本条第第二款的的规定公公示业主主大会会会议表决决结果的的，物业业所在地地的街道道办事处处、镇人人民政府府可以责责令限期期公示并并通告全全体业主主。第四十十三条业主大大会会议议表决结结果公示示期间，业业主

40、对表表决结果果有异议议的，组组织召开开业主大大会会议议的机构构应当记记录并及及时答复复。公示示期满，业业主对表表决结果果没有异异议或者者异议不不成立的的，应当当公告业业主大会会决定。采用书书面征求求意见形形式，业业主对表表决结果果有异议议的，可可以查验验本人表表决意见见，组织织召开业业主大会会会议的的机构应应当及时时提供业业主本人人表决意意见以供供查验。查查验的业业主表决决意见与与公示的的表决结结果不一一致的，应应当重新新统计、公公示表决决结果。业主查查验本人人意见，应应当提供供本人有有效身份份证明和和有效房房产证明明；业主主委托他他人查验验表决意意见，还还应当出出具书面面委托书书，载明明委托

41、事事项、委委托权限限及期限限。第四十十四条业主可可以幢、单单元、楼楼层为单单位，共共同决定定本单位位范围内内的物业业维修资资金使用用等物业业管理事事务，但但不得违违反法律律、法规规、规章章、规范范性文件件及业主主大会议议事规则则、管理理规约，不不得与业业主大会会的决定定相抵触触。第四十十五条业主大大会确定定业主投投票权数数，按照照下列方方法认定定专有部部分面积积和建筑筑物总面面积：(一)专有部部分面积积按照不不动产登登记簿记记载的面面积计算算；尚未未登记的的，暂按按测绘机机构的实实测面积积计算；尚未实实测的，暂暂按房屋屋买卖合合同记载载的面积积计算。(二)建筑物物总面积积，按照照前项的的统计总

42、总和计算算。第四十十六条业主大大会确定定业主投投票权数数，按照照下列方方法认定定业主人人数和总总人数：(一)业主人人数按照照专有部部分的数数量计算算，1个个专有部部分按11人计算算。但建建设单位位尚未出出售和虽虽已出售售但尚未未交付的的部分，以以及同一一买受人人拥有11个以上上专有部部分的，按按1人计计算。(二)总人数数，按照照前项的的统计总总和计算算。第四十十七条1个专专有部分分有2个个以上所所有权人人的，其其所有权权人应当当推选11人行使使表决权权，但共共有人所所代表的的业主人人数为11人。业主为为无民事事行为能能力人或或者限制制民事行行为能力力人的，由由其法定定监护人人行使表表决权。业主

43、为为法人的的，由其其法定代代表人或或者法定定代表人人委托的的代理人人行使表表决权。业主委委托代理理人参加加业主大大会会议议的，其其代理人人应当出出具载明明委托事事项、委委托权限限及期限限的书面面委托书书。第四十十八条业主可可以按照照广东东省物业业管理条条例第第二十条条的规定定，以幢幢、单元元或者楼楼层为单单位，推推选业主主代表参参加业主主大会会会议。业主大大会议事事规则应应当约定定未参与与表决业业主的投投票权数数是否可可以计入入已表决决的多数数票。业业主大会会议事规规则未约约定的，未未参与表表决业主主的投票票权数不不得计入入表决的的多数票票。第四十十九条业主大大会设立立业主监监事会的的，业主主

44、监事会会的监事事人数为为不少于于3人的的单数，每每届任期期不超过过5年，可可以连选选连任。业业主委员员会委员员及其利利害关系系人不得得担任业业主监事事会监事事。业主监监事会每每年度至至少召开开1次会会议，应应当有过过半数监监事出席席，作出出的决定定应当经经全体监监事半数数以上同同意并签签字确认认。第五十十条业业主监事事会主要要履行以以下职责责：(一)审核业业主委员员会的工工作情况况报告及及年度工工作计划划、业主主大会收收支情况况报告及及收支预预算；(二)查阅业业主委员员会财务务账薄及及其他会会计资料料，检查查业主委委员会财财务状况况和财务务活动情情况，包包括筹集集、管理理、使用用物业专专项维修

45、修资金情情况，物物业共用用部位、共共用设施施设备经经营所得得收益情情况，业业主大会会、业主主委员会会工作经经费的收收支情况况等；(三)监督业业主委员员会执行行业主大大会决定定和决议议的情况况。对违违反物业业管理法法规和规规章、管管理规约约和业主主大会议议事规则则、业主主大会决决定和决决议的业业主委员员会委员员向业主主大会提提出罢免免建议；(四)对业主主委员会会委员侵侵害全体体业主共共同利益益的行为为，要求求业主委委员会委委员予以以纠正；(五)要求业业主委员员会及时时召开业业主大会会临时会会议；(六)就业主主监事会会或者监监事职权权范围内内的事项项可以向向业主大大会会议议提出提提案；(七)可以列

46、列席业主主委员会会会议，并并对业主主委员会会决议的的事项提提出质询询或者建建议；(八)发现业业主委员员会财务务活动情情况异常常，可以以进行调调查；必必要时，可可以聘请请会计师师事务所所、审计计师事务务所、律律师事务务所等专专业机构构协助其其工作；(九)定期向向业主大大会报告告业主监监事会行行使职权权的情况况并通告告全体业业主。第四节业业主委员员会第五十十一条划分为为一个物物业管理理区域的的分期开开发的建建设项目目，先期期开发部部分符合合成立业业主大会会条件的的，首次次业主大大会会议议应当根根据分期期开发的的物业面面积和进进度等因因素，在在业主大大会议事事规则中中明确增增补业主主委员会会委员的的办法。第五十十二条业主委委员会一一般由55人至115